Predaj spoluvlastníckeho podielu

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o predaj spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorý ste nadobudli dedením. Z právneho hľadiska máte plné právo svoj podiel predať za cenu, ktorú si určíte Vy a ktorú je kupujúci ochotný akceptovať. Znalecký posudok slúži ako orientačná pomôcka na určenie hodnoty podielu, nie je však záväzný pre žiadnu zo strán. a, Ak ste už so sumou podľa posudku súhlasili, je to Vaša dobrá vôľa, nie však povinnosť.

Pokiaľ ide o požiadavku väčšinového spoluvlastníka znížiť cenu o jeho údajné investície do nehnuteľnosti, odporúčam postupovať opatrne. Podľa § 137 Občianskeho zákonníka platí, že každý spoluvlastník má právo podieľať sa na výnosoch a povinnosť podieľať sa na nákladoch podľa veľkosti svojho podielu. Ak väčšinový vlastník do nehnuteľnosti investoval, môže požadovať, aby ste sa na týchto nákladoch podieľali podľa veľkosti Vášho podielu, ale len v prípade, že išlo o nevyhnutné náklady na zachovanie alebo zhodnotenie spoločnej veci a že ste s nimi boli oboznámená alebo ste ich schválili. Ak išlo o náklady, ktoré vynaložil bez Vášho vedomia alebo súhlasu, nemá automaticky nárok na ich kompenzáciu pri predaji Vášho podielu.

Odporúčam, aby ste si od neho vyžiadali presný zoznam a doklady o vynaložených nákladoch /materiál, cena/, a následne posúdili, či ide o náklady, na ktorých by ste sa podľa zákona mali podieľať. Ak s nimi nesúhlasíte, nie ste povinná akceptovať zníženie ceny. Predaj podielu je dobrovoľný právny úkon a Vy nie ste povinná pristúpiť na podmienky, ktoré Vám nevyhovujú.

Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, môžete svoj podiel ponúknuť aj iným záujemcom. Spoluvlastník má predkupné právo (s výnimkou prevodu medzi blízkymi osobami), takže mu musíte ponúknuť podiel za rovnakých podmienok, za akých by ste ho predali tretej osobe /§ 140 Obč. zákonníka/.

Uvádzame spúčasne, že ak by vám spoluvlastník predložil návrh kúpnej zmluvy, túto nie ste povinná podpísať v predloženom znení, môžete mať k nej pripomienky a protinávrhy. Odporúčam samotný predložený návrh Vám predložený konzultovať s advokátom.

Váš postup je správny, ak trváte na cene podľa znaleckého posudku, prípadne si môžete nechať vypracovať vlastný znalecký posudok na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti a neakceptujete neodôvodnené zníženie ceny.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu, aby sme vám pomohli.

Dobrý deň,

spoluvlastník môže predať svoj podiel na nehnuteľnosti bez súhlasu druhého spoluvlastníka, musí však dbať na to, aby dodržal predkupné právo. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka musí spoluvlastník ponúknuť kúpu podielu ostatným spoluvlastníkom. 

Keďže druhý spoluvlastnícky podiel patrí nezvestnému bratancovi, mal by spoluvlastník najprv ponúknuť na kúpu tieto podiely práve tomuto spoluvlastníkovi. Ak by ponuku do dvoch mesiacov neprijal a za podiely na nehnuteľnosti nezaplatil, predkupné právo tohto spoluvlastníka zaniká a za týchto istých podmienok môže spoluvlastník previesť svoje vlastnícke právo k podielom na tretiu osobu. 

Taktiež platí, že ak by si spoluvlastník nesplnil povinnosť ponúknuť svoje podiely na predaj druhému spoluvlastníkovi a túto by hneď previedol na tretiu osobu, nemá to automaticky za následok absolútnu neplatnosť zmluvy o prevode spoluvlastníckych podielov. Takýto právny úkon je len relatívne neplatný, pričom spoluvlastník sa neplatnosti musí dovolať do troch rokov od vykonania úkonu, inak sa mu toto právo premlčí. 

