Predaj spoluvlastníckeho podielu

Dobrý deň, v zmysle Občianskeho zákonníka platí ( ust. § 139 ods. 1 OZ), že „o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.“ 

Súčasne platí, že "Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

Podľa toho čo uvádzate, sused si postavil na vašom spoločnom pozemku altánok s dielňou. Na to, aby tak urobil potreboval váš súhlas. Ak medzi vami nedošlo k dohode o spôsobe užívania spoločnej veci, a teda nedali ste mu na to súhlas, môžete stále podať na súd návrh na rozhodnutie o nezhode o právach a povinnostiach spoluvlastníkov týkajúci sa užívania spoločnej veci. Súd nemôže podľa ustálenej súdnej praxe takýto návrh zamietnuť. Aj judikatúra hovorí, že to, že určitý režim užívania spoločnej veci trvá dlhší čas ešte neznamená, že s ním všetci spoluvlastníci súhlasia, a že sa na takomto spôsobe užívania nehnuteľnosti dohodli. Vo vzťahu medzi spoluvlastníkmi neexistuje ani obdoba premlčania alebo vydržania, tzn. že vždy treba osobitne posudzovať či určitý spôsob užívania je výsledkom dohody medzi spoluvlastníkmi alebo naopak sa vyvinul fakticky bez toho, aby existovala medzi nimi akákoľvek dohoda, či už konkludentná, ústna alebo písomná. 

Vzhľadom na uvedené, jedinou možnosťou je obrátiť sa na súd, ak nesúhlasíte s takýmto spôsobom užívania spoločnej nehnuteľnosti. Váš sused totiž má právo predať svoj dom, pokiaľ však ale ide o podiel na spoločnom pozemku, tu platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. To znamená, že ak by predal svoj podiel na pozemku bez toho, aby vám ho najskôr ponúkol na kúpu, potom by bol takýto právny úkon z jeho strany relatívne neplatný, čo by ste boli ako spoluvlastník oprávnený napadnúť, či už mimosúdne a ak by nedošlo k odkúpeniu podielu touto cestou, a to za rovnakých podmienok, za aké ho nadobudol nový nadobúdateľ susedovej nehnuteľnosti, tak potom ste oprávnený takáto právny úkon napadnúť súdnou cestou, podaním žaloby.  

Dobrý deň,
blízku osobu podľa Občianskeho zákonníka nájdeme definovanú v ustanovení § 116. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Sestra je blízkou osobou. Ak jej chcete previesť spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, môžete bez toho, aby ste porušili predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov.

Dobrý deň, vyčleniť si svoju parcelu na veci, ktorá patrí viacerým osobám, nie je možné bez toho, aby bolo podielové spoluvlastníctvo k spoločnej veci zrušené. Byť vlastníkom/spoluvlastníkom spoluvlastníckeho podielu bez ohľadu na jeho veľkosť totiž neznamená, že by sa vaše vlastnícke právo vzťahovalo na určitú časť nehnuteľnosti. Je tomu tak preto, že naša právna úprava nepozná delené spoluvlastníctvo, t.j. také, pri ktorom by jednotlivým spoluvlastníkom patrilo právo výlučne disponovať určitou časťou spoločnej veci. Na to, aby ste mohli disponovať konkrétnou reálnou časťou nehnuteľnosti by bolo potrebné pristúpiť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva (k dohode so spoluvlastníkmi). Dokým toto nebude zrušené, nie je možné určiť ktorému zo spoluvlastníkov patrí tá-ktorá časť spoločnej veci. Rovnako tak ani prípadná dohoda o užívaní určitých častí nehnuteľnosti jednotlivými spoluvlastníkmi nemôže ovplyvniť ich postavenie vo vzťahu k tým častiam spoločnej veci, ktoré podľa nej neužívajú. Spoluvlastnícky podiel teda vyjadruje iba mieru akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. 

Ak teda chcete disponovať určitou časťou pozemku ako výlučný vlastník, je potrebné, aby ste sa dohodli s ostatnými spoluvlastníkmi na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k tomuto pozemku. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, prípadne, ak by ostatní spoluvlastníci chceli v spoluvlastníctve zotrvať, viete to riešiť súdnou cestou a to podaním žaloby. Pretože platí, že nikto nemôže nikoho nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Takže súd to zruší a rozhodne, komu pripadne ktorá časť. Bude sa pozerať pri rozhodovaním o tom komu pripadne aká čas na veľkosť spoluvlastníckych podielov a tiež účelné využitie nehnuteľnosti (na čo to chcete používať).

Dobrý deň,
nakoľko sa podiel prevádzal medzi blízkymi osobami, Vaše predkupné právo podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka nebolo porušené. V prípade, že by ste podali žalobu, zrejme by ste neuspeli, nakoľko podľa ustanovenia § 116 sú súrodenci blízkymi osobami.

Dobrý deň,
dcéra by mohla odkúpiť podiel ostatných spoluvlastníkov a následne by jej poslednú 1/4 babka darovala. Ostatní podieloví spoluvlastníci však môžu spraviť i to, že zažalujú Vašu svokru, aby získali jej podiel. Súd môže rozhodnúť o tom, že jej 1/4 prikáže pomerne do vlastníctva ostatných troch spoluvlastníkov a títo ju vyplatia z jej podielu.

Dcéra môže svoj podiel od babky odkúpiť aj bez toho, aby bolo porušené predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov. Ide totiž o prevod medzi blízkymi osobami, na ktorý sa vzťahuje výnimka zo zákonného predkupného práva. Dcéra by bola následne spoluvlastníkom s ostatnými troma spoluvlastníkmi a mohla by vyjednávať ohľadom kúpy ostatných spoluvlastníckych podielov.

Dobrý deň,
ak podielový spoluvlastník predal svoj podiel cudzej tretej osobe bez splnenia povinnosti uvedenej v ust. § 140 Obč. zákonníka, potom máte v podstate 3 možnosti :

1./ Dožadovať sa cestou súdu neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu porušenia predkupného práva Vás ako podiel. spoluvlastníkov v zmysle ust. § 40a/ Obč. zákonníka.

2./ Domáhať sa odkúpenia pozemku od nového spoluvlastníka, aby Vám pozemok ponúkol na predaj za rovnakých podmienok, za ktorý od pozemok kúpil v súlade s ust. § 603 ods. 3 Obč. zákonníka.

3./ Vec ponechať tak, nakoľko predkupné právo na podiely všetkých podielových spoluvlastníkov v prípade predaja alebo darovania ich spoluvlastníckych podielov Vám zostáva zachované.

Zákon č. 140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku upravuje nadobúdanie vlastníctva poľn. pozemkov a charakterizuje, na ktoré pozemky z hľadiska druhu a veľkosti sa tento zákon vzťahuje, ako aj to, na ktoré pozemky sa predmetný zákon nevzťahuje, avšak z hľadiska toho, že bolo porušené predkupné právo, tento zákon č. 140/2014 Z.z. nerieši a platia ust. Obč. zákonníka.

V prípade záujmu o vyporiadanie kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom nemusíte iba v tom prípade, ak je tento spoluvlastník (záujemca) Vašou blízkou osobou podľa ustanovenia § 116 Občianskeho zákonníka. Ak nie je blízkou osobou, z pohľadu ponukovej povinnosti je právne irelevantné, že je sám spoluvlastníkom na tejto nehnuteľnosti. Ponuková povinnosť platí vzájomne aj medzi spoluvlastníkmi.

Dobrý deň,
v takýchto prípadoch je najvhodnejšie buď odkúpiť podiely všetkých naraz alebo stať sa vlastníkom aspoň jedného podielu a následne podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Predpokladám totiž, že je tam niekoľko neznámych vlastníkov, ktorých podiely spravuje Slovenský pozemkový fond.

K tomu, aby bolo zachované ich predkupné právo stačí, ak jeden z vlastníkov spraví ponuku pre ostatných a ak sa neozvú (čo predpokladáme), budete môcť podiel pokojne kúpiť.

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že pozemok je v podielovom spoluvlastníctve celkom 6 ľudí a Vy ste jedným z podielových spoluvlastníkov. Jeden z podielových spoluvlastníkov chce pozemok predať. Uvádzame, že v zmysle zákona podielový spoluvlastník môže predať len svoj spoluvlastnícky podiel a teda nie podiely ostatných podielových spoluvlastníkov, t.j. nemôže previesť viac práv než sám má. Vy sa nemusíte ničoho obávať.

Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí, že ako podielový spoluvlastník máte predkupné právo na odkúpenie jeho podielu, otázkou je len to, či podiel. spoluvlastník chce svoj podiel predať alebo darovať svojej rodine resp. blízkej osobe v zmysle ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka. Ak by to tak bolo, potom nemusí Vám ponúknuť na predaj svoj podiel. Citujeme ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak podiel. spoluvlastník chce pozemok predať cudzej osobe, máte predkupné právo na odkúpenie jeho podielu na pozemku, rovnako aj ost. spoluvlastníci pozemku. Ak svoju povinnosť podiel. spoluvlastník nesplní, budete môcť vec napadnúť na súde a domáhať sa žalobou voči nového podiel. spoluvlastníkovi, aby Vám pozemok predal za rovnakých podmienok, za akých ho on kúpil. V prípade, že by ste žalobu nepodali /lehota 3 roky/, potom naďalej Vám zostáva predkupné právo na spoluvlastnícky podiel nového podiel. spoluvlastníka.

Nepíšete v otázke účel užívania pozemku (zrejme záhrada), potom riešením, aby ste sa v budúcnosti vyhli nezrovnalostiam, je tiež rozdelenie pozemku geom. plánom na podiely spoluvlastníkov, a budete mať tak pozemky zapísané v KN ako samostatné nehnuteľnosti.

Záver : Podiel. spoluvlastník nemôže predať Váš podiel na pozemku.

V prípade potreby kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, na Vašu otázku odpovedáme :

Váš podiel na byte predať tretej cudzej osobe nemôžu.

Správny postup by mal byť ten, že svoje podiely Vám ponúknu na odkúpenie za nimi stanovenú cenu a ak túto nebude akceptovať, teda ju nevyplatíte v lehote do dvoch mesiacov, môžu svoje podiely na byte predať tretej osobe. Otázkou však je, či táto tretia cudzia osoba, odkúpi byt, na ktorom bude jej podiel 2/3 z celku a Váš podiel 1/3 Vám samozrejme ostane.

Nepoznáme bližšie okolnosti, ako ani to kto v súčasnosti byt užíva vcelku, čo by pomohlo nájsť optimálne riešenie.

Riešením, ak sa nedohodnete na predaji bytu konkrétnej osobe, aby ste podali návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového  spoluvlastníctva.