Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že dom predstavuje jednu nehnuteľnosť, ktorý je nateraz v podielovom spoluvalstníctve, ktorý chcete tiež rozdeliť, aby táto predstavovala dve samostatné časti, ktoré budú zapísaní v katastri nehnuteľnosti ako dve samostatné stavby. V tomto prípade budete však potrebovať znalecký posudok na technické rozdelenie nehnuteľnosti a na jeho základe podáte podáta žiadosť o stav. povolenie na vykonanie príslušných zmien na stavbe domu. Ide o to, či nehnuteľnosť v súčasnom stave je technicky deliteľná na dve samostatné stavby spôsobilé zápisu do KN.

Až po vykonaní prísl. stav. úprav a zmien požiadate o vydanie kolaudačného rozhodutia a následne o zápis stavieb do katastra nehnuteľností ako samostatných nehnuteľností spolu s geom. plánom.

Pokiaľ ide o rozdelenie pozemku a máte vyhotovený geom. plán, v tejto časti odporúčame rovnako nechať spísať zmluvu advokátovi.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
ak tretí spoluvlastník nesúhlasí s vyplatením podielu v sume, ktorú mu navrhujete môžete podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, kde sa bude vychádzať z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti. Treba si však pamätať na to, že ak dáte opraviť strechu, jednak máte nárok na to, aby Vám uhradil časť nákladov podľa výšky jeho podielu, ale zároveň opravou sa zvýši hodnota nehnuteľnosti a budete ho musieť vyplatiť z vyššej sumy. Ak totiž investujete do strechy a ostatných opráv napríklad 10.000,- €, v konečnom dôsledku sa hodnota nehnuteľnosti, ktorú určujú znalci môže zvýšiť aj o oveľa viac (výška nákladov sa nemusí rovnať výške zhodnotenia ceny stavby). Takéto súdne konanie je však spojené s vysokými finančnými nákladmi (súdny poplatok je 6 % z požadovaného podielu) a tiež je časovo náročné. Nie je ničím výnimočným, keď takéto konanie trvá aj 4-5 rokov. Je preto potrebné zvážiť, či suma, o ktorú si on pýta viac je taká vysoká, aby ste do vyriešenia veci investovali ďalšie peniaze a roky času.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
riešením vami uvedeného problému je nechať vypracovať geom. plán ohľadom celej parcely - celého pozemku a  dohodnúť sa na mieste samom pri vypracovaní geom. plánu ktorému zo súčasných spoluvlastníkov bude patriť konkrétna časť pozemku. Geom. plán bude súčasne podkladom pre vypracovanie zmluvy o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 141 Obč. zákonníka :

Geom. plán nechajte vypracovať autorizovanému geodetovi.

So spísaním zmluvy odporúčame kontaktovať advokáta. Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že nehnuteľnosť je vo vašom výlučnom vlastníctve. Riešením potom je spísanie darovacej zmluvy na otca dieťaťa v podiele, na akom sa dohodnete a takto bude pozemok aj RD v podielovom spoluvlastníctve. Podiely spoluvlastníkov nemusia byť rovnaké, teda môžete darovať otcovi dieťaťa aj podiel napr. 20 %. Je to vec vašej dohody.

Podľa ust. § 628 Obč. zákonníka platí :
(1) Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma.
(2) Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní.
(3) Neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti.
§ 629 : Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť.
§ 630 : Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, vyvlastnenie pozemku nie je právne možné. V otázke uvádzate, že spoluvlastníci by podiel na pozemku predali, ale len za cenu stav. pozemku. S týmto návrhom podielových spoluvlastníkov nesúhlasíte.

Ak ste spoluvlastníkom ponúkli kúpu ich podielu písomne aj s uvedením ceny, a ak s touto ponukou nesúhlasia, potom riešením je len podanie návrhu na súd na zrušenie podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka : 

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Odporúčam vec riešiť mimosúdnou cestou vzhľadom na možnú zdľhavosť súdneho konania, ako aj na súčasnú situáciu COVID.

 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
riešenien Vami uvedeného problému je jednoduché.

Z otázky predpokladáme, že pozemok je v podielovom spoluvlastníctve. Potom riešením je nechať vyhotoviť geom. plán na  rozdelenie pozemku a následne spísať zmluvu o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva.

Podstatné však je, aby ste sa na rozdelení a odčlenení konkr. pozemku so susedou dohodli. Ohľadom postavenia oplotenia budete potrebovať ohlásenie drobnej stavby stav. úradu  - obci.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
zo žiadneho zákona nevyplýva Vaša povinnosť Váš podiel na RD a pozemku darovať, rovnako ani spoluvlastníčka, ktorá chce, aby ste podpísali darovaciu zmluvu, Vás nemôže ani hrozbou súdu donútiť, aby ste jej podiely na nehnuteľnostiach darovali. Súd by žalobu o povinnosť uzavrieť darovaciuzmluvu zamietol.

Nevieme o akú nehnuteľnosť ide, ako ani veľkosť podielu na nehnuteľnostiach, ako ani to, akú sumu a na základe čoho ste vyčíslili predajnú cenu za podiel (napr. podľa ponuky a dopytu realitných kancelárií, podľa znaleckého posudku, prípadne Vašim odhadom).

Podľa ust. par. 142 Obč. zákonníka platí, že ak sa spoluvlastníci nedohodnú na zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, rozhodne o návrhu súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné vyžitie veci. V prípadnom súdnom konaní by súd  ustanovil súdneho znalca na ohodnotenie trhovej ceny nehnuteľností.

Odporúčam  nepodpisovať darovaciu zmluvu  a kontaktovať advokáta za účelom vyporiadania - spísanie zmluvy. Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
pokiaľ je situácia taká ako uvádzate v otázke, potom riešením z Vašej strany je, aby ste spoluvlastníkovi ponúkli na odpredaj jeho polovicu domu s uvedením toho dôvodu, že dom chátra a ohrozuje Vami užívanú polovicu RD, vrátane uvedenia ceny, ktorú mu ponúkate.

Ak s návrhom súhlasiť nebude, potom riešením je podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel spoluvlastníctva v zmysle ust. 142 Obč. zákonníka.

Právny nárok z titulu zákoného dedenia na druhú polovicu nemáte.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
vo veci je v prvom rade potrebné kontaktovať autorizovaného geodeta, na ktorom by bolo najlepšie, aby ste sa dohodli všetci spoluvlastníci všetkých pozemkov, ktorých sa uvedená zámena resp. rozdelenie týka. Geodetovi predostriete svoj návrh na rozdelenie resp. zámenu pozemkov, o čom vyhotoví geom plán.

Geom. plán bude podkladom pre vypracovanie zmluvy o zámene pozemkov podľa geom. plánu, ktorú musia podpísať všetci spoluvlastníci konkr. nehnuteľností.

Ak niektorý spolyvlastník nežije a nebolo ohľadom jeho podielu na nehnuteľnosti dedič. konanie, bude potrebné podat návrh na súd v.zmysle ust. § 211 Civil. mimosporového poriadku - dodadočné konanie o dedičstve.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
rozhodujúce je ustanovenie § 200 ods. 1 Civilného mimosporového poriadku

Na základe súpisu majetku a dlhov poručiteľa súd uznesením určí všeobecnú hodnotu majetku, výšku dlhov a čistú hodnotu dedičstva, prípadne výšku jeho predlženia v čase smrti poručiteľa.

Z tohto ustanovenia je zrejmé, že hodnota majetku, výška dlhov... sa určujú ku dňu smrti poručiteľa. To sa uplatní aj v prípadnom konaní o dodatočné prejednanie dedičstva.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že Vaša neter je podiel. spoluvlastníkom bytu, ktorý zrejme ona neužíva, keďže dlhodobo žije v Nemecku.

Otázka obsahuje dva okruhy problémov :

1./ Ak Vaša neter byt neužíva, potom s užívateľmi bytu, ktorými sú zrejme dedičia v rozsahu podielu 3/10 je treba uzatvoriť zmluvu o nájme bytu podľa ust. Obč. zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu. Vhodnejšia typ zmluvy je podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, kde treba oddeliť z hľadiska finančného nájomné a osobitne finančným vyjadrením platbu za služby spojené s užívaním bytu /voda, el., plyn, kúrenie/. V zmluve je potrebné doriešiť celé obdobie užívania bytu užívateľmi bytu. Na spísanie zmluvy odporúčame kontaktovať advokáta.

2./ Ak by chcela Vaša neter nadobudnúť podiely ostatných dedičov, potom im musí predložiť ponuku na odpredaj ich podielov s uvedením kúpnej ceny. Ak k dohode nedôjde, potom riešením je podanie návrhu na súd podľa ust. § 142 Obč. zákonníka :

"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku."

Súd však nie je viazaný návrhom na zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva. Problém vo Vašom prípade je ten, že neter dlhodobo žije v zahraničí, ako ani nie je z otázky známe kto byt užíva, či má aj iné bývanie, sociálna situácia užívateľa bytu, vek užívateľa bytu a pod. Zákon nevymedzuje pojmovo čo sa rozumie dôvodmi hodnými osobitného zreteľa, všetko závisí od konkrétnych okolností prípadu vkonkrétnom prípade, ktoré posúdi súd.

Vo veci odporúčame kontaktovať advokáta.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
ústna dohoda s Vašim bratom týkajúca sa budúceho prevodu podielu na nehnuteľnosti nie je právne relevantná. Pokiaľ brat daroval svoj podiel na nehnuteľnosti svojim deťom, RD je v podielovom spoluvlastníctve.

Nepíšete v otázke veľkosť podielov, prípadne poznámku, či v predmetnom RD aj bývate Vy s rodinou, alebo deti Vášho brata, kým je RD užívaný. Tu uvádzame, že podiel. spoluvlastník má nárok užívať nehnuteľnosť RD v podstate v rozsahu svojho podielu; ak nehnuteľnosť RD užíva iba jeden podiel. spoluvlastník, potom na jeho strane vzniká bezdôvodné obohatenia a teda druhý - neužívajúci podielový spoluvlastník sa môže domáhať prípadne aj cestou súdu náhrady za toto užívanie iba druhým spoluvlastníkom. Tu by sme nateraz odporúčali uzavrieť zmluvu o nájme nehnuteľnosti.

Ak by ste chceli kúpiť podiel od bratových detí, ktoré nehnuteľnosť nijako neužívajú, potom im treba dať návrh na odkúpenie ich podielu. Ak by ste sa nedohodli a Vy chcete byť výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, potom riešením je podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva podľa ust. § 142 Obč. zákonníka :

"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku."

 

Pokiaľ ide o prípadné udržiavacie práce na nehnuteľnosti RD, prípadne jeho rekonštrukciu, pri podiel. spoluvlastníctve platí ust. § 139 Obč. zákonníka :

"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

 

Za účelom vyporiadania nehnuteľnosti odporúčame kontaktovať advokáta.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že ste spoluvlastníčkou pozemku v určitom podiele a chcete vyčleniť časť pozemku, na ktorom by ste plánovali výstavbu RD. Chcete, aby dotknutá časť pozemku bola vo Vašom výlučnom vlastníctve, t.j. : bez spoluvlastníckych podielov ostatných spoluvlastníkov súčasných pozemkov.