Dobrý deň,

pri nadobudnutí podielu na nehnuteľnosti počas manželstva je dôležité rozoznať, či sa jedná o bezpodielové alebo výlučné vlastníctvo. V prípade daru, podiel nadobudnutý manželom nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), ale je vo výlučnom majetku obdarovaného manžela. Ak manžel chce odkúpiť ďalší podiel z prostriedkov patriacich do BSM, tak bude patriť do BSM aj keď bude napísaný na jeho meno. To znamená, že pokiaľ ide o prostriedky použité na kúpu, ak pôjdu z BSM, nadobudnutý podiel sa stane súčasťou BSM.

Odporúčam lepšie preskúmať povahu použitých prostriedkov na kúpu ďalšieho podielu. Ak sú z individuálneho majetku manžela, podiel môže ostať jeho výlučným vlastníctvom. Predkupné právo s tým nemá nič spoločné. 

Dobrý deň,

v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu medzi spoluvlastníkmi je povinnosť informovať ostatných spoluvlastníkov a je potreba získať ich súhlas na predaj podľa veľkosti podieliv. Podľa Občianskeho zákonníka sa predkupné právo uplatňuje pri predaji podielu tretej osobe a aj spoluvlastníkovi. 

Ak máte záujem túto situáciu riešiť, môžete skúsiť vyzvať nového majiteľa podielu, aby Vám predal podiel za rovnakých podmienok. Odporúčam vyhľadať právnu pomoc na preskúmanie podmienok predaja.
Zmluva sa dá nápadnúť pre jej neplatnosť. 

Pozor, ak je nový spoluvlastník blízkou osobou pôvodného spoluvlastníka, predkupné právo neplatí. 

Dobrý deň,

v prípade, ak Váš podiel nechce žiaden zo spoluvlastníkov odkúpiť, t.j. zachovali ste ich predkupné právo a ponúkli ste im ho prednostne na kúpu, potom môžete podiel predať aj tretej osobe. Tu však platí, že ak ste urobili ponuku, musíte počkať dva mesiace a ak si žiaden zo spoluvlastníkov podiel nekúpi za podmienok, ktoré ste stanovili v ponuke, potom ho môžete za rovnakých podmienok predať tretej osobe.

Ak by ho nikto nechcel, potom je jedinou možnosťou zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak by s vyporiadaním ostatní spoluvlastníci nesúhlasili, môžete sa obrátiť so žalobou o zrušenie a vyporiadanie priamo na súd. Totiž platí zásada, že nikto nemôže spoluvlastníka nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Súd bude v prípade vyporiadania postupovať podľa zákonného poradia, t.j. bude riešiť či je možné nehnuteľnosť rozdeliť. Nakoľko sa jedná o byt, je nepravdepodobné, že by bolo rozdelenie dobre možné. Súd bude v takomto prípade musieť pristúpiť k druhému spôsobu, a to je prikázanie podielu niektorému zo spoluvlastníkov za náhradu. Ibaže by nikto zo spoluvlastníkov podiel nechcel, rozhodne podľa tretieho spôsobu, a to je predaj nehnuteľnosti s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi vštkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na tejto veci. Ak by ste chceli s týmto pomôcť neváhajte sa na nás obrátiť. 

Dobrý deň,

pri záujme o predaj podielu na nehnuteľnosti je zo zákona (Občiansky zákonník) potrebné ponúknuť podiel najskôr ostatným spoluvlastníkom, pokiaľ sa nejedná o určitý druh výnimiek (ako napr. predaj blískemu príbuznému). Aby ste mohli ostatných spoluvlastníkov informovať a dodržať ich zákonné predkupné právo, mali by ste ich kontaktovať písomne.

Keďže nepoznáte adresy všetkých spoluvlastníkov, je pravdepodobné, že ide o osoby, ktoré už nežijú. Tam by ste mali doručovať zásielku potomkom. Ak adresu nepoznáte, nezostane nič iné len sa spoľahnúť na to, že do 3 rokov nikto z nich prevod nenapadne. 

Ak sa zásielka vráti ako nedoručená, odporúčam uchovať dôkazy o doručení, ako je potvrdenie zo strany pošty o pokuse o doručenie. 

Dobrý deň,

v prípade spoluvlastníctva má každý spoluvlastník pri prevode svojho podielu na iné osoby povinnosť ponúknuť tento podiel najprv ostatným spoluvlastníkom z dôvodu zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Toto platí ako pri odplatných, tak aj bezodplatných prevodoch, vrátane darovania.

Predkupné právo sa nevzťahuje len v prípade, ak ide o prevod podielu na blízku osobu (napr. rodinných príslušníkov). Ak jeden zo spoluvlastníkov ponúka svoj podiel na predaj tretej osobe, musí najprv umožniť ostatným spoluvlastníkom využiť toto predkupné právo. Ak by sa predkupné právo nevyužilo do zákonnej lehoty, môže podiel predať tretej osobe.

V prípade darovania bez splnenia predkupného práva však môže dôjsť k situácii, keď sa ostatní spoluvlastníci môžu domáhať relatívnej neplatnosti takéhoto prevodu. Preto odporúčam sledovať krok dodržania predkupného práva, čím si zabezpečíte zákonnosť prevodu podielu. Ak sa domnievate, že bolo toto právo porušené, môžete zvážiť právne kroky na ochranu svojich práv spoluvlastníka.

Dobrý deň,

otázka predaja spoluvlastníckeho podielu a dodržiavania predkupného práva spoluvlastníkov je upravená v Občianskom zákonníku, konkrétne v § 140. Spoluvlastník je povinný ponúknuť svoj podiel najskôr ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, ako ich ponúka tretej osobe. Ak by bola zmluva uzatvorená za nižšiu cenu, než ktorá bola ponúknutá spoluvlastníkom, mohlo by to byť napadnuté ako porušenie predkupného práva.

Pokiaľ ide o otázku, či má byť cena stanovená znaleckým posudkom, nie je to zákonom povinné. Znalecký posudok môže byť pomôckou na určenie reálnej trhovej ceny, ale nie je záväzný pre ponuku spoluvlastníckeho podielu. Cena môže byť aj 10x vyššia. 

Ak by spoluvlastník chcel vymeniť svoj podiel s niekým iným mimo spoluvlastníckej komunity, musí rovnako dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ táto osoba nie je jeho blízkou osobou podľa § 116 OZ.

Ak by ste napadli na súde, ze cena, za ktorú to predal na súde nie je skutočnou cenou, museli by ste to na súde preukázať, inak súd žalobu zamietne. Ak to urobili dobre a neurobili chyby, tak je to veľmi ťažké preukázať. 

Dobrý deň,

pri predaji väčšinového podielu z pozemku platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že pred predajom máte povinnosť ponúknuť svoj podiel všetkým spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho plánujete predať tretej strane. Ponuka musí byť vykonaná písomne a musí obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu vášho podielu do dvoch mesiacov, môžete pokračovať s predajom podielu tretej osobe.

Ak sa jedná o hromadný počet spoluvlastníkov, ako vo vašom prípade 100, bohužiaľ neexistuje možnosť hromadného písomného oznámenia. Takže áno, musíte každému zo spoluvlastníkov poslať individuálnu písomnú ponuku.

Tento proces môže byť administratívne náročný, ale je nevyhnutný pre dodržanie zákona a zabezpečenie, že žiaden zo spoluvlastníkov nezostane ukrátený.

Ak by ste to urobili bez toho a nikto to nenapadne, tak po 3 rokoch sa už ničoho nemusíte báť. Po 3 rokoch je ten nárok na napadnutie premlčaný. 

Dobrý deň,

pri predaji podielu z pozemku tretej osobe je nutné dodržať ustanovenia predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Najprv musíte ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké ponúkate tretej osobe. Táto ponuka musí byť písomná a obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu v lehote dvoch mesiacov, môžete svoj podiel predať tretej osobe.

Predaj podielu štandardne nevyžaduje oznámenie žiadnej inštitúcii, ale po uzavretí kúpnej zmluvy je nutné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K tomu je potrebné priložiť kúpnu zmluvu s overenými podpismi prevodu.