Dobrý deň, z otázky vyplýva, že dom, ktorý bol vašim vlastníctvom ste kolaudovali v roku 2018 a predali ste ho v roku 2020. Pýtate sa, či plynie záručná doba na stavbu. Uvádzame, že v zmysle ust. § 646 Obč. zákonníka je záručná doba stavby 3 roky, ale to platí pokiaľ ide o zmluvu o dielo na zhotovenie stavby /citujeme/ :

"Pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky. Vykonávací predpis môže ustanoviť, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov."

Z otázky usudzujeme, že ste sa chceli opýtať, či kupujúci, ktorému ste predali nehnuteľnosť môže uplatniť práva zo zodpovednosti za vady na nehnuteľnosť, ktorú kúpil od vás. Tu platí ust. Občianskeho zákonníka :

Dobrý deň,
vadu nahláste čo najskôr u predávajúceho. Predávajúci je osobou, ktorá Vám zodpovedá za vady predanej veci. Vzhľadom na charakter vady bude potrebné žiadať bezplatné odstránenie vady, nakoľko ide o vadu odstrániteľnú, ktorá Vám nebráni v užívaní celého bytu.

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že ste novostavbu so stav. povolením bez kolaudačného rozhodnutia kupovali od fyzickej osoby bez účasti advokáta alebo notára.

Ak je to tak, základom je ako v kúpnej zmluve máte uvedený predmet zmluvy a ako ste sa dohodli na odovzdaní dokladov týkajúcich sa novostavby, ktorá je zrejme zapísanná ako rozostavaná stavba na LV. Občiansky zákonník presný postup odovzdávania predmetu rozostavanej stavby bez kolaudačného rozhodnutia nerieši, preto je na dohode predávajúceho a kupujúceho, ako v zmluve postup vyriešia, vrátane termínu odovzdania dokladov.

Treba však uviesť, že podľa § 67 stav. poriadku "stavebný úrad po vydaní stavebného povolenia zašle projektovú dokumentáciu po jednom overenom vyhotovení stavebníkovi, obci, v ktorej územnom obvode sa stavba bude uskutočňovať, a vlastníkovi stavby, ak nie je stavebníkom; jedno vyhotovenie projektovej dokumentácie si stavebný úrad ponechá."

Pokiaľ je stavba zapísaná v KN ako rozostavaná stavby, a Vy ste ju v takomto stave ako rozostavanú stavbu aj kupovali, potom k zápisu rozostavanej stavby musel predchádzajúci vlastník/predávajúca, pre katastrálny odbor musela predložiť aj znalecký posudok o stupni rozostavanosti, ktoré doklady tiež treba od predávajúcej tiež žiadať.

Súčasne uvádzame, že podľa ust. § 596 a § 597 Obč. zákonníka platí:

"§ 596 :
Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.
§ 597
(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."

Keďže nepoznáme obsah Vašej zmluvy, uvádzame aj možnosť odstúpenia od zmluvy; odporúčame však kontaktovať advokáta za účelom jej posúdenia a určenia právnych krokov na vyriešenie veci.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že ste kúpne zmluvy s developerom a aj s vlastníkom pozemku už aj podpísali a ste ich riadnym vlastníkom. Vy ste občan - FO, potom právny vzťah medzi Vami ako kupujúcim a predávajúcim FO a aj s.r.o. sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve (§ 588 a nasl.).

Podľa ust. § 646 Obč. zákonníka platí :

"(1) Záručná doba je 24 mesiacov.
(2) Pri veciach, ktoré sú určené na to, aby sa užívali po dlhšiu dobu, ustanovujú osobitné predpisy záručnú dobu dlhšiu ako 24 mesiacov; záručná doba presahujúca 24 mesiacov sa môže týkať i len niektorej súčiastky. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi záručný list s vyznačením záručnej doby.
(3) Pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky. Vykonávací predpis môže ustanoviť, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov."

Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že záručná doba stavby je tri roky.

Vo Vašom prípade, ak by ste zistili vady stavby, alebo vady by sa prejavili v záručnej dobe 3 roky od odovzdania stavby developerovi, svoj nárok z vád stavby by ste museli uplatniť u predávajúceho - developera, nie u dodávateľa stavby, keďže Vy s ním nie ste v zmluvnom vzťahu s dodávateľom stavby. Developer by musel nároky z vád stavby uplatniť u dodávateľa stavby, ktorý by musel vady odstrániť v zmysle ust. zákona. Ak by medzičasom došlo k zániku developera alebo dodávateľa stavby, je to dosť problém, pokiaľ by nemali právneho nástupcu. Preto je potrebná obozretnosť pri kúpe nehnuteľnosti od developera, hlavne pri prevzatí stavby a pri formulácii kúpnej zmluvy.

Riešenie by sa mohlo nájsť, napr. tým, že developer by Vám vystavil splnomocnenie, ktoré by Vás oprávňovalo k reklamáciu vád stavby v záručnej dobe uplatniť priamo u dodávateľa stavby, čím by sa skrátila doba riešenia odstránenia vád.

Z otázky predpokladáme, že kúpne zmluvy sú už zavkladované do KN; z dôvodu právnej istoty nám pošlite zmluvy kontrolu.

Dobrý deň,
zákon pozná aj dlhšie záručné doby, napr. pri stavbe zhotovenej na zákazku je záručná doba 3 roky. Záleží však, akú zmluvu ste s developerom uzavreli. Ak zmluvu o dielo (o zhotovení veci na zákazku), tak by ste mohli argumentovať dlhšou lehotou. Tá sa však ráta od momentu odovzdania nehnuteľnosti. Keďže tento moment uplynul už aj pri tejto dlhšej lehote, v takom prípade Vaše právo uplatňovať zodpovednosť za vady zaniklo a opravy si budete musieť hradiť sám. Jedine, ak by už strechu počas plynutia doby opravovali, tak od momentu opravy danej časti stavby, by plynula nová záručná doba.

Dobrý deň, z otázky usudzujeme, že ste stavebná firma, ktorá realizovala výstavbu RD a tento ako nedokončenú stavbu ste predali. Nový vlastník zrejme už stavebné práce ukončil, bolo vydané aj kolaudačné rozhodnutie a teraz  vlastník nehnuteľnosti reklamuje u vás ako dodávateľa samotnú studňu.
Sme názoru, že je treba  vychádzať z kúpnej zmluvy, v ktorej bol špecifikovaný predmet  prevodu, vrátane stupňa rozostavanosti, ktorá okolnosť sa týka aj studne, prípadne aj predaja projektovej dokumentácie k stavbe a studne. 

V otázke uvádzate, že bola vykopaná studňa v hĺbke 10 bm, otázkou je následne kto stavebné práce na studni ukončil do prevádzky schopného stavu do užívania podľa stavebného povolenia, teda či zo strany vlastníka hrubej stavby boli splnené všetky podmienky, aby studňa mohla slúžiť ako zdroj pitnej vody pre domácnosť (podmienky stav.povolenia, hydrogeologický posudok, podmienky platných STN pre vody). 

Otázkou je teda kvalita vody, ktorá môže byť spôsobená ako nekvalitou vykonaných stav. prác, prípadne blízkosťou studne k znečisťujúcemu zdroju, ktorú otázku by mal vlastník studne riešiť s dodávateľom stav. prác a  s reg. úradom verej. zdravotníctva a nechať si urobiť rozbor mikrobiologický rozbor vody.
Za overenie kvality vody vo vlastnej studni  je zodpovedný jej vlastník.
 

Dobrý deň, 
v otázke uvádzate, že stav. práce boli vykonané nekvalitne, máte k nim mnohé pripomienky. Ďalej uvádzate, že spoločnosť od Vás žiada vyplatenie sumy  3000 € na súkromný účet konateľa resp. spoločníka spoločnosti.
Vami položená otázka obsahuje viacero právnych problémov :
1./ Preberací protokol : Uvádzate, že za stavbu ste uhradili plnú sumu podľa zmluvy, pričom preberací protokol Vám odmieta vydať. Odporúčame vzhľadom na vady diela uplatniť reklamáciu u zhotoviteľa stavby, zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.
Ak ste preberací protokol podpísali s výhradami a pripomienkami, nie je nám známe z akého dôvodu nechce zhotoviteľ protokol vydať podľa zmluvy o dielo. Otázkou je len následné kolaudačné rozhodnutie. 
2./ Predpokladám, že zhotoviteľ  žiadal uhradenie sumy 3000 € písomne a že až následne Vám vydá preberací protokol. V žiadnom prípade nie ste povinný platiť na súkromný účet konateľa resp. spoločníka spoločnosti a zhotoviteľ na takúto úhradu nemá právny nárok. Ak túto požiadavka zo strany zhotoviteľa Vám bola daná písomne, t.j. podmieňovanie vydanie preberacieho protokolu uhradením sumy 3000 € na súkromný účet konateľa resp. spoločníka, skôr by sme uvažovali o nahlásenie na daňový úrad.
3./  V závere otázky uvádzate, že stavba, napriek nedorobkom a vadám je na predaj. Tu poznamenávame, že k predaju stavby nepotrebujete preberací protokol a stavbu v tomto čase, t.j. bez kolaudačného rozhodnutia môžete predať.
K zápisu rozostavanej stavby do katastra budete potrebovať stav. povolenie, geom.plán a znalecký posudok o stupni rozostavanosti.

Podľa ust. § 46 ods. 3 Zákona o katastri nehnuteľností platí :

" (3) Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti a ako vlastník sa zapíše osoba uvedená ako stavebník v právoplatnom stavebnom povolení, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba."

  
Práva zo zmluvy o dielo prevediete osobitnou zmluvnou na budúceho kupujúceho podľa ust.Obč. zákonníka o postúpení pohľadávky, o čom písomne upovedomíte zhotoviteľa. 
Odporúčame vo veci zmlúv kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, 

úvodom poznamenávame, že záručná doba na stavby podľa ust. § 646 ods. 3 Obč. zákonníka je tri roky.

Podľa ust. § 648 a nasl. Obč. zákonníka platí :

"§ 648 :

(1) Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.

(2) Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu.

§ 649 : Práva zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe; inak práva zaniknú. Čas od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania opravy sa do záručnej doby nepočíta. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi potvrdenie o tom, kedy právo uplatnil, ako aj o vykonaní opravy a čase jej trvania."

Predpokladáme, že máte podpísanú zmluvu o dielo, ako aj príslušnú dokumentáciu, vrátane projektu a že stavbu realizovala firma, ktorá mala oprávnenie na podnikanie v tejto oblasti v súlade s ust. živ. zákona a stav. poriadku.

Odporúčame písomne doporučeným listom uplatniť u zhotoviteľa reklamáciu z vád stavby a predložiť mu v kópii posudku stavby ako uvádzate v otázke a požiadať ho v zmysle ust. § 649 Obč. zákonníka o ich odstránenie. Zhotoviteľ je povinný vady odstrániť vady bez zbytočného odkladu.

Ak nedôjde k odstráneniu vád bez zbytočného odkladu považujú sa vady za neodstraniteľné a budete môcť uplatniť právo na právo na primeranú zľavu z ceny stavby.

Poznamenávame, že zákon nedefinuje pojem bez zbytočného odkladu určením časového obdobia napr. počtom dní, ale je potrebné tento pojem vykladať s prihliadnutím na charakter a množstvo vád, ako aj čas na ich odstránenie a objektívnu možnosť uskutočniť povinnosť - odstrániť vady. Podstatné je to, aby zhotoviteľ stavby začal s odstraňovaním vád. 

Ak by nedošlo k odstráneniu vád prípadne k dohode o primeranej zľave z ceny stavby, budete musieť práva zo zodpovednosti za vady uplatniť cestou súdu.

Môžete nás kontaktovať.

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Nepíšete, či vo Vami uvedenom prípade stolár vykonával práce ako fyzická osoba - nepodnikateľ alebo sa jednalo o podnikateľa.