Vo veci musíte kontaktovať autorizovaného geodeta, ktorý geom.plánov vyčlení prísl. časť pozemku v rozsahu Vášho spoluvlastníckeho podielu, prípadne aj väčšiu časť. K odčleneniu konkrétnej časti pozemku budete potrebovať súhlas všetkých ostatných spoluvlastníkov. Následne po vyhotovení geom. plánu spíšete zmluvu o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva a vzájomne sa finančne vyporiadate, ak to bude potrebné z hľadiska toho, že Vaša vyčlenená časť pozemku bude väčšia ako súčasné podiely.

Umiestnenie resp. vyčlenenie konkrétnej časti pozemku je teoreticky možné, avšak potrebujete, ako sme už uviedli vyššie, geom.plán  a  následne zmluvu o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva.

Za účelom spísania zmluvy o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva odporúčame kontaktovať advokáta.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, predpokladáme, že RD sa nachádza na území SR, čo uvádzame z dôvodu, že píšete v českom jazyku.
ak v súdnom konaní bol predmetom len rodinný dvojdom, konajúci súd nemohol prekročiť samotný podaný návrh na súd a prekročiť ho a prisúdiť viac, než čoho sa strany domáhajú.

Citujeme z uzn. NS SR, sp. zn. : 8Cdo/236/2016 :

"Žalobný návrh (petit) je obligatórnou náležitosťou žaloby (§ 132 ods. 1 C.s.p.). Súd je viazaný týmto žalobným návrhom, čo znamená, že ho nemôže prekročiť a prisúdiť viac, než čoho sa strany domáhajú. Nesmie ísť nad rámec petitu (tzv. zásada "ne ultra petitum")."

Otázkou vo Vami uvedenom prípade je to, či pozemok bol predmetom dedičského konania. Ak nebol predmetom dedič. konania a jeho vlastníkom bol poručiteľ, musíte podať návrh na súd v zmysle ust. § 211 Civil. mimospor. poriadku a to návrh na dodatočné konanie o dedičstve a v dedičskom konaní sa dohodnúť s dedičmi, kto v akom podiele pozemok nadobudne, t.j. pozemok nadobudnete do podiel. spoluvalstníctva. Následne vypracovanie geom.plánu určí, ktorá časť pozemku bude vo vlastníctve konkrétneho dediča.

Ak pozemok bol predmetom dedič. konania a chcete pozemok vyporiadať tak, aby vlastníkom konkrétnej časti pozemku pod RD bol vlastník RD, potom musíte nechať vypracovať geom. plán a na jeho základe vyporiadať pozemok zmluvou o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že Vaša sestra ako podiel. spoluvlastník býva v celom RD, teda fakticky užíva aj Váš spoluvlastnícky podiel. Z RD nechce odísť, Vy zrejme chcete RD predať.

V tejto situácii vzniká aj otázka vyporiadania užívania Vášho podielu na RD a to užívanie Vášho podielu Vašou sestrou. Keďže nemáte spísanú zmluvu o nájme, nájomné od nej vymáhať nemôžete, môžete vymáhať len tzv. bezdôvodné obohatenie od sestry, keďže užíva aj Váš podiel na RD.

Ak sa so sestrou nedohodnete na vyporiadaní RD, riešením je len podanie na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka :

"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z Vašej otázky vyplýva, že ide o spoluvlastnícky vzťah medzi otcom a jeho deťmi, preto sa ust. § 140 Obč. zákonníka nepoužije a Váš brat nemusí ponúknuť svoj podiel na nehnuteľnosti najprv otcovi, rovnako ani otec nemusí svoj podiel najprv ponúknuť synovi, Vášmu bratovi.

Byt môžete v celosti riešiť jednou zmluvou so všetkými jej účastníkmi, len treba dávať pozor na vymedzenie predmetu prevodu v zmysle ust. Obč. zákonníka. Rovnako postačuje jeden návrh na vklad na KÚ.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že v predmetnom rodinnom dome nemáte trvalý pobyt a ani v ňom nebývate. Výlučným užívateľom RD je Vaša sestra, pričom nemá s Vami uzatvorenú zmluvu o nájme časti RD a pozemku, ktoré sú vo Vašom podielovom spoluvlastníctve.

Ak je situácia taká, ako predpokladáme, potom Vám ako podiel. spoluvlastníčke vzniká nárok na vymáhanie bezdôvodného obohatenia od sestry, čo sa týka aj RD, ako aj pozemku. Bezdôvodné obohatenie vzniklo na strane Vaše sestry a to z dôvodu, že užíva aj Váš podiel na RD a pozemku.

V otázke neuvádzate, či chcete aj Vy predmetný RD užívať, vrátane pozemku, potom by do úvahy prichádzalo najlepšie rozdelenie nehnuteľnosti, ak je to technicky možné, resp. dohoda so sestrou o užívaní nehnuteľnosti RD.

Možnosťou je teraz sestre ponúknuť rozdelenie nehnuteľnosti, resp. vyčlenenie priestorov, ktorých užívateľom budete výlučne Vy, resp. zmluvu o nájme Vášho podielu na RD a pozemku.

Keďže v otázke neuvádzate, či chcete nehnuteľnosť užívať, resp. si ponechať spoluvlastnícky podiel, možnosťou je aj predať Váš podiel sestre za dohodnutú cenu. V prípade, že by ste sa nedohodli, museli by ste podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
otázka poškodzovania majetku v podielovom spoluvlastníctve a jej riešenie cestou súdu, by nateraz len zdržiavalo riešenie podstaty veci.

Vo veci máte v podstate dve možnosti :

1./ Nájsť kupujúceho celej nehnuteľnosti a ak problémový brat nebude ochotný svoj podiel predať, predať kupujúcemu ostatné podiely na nehnuteľnosti s tým, že sám si následne vyporiada podiel problémového brata. Komunikáciu s bratom odporúčame viesť v písomnej forme.

2./ Možnosťou je ponúknuť bratovi peniaze za jeho podiel s tým, že nehnuteľnosť chcete predať. Ak s tým nebude súhlasiť, zrejme ani nebude reagovaťna Vaše výzvy /Vy budete mať písomný doklad/, budete musieť podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva súdom podľa § 142 Obč. zákonníka :

"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, geodet Vás informoval správne.

Vy ste zrejme vychádzali z ust. § 139 Obč. zákonníka, podľa ktorého "o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd."

Hospodárením sa rozumie konkrétny spôsob využívania pozemku napr. na konkrétnu plodinu/-iny.

Je to tak, že pokiaľ by ste chceli odčleniť parcelu vo výmere 800 m2, aby táto bola zapísaná v katastri nehnuteľností ako samostatná parcela na účely výstavby ako stavebný pozemok na Vaše meno ako vlastníka, je potrebný jednak súhlas všetkých spoluvlastníkov a následne na základe predmetného geom. plánu bude vyhotovená zmluva o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva.

Keďže ide o poľnohosp. pôdu, na vyčlenenie pozemku na účely výstavby platí aj zákon č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy, ktorá skutočnosť je Vám iste známa.

Ak sa so spoluvlastníkmi nedohodnete, budete môcť podať žalobu na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka :

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Odporúčame vec riešiť zmierčou cestou bez účasti súdu aj vzhľadom na nákladovosť súdneho konania a jeho zdĺhavosť.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že Váš priateľ ako podielový spoluvlastník rekonštruoval rodinný dom. Z princípu podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 139 Obč. zákonníka vyplýva, že na rekonštrukcii a investíciách sa mali vopred dohodnúť so spoluvlastníčkou :

"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

Z otázky vyplýva, že za určitých okolností by zrejme došlo k dohode o odpredaji podielu. Možnosť dáva ust. § 50a Obč. zákonníka :

" (1) Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
(2) Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
(3) Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že by ste spísali zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy, uhradili kúpnu cenu nehnuteľnosti v dohodnutej lehote v dohodnutých splátkach prípadne mimoriadnymi splátkami. Lehota úhrady kúpnej ceny by bola vecou dohody. Dohodu Vám môže spísať advokát, aj notár.

Znalecký posudok odporúčame nechať vyhotoviť bez ohľadu na to, či k dohode dôjde alebo nie, keďže je zákonná možnosť podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva. K tomuto kroku sa sestra môže odhodlať (§ 142 Obč. zákonníka).

Vec odporúčame riešiť nie súdnou cestou. Kontaktujte advokáta.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
ako správne uvádzate v otázke, pokiaľ brat nechce odkúpiť od Vás Váš podiel na RD, potom je riešením podanie na súd.

V otázke neuvádzate, či ste brata kontaktovali písomne. Vo veci odporúčame zaslať mu výzvu na zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva k RD s návrhom predajnej ceny za Váš podiel. Keďže ste Vy do domu nevložli žiadne finančné prostriedky na jeho rekonštrukciu, nemôžete ani žiadať, aby Vám ich brat uhradil. Cena za Váš spoluvlastnícky podiel preto bude len vo výške hodnoty RD mimo nákladov na rekonštrukciu domu, ktoré náklady a ich fin. vyjadrenie bude musieť preukázať brat.

Podľa ust. § 142 Obč. zákonníka platí :

"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Ak brat na Vašu ponuku reagovať nebude, riešením je preto podanie na súd v zmysle uvedeného zák. ustanovenia. V súdnom konaní bude ustanovený znalec na ohodnotenie domu a ak súd rozhodne, že prikáže dom bratovi, bude Vás musieť vyplatiť v lehote podľa súdneho rozhodnutia.

Podľa znenia otázky sme však názoru, že vec má riešenie a to také, že brat prevedie na Vás byt, ktorý prenajíma a prípadný rozdiel v cene za Váš spoluvlastnícky podiel Vám uhradí.

Inou, resp. ďalšou možnosťou je, ak brat Vašu ponuku na predaj Vášho podielu na dome neprijme, je predať podiel na dome cudzej osobe. Otázkou však je, či táto cudzia tretia osoba bude ochotná kúpiť len podiel na dome.

Nepíšete v otázke, či nie je možné faktické rozdelenie domu na dve samostatné bytové jednotky so zápisom do LV.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
vo veci je bude najlepšie nechať vypracovať znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti v čase vyporiadania, zrejme tento rok 2020, s tým, že náklady resp. investície Vašej sestry /kúpeľne, kuchyňa, slnečné kolektory a ostatné investície zo strany sestry/ nebudú predmetom vyporiadnia, keďže sestra tieto rekonštrukcie financovala. Hodnota RD, napriek tomu, že tam nebývate, sa oproti  roku 2007 dosť zmenila, takže by mala byť vyššia bez ohľadu na vložené investície zo strany sestry.

Na druhej strane, keďže v RD nebývate aj keď ste jeho podielovou spoluvlastníčkou, na strane sestry vzniko bezdôvodné obohatenie a to v tom smere, že užívala bezplatne aj Váš podiel na nehnuteľnsoti bez toho, aby Vám niečo za užívanie podielu platila.

Najlepšie by bolo, keby ste sa na vyporiadaní Vášho podielu dohodli bez účasti súdu. Odporúčame kontaktovať znalca s konkrétnymi otázkami, aby tieto boli zodpovedané v znalc. posudku, resp. aby pri ohodnotení nehnuteľnosti za účelom vyporiadania, boli tieto zobraté do úvahy. Poznamenávame, že ak sestra by dala vyhotoviť znal. posudok  a Vy by ste s týmto nesúhlasila, môžete si nechať dať vypracovať vlastný. Z uvedeného dôvodu by bolo najlepšie, aby ste sa na konkrétnom znalcovi dohodli.

Na vypracovanie zmluvy odporúčame kontaktovať advokáta.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
v takýchto prípadoch radíme klientom, aby všetky podiely ostatných podielových spoluvlastníkov, ktoré je možné nadobudnúť mimosúdne, nech tak spravia. Ak ide o zomrelé osoby, bude potrebné dodatočne prejednať dedičstvo v dedičskom konaní po nich. Zrejme preto je aj plomba vyznačená, lebo prebieha dedičské konanie, resp. už bolo právoplatne ukončené. Následne budete môcť podiel odkúpiť od dediča.

Ak by sa Vám podarilo tieto podiely získať, následne budete môcť ako jedna z dvoch spoluvlastníkov podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, nakoľko posledný vlastník nesúhlasí s predajom. Ak Vy budete vlastniť 7/8 podiel a budete mať na pozemku postavenú nehnuteľnosť, je takmer vylúčené, aby súdne konanie skončilo inak, než prikázaním jeho podielu do Vášho vlastníctva za primeranú náhradu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
pokiaľ je situácia taká, že spoluvlastník je trvale doma, zrejme s tým nič neurobíte, nie je povinný vpustiť do nehnuteľnosti žiadnu osobu a ani znalca, ktorého chcete priniesť za účelom ohodnotenia nehnuteľnosti.

V otázke nepíšete či chcete svoj podiel na nehnuteľnosti predať, darovať. Vo veci zrejme chcete nehnuteľnosť predať, presp. ponúknuť na predaj podiel. spoluvlastníkovi v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka (predkupné právo).

Ak by ste vo veci chceli podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva v súlade s ust. § 142 Obč. zákonníka, súd v konaní nariadi znalecké dokazovanie súdnym znalcom na ohodnotenie nehnuteľnosti. Následne spoluvlastník bude musieť súdneho znalca do nehnuteľnosti vpustiť. Ak by takto neučinil, platí ust. § 102 Civil. sporového poriadku a zo strany súdu mu môže byť uložená poriadková pokuta až 500 €, pri opakovanom porušení až 2000 €.

Odporúčame kontaktovať advokáta.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka majú ostatní podieloví spoluvlastníci zo zákona predkupné právo na jej spoluvlastnícky podiel. Ak nie ste s predávajúcou blízke osoby, musí svoj podiel ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom za podmienok, ktoré máte medzi sebou dohodnuté.

Ak sa do 2 mesiacov neozve žiadny podielový spoluvlastník, žeby chceli jej podiel, budete môcť spísať kúpnu zmluvu na jej podiel.

Ak by ste prevod spravili bez toho, aby ponúkla svoj podiel na predaj ostatným a umožnila im uplatnenie predkupného práva, mohli by ste čeliť žalobe o určenie neplatnosti zmluvy alebo by si mohli predkupné právo opomenutí podieloví spoluvlastníci uplatniť priamo u Vás.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
zároveň s podaním žaloby je možné požiadať súd aj o oslobodenie od povinnosti platiť súdny poplatok. Súd Vás môže oslobodiť od súdneho poplatku v celom rozsahu alebo aj len v časti.

Spolu so žiadosťou o oslobodenie od povinnosti platiť súdny poplatok (žiadosť nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR) však treba zároveň súdu predložiť aj dôkazy, ktoré preukazujú Vami uvádzané skutočnosti v žiadosti.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

vlastnícke právo sa napremlčuje. Zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo je možné aj po tak dlhom čase. Súd pri vyporiadaní postupuje tak, že najskôr zisťuje, či sa dá reálne deliť, ak nie, tak potom, ak majú o nehnuteľnosť spoluvlastníci záujem, súd prikáže nehnuteľnosť jednému spoluvlastníkovi s povinnosťou vyplatiť toho druhého. Ak žiaden z nich nehnuteľnosť nechce, tak nariadi predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku z predaja medzi spoluvlastníkov. 

 

Mama nemá povinnosť sa o neho starať a jeho alkoholizmus môže použiť ako argument, prečo by mala byť nehnutľenosť priznaná jej (že sa napr. nestaral o majetok, neplatil účty a pod.). Ak by jej aj súd prikázal súd celú nehnuteľnosť, nemala by povinnosť mu nájsť náhradné bývanie.

 

Lepšie by bolo sa o tom ale poradiť osobne s advokátom a prejsť si postup.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že ste sestru splnomocnili na uzatvorenie zmluvy o nájme bytu, ktorý máte v podielovom spoluvlastníctve.

Zmluva o nájme bytu podľa predme splnomocnenia mala byť uzatvorená na dobu od 13.5.2016 do 31.12.2019, teda doba nájmu mala byť maximálne do 31.12.2019, nie až do 31.12.2021. Pre posúdenie veci by sme potrebovali vidieť splnomocnenie.tného

Platí ust. § 33 Obč. zákonníka :
" (1) Ak splnomocnenec prekročil svoje oprávnenie vyplývajúce z plnomocenstva, je splnomocniteľ viazaný, len pokiaľ toto prekročenie schválil. Ak však splnomocniteľ neoznámi osobe, s ktorou splnomocnenec konal, svoj nesúhlas bez zbytočného odkladu po tom, čo sa o prekročení oprávnenia dozvedel, platí, že prekročenie schválil.
(2) Ak splnomocnenec pri konaní prekročil svoje oprávnenie konať za splnomocniteľa alebo ak niekto koná za iného bez plnomocenstva, je z tohto konania zaviazaný sám, ibaže ten, za koho sa konalo, právny úkon dodatočne bez zbytočného odkladu schváli. Ak splnomocniteľ neschváli prekročenie plnomocenstva alebo konanie bez plnomocenstva, môže osoba, s ktorou sa konalo, od splnomocnenca požadovať buď splnenie záväzku, alebo náhradu škody spôsobenej jeho konaním.
(3) Ustanovenie odseku 2 neplatí, ak osoba, s ktorou sa konalo, o nedostatku plnomocenstva vedela."
Pre posúdenie by sme potrebovali vidieť splnomocnenie."

Predpokladáme, že zmluva o nájme bytu z hľadiska ust. § 685 Obč. zákonníka, prípadne ustanovení zákona o krátkodobom nájem bytu je platne uzatvorená, teda obsahuje zákonom stanovené náležitosti.
Podľa § 686 Obč. zákonníka platí :

" (1) Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.
(2) Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú."


Ak chcete svoj podiel na byte predať cudzej - tretej osobe, potom platí ust. § 140 Obč. zákonníka :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Odporúčame sestre ponúknuť na predaj Váš podiel na byte a uviesť cenu, za ktorú jej chcete podiel na byte predať. Ponuku pošlite sestre doporučeným listom. Súčasne odporúčame sestre v predmetnom liste uviesť, že nesúhlasíte s uzatvorením zmluvy o nájme bytu na dobu do 31.12.2021, keďže ste ju splnomocnili na uzatvorenie zmluvy o nájme bytu na dobu do 31.12.2019. Súčasne oznámte nájomcovi písomne, že keďže ste sestre nedali splnomocnenie na uzatvorenie zmluvy o nájme bytu na dobu do 31.12.2021, oznámte nájomcovi, že s nájmom na dobu do 31.12.2021 nesúhlasíte.

Podľa § 605 Obč. zákonníka platí :
"Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná."

Uvádzame, že sestra ak chce využiť svoje oprávnenie z predkupného práva, musí cenu za podiel uhradiť na Vami stanovený účet v lehote do 2 mesiacov. Ak nebude na ponuku nijako reagovať, podiel na byte môžete predať tretej osobe. Otázkou je, či cudzia - tretia osoba, bude chcieť odkúpiť len podiel na byte a zatiaľ aj s nájomcom. Ak by sa Vám podarilo predať podiel na byte cudzej tretej osobe, potom na nového vlastníka prechádzajú práva a povinnosti zo zmluvy o nájme bytu.

Na vyporiadanie nárokov zo zmluvy o nájme bytu, vrátane prekročenia splnomocnenia sestrou, ako aj kúpnej zmluvy, odporúčame kontaktovať advokáta.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že výlučným vlastníkom nehnuteľnosti je Vaša bývalá priateľka a Vy nie ste voči banke dlžníkom, spoludlžníkom ani ručiteľom, pričom ste platili splátky úveru.

Za tohto právneho stavu máte nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia v zmysle ust. § 451 a nasl. Obč. zákonníka, ktorý vznikol na strane Vašej priateľky a to vo výške uhradených splátok úveru.

Odporúčame kontaktovať advokáta za účelom vyporiadania aj vzhľadom na plynutie premlčacej doby v zmysle ust. § 107 Obč. zákonníka, ktorá je max. 3 roky od vzniku bezdôvodného obohatenia.

 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, nakoľko ide o blízke osoby podľa ustanovenia § 116 Občianskeho zákonníka, môžete svoj podiel predať záujemcovi aj bez toho, aby ste ho najprv ponúkli druhému spoluvlastníkovi. Za blízku osobu by ste sa nepovažovali iba v prípade, ak s bratmi Vášho otca neudržiavate žiadny rodinný vzťah a v prípade, že by sa im stala akákoľvek ujma, tú by ste nepociťovali ako svoju vlastnú ujmu. Vzhľadom na zachovanie dobrých rodinných vzťahov, by však bolo vhodné ho o tom upovedomiť a prípadne postupovať spoločne so všetkými spoluvlastníkmi.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 
ak vychádzame z textu otázky, spoluvlastníčka rodinného domu v podiele 1/4 v podstate nie je povinná vpustiť do RD súdneho znalca, ktorého znalecký posudok si vyžiada Vaša budúca svokra. Dôvod je v podstate ten, že znalec nebol ustanovený súdom. 

Podľa ust. § 210 Civil. sporového poriadku platí :
"Súčinnosť strán a tretích osôb
Strane, prípadne aj inej osobe môže súd uložiť, aby sa dostavila k znalcovi, predložila mu potrebné veci, podala mu potrebné vysvetlenia, podrobila sa lekárskemu vyšetreniu, prípadne krvnej skúške, alebo aby niečo vykonala, alebo znášala, ak je to na účely znaleckého dokazovania potrebné. Ustanovenie o zachovávaní mlčanlivosti pri výpovedi svedka podľa § 203 sa použije primerane."

Ak by súd nariadil znalecké dokazovanie za účelom ohodnotenia nehnuteľnosti, spoluvlastníčka 1/4 podielu bude povinná toto rozhodnutie súdu rešpektovať a do nehnuteľnosti znalca vpustiť. V súdnom konaní za nerešpektovanie uznesenia súdu môže byť uložená pokuta až 500 € aj opakovane.

Otázkam vyporiadania podiel. spoluvlastníctva, teda prípadom ako je ten Váš, sa venujeme v mnohých našich odpovediach a článkoch.
Za účelom vyporiadania podiel. spoluvlastníctva odporúčame kontaktovať advokáta.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,  
ak je nehnuteľnosť  v podielovom spoluvlastníctve, pri predaji spoluvlastníckeho podielu platí aj ust. § 140 Obč. zákonníka :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

T. j. : V prípade predaja podielu tretej cudzej osobe je treba spoluvlastnícky podiel ponúknuť súčasnému spoluvlastníkovi v súlade s ust. § 140a a ust. § 605 Obč. zákonníka, pričom spoluvlastník bude povinný Vami ponúkanú cenu zaplatiť v lehote do dvoch mesiacov od predloženia ponuky. Márnym uplynutím lehoty predkupné právo zanikne. Ponuku musíte vykonať písomnou formou dopor. listom  s ohlásením všetkých podmienok.

V prípade, že by išlo o predaj spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe (otec, brat, sestra, bratranec a podobne), ponukovú povinnosť voči spoluvlastníkovi si nemusíte splniť a môžete previesť svoj podiel na nehnuteľnosti bez uplatnenia § 140 Obč. zákonníka. 

Pokiaľ ide o práva a povinnosti z Vami uvedenej zmluvy o rozdelení nákladov s prevádzkovaním nehnuteľnosti, táto predstavuje samostatnú zmluvu, v ktorej texte predpokladáme, že je uvedené, že zmluva zaväzuje jej účastníkov na dobu pokiaľ sú spoluvlastníkmi nehnuteľnosti resp. obdobným spôsobom. Preto z textu zmluvy bude vyplývať spôsob jej ukončenia.

V samotnej zmluve o prevode podielu na nehnuteľnosti odporúčame súčasne uviesť, že ohľadom nehnuteľnosti je uzatvorená aj zmluva o rozdelení nákladov, s ktorej obsahom bol kupujúci oboznámený predložením kópie zmluvy, čo potvrdí svojim podpisom. Následne bude na spoluvlastníkoch ako sa dohodnú na obsahu usporiadania vzťahov medzi nimi pokiaľ ide o náklady.

Otázkam prevodu spoluvlastníckeho podielu sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ktoré môžu byť pre Vás nápomocné.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, z otázky usudzujeme, že nemáte deti, vlastné deti má len Váš manžel. Chcete, aby dedičom Vášho majetku bol len Váš manžel prípadne súrodenec, s tým, že po smrti manžela sa nesmú stať vlastníkmi nehnuteľnosti manželovi deti.

Treba uviesť, že deti Vášho manžela nie sú zákonnými dedičmi, lebo sa nejedná vo Vašom prípade o Vaše vlastné prípadne osvojené deti.

V závete nemôžete určiť, že po Vašom manželovi nesmú zdediť Váš majetok manželove deti. Po Vašom úmrtí manžel môže so svojim zdedeným majetkom nakladať podľa svojho uváženia.

Riešením, aby ste za života vyriešili resp. vylúčili z dedenia Vášho domu aj deti manžela, je,  že spíšete závet v prospech súrodenca s doživotným právom užívania a bývania v nehnuteľnosti v prospech Vášho manžela. Možnosťou je tiež, že vlastníctvo nehnuteľnosti budete riešiť už za života napr. tak, ako uvádzate v otázke, že darujete dom Vášmu súrodencovi so zriadením vecného bremena doživ. užívania bývania v dome pre Vás a Vášho manžela.

Finančné prostriedky vo fondoch, ktoré ste nadobudli pred uzatvorením manželstva nepatria do BSM, do BSM patria však úroky a výnosy z týchto vkladov.  Rozhodujúci je však stav fin. prostriedkov ku dňu úmrtia.

Na spísanie závetu vzhľadom na špecifickosť požiadaviek odporúčame kontaktovať advokáta prípadne notára, ako ohľadom nehnuteľnosti, tak aj fin. prostriedkov vo fondoch.
 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Keďže ste neboli s priateľom zosobášení, nevzniklo medzi Vami majetkové spoločenstvo - bezpodielové spoluvlastníctvo. Ak ste teda dané veci kupovali spoločne sú vo Vašom podielovom spoluvlastníctve, pričom ak ste sa nedohodli inak, by mali byť podiely oboch rovnaké.

Ideálne by bolo, ak by ste sa o Vašej situácii vedeli porozprávať s bývalým partnerom vo vecnej rovine. V takom prípade je dosť veľká čanca sa spravodlivo vyporiadať bez potreby ingerencie súdu.

Odporúčam Vám určiť hodnotu spoločných veci a tiež hodnotu spoločného záväzku - hypotéky. Následne určíte čistú hodnotu spoločných vecí, a to tak, že od aktív odpočítate pasíva (zostatok z hypotéky vrátane úročenia) a sumu, ktorú z toho dostanete, rozdelíte na polovicu. To je to, čo by sa malo každému z Vás dostať. Samozrejme, že pôjde skôr o orientačnú sumu, ktorú môžete brať ako základ pre spravodlivé vyporiadanie.

Osobne to odhadujem tak, že jednému zostane byt aj s hypotékou (vo vzťahu k banke ale treba zabezpečiť vyňatie druhého účastníka z úveru) plus auto a druhému zostane druhé auto s tým, že možno ešte bude mať nárok na vyplatenie určitej sumy.

Pokiaľ ide o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k bytu, tak tu je potrebné uzavrieť dohodu v písomnej podobe zohľadňujúc Občiansky zákonník, katastrálny zákon a tiež zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 
vzhľadom na okolnosť, že ide o podielové spoluvalstníctvo, brat vašej matky nie je oprávnený do domu nasťahovať žiadneho nájomcu, k tomuto účelu by musel mať súhlas vašej matky, resp. ak by sa nedohodli, musel by podať návrh na súd, ktorý by o tejto otázke rozhodol.
Vzhľadom na veľkosť podielov na nehnuteľnosti, zrejme najlepšie by bolo, keby došlo k jeho zrušeniu  a vyporiadaniu. Potrebné je, aby vaša mama ponúkla bratovi odkúpenie jeho podielu a ak by k dohode nedošlo, potom by musela podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva.

Súd by rozhodol o vyplatení náhrady za podiel brata na základe znal. posudku, ktorú sumu by musela vaša mama zaplatiť v lehote obyčajne do maximálne 6 mesiacov, teda nie v splátkach napr. po 200 €.  Nie je podstatné to, že by napr. mama nemala finančné prostriedky na úhradu za spoluvlastnícky podiel brata, podstatné je to, že by sa stala vlastníkom celej nehnuteľnosti, čo je pre ňu výhoda, môže užívať celú nehnuteľnosť bez obmedzenia a tomu musí zodpovedať aj to, že druhý spoluvlastník, jej brat, musí za to dostať adekvátnu náhradu v čo najkratšom čase.

Vec môžete riešiť aj cestou advokáta spísaním dohody o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, čo je z hľadiska časového a finančného lepšie pre obidve strany, pre oboch spoluvlastníkov.
 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 
vami položená otázka obsahuje niekoľko právnych problémov.
1./ Bez ohľadu na rodinnoprávne vzťahy a to, že vaša mama má dlhy, nie ste povinná ich splácať a ani prispievať na splátky. Zrejme ide o nebankové spoločnosti.
2./ Z otázky vyplýva, že ste podiel. spoluvlastníkom RD, kde rovnako platí, že nie ste povinná svoj podiel na RD previesť na vášho brata bezodplatne prípadne aj odplatne, pokiaľ sa na uvedenom dohodnete. 
Platí, že pokiaľ RD neužívate a ňom nebývate, osoby, ktoré RD užívajú by Vám mali platiť nájomné za jeho užívanie v rozsahu vášho spoluvlastníckeho podielu. Tu by bolo riešením spísanie zmluvy o nájme.
3./ V otázke uvádzate, že vaša mama má dlhy a je možné, že by mohlo dôjsť k exekúcii jej spoluvlastníckeho podielu. 
Tu platí ust. § 166 exekučného poriadku :
"(2) Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe. 
(3) Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha schváleniu súdom."

4./ Dlhy vašej matky : Predpokladáme, že ide o nebankové spoločnosti prípadne aj banky, ktoré často vo svojich zmluvách majú uvedené neprijateľné zml. podmienky, ktoré sú neplatné, prípadne mama spláca nezákonné úroky a poplatky, prípadne samotná pohľadávka je premlčaná.
V tejto veci odporúčame vašej mame, aby zmluvy s nebank. spločnosťami prípadne bankami poslala na Komisiu pre posudzovanie podmienok spotrebiteľských zmlúv na Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré zmluvy posúdi a budete vedieť ako ďalej postupovať. Pokiaľ mama pôžičanú sumu splatila a uhradzovala aj nezákonné úroky, potom bude treba podať žalobu o vydanie bezdôvodného obohatenia. Ale na posúdenie tejto veci by sme potrebovali vedieť viacej informácii a to kedy a koľko si vaša mama požičala, akú sumu k dnešnému dňu uhradila - istina, úroky a poplatky, kedy bola uhradená posledná splátky a najlepšie aj meno nebank. spoločnosti prípadne banky. V uvedených veciach je mnoho rozsudkov, ktoré potvrdzujú naše skúsenosti, takže riešenie tejto veci existuje.
Prípadne môže sa obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu so špecifikovaním problému, najlepšie do podotázok ako sme uviedli vyššie /istina, úroky, poplatky, dátum požičania, koľko je už uhradené a kedy bola uhradená posl. splátka, prípadne aj meno neban. spoločnosti/banky/.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 
v otázke uvádzate, že dom má troch spoluvlastníkov, všetci žijúci, z uvedeného vyplýva, že dom sa nepovažuje za nevysporiadaný. 
Ak aj Vaša mama užíva dom, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve a má vedomosť o tom, kto je ďalším podielovým spoluvlastníkom, dom ako celok nemôže vydržať, lebo má vedomosť o ďalších podielových spoluvlastníkoch.
To, že spoluvlastníci sa o dom nijako nestarajú, nič nevkladajú na rekonštrukcie a nutné opravy, neznamená, že ich vlastníctvo uplynutím času a z dôvodu nezáujmu o stav nehnuteľnosti dôvodu zaniklo.
Zrejme chcete dosiahnuť, aby mama sa stala výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, potom je potrebné podiel. spoluvlastníctvo vyporiadať a to tak, že predloží ostatným podiel. spoluvlastníkom návrh na odkúpenie ich podielu na nehnuteľnosti.

Možnosťou je aj to, že podiel. spoluvlastníci svoje podiely darujú, ale to je vec dohody.

V  prípade, že k dohode nedôjde, mama bude musieť podať návrh na súd v súlade s ust. § 142 ods. 2 Obč. zákonníka :

"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, pokiaľ ste investovali - rekonštruovali nehnuteľnosť, potom aj spoluvlastnícky podiel Vašej mamy; zrejme ste nemali spísanú žiadnu dohodu o investovaní aj do jej spoluvlastníckeho podielu, potom v zmysle ust. Obč. zákonníka vzniklo na strane Vašej mamy bezdôvodné obohatenie, ktoré vydanie si môžete nárokovať. Toto bezdôvodné obohatenie, ktoré vzniklo pred prevodom nehnuteľnosti na Vášho syna, musíte vyporiadať s mamou.

V  otázke ďalej uvádzate, že mama je v súčasnosti hluchá a slepá, otázkou je či v takomto stave bola aj v čase podpísania kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť za  1000 €.

Podľa § 51 notárskeho poriadku platí, že "ak je účastník hluchý alebo nemý, ak však môže čítať a písať, musí si zápisnicu sám prečítať a v nej vlastnou rukou pripísať, že ju čítal a že ju schvaľuje. Ak je účastník hluchý alebo nemý a nemôže čítať alebo písať, musí byť okrem svedkov úkonu pribratý i jeho dôverník, ktorý sa s ním vie dorozumieť. Prostredníctvom neho notár zistí a do zápisnice uvedie, či účastník zápisnicu schvaľuje. Dôverník musí mať vlastnosti spôsobilého svedka, môže ním však byť i osoba blízka účastníkovi."

T.j. : Overenie podpisu Vašej mamy ako predávajúcej muselo byť realizované na notárskom úrade u notára, matrika nepostačuje.

Odporúčame kontaktovať advokáta.

 

 

 

 

 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

v prípade, že ste objavili majetok, ktorý nebol v pôvodnom dedičskom konaní prejednaný, máte právo požiadať o dodatočné konanie o dedičstve. Avšak váš manžel dedičstvo odmietol, a tak nemá nárok na žiadne dedičstvo. Uvedené znamená, že na novo objavený majetok nemá nárok, ale tento majetok musí byť vyporiadaný v dodatočnom dedičskom konaní. 1/2 podielu na pozemku pripadne oprávnenému dedičovi, ktorý po manželovom otcovi bude dediť.

V manželovom prípade by sa dal využiť inštitút vydržania, ak spĺňa na vydržanie podmienky, ktoré sú vysvetlené nižšie v texte.

Pri odmietnutí bolo potrebné počítať s tým, že dedičstvo nemôže odmietnuť taký dedič, ktorý svojím počínaním dal najavo, že dedičstvo odmietnuť nechce (napr. ak nakladal s majetkom, ktoré má byť predmetom dedičstva). Ak máte to, že manžel odmietol dedičstvo potvrdené notárkou, tak potom bohužiaľ nemôže dostať ani žiaden majetok po otcovi. Platí, že pokiaľ odmietne dedičstvo, tak v celku (majetok a dlhy).

V zmysle Občianskeho zákonníka, nemožno vyhlásenie o odmietnutí dedičstva odvolať (vziať späť).

Ak by ste tento pozemok chceli, tak môžete podať návrh, respektíve podnet na prejednanie dedičstva. Váš manžel už nebude oprávneným dedičom v konaní. Oprávneným dedičom môže byť súrodenec, prípadne manželova žijúca mama. Existuje viacero dedičských skupín. Až následne po predmetnom dodatočnom konaní o dedičstve je možné uvádzanú časť vyporiadať. Od budúceho dediča môžete potom podiel odkúpiť.

Zákonnú úpravu dodatočného konania o dedičstve upravuje § 211 Civilného mimosporového poriadku, ktorý znie:

"Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, ďalší poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh vykoná o tomto majetku dodatočné konanie o dedičstve. Ak sa objaví iba dlh poručiteľa, tak sa nevykoná.
V odôvodnených prípadoch, najmä na podnet súdu, notára, štátneho orgánu alebo orgánu územnej samosprávy môže súd o majetku u začať konanie aj bez návrhu."

V zmysle tohto ustanovenia je potrebné podať na miestne príslušný súd, na ktorom bolo dedičské konanie skončené, návrh na dodatočné konanie.
Návrh na dodatočné konanie o dedičstve musí obsahovať:

- ktorému súdu je určené - na dodatočné konanie o dedičstve je miestne príslušný súd, na ktorom bolo konanie o dedičstve skončené, t.j. súd, v obvode ktorého mal poručiteľ v čase smrti evidovaný trvalý pobyt.

- kto ho robí - návrh môže podať ktorýkoľvek z dedičov

- ktorej veci sa týka - je potrebné uviesť spisovú značku pôvodného dedičského konania, zároveň je potrebné uviesť identifikačné údaje navrhovateľa a poručiteľa

- čo sa ním sleduje - je potrebné odôvodniť prečo návrh podávate, o aký novoobjavený majetok sa jedná, zároveň k návrhu je potrebné pripojiť listinné dôkazy preukazujúce vlastníctvo tohto majetku poručiteľom v čase smrti, najmä kópiu listu vlastníctva, kúpne zmluvy a pod.

- podpis - návrh musí byť podpísaný navrhovateľom. 

Vysporiadať sa môže iba, ak by pozemok bol prededený.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že Vaša mama aj bez Vášho súhlasu mohla predať svoj podiel na nehnuteľnosti svojmu vnukovi. Vzhľadom na predajnú cenu 1000 € je otázne, či Vaša mama si uvedomovala, že  svoj podiel na nehnuteľnosti predala za 1000 € a teda či nebola uvedená do omylu, prípadne či nebola v tiesni a zmluvu podpísala.

Pre posúdenie by sme potrebovali poznať bližšie okolnosti spísania kúpnej zmluvy, ktoré by zakladali možnosť napadnúť neplatnosť zmluvy alebo  možnosť od kúpnej zmluvy odstúpiť, čo môže urobiť len Vaša mama.

Píšete ďalej, že syn Vám teraz chce Vám predať svoj podiel za 40000 €, zrejem len ústna ponuka.

Zrejme sa mu jedná aj o vyplatenie exekúcii. Tu je však riziko, že pokiaľ exekútor zriadi exekučné záložné právo na jeho podiel na nehnuteľnosti, ak nebudete chcieť, aby nehnuteľnosť kúpila iná, tretia - cudzia osoba, potom budete môcť jeho podiel odkúpiť a v podstate takto zaplatíte jeho exekúcie. 
Podľa ust. § 166 exekučného poriadku platí :
" (1) Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.
(2) Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe.
(3) Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha schváleniu súdom."

Otázkou je ako uvádzate v otázke, kto má trvalý pobyt na adrese nehnuteľnosti prípadne v prospech koho je zriadené vecné bremeno, teda kto je oprávnený nehnuteľnosť užívať a bývať v nej.

Čiastočným riešením, ak sa Vy ako mama chcete vyhnúť v podstate plateniu synových exekúcií, je darovanie Vášho podielu Vašim ostatným deťom s vecným bremenom Vášho doživotného užívania a bývania v nehnuteľnosti, avšak s vyššie uvedeným upozornením pokiaľ ide o synove exekúcie a možné zriadenie exekučného záložného práva na jeho podiel.

 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, najprv kúsok právnej teórie.
Podľa ust. Občianskeho zákonníka platí : 
"§ 141 :

(1) Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.
(2) Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.
§ 142 :
(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti."

Ako správne uvádzate v otázke, najjednoduchšie by bolo odčlenenie pozemku toho spoluvlastníka, ktorý Vám pozemok odmieta predať.
K odčleneniu pozemku  však budete potrebovať geometrický plán , avšak spoluvlastník pozemku o výmere 177 m2 by musel s uvedeným postupom súhlasiť.
Pokiaľ nedôjde k dohode, budete musieť podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva. Poznamenávame, že súd v prvom rade skúma, či je možné rozdelenie nehnuteľnosti a jej účelné využitie. Súd nie je viazaný návrhom a môže rozhodnúť aj inakšie ako je uvedené v návrhu. 
Treba vedieť, že so súdnym konaním sú spojené náklady /súdny poplatok, odmena znalca za znalecký posudok, prípadne aj odmena advokáta/ a súdne konanie trvá určitý čas, tieto spory sú pomerne nákladné a zdĺhavé.
Pokiaľ sa jedná o cenu, táto bude stanovená na základe znaleckého posudku o trhovej cene nehnuteľnosti.
Odporúčame Vám prehodnotiť  prípadne cenu podielu spoluvlastníka o výmere 177 m2 v závislosti od toho či sa  jedná o pozemok v intraviláne alebo extraviláne obce, či je možné  pozemok zmeniť na stavebný pozemok, či sú blízko inž. siete, na ktoré je možné sa napojiť,  aký je prístup na pozemok, lebo zrejme z týchto okolností vychádza spoluvlastník pri navrhovaní ceny, lebo tieto o položky v podstate majú vplyv na trhovú cenu pozemku. Možnosťou je pozrieť aj ponuky  realitných kancelárií za akú cenu predávajú  podobné pozemky.  Pokiaľ však na pozemku nie sú žiadne inžinierske siete, tieto nemôže ohodnotiť ani znalec, lebo neexistujú.

Najjednoduchšie pre Vás vzhľadom na výmeru pozemku by bolo geometrické odčlenenie časti 177 m2, len pozemok o výmere 177 m2 ako samostatný pozemok o výmere 177 m2 nevieme či splní očakávaný účel pre spoluvlastníka.
 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, na takéto odkúpenie podielu Vám stačí kúpna zmluva, ktorá musí mať písomnú formu. Na základe tejto zmluvy potom podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Po povolení vkladu do katastra nehnuteľností sa stanete vlastníkom tohto podielu. Pri predaji podielu je však potrebné, aby predávajúca najskôr ponúkla podiel, resp. časť jej podielu na predaj ostatným podielovým spoluvlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, nakoľko títo majú zákonné predkupné právo.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

súdny znalec vypracuje znalecký posudok na základe požiadavky vlastníka nehnuteľnosti. Pokiaľ znalec vyžaduje objednávku aj od Vás ako podielového spoluvlastníka, môžete mu ju zaslať.

Pokiaľ sa jedná o splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti, ak by ste s uvedeným postupom súhlasili, že druhý spoluvlastník Vám bude zastupovať pri podpise zmluvy, je to na Vašom rozhodnutí a hlavne dôvere voči druhému spoluvlastníkovi.

Splnomocnenie musí v písomnej forme s Vaším úradne overeným podpisom.

 Poznamenávame, že Vy ako podielový spoluvlastník nemusíte byť prítomná pri podpise zmluvy keď ju bude podpisovať druhá spoluvlastníčka a teda druhá spoluvlastníčka Vám zmluvu môže poslať prípadne Vám ju pošle kupujúci. K zmluve tak budete môcť vzniesť prípadne svoje pripomienky a budete mať tak istotu, že zmluva bude spísaná tak, aby boli dodržané a zaručené všetky Vaše práva ako podielového spoluvlastníka.

Zmluvu ak Vám bude predložená, môžete si nechať prekontrolovať aj advokátovi; v prípade, že by ste splnomocnili na predaj druhú podielovú spoluvlastníčku, budete sa musieť spoľahnúť na ňu. 

Keďže ste z prešovského kraja, môžete sa obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu a poslať nám zmluvu na prekontrolovanie, aby zmluva bola právne perfektná (https://ficek.sk/ - kontrola zmluvy).

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
na Vašu otázku predkladáme odpoveď :

I./ Základná podotázka

1./ Nevieme v akom rozsahu Vás nebanková spoločnosť žalovala a či jej návrh nebol aj v určitej časti zamietnutý. 
2./ Ak vo veci máte právoplatné súdne rozhodnutie, ktorým ste boli zaviazaný k úhradám ako uvádzate v otázke, a všetky tieto sumy ste aj uhradili, o čom máte aj doklad  - bank. prevod alebo pošt. poukážka s identifikáciou platby, sme názoru, že sa nemáte čoho obávať.
3./ Áno, máte pravdu pokiaľ  sa jedná o zmluvnú pokutu, tieto sú podľa zákona považované za neprijateľné zmluvné podmienky.
4./ So spoločnosťou komunikujte len písomne. Ak sa Vám len telefonicky vyhrážajú, že budú vymáhať, v prípade, že by Vás opätovne kontaktovali, oznámte im, aby Vám svoje požiadavky napísali písomne - listom - na Vašu adresu.
Poznamenávame, že podľa zákona o ochrane spotrebiteľa takýto nátlak sa považuje za agresívnu obchodnú praktiku /citujeme/ :

Agresívna obchodná praktika je okrem iných aj : 3. Vykonávanie vytrvalých a nechcených žiadostí telefonicky, faxom, elektronickou poštou alebo inými diaľkovými médiami, okrem prípadov a v rozsahu odôvodnenom na účely vymáhania zmluvného záväzku. 

5./ Žiadne zmluvné pokuty neuhradzujte a pokiaľ sa jedná o nimi určené úroky, sme názoru, že sa jedná o prekážku rozsúdenej veci, nakoľko súd o úrokoch z omeškania už rozhodol v rozsudku, ktorý citujete v otázke.  Kontaktujú Vás telefonicky preto, že majú vedomosť o nezákonnosti svojej požiadavky, ktorá naviac bude už aj premlčaná. Nedajte sa oklamať.

II.Doplnenie odpovede na otázku zaslanú emailom :

1./ Uhradzovať nejaké zml. pokuty na tom základe, že pri Vašom mene "svietia" nezaplatené sumy,  nie je správne.  Podstatné je, že máte súdne rozhodnutie a dlžnú sumu ste uhradili. Uhradzovať nejaké sumy, ktoré požaduje spoločnosť a následne tieto vymáhať ako bezdôvodné obohatenie, nie je správne. Podľa ust. § 455 Obč. zákonnníka platí, že "za bezdôvodné obohatenie sa nepovažuje, ak bolo prijaté plnenie premlčaného dlhu alebo dlhu neplatného len pre nedostatok formy."   To znamená, že ak by ste na tomto skutkovom základe - "svietiace sumy"  ich uhradili a následne chceli vymáhať ako bezôvodné obohatenie, návrh by súd zamietol. 

Neuhradzujte žiadne zml. pokuty. Sme názoru, že komunikujú s Vami telefonicky len preto, že o majú vedomosť o bezvýslednosti vymáhania nimi určených súm cestou súdu. Usudzujeme, že  Vám neposlali ani žiadnu výzvu na "svietiace sumy", nakoľko ich právne vymáhanie bude bezúspešné. Nedajte sa nimi oklamať a ani  neveriť ich "presvedčivým"telefonátom.

 

 

 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

na Vašu otázku  predkladáme nasledovnú odpoveď :

V konaní je potrebné rátať so súdnym poplatkom, ktorý je 6 % z ceny predmetu konania (ceny nehnuteľnosti), najmenej 16,50 EUR, najviac 16.596,50 EUR.

V konaní o zrušení a o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je základom poplatku cena podielu navrhovateľa.

Podľa ust. §  255 Civil. sporového poriadku všeobecne paltí, že súd  prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

Samotný úspech v konaní o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva na druhej strane neznamená, že úspešnému navrhovateľovi musí súd priznať aj 100 % náhradu trov konania, z odôvodnenia rozhodnutia o nároku na náhradu trov konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva musí byť zrejmé, akými úvahami sa súd riadil /Nález ÚS SR  8. novembra 2017, sp. zn. I. ÚS 457/2017/.

 

Aj z uvedených dôvodov odporúčame vec riešiť zmierčou cestou bez účasti súdu.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

1./ Nevieme z akého dôvodu ste sa obrátili na realitnú kanceláriu. Pokiaľ chcete byt predať dobré je ponúknuť bratovi, aby odkúpil  Váš podiel, čo je podľa nášho názoru menej pravdepodobné, nakoľko je menšinovým spoluvlastníkom, prípadne, aby ste Vy odkúpili podiel 1/6 od brata. Pokiaľ ste bratovi ponúkli na predaj svoj väčšinový podiel a brat v zmysle ust. § 140 a ust.  § 605 Obč. zákonníka nereagoval a neuhradil kúpnu cenu do dvoch mesiacov, potom môžete svoj podiel na byte predať. Je len otázkou, či byt v podielovom spoluvlastníctve niekto od Vás odkúpi.

2./ Lepším riešením by bolo kúpiť podiel 1/6 od Vášho brata a byt následne predať, prípadne dohodnúť sa na spoločnom predaji bytu.

3./ Úhrady za služby spojené s bývaním : V otázke neuvádzate, kto v skutočnosti aj reálne byt užíva. Ak byt neužíva nikto z Vás, potom brat by mal prispievať  v rozsahu svojho podielu, nakoľko stále platby za byt sa platiť musia bez ohľadu na to, či sa byt užíva alebo nie.

4./ Podľa zákona o vlastníctve bytov platí, že "správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome".

Ďalej platí, že "správca je povinný podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,ako aj podať návrh na exekučné konanie."/§ 8b/ cit. zákona/.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

v prvom rade je potrebné uviesť, že zo samotnej skutočnosti, že ste spoluvlastníkom záložným právom zaťaženej nehnuteľnosti nevyplýva bez ďalšieho aj to, že ste spoludlžníkom hypotekárneho úveru, ktorý je práve daným záložným právom zabezpečený.

To, kto sa stal spoludlžníkom hypotekárneho úveru predovšetkým závisí od toho, či a ako bol tento záväzok vyporiadaný v konaní o dedičstve.

To, či ste skutočne spoludlžníkom hypotekárneho úveru Vám odporúčame zistiť či už z rozhodnutí vydaných v konaní o dedičstve, príp. priamo v banke.

Vyššie uvedené totiž platí aj naopak, teda, ak aj ste skutočne spoludlžníkom hypotekárneho úveru, tohto záväzku sa nezbavíte len tým, že prevediete svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnostiach na inú osobu. Svojho záväzku (ak existuje) by ste sa zbavili len dohodou, ktorú by ste museli uzatvoriť priamo s bankou.

Ak skutočne chcete previesť svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnostiach, tak za Vami popísaného skutkového stavu Vám odporúčame previesť ho práve na dospelú blízku osobu. Žiadny právny predpis Vám totiž jednak neustanovuje povinnosť pri prevode Vášho majetku previesť časť aj na maloletého súrodenca (teda so svojím vlastníctvom môžete disponovať akýmkoľvek zákonom dovoleným spôsobom) a rovnako ak by ste chceli svoj spoluvlastnícky podiel (alebo jeho časť) previesť na maloletého súrodenca, tento prevod by bol procesne, časovov aj finančne náročnejší, pretože takýto prevod na maloletého by bol platný až po jeho schválení súdom, o čo by ste museli súd požiadať.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, Váš brat môže so svojim spoluvlastníckym podielom voľne disponovať. Je preto oprávnený za predaj svojho podielu požadovať kúpnu cenu podľa svojho uváženia. K predaju ho nemôžete žiadnym spôsob prinútiť. Určitým riešením je vysporiadanie podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Platí zásada, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval proti svojej vôli v spoluvlastníctve s inými. V návrhu na zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva môžete žiadať, aby súd prikázal rodinný dom do Vášho výlučného vlastníctva, pričom na vyrovnanie nadobudnutého spoluvlastníckeho podielu Vášho brata, mu zaplatíte požadovanú peňažnú čiastku. Ak sa na výške vyrovnania nedohodnete, bude určená súdom na základe znaleckého posudku, ktorý bude vychádzať z trhovej ceny. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Uvedenú vec máte možnosť riešiť mimosúdne prostredníctvom mediátora. Mediácia je oveľa lacnejšia. Ak mimosúdne riešenie sporu nebude úspešné jedinou možnosťou bude podať žalobu na súd o určenie vlastníckeho práva. Pokiaľ nemáte finančné prostriedky na advokáta máte právo obrátiť sa na Centrum právnej pomoci, ktoré Vám pridelí advokáta bezplatne po splnení podmienok. Tiež máte právo podať trestné oznámenie a riešiť celú vec v rámci trestného konania. Trestné konanie je bezplatné. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Keďže chcete previesť podiel na spoluvlastníka, ktorý je zároveň Vašou blízkou osobou, potom nemusíte ostatným spoluvlastníkom ponúkať svoj podiel na predaj. Do zmluvy o prevode podielu by som však uviedol, že ide o prevod blízkej osobe, a preto sa predkupné právo neuplatňuje.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Podľa toho, čo ste napísali ste obaja podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti. Nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve a preto aj Vy máte možnosť sa s Vašou tetou dohodnúť na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak sa dohodnúť neviete (teda hlavne na cene vyplatenia podielu) máte možnosť riešiť vec mimosúdne napríklad môžete vyhľadať mediátora, ktorý Vám pomôže mimosúdnou cestou dohodnúť sa na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak sa nedohodnete potom Vám zostáva už len súd. Pred tým je ale potrebné adresovať jej písomný návrh na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva (teda čo navrhujete Vy). Odporúčam Vám dať si spraviť odborné vyjadrenie, alebo znalecký posudok na nehnuteľnosť, prípadne ohodnotenie oboch podielov. Taktiež je potrebné, aby znalec zhodnotil aj výšku rekonštrukcie, ktorú ste financovali Vy. A následne vyhľadajte mediátora alebo advokáta, ktorý Vám pomôže. Môžete sa obráťiť aj na nás a my Vám odporúčíme advokáta alebo mediátora vo Vašom okolí. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

ak chcete zrušiť podielové spoluvlastníctvo a druhý spoluvlastník nesúhlasí, môžete podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Podľa § 142 Občianskeho zákonníka totiž ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

Súd bude najskôr skúmať, či sa vec (v danom prípade dom) dá reálne rozdeliť. Ak áno, rozdelí ho podľa veľkosti podielov a tomu-ktorému spoluvlastníkovi určí, ktorej časti sa stane výlučným vlastníkom.

Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, najjednoduchším a najrýchlejším spôsobom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je práve uzatvorenie dohody medzi podielovými spoluvlastníkmi. Súdne konania týkajúce sa zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva patria medzi najzdĺhavejšie a už len rozhodnutie na prvom stupni môže trvať aj 1-2 roky. V prípade, že požaduje vyplatiť presnú polovicu svojho podielu je potrebné ju upozorniť na to, že ste sám platili Váš spoločný úver. Z toho Vám vzniká právo na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške 1/2 zaplatených splátok. Rovnako, ak Vás ex partnerka vylúčila z užívania nehnuteľnosti (t.j. neumožnila Vám užívať ani jednu izbu v nehnuteľnosti) máte rovnako právo na vydanie bezdôvodného obohatenia z dôvodu, že ona užívali väčšiu časť nehnuteľnosti, než jej podľa podielu patrí. Tieto pohľadávky by ste od nej mohli vymáhať aj súdnou cestou. Preto je možné tieto veci použiť voči nej a znižovať jej nároky na vyplatenie podielu. Mohlo by to na ňu zapôsobiť a mohla by zo svojich nárokov znížiť.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobry den, nakolko nemate naliehavy pravny zaujem na urceni neplatnosti zmluvy, sud by Vasej zalobe nevyhovel. Zalobu mozu podat iba osoby, ktorym by sa zmenilo postavenie, ak by sud zalobe vyhovel. V tomto pripade, ak by ste podali zalobu, nic by sa pre Vas nezmenilo (ani by ste sa nestali vlastnikom a ani Vam nevzniklo nejake pravo). Preto by sud zalobu zamietol.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v tomto prípade je potrebné posúdiť či ide o nutnú alebo vhodnú rekonštrukciu. Ak by šlo len o vhodnú rekonštrukciu (t.j. takú, ktorá nie je vôbec objektívne (nie subjektívne) potrebná), potom nemusíte túto 1/3 platiť. Táto investícia sa zohľadní až pri vysporiadaní spoluvlastníctva. Počas trvania spoluvlastníctva na ňu investujúci spoluvlastník nemá nárok.

