Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Žilinský
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát

Otázka: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu

Dobrý deň. S byvalou priateľkou sme si postavili dom, po dvoch rokoch sme sa rozišli, každý z nás je vlastníkom polovice domu. Ona tam stále býva. Na vyplatenie mojej časti nemá záujem a nesúhlasí ani s predajom domu. Bol stavaný na hypotéku, ktorú stále platím a nebývam tam. Potreboval by som poradiť, ako mám postupovať, aby som sa dostal k vyplateniu mojej casti.

Odpoveď: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu

Dobrý deň,

ak chcete zrušiť podielové spoluvlastníctvo a druhý spoluvlastník nesúhlasí, môžete podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Podľa § 142 Občianskeho zákonníka totiž ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

Súd bude najskôr skúmať, či sa vec (v danom prípade dom) dá reálne rozdeliť. Ak áno, rozdelí ho podľa veľkosti podielov a tomu-ktorému spoluvlastníkovi určí, ktorej časti sa stane výlučným vlastníkom.

Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V takomto prípade by teda bola súdom uložená povinnosť Vašej bývalej priateľke vyplatiť Vás.

Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Súčasne Vám dávame do pozornosti skutočnosť, že ak celý dom užíva Vaša priateľka, a to tak, akokeby bola jeho výlučnou vlastníčkou, máte právo voči nej domáhať sa nároku za to, že spoločnú vec (dom) užíva nad rozsah jeho spoluvlastníckeho podielu. 

Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel podielového spoluvlastníka vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Teda už zo samotného znenia uvedeného ustanovenia vyplýva, že tak ako pri výlučnom vlastníctve tak aj pri podielovom spoluvlastníctve platí, že obsahom vlastníckeho práva nie sú len oprávnenia (napr. oprávnenie vec užívať v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu) ale aj povinnosti (napr. podielanie sa na nákladoch vynaložených na spoločnú vec ako aj na nákladoch spojených s jej užívaním a udržiavaním). 

Preto spoluvlastník má nárok na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, pričom nevyhnutným predpokladom na vznik tohto nároku je to, že druhý spoluvlastník (príp. ostatní spoluvlastníci) užívajú túto spoločnú vec nad rozsah jeho (ich) spoluvlastníckeho podielu (k tomuto právnemu záveru dospel napríklad aj Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom rozhodnutí z 27.10.2010, sp. zn. 6 Cdo 184/2010).

K uvedenému predpokladu, pri ktorom vzniká nárok spoluvlastníkovi na náhradu za nadužívanie spoluvlastníckeho podielu druhým spoluvlastníkom ďalej možno uviesť, že nie je vôbec rozhodujúce, či tento stav vyplýva z dohody spoluvlastníkov (s výnimkou prípadu ak by súčasťou tejto dohody bola dohoda o bezplatnom užívaní celej veci druhým spoluvlastníkom), alebo z rozhodnutia väčšinového spoluvlastníka, alebo či ide len o faktický stav.

Ak teda medzi Vami a Vašou bývalou priateľkou nebola uzavretá dohoda o bezplatnom užívaní veci výlučne Vaším partnerom (ústna či písomná - ak by existenciu takejto dohody tvrdil Vaša bývalá priateľka v súdnom konaní, musel by ju preukázať), máte nárok na náhradu za užívanie domu voči Vašej bývalej priateľke v časti, v ktorej ju užíva nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Rovnako je nutné konštatovať, že pre vznik tohto nároku voči druhému spoluvlastníkovi nie je vôbec z právneho hľadiska významný dôvod, prečo tento spoluvlastník spoločnú vec neužíva. Teda vo Vašom prípade napríklad nebude vôbec právne relevantné, že dom neužívate pretože ste sa napr. rozišli a pod., ale relevantná je len samotná skutočnosť, že Vy dom neužívate vôbec a súčasne ho užíva Vaša priateľka v rozsahu, ako by bol jeho výlučným vlastníkom - ted nad rozsah, ktorý jej z jej spoluvlastníckeho podielu prislúcha.

Uvedený nárok spoluvlastníkovi nevznikne len v prípade, ak by druhý spoluvlastník užíval vec v rozsahu neprevyšujúcom jeho spoluvlastnícky podiel (pretože v takomto prípade by nič nebránilo druhému spoluvlastníkovi, aby sa tiež podieľal na svojom užívacom oprávnení v rozsahu svojho podielu, a to užívaním zostávajúcej časti veci).

V prípade, ak by Vám dobrovoľne Vaša bývalá priateľka neuhrádzala uvedené nároky, môžete sa ich domáhať aj súdnou cestou.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, manžel je spoluvlastníkom domu 25%, ďalším je jeho brat 25% a 50% vlastní jeho s mama. Chcem sa opýtať aké ma možnosti - chcel by predať svoj podiel mame, ale ak by s tým nesúhlasila, aké sú možnosti zrušenia a vysporiadania spoluvlastníctva. Ďakujem.

Odpoveď: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.06.2020)

Dobrý deň,

 

možnosti ako zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo sú v zásade len dve, a to dohoda s ostatnými spoluvlastníkmi alebo žaloba. Finančne a časovo menej náročné je samozrejme dohodnúť sa, ale to nie je vždy možné. Okrem týchto možností možno uvažovať aj nad treťou, a to ponúknutie podielu na predaj spoluvlastníkom a ak si tí neuplatnia svoje predkupné právo, predať podiel nejakej tretej strane, ktorý ba mala záujem.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, prajem,
chcela by som Vás poprosiť o radu v nasledovnej záležitosti.
Jedna sa o to, že sa bude pravdepodobne vysporadúvať nehnuteľnosť (rodinný dom) súdnou cestou. Majitelia sú 4, pričom jeden vlastní 5/8 (ten tu býva) a ostatní po 1/8 (teda zvyšní traja majú spolu 3/8). Môže súd "prinútiť" majiteľa 5/8 k odkupu ostatných troch osmín, ak si to títo traja vlastníci, ktorí majú každý po 1/8 želajú. Ďalšia vec, či si môže súd vyžiadať výpis z bankového účtu majiteľa týchto 5/8, resp. človeka, ktorý ma na adrese danej nehnuteľnosti trvalý pobyt a je rodinným príslušníkom majiteľa týchto 5/8. Ďakujem predom veľmi pekne za snahu a ochotu.

Odpoveď: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.12.2019)

Dobrý deň, 
vec odporúčam riešiť dohodou o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva medzi spoluvlastníkom 5/8 a spoluvlastníkmi po 1/8 k celku. 
Dôvod je ten, že spoluvlastník obýva nehnuteľnosť zrejme so svojou rodinou, teda užíva celú nehnuteľnosť a má tak z nej úžitok.

Zrejme ste doteraz neriešili otázku spoluvlastníckeho vzťahu aj z tohto hľadiska a teda že spoluvlastník 5/8 by mal platiť nájomné za užívanie podielov ostatným spoluvlastníkom, resp. súčasne dohodnúť sa na splácaní kúpnej ceny v splátkach od 3 podielových spoluvlastníkov a to s tým, že následne po úhrade bude spísaná riadna kúpna zmluva.

V prípade súdneho konania súd nariadi znalecké dokazovanie na ohodnotenie nehnuteľnosti a v prípade, že návrhu vyhovie, podiel. spoluvlastník 5/8 bude povinný uhradiť súdom stanovenú sumu podľa znal. posudku v lehote obyčajne do maximálne 6 mesiacov od právoplatnosti rozsudku, teda súd neurčí, že kúpnu cenu môže vyplatiť v splátkach napr. do 500 €. Dôvod je ten, že užíva celú nehnuteľnosť a nie je dôvod, aby súd pripustil úhradu kúpnej ceny v splátkach, lebo spoluvlastník 5/8 užíva celú nehnuteľnosť.

Pokiaľ podiel. spoluvlastník 5/8 užíva nehnuteľnosť  výlučne sám so svojou rodinou, oprávnením  podiel. spoluvlastníkov po 1/8 je žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia z dôvodu užívania aj ich podielov a to aj spätne.

V súdnom  konaní bude súd zaujímať aj to, či spoluvlastník má fin. prostriedky na vyplatenie náhrady ostatným podiel. spoluvlastníkov resp. reálnu možnosť si ich zaobstarať napr. vzhľadom na vek.
Citujeme z rozsudku KS Trnava 24Co/910/2015 z12. 10. 2016 :
"...Pri rozhodovaní súd prihliada k existencii viacerých predpokladov, z ktorých niektoré majú povahu subjektívnu a niektoré povahu objektívnu. Subjektívnym predpokladom je predovšetkým súhlas toho, komu má byť vec prikázaná do vlastníctva a medzi subjektívne kritériá patrí tiež solventnosť účastníka konania na vyplatenie spoluvlastníckeho podielu z hľadiska schopnosti finančnú náhradu poskytnúť a rovnako z hľadiska jej poskytnutia včasného. Judikatúra Najvyššieho súdu Českej republiky pri zhodnej právnej úprave vychádza z toho, že hľadisko solventnosti sa profiluje ako podmienka pre prikázanie veci niektorému zo spoluvlastníkov a tiež ako jedna z okolností, ku ktorým je potrebné pri vyporiadaní prihliadať pri posudzovaní, komu má byť vec prikázaná. Pri rovnocennosti zákonných kritérií môže byť objektívna schopnosť poskytnúť náhradu rozhodujúca z hľadiska dispozície voľnými finančnými prostriedkami alebo ich bezprostredným obstaraním a použitím v porovnaní s druhým spoluvlastníkom. Otázka solventnosti napĺňa aj rozmer ústavný, pretože strata podielového spoluvlastníctva je zároveň odňatím vlastníckeho práva, za ktoré musí byť poskytnutá náhrada.  .... Ak súd podielové spoluvlastníctvo k veciam zruší a vyporiadava ho prikázaním nehnuteľností jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, sú pre prikázania stanovená nielen kritériá veľkosti podielov a účelného využitia veci, ale tiež schopnosť spoluvlastníka, ktorému sú nehnuteľnosti prikazovania do vlastníctva, zaplatiť primeranú náhradu. Ak zákon ustanovuje, že prikázanie veci jednému zo spoluvlastníkovi je možné len za primeranú náhradu, potom to znamená, že súd môže prikázať vec len tomu spoluvlastníkovi, resp. spoluvlastníkom, ktorí preukážu schopnosť primeranú náhradu zaplatiť."
 

Vec odporúčame riešiť dohodou.

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň,
chcem sa informovať, ako treba upraviť vzťahy medzi mejitelmi bytov v rodinnom dome. Ide o rodinný dom s dvoma bytmi. Samostatný vchod do každého bytu. Samostatná elektrika a plyn. Len na mňa je písaná vodovodná prípojka, a teda by mi mal druhý vlastník bytu platiť zálohové mesačne platby. Tiež spoločne chodby a strecha. Ako to upraviť ( zmluvou) ak sa nejedná v zmysle zákona 182/2003 Z. Z. O bytový dom. Teda akú zmluvu treba urobiť medzi vlastníkmi o správe domu ( fond opráv, platby za vodu a iné služby, všeobecne vzťahy, atď. )? Môžem si zobrať správu na seba, nakoľko druhý vlastník bytu nejavy záujem o stav domu? Mám v dome nadpolovičnú väčšinu (, aj keď tesnú), čo sa týka spoločných priestorov (byty sú identické). V prípade, že sa nepodarí urobiť zmluvu a poriešiť veci medzi nami, ostáva posledná možnosť, obrátiť sa na súd. Ale pred tým sa musím pokúsiť navrhnúť nejakú zmluvu, ktorá by to celé medzi nami upravovala. Ďakujem.

Odpoveď: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.11.2019)

Dobrý deň,
na Vašu otázku uvádzame, že je možné uzatvoriť dohodu o v zmysle ust. § 139 Obč. zákonníka (citujeme) :

"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."


