Máte
otázku?

Predaj spoluvlastníckeho podielu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Bratislava

Otázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu

Dobrý deň, vlastníme rodinný dom, ktorý je v spoločnom dvore s ďalšími dvoma domami. Vo dvore sú viaceré parcely (zastavané plochy, zahrady, garáž, atď.) a každá z nich má osem spoluvlastníkov (rodinní príslušníci). Táto skutočnosť platí aj pre parcely pod domami. Vzhľadom na komplikovanú situáciu a na neochotu niektorých vlastníkov nebol možným riešením urobiť vysporiadanie. Sme rodina, ktorá tu býva už dlhé roky – niektorí z nás už desaťročia, my sme tu už 18 rokov. Nikto z nás nechce nič predávať, preto sme našu situáciu ponechali nezmenenú. Jedna z vlastníčok však nečakane zomrela a teraz sa ozval jej manžel. Hoci spolu nežili, neboli rozvedení, takže sa stal dedičom. Chce za svoj podiel vysokú sumu. Považujeme to za nehoráznosť, pretože ide o rodinnú nehnuteľnosť, ku ktorej máme všetci emocionálne väzby. A teraz nám niekto zvonka vyhrožuje, že ak podiel za túto vysokú sumu nekúpime, predá ho niekomu inému. Podľa môjho názoru je podiel prakticky nepredajný, ale môže ho predáv niejaký špekulant, ktorý by nám začal robiť problémy. Ako by ste nám odporučili riešiť túto situáciu? Veľmi pekne ďakujeme.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

Dobrý deň, vo Vašom prípade máte viacero možností. Prvá je, že sa s ním dohodnete na odkúpení jeho podielu, ale výlučne za cenu určenú ako 1/8 z hodnoty nehnuteľnosti určenej znalcom (na základe znaleckého posudku). Takto určená cena za jeho podiel by bola z Vášho pohľadu spravodlivo určená na základe reálnej hodnoty nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je nepristúpiť na jeho návrh kúpnej ceny. V prípade, že by sa rozhodol predať svoj podiel inému (tretej osobe), musel by v prvom rade ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom (títo totiž majú zo zákona predkupné právo na podiel ostatných spoluvlastníkov, to neplatí pri prevode podielu na blízku osobu). Napriek tomu, ak by svoj podiel previedol na inú osobu bez predošlého poskytnutia podielu vám (ostatným spoluvlastníkom), porušenie tejto povinnosti nerobí kúpnu zmluvu neplatnou alebo neúčinnou. Tejto neplatnosti by ste sa museli dovolať v rámci súdneho konania (s čím by boli spojené nielen finančné výdavky, ale aj strata času). Preto Vám odporúčam pokúsiť sa s ním dohodnúť mimosúdne na odkúpení jeho podielu. Táto možnosť bude pre Vás možno finančne náročnejšia, ale z pohľadu Vašej právnej istoty najlepšia (zamedzíte vzniku akéhokoľvek problému týkajúceho sa jeho podielu v budúcnosti). 

Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, mám záujem o kúpu rodinného domu, kde majiteľ č. 1 vlastní 1/1 pozemok, na ktorom je stavba (rodinný dom), a taktiež vlastní 1/2 tohto domu. Druhú polovicu domu vlastní jeho bratranec, ktorý je evidovaný ako nezvestný. Nikto nevie, či je nažive. Naposledy bol údajne bezdomovec niekde v Česku. Majiteľ je ochotný predať svoje podiely, no nevieme, či sa to dá bez súhlasu druhého vlastníka. Ako postupovať? Ďakujem.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 26.02.2025)

Dobrý deň,


spoluvlastník môže predať svoj podiel na nehnuteľnosti bez súhlasu druhého spoluvlastníka, musí však dbať na to, aby dodržal predkupné právo. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka musí spoluvlastník ponúknuť kúpu podielu ostatným spoluvlastníkom. 

Keďže druhý spoluvlastnícky podiel patrí nezvestnému bratancovi, mal by spoluvlastník najprv ponúknuť na kúpu tieto podiely práve tomuto spoluvlastníkovi. Ak by ponuku do dvoch mesiacov neprijal a za podiely na nehnuteľnosti nezaplatil, predkupné právo tohto spoluvlastníka zaniká a za týchto istých podmienok môže spoluvlastník previesť svoje vlastnícke právo k podielom na tretiu osobu. 

Taktiež platí, že ak by si spoluvlastník nesplnil povinnosť ponúknuť svoje podiely na predaj druhému spoluvlastníkovi a túto by hneď previedol na tretiu osobu, nemá to automaticky za následok absolútnu neplatnosť zmluvy o prevode spoluvlastníckych podielov. Takýto právny úkon je len relatívne neplatný, pričom spoluvlastník sa neplatnosti musí dovolať do troch rokov od vykonania úkonu, inak sa mu toto právo premlčí. 


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, manžel je podielovým vlastníkom na pozemku a chce odkúpiť ďalší podiel. Svoj podiel získal darovacou zmluvou počas aktuálneho manželstva. Musí uviesť aktuálne kupovaný podiel do vlastníctva oboch manželov, alebo môže zostať iba v jeho výlučnom vlastníctve, keďže má prednostné právo kúpy podielu?

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 25.02.2025)

Dobrý deň,

pri nadobudnutí podielu na nehnuteľnosti počas manželstva je dôležité rozoznať, či sa jedná o bezpodielové alebo výlučné vlastníctvo. V prípade daru, podiel nadobudnutý manželom nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), ale je vo výlučnom majetku obdarovaného manžela. Ak manžel chce odkúpiť ďalší podiel z prostriedkov patriacich do BSM, tak bude patriť do BSM aj keď bude napísaný na jeho meno. To znamená, že pokiaľ ide o prostriedky použité na kúpu, ak pôjdu z BSM, nadobudnutý podiel sa stane súčasťou BSM.

Odporúčam lepšie preskúmať povahu použitých prostriedkov na kúpu ďalšieho podielu. Ak sú z individuálneho majetku manžela, podiel môže ostať jeho výlučným vlastníctvom. Predkupné právo s tým nemá nič spoločné. 


Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, sme štyria spoluvlastníci pozemku. Jeden spoluvlastník predal svoj podiel ďalšiemu spoluvlastníkovi. Pýtam sa, či nás o tom nemal informovať písomne, aby sme sa mohli vyjadriť alebo prípadne odkúpiť jeho podiel podľa našich podielov, tak ako sa postupuje pri predaji tretej osobe. Mohol to urobiť bez nášho súhlasu? Ak nie, ako ďalej postupovať? Ďakujem za odpoveď, pekný deň.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 24.02.2025)

Dobrý deň,

v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu medzi spoluvlastníkmi je povinnosť informovať ostatných spoluvlastníkov a je potreba získať ich súhlas na predaj podľa veľkosti podieliv. Podľa Občianskeho zákonníka sa predkupné právo uplatňuje pri predaji podielu tretej osobe a aj spoluvlastníkovi. 

Ak máte záujem túto situáciu riešiť, môžete skúsiť vyzvať nového majiteľa podielu, aby Vám predal podiel za rovnakých podmienok. Odporúčam vyhľadať právnu pomoc na preskúmanie podmienok predaja.
Zmluva sa dá nápadnúť pre jej neplatnosť. 

Pozor, ak je nový spoluvlastník blízkou osobou pôvodného spoluvlastníka, predkupné právo neplatí. 


Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, mám taký problém. Vlastním jednu štvrtinu bytu, rodina ma nechce vyplatiť a ani odkúpiť môj podiel. Neviem, čo mám robiť. Dalo by sa to predať nejakej právnickej firme?

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 20.01.2025)

Dobrý deň,

v prípade, ak Váš podiel nechce žiaden zo spoluvlastníkov odkúpiť, t.j. zachovali ste ich predkupné právo a ponúkli ste im ho prednostne na kúpu, potom môžete podiel predať aj tretej osobe. Tu však platí, že ak ste urobili ponuku, musíte počkať dva mesiace a ak si žiaden zo spoluvlastníkov podiel nekúpi za podmienok, ktoré ste stanovili v ponuke, potom ho môžete za rovnakých podmienok predať tretej osobe.

Ak by ho nikto nechcel, potom je jedinou možnosťou zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak by s vyporiadaním ostatní spoluvlastníci nesúhlasili, môžete sa obrátiť so žalobou o zrušenie a vyporiadanie priamo na súd. Totiž platí zásada, že nikto nemôže spoluvlastníka nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Súd bude v prípade vyporiadania postupovať podľa zákonného poradia, t.j. bude riešiť či je možné nehnuteľnosť rozdeliť. Nakoľko sa jedná o byt, je nepravdepodobné, že by bolo rozdelenie dobre možné. Súd bude v takomto prípade musieť pristúpiť k druhému spôsobu, a to je prikázanie podielu niektorému zo spoluvlastníkov za náhradu. Ibaže by nikto zo spoluvlastníkov podiel nechcel, rozhodne podľa tretieho spôsobu, a to je predaj nehnuteľnosti s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi vštkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na tejto veci. Ak by ste chceli s týmto pomôcť neváhajte sa na nás obrátiť. 


Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, som jedným z 20 spoluvlastníkov pozemku (zastavené plochy a nádvoria a záhrada). Mám záujem predať svoj podiel tretej osobe. Preto chcem osloviť ostatných spoluvlastníkov, či nemajú záujem o odkúpenie môjho podielu. Na liste vlastníctva však nie sú uvedené adresy všetkých vlastníkov. Ako mám postupovať, keď neviem, na akú adresu zaslať ponuku na odkúpenie? A čo robiť v prípade, že sa zásielka vráti späť s poznámkou "adresát neznámy"? Ďakujem veľmi pekne za odpoveď.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 08.12.2024)

Dobrý deň,

pri záujme o predaj podielu na nehnuteľnosti je zo zákona (Občiansky zákonník) potrebné ponúknuť podiel najskôr ostatným spoluvlastníkom, pokiaľ sa nejedná o určitý druh výnimiek (ako napr. predaj blískemu príbuznému). Aby ste mohli ostatných spoluvlastníkov informovať a dodržať ich zákonné predkupné právo, mali by ste ich kontaktovať písomne.

Keďže nepoznáte adresy všetkých spoluvlastníkov, je pravdepodobné, že ide o osoby, ktoré už nežijú. Tam by ste mali doručovať zásielku potomkom. Ak adresu nepoznáte, nezostane nič iné len sa spoľahnúť na to, že do 3 rokov nikto z nich prevod nenapadne. 


Ak sa zásielka vráti ako nedoručená, odporúčam uchovať dôkazy o doručení, ako je potvrdenie zo strany pošty o pokuse o doručenie. 


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, som spoluvlastníkom parcely v podiele 1/2, zatiaľ čo ďalší dvaja spoluvlastníci vlastnia po 1/4 podielu. Mám otázku: Môže jeden zo spoluvlastníkov legálne predať, darovať, prenajať do dlhodobého nájmu alebo inak previesť svoj podiel na tretiu osobu tak, aby som k nemu nemal prístup? Myslím tým, že by mohol porušiť moje predkupné právo, pretože by som rád odkúpil ten podiel ja. Avšak, dotyčný spoluvlastník ho zasľúbil tretej osobe bez môjho vedomia. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 04.12.2024)

Dobrý deň,

v prípade spoluvlastníctva má každý spoluvlastník pri prevode svojho podielu na iné osoby povinnosť ponúknuť tento podiel najprv ostatným spoluvlastníkom z dôvodu zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Toto platí ako pri odplatných, tak aj bezodplatných prevodoch, vrátane darovania.

Predkupné právo sa nevzťahuje len v prípade, ak ide o prevod podielu na blízku osobu (napr. rodinných príslušníkov). Ak jeden zo spoluvlastníkov ponúka svoj podiel na predaj tretej osobe, musí najprv umožniť ostatným spoluvlastníkom využiť toto predkupné právo. Ak by sa predkupné právo nevyužilo do zákonnej lehoty, môže podiel predať tretej osobe.

V prípade darovania bez splnenia predkupného práva však môže dôjsť k situácii, keď sa ostatní spoluvlastníci môžu domáhať relatívnej neplatnosti takéhoto prevodu. Preto odporúčam sledovať krok dodržania predkupného práva, čím si zabezpečíte zákonnosť prevodu podielu. Ak sa domnievate, že bolo toto právo porušené, môžete zvážiť právne kroky na ochranu svojich práv spoluvlastníka.


Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, jeden zo spoluvlastníkov nás informoval o svojom zámere predať svoj podiel vrátane zaslania ponuky na uplatnenie predkupného práva, v ktorej podľa nášho názoru uviedol zámerne vysokú cenu, aby nikto o jeho časť neprejavil záujem. Ako sa môžu ostatní spoluvlastníci dozvedieť, za akú cenu následne svoj podiel predá? Prípadne, ak chce svoj podiel vymeniť s niekým iným mimo nášho spoluvlastníckeho vzťahu? Cena pozemku by nemala byť stanovená znaleckým posudkom? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 17.10.2024)

Dobrý deň,

otázka predaja spoluvlastníckeho podielu a dodržiavania predkupného práva spoluvlastníkov je upravená v Občianskom zákonníku, konkrétne v § 140. Spoluvlastník je povinný ponúknuť svoj podiel najskôr ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, ako ich ponúka tretej osobe. Ak by bola zmluva uzatvorená za nižšiu cenu, než ktorá bola ponúknutá spoluvlastníkom, mohlo by to byť napadnuté ako porušenie predkupného práva.

Pokiaľ ide o otázku, či má byť cena stanovená znaleckým posudkom, nie je to zákonom povinné. Znalecký posudok môže byť pomôckou na určenie reálnej trhovej ceny, ale nie je záväzný pre ponuku spoluvlastníckeho podielu. Cena môže byť aj 10x vyššia. 