Aby som ešte vysvetlil rozdiel medzi "subjektívne" a "objektívne" potrebnou rekonštrukciou: Objektívne je rekonštrukcia potrebná napríklad vtedy, ak by bol byt bez rekonštrukcie nepoužiteľný. Subjektívna potreba je napríklad ak chce zrenovovať bytové jadro alebo chce zmeniť dispozíciu bytu atď.

Pokiaľ býva v byte sám synovec a nechce, aby byt užívali aj iní spoluvlastníci, potom je potrebné poslať synovcovi doporučený list, v ktorom mu oznámite nielen to, že nebudete platiť rekonštrukciu ale hlavne to, že chcete byt užívať aj Vy a nech Vám odovzdá kľúče. Ak to odmietne, potom môžete od neho požadovať vo výške svojho podielu nájomné za užívanie svojho podielu. Tento nárok sa premlčí v 2- ročnej lehote (ak sa bude posudzovať ako bezdôvodné obohatenie). Stretol som sa s názormi, že lehota môže byť aj 3 ročná (k čomu sa prikláňam aj ja). 

S prípadným vymožením náhrad za užívanie Vám môžeme pomôcť s tým, že o našu odmenu sa zvýši dlh synovca a teda zastupovanie Vás nebude nič stáť.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, Občiansky zákonník dáva pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva prednosť dohode podielových spoluvlastníkov. Pokiaľ sa s Vašou sestrou nedokážete žiadnym spôsobom dohodnúť (nechce Vás vyplatiť, ani predať byt), budete musieť na súde podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Je potrebné uviesť, že súd nie je viazaný návrhom na spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Súd v tomto smere postupuje výlučne podľa zákona. Nakoľko ide o dvojgarzónku, neprichádza do úvahy reálne rozdelenie nehnuteľnosti. Z toho dôvodu bude súd skúmať iba to, či sa chce niektorý zo spoluvlastníkov stať výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a vyplatiť primeranú náhradu ostatným spoluvlastníkom. Ak ani jeden zo spoluvlastníkov nebude ochotný vyplatiť podiely ostatných, súd nariadi predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku z predaja podľa výšky ich podielov. V prípade, že máte záujem o poskytnutie právnej pomoci pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, môžete nás kontaktovať prostredníctvom e-mailu na adrese uvedenej na našej stránke.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Z Vašej otázky vyplýva, že predmetný byt majú matka a syn v podielovom spoluvlastníctve. Vzhľadom na uvedené môže syn s matkou uzavrieť tzv. dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Pre úplnosť si však dovoľujem dodať, že takáto dohoda musí mať okrem iného aj všetky náležitosti zmluvy o prevode bytu v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň

pokiaľ je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve podľa § 139 ods. 1, 2 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník:

 

“1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

 

2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. 

 

Prirovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.” 

 

Prispoluvlastníctve ide väčšinou o dohodu o nákladoch, úžikoch  a užívaní. Každý zo spoluvlastníkov má práva aj povinnosti. Podľa podielov ste však väčšinový spoluvlastník, čiže sestra by sa mal podriadiť. Pokiaľ sa však nebudete vedieť dohodnúť, je tu možnosť zrušiť podielové spoluvlastníctvo a vyporiadať sa so surodencami, či už prostredníctvom dohody alebo súdu. 

 

Takže by ste mali zvolať všetkých spoluvlastníkov a dohodnúť sa podľa veľkostí hlasov na Tom, či bude niekto vstupovať do domu, keď tam nie ste.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

neuvádzate, či je byt vo Vašom podielovom spoluvlastníctve alebo nie. Ak je byt Vaším podielovým spoluvlastníctvom, potom sú všetci spoluvlastníci do výšky svojho podielu povinní podieľať sa na úhrade nákladov spojených s nehnuteľnosťou. Ak Vaša priateľka, ako podielový spoluvlastník neprispela na úpravy bytu, potom sa na Váš úkor bezdôvodne obohatila (podľa výšky svojho podielu). Ak nešlo o nevyhnutné úpravy, ale len o rekonštrukciu, potom môžete vydanie bezdôvodného obohatenia žiadať až keď odpadne právny dôvod. Vo Vašom prípade môže ísť napr. o odsťahovanie sa a pod. 

Ak by však byt bol len Vašim výlučným vlastníctvom, potom ste povinný náklady znášať len Vy. Ak ste sa dohodli ústne, a chceli by ste sumu vymáhať na základe tejto dohody, museli by ste preukázať jej existenciu. Pri ústnej dohode by to však bolo dosť obtiažne. Ako dôkaz by mohli slúžiť napr. aj výpisy z SMS, e-maily, svedkovia a pod.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, prevod spoluvlastníckeho podielu o veľkosti jednej polovice môžete realizovať darovacou zmluvou. Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať všetky náležitosti tohto právneho úkonu. Vypracovanie zmluvy a následné právne úkony smerujúce k zmene vlastníctva môžete zveriť odborne spôsobilej osobe, ktorou je advokát alebo notár. Právne služby pri prevode nehnuteľnosti poskytované advokátskou alebo notárskou kanceláriou sú rovnocenné, obe Vám dokážu zabezpečiť kompletné zastúpenie a právnu pomoc. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň  

podielové spoluvlastníctvo sa môže zrušiť a vyporiadať dohodou alebo ho zruší a vyporiada na návrh súd. Teda pokiaľ ste sa nedohodli s navrhovateľkou, pravdepodobne podajú návrh na súd. Súd môže podľa § 142 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: “1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. 2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. 3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.

 

Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.” 

 

Teda ide o spôsoby, ktorými môže súd vo veci rozhodnúť. Pokiaľ máte záujem o nehnuteľnosť, túto prikáže súd Vám za primeranú náhradu (na základe znaleckého posudku pokiaľ sa s navhovateľkou neviete ustáliť na hodnote nehnuteľnosti), avšak súd väčšinou požaduje preukázanie solventnosti. Pokiaľ nemáte záujem o nehnuteľnosť, súd nariadi predaj a rozdelí výťažok. 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. V zásade platí, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v podielovom spoluvlastníctve. Ak sa však s druhým spoluvlastníkom nedá dohodnúť (odmieta akúkoľvek komunikáciu), ďalšou možnosťou ako zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo je súdne konanie. Môžete teda podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na príslušný súd.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Pokiaľ máte záujem vyporiadať podielové spoluvlastníctvo bez ingerencie súdu, je potrebné aby ste sa s druhým spoluvlastníkom (Vašim bývalým manželom) dohodli. Nakoľko budete vyporiadavať spoluvlastnícke právo k nehnuteľnosti, dohoda musí byť uzavretá v písomnej forme a súčasne musí spĺňať náležitosti predpísané katastrálnym zákonom. Pri snahe uzavrieť s Vašim bývalým manželom dohodu môžete argumentovať tým, že v porovnaní so súdnym konaním ide o omnoho ekonomickejší a rýchlejší spôsob vyporiadania. Taktiež môžete spomenúť zásadu, v zmysle ktorej nemožno nikoho nútiť zotrvať v podielovom spoluvlastníctve. Pokiaľ však k dohode nedospejete a naďalej budete mať záujem na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, súdnemu konaniu sa zrejme nevyhnete.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, vo svojej otázke uvádzate, že predmetný dom nadobudol Váš strýko ešte s vtedajšou manželkou darom. Keďže veci získane darom netvoria súčasť bezpodielového spoluvlastníctva manželov, k tejto stavbe vzniklo podielového spoluvlastníctvo, pričom veľkosť podielu Vášho strýka predstavoval 1/2-cu. Uvádzate, že s darovaním nebolo všetko v poriadku, avšak v ďalšom texte už nie ste konkrétnejšia. Predmetom dedenia teda bol spoluvlastnícky podiel 1/2-ce z rodičovského domu, pričom dedičia dedičstvo odmietli. Vzhľadom na odmietnutie dedičstva bližšími príbuznými, do úvahy ako dedič zo vzdialenejšieho okruhu príbuzných pripadáte aj Vy. Nič to však nemení na tom, že vlastníčkou polovice domu je bývalá manželka Vášho strýka. Zo spoluvlastníctva domu ju môžete vylúčiť pri výkone záložného práva, ktorý viazne na dome a to záložným veriteľom.  

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň

obsahom zmluvy je súhrn práv a povinností jej účastníkov (strán), ktoré z nej vyplývajú. Dohodu možno chápať ako synonymum zmluvy, pokiaľ má jej náležitosti. Vo všeobecnosti sa dohoda používa ako čiastková úprava práv a povinností účastníkov v rámci zmluvného vzťahu. Podľa toho čo píšete, asi ide len o nepozornosť a nemalo by to mať vplyv na platnosť zmluvy, pokiaľ sú splnené ďalšie zákonom stanovené náležitosti. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň

podľa § 141 Občianskeho zákonníka je možné, aby sa spoluvlastníci dohodli na vyporiadaní spoluvlastníctva. Pokiaľ k dohode nedôje, podľa § 143 OZ spoluvlastníctvo zruší a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd a to buď rozdelením veci alebo prikázaním jednému spoluvlastníkovi za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku podľa podielov. 

Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nemusí zrušiť a vyporiadať spoluvlastníctvo. 

Na základe horeuvedeného, môžte podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva prípadne sa s bratmi dohodnúť.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Pokiaľ Váš priateľ investoval do stavby Vášho domu, túto skutočnosť nemožno bez ďalšieho považovať za právnu skutočnosť zakladajúcu vznik podielového spoluvlastníctva. Pokiaľ teda chcete, aby bol Váš priateľ spoluvlastníkom uvedenej nehnuteľnosti, je nutné, aby ste s ním uzavreli kúpnu alebo darovaciu zmluvu, ktorej predmetom bude prevod určitého spoluvlastníckeho podielu. Ďalšou možnosťou by bola tzv. dohoda o založení spoluvlastníckych vzťahov uzavretá ešte počas výstavby domu. Z tejto dohody musí byť okrem iného zrejmé, že chcete založiť spoluvlastnícky vzťah. Právny názor ohľadom tejto možnosti vzniku podielového spoluvlastníctva vyslovil Najvyšší sú ČR v rozsudku sp.zn. 22 Cdo 1174/2001 (rozhodnutia tohto súdu sú voľne prístupné na jeho internetovej stránke).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na inú osobu, Občiansky zákonník ustanovuje povinnosť rešpektovať záujmy ostatných spoluvlastníkov, čoho odrazom je úprava predkupného práva pre ostatných spoluvlastníkov v ustanovení § 140 tohto predpisu. Povinnosť z predkupného práva nemusíte dodržať, ak chcete previesť spoluvlastnícky podiel na blízku osobu (t.j. predka, potomka, súrodenca, manžela, alebo aj inú osobu, ktorú možno na základe rodinného alebo citového pomeru považovať za blízku). V opačnom prípade máte povinnosť písomne ponúknuť svoj podiel zostávajúcim spoluvlastníkom za rovnakých podmienok ako tretej osobe. Lehota na splnenie podmienok určenej v ponuke by mala byť z dôvodu právnej istoty aspoň dva mesiace. Oprávnení spoluvlastníci, ktorým bola ponuka na predaj adresovaná, by sa mali predovšetkým dohodnúť o výkone predkupného práva. Ak sa nedohodnú, majú právo vykúpiť Váš podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Ak spoluvlastníci Vami ohlásené podmienky nesplnia alebo márne uplynie lehota, v ktorej sa má odkúpenie uskutočniť alebo sa rozhodnú nekúpiť Váš podiel, predkupné právo zaniká. Ak nebudete rešpektovať svoje povinnosti z predkupného práva, zmluva o prevode spoluvlastníckeho podielu bude neplatná. Bude sa však jednať len o relatívnu neplatnosť, čo znamená, že ostatní spoluvlastníci sa neplatnosti musia dovolať, teda písomne Vám oznámiť, že považujú zmluvu o prevode spoluvlastníckeho podielu za neplatnú alebo podaním súdnej žaloby o neplatnosť právneho úkonu. Musia tak však urobiť v trojročnej premlčacej dobe.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ak jeden zo spoluvlastníkov nechce užívať nehnuteľnosť, potom musí požiadať druhého o vysporiadanie spoluvlastníctva. Ak by sa dohodli na sume (tak to môže byť aj suma investovaných prostriedkov). Je to však o dohode, pretože súd by sa na to pozeral inak. Spoluvlastníci spíšu dohodu, v ktorej sa dohodnú na zrušeni a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak by sa nedohodli, musel by to riešiť súd a ten by vychádzal z trhovej hodnoty nehnuteľnosti a výšky podielov. Úvery nie sú predmetom vysporiadania spoluvlastníctva k nehnuteľnosti. Mohlo by sa teda stať, že na nehnuteľnosti zostane záložné právo druhého spoluvlastníka. Pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je preto potrebné postupovať tak, aby ste do celého procesu zapojili aj banku. Ak jeden nechce splácať úver alebo sa vysťahovať, nezostane nič iné, ako to riešiť súdnou cestou.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

