Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Nitriansky
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát
Odpovedané dňa: 11. 1. 2018

Otázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

Dobrý deň, chcem sa opýtať sme 4 spolumajitelia rod. domu po rodičoch. Jeden z bratov tam býva, ale dom zadlžuje, neudržiava atď. Poslali sme mu doporučený list - výzvu na uplatnenie predkupného práva. To isté sme poslali aj druhému bratovi. Čo máme urobiť, ak sa v stanovenej lehote dvoch mesiacov nevyjadria a dvaja spolumajitelia chceme tento dom predať. Ďakujem, s pozdravom.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

Dobrý deň. Vaša otázka sa týka realizácie práv podielových spoluvlastníkov, a síce možnosti predať predmet spoluvlastníckeho práva.

 

Všeobecne k spoluvlastníctvu

Spoluvlastníctvo môže byť podielové a bezpodielové, avšak bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi (§ 136 ods. 2 Občianskeho zákonníka), a preto sa ďalší výklad bude týkať len podielového spoluvlastníctva.

Spoluvlastníctvo možno jednoducho charakterizovať ako spoločné vlastníctvo dvoch a viacerých subjektov k jednej a tej istej (spoločnej) veci. Pre spoluvlastníctvo je teda typická pluralita subjektov – spoluvlastníkov.

Vychádzajúc z uvedenej plurality subjektov – spoluvlastníkov možno rozčleniť vzťahy vznikajúce v rámci spoluvlastníctva na vzťahy:

1/ vnútorné – vznikajúce medzi samotnými spoluvlastníkmi navzájom a

2/ vzťahy vonkajšie – založené vzťahom spoluvlastníkov a tretím osobám.

Právna úprava občianskeho zákonníka pritom vychádza z vymedzenia podielového spoluvlastníctva ako spoluvlastníctva ideálneho, nakoľko výška spoluvlastníckeho podielu toho ktorého spoluvlastníka nezodpovedá konkrétnej reálnej časti spoločnej veci, ale miere, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak teda hovoríme o spoluvlastníckom podiele, rozumie sa tým tzv. ideálny podiel. Uvedenému zodpovedá aj konštantná rozhodovacia prac súdov.

 

Spoluvlastnícky podiel

Podľa ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka platí, že: „(1) Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. (2) Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.“

Z citovanej právnej normy vyplýva, že spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach, ktoré im vyplývajú zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Spoluvlastnícky podiel pritom možno vnímať v dvoch rovinách:

1/ ako vyjadrenie vlastníckeho vzťahu k spoločnej veci a

2/ ako vyjadrenie miery účasti spoluvlastníka na spoluvlastníckom vzťahu k spoločnej veci.

Ako už bolo uvedené, spoluvlastnícky podiel má charakter tzv. ideálneho podielu, čo znamená, že spoluvlastník nie je výlučným vlastníkom určitej hmotnej časti spoločnej veci. Z tohto dôvodu nemôže spoluvlastník previesť na iného určitú reálnu časť spoločnej veci.

 

Prevod spoluvlastníckeho podielu

Napriek tomu, že spoluvlastník nemôže na iného previesť reálnu časť spoločnej veci, neznamená to, že by so spoluvlastníckym podielom nebolo možné disponovať. Napr. v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky sp.zn. 26 Cdo 2864/2000 bol vyslovený nasledujúci právny názor: „Ideální podíl na spoluvlastnictví nemovitosti má charakter samostatné věci; bylo-li smlouvou převáděno více spoluvlastnických podílů, posuzuje se právní osud jednotlivých podílů samostatně.“

Ideálny spoluvlastnícky podiel má teda takpovediac charakter „veci“, a preto môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov (okrem iného môže byť zmluvou prevedený na tretiu osobu). Prevod spoluvlastníckeho podielu na iného je však do určitej mieri limitovaný ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Vychádzajúc zo zadanej otázky vyplýva, že citované ustanovenie ste rešpektovali a ostatným spoluvlastníkom ste zaslali výzvu na uplatnenie ich predkupného práva. Z otázky je ďalej zrejmé, že máte vedomosť aj o ustanovení § 605 Občianskeho zákonníka, ktoré určuje, že: „Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

Rešpektujúc spomenuté zákonné ustanovenie, ak uplynie lehota dvoch mesiacov od ponuky na realizáciu predkupného práva, môžete s Vašim spoluvlastníckym podielom voľne nakladať a previesť ho na tretiu osobu.

V danej súvislosti je však nutné zdôrazniť, že previesť môžete len Váš spoluvlastnícky podiel na dome a nie dom ako taký. Ak sú dvaja spoluvlastníci za predaj spoločnej veci a dvaja proti, tak dom ako celok zrejme nepredáte, pretože v zásade niekoho nemôžete nútiť k tomu, aby uzavrel určitú zmluvu.

 

Záver

Riešením Vašej situácie môže byť zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. K zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva pritom môžete dospieť dohodou, ktorá však musí byť písomná, alebo, ak dohoda nebude možná, súdnou cestou.

Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Citované zákonné ustanovenie pritom predstavuje základný právny rámec, na základe ktorého je možné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. V súdnom konaní má teda súd v zásade tri možnosti, ako zrušiť a vyporaidať podielové spoluvlastníctvo, a to:

1/ reálnym rozdelením spoločnej veci,

2/ prikázaním veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu alebo

3/ predajom spoločnej veci a rozdelením výťažku.

Pre úplnosť je však nutné poznamenať, že pre súd je záväzné aj poradie jednotlivých spôsobov vyporiadania, a preto k predaju veci môže dôjsť len vtedy, ak spoločná vec nie je deliteľná a ak sa spoločná vec neprikazuje jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Ďakujem veľmi pekne za odpoveď. Tú vedomosť ohľadne Občianskeho zákonníka mi dal syn. Je čerstvo vyštudovaný právnik a pracuje Bratislave na vymáhaní pohľadávok. Len je nováčik a nechcel som ho ešte zaťažovať s týmito vecami. Chcem sa opýtