Spoluvlastník nechce vyplatiť podiel

Dobrý deň,

po zdedení spoluvlastníckeho podielu 1/6 na rodičovskom dome máte niekoľko možností, ak väčšinový spoluvlastník váš podiel nechce odkúpiť.

1. Predkupné právo: Pri predaji spoluvlastníckeho podielu tretím osobám máte povinnosť najskôr ponúknuť svoj podiel na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom, t.j. máte povinnosť dodržať zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ). Musíte ponúknuť podiel na predaj za tých istých podmienok, aké by ste ponúkli tretej osobe. Pokiaľ je ponuka zamietnutá alebo nereagujú v stanovenej lehote, môžete podiel predať tretej osobe. Ponuka musí byť písomná a lehota na prijatie musí byť minimálne dva mesiace. 

2. Predaj tretej osobe: Ak je predkupné právo ostatných spoluvlastníkov riadne vykonané a oni nevyužili svoje právo kúpiť tento podiel, môžete ho voľne predať tretej osobe.

3. Súdne vysporiadanie spoluvlastníctva: Ak by neexistovala ochota ani záujem medzi spoluvlastníkmi sa dohodnúť, tak môžete požiadať súd o zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva. Súd je však viazaný určitou postupnosťou. Najprv bude skúmať či sa dá vec podľa podielov rozdeliť a až v prípade, ak to nebude možné, tak pristúpi k ďalším možnostiam. 

Dobrý deň,

pokiaľ sa nachádzate v situácii, že bývalá žena vlastní polovicu nehnuteľnosti, ktorú ste zdedili a napísali polovicu na ňu, máte niekoľko možností. Prvým krokom by mal byť pokus o dohodu s ňou. Ak dohoda nie je možná, odporúčam podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť, komu by bol byt zverený a kto by mal vyplatiť ostatných spoluvlastníkov. V prípade, že nikto neprejaví záujem byt odkúpiť, súd môže nariadiť jeho predaj na dražbe.

Ak ste jen to darovali, tak je možné za určitých okolností žiadať vrátenie daru.

Dobrý deň, vo Vašej situácii, ak komunikácia medzi Vami a Vašimi súrodencami nedospela k dohode o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, existuje možnosť súdneho konania. Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastníci nedohodnú, Občiansky zákonník umožňuje podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak nedôjde k dohode, súd zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh jedného zo spoluvlastníkov. Pri rozhodovaní sa súd opiera o veľkosť jednotlivých podielov a účelné využitie nehnuteľnosti. Ak by nehnuteľnosť nebolo možné rozdeliť spravodlivo, súd môže nariadiť predaj nehnuteľnosti a výťažok rozdeliť medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov. Preto vo Vašej situácii by mohlo byť odporúčané zvážiť právne kroky prostredníctvom advokáta, ktorý sa špecializuje na oblasť majetkových práv. Tieto prípady sú úplne bežné. Súrodenci vás nemôžu ignorovať, máte predsa práva ako spoluvlastník. 

Dobrý deň, v prípade, keď ste so sestrou spoluvlastníkmi rodinného domu a vaša sestra chce tento dom užívať bez toho, aby vám bol v dome priznaný váš podiel alebo aby ste boli vyplatení, môže sa situácia riešiť prostredníctvom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva pred súdom. Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka , súd môže prikázať vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Toto znamená, že ak by súd rozhodol, že dom bude prikázaný vašej sestre, musela by vám zaplatiť primeranú náhradu, čo je hodnotový ekvivalent vyjadrený v peniazoch, ktorý vám umožní obstaranie obdobnej veci, akou bol váš podiel na spoluvlastnenom dome. V takomto konaní je dôležité preukázať, akú hodnotu má váš spoluvlastnícky podiel, aby súd mohol určiť výšku primeranej náhrady. Môžete tiež navrhnúť iné spôsoby vyporiadania, no ak sa nedohodnete, súd rozhodne na základe predložených dôkazov a okolností prípadu.