cena veci sa určuje vzhľadom na miesto a čas, pričom sa prihliada na jej opotrebenie a tiež na trhovú cenu (za akú cenu je možné podobnú alebo rovnakú vec dostať) Postup pri určovaní ceny popisuje toto rozhodnutie súdu:

Rozsudok NS SR sp. zn. M Cdo 6/2003

 

Primeranou náhradou pri vyporiadaní zrušeného podielového spoluvlastníctva (§ 142 ods. 1 tretia veta OZ) je príslušný podiel všeobecnej ceny veci. Primeranú náhradu treba chápať ako hodnotová ekvivalent vyjadrený v peniazoch umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej veci, aká bola predstavovaná podielmi spoluvlastníkov, ktoré boli prisúdené jednému spoluvlastníkovi. V prípade motorového vozidla na to aby náhrada bola primeraná, musí byť závislá nielen od značky motorového vozidla, jeho vybavenia, veku a opotrebenia, ale od záujmu oň, t.j. od dopytu a ponuky v danom mieste a čase. Musí ísť o náhradu, ktorá predstavuje objektívnu cenu, za ktorú by vec bolo možné predať. Za takú nemožno považovať určenú náhradu vychádzajúcu z nadobúdacej ceny vozidla. Do primeranej náhrady nemožno zahrnúť ani hodnotu neužívania vozidla ostatnými spoluvlastníkmi. V takom prípade by išlo i iný vzťah, ktorý sa medzi účastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva vytvoril.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

v tomto pípade obezdôvodné obohatenie nejde, pretože spoluvlastnícky vzťah naďalej trvá. Čo sa týka náhrady Vami vynaložených nákladov, tieto môžete určite požadovať už teraz, t.j. za trvania spoluvlastníctva. Vyššie uvedené potvrdzuje aj súdna prax, keď Najvyšší súd ČR v rozsudku NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1596/2000, uviedol. že 

Investície akéhokoľvek druhu vykonané jedným zo spoluvlastníkov so súhlasom ostatných nepredstavujú ich bezdôvodné obohatenie, a preto sú splatné (vo výške zodpovedajúcej príslušnému spoluvlastníckemu podielu neinvestujúceho spoluvlastníka) už za trvania spoluvlastníctva, a nie až po jeho zrušení.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

z rozhodnutia, ktoré pripájam k odpovedi vyplýva, že ako jeden zo spoluvlastníkov máte právo, na náhradu za užívanie aj Vášho podielu. 

Je tiež možné považovať takéto konanie za bezdôvodné obohatenie. Závisí na presných okolnostiach. V každom prípade máte nárok na náhradu.

Pripájam vyššie spomenuté rozhodnutie:

Z IV, str. 481

Ak jeden zo spoluvlastníkov v rozpore s dohodou a proti vôli ostatných spoluvlastníkov sám užíva predmet spoluvlastníctva, musí ostatným spoluvlastníkom poskytnúť náhradu. Náhrada sa v takomto prípade určí odo dňa, keď došlo k porušeniu dohody, ktorá predtým upravovala spoločný užívanie nehnuteľnosti. Nedodržaním dohody o užívaný predmetu spoluvlastníctva sa nič nemení na existencii spoluvlastníckeho vzťahu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

vo vašom prípade existuje možnosť domáhať sa určenia, že existuje spoluvlastnícke právo a v akom podiele. Túto možnosť vyjadruje § 80 písm c) Občianského súdneho poriadku, podľa ktorého  návrhom na začatie konania možno uplatniť, aby sa rozhodlo okrem iného aj či tu právny vzťah je alebo nie.

Čo sa týka pasívne legitimovaných účastníkov konania, teda tých voči ktorým návrh smeruje, podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR, nienje rozhodujúce, na ktorej procesnej strane sú ostatní spoluvlastníci. 

Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 63/2001

 

"Podielový spoluvlastník sa za podmienok ustanovených v § 80 písm. c) OSP môže domáhať určenia, že mu patrí spoluvlastnícke právo a v akom podiele, pričom je nesprávny názor, že v konaní o určenie spoluvlastníctva sa musia na jednej procesnej strane zúčastniť vždy všetci podieloví spoluvlastníci, ktorí sa vymedzujú vo vzťahu k druhej skupine spoluvlastníkov."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

§ 141 ods.1 OZ hovorí, že spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Ak sa však nedohodnú tak súd spoluvlastníctvo truší a vyporiada v súlade s § 142 ods.1. Toto ustanovenie uvádza, že súd prihliada na účelné využitie veci. Vysvetlenie tohot inštitútu poskytuje nasledujúce uznesenie:

Uznesenie NS ČR sp. zn. 22 Cdo 885/2001

"Pri posúdení otázky účelného využitia nehnuteľnosti slúžiacej na podnikanie sa prihliada na to, ktorý zo spoluvlastníkov v nehnuteľnosti podnikal, udržiaval ju, opravoval, prípade do nej investoval a je schopný sa o jej údržbu naďalej starať."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

v prípade, že dôjde k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva a žiaden zo spoluvlastníkov sa nebude chcieť stať výlučným vlastníkom veci, súd nariadi predaj a následné rozdelenie výťažku z predaja podľa výšky podielov. Toto vyplýva z § 142 ods.2 aj z ustálenej sudnej praxe. Z judikatúry uvádzam rozhodnutie súdu:

R 4/1966

"Podmienkou na nariadenie predaja a rozdelenie výťažku veci pri zrušení spoluvlastníctva súdom podľa výslovného ustanovenia štvrtej vety § 142 ods. 1 OZ je, že žiadny zo spoluvlastníkov vec nechce. Hľadisko účelného využitia veci v zmysle § 142 ods. 1 tretia veta OZ nemožno použiť len pri prikazovaní veci (podielu) za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

vo Vašom prípade by som odporúčal podať návrh na súd. Síce platí tzv. majoritný princíp pri rozhodovaní o veci, ktorá je predmetom spoluvlastníctva, no ak ide o dôležitú zmenu veci a spoluvlastníci sa nedohodnú, môže ktorýkoľvek spoluvlastník podať návrh na súd. 

Túto skutočnosť vyjadruje § 139 ods. 2 a 3. Tieto ustanovenia použil a bližšie rozobral aj Najvyšší súd ČR v rozsudku NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1470/2002, podľa ktorého:

"Ustanovenie § 139 ods. 3 OZ predstavuje výnimku z ustanovenia § 139 ods. 2 OZ a vzťahuje sa len na prípady sporu menšinových podielových spoluvlastníkov s väčšinovými podielovými spoluvlastníkmi o dôležitú zmenu spoločnej veci. Jeho zmyslom je menšinovým spoluvlastníkom umožniť zvrátiť rozhodnutie väčšinových spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou v tak zásadnej otázke hospodárenia so spoločnou vecou, akou je dôležitá zmena spoločnej veci."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

pôžička a kúpna zmluva sú dva právne vzťahy. To že Vám Váš známy požičal neznamená, že sa stal podielovým spoluvlastníkom k veci. Laicky povedané, tomu od koho kupujete vec je viac menej jedno či sú to peniaze Vaše alebo sú požičané. Vy máte len povinnosť vrátiť poskytnutú sumu známemu. Ak teda ide o pôžičku. Ak by išlo o dar tak nie (okrem prípadov uvedených v § 628-630;  z.40/1964).

Moju odpoveď potvrdzuje aj tento výrok súdu:

Z III, str. 480

 

"Poskytnutie peňažného príspevku na kúpu veci (motorového vozidla) samo osebe nespôsobuje, že ten, kto ho poskytol sa stáva spoluvlastníkom veci s kupujúcim v podiele podľa pomeru ním poskytnutého príspevku k celej cene."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

podľa rozsudku NS SR sp. zn. M Cdo 6/2003 konanie aké popisujete nie je možné. Ako rozsudok uvedený nižšie uvádza, konanie o vyporiadaní spoluvlastníctva je možné len so všetkými spoluvlastníkmi, pretože o osude danej veci musia vyslovovať súhlas všetci spoluvlastníc, okrem prípadov, napr. zveľaďovania veci a pod.

Rozsudok NS SR sp. zn. M Cdo 6/2003

 

V občianskom súdnom konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia byť účastníkmi všetci spoluvlastníci; rozhodnutie súdu vydané len voči niektorým zo spoluvlastníkov by nemohlo byť účinné proti tým, ktorí nebol účastníkmi konania (§ 91 ods. 2 OSP).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. V zmysle slovenského právneho poriadku vo všeobecnosti platí, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve. Pokiaľ teda máte zújem zrušiť a vyporiadať spoluvlastníctvo k spoločnému dvoru, môžete to urobiť písomnou dohodou (ide o najrýchlejšiu a najlacnejšiu možnosť). Nie je však ničím výnimočným, že podieloví spoluvlastníci sa nevedia, resp. odmietajú dohodnúť. V takom prípade môžete na príslušný súd podať žalobou na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Odporúčam Vám situáciu riešiť primárne dohodou, lebo tento typ konaní je spravidla časovo náročný.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

pokiaľ ste dostali list na vyporiadnie podielového spoluvlastníctva, znamená to, že ste sa nedohodli a matka mala inú predstavu o celom postupe pri predaji nehnuteľnosti.

 

V liste by sa malo uvádzať aj to, akú sumu Vám chcú vyplatiť za Váš podiel. Pokiaľ to nebude uvedené, v prípade, ak by bolo súdne konanie, trovy súdneho konania by musela platiť žalujúca strana a trovy vrátane náhrady trov konania by sa jej nemuseli vrátiť. Nemyslím si, že to dôjde až k žalobe o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Skôr ide o zastrašovanie. Bez konkrétnych informácii Vám nedokážeme úplne presne poradiť, či máte vec riešiť súdnou cestou alebo sa dohodnúť mimosúde a nehnuteľnos predať, na takéto veci sú vhodné osobné konzultácie.

JUDr. Milan Ficek, advokát