Všeobecne podľa ust. Obč. zákonníka pre zmluvu o dielo platí, že táto nemusí mať písomnú formu, teda stačí aj ústne dojednaná zmluva o dielo.

Musíme uviesť, že je chybou, že ste peniaze za dielo odovzdali z ruky do ruky, a nie napr. na výdavkový pokladničný doklad alebo prevodom na účet v banke. V otázke uvádzate, že ste komunikovali cez email alebo FB, z ktorej komunikácie by bolo dobré, aby vyplývalo, že ste mu peniaze a koľko € vyplatili a aby to aj on potvrdil v komunikácii, čím by ste mali aspoň nejaké priznanie uhradenia ceny za dodávku a montáž schodov.

Pokiaľ je to tak, napíšte mu výzvu a uplatnite zodpovednosť za vady diela podľa ust. § 648 a nasl. Občianskeho zákonníka (citujeme) :

"(1) Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.

(2) Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu."

V reklamácii vád, ktorú uplatnite doporučeným listom, musíte uviesť ktoré konkrétne vady uplatňujete, ich rozsah, najlepšie s fotodokumentáciou a čo požadujete, teda nakoľko sa jedná odstraniteľné vady, musíte žiadať o ich odstránenie v primeranej lehote.

Zákon nekonkretizuje primeranú lehotu číselným údajom, závisí od konkrétnych okolností o aké vady sa jedná a čo všetko je potrebné urobiť na ich odstránenie. 

V prípade, že k odstráneniu vád v primeranej lehote nedôjde, potom zo zákona platí, že vada sa považuje za neodstraniteľnú a budete mať nárok na primeranú zľavu. Primeraná zľava v podstate znamená zníženie už zaplatenej ceny za schody o náklady na ich opravu. Na uvedené môžete zhotoviteľa upozorniť rovnako písomne.

V prípade, že k odstráneniu vád nedôjde ani v primeranej lehote, vec budete musieť postúpiť na súd a žiadať úhradu nákladov na ich odstránenie.

Poznamenávame, že podľa zákona o ochrane spotrebiteľa platí, že ak ak zhotoviteľ - fyzická osoba - nepodnikateľ takýmto spôsobom podniká bez príslušného oprávnenia na podnikanie, upozornite ho na to, že vec môžete nahlásiť aj na  Slovenskú obchodnú inšpekciu.

Tu platí ust. § 26 Zákona o ochrane spotrebiteľa :

"Ochrana spotrebiteľa pri neoprávnenom podnikaní

Povinnosti výrobcu, predávajúceho, dovozcu alebo dodávateľa majú aj osoby, ktoré prevádzkujú činnosti uvedené v § 2 písm. b) až e) bez oprávnenia na podnikanie."

Za porušenie ustanovení zákona mu môže byť uložená pokuta až 66 400 €, prípadne až 166 000 €, na čo ho môžete upozorniť.

Dobrý deň, vzhľadom na to, že ide o opakované objavovanie vád na zakúpenej veci a dodávateľ nedokázal ani po opätovných výzvach vady odstrániť môžete od tejto kúpnej zmluvy odstúpiť. Ide totiž o vady, ktoré robia vec neupotrebiteľnou. Odstúpením od zmluvy zaniká zmluva od počiatku a zmluvné strany si musia vrátiť vzájomne poskytnuté plnenia. Tzn. Vy im namontovaný kamerový systém a oni Vám zaplatenú kúpnu cenu. Ak by Vám zaplatenú kúpnu cenu nechceli vrátiť dobrovoľne mohli by ste sa vrátenia kúpnej ceny domáhať súdnou cestou. Vzhľadom na prístup dodávateľa by neprichádzalo do úvahy asi žiadne iné riešenie Vášho problému. Rovnako takéto konanie dodávateľa môžete oznámiť aj Slovenskej obchodnej inšpekcii, nakoľko v rozpore so zákonom nedošlo vo Vašom prípade k odstráneniu vád na predanej veci.