Dobrý deň, riešenie takýchto problematických prípadov spojených so spoluvlastníctvom nehnuteľností sa v praxi často snaží zohľadniť rôzne aspekty, vrátane citového vzťahu k nehnuteľnosti a potreby vyriešiť právne postavenie spoluvlastníkov. V takýchto situáciách existujú viaceré právne mechanizmy, ako sa vysporiadať so spoluvlastníctvom:

1. Dobrovoľné vysporiadanie: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na rozdelení nehnuteľnosti alebo na predaji nehnuteľnosti a rozdelení výťažku. Toto je často najefektívnejší a najrýchlejší spôsob, ako dosiahnuť vysporiadanie, no vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov.

2. Súdne vysporiadanie: Ak nedôjde k dohode medzi spoluvlastníkmi, môže jeden alebo viacerí z nich požiadať súd o vysporiadanie spoluvlastníctva podľa § 144 a nasl. Občianskeho zákonníka. Súd môže rozhodnúť o delení nehnuteľnosti, ak je to možné bez toho, aby bolo jej účelové použitie ohrozené, alebo o predaji nehnuteľnosti a rozdelení výnosu medzi spoluvlastníkov.

3. Predaj spoluvlastníckeho podielu: Spoluvlastník má právo predať svoj podiel tretej osobe, čo môže byť atraktívna možnosť pre niektorých spoluvlastníkov, ak nechcú alebo nemôžu dosiahnuť dohodu s ostatnými spoluvlastníkmi. Pri predaji podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo podľa § 145 Občianskeho zákonníka.

4. Realitné kancelárie špecializujúce sa na obchodovanie so spoluvlastníckymi podielmi: Niektoré realitné kancelárie ponúkajú služby zamerané explicitne na predaj spoluvlastníckych podielov. Tieto kancelárie môžu pomôcť nájsť kupcov pre spoluvlastnícke podiely, čo môže byť riešením v situáciách, kedy iné formy vysporiadania nie sú možné alebo žiaduce.

Pri riešení takýchto prípadov je dôležitá značná miera flexibility a otvorenosť ku kompromisom. 

Dobrý deň, rozumiem, máte to naozaj veľmi ťažké. Situáciu je možné riešiť asi iba súdnou cestou, ak nie je možné dosiahnuť dohodu s vašou sestrou. Platí, že žiadneho zo spoluvlastníkov nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrvával v podielovom spoluvlastníctve. Preto po otcovej smrti môžete podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k spoločnému bytu vy traja súrodenci voči vašej sestre, ktorá sa dohodnúť nechce. V žalobe môžete rovno uviesť, že byt nie je deliteľný a súčasne, že nikto z vás ho nechce nadobudnúť do vlastníctva, resp. ak sestra chce, tak nech jej ho súd prikáže s povinnosťou výplaty voči vám.

V opačnom prípade, ak vás nevie sestra vyplatiť, potom žiadajte, aby súd vyporiadal spoluvlastníctvo tretím zo zákonných spôsobov vyporiadania, a síce predajom bytu a rozdelením výťažku z neho medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.

Ak si neviete žalobu napísať sami, neváhajte sa obrátiť na advokáta, ktorý sa venuje právu majetkového vyporiadania. 

Dobrý deň,
ak ste podielovým spoluvlastník na danej veci, tak s Vaším podielom sú spojené určité práva a povinnosti. Cestou v tomto prípade by mohlo byť zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, nakoľko uvádzate, že Vaši bratia Vás ani len nechcú pustiť do domu.

Skúste sa s bratmi dohodnúť, resp. im spraviť písomnú ponuku, že by Váš podiel odkúpili za určitú sumu, ak máte záujem o vyplatenie. Môžete sa napríklad dohodnúť tak, že nájdete znalca, ktorý nehnuteľnosť ocení (cena za znalecký posudok sa pohybuje v rozmedzí pár stovák eur) a podľa hodnoty nehnuteľnosti určíte cenu za Váš podiel. Môžete tiež uviesť, že vzhľadom na správanie bratov nemôžete svoj podiel plnohodnotne užívať, a preto ste pristúpili k tomuto kroku, pričom, ak Vám nevyhovejú, tak sa budete domáhať svojho práva žalobou na súde.

Poučte ich, že takéto konanie je spojené s veľkými výdavkami, nakoľko pri výške trov je dôležitý predmet konania, pričom, v prípade nehnuteľnosti ide častokrát o vec v hodnote desiatok až stoviek tisíc eur a trovy takéhoto konania by boli naozaj vysoké. V prípade, ak by nesúhlasili, tak ich upozornite, že trovy konania sa väčšinou v podobných prípadoch nenahrádzajú, avšak, vo Vašom prípade podľa môjho názoru možno tvrdiť, že konanie zavinili Vaši bratia, ak by nepristúpili na Vašu ponuku, pričom Vám tiež bránili vec užívať a v prípade, že by bol nárok na náhradu trov konania priznaný Vám, tak by Vám museli nahradiť trovy, pričom ich výška v takomto konaní.

Súd v konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva primárne zisťuje, či sa dá vec rozdeliť. Väčšinou sa rozdelenie uplatňuje pri pozemkoch, a teda skôr pravdepodobnejšou variantou vo Vašom prípade by bolo prikázanie veci jednému či dvom spoluvlastníkom, ktorý by následne vyplatili hodnotu Vášho podielu Vám. Samozrejme nedá sa to konštatovať s určitosťou. 

Dobrý deň,

právo užívať byt, ktorý je de facto už dôsledkom dedenia v podielovom spoluvlastníctve vášho známeho a  detí jeho nevlastného otca, môže užívať každý zo spoluvlastníkov. Vyhodiť však vášho známeho z tohto obydlia nemôžu.

Pokiaľ by však váš známy nemal už viac záujem tento byt užívať spolu s deťmi jeho nevlastného otca, potom sa s nimi môže dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva či už mimosúdnou alebo súdnou cestou. Ak by ale nemali deti nevlastného otca záujem vášho známeho vyplatiť a dohodnúť sa na vyporiadaní, potom mu zostane len možnosť riešiť vec prostredníctvom súdu podaním žaloby. V takomto prípade je však súd viazaný poradím zákonných spôsobov vyporiadania podielového spoluvlastníctva, a síce najprv bude musieť skúmať, či je byt deliteľný.

A bude mať za to, že nie, potom môže rozhodnúť aj tak, že tento prikáže za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí o jeho nadobudnutie budú mať záujem. Ak by byt žiaden zo spoluvlastníkov nechcel nadobudnúť, potom súd rozhodne o predaji bytu s tým, že výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov.

Tiež je možné hlasovať o tom, ako sa bude nehnuteľnosť užívať. Rozhoduje ja podľa veľkosti podielov. Menšinový spoluvlastník sa musí prispôsobiť. 

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že dom patril do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktoré zaniklo rozvodom manželstva. V otázke nepíšete kedy nadobudol právoplatnosť rozsudok o rozvode manželstva.
V otázke uvádzate, že ste sa s manželkou ústne dohodli, že vám vyplatí váš podiel na dome, pričom prvá splátka mala byť uhradená do konca augusta 2022. Uvádzame, že v tomto prípade ústna dohoda neobstojí, keďže podľa ust. § 149a/ Obč. zákonníka platí, že dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia mať písomnú formu a účinnosť nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Vzhľadom na vyššie uvedené odporúčam kontaktovať advokáta na spísanie dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov v prípade, že právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva neuplynuli  3 roky, prípadne na podanie návrhu na súd, kde podmienkou podania návrhu na súdne vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov je rovnako lehota do 3 rokov od rozvodu. V otázke neuvádzate kto v nehnuteľnosti býva, kto je jeho výlučným užívateľom, keďže aj túto oblasť je možné riešiť a finančne vyporiadať.

Uvádzame, že ak od právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva uplynuli 3 a viac rokov, dom je v podielovom spoluvlastníctve bývalých manželov, čo je tiež možné vyporiadať buď dohodou alebo podaním návrhu na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, v otázke neuvádzate, či v predmetnom dome, ktorého ste spoluvlastníčklu či žuje váš brat aleby vy, prípadne dom nie je obývaný.
Riešenie vami uvedenej situácie je možné tak ako aj uvádzate v otázke, a to dohodou, že brat odkúpu váš podiel, prípadne dom predáte a kúpnu cenu si rozdelíte.

Ak brat s uvedeným riešením nesúhlasí, potom riešením je len podanie návrhu na súd o zrušenie podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka :