Otázka: Vyporiadanie spoluvlastníctva

Dobrý deň, chcel by som vás poprosiť o radu. Po smrti mamy som sa stal spoluvlastníkom rodinného domu s pozemkami (spoluvlastníci každý po 1/4, ja 2/4). S mamou, ktorá tam žila, sme dom v období od marca do júna 2014 čiastočne zrekonštruovali (urobil som rozvody vody a kanalizácie, novú kúpeľňu, kuchyňu, vymenil a rozšíril elektroinštaláciu a vymenil pár okien), pretože pôvodný dom mal studňu za domom a latrínu na dvore. Spoluvlastníci sa na rekonštrukcii finančne nepodieľali, všetko platila mama s mojou malou finančnou pomocou a zabezpečoval som všetky potrebné veci, materiál a niektoré práce som vykonal sám. Keďže spoluvlastníci chcú užívať dom len na víkendy (bývajú v meste), rád by som ich vyplatil, dokončil rekonštrukciu (výmena strechy, zvyšné zateplenie a okná) a natrvalo sa tam presťahoval s rodinou, lebo v súčasnosti žijeme v prenájme a už dlhšiu dobu plánujeme kúpiť dom. Podľa znaleckého posudku je všeobecná hodnota nehnuteľnosti vrátane technického zhodnotenia 56 000 EUR (t.j. vrátane rekonštrukcie z roku 2013) a všeobecná hodnota nehnuteľnosti bez technického zhodnotenia 42 000 EUR (súčasná cena domu v pôvodnom stave bez rekonštrukcie). Navrhol som im, že im vyplatím ich podiely zo sumy 42 000 EUR, lebo do rekonštrukcie neinvestovali. Nesúhlasia a tvrdia, že ich podiely znížené by nemohli byť. Právnik im povedal, že majú trvať na vyplatení podielov z trhovej hodnoty, pretože s rekonštrukciou nesúhlasili a úpravy boli nevyhnutné (mama musela dom opraviť, keď tam chcela bývať - ale to nie je pravda, pretože mama tam bývala aj roky predtým, dom bol udržiavaný, strechu mal v poriadku, len tam nebola vnútri voda, kúpeľňa a kuchyňa) a tiež, že je to už premlčané, lebo od rekonštrukcie uplynuli 3 roky. Budú súhlasiť len s vyplatením z trhovej hodnoty. Tvrdia, že ma to vyjde viac, keď pôjdem na súd, lebo sa platí aj pri podaní návrhu na súd a ešte aj ich právnikov, ak prehrám. Nemôžu mať predsa nárok na vyplatenie z trhovej hodnoty, keď do rekonštrukcie a opráv domu vôbec neinvestovali a ich podiely sa rekonštrukciou pomerne dosť zhodnotili. Prosím vás o radu, ako mám postupovať. Z ktorej sumy ich mám teda vyplatiť? Keď nebudú súhlasiť s mojím návrhom na odkúpenie, ako postupovať pri podaní na súd? Z akej sumy sa platia súdne poplatky - dočítal som sa, že 6 %, ale z akej sumy? Aká by mohla byť pre tento prípad orientačná cena za právne služby, keby som to riešil výlučne cez právnikov (spísanie žaloby na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva, zastupovanie pred súdom)? Mám si dať vypracovať ešte nejaký iný znalecký posudok? Ďakujem vám veľmi pekne.

Odpoveď: Vyporiadanie spoluvlastníctva

Dobrý deň,

v zmysle ustálenej rozhodovacej praxe súdov je potrebné pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva vychádzať z trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Tzn. že ak sa tento spor dostane pred súd (t.j. že sa nedohodnete s nimi mimosúdne) súd bude pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva vychádzať z trhovej hodnoty nehnuteľnosti (t.j. z hodnoty, ktorú má nehnuteľnosť teraz, po rekonštrukcii).

Na druhej strane v zmysle relevantnej judikatúry máte nárok od ostatných podielových spoluvlastníkov požadovať náhradu za zvýšenie ich spoluvlastníckeho podielu. Nižšie Vám prikladáme súdneho rozhodnutie NS SR z roku 2012, ktoré bližšie vysvetľuje rozdiel medzi jednotlivými investíciami do spoločnej nehnuteľnosti. V zmysle tohto súdneho rozhodnutia Vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vznikne až po zrušení podielového spoluvlastníctva.

Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR z 27. februára 2012, sp. zn. 4 M Cdo 12/2011

Zmyslom vyporiadania spôsobom podľa § 142 ods. 1 vety tretej Občianskeho zákonníka nie je len poskytnutie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, ale vyriešenie všetkých vzťahov, ktoré sa vytvorili medzi podielovými spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. So zreteľom na to sa toto vyporiadanie vykonáva ako vyporiadanie v širšom slova zmysle, v rámci ktorého sa prihliada aj k tomu, či a do akej miery ten-ktorý spoluvlastník zhodnotil spoločnú nehnuteľnosť investíciami, príp. iným spôsobom.

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v širšom slova zmysle je možné vykonať na základe návrhu účastníka (§ 79 ods. 1 O.s.p.) alebo vzájomného návrhu (§ 97 ods. 1, § 98 O.s.p.). O návrhu (vzájomnom návrhu) požadujúcom zaplatenie určitej čiastky z dôvodu širšieho vyporiadania je však vždy treba rozhodnúť samostatným výrokom rozsudku, nie len v rámci náhrady za spoluvlastnícky podiel a to z dôvodu, že pohľadávka z dôvodu zaplatenia náhrady za spoluvlastnícky podiel vzniká až na základe právoplatnosti rozsudku vo veci samej.

Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva, ktoré súd vyporiadava podľa § 142 ods. 1 veta tretia Občianskeho zákonníka, ako vyporiadanie v širšom zmysle na návrh účastníka, je totiž treba z hľadiska povahy nárokov a ich premlčania rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Občianskeho zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu. Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania (ktorú žalovaná aj vzniesla) voči takejto pohľadávke. S prihliadnutím k tomu potom pôjde buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3, § 137 ods. 1 a § 139 ods. 1,2,3 Občianskeho zákonníka, ktoré sa premlčí v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 Občianskeho zákonníka, pre ktorej počiatok je rozhodujúca doba vynaloženia nákladov na opravu a údržbu, alebo o právo na vydanie bezdôvodného obohatenia ktoré môže uplatňovať investujúci spoluvlastník už za trvania spoluvlastníckeho vzťahu, ktoré sa premlčí v dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka v súvislosti s vynaložením nákladov na opravu alebo údržbu, alebo o právo na vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka v súvislosti so zánikom podielového spoluvlastníctva, ktoré sa premlčí v dvojročnej premlčacej dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka od zániku tohto spoluvlastníctva.

Po vysvetlení situácii a právnej kvalifikácie tohto Vášho prípadu ostatným podielovým spoluvlastníkom bude podľa nášho právneho názoru najvhodnejšie hľadať kompromis a uzatvoriť mimosúdnu dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Súdne konania týkajúce sa zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva patria medzi tie zdĺhavejšie a vzhľadom na výšku súdneho poplatku i finančne náročnejšie.

Právna úprava súdneho poplatku a trov právneho zastupovania

Tak, ako ste sám uviedli, v tomto prípade sa pri podaní žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva platí súdny poplatok vo výške 6 %. 6 % sa v tomto prípade určuje z ceny podielu, ktorý požadujete. Vo Vašom prípade by to predstavovalo sumu vo výške 26.000,- € (t.j. ½ z 52.000,- €).

Podľa ustanovenia § 7 ods. 9 Zákona o súdnych poplatkoch

V konaní o zrušení a o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je základom poplatku cena podielu žiadaného navrhovateľom.

Odmena advokátov sa určuje podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR o odmenách advokátov. Rovnako ako pri súdnom poplatku, i v tomto prípade predstavuje tarifnú hodnotu cena podielu požadovaná v rámci súdneho konania. Tzn. že sa výška jedného úkonu právnej pomoci určí vo Vašom prípade zo sumy 26.000,- €. Výška jedného úkonu právnej pomoci predstavuje sumu vo výške 428,78 € s režijným paušálom (514,54 € v prípade ak je advokát platcom DPH). V takýchto úkonoch je vykonaných najmenej 4-5 úkonov právnej pomoci.

Podľa ustanovenia § 10 ods. 5 vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z. z.

Vo veciach zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je tarifnou hodnotou cena požadovaného podielu.