Dobrý deň,
na vami položenú rozsiahlu otázku uvádzame nasledovné :

1./ Ak sestra uzatvorila nájomnú zmluvu bez vášho písomného súhlasu, potom je zmluva  neplatná a vy spolu s bratom máte nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré vzniklo na strane vašej sestry a to v rozsahu podielu na predmetnej nehnuteľnosti. Ak sestra dala byt do nájmu, jej povinnosťou bola registrácia u správcu dane /daňový úrad/, čo vyplýva z ust. daňového poriadku. Prípadné vymáhanie podielu na uhradenom nájme je možné aj cestou súdu titulom vydania bezdôvodného obohatenia.

2./ Nevieme aké je stanovisko vášho brata k predmetnému nájmu, ako aj k prípadného vyporiadaniu podielového spoluvlatnístníctva na ostatných nehnutelnostiach /pozemky, záhrada/.  Riešením by bolo, aby ste sestre ponúkli na predaj svoje podiely na nehnuteľnosti za trhovú hodnotu nehnuteľnosti a následne ak by k dohode nedošlo, mohli by ste svoje podiely na predmetných nehnuteľnostiach predať inej tretej osobe. V prípade, že by ste chceli vec riešiť cestou súdu podaním návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, je to možné aj naraz ohľadom všetkých nehnuteľností, na ktorých ste podielovým spoluvlastníkom vy ako aj váš brat.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,
vo veci uvádzame, že podmienky, ktoré by nebolo možné splniť nie sú žiadne. Je len vecou dohody vás s bratom, aby ste sa dohodli na kúpnej cene a nechali spísať advokátovi dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ktorý advokát súčasne zabezpečí aj vklad nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

V otázke uvádzate, že ste nehnuteľnosť nadobudli darom od Vašich rodičov. Uvádzame, že ak od darovania uplynulo viac ako 5 rokov, potom Váš príjem z predaja spoluvlastníckeho podielu je oslobodený od dane z príjmov a daňové priznanie ani nemusíte podávať.

Ak od darovania bytu uplynulo menej ako 5 rokov, potom príjem z predaja spoluvlastníckeho podielu bude predmetom dane z príjmov a daňové priznanie k dani z príjmov musíte podať. Daň z príjmov sa platí len z rozdielu medzi príjmom z predaja spoluvlastníckeho podielu a výdavkami.

Pokiaľ ide o výdavky, tu je podstané to, ako dlho boli rodičia ako darcovia vlastníkmi nehnuteľnosti v čase darovania. Ak by to bolo viac ako 5 rokov, potom výdavkom pri podaní daňového priznania vo vašom prípade by bola hodnota nehnuteľnosti v čase darovania Vám na základe znaleckého posudku. Ak znalecký posudok nemáte, potom súdny znalec vie tento vyhotoviť aj k času darovania nehnuteľnosti Vám. V tejto veci Vám v konečnom dôsledku vie pomôcť aj advokát, keďže do výdavkov môžete zahrnúť aj odmenu advokáta za spísanie dohody o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, správny poplatok za návrh na vklad a pod.

Uvádzame  záverom, že po zavkladovaní podielu na nahnuteľnosti v prospech brata musíte podať ešte čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podla zákona o miestnych daniach.

Dobrý deň, neuvádzate v ptázke kedy bolo skončené dedičské konanie, len skutočnosť, že syn vášho otca tam nebýva dva roky.

Pokiaľ ide o samotnú kúpnu, kde bude kúpna cena dohodnutá na sumu 5000 €, odporúčame nechať vyhotoviť znalecký posudok a to z dôvodu, že nehnuteľnosť bola predmetom dedenia a následne bude predaná vašej mame, ako aj s ohľadom na ustanovenia zákona o dani z prímov.

Pokiaľ ide o to, že kúpna cena nebude predávajúcemu vyplatená, vami navrhované riešenie nie je riešením.Uvádzame, že ak by ste to riešili tak ako uvádzate v otázke, teda kúpna cena by vyplatená nebola, predávajúci  by bol oprávnený od kúpnej zmluvy odstúpiť v súlade s ust. § 517 Občianskeho zákonníka :

"Dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení."

Usudzujeme, že kúpnu cenu chcete nastaviť na nižšiu sumu a to z dôvodu už vykonaných investícií zo strany vašej matky, prípadne aj z dôvodu, že na syn vášho otca na nehnuteľnosť nijako neprispieval pokiaľ ide o povinné platby /napr. daň z nehnuteľností, odber vody a alektriny, keď v nehnuteľnosť užíval a pod./ a tieto poplatky a náklady v celosti uhradila vaša mama. Preto je riešením toto uviesť v kúpnej zmluve, že kúpna cena sa započítava v určitom resp. celom rozsahu na uvedené dlhy syna Vášho otca, ktoré dlhy je potrebné v kúpnej zmluve uviesť.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta na spísanie kúpnej zmluvy.

Dobrý deň, našu odpoveď začneme od konca vašej otázky.

Teoreticky by ste mohli svoje podiely spolu so sestrou predať tretej - cudzej osobe, ale len za podmienky, že by ste najprv ponúkli svoj podiely na predaj vašej sestre v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka, keďže ona má zákonné predkupné právo k vašim podielom na nehnuteľnosti. Uvedené sa týka samozrejme aj vašej sestry.

Pokiaľ ide o predaj nehnuteľnosti ako celku, v otázke uvádzate, že sestra chce za svoj podiel inú - vyššiu sumu, ako vy dve spolu so sestrou. Právne nie je vylúčené, aby vaša sestra predal svoj podiel na nehnuteľnosti záujemcovi za inú sumu ako vy dve spolu so sestrou. Je to vec dohody a formulovania kúpnej zmluvy.

Ak by k dohode medzi vami napriek vyššie uvedenému nedošlo, potom riešením je podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Občianskeho zákonníka. Súdne konanie vša môže trvať aj niekoľko rokov a je však spojené so súdnym poplatkom a prípadnými trovami právneho zastupovania, vrátane nákladov na znalecké dokazovanie.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta a riešenie sa nájde.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve, vy neviete určiť, že presne časť pozemku v podiele 3/16 tvorí pozemok, ktorý predstavuje vstup na pozemok.

Riešenie vyporiadania pozemku v podielovom spoluvlastníctve existujú :

1./ Ak je vám známe meno osoby, ktorá je spoluvlastníkom pozemku v podiele 3/16, potom treba podať návrh na dodatočné konanie o dedičstve v zmysle ust. § 211 Civilného mimosporového poriadku :

"Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, ďalší poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh vykoná o tomto majetku dodatočné konanie o dedičstve. Ak sa objaví iba dlh poručiteľa, dodatočné konanie o dedičstve sa nevykoná."

Návrh treba podať na súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza, Pokiaľ ide o zákonných dedičov po poručiteľovi a vy neviete kde žijpú, notár má na to právne prostriedky a bude im ustanovený procesný opatrovník  zmysle ust. § 190 Civil. mimosporového poriadku :

"(1) Ak nie je známy ten, o kom sa možno dôvodne domnievať, že je poručiteľovým  dedičom, alebo ak nie je známy jeho pobyt, súd mu ustanoví procesného opatrovníka. O jeho dedičskom práve ho upovedomí verejnou vyhláškou. Vo verejnej vyhláške ho súd vyzve, aby sa prihlásil na súde alebo u procesného opatrovníka v lehote nie kratšej ako jeden mesiac od zverejnenia verejnej vyhlášky na úradnej tabuli súdu a poučí ho o následkoch, ak sa neprihlási včas.  

(2) Verejná vyhláška sa doručí ostatným účastníkom, procesnému opatrovníkovi a zverejní sa na úradnej tabuli súdu, webovej stránke príslušného súdu a webovom sídle Notárskej komory Slovenskej republiky. Verejná vyhláška môže byť zverejnená aj prostredníctvom hromadných oznamovacích prostriedkov."

Pokiaľ ide o dedičov poručiteľky ako spoluvlastníčky, pozemku, v tomto smere môže byť nápomocné Veľvyslanectvo SR v USA.

Následne by ste s dedičmi poručiteľky uzatvorili kúpnu zmluvu.

2./ Ďalšou možnosťou riešenia problému je konanie o potvrdení vydržania v zmysle ust. § 359a/ Civil. mimosporového poriadku, kde podstatné je to kto a akú dlhú dobu pozemok užíval v zmysle ust. § 134 Obč. zákonníka :

"Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť."

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, v prípade podania na súd o vysporiadanie podielového vlastníctva podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka (OZ), súd pri svojom rozhodnutí nie je viazaný podaným návrhom a môže na základe potreby a okolností prípadu rozhodnúť aj o predaji spoločnej nehnuteľnosti. Podľa uvedeného ustanovenia, ak spoluvlastníci neprídu k dohode o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní, má súd na výber niekoľko možností, ako vyporiadanie vykonať. Ak je to možné, súd môže vec rozdeliť medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Ak nie je takéto rozdelenie možné, môže vec prikázať za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, pričom zohľadní účelné využitie veci. Ak ani toto nie je možné alebo ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd može nariadiť jej predaj a výťažok z predaja rozdeliť medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov.

Tým pádom v prípade, ak vaši rodičia nebudú schopní vyplatiť sestrin podiel a nedôjde k dohode, súd môže rozhodnúť o predaji domu.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že ste podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti a chete odkúpiť od druhého spoluvlastníka podiel, pričom on žiada sumu 70 € za 1 m2. Skutočnosť, že ste väčšinovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti nemá vplyv na zníženie ponúkanej ceny zo strany podielového spoluvlastníka, otázka výšky podielov nie je rozhodujúca. Cena je vecou dohody.

Uvádzame, že v prípade, že sa nedohodnote, môžete v zmysle ust. § 142 Občianskeho zákonníka podať návrh na súd o vyporiadanie podielovího spoluvlastníctva, kde súd cenu určí na základe znaleckého posudku súdneho znalca o trhovej cene nehnuteľnosti /citujeme/ :

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Riešením a bez súdneho konania je zabezpečiť vlastný znalecký posudok od súdneho znalca, na ktorom by ste sa spoločne s podielovým spoluvlastníkom a na základe uvedeného znaleckého posudku uzatvorili dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ktorú by ste následne zavkladovali do katastra nehnuteľností.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, po preštudovaní vašej otázky uvádzame nasledovné :

Pokiaľ ide o vzdanie sa podielu vašej sestry z nového rodinného domu vašich rodičov, k tomuto uvádzame, že vaša sestra sa nemôže vzdať svojho podielu na predmetnom novom rodinnom dome a to z jednoduchého dôvodu, že vaši rodičia žijú a žiadne dedičstvo právne neexistuje. Predmet dedenia existuje až dňom úmrtia vlastníka nehnuteľnosti.

Riešenie veci je však reálne, avšak bude potrebný súhlas vašich rodičov ako vlastníkov nového rodinného domu. Postup je ten, že rodičia ostatným 3 súrodencom, teda okrem sestry ako podiel. spoluvlastníčky starého domu, darujú predmetný dom do ich podielového spoluvlastníctva, pričom netreba zabudnúť na zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve ich doživotného bývania v predmetnom dome.

Súčasne sa uzatvorí dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva ohľadom starého rodinného domu, kde na sestru prevediete svoje podiely a ona sa stane výlučným vlastníkom starého domu.

Vyporiadanie starého domu, ako aj darovaciu zmluvu ohľadom nového domu môžete spísať aj v jednej zmluve, avšak je poterbné dávať veľký pozor na identifikáciu ako jej účastníkov, tak aj na predmet prevodu. Jednoduchšie by bolo spísať dve zmluvy, keďže v prípade spísania jednej zmluvy ušetríte len na poplatkoch na overenie podpisov. Rovnako návrh na vklad je postačujúci jeden.

Na spísanie zmlúv odporúčam v každom prípade kontaktovať advokáta, ktorý vec vyrieši spísaním zmlúv, ako aj podaním návrhu na vklad kataster elektronicky.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
z ptázky vyplýva, že byt je v podeilovom spoluvlastníctve. Vy by ste v podstate aj súhlasili s predajom vášho podielu, avšak nie za cenu ponúknutú súrodencami. S ponúkanou cenou za váš podiel súhlasiť nemusíte, keďže ako sám uvádzate, táto je značne podhodnotená. Riešením by preto bolo, aby ste sa dohodli na súdnom znalcovi na ohodnotenie nehnuteľností, ktorých zoznam sa nachádza na stránke Ministerstva spravodlivosti SR, a na základe vyhotoveného znal. posudku by ste následne uzatvorili dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Dohoda samozrejme musí byť písomná a podlieha vkladovému konaniu v katastri nehnuteľností. Totomôžete napísať svojim súrodencom, čím by ste mohli predísť súdnemu konaniu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

V prípade, že by ste sa na tomto postupe nedohodli na vyššie uvedenom postupe, potom riešením je podanie návrhu na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Občianskeho zákonníka.

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Vo veci vám odporúčam kontaktovať advokáta.

Môžete kontatkovať aj našu advokátsku kanceláriu.