Spoluvlastník nechce vyplatiť podiel

Dobrý deň,
vo vzťahu k nehnuteľnosti je možné podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V rámci tejto žaloby môžete žiadať, aby súd prikázal nehnuteľnosť do jej výlučného vlastníctva a Vám vyplatila peňažnú náhradu za Váš podiel. Táto náhrada by sa určila vo výške 1/2 hodnoty nehnuteľnosti určenej na základe znaleckého posudku.

Vzhľadom na vysoké finančné a časové zaťaženie v týchto súdnych konaniach, odporúčame Vám skúsiť sa opätovne, aj prostredníctvom advokáta dohodnúť sa na zrušení podielového spoluvlastníctva mimosúdne.

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva Vám však nevyrieši problém s bankou. Ako ručiteľ totiž budete na tomto úvere uvedený kým nebude úver splatený alebo kým banka nebude súhlasiť s tým, že aby ste boli ako ručiteľ vymazaný. Na to však budete potrebovať aj súhlas bývalej partnerky a banka ju bude musieť posúdiť ako bonitnú pre taký úkon.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v súdnom konaní budete musieť predkladať dôkazy podporujúce zistenie súdu, že byt má byť pridelený Vám a nie jemu. Ak totiž ide o jedinú možnosť ako zabezpečiť Vaše bývanie, prikázaním bytu do jeho vlastníctva by ste sa de facto stali bezdomovcom. Na druhej strane bude súd z Vášho pohľadu skúmať, že ak by prikázal byt do Vášho vlastníctva, či budete schopná druhého spoluvlastníka vyplatiť z jeho podielu. Súdy v týchto konaniach nie sú viazané žalobným návrhom v časti spôsobu vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ale iba v časti zrušenia podielového spoluvlastníctva. Preto, ak aj znie žalobný návrh na to, aby Vás z podielu vyplatil on, konečné súdne rozhodnutie nemusí zodpovedať tomuto návrhu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

k Vami položenej otázke treba uviesť, že spoluvlastníka nemôžete donútiť, aby Vám svoj spoluvlastnícky podiel predal ak to sám nechce. 

Ak máte záujem na odkúpení jeho podielu na nehnuteľnosti je treba mu zaslať cenovú ponuku za odkúpenie jeho podielu na nehnuteľnosti.

Podľa ust. § 141 Občianskeho zákonníka "spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu."

Ak Vašu zásielku nepreberá, odporúčame kontaktovať advokáta, aby výzvu za Vás zaslal on. 

Vo výzve je potrebné spoluvlastníkovi predložiť cenovú ponuku za jeho podiel dopor. listom.

V prípade, že na ponuku reagovať nebude odporúčame kontaktovať advokáta za účelom podania žaloby na súd v súlade s ust. § 142 Obč. zákonníka :
"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti."

Môžete  nás kontaktovať.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, bez ich súhlasu byť samozrejme nepredáte. Ak chcete vyplatiť z bytu a oni s tým nesúhlasia, potom Vám nezostane nič iné ako podať návrh na súd na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd ich potom môže donútiť vás vyplatiť alebo nariadil predaj. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Podľa toho, čo uvádzate ste podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti. Nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve, pokiaľ sám nechce. Preto máte možnosť vyporiadať podielové spoluvlastníctvo a to buď dohodou alebo ak k dohode nedôjde súdnou cestou. Súd tiež uprednostňuje dohodu. Dohodnúť sa môžete aj prostredníctvom advokáta alebo mediátora. V rámci mimosúdneho riešenia sporu existuje viacero možností ako vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. Odporúčam Vám preto navštíviť advokáta alebo mediátora. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v zmysle zákona o rodine môže byť otcovstvo určené aj k dieťaťu, ktoré nie je biologickým potomkom muža, ktorý sa k otcovstvu prihlási. Predpokladám, že Vášmu nebohému otcovi bolo otcovstvo určené na základe súhlasného vyhlásenia. Podľa § 91 ods. 1 zákona o rodine, za otca sa považuje muž, ktorého otcovstvo bolo určené súhlasným vyhlásením rodičov. Zaprieť otcovstvo v takom prípade (okrem otca), môže matka dieťaťa a samotné dieťa. Je však zrejmé, že zapretie otcovstva nebude v záujme Vašej nevlastnej sestry. V takom prípade sa sestra ako potomok poručiteľa (otca) bude považovať za spôsobilého dediča so všetkými z toho vyplývajúcimi právami ale i povinnosťami. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý, pri zmluvách o prevodoch nehnuteľností spravidla platí, že zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho, sa môže domáhať ktorákoľvek zmluvná strana, teda aj kupujúci. Ak kataster nehnuteľnosti zapísal vlastnícke právo k domu z fyzickej osoby na firmu, možno sa domnievať, že tak spraví aj vo Vašom prípade. Nehnuteľnosť však nadobudnete aj so záložným právom, ktoré zabezpečuje hypotekárny úver fyzickej osoby ako povinného. Otázka jeho vyrovnania a následného výmazu záložného práva (ťarchy) je potom už vec dohody s dotyčnou osobou ako dlžníkom resp. s bankou. Vzhľadom na nesplnenie povinností predávajúceho (firmy) z kúpnej zmluvy, máte taktiež právo od kúpnej zmluvy odstúpiť s nárokom na vrátenie zaplatenej kúpnej ceny. Keďže existuje reálny predpoklad likvidácie firmy, vymáhanie vrátenia kúpnej ceny môže byť značne problematické.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v konaní o rozvod manželstva sa nevysporiadajú vlastnícke vzťahy k majetku nadobudnutému za jeho trvania. Na vysporiadanie spoločného majetku, ktorý tvorí súčasť bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), je potrebné iniciovať samostatné súdne konanie, a to až po rozvode manželstva za predpokladu, že nedôjde k dohode. Rodinný dom však nebude patriť do BSM, nakoľko vlastnícky patrí do spoločného majetku Vašich svokrovcov. Z uvedeného dôvodu preto nemôžete od manželky požadovať žiadne majetkové nároky resp. uplatňovať iné práva, ktoré sa vzťahujú k vlastníctvu tejto nehnuteľnosti.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Pokiaľ sa s Vašu sestrou nedá rozumne dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k predmetnému domu, môžete sa domáhať zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdnou cestou. Pri podielovom spoluvlastníctve totiž platí, že v zásade niekoho nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve.
V niektorých prípadoch sa stáva aj to, že až podanie žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva motivuje spoluvlastníkov k tomu, aby sa dokázali vyporiadať jednoduchším a hlavne lacnejším spôsobom – dohodou.
Pokiaľ ide o hodnotu predmetného domu, tak pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva by sa malo vychádzať z trhovej hodnoty predmetnej nehnuteľnosti.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ak chcete bývať v dome aj s deťmi a peniaze z vyplatenia by Vám stačili na kúpu adekvátneho bývania, potom môže on na súde uspieť, ak by ste sa nedohodli.

Ak však máte malé deti a situácia by sa pre Vás výrazne zhoršila, môžete to využiť, súd vtedy nemusí zrušit a vysporiadat spoluvlastníctvo do času kým budú deti staršie. 

Druhá možnosť je, že ak máte z čoho ho vyplatiť, potom by súd zveril dom Vám a zaviazal by Vás na vyplatenie priateľa.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ústna dohoda o vysporiadani majetku je neplatná a preto sa jej nemôžete domáhať. 

Súd by postupoval tak, že by určil hodnotu bytu, hodnotu hypoteky, započítal by polovicu splátok, ktoré ste zaplatili po rozvode a rozdiel by vydelil 2, tak by sa určila suma, ktorú mate zaplatiť na vyrovnanie podielov.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

ak je Váš otec výlučným vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, ktorú nadobudol darovaním, je oprávnený s ňou voľne disponovať - predávať, darovať, zaťažovať a pod.

V prípade, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti nie je právny dôvod, aby pri prevode nehnuteľností vyplácal svojich súrodencov, od ktorých nadobudol nehnuteľnosť.

Ak by bol len podielovým spoluvlastníkom, mohol by voľne disponovať len so svojím spoluvlastníckym podielom, pričom tento podiel by musel najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň

vo Vašej situácii by bolo najlepšie sa s veriteľmi dohodnúť na splátkových kalendároch podľa vašich možností, preto pokúste sa kontaktovať s každým z nich a dojednať si podmienky. V ostatnom prípade môžu pohľadávky od Vás exekučne vymáhať. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, Občiansky zákonník dáva pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva prednosť dohode podielových spoluvlastník. K dohode spoluvlastníci vždy dospejú na základe ich slobodnej vôle. Žiadnym právne povoleným spôsobom nemôžete tretieho spoluvlastníka donútiť, aby súhlasil s predajom nehnuteľnosti. V prípade ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, je možné na súde podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Takéto súdne konania však vo väčšine prípadov trvajú aj niekoľko rokov. Ďalšou možnosťou je, že záujemcovi predáte Vy a druhý spoluvlastník svoje podiely (treba si dať pozor na predkupné právo tretieho spoluvlastníka) a následne bude ako spoluvlastník žalovať zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva záujemca o kúpu nehnuteľnosti. Ide však o neštandardný postup a predpokladám, že by s takýmto postupom väčšina záujemcov o kúpu nehnuteľnosti nesúhlasila.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

