Odpoveď: Ako vyporiadať vlastníctvo k bytu po rozchode
Dobrý deň. Z Vašej otázky vyplýva, že s bývalým partnerom ste neboli manžela. Spoločný byt teda nie je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ale v podielovom spoluvlastníctve. Otázka sa teda týka zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva.
Všeobecne k podielovému spoluvlastníctvu
Právna úprava Občianskeho zákonníka (ustanovenia § 137 až 142) vychádza z vymedzenia podielového spoluvlastníctva ako spoluvlastníctva ideálneho, nakoľko výška spoluvlastníckeho podielu toho ktorého spoluvlastníka nezodpovedá konkrétnej reálnej časti spoločnej veci, ale miere, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Preto ak uvažujeme o spoluvlastníckom podiele, rozumie sa ním tzv. ideálny podiel, čo znamená, že spoluvlastník nie je výlučným vlastníkom určitej hmotnej časti spoločnej veci.
Podľa ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka platí, že: „(1) Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. (2) Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.“
Z citovanej právnej normy vyplýva, že spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach, ktoré im vyplývajú zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Podľa ustanovenia § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že: „Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.“
Z citovaného zákonného ustanovenia je zrejmé, že právna úprava umožňuje zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou, avšak vychádzajúc zo zadanej otázky, dohoda s Vašim bývalým partnerom zrejme nie je možná.
V rámci občianskoprávnych vzťahoch týkajúcich sa podielového spoluvlastníctva platí zásada, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve proti vlastnej vôli. Zákonodarca preto vytvoril priestor aj na to, aby sa mohlo podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať súdnou cestou.
Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“
Citovaná norma teda predstavuje základný právny rámec, na základe ktorého je možné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo súdnou cestou. V prípadnom súdnom konaní má však súd v zásade len tri možnosti, ako zrušiť a vyporaidať podielové spoluvlastníctvo, a to:
1/ reálnym rozdelením spoločnej veci,
2/ prikázaním veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu alebo
3/ predajom spoločnej veci a rozdelením výťažku.
Pre úplnosť je tiež nutné poznamenať, že pre súd je záväzné aj poradie jednotlivých spôsobov vyporiadania.
Z Vašej otázky vyplýva, že predmetom spoluvlastníctva je byt, a preto predpokladám, že tento byt nie je reálne deliteľný na dve samostatné a plnohodnotné bytové jednotky. V prípadnom súdnom konaní by sa preto primárne riešilo zrejme prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi za náhradu.
V rámci konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je jedným z kritérií, na ktoré súd prihliada, aj účelné využite veci. Pritom z Vašej otázky vyplýva, že Vy už máte spoluvlastnícky podiel splatený a spoločnú vec ste zhodnotili investíciou – prerábkou. Z uvedeného dôvodu sa domnievam, že aj toto sú okolnosti, na ktoré by v prípadnom súdnom konaní mal súd pri rozhodovaní prihliadať a vlastníctvo prikázať skôr Vám.
Za komplikáciu však možno považovať záložné právo, pretože záložné právo má vecnoprávny charakter a teda ak by ste aj v súdnom konaní uspeli, nadobudli by ste podiel, ktorý je zaťažený záložným právom.
Na druhej strane v zadanej otázke uvádzate, že oprávneným zo záložného práva je Vaša sestra, a preto sa domnievam, že by prípadné nadobudnutie zaťaženého spoluvlastníckeho podielu na byte nemusel byť až taký problém.
Záver
Záverom si dovoľujem uviesť, že hoci sa môžete zrušenia a vyporaidania podielového spoluvlastníctva domáhať súdnou cestou, ako vhodnejšie sa mi javí pokúsiť sa o dohodu s druhým podielovým spoluvlastníkom.
Súdne konania tohto typu sú totiž časovo aj finančne pomerne náročné, a preto vyriešenie veci mimosúdne by bolo ideálnejšie.
Skúste preto na bývalého partnera apelovať, že aj z jeho uhla pohľadu je vhodnejšie, ak sa na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k predmetnému bytu dohodnete. Z pohľadu oboch podielových spoluvlastníkov považujem za najrozumnejšie to, ak Vy sa stanete výlučným vlastníkom predmetného bytu a zároveň preberiete záväzok Vášho bývalého partnera na splácaní zabezpečeného dlhu a časť, ktorú už medzičasom zaplatil, mu nahradíte.
Pokiaľ však napriek všetkej Vašej snahe nebude možné dospieť k obojstranne akceptovateľnej dohode na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, zrejme Vám nezostane nič iné, než podať na príslušný súd žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Projekt podporili:
