Dobrý deň,

otázka predaja spoluvlastníckeho podielu a dodržiavania predkupného práva spoluvlastníkov je upravená v Občianskom zákonníku, konkrétne v § 140. Spoluvlastník je povinný ponúknuť svoj podiel najskôr ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, ako ich ponúka tretej osobe. Ak by bola zmluva uzatvorená za nižšiu cenu, než ktorá bola ponúknutá spoluvlastníkom, mohlo by to byť napadnuté ako porušenie predkupného práva.

Pokiaľ ide o otázku, či má byť cena stanovená znaleckým posudkom, nie je to zákonom povinné. Znalecký posudok môže byť pomôckou na určenie reálnej trhovej ceny, ale nie je záväzný pre ponuku spoluvlastníckeho podielu. Cena môže byť aj 10x vyššia. 

Ak by spoluvlastník chcel vymeniť svoj podiel s niekým iným mimo spoluvlastníckej komunity, musí rovnako dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ táto osoba nie je jeho blízkou osobou podľa § 116 OZ.

Ak by ste napadli na súde, ze cena, za ktorú to predal na súde nie je skutočnou cenou, museli by ste to na súde preukázať, inak súd žalobu zamietne. Ak to urobili dobre a neurobili chyby, tak je to veľmi ťažké preukázať. 

Dobrý deň,

pri predaji väčšinového podielu z pozemku platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že pred predajom máte povinnosť ponúknuť svoj podiel všetkým spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho plánujete predať tretej strane. Ponuka musí byť vykonaná písomne a musí obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu vášho podielu do dvoch mesiacov, môžete pokračovať s predajom podielu tretej osobe.

Ak sa jedná o hromadný počet spoluvlastníkov, ako vo vašom prípade 100, bohužiaľ neexistuje možnosť hromadného písomného oznámenia. Takže áno, musíte každému zo spoluvlastníkov poslať individuálnu písomnú ponuku.

Tento proces môže byť administratívne náročný, ale je nevyhnutný pre dodržanie zákona a zabezpečenie, že žiaden zo spoluvlastníkov nezostane ukrátený.

Ak by ste to urobili bez toho a nikto to nenapadne, tak po 3 rokoch sa už ničoho nemusíte báť. Po 3 rokoch je ten nárok na napadnutie premlčaný. 

Dobrý deň,

pri predaji podielu z pozemku tretej osobe je nutné dodržať ustanovenia predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Najprv musíte ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké ponúkate tretej osobe. Táto ponuka musí byť písomná a obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu v lehote dvoch mesiacov, môžete svoj podiel predať tretej osobe.

Predaj podielu štandardne nevyžaduje oznámenie žiadnej inštitúcii, ale po uzavretí kúpnej zmluvy je nutné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K tomu je potrebné priložiť kúpnu zmluvu s overenými podpismi prevodu. 

Dobrý deň,
úvodom poznamenávame, že vzdať sa svojho podielu na pozemku nemôžete v prospech obce, lebo obec nie je spoluvlastníkom pozemku.

Z otázky vyplýva, že pozemok je v podielovom spoluvlastníctve 3 spoluvlastníkov. Ak vy svoj podiel na pozemku nechcete z akéhokoľvek dôvodu, v tomto prípade je potrebné spísať darovaciu zmluvu a váš podiel na pozemku darovať vašim súrodnecom v pomere k podileu, ktorého sú oni spoluvlastníkmi. Je pravda možná aj iná dohoda za podmienky súhlasu všetkých spoluvlastníkov.

Uvádzame, že v tomto prípade platí predkupné právo podielových spoluvlastníkov na váš podiel, lebo ste súrodenci.

Ak jeden zo spoluvlastníkov - súrodencov podiel na pozemku nebude chcieť na základe darovacej zmluvy, potom pozemok môžete darovať druhému súrodencovi s predchádzajúcou ponukou podľa § 140 Obč. zákonníka.

Na riešenie vyporiadania podiel. spoluvlastníctva odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, v prípade, že chcete predať 1/2 záhrady, kde sa nachádzajú tri parcely a na každej z nich má spoluvlastnícky podiel aj manželov brat, je dôležité vedieť, že v súlade s Občianskym zákonníkom , so svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať podobne ako vlastník so svojou vecou. Avšak právo spoluvlastníka nakladať s predmetom spoluvlastníctva, či už odplatných alebo bezodplatných prevodov, je obmedzené. Spoluvlastník musí najskôr ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom pred tým, než ho môže previesť na iné osoby. Toto predkupné právo má povahu vecného práva. Ohľadom vymerania na nové parcely a zápisu do katastra, to môže vyžadovať súhlas ostatných spoluvlastníkov, keďže každá zmena, ktorá by mohla ovplyvniť rozsah alebo povahu ich spoluvlastníckeho podielu, by mala byť schválená všetkými, ktorých sa to týka. Ak to nepôjde, dá sa to riešiť súdnou cestou. Súd to môže rozdeliť tak aby každému vznikla jedna celá parcela. 

