Odpoveď: Vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva súdom ?
Dobrý deň,
skúsim vám pomôcť, pričom najprv kúsok právnej teórie :
1./ V zmysle ust. Občianskeho zákonníka ("OZ") platí, že vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana.
Vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom. ; Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.
Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
2./ Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.
3./ Podľa ust. § 141 OZ "spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu."
Poznámka k zákonu : Z uvedeného vyplýva, že zákon dáva prednosť pred zrušením spoluvlastníctva súdom dohode spoluvlastníkov. Pri zrušené spoluvlastníctva dohodou nie sú spoluvlastníci nijako viazaní, môžu sa dohodnúť akýmkoľvek spôsobom, ich dohoda však nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi podľa § 3 OZ.
Pre prípad, že k dohode nedôjde môže sa spoluvlastník domáhať na súde zrušenia podiel. spoluvlastníctva podľa § 142 OZ :
"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti."
Súd pri vyporiadaní prikázaním nehnuteľnosti jednému zo spoluvlastníkov berie do úvahy to, či predmetnú nehnuteľnosť spoluvlastník jednak chce, jednak to, či disponuje potrebnými finančnými prostriedkami, resp. sú predpoklady na splnenie povinnosti poskytnúť finančnú náhradu, ktorú je možné povoliť aj v splátkach.
4./ Poznámky k otázke a vysvetlenie zákona :
V otázke uvádzate Váš podiel na nehnuteľnosti 2/3 a druhého spoluvlastníka v podiele1/3, neuvádzate však na základe akej zmluvy vzniklo predmetné spoluvlastníctvo, vrátane tohto, ako ste sa dohodli dohodli na úhrade ceny za nehnuteľnosť. Spomínate len Váš vklad 100 000 Sk a úver, ktorý splácate. Doba odídenia druhého spoluvlastníka z nehnuteľnosti v roku 2009 poskytuje priestor pre vznesenie námietky premlčania do ním vložených finančných prostriedkov do nehnuteľnosti, ako aj z jeho strany pokiaľ sa jedná o investície z Vašej strany. ; Dôležité pre posúdenie otázky primeranej náhrady je to, kto a v akom rozsahu splácal úver od počiatku, aký bol vklad podielového spoluvlastníka v podiele 1/3 k celku na úhradu ;kúpnej ceny, resp. písomné usporiadanie vzťahov medzi Vami ako podielovými spoluvlastníkmi, resp. či toto vôbec existuje. Preto nevieme posúdiť to, či suma 10 000 € je alebo nie je oprávnená. Vzniká tiež otázka pre Vás ako resp. čím bola zo strany druhého spoluvlastníka odôvodnená suma 10 000 eur a to predovšetkým v prípade, ak vklad druhého spoluvlastníka na úhradu kúpnej ceny nehnuteľnosti sa rovnal nule.
V zmysle zákona je možná samotná dohoda vrátane prípadného rozsahu fin. vyporiadania bez účasti súdu. Ak by k dohode nedošlo, museli by ste podať návrh na súd.
5./ K otázke prípadného započítania ceny opráv nehnuteľnosti, resp. nákladov na údržbu, súdna prax sa zaoberala aj otázkou, či je možné započítať nárok voči druhému spoluvlastníkovi /1/3/ na tento jeho prípadný podiel pri vyporiadaní. Záver je ten, že to možné nie je, nakoľko za terajšieho stavu, v súčasnosti, nárok vyplatenie náhrady druhému spoluvlastníkovi vzniká až právoplatnosťou rozhodnutia súdu a započítať iný nárok je možné len voči existujúcemu nároku.
6./ Z relevantnej judikatúry :
R 37/82 : Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdom podľa § 142 OZ, ktoré sa vykonáva ako vyporiadnie v širšom zmysle na návrh účastníka konania, je treba z hľadiska povahy nárokov a ich premlčania rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a náklady na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežných a ostatných záležitostiach /§ 138 OZ/, medzi nákladmi, s ktorými vyslovili spoluvlastníci iba súhlas i keď konkludentne v zmysle § 35 OZ, alebo ktoré boli niektorým zo spoluvlastníkov vynaložené bez tohto súhlasu, je potrebné tiež zisťovať či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov."
R 1/75 : Pre vyporiadanie podiel. spoluvlastníkov ktorých spoluvlastníctvo sa zrušuje, OZ vedľa spôsobov zrušenia tohto spoluvlastníctva a z hľadiska pre ich zrušenie nestanoví výslovne zásady pre toto vyporiadanie, avšak z celkového poňatia zrušenia podiel. spoluvlastníctva a likvidácie spoluvlastníckych vzťahov v zmysle § 142 OZ, sa toto vyporiadanie vykonáva v širšom zmysle, v rámci ktorého sa prihliada napr. i k tomu, či a do akej miery niektorý z bývalých spoluvlastníkov zhodnotil spoločnú nehnuteľnú vec investíciami a podobne.
Vo veci odporúčame kontaktovať advokáta za účelom posúdenie ako samotnej zmluvy o kúpe predmetnej nehnuteľnosti, vrátane úverovej zmluvy, posúdenia investícií do nehnuteľnosti, a následne spísania dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva vrátane finančného vyporiadania.
V každom prípade neodporúčame vec riešiť použitím resp. kopírovaním rôznych zmlúv z internetu. Spísaním zmluvy u advokáta, ktorý povinne vykoná tzv. autorizáciu, máte právnu istotu, že dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva bude právne perfektná, vrátane jej zapísania dohody do katastra nehnuteľností.
Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.
Projekt podporili:
