Máte
otázku?

Reklamácia vád na novostavbe ?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Prešov
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát

Otázka: Reklamácia vád na novostavbe ?

Dobrý večer, chcela by som sa opýtať ako mame postupovať pri reklamáciách vád na dome. Čo všetko nám k tomu treba ako mame postupovať. Už od decembra sa snažíme dohodnúť sa majiteľom firmy čo nám dom staval, aby sa tie chyby odstránili no doteraz sa nevieme dohodnúť. Poslal tu nejakého človeka spísal si všetky závady na dome. No doteraz neboli ochotný nám to všetko odstrániť. Snažíme sa s ním skontaktovať no poväčšinou nám povie, že jeho robotníci sú chorí alebo, že ich ma na západe, že sa nemáme báť, všetko dá do poriadku. Nechali sme to tak a dúfali sme, že svoje slovo dodrží no po 4 mesiacoch nie je ochotný k nám niekoho poslať, či zdvihnúť telefón. A nedvíha nám ani ten pán čo nám spisoval tie reklamácie. Nevieme ako máme reklamáciu podať a ak ako môžeme vedieť, že si ten dopis prebral. Poradíte nám ? Vopred ďakujem. 

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

 

 

Dobrý deň,
ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej uvádzame stanovisko vyjadrujúce právny názor advokátskej kancelárie :

Základná právna úprava problematiky je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ"), v zákone o ochrane spotrebiteľa a stavebnom poriadku.

Začneme kúskom právnej teórie.

 

I./  Podľa ust. § 631 a nasl. OZ platí (výber) :

"§ 631 Zmluvou o dielo zaväzuje sa objednávateľovi ten, komu bolo dielo zadané (zhotoviteľ diela), že ho za dojednanú cenu vykoná na svoje nebezpečenstvo.
§ 633  (1) Zhotoviteľ je povinný dielo vykonať podľa zmluvy, riadne a v dohodnutom čase. Ak je na vykonanie diela ustanovená záväzná technická norma, musí vykonanie zodpovedať tejto norme.
(2) Od obsahu zmluvy a povahy diela závisí, či je zhotoviteľ povinný vykonať ho osobne alebo či je oprávnený dať dielo vykonať na svoju zodpovednosť.
§ 634  (1) Ak nie je výška ceny dojednaná zmluvou alebo ustanovená osobitnými predpismi, treba poskytnúť primeranú cenu. 
§ 635  (1) Ak sa cena dohodla podľa rozpočtu, nesmie sa bez súhlasu objednávateľa zvýšiť. Práce a náklady do rozpočtu nezahrnuté možno účtovať iba vtedy, ak ich schválil objednávateľ písomne alebo ak práce dodatočne písomne objednal.
§ 637 (1) Ak má objednávateľom dodaný materiál nedostatky, ktoré bránia riadnemu vyhotoveniu diela, zhotoviteľ je povinný na to objednávateľa bez zbytočného odkladu upozorniť. Rovnakú povinnosť má zhotoviteľ aj vtedy, ak objednávateľ žiada, aby bolo dielo vykonané podľa pokynov, ktoré sú nevhodné.

§ 638 (1) Ak je na vykonanie diela potrebná súčinnosť objednávateľa, je zhotoviteľ oprávnený určiť na to primeranú lehotu a po jej márnom uplynutí môže od zmluvy odstúpiť, ak na taký následok upozorní.

§ 644 Ak ide o zhotovenie veci na zákazku, vznikne objednávateľovi právo, aby mu zhotoviteľ podľa jeho objednávky vec zhotovil, a povinnosť zaplatiť zhotoviteľovi cenu za zhotovenie veci.

§ 645 (1)Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má vec zhotovená na zákazku pri prevzatí objednávateľom, ako aj za vady, ktoré sa vyskytnú po prevzatí veci v záručnej dobe. Rovnako zodpovedá za to, že vec má vlastnosti, ktoré si objednávateľ pri zákazke vymienil.
(2)Zhotoviteľ zodpovedá za vady vykonanej zákazky, ktorých príčinou je vadnosť materiálu dodaného objednávateľom alebo nevhodnosť jeho pokynov, ak objednávateľa na vadnosť materiálu alebo nevhodnosť jeho pokynov neupozornil.

§ 646 (1)Záručná doba je 24 mesiacov.
(3)Pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky. Vykonávací predpis môže ustanoviť, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov.

§ 648 (1)Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.
(2)Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu.

§ 649 Práva zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe; inak práva zaniknú. Čas od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania opravy sa do záručnej doby nepočíta. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi potvrdenie o tom, kedy právo uplatnil, ako aj o vykonaní opravy a čase jej trvania.
§ 651 Ak sa objednávateľovi zhotovuje stavba na objednávku, zodpovedá zhotoviteľ za poškodenie alebo zničenie stavby až do prevzatia zhotovenej stavby, ibaže by ku škode došlo aj inak."