Ak by spoluvlastník chcel vymeniť svoj podiel s niekým iným mimo spoluvlastníckej komunity, musí rovnako dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ táto osoba nie je jeho blízkou osobou podľa § 116 OZ.

Ak by ste napadli na súde, ze cena, za ktorú to predal na súde nie je skutočnou cenou, museli by ste to na súde preukázať, inak súd žalobu zamietne. Ak to urobili dobre a neurobili chyby, tak je to veľmi ťažké preukázať. 


Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, ako predať väčšinový podiel z pozemku? Platí aj v tomto prípade pravidlo, že väčšinový podiel sa musí ponúknuť ostatným spoluvlastníkom? Samozrejme písomnou formou. Ale čo ak spoluvlastníkov je 100? Znamená to, že 100 spoluvlastníkom písomne ponúknem väčšinový podiel? Nie je možné hromadne písomne oznámiť toľkým spoluvlastníkom predaj podielu? Ďakujem veľmi pekne za váš čas a odpoveď. S pozdravom a prianím pekného dňa, Veronika S.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 30.07.2024)

Dobrý deň,

pri predaji väčšinového podielu z pozemku platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že pred predajom máte povinnosť ponúknuť svoj podiel všetkým spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho plánujete predať tretej strane. Ponuka musí byť vykonaná písomne a musí obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu vášho podielu do dvoch mesiacov, môžete pokračovať s predajom podielu tretej osobe.

Ak sa jedná o hromadný počet spoluvlastníkov, ako vo vašom prípade 100, bohužiaľ neexistuje možnosť hromadného písomného oznámenia. Takže áno, musíte každému zo spoluvlastníkov poslať individuálnu písomnú ponuku.

Tento proces môže byť administratívne náročný, ale je nevyhnutný pre dodržanie zákona a zabezpečenie, že žiaden zo spoluvlastníkov nezostane ukrátený.

Ak by ste to urobili bez toho a nikto to nenapadne, tak po 3 rokoch sa už ničoho nemusíte báť. Po 3 rokoch je ten nárok na napadnutie premlčaný. 


Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, rada by som predala podiel z pozemku tretej osobe. Ak spoluvlastníci nemajú záujem o podiel z pozemku, ako mám postupovať pri predaji svojho podielu? Ktorú inštitúciu je potrebné o predaji podielu informovať? Rodina ani spoluvlastníci nemajú záujem o môj podiel z pozemku. Ďakujem za vašu odpoveď.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 29.07.2024)

Dobrý deň,

pri predaji podielu z pozemku tretej osobe je nutné dodržať ustanovenia predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Najprv musíte ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké ponúkate tretej osobe. Táto ponuka musí byť písomná a obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu v lehote dvoch mesiacov, môžete svoj podiel predať tretej osobe.

Predaj podielu štandardne nevyžaduje oznámenie žiadnej inštitúcii, ale po uzavretí kúpnej zmluvy je nutné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K tomu je potrebné priložiť kúpnu zmluvu s overenými podpismi prevodu. 


Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, spolu so svojimi dvomi súrodencami vlastním pozemok okolo záhradnej chaty v malej obci. Rada by som sa vzdať svojho podielu na tomto pozemku, a to buď v prospech ostatných súrodencov alebo obce. Mohli by ste mi prosím poradiť, aké doklady budem pri tomto procese potrebovať? Zaujímalo by ma tiež, ako by som mala postupovať v prípade, že by jeden z mojich súrodencov nesúhlasil s mojím rozhodnutím. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 07.05.2024)

Dobrý deň,
úvodom poznamenávame, že vzdať sa svojho podielu na pozemku nemôžete v prospech obce, lebo obec nie je spoluvlastníkom pozemku.

Z otázky vyplýva, že pozemok je v podielovom spoluvlastníctve 3 spoluvlastníkov. Ak vy svoj podiel na pozemku nechcete z akéhokoľvek dôvodu, v tomto prípade je potrebné spísať darovaciu zmluvu a váš podiel na pozemku darovať vašim súrodnecom v pomere k podileu, ktorého sú oni spoluvlastníkmi. Je pravda možná aj iná dohoda za podmienky súhlasu všetkých spoluvlastníkov.

Uvádzame, že v tomto prípade platí predkupné právo podielových spoluvlastníkov na váš podiel, lebo ste súrodenci.

Ak jeden zo spoluvlastníkov - súrodencov podiel na pozemku nebude chcieť na základe darovacej zmluvy, potom pozemok môžete darovať druhému súrodencovi s predchádzajúcou ponukou podľa § 140 Obč. zákonníka.

Na riešenie vyporiadania podiel. spoluvlastníctva odporúčam kontaktovať advokáta.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.