pri vyporiadaní BSM sa berú do úvahy aj spoločné záväzky z manželstva, teda aj dlhy. Pokiaľ ide o to, že ste investovali financie na jeho výlučný majetok, podľa § 150 OZ majú manželia nárok na to, aby im bolo nahradené to, čo zo spoločného majetku vynaložili na výlučný majetok druhého manžela a zároveň právo, aby im bolo nahradené to, čo sa z výlučného majetku vynaložilo na spoločný majetok. Pri vyporiadaní BSM, si teda môžete uplatniť nárok na tieto investície. Budete ich ale musieť preukázať.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. V rámci podielového spoluvlastníctva sa možno pomerne často stretnúť s tým, že spoluvlastníci sa nevedia dohodnúť ohľadom spoločného hospodárenia s vecou alebo že nechcú zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, ale nevedia sa dohodnúť na jeho vyporiadaní. V takých prípadoch sa dá len ťažko vyhnúť tomu, aby vec skončila na súde, ktorý autoritatívne rozhodne. V zásade platí, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v podielovom spoluvlastníctve. Rovnako Vás však nemôžu ostatní spoluvlastníci prinútiť odpredať im Váš podiel. Ak teda nedôjde medzi spoluvlastníkmi k dohode, zrejme bude nesledovať súdne konanie.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
ak ste daný rodinný dom s pozemkom a dva iné pozemky nadobudli do vlastníckeho práva darovacou zmluvou od Vášho deda nie ste povinný vyplatiť maminho brata z podielu po dedovej manželke. Vlastník predmetných nehnuteľností má právo disponovať so svojím majetkom. Ak v čase podpisu darovacej zmluvy Váš dedo bol spôsobilým na právne úkony nemožno namietať ani absolútnu neplatnosť právneho úkonu t.j. darovacej zmluvy. Avšak je potrebné zaoberať sa otázkou či predmetné nehnuteľnosti boli vo výlučnom vlastníctve Vášho deda v čase keď Vám ich daroval. Na bližšie posúdenie Vašej právnej otázky by som potrebovala vedieť či v čase darovania bol Váš dedo výlučným vlastníkom, kedy zomrela manželka Vášho deda, či prebehlo dedičské konanie. V prípade, že Váš dedo bol výlučným vlastníkom predmetných nehnuteľností a v čase uzavretia darovacej zmluvy mal plnú spôsobilosť na právne úkony darovaciu zmluvu nemožno napadnúť a nie ste povinný maminho brata vyplatiť z podielu po dedovej manželke. Dané nehnuteľnosti ste nezdedili ale získali darovaním na základe darovacej zmluvy od Vášho deda počas jeho života. Právna úprava darovacej zmluvy je upravená v § 628 až 630 Občianskeho zákonníka. Avšak, ak Váš dedo nebol v čase darovania výlučným vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti mamin brat môže namietať neplatnosť právneho úkonu (darovacej zmluvy).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v takýchto prípadoch je jedinou možnosťou požiadať veriteľa (VŠZP), najlepšie písomnou formou o umožnenie splnenie Vášho dlhu formou splátkového kalendára. K takejto forme splnenia dlhu je však potrebná vôľa oboch zúčastnených strán. Nie je totiž možné jednostranne veriteľovi nanútiť splátkový kalendár, ak s ním nesúhlasí. Odporúčam Vám kontaktovať VŠZP opätovne písomne, pričom v liste uveďte, že dlžník (Váš priateľ) chce svoj dlh čo najskôr splniť, ale z objektívnych dôvodov nie je schopný dodržať nimi navrhnutý spôsob splatenia. Uveďte, že je zamestnaný len na polovičný úväzok, že sa snaží nájsť si ďalšie zamestnanie, že sa stará doma o maloleté dieťa... Z listu musí byť zrejmé, že naozaj Váš priateľ nie je schopný splatiť predmetný dlh tak, ako navrhla VŠZP. Avšak tak, ako som už uviedol vyššie, záleží výlučne na VŠZP, či na splátkový kalendár pristúpi a bude s ním súhlasiť. Neexistuje žiadna možnosť (ani súdna), aby ste mu splátkový kalendár nanútili.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. V obdobných prípadoch sa vychádza z trhovej hodnoty bytu. Túto je možné určiť znaleckým posudkom, prípadne aj iba odhadom realitnou kanceláriou. Vzhľadom na to, že Váš spoluvlastnícky podiel je 1/8, Vaša matka by Vás mala vyplatiť 1/8 z určenej trhovej hodnoty bytu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, vo Vašom prípade by bol najvhodnejší nasledovný postup. 1/ rodičia by mali darovať nehnuteľnosť všetkým trom deťom a zároveň v darovacej zmluve dohodnúť tzv. vecné bremeno doživotného užívania a bývania v nehnuteľnosti. Následne by sa traja súrodenci stali podielovými spoluvlastníkmi domu v podiele 1/3. 2/ Podieloví spoluvlastníci by následne uzatvorili dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva s tým, že Vaša sestra by Vám dvom vyplatila určitú sumu, ktorá by bola v dohode uvedená. V darovacej zmluve totiž nie je možné upravovať majetkové príkazy, a preto by bol z Vášho pohľadu vyššie uvedený postup najvhodnejší.

JUDr. Milan Ficek, advokát