 

II./ Poznámky k otázke
Predpokladáme, že máte projekt. dokumentáciu, stav. povolenie, že ste si overili dodávateľa z hľadiska jeho oprávnenia na vykonávanie stavebných prác podľa živnostenského registra /môžete pozrieť aj  v súčasnosti/ a že vo veci bola vedená príslušná dokumentácia realizácie stavby  podľa ust. stavebného poriadku - hlavne stavebný denník (§ 46d/ ) : Stavebný denník je súčasťou dokumentácie vedenia stavby uloženej na stavenisku, do ktorého sa zapisujú všetky dôležité okolnosti týkajúce sa uskutočňovania stavby, najmä údaje o odchýlkach od projektovej dokumentácie overenej stavebným úradom, zápisy osoby vykonávajúcej stavebný dozor alebo kvalifikovanej osoby, ktorá vedie uskutočňovanie stavby, zhotoviteľa (dodávateľa) stavby, zápisy stavebníka, teda Vaše).  Teda stavebný denník je tiež podkladom toho, ako bolo prípadne nebolo dielo vykonávané.

Reklamácia  zistených vád bude úspešná v prípade, že sa jedná o vady, za ktoré zhotoviteľ zodpovedá. Zhotoviteľ nemá právo na náhradu nákladov, ktoré mu vzniknú odstránením závad.
Doba "bez zbytočného odkladu" nie je v zákone paušalizovaná určením konkrétnej časového vymedzenia. Ak vychádzame z predpokladu, že medzi Vami ako objednávateľom a zhotoviteľom sa jedná o spotrebiteľskú zmluvu (t.j. zhotoviteľ koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti a Vy ako objednávateľ  - spotrebiteľ v tejto zmluve vystupujete a konáte ako fyzická osoba - nepodnikateľ ) potom z hľadiska ochrany Vás ako objednávateľa a spotrebiteľa platia ust. zák. č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (viď ďalej).

 

III./ Zhrnutie a odporúčanie

1./ V otázke uvádzate, že dodávateľ resp. jeho zamestnanec prišiel a spísal reklamované vady stavby. Neuvádzate, či doklad o vadách a ich rozsahu Vám bol aj odovzdaný v písomnej  forme.

2./ Odporúčame Vám, aby ste písomne vyžiadali doklad o spísaní reklamácie, aby tento Vám bol predložený a to obratom (mailom, SMS). Ak by sa tak nestalo,  odporúčame podľa § 649  OZ spísať reklamáciu  - uviesť druh a miesto vady, jej rozsah, resp. popis a túto zaslať dodávateľovi - zhotoviteľovi a uviesť v závislosti od druhu vady /odstaniteľné, neodstraniteľné/ podľa § 648 OZ , t.j. : bezplatné odstránenie odstraniteľných vád, pri neodstraniteľných vadách, ak vec možno užívať,primeranú zľavu. Urobte  si aj fotodokumentáciu, reklamáciu zašlite doporučeným podaním na adresu zhotoviteľa, ktorú nájdete na http://www.zrsr.sk/zr_fo.aspx
Podľa ust. § 18 zákona o ochrane spotrebiteľa zhotoviteľ je povinný reklamáciu vybaviť do 3 dní, najneskoršie do 30 dní od uplatnenie reklamácie spotrebiteľom - Vami. Reklamáciu musí uplatniť  osoba, ktorá je objednávateľom stavby, teda osoba uvedená v zmluve.

3./ Overte si zhotoviteľa - pozrite výpis z obchod. registra, živn. registra /nájdete na internete/, vrátane dlhov voči soc. a zdrav. poisťovniam, daňovému úradu (nájdete na internete).

4./ Ak reklamáciu nebude vybavená  v lehote, odporúčame kontaktovať  SOI , prípadne aj živn. úrad. Podľa ust. § 29 živn. zákona je možnosť uloženia pokuty za porušenie povinností stanovených živn. zákonom (až 1659 €).
§ 29 : "Podnikateľ je povinný pri prevádzkovaní živnosti dodržiavať podmienky ustanovené týmto zákonom a osobitnými predpismi, je povinný prevádzkovať živnosť riadne, poctivo a odborne. Tejto povinnosti sa nemôže zbaviť ani v prípade, ak podnikateľskú činnosť prevádzkuje prostredníctvom zodpovedného zástupcu. Riadne, poctivo a odborne nie sú vykonávané živnosti, pri ktorých prevádzkovaní opakovane dochádza k poskytovaniu nekvalitných tovarov a služieb z dôvodov porušovania osobitných predpisov, najmä technických noriem a profesijných zvyklostí.
(4) Riadne a poctivo nevykonáva živnosť podnikateľ, ktorý
a) bez závažných dôvodov neplní svoje daňové, poplatkové a odvodové povinnosti podľa osobitných predpisov,
b) zabezpečuje činnosť, ktorá je predmetom jeho podnikania, fyzickými osobami bez povinne uzavretého pracovnoprávneho vzťahu."

5./ Môžete upozorniť zhotoviteľa na možnosť uloženia pokuty zo strany živn. úradu, ako aj kontroly zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie. SOI spor o rozsahu závad nerozhodne, môže kontrolovať plnenie povinností podľa zákona o ochrane spotrebiteľa. Zhotoviteľ je povinný na požiadanie orgánu dozoru SOI preukázať kópiu potvrdenia o prijatí reklamácie.  Prípadný spor medzi Vami ako objednávateľom - spotrebiteľom a zhotoviteľom môže rozhodnúť len súd.


© 

JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo


4,9 (2,639)
Všetky recenzie

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:




Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, v máji 2020 sme kúpili novostavbu, a do dnešného dna sme neobdržali príslušnú dokumentáciu. Pri prebratí domu sme dostali projekt stavebnej časti, ale ostatné projekty- elektrika, plyn tam nie je. Takisto sme nedostali príslušné doklady ku kolaudácii, keďže kolaudovať musíme my. Niekoľkokrát sme volali písali stále iba sľuby, že dodajú všetko no nevieme s nimi pohnúť. Predávajúca sa vyhovára, že doklady ma stavbyvedúceho, ktorý nám ale tvrdí, že dozoroval stavbu iba naoko na papieri a nič nemá. Zúfalá som už z toho neviem kam sa obrátiť, čo môžme urobiť, resp na aký úrad sa obrátiť, aby sme sa dostali k našim dokladom? Ďakujem.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.11.2020)

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že ste novostavbu so stav. povolením bez kolaudačného rozhodnutia kupovali od fyzickej osoby bez účasti advokáta alebo notára.

Ak je to tak, základom je ako v kúpnej zmluve máte uvedený predmet zmluvy a ako ste sa dohodli na odovzdaní dokladov týkajúcich sa novostavby, ktorá je zrejme zapísanná ako rozostavaná stavba na LV. Občiansky zákonník presný postup odovzdávania predmetu rozostavanej stavby bez kolaudačného rozhodnutia nerieši, preto je na dohode predávajúceho a kupujúceho, ako v zmluve postup vyriešia, vrátane termínu odovzdania dokladov.

Treba však uviesť, že podľa § 67 stav. poriadku "stavebný úrad po vydaní stavebného povolenia zašle projektovú dokumentáciu po jednom overenom vyhotovení stavebníkovi, obci, v ktorej územnom obvode sa stavba bude uskutočňovať, a vlastníkovi stavby, ak nie je stavebníkom; jedno vyhotovenie projektovej dokumentácie si stavebný úrad ponechá."

Pokiaľ je stavba zapísaná v KN ako rozostavaná stavby, a Vy ste ju v takomto stave ako rozostavanú stavbu aj kupovali, potom k zápisu rozostavanej stavby musel predchádzajúci vlastník/predávajúca, pre katastrálny odbor musela predložiť aj znalecký posudok o stupni rozostavanosti, ktoré doklady tiež treba od predávajúcej tiež žiadať.

Súčasne uvádzame, že podľa ust. § 596 a § 597 Obč. zákonníka platí:

"§ 596 :
Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.
§ 597
(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."

Keďže nepoznáme obsah Vašej zmluvy, uvádzame aj možnosť odstúpenia od zmluvy; odporúčame však kontaktovať advokáta za účelom jej posúdenia a určenia právnych krokov na vyriešenie veci.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň.
Rozhodla som sa kúpiť si rodinný dom (novostavba, ktorá je ešte vo výstavbe). Pozemok je zapísaný na developersku firmu (s.r.o.). Nehnuteľnosť je zapísaná na FO. Takže mám dve kúpne zmluvy. Zaujíma ma, že v prípade ak budem o nejaký čas reklamovať rodinný dom, lebo by mi začalo napr. zatekať tak reklamáciu budem uplatňovať u FO, s ktorou mám podpísanú kúpnu zmluvu. Platí v tomto prípade Občiansky zákonník ? V zmluve to nemám špecifikované. Mám tam uvedené len, že sa poskytuje záruka na vybavenie a zariadenie v dobe 24 mesiacov. To ale mne vychádza ako záruka na interiér domu. Ide mi o to, že reklamáciu si uplatním u FO, a aby ona ma neodbila, že ona s tým nič nemá, ona to predsa nestavala. Stavebná firma sa nikde v zmluve nespomína. Budem vedieť normálne uplatniť reklamáciu alebo je to v ich prospech presne pre takýto prípad, že rodinný dom napísali na FO a ja sa nedomôžem spravodlivosti.
Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 15.08.2020)

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že ste kúpne zmluvy s developerom a aj s vlastníkom pozemku už aj podpísali a ste ich riadnym vlastníkom. Vy ste občan - FO, potom právny vzťah medzi Vami ako kupujúcim a predávajúcim FO a aj s.r.o. sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve (§ 588 a nasl.).

Podľa ust. § 646 Obč. zákonníka platí :

"(1) Záručná doba je 24 mesiacov.
(2) Pri veciach, ktoré sú určené na to, aby sa užívali po dlhšiu dobu, ustanovujú osobitné predpisy záručnú dobu dlhšiu ako 24 mesiacov; záručná doba presahujúca 24 mesiacov sa môže týkať i len niektorej súčiastky. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi záručný list s vyznačením záručnej doby.
(3) Pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky. Vykonávací predpis môže ustanoviť, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov."

Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že záručná doba stavby je tri roky.

Vo Vašom prípade, ak by ste zistili vady stavby, alebo vady by sa prejavili v záručnej dobe 3 roky od odovzdania stavby developerovi, svoj nárok z vád stavby by ste museli uplatniť u predávajúceho - developera, nie u dodávateľa stavby, keďže Vy s ním nie ste v zmluvnom vzťahu s dodávateľom stavby. Developer by musel nároky z vád stavby uplatniť u dodávateľa stavby, ktorý by musel vady odstrániť v zmysle ust. zákona. Ak by medzičasom došlo k zániku developera alebo dodávateľa stavby, je to dosť problém, pokiaľ by nemali právneho nástupcu. Preto je potrebná obozretnosť pri kúpe nehnuteľnosti od developera, hlavne pri prevzatí stavby a pri formulácii kúpnej zmluvy.

Riešenie by sa mohlo nájsť, napr. tým, že developer by Vám vystavil splnomocnenie, ktoré by Vás oprávňovalo k reklamáciu vád stavby v záručnej dobe uplatniť priamo u dodávateľa stavby, čím by sa skrátila doba riešenia odstránenia vád.

Z otázky predpokladáme, že kúpne zmluvy sú už zavkladované do KN; z dôvodu právnej istoty nám pošlite zmluvy kontrolu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, prajem,
chcel by som sa spýtať a poradiť sa ako postupovať.
V roku 1\2017 sme od developera prevzali nehnuteľnosť do užívania. V zmluve mame záručnú dobu na 24 mesiacov. Do tejto doby sme vyreklamovali všetky nezrovnalosti ohľadom nehnuteľnosti. Avšak začiatkom tohto roku 2020 nám začala pretekať strecha bez iného zavinenia. Voda cez strechu preteká do izby kde znehodnotila izoláciu, sadrokartón aj maľovku. Developer nám odkázal, že to za reklamáciu neuzná. Vieme to nejako napadnúť napríklad ako skrytú vadu alebo niečo podobne? Alebo ho požiadať o odstránenie závady na jeho náklady?
Vopred ďakujem za odpoveď

.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.06.2020)

Dobrý deň,
zákon pozná aj dlhšie záručné doby, napr. pri stavbe zhotovenej na zákazku je záručná doba 3 roky. Záleží však, akú zmluvu ste s developerom uzavreli. Ak zmluvu o dielo (o zhotovení veci na zákazku), tak by ste mohli argumentovať dlhšou lehotou. Tá sa však ráta od momentu odovzdania nehnuteľnosti. Keďže tento moment uplynul už aj pri tejto dlhšej lehote, v takom prípade Vaše právo uplatňovať zodpovednosť za vady zaniklo a opravy si budete musieť hradiť sám. Jedine, ak by už strechu počas plynutia doby opravovali, tak od momentu opravy danej časti stavby, by plynula nová záručná doba.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Predali sme nový rodinný dom v prevedení hrubá stavba a bol k nemu aj vrt vrtanej studne v hĺbke 10 bm. Klient tam už býva stále sa nám sťažuje, že kvalita vody nie je dobrá. V danej oblasti nie je vodovod preto sú všetky tam stojace domy napojené na vlastne studne. V zmluve nemal aká je kvalita vody a pod.. A hlavne nemôžeme predsa ako firma zodpovedať za kvalitu vody, podložia čo tam je a pod.. To nevieme nijak ovplyvniť. Niečo v spodnej vode im presakuje do tejto studne a poškodzuje ju a klient nás stále bombarduje, aby sme to riešili, ale veď predsa mi nedokážeme ovplyvniť kvalitu spodnej vody. Čo mu mame na to povedať. Ma právo si ziadar, aby sme to riešili? Ako som písal nedokážeme ovplyvniť kvalitu spodnej vody. Negarantovali sme, že v danom vrte je voda takej a takej kvality. Tak isto sa im môže stat, že im klesne hladina spodnej vody po rokoch lebo vody stále ubúda, ale to tiež nemôžeme predsa ovplyvniť. Preto by som potreboval radu čo stým? Ako sa k tomu postavit? Ďakujem Buday.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.10.2019)

Dobrý deň, z otázky usudzujeme, že ste stavebná firma, ktorá realizovala výstavbu RD a tento ako nedokončenú stavbu ste predali. Nový vlastník zrejme už stavebné práce ukončil, bolo vydané aj kolaudačné rozhodnutie a teraz  vlastník nehnuteľnosti reklamuje u vás ako dodávateľa samotnú studňu.
Sme názoru, že je treba  vychádzať z kúpnej zmluvy, v ktorej bol špecifikovaný predmet  prevodu, vrátane stupňa rozostavanosti, ktorá okolnosť sa týka aj studne, prípadne aj predaja projektovej dokumentácie k stavbe a studne. 

V otázke uvádzate, že bola vykopaná studňa v hĺbke 10 bm, otázkou je následne kto stavebné práce na studni ukončil do prevádzky schopného stavu do užívania podľa stavebného povolenia, teda či zo strany vlastníka hrubej stavby boli splnené všetky podmienky, aby studňa mohla slúžiť ako zdroj pitnej vody pre domácnosť (podmienky stav.povolenia, hydrogeologický posudok, podmienky platných STN pre vody). 

Otázkou je teda kvalita vody, ktorá môže byť spôsobená ako nekvalitou vykonaných stav. prác, prípadne blízkosťou studne k znečisťujúcemu zdroju, ktorú otázku by mal vlastník studne riešiť s dodávateľom stav. prác a  s reg. úradom verej. zdravotníctva a nechať si urobiť rozbor mikrobiologický rozbor vody.
Za overenie kvality vody vo vlastnej studni  je zodpovedný jej vlastník.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, spolu s manželkou sme podpísali zmluvu z firmou Montážne domy, za dom sme už zaplatili celú sumu, napriek tomu, že práce, ktoré boli vykonané zamestnancami Pani V. sú veľmi nekvalitné urobené Týka sa to fasády, založenia plastových okien, podbytky, obkladu a dlažby, maľba stien v interiéry celá znehodnotená, parapety a plastové okná sú tak isto znehodnotené. Firma robotu odflákla a vymáha od nás ďalšie peniaze a dokonca na súkromný účet pani V. konkrétne ide o sumu 3000 €.  A tým pádom nám nechce odovzdať preberací protokol, ktorý je potrebný na kolaudáciu domu a následne aj predaj nehnuteľnosti. Už nemáme sily sa naťahovať z pani V. Neustále sa nám vyhráža súdom a pokutou aj keď nevieme aký dôvod alebo akým spôsobom sa chce súdiť, keď v celej tejto veci sme my poškodený. Niekoľko krát sme museli cestovať do Košíc a kontrolovať všetky faktúry, lebo sme mali podozrenia, že nás chce oklamať o peniaze, a tak aj bolo, účtovala nám dane dva krát. Každá jedna faktúra nám nesedela a popis prac už vôbec nie. Prosím Vás o radu ak nám viete s týmto pomôcť, pretože ten protokol potrebujeme, keďže dom je na predaj. Ďakujem H.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.08.2019)

Dobrý deň, 
v otázke uvádzate, že stav. práce boli vykonané nekvalitne, máte k nim mnohé pripomienky. Ďalej uvádzate, že spoločnosť od Vás žiada vyplatenie sumy  3000 € na súkromný účet konateľa resp. spoločníka spoločnosti.
Vami položená otázka obsahuje viacero právnych problémov :
1./ Preberací protokol : Uvádzate, že za stavbu ste uhradili plnú sumu podľa zmluvy, pričom preberací protokol Vám odmieta vydať. Odporúčame vzhľadom na vady diela uplatniť reklamáciu u zhotoviteľa stavby, zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.
Ak ste preberací protokol podpísali s výhradami a pripomienkami, nie je nám známe z akého dôvodu nechce zhotoviteľ protokol vydať podľa zmluvy o dielo. Otázkou je len následné kolaudačné rozhodnutie. 
2./ Predpokladám, že zhotoviteľ  žiadal uhradenie sumy 3000 € písomne a že až následne Vám vydá preberací protokol. V žiadnom prípade nie ste povinný platiť na súkromný účet konateľa resp. spoločníka spoločnosti a zhotoviteľ na takúto úhradu nemá právny nárok. Ak túto požiadavka zo strany zhotoviteľa Vám bola daná písomne, t.j. podmieňovanie vydanie preberacieho protokolu uhradením sumy 3000 € na súkromný účet konateľa resp. spoločníka, skôr by sme uvažovali o nahlásenie na daňový úrad.
3./  V závere otázky uvádzate, že stavba, napriek nedorobkom a vadám je na predaj. Tu poznamenávame, že k predaju stavby nepotrebujete preberací protokol a stavbu v tomto čase, t.j. bez kolaudačného rozhodnutia môžete predať.
K zápisu rozostavanej stavby do katastra budete potrebovať stav. povolenie, geom.plán a znalecký posudok o stupni rozostavanosti.

Podľa ust. § 46 ods. 3 Zákona o katastri nehnuteľností platí :

" (3) Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti a ako vlastník sa zapíše osoba uvedená ako stavebník v právoplatnom stavebnom povolení, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba."

  
Práva zo zmluvy o dielo prevediete osobitnou zmluvnou na budúceho kupujúceho podľa ust.Obč. zákonníka o postúpení pohľadávky, o čom písomne upovedomíte zhotoviteľa. 
Odporúčame vo veci zmlúv kontaktovať advokáta.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň.
Stavebná firma, ktorá mi aj riadne vyfaktúrovala hrubú stavbu rodinného domu, vykonala túto prácu natoľko neodborne, že došlo k priehybu stropov a musel byt privolaný statik. Ten vypracoval projekt sanácie (podopretie oceľovou konštrukciou. Projekt + materiál bez práce na podopretie vyčíslil na cca 16000 €. Otázka znie, ako postupovať, a či je vôbec reálna šanca, že mi niekedy niekto túto škodu nahradí.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 05.08.2019)

Dobrý deň, 

úvodom poznamenávame, že záručná doba na stavby podľa ust. § 646 ods. 3 Obč. zákonníka je tri roky.

Podľa ust. § 648 a nasl. Obč. zákonníka platí :

"§ 648 :

(1) Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.

(2) Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu.

§ 649 : Práva zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe; inak práva zaniknú. Čas od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania opravy sa do záručnej doby nepočíta. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi potvrdenie o tom, kedy právo uplatnil, ako aj o vykonaní opravy a čase jej trvania."

Predpokladáme, že máte podpísanú zmluvu o dielo, ako aj príslušnú dokumentáciu, vrátane projektu a že stavbu realizovala firma, ktorá mala oprávnenie na podnikanie v tejto oblasti v súlade s ust. živ. zákona a stav. poriadku.

Odporúčame písomne doporučeným listom uplatniť u zhotoviteľa reklamáciu z vád stavby a predložiť mu v kópii posudku stavby ako uvádzate v otázke a požiadať ho v zmysle ust. § 649 Obč. zákonníka o ich odstránenie. Zhotoviteľ je povinný vady odstrániť vady bez zbytočného odkladu.

Ak nedôjde k odstráneniu vád bez zbytočného odkladu považujú sa vady za neodstraniteľné a budete môcť uplatniť právo na právo na primeranú zľavu z ceny stavby.

Poznamenávame, že zákon nedefinuje pojem bez zbytočného odkladu určením časového obdobia napr. počtom dní, ale je potrebné tento pojem vykladať s prihliadnutím na charakter a množstvo vád, ako aj čas na ich odstránenie a objektívnu možnosť uskutočniť povinnosť - odstrániť vady. Podstatné je to, aby zhotoviteľ stavby začal s odstraňovaním vád. 

Ak by nedošlo k odstráneniu vád prípadne k dohode o primeranej zľave z ceny stavby, budete musieť práva zo zodpovednosti za vady uplatniť cestou súdu.

Môžete nás kontaktovať.

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Chcel by som sa dotazovať ako mám postupovať ak stolár, ktorý mi robil schodisko, zakritie schodiska a dvere do kúpeľné mi vykonal služby s ktorymi vôbec nie som spokojný. Za to si zobral peniaze stým, že nám pri vyúčtovávaní povedal, že všetko to robil bez dokladu nakoľko "údajne" sme sa tak dohodli pričom vôbec sme neboli na niečom takom dohodnutý pri zadávaní ceny sa nevravelo o tom, aby sme to chceli bez dokladu. Služby som mu hneď aj cez telefón a fb reklamoval nakoľko stále sme komunikovali cez FB. On sa stále len vyhovára a nechce nám ani vrátiť peniaze a ani opraviť to čo nebolo spätne spravené. Žiaľ prešlo od tej doby už viac ako 1, 5 mesiaca. Ak som mu napísal, že už 30 dni od oficiálneho podania prešlo tak mi napísal, že mám smolu nakoľko som to chcel bez dokladu načo som mu vravel a stále tvrdím, že to chce len on a nie my. Nakoľko pracujem v zahraničí tak moja partnerka mu žiaľ vyplatila kompletne všetky peniaze, na ktorých sme boli dohodnutý, že dostane ale už nechce to prísť ani opraviť to čo porobil spätne a ani, aby nám vrátil peniaze. Ak som došiel domov a zbadal som čo sa tam porobilo tak som mu hneď volal a na druhý deň aj posielal fotografie, aby som mal dôkaz, že mu to bolo oznámené. Nakoľko sa od neho neviem vymôcť ničoho Vás žiadam o radu poprípade o možnosti riešenia.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 04.04.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Nepíšete, či vo Vami uvedenom prípade stolár vykonával práce ako fyzická osoba - nepodnikateľ alebo sa jednalo o podnikateľa.

Všeobecne podľa ust. Obč. zákonníka pre zmluvu o dielo platí, že táto nemusí mať písomnú formu, teda stačí aj ústne dojednaná zmluva o dielo.

Musíme uviesť, že je chybou, že ste peniaze za dielo odovzdali z ruky do ruky, a nie napr. na výdavkový pokladničný doklad alebo prevodom na účet v banke. V otázke uvádzate, že ste komunikovali cez email alebo FB, z ktorej komunikácie by bolo dobré, aby vyplývalo, že ste mu peniaze a koľko € vyplatili a aby to aj on potvrdil v komunikácii, čím by ste mali aspoň nejaké priznanie uhradenia ceny za dodávku a montáž schodov.

Pokiaľ je to tak, napíšte mu výzvu a uplatnite zodpovednosť za vady diela podľa ust. § 648 a nasl. Občianskeho zákonníka (citujeme) :

"(1) Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.

(2) Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu."

V reklamácii vád, ktorú uplatnite doporučeným listom, musíte uviesť ktoré konkrétne vady uplatňujete, ich rozsah, najlepšie s fotodokumentáciou a čo požadujete, teda nakoľko sa jedná odstraniteľné vady, musíte žiadať o ich odstránenie v primeranej lehote.

Zákon nekonkretizuje primeranú lehotu číselným údajom, závisí od konkrétnych okolností o aké vady sa jedná a čo všetko je potrebné urobiť na ich odstránenie. 

V prípade, že k odstráneniu vád v primeranej lehote nedôjde, potom zo zákona platí, že vada sa považuje za neodstraniteľnú a budete mať nárok na primeranú zľavu. Primeraná zľava v podstate znamená zníženie už zaplatenej ceny za schody o náklady na ich opravu. Na uvedené môžete zhotoviteľa upozorniť rovnako písomne.

V prípade, že k odstráneniu vád nedôjde ani v primeranej lehote, vec budete musieť postúpiť na súd a žiadať úhradu nákladov na ich odstránenie.

Poznamenávame, že podľa zákona o ochrane spotrebiteľa platí, že ak ak zhotoviteľ - fyzická osoba - nepodnikateľ takýmto spôsobom podniká bez príslušného oprávnenia na podnikanie, upozornite ho na to, že vec môžete nahlásiť aj na  Slovenskú obchodnú inšpekciu.

Tu platí ust. § 26 Zákona o ochrane spotrebiteľa :

"Ochrana spotrebiteľa pri neoprávnenom podnikaní

Povinnosti výrobcu, predávajúceho, dovozcu alebo dodávateľa majú aj osoby, ktoré prevádzkujú činnosti uvedené v § 2 písm. b) až e) bez oprávnenia na podnikanie."

Za porušenie ustanovení zákona mu môže byť uložená pokuta až 66 400 €, prípadne až 166 000 €, na čo ho môžete upozorniť.

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň. V apríli 2014 som si dal namontovať kamerový systém na sledovanie okolia rodinného domu. Firma mi dala záruku 3 roky. Od montáže bol pokazený 5-krát a aby to prišli opraviť som sa musel doprosovať aj niekoľko týždňov. Potom zas trvalo 2 až 3 týždne kým to prišiel pán opravár namontovať. V septembri 2016 po niekoľkodňovej prosbe, aby prišiel opravár aj prišiel a zobral do opravy nahrávaciu skrinku s tým, že ju donesie na budúci týždeň. Do dnešného dňa sa neozval. Za tovar aj robotu som zaplatil v hotovosti 969 eur. Vystavený doklad je len na papieri vytrhnutom s písanky. Prosím Vás o radu čo robiť. Ďakujem.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.01.2017)

Dobrý deň, vzhľadom na to, že ide o opakované objavovanie vád na zakúpenej veci a dodávateľ nedokázal ani po opätovných výzvach vady odstrániť môžete od tejto kúpnej zmluvy odstúpiť. Ide totiž o vady, ktoré robia vec neupotrebiteľnou. Odstúpením od zmluvy zaniká zmluva od počiatku a zmluvné strany si musia vrátiť vzájomne poskytnuté plnenia. Tzn. Vy im namontovaný kamerový systém a oni Vám zaplatenú kúpnu cenu. Ak by Vám zaplatenú kúpnu cenu nechceli vrátiť dobrovoľne mohli by ste sa vrátenia kúpnej ceny domáhať súdnou cestou. Vzhľadom na prístup dodávateľa by neprichádzalo do úvahy asi žiadne iné riešenie Vášho problému. Rovnako takéto konanie dodávateľa môžete oznámiť aj Slovenskej obchodnej inšpekcii, nakoľko v rozpore so zákonom nedošlo vo Vašom prípade k odstráneniu vád na predanej veci.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobrý deň, potrebujem radu ohľadom emailu, ktorý som odoslal príjemca ma informoval, že email nedostal ja mám schránke s odoslanou poštou, že to je odoslane. Chyba z mojej strany vznikla pri zadaní názvu namiesto "hlasenia" som zadal "hlasenie", kedže koncovka bola rovnaka a email bol odoslaný mam za to, že by to malo byť v poriadku, ale nechcu mi uznať reklamaciu. Ďakujem.

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.01.2017)

Dobrý deň,

zo znenia Vašej otázky mi nie je jasné, či išlo o chybu v e-mailovej adrese, alebo v obsahu e-mailu. Pokiaľ išlo o chybu v e-mailovej adrese a systém Vám síce e-mail odoslal, no reálne nebol doručený konkrétnemu adresátovi, nejde o účinný prejav vôle z Vašej strany, pretože adresát o jeho obsahu nemá vedomosť. 

Ak išlo len o chybu v obsahu e-mailu, pričom ste zadali správnu e-mailovú adresu, potom by nemal byť problém a Váš prejav vôle by sa mal považovať za účinný.

Dôležité je aj to, či zákon vo Vašej situácii vyžaduje písomnú formu (alebo jej podobnú formu, napr. mail). Ak nie, právny úkon je platný a účinný aj keď bol urobený ústne, napríklad cez telefón. Len sa to samozrejme ťažšie preukazuje.

Ak ste ešte v lehote na uplatnenie práva na reklamáciu, odošlite e-mail znova.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Reklamácia vád na novostavbe ? (Občianske právo)

Dobry den. Pracujem v zahranici a nastal problem s reklamaciou platby, kde si predajca zrusil bankovy ucet. Mozem tento problem posunut policii SR a nadalej sa zdrziavat mimo SR? Ocenil by som aj radu tykajucu sa tohto problemu. Dakujem

Odpoveď: Reklamácia vád na novostavbe ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.07.2016)

Dobrý deň, vo svojom príspevku žiadnym spôsobom nekonkretizujete reklamáciu, ktorú si u predajcu uplatňujete. V zásade však zrušenie bankového účtu predajcu ako dodávateľa služby alebo tovaru nemá žiadny vplyv na vybavovanie reklamácie. Predávajúci Vám teda aj naďalej zodpovedá za vady na reklamovanom tovare resp. službe. Ak si myslíte, že predávajúci zrušil vlastný účet v banke preto, aby sa vyhol svojej zodpovednosti, môžete sa obrátiť na príslušné kontrolné orgány, aby postup predajcu prešetrili resp. máte právo podať trestné oznámenie pre podozrenie zo spáchania niektorého trestného činu proti majetku, ak jeho konanie môže byť spôsobilé pre vyvodenie trestnoprávnej zodpovednosti. Po podaní trestného oznámenia sa môžete zdržiavať v cudzine, avšak v nevyhnutnom rozsahu ste povinný (a je to aj vo Vašom záujme), byť orgánom činným v trestnom konaní nápomocný pri objasňovaní trestnej činnosti. Teda ako oznamovateľ - svedok trestného činu ste povinný dostaviť sa na predvolanie a vo veci vypovedať.  


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Reklamácia vád na novostavbe ?" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (2,639)
Všetky recenzie
LEXANA - asistentka

Text zprávy
Moje zprava
Text v prvnim tlacitku