Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Dobrý deň, áno môžete uzavrieť dohodu o zrušení a vyporiadaní vášho podielového spoluvlastníctva ku garáži. V tejto sa môžete dohodnúť, že garáž nadobudne do výlučného vlastníctva váš manžel. Dohodu je potrebné nechať zavkladovať v katastri, nakoľko až vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobúda vlastnícke právo. Musí to byť bezodplatne. 

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že záhrada je v intraviláne obce a že je v podielovom spoluvlastníctve vás ako dvoch sestier, pričom sestra by bola aj ochotná predať vám jej podiel na pozemku, avšak za cenu, s ktorou vy nesúhlasíte. Sporom je aj prípadná prístupová cesta. Uvádzame, že aj keď geodet pozemok rozdelil geom. plánom, aj tieto parcely sú naďalej vo vašom podielovom spoluvlastníctve, keďže nie ej spísaná dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Zámennú zmluvu predloženú notárom nie ste povinná podpísať pokiaľ s ňou nesúhlasíte. Všeobecne možno uviesť, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve s ďalšou osobou. Je vecou hlavne dohody, či spoluvlastníctvo pozemku rozdelíte na dve samostatné parcely a akým spôsobom z hľadiska ich umiestnenia v teréne.
Nevieme z otázky kde sa pozemok nachádza a ani to, aká je jeho veľkosť, sestra zrejme pri ponúkanej odkupnej cene 100 € za 1 m2 vychádzala z toho, že ide o intravilán obce a pozemok môže slúžiť ako stavebný pozemok. Ohľadom ceny by sme odporúčali kontaktovať obec a nazrieť aj do územného plánu obce a cenu zistiť aj prostredníctvom realitných kancelárií /ponuka a dopyt v konkrétnej lokalite/. Kúpnu cenu je možné uhradiť aj v splátkach ak by ste sa na tom dohodli. AK by ste sa so sestrou nedohodli na zrušené a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctve, v prípade súdneho konania súd bude vychádzať z trhovej hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Odporúčam vám samostatne kontaktovať advokáta znalého uvedenej problematiky a určite sa nájde dobré riešenie pre všetkých.  

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že dom ste nadobudli spolu s manželkou za trvania manželstva a to na základe darovacej zmluvy, pričom darcom bol otec manželky Predpokladáme, že podiely na dome sú rovnaké a teda ste spoluvlastníkmi domu v podiele 1/2 k celku. Dom teda nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Ak je to tak, potom v prípade rozvodu sa podstata vlastníctva domu nemení, a naďalej zostáva v podielovom spoluvlastníctve bývalých manželov. Keďže dom nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, nebude ani predmetom vyporiadania BSM. Ak sú podiely na dome rovnaké, potom vám patrí finančná náhrada v podiele 1/2 k celku, a nie vaše investície počas trvania manželstva. Je však vecou dohody ako a kedy vyporiadate toto podielové spoluvlastníctvo.

Odporúčam nepodpisovať žiadnu dohodu o vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva k predmetnému domu, na základe ktorej by vám vznikol nárok len na vložené investície.

V prípade potreby kontaktujte advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, pochopili sme vašu otázku.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta, aby susedom na základe podkladov, ktor máte k dispozícii, aj susedom ako spoluvlastníkom pozemku vysvetlil význam riešenie podielového spoluvlastníctva, keďže vyporiadaním pozemku a prístupovej cesty pre vás, ako aj pre suseda, sa značne zjednudoší situácia z hľadiska vlastníckeho práva, ako aj stúpne samotná hodnota oboch nehnuteľností. A v konečenom dôsledku ide o vyporiadanie do budúcnosti, teda aj pre budúce generácie. Riešenie zmierčou cestou považujem preto po vysvetlení advokátom za aktuálne a reálne, naviac bez zbytočných súdnych sporov, ktoré stoja aj súdne poplatky a ďalšie náklady /znalecký posudok, geom. plán a pod./.

Ak by sa advokátovi vec neporadilo riešiť zmierčou cestou, potom riešením je len podanie návrhu na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

k Vašej otázke uvádzam, že spoluvlastníka nikto nemôže nútiť, aby ste zotrvával v spoluvlastníctve proti jeho vôli. V prípade ako píšete, ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o zrušení a vyporiadaní ich podielového spoluvlastníctva, môže podať aj len jeden z nich žalobu na súd, tento je však pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva viazaný poradím spôsobov vyporiadania uvedených v zákone a nie návrhom strán sporu. To znamená, že najprv bude súd skúmať, či je vec deliteľná, ak nie je, až potom rozhodne o prikázaní nehnuteľnosť niektorému zo spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť ostatných.  Ak by vo veci rozhodoval súd na podklade podanej žaloby, skúmal by teda najprv deliteľnosť nehnuteľnosti. Pozemok zásadne je deliteľný. Pokiaľ ide o dom, tento nemusí byť hneď deliteľný na bytové jednotky. To závisí od toho, ako je dom postavený a či reálne prichádza do úvahy rozdelenie. Súd v konečnom dôsledku by mohol dospieť aj k záveru, že dom nie je možné rozdeliť podľa výšky spoluvlastníckych podielov. V tom prípade by súd mohol rozhodnúť tak, že dom pripadne jednému zo spoluvlastníkov s povinnosťou výplaty druhého spoluvlastníka. Ak by ani uvedený spôsob neprichádzal do úvahy, súd nariadi predaj nehnuteľnosti a výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov.  

Čo sa týka zákonného predkupného práva, toto patri každému zo spoluvlastníkov priamo zo zákona. Je rovnako silné ako zmluvné predkupné právo, nakoľko v prípade, že by bolo porušené, viete to napadnúť tak, že buď sa budete domáhať určenia neplatnosti tohto právneho úkonu, na podklade ktorého došlo k nadobudnutiu spoluvlastníckeho podielu treťou osobou bez toho, aby Vám bol najskôr ponúknutý tento podiel na predaj, alebo si budete uplatňovať svoje právo priamo voči nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu, aby Vám ho tento odpredal. Pokiaľ by tak neurobil, viete si svoje právo uplatniť súdnou cestou. 

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že dedičské konanie je právoplatné ukončené. Na základe výsledkov dedič. konania ste sa stali podiel.  spoluvlastníkom nehnuteľností v podiele 1/6 a sestra v podiele 5/6 z celku.

Predpokladáme, že v nehnuteľnosti nebývate, túto obýva sestra a zrejme aj otec.

Riešenie :

1./ Nevieme, na základe čoho sestra určila cenu Vášho podielu na pozemku a dome, zrejme to nebude znalecký posudok na určenie trhovej hodnoty nehnuteľností. S návrhom sestry /zrejjem ústny návrh o cene za podiel/ súhlasiť nemusíte. Odporúčame, ak sestra znal. posudok nemá, aby ste ju požiadali, aby predložila znalecký posudok na trhovú hodnotu nehnuteľností, prípadne tento môžete nechať vypracovať Vy. Následne ak medzi Vami dôjde k dohode o cene podielu, spíšete zmluvu o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva v súlade s ust. § 141 a nasl. Obč. zákonníka.

2./ Ak sestra dom užíva v celosti,  potom užíva aj Váš spoluvlastnícky podiel a teda na jej strane v zmysle práva vzniklo bezdôvodné obohatenie, lebo užíva bez právneho dôvodu aj Vš podiel. Riešením je, aby ste ju požiadali o vydanie bezdôvodného obohatenia v súlade s ust. § 451 Obč.  zákonníka, prípadne predložili zmluvu o nájme Vášho podielu na čas až do vyporiadania podiel. spoluvlastníctva v zmysle bodu 1./ tejto odpovede. Bezdôvodné obohatenie je vo výške nájmu za obvyklú nehnuteľnosť v mieste nehnuteľností.

Z otázky vidíme, že túto píšete zo zahraničia, preto je vhodné z Vašej strany na riešenie splnomocniť advokáta, ktorý zabezpečí kompletné vyporiadanie nehnuteľností vrátane zavkladovania nového stavu do katastra nehnuteľností.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
vo Vami uvedenom prípade ide o dedenie v 1. skupine dedičov podľa § 473 Obč. zákonníka :

"(1) V prvej skupine dedia poručiteľove deti a manžel, každý z nich rovnakým dielom.

Dobrý deň,

z otázky vyplýva, že dvor medzi domami, ktorý dvor je zaťažený vecným bremenom v prospech susedy, chcete oplotiť, aby ste mali zabezpečený samostatný priestor dvora, ktorý by prislúchal k domu.

Pozemok - dvor je v podielovom spoluvlastníctve. predpokladáme, že vecné bremeno - právo prechodu a prejazdu v prospech susedy je aj zapísané na liste vlastníctva v KN.

Riešením Vami uvedenej situácie je, aby ste dali vyhotoviť geom. plán na rozdelenie pozemku s prihliadnutím na zriadené vecné bremeno práva prechodu v prospech susedy, ktoré by bolo v geom. pláne aj riadne vyznačené. Najlepšie by bolo, ak by suseda ako spoluvlastníčka pozemku súhlasila s týmto riešením. Následne na základe geom. plánu bude vyhotovená zmluva o  zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, ktorý geom. plán by bol podkladom pre vyhotovenie uvedenej zmluvy.

Vo veci odporúčame kontaktovať autorizovaného geodeta, ktorý aj na mieste posúdi najprimeranejšie riešenie rozdelenia pozemku vzhľadom na zriadené vecné bremeno.

Ak by suseda s uvedeným riešením nesúhlasila, potom riešením je len podanie návrhu na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka :

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

 

Riešenie cestou súdu je však pomerne zdĺhavé a môže trvať aj niekoľko rokov, preto odporúčame vec bez účasti súdu.

 

Dobrý deň,
ak s podmienkami zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva obaja spoluvlastníci súhlasia, postačuje spísať dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. V dohode sa presne definuje čo je predmetom spoluvlastníctva, že ste sa dohodli na zrušení a akým spôsobom sa vyporiadava. Určia sa podmienky výplaty vyrovnacieho podielu. Na základe takej dohody dôjde k zmene vlastníckeho práva aj na katastri nehnuteľností.

Dobrý deň,
z otázky vyplýva existencia pozemku, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve 4 spoluvlastníkov, pričom 3 spoluvlastníci chcú predať.

Spoluvlastníci pozemku nepotrebujú Váš súhlas s predajom pozemku prípadne s jeho darovaním. Vy zo zákona v súlade s ust. § 140 Obč. zákonníka máte predkupné právo na spoluvlastnícke podiely :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak by spoluvlastníci chceli svoje podiely predať alebo darovať blízkej osobe, nemusia si splniť ponukovú povinnosť voči Vám.

Ak by spoluvlastníci chceli svoje podiely predať alebo darovať inej cudzej osobe, t.j. : nie blízkej osobe, máte predkupné právo zo zákona. Ak Vám svoje podiely spoluvlastníci neponúknu na predaj, napriek tomu bude darovacia alebo kúpnopredajná zmluva platná. Vy sa však môžete cestou súdu domáhať týchto podielov a to od nových spoluvlastníkov pozemku, a to aj cestou súdu, t.j. aby noví spoluvlastníci Vám predali svojej podiely za rovnakých podmienok, za ktorých ich oni sami nadobudli, prípadne sa môžete cestou súdu domáhať vyslovenia relat. neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckych podielov v zmysle ust. § 40a/ Obč. zákonníka. V smere platí ust. § 603 Obč. zákonníka :

"Ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo zachované."

Treťou možnosťou je, že voči novým spoluvlastníkom nevykonáte žiadne právne kroky, predkupné právo Vám zostáva naďalej zachované.

Vo veci, hlavne z hľadiska právnej istoty budúcich kupujúcich, ktorí odkúpia podiely 3 spoluvlastníkov, je uviesť do zmluvy, že Vy ako podiel. spolluvlastník súhlasíte s prevodom pozemku na nich a neuplatňujete predkupné právo v zmysle ust. §ú 140 Obč. zákonníka. Ale táto iniciatíva by mala vyjsť od podiel. spoluvlasntíkov, ktorý predávajú svoje podiely.

Na vypracovanie zmluvy odporúčame kontaktovať advokáta.