Dobrý deň, v zmysle Občianskeho zákonníka platí ( ust. § 139 ods. 1 OZ), že „o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.“ 

Súčasne platí, že "Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

Podľa toho čo uvádzate, sused si postavil na vašom spoločnom pozemku altánok s dielňou. Na to, aby tak urobil potreboval váš súhlas. Ak medzi vami nedošlo k dohode o spôsobe užívania spoločnej veci, a teda nedali ste mu na to súhlas, môžete stále podať na súd návrh na rozhodnutie o nezhode o právach a povinnostiach spoluvlastníkov týkajúci sa užívania spoločnej veci. Súd nemôže podľa ustálenej súdnej praxe takýto návrh zamietnuť. Aj judikatúra hovorí, že to, že určitý režim užívania spoločnej veci trvá dlhší čas ešte neznamená, že s ním všetci spoluvlastníci súhlasia, a že sa na takomto spôsobe užívania nehnuteľnosti dohodli. Vo vzťahu medzi spoluvlastníkmi neexistuje ani obdoba premlčania alebo vydržania, tzn. že vždy treba osobitne posudzovať či určitý spôsob užívania je výsledkom dohody medzi spoluvlastníkmi alebo naopak sa vyvinul fakticky bez toho, aby existovala medzi nimi akákoľvek dohoda, či už konkludentná, ústna alebo písomná. 

Vzhľadom na uvedené, jedinou možnosťou je obrátiť sa na súd, ak nesúhlasíte s takýmto spôsobom užívania spoločnej nehnuteľnosti. Váš sused totiž má právo predať svoj dom, pokiaľ však ale ide o podiel na spoločnom pozemku, tu platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. To znamená, že ak by predal svoj podiel na pozemku bez toho, aby vám ho najskôr ponúkol na kúpu, potom by bol takýto právny úkon z jeho strany relatívne neplatný, čo by ste boli ako spoluvlastník oprávnený napadnúť, či už mimosúdne a ak by nedošlo k odkúpeniu podielu touto cestou, a to za rovnakých podmienok, za aké ho nadobudol nový nadobúdateľ susedovej nehnuteľnosti, tak potom ste oprávnený takáto právny úkon napadnúť súdnou cestou, podaním žaloby.  

Dobrý deň,
blízku osobu podľa Občianskeho zákonníka nájdeme definovanú v ustanovení § 116. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Sestra je blízkou osobou. Ak jej chcete previesť spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, môžete bez toho, aby ste porušili predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov.

Dobrý deň, vyčleniť si svoju parcelu na veci, ktorá patrí viacerým osobám, nie je možné bez toho, aby bolo podielové spoluvlastníctvo k spoločnej veci zrušené. Byť vlastníkom/spoluvlastníkom spoluvlastníckeho podielu bez ohľadu na jeho veľkosť totiž neznamená, že by sa vaše vlastnícke právo vzťahovalo na určitú časť nehnuteľnosti. Je tomu tak preto, že naša právna úprava nepozná delené spoluvlastníctvo, t.j. také, pri ktorom by jednotlivým spoluvlastníkom patrilo právo výlučne disponovať určitou časťou spoločnej veci. Na to, aby ste mohli disponovať konkrétnou reálnou časťou nehnuteľnosti by bolo potrebné pristúpiť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva (k dohode so spoluvlastníkmi). Dokým toto nebude zrušené, nie je možné určiť ktorému zo spoluvlastníkov patrí tá-ktorá časť spoločnej veci. Rovnako tak ani prípadná dohoda o užívaní určitých častí nehnuteľnosti jednotlivými spoluvlastníkmi nemôže ovplyvniť ich postavenie vo vzťahu k tým častiam spoločnej veci, ktoré podľa nej neužívajú. Spoluvlastnícky podiel teda vyjadruje iba mieru akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. 

Ak teda chcete disponovať určitou časťou pozemku ako výlučný vlastník, je potrebné, aby ste sa dohodli s ostatnými spoluvlastníkmi na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k tomuto pozemku. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, prípadne, ak by ostatní spoluvlastníci chceli v spoluvlastníctve zotrvať, viete to riešiť súdnou cestou a to podaním žaloby. Pretože platí, že nikto nemôže nikoho nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Takže súd to zruší a rozhodne, komu pripadne ktorá časť. Bude sa pozerať pri rozhodovaním o tom komu pripadne aká čas na veľkosť spoluvlastníckych podielov a tiež účelné využitie nehnuteľnosti (na čo to chcete používať).

Dobrý deň,
nakoľko sa podiel prevádzal medzi blízkymi osobami, Vaše predkupné právo podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka nebolo porušené. V prípade, že by ste podali žalobu, zrejme by ste neuspeli, nakoľko podľa ustanovenia § 116 sú súrodenci blízkymi osobami.

Dobrý deň,
dcéra by mohla odkúpiť podiel ostatných spoluvlastníkov a následne by jej poslednú 1/4 babka darovala. Ostatní podieloví spoluvlastníci však môžu spraviť i to, že zažalujú Vašu svokru, aby získali jej podiel. Súd môže rozhodnúť o tom, že jej 1/4 prikáže pomerne do vlastníctva ostatných troch spoluvlastníkov a títo ju vyplatia z jej podielu.

Dcéra môže svoj podiel od babky odkúpiť aj bez toho, aby bolo porušené predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov. Ide totiž o prevod medzi blízkymi osobami, na ktorý sa vzťahuje výnimka zo zákonného predkupného práva. Dcéra by bola následne spoluvlastníkom s ostatnými troma spoluvlastníkmi a mohla by vyjednávať ohľadom kúpy ostatných spoluvlastníckych podielov.