Keďže uvedené ustanovenie je veľmi stručné a nemôže ani postihnúť všetky prípady z reálneho života pri spravovaní nehnuteľnosti, podporným zákonom na úpravu vzťahov medzi Vami je zákon č. 182/2003 Z.z. o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov.

Pokiaľ ide o vodovodnú prípojku, predpokladáme, že medzi sebou ohľadom odberu vody nie je žiadna zmluva, najlepším riešením by bolo vybudovanie samostatnej prípojky pre druhý byt resp. stavebná a technická úprava existujúcej prípojky. Pokiaľ odoberá vodu druhý spoluvlastník, na jeho strane ide o bezdôvodné obohatenie, ktorý vzťah je potrebné riešiť pomerne s rozpočítaním platieb napr. podľa počtu osôb obývajúcich obidva byty, resp. percentami v pomere k celému odberu  a to aj spätne za predchádzajúce obdobie zo zákona troch rokov, pričom na základe dohody predchádzajúce odbery za obdobie viac ako troch rokov je vecou dohody.

Za účelom spísania dohody odporúčame kontaktovať advokáta.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, prosím o informáciu, či je pri dohode o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, kde prichádza k prevodu na jedného väčšinového spoluvlastníka povinnosť platiť za vypracovanie tejto dohody všetkými spoluvlastníkmi, a ak áno, akým podielom. Ďakujem za odpoveď. J. Kováčová
 

Odpoveď: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 20.08.2019)

Dobrý deň, 
z otázky usudzujeme, že jeden zo spoluvlastníkov sa obrátil na advokáta vo veci spísania zmluvy. Ak je to tak, potom odmenu advokáta uhradzuje ten kto zmluvu s advokátom podpísal. 
Nie je vylúčené, aby ste sa ako spoluvlastníci dohodli aj v samotnej zmluve o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, aby náklady na spísanie dohody hradili všetci spoluvlastníci ako účastníci dohody a to podľa pomeru toho, čo nadobudnú podľa dohody alebo podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Môj syn je maloletým a zdedil polovicu domu po svojom otcovi. Druhá polovica domu patrí bratovi nebohého, ktorý nám obmedzuje vstup do spoločnej nehnuteľnosti, ty, že vymenil zámky a odmieta nám odovzdať kľúče zo slovami, že tam nemáme čo robiť. Mám ja ako zákonná zástupkyňa môjho syna právo vstúpiť do domu? Dokonca platím ešte za túto nehnuteľnosť hypotéku. Ako mame ďalej pokračovať? Môžeme otvoriť nehnuteľnosť, ak zavoláme políciu? Ďakujem za odpovede.

Odpoveď: Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 17.07.2018)

Dobrý deň,

ide o značne komplikovanú situáciu. Podľa môjho názoru, keďže nie ste vlastníkom, nemáte právo domáhať sa vstupu do nehnuteľnosti z titulu vlastníctva, ale mohli by ste sa ho domáhať z titulu toho, že ste zákonným zástupcom vlastníka a realizujete jeho právo v jeho mene. Ak sú vzťahy natoľko vyhrotené, za zváženie by stálo možno aj zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Mohli by ste žiadať, aby bola nehnuteľnosť prepísaná celá na syna a Vy by ste vyplatili brata nebohého. Polícia by Vašu situáciu nevyriešila natrvalo. To by mohlo usporiadanie vzťahov prostredníctvom dohody, prípadne súdu. Tým, že vymenil zámky sa mohol dopustiť minimálne priestupku, takže máte právo obrátiť sa na okresný úrad s podaním podnetu na prešetrenie priestupku proti občianskemu spolunažívaniu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musia zhodovať a otázka musí byť vyplnená..
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií
Vyplňte prosím toto políčko..
Vyplňte prosím toto políčko..
Vyplňte prosím toto políčko..
Prosím vyberte svoj kraj..
Prosím vyberte kategóriu..
V bezplatnej poradni nie je zaručená odpoveď, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
V bezplatnej poradni je otázka a odpoveď verejná, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
Vyplňte prosím toto políčko..
Vyplňte prosím toto políčko..





Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
LEXANA - asistentka

Text zprávy
Moje zprava
Text v prvnim tlacitku