Vyplatenie spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnostiach

Dobrý deň,

pri odkúpení spoluvlastníckeho podielu nemôže druhý spoluvlastník sám jednostranne stanoviť cenu, ktorá by bola pre Vás záväzná, teda by ste ju boli povinný zaplatiť. Ak by ste sa na cene nevedeli dohodnúť, tak bežne sa cena podielu stanovuje na základe znaleckého posudku, ktorý určí trhovú hodnotu celej nehnuteľnosti a následne sa príslušná hodnota podielu vypočíta podľa veľkosti tohto podielu.

Predávajúci však môže spraviť to, že ak neakceptujete jeho cenu, tak môže podiel ponúknuť aj inej osobe, a za cenu, ktorá bola ponúkaná Vám, teda nie výhodnejšie.  

Odporúčam komunikovať so spoluvlastníkom o možnostiach ohodnotiť hodnotu podielu, alebo si prípadne vyžiadať znalecký posudok na stanovenie spravodlivej ceny. 

Dobrý deň,

v prípade, ak ste sa takto s bratom dohodli, tak ho skúste s touto dohodou konfrontovať. Pokiaľ však nedisponujete žiadnym dôkazom, ktorý by takúto dohodu medzi vami preukazoval (svedkovia), potom je to len na dobrovoľnom plnení brata, či Vás z nehnuteľností vyplatí alebo nie, jednoducho súd by vám nárok nepriznal, pokiaľ ho neviete preukázať. 

Ak tomu správne rozumiem, vaša mama ešte za svojho života darovala vášmu bratovi dom s pozemkom a so záhradou. Viete darovanie je bezodplatný prevod práva. V prípade, že vám za života nedarovala takýto hodnotný dar, ani iný hodnotný dar, v rámci dedičského konania po mame sa domáhajte kolácie, t. j. aby notár započítal na dedičský podiel vášho brata tento neobyvklý dar. O takýto dar by sa potom mal jeho dedičský podiel znížiť. Pravdou však je, že ak matka po sebe nezanechala už žiadny ďalší hodnotný majetok, potom vás de facto vydedila, resp. s bratom vás obišli ako neopomenuteľného dediča. Z toho, čo však darom prešlo z majetku matky na vášho brata za jej života (pričom matka tak urobila dobrovoľne, teda nebola k tomu darovaniu nijako donútená zo strany vášho brata), sa už nemôžete domáhať voči bratovi žiadnej náhrady. V zmysle zákona sa má totiž za to, že matka ako vlastníčka mohla so svojím majetkom za života nakladať ako sama chcela a uznala za vhodné. Ak sa rozhodla ho darovať len jednému zo svojich detí, potom ostatné deti to musia len rešpektovať. 

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že priateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorej viazne hypotéka. Prevod podielu na dome banka neodsúhlasila.

Riešením toho, aby v prípade, že by došlo k úmrtiu priateľa je, aby priateľ spísal závet vo Váš prospech s určením podielu na nehnuteľnosti. Z otázky predpokladáme, že priateľ nemá vlastné prípadne osvojené deti. Ide o to, aby závet nebol zo zákona neplatný, keďže potomkovia ako neopomenuteňý dedičia majú zo zákona nárok na svoj podiel, pokiaľ nedošlo k ich vydedeniu. Na spísanie závet odporúčame priateľovi kontaktovať notára.

Dobrý deň,
ak by ste ho predali drahšie, tak z rozdielu platíte dat a zdravotné odvody. Uvediem príklad :

Celý dom má hodnotu 100.000 eur, vy vyplatíte podiel za 50 tisíc eur. Potom celý dom predáte za 200.tisíc eur. Dve polovice sa budú posudzovať samostatne.

Jedna polovica (tá vaša) ak ste ju držali viac ako 5 rokov, neplatíte žiadnu daň a ani odvody.

Z druhej polovice (100 tisíc) bude výpočet taký, že vaše náklady na nadobudnutie boli 50 tisíc, teda daň a odvody budete platiť zo sumy 50 tisíc (daň je 19% a odvody 14 %, spolu 33%).

Preto sa Vám oplatí mať na zmluve s predávajúcimi co najvyššiu sumu.

Ešte doplním, ze ak by ste predali dom za 100tisic, tak neplatíte žiadnu daň a žiadne odvody, lebo daň a odvody sa platia iba z príjmu. 

Dobrý deň, máte pravdu. Nikto nemôže nikoho nútiť zotrvávať v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Predpokladám, že podiel už máte napísaný na svojom mene.

Pokiaľ by ste sa vec rozhodli riešiť súdnou cestou, a to podaním žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, v návrhu by ste mohli žiadať, aby bol dom buď prikázaný do vlastníctva niektorému z ostatných spoluvlastníkov, ak máte vedomosť o tom, že ho chce nadobudnúť do výlučného vlastníctva alebo žiadať, aby súd nariadil predaj nehnuteľnosti a výťažok rozdelil medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov.

Dobré by však bolo, najmä pokiaľ ide o náhradu trov súdneho konania, vedieť súdu preukázať, že ste sa so spoluvlastníkmi pokúšali najskôr na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodnúť, avšak vaša snaha sa ukázala ako márna. Takto by ste súdu odôvodnili, že skutočne nebolo inej cesty, než vec riešiť podaním žaloby. 

Súd by však ako prvé pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva skúmal, či nie je možné nehnuteľnosť, ktorá je predmetom vyporiadania rozdeliť. Pozemky sú v zásade deliteľné, pokiaľ ide o stavby, tu to nie vždy je možné. Vzhľadom na to, ak by mal súd za to, že rozdelenie neprichádza do úvahy, pristúpil by k druhému spôsobu vyporiadania, a to vyporiadanie prikázaním nehnuteľnosti niektorému alebo niektorým zo spoluvlastníkov do vlastníctva za náhradu. Až v prípade, ak by ani jeden zo spoluvlastníkov nemal o nehnuteľnosť záujem, pristúpil by k nariadeniu predaja nehnuteľnosti. 

Otec sa môže sam rozhodnúť ako bude nakladať so svojim podielom. Ak máte záujem o vyplatenie a už ten podiel máte napísaný na svojom mene, tak to súd na Váš návrh zruší a vyporiada.

Dobrý deň, ak brat nemá zriadený bankový účet, potom v zmysle ust. § 567 ods. 2 Obč. zákonníka je potrebné podiel na dedičstve v eurách zaslať poštovou poukážkou, kde súčasne uvediete číslo dedičského konania. Takto budete mať doklad o výplate podielu na dedičstve.

Citujeme ust. § 567 ods. 2 Obč. zákonníka :

"Peňažný dlh plnený prostredníctvom peňažného ústavu alebo prostredníctvom poštového podniku je splnený pripísaním sumy dlhu na účet veriteľa v peňažnom ústave alebo vyplatením sumy dlhu veriteľovi v hotovosti, ak osobitný zákon neustanovuje inak alebo ak sa veriteľ a dlžník písomne nedohodnú inak."

Pre prípad, že by brat peniaze neprevzal, potom riešením je zloženie peňazí do notárskej úschovy v zmysle ust. § 68 zákona o notároch a notárskej činnosti.

Dobrý deň,

vysporiadanie vlastníckych vzťahov k dotknutej nehnuteľnosti viete vyriešiť už v rámci dedičského konania, ktoré, ako ste uviedli, stále prebieha. Až vydaním uznesenia o dedičstve, na podklade ktorého sa vykoná zápis v katastri nehnuteľnosti, sa stávate (spoluvlastníkom) nehnuteľností. V konaní o dedičstve sa môžete dohodnúť aj tak, že predmetný dom si ponecháte dve dcéry v podielovom spoluvlastníctve a to buď s povinnosťou výplaty alebo bez nej. Pokiaľ Vaša tretia sestra podiel na dome nechce a žiada vyplatenie zo svojho podielu, potom príslušný súd, resp. notár bude vychádzať v prvom rade z hodnoty nehnuteľností, na ktorej sa ako dedičia dohodnete.

Ak sa na hodnote nebudete vedieť dohodnúť, notár bude vychádzať zo všeobecnej (tzv. trhovej) ceny nehnuteľností. Pokiaľ sa však nedohodnete na spôsobe vysporiadania tohto dedičstva, bude notár rozhodovať v súlade so zákonnou úpravou, podľa ktorej budete dediť všetky tri dcéry (za predpokladu, že ďalší dedičia nepripadajú do úvahy). Po právoplatnom skončení dedičského konania sa Vaša sestra môže, v prípade ak sa nedohodnete, domáhať na súde zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Zákon určuje pre súd záväzné poradie ako vysporiadať podielové spoluvlastníctvo, a preto bude najskôr súd skúmať, či neprichádza do úvahy rozdelenie veci (preto pokiaľ sa chcete vyhnúť vyplatenia jej podielu, odporúčam Vám trvať na rozdelení veci). Až v prípade ak tento spôsob by nebol možný, prikáže súd vec za primeranú náhradu spoluvlastníkom. Primeranú náhradu určí súd, spravidla vychádza zo znaleckého posudku o obvyklej cene veci, ako aj z informácii napr. realitných kancelárii či podkladov priamo od účastníkov. Primeranou náhradou je potom príslušný podiel všeobecnej ceny. Súd môže plnenie povoliť aj v splátkach. 

Starostlivosť o poručiteľa nemá vplyv na výšku sumy za vyplatenie podielu. 

Dobrý deň,

uviedli ste, že Vaši rodičia Vám a sestre darovali byt, takže byt je v podielovom spoluvlastníctve Vás a Vašej sestry v podiele 1/2. Tiež ste uviedli, že Vaša sestra žiada od Vás vyplatenie jej polovice, a že obaja Vaši rodičia žijú. Neuviedli ste na základe akého titulu žiada vyplatenie svojho podielu. Predpokladám, že chce zrušiť spoluvlastníctvo a vysporiadať sa. Ak sa totiž chcete stať Vy výlučnou vlastníčkou celého bytu, môžete sa ňou stať iba na základe zmluvy, či už odplatnej (kúpnej) alebo bezodplatnej (darovacej). Šlo by o zmluvu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Pri odplatnej zmluve je podstatnou náležitosťou uvedenie kúpnej ceny, ktorej výšku Občiansky zákonník nelimituje. Môžete si v zásade dohodnúť i cenu, ktorá nebude reflektovať aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Treba však myslieť na to, aby dojednanie neodporovalo dobrým mravom. Ústna dohoda pri predaji bytu o tom, že sa s bytom nebude nakladať, nie je platná, pretože by ste sa vopred vzdali svojich vlastníckych práv, čo je priamo v rozpore s ust. § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Sestra môže žiadať zrušiť spoluvlastníctvo a vysporiadať ho. Ak sa nedohodnete, tak aj súdne. Aj keď obaja rodičia žijú. Rodičia nemôžu hovoriť do toho, ako sa bude s nehnuteľnosťou nakladať, pretože už nie sú vlastníci.

Skúste sa so sestrou dohodnúť. 

Dobrý deň,
to, čo chcete dosiahnuť nie je možné po právnej stránke spraviť. Kým totiž nevzniklo jeho dedičské právo, nemôžete ho z neho vyplatiť. Aj keby ste ho vyplatili na základe neplatnej dohody, žiadnym spôsobom to neovplyvní jeho dedičské právo v budúcnosti. Tzn. že by v budúcnosti aj tak dedil. Ak chcete dosiahnuť to, aby po Vás nededil, môžete ho buď vydediť alebo počas Vášho života previesť nehnuteľnosť na inú osobu, aby v prípade Vašej smrti táto nehnuteľnosť nebola predmetom dedenia.

Dobrý deň,
pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je potrebné vychádzať z aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Samozrejme podieloví spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na hodnote nehnuteľnosti aj bez prihliadnutia trhovej situácie. Kým sa vedia dohodnúť, zákonom nie sú obmedzovaní. Ak by sa dohodnúť nevedeli, zväčša jeden alebo aj obaja podieloví spoluvlastníci predkladajú znalecké posudky.

V prípade, že dohoda bola o bezplatnom užívaní nehnuteľnosti, tak by nemali pýtať žiadnu náhradu. Nakoľko však ide iba o ústnu dohodu a brat by sa rozhodol zažalovať ju, bola by Vaša mama v dôkaznej núdzi. Ústna dohoda by sa dala preukázať iba nepriamo.

Nakoľko sa jedná o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti, vyžaduje táto dohoda, resp. kúpna zmluva písomnú podobu. Môžete si ju spísať aj sami, avšak pre istotu a bezchybné vyhotovenie vždy odporúčame spísať takúto dohodu/zmluvu u advokáta.