Máte
otázku?

Predaj spoluvlastníckeho podielu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Bratislava

Otázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu

Dobrý deň, vlastníme rodinný dom, ktorý je v spoločnom dvore s ďalšími dvoma domami. Vo dvore sú viaceré parcely (zastavané plochy, zahrady, garáž, atď.) a každá z nich má osem spoluvlastníkov (rodinní príslušníci). Táto skutočnosť platí aj pre parcely pod domami. Vzhľadom na komplikovanú situáciu a na neochotu niektorých vlastníkov nebol možným riešením urobiť vysporiadanie. Sme rodina, ktorá tu býva už dlhé roky – niektorí z nás už desaťročia, my sme tu už 18 rokov. Nikto z nás nechce nič predávať, preto sme našu situáciu ponechali nezmenenú. Jedna z vlastníčok však nečakane zomrela a teraz sa ozval jej manžel. Hoci spolu nežili, neboli rozvedení, takže sa stal dedičom. Chce za svoj podiel vysokú sumu. Považujeme to za nehoráznosť, pretože ide o rodinnú nehnuteľnosť, ku ktorej máme všetci emocionálne väzby. A teraz nám niekto zvonka vyhrožuje, že ak podiel za túto vysokú sumu nekúpime, predá ho niekomu inému. Podľa môjho názoru je podiel prakticky nepredajný, ale môže ho predáv niejaký špekulant, ktorý by nám začal robiť problémy. Ako by ste nám odporučili riešiť túto situáciu? Veľmi pekne ďakujeme.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

Dobrý deň, vo Vašom prípade máte viacero možností. Prvá je, že sa s ním dohodnete na odkúpení jeho podielu, ale výlučne za cenu určenú ako 1/8 z hodnoty nehnuteľnosti určenej znalcom (na základe znaleckého posudku). Takto určená cena za jeho podiel by bola z Vášho pohľadu spravodlivo určená na základe reálnej hodnoty nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je nepristúpiť na jeho návrh kúpnej ceny. V prípade, že by sa rozhodol predať svoj podiel inému (tretej osobe), musel by v prvom rade ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom (títo totiž majú zo zákona predkupné právo na podiel ostatných spoluvlastníkov, to neplatí pri prevode podielu na blízku osobu). Napriek tomu, ak by svoj podiel previedol na inú osobu bez predošlého poskytnutia podielu vám (ostatným spoluvlastníkom), porušenie tejto povinnosti nerobí kúpnu zmluvu neplatnou alebo neúčinnou. Tejto neplatnosti by ste sa museli dovolať v rámci súdneho konania (s čím by boli spojené nielen finančné výdavky, ale aj strata času). Preto Vám odporúčam pokúsiť sa s ním dohodnúť mimosúdne na odkúpení jeho podielu. Táto možnosť bude pre Vás možno finančne náročnejšia, ale z pohľadu Vašej právnej istoty najlepšia (zamedzíte vzniku akéhokoľvek problému týkajúceho sa jeho podielu v budúcnosti). 

Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, môj sused predáva svoj dom, ktorý máme v spoluvlastníctve s dvorom. Problém však spočíva v tom, že si na tomto spoločnom priestore postavil altánok a dielňu. Teraz to chce predávať spolu s domom. Ako by som mala postupovať? Keď som volala do realitky, povedali mi, že je to len marketingový ťah. Myslím si, že je to protiprávne. Ďakujem.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 15.04.2023)

Dobrý deň, v zmysle Občianskeho zákonníka platí ( ust. § 139 ods. 1 OZ), že „o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.“ 

Súčasne platí, že "Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

Podľa toho čo uvádzate, sused si postavil na vašom spoločnom pozemku altánok s dielňou. Na to, aby tak urobil potreboval váš súhlas. Ak medzi vami nedošlo k dohode o spôsobe užívania spoločnej veci, a teda nedali ste mu na to súhlas, môžete stále podať na súd návrh na rozhodnutie o nezhode o právach a povinnostiach spoluvlastníkov týkajúci sa užívania spoločnej veci. Súd nemôže podľa ustálenej súdnej praxe takýto návrh zamietnuť. Aj judikatúra hovorí, že to, že určitý režim užívania spoločnej veci trvá dlhší čas ešte neznamená, že s ním všetci spoluvlastníci súhlasia, a že sa na takomto spôsobe užívania nehnuteľnosti dohodli. Vo vzťahu medzi spoluvlastníkmi neexistuje ani obdoba premlčania alebo vydržania, tzn. že vždy treba osobitne posudzovať či určitý spôsob užívania je výsledkom dohody medzi spoluvlastníkmi alebo naopak sa vyvinul fakticky bez toho, aby existovala medzi nimi akákoľvek dohoda, či už konkludentná, ústna alebo písomná. 

Vzhľadom na uvedené, jedinou možnosťou je obrátiť sa na súd, ak nesúhlasíte s takýmto spôsobom užívania spoločnej nehnuteľnosti. Váš sused totiž má právo predať svoj dom, pokiaľ však ale ide o podiel na spoločnom pozemku, tu platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. To znamená, že ak by predal svoj podiel na pozemku bez toho, aby vám ho najskôr ponúkol na kúpu, potom by bol takýto právny úkon z jeho strany relatívne neplatný, čo by ste boli ako spoluvlastník oprávnený napadnúť, či už mimosúdne a ak by nedošlo k odkúpeniu podielu touto cestou, a to za rovnakých podmienok, za aké ho nadobudol nový nadobúdateľ susedovej nehnuteľnosti, tak potom ste oprávnený takáto právny úkon napadnúť súdnou cestou, podaním žaloby.  


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, Čo znamená prevod podielu na blízku osobu? Kto je považovaný za blízku osobu? Môže to byť dcéra, syn, manžel, brat alebo sestra? Je možné podiel prepísať na sestru bez súhlasu spoluvlastníkov? Ďakujem.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 11.03.2022)

Dobrý deň,
blízku osobu podľa Občianskeho zákonníka nájdeme definovanú v ustanovení § 116. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

 

Sestra je blízkou osobou. Ak jej chcete previesť spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, môžete bez toho, aby ste porušili predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov.


Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, som väčšinovým vlastníkom spoluvlastníckeho podielu pozemku. Moja otázka je, akým spôsobom môžem vyčleniť, respektíve vytvoriť svoju parcelu, na ktorej budem výlučným podielovým vlastníkom.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 10.03.2022)

Dobrý deň, vyčleniť si svoju parcelu na veci, ktorá patrí viacerým osobám, nie je možné bez toho, aby bolo podielové spoluvlastníctvo k spoločnej veci zrušené. Byť vlastníkom/spoluvlastníkom spoluvlastníckeho podielu bez ohľadu na jeho veľkosť totiž neznamená, že by sa vaše vlastnícke právo vzťahovalo na určitú časť nehnuteľnosti. Je tomu tak preto, že naša právna úprava nepozná delené spoluvlastníctvo, t.j. také, pri ktorom by jednotlivým spoluvlastníkom patrilo právo výlučne disponovať určitou časťou spoločnej veci. Na to, aby ste mohli disponovať konkrétnou reálnou časťou nehnuteľnosti by bolo potrebné pristúpiť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva (k dohode so spoluvlastníkmi). Dokým toto nebude zrušené, nie je možné určiť ktorému zo spoluvlastníkov patrí tá-ktorá časť spoločnej veci. Rovnako tak ani prípadná dohoda o užívaní určitých častí nehnuteľnosti jednotlivými spoluvlastníkmi nemôže ovplyvniť ich postavenie vo vzťahu k tým častiam spoločnej veci, ktoré podľa nej neužívajú. Spoluvlastnícky podiel teda vyjadruje iba mieru akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. 

Ak teda chcete disponovať určitou časťou pozemku ako výlučný vlastník, je potrebné, aby ste sa dohodli s ostatnými spoluvlastníkmi na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k tomuto pozemku. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, prípadne, ak by ostatní spoluvlastníci chceli v spoluvlastníctve zotrvať, viete to riešiť súdnou cestou a to podaním žaloby. Pretože platí, že nikto nemôže nikoho nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Takže súd to zruší a rozhodne, komu pripadne ktorá časť. Bude sa pozerať pri rozhodovaním o tom komu pripadne aká čas na veľkosť spoluvlastníckych podielov a tiež účelné využitie nehnuteľnosti (na čo to chcete používať).


Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň,
Podľa § 116 občianskeho zákonníka predal brat svoj spoluvlastnícky podiel inému bratovi, bez toho, aby to ponúkol aj ostatným. Môžem si ako vlastník, ktorý nedostal možnosť kúpiť, vymáhať svoje právo súdnou cestou? Môžem uspieť na súde?

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 25.06.2021)

Dobrý deň,
nakoľko sa podiel prevádzal medzi blízkymi osobami, Vaše predkupné právo podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka nebolo porušené. V prípade, že by ste podali žalobu, zrejme by ste neuspeli, nakoľko podľa ustanovenia § 116 sú súrodenci blízkymi osobami.


Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Potreboval by som radu. Moja svokra vlastní štvrtinu pozemku. Ostatní vlastníci sa chcú pozemku zbaviť, no moja svokra nemá záujem o jeho predaj, keďže ho plánuje nechať svojej dcére, teda mojej manželke. Môžu ju ostatní majitelia donútiť k predaju, keďže blokuje ich obchodný zámer a je v menšinovej pozícii? Je tiež možné, že by moja manželka tento pozemok odkúpila? Majú ostatní spoluvlastníci prioritu pri odkupe tohto majetku? A v prípade, že moja svokra nemá záujem pristúpiť k predaju ani nemá prostriedky na súd, existuje možnosť, že by ju súd donútil konať? Vopred ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 17.03.2021)

Dobrý deň,
dcéra by mohla odkúpiť podiel ostatných spoluvlastníkov a následne by jej poslednú 1/4 babka darovala. Ostatní podieloví spoluvlastníci však môžu spraviť i to, že zažalujú Vašu svokru, aby získali jej podiel. Súd môže rozhodnúť o tom, že jej 1/4 prikáže pomerne do vlastníctva ostatných troch spoluvlastníkov a títo ju vyplatia z jej podielu.

Dcéra môže svoj podiel od babky odkúpiť aj bez toho, aby bolo porušené predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov. Ide totiž o prevod medzi blízkymi osobami, na ktorý sa vzťahuje výnimka zo zákonného predkupného práva. Dcéra by bola následne spoluvlastníkom s ostatnými troma spoluvlastníkmi a mohla by vyjednávať ohľadom kúpy ostatných spoluvlastníckych podielov.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, poprosím o radu. Som jeden z piatich spoluvlastníkov nehnuteľnosti označenej ako orná pôda o výmere 1525 m2, záhrady o výmere 575 m2 a ostatnej plochy o výmere 305 m2 podľa katastrálneho úradu. Nehnuteľnosti sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce. Jeden zo spoluvlastníkov predal svoj podiel na týchto nehnuteľnostiach dňa 15.12.2018 cudzej osobe, bez toho, aby predtým ponúkol svoj podiel ostatným spoluvlastníkom. Súčasne som zistil, že od roku 2014 platí zákon číslo 140 o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov. Zaujíma ma, aký dopad má tento zákon na náš prípad. Vopred ďakujem za skorú odpoveď.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 07.01.2021)

Dobrý deň,
ak podielový spoluvlastník predal svoj podiel cudzej tretej osobe bez splnenia povinnosti uvedenej v ust. § 140 Obč. zákonníka, potom máte v podstate 3 možnosti :

1./ Dožadovať sa cestou súdu neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu porušenia predkupného práva Vás ako podiel. spoluvlastníkov v zmysle ust. § 40a/ Obč. zákonníka.

2./ Domáhať sa odkúpenia pozemku od nového spoluvlastníka, aby Vám pozemok ponúkol na predaj za rovnakých podmienok, za ktorý od pozemok kúpil v súlade s ust. § 603 ods. 3 Obč. zákonníka.

3./ Vec ponechať tak, nakoľko predkupné právo na podiely všetkých podielových spoluvlastníkov v prípade predaja alebo darovania ich spoluvlastníckych podielov Vám zostáva zachované.

Zákon č. 140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku upravuje nadobúdanie vlastníctva poľn. pozemkov a charakterizuje, na ktoré pozemky z hľadiska druhu a veľkosti sa tento zákon vzťahuje, ako aj to, na ktoré pozemky sa predmetný zákon nevzťahuje, avšak z hľadiska toho, že bolo porušené predkupné právo, tento zákon č. 140/2014 Z.z. nerieši a platia ust. Obč. zákonníka.

V prípade záujmu o vyporiadanie kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.


Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Potreboval by som poradiť ohľadom predaja môjho podielu na ornej pôde mimo zastavanej oblasti. Oslovil ma jeden z ostatných spoluvlastníkov s otázkou, či by som mu predal svoj podiel. Sme siedmi spoluvlastníci, teda každý vlastníme 1/7. Keďže v tomto prípade ide o spoluvlastníka, musím ponúknuť predaj svojho podielu všetkým ostatným, alebo môžem jednoducho predať podiel jednému konkrétnemu spoluvlastníkovi? Ďakujem a prajem pekný deň.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 03.12.2020)

Dobrý deň,
ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom nemusíte iba v tom prípade, ak je tento spoluvlastník (záujemca) Vašou blízkou osobou podľa ustanovenia § 116 Občianskeho zákonníka. Ak nie je blízkou osobou, z pohľadu ponukovej povinnosti je právne irelevantné, že je sám spoluvlastníkom na tejto nehnuteľnosti. Ponuková povinnosť platí vzájomne aj medzi spoluvlastníkmi.


Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcel by som kúpiť jeden pozemok, kde je viac podielníkov a ja tam nemám žiadnu časť. Je možné odkúpiť aspoň jeden podiel, aj keď predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci? Ide o pozemok za mojou chalupou, ktorý je už 30 rokov ohradený spoločne s mojím domom. V minulosti ho využívali len predchádzajúci majitelia a aj ja ho môžem využívať. Ďakujem.

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 19.11.2020)

Dobrý deň,
v takýchto prípadoch je najvhodnejšie buď odkúpiť podiely všetkých naraz alebo stať sa vlastníkom aspoň jedného podielu a následne podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Predpokladám totiž, že je tam niekoľko neznámych vlastníkov, ktorých podiely spravuje Slovenský pozemkový fond.

K tomu, aby bolo zachované ich predkupné právo stačí, ak jeden z vlastníkov spraví ponuku pre ostatných a ak sa neozvú (čo predpokladáme), budete môcť podiel pokojne kúpiť.


Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Mám problém s pozemkom a neviem, čo mám robiť. Ten pozemok vlastní šesť ľudí. Ja som jediná, ktorá sa o to stará a udržiava to. Nikto okrem mňa do toho neinvestoval peniaze. Nedávno však prišiel jeden zo spoluvlastníkov a chce to predať. On nikdy pre pozemok nič neurobil, ja a ešte dvaja vlastníci to však predať nechceme. Sme teda tri proti trom. Ako som už napísala, všetky starosti o pozemok mám iba ja. Existuje nejaká možnosť, ako by mi pozemok mohol zostať, bez toho aby som ho musela predať alebo odkúpiť?

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 26.08.2020)

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že pozemok je v podielovom spoluvlastníctve celkom 6 ľudí a Vy ste jedným z podielových spoluvlastníkov. Jeden z podielových spoluvlastníkov chce pozemok predať. Uvádzame, že v zmysle zákona podielový spoluvlastník môže predať len svoj spoluvlastnícky podiel a teda nie podiely ostatných podielových spoluvlastníkov, t.j. nemôže previesť viac práv než sám má. Vy sa nemusíte ničoho obávať.

Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí, že ako podielový spoluvlastník máte predkupné právo na odkúpenie jeho podielu, otázkou je len to, či podiel. spoluvlastník chce svoj podiel predať alebo darovať svojej rodine resp. blízkej osobe v zmysle ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka. Ak by to tak bolo, potom nemusí Vám ponúknuť na predaj svoj podiel. Citujeme ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak podiel. spoluvlastník chce pozemok predať cudzej osobe, máte predkupné právo na odkúpenie jeho podielu na pozemku, rovnako aj ost. spoluvlastníci pozemku. Ak svoju povinnosť podiel. spoluvlastník nesplní, budete môcť vec napadnúť na súde a domáhať sa žalobou voči nového podiel. spoluvlastníkovi, aby Vám pozemok predal za rovnakých podmienok, za akých ho on kúpil. V prípade, že by ste žalobu nepodali /lehota 3 roky/, potom naďalej Vám zostáva predkupné právo na spoluvlastnícky podiel nového podiel. spoluvlastníka.

Nepíšete v otázke účel užívania pozemku (zrejme záhrada), potom riešením, aby ste sa v budúcnosti vyhli nezrovnalostiam, je tiež rozdelenie pozemku geom. plánom na podiely spoluvlastníkov, a budete mať tak pozemky zapísané v KN ako samostatné nehnuteľnosti.

Záver : Podiel. spoluvlastník nemôže predať Váš podiel na pozemku.

V prípade potreby kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.


Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj spoluvlastníckeho podielu (Spoluvlastníctvo)

Prosím vás, po náhlej smrti oboch rodičov sme s bratmi zdedili byt, pričom každý z nás má tretinový podiel. Mohli by bratia predať byt bez môjho súhlasu? Ak áno, za akých okolností by to bolo možné? Ďakujem. HM

Odpoveď: Predaj spoluvlastníckeho podielu

(odpoveď odoslaná: 11.04.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku odpovedáme :

Váš podiel na byte predať tretej cudzej osobe nemôžu.

Správny postup by mal byť ten, že svoje podiely Vám ponúknu na odkúpenie za nimi stanovenú cenu a ak túto nebude akceptovať, teda ju nevyplatíte v lehote do dvoch mesiacov, môžu svoje podiely na byte predať tretej osobe. Otázkou však je, či táto tretia cudzia osoba, odkúpi byt, na ktorom bude jej podiel 2/3 z celku a Váš podiel 1/3 Vám samozrejme ostane.

Nepoznáme bližšie okolnosti, ako ani to kto v súčasnosti byt užíva vcelku, čo by pomohlo nájsť optimálne riešenie.

Riešením, ak sa nedohodnete na predaji bytu konkrétnej osobe, aby ste podali návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového  spoluvlastníctva.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Predaj spoluvlastníckeho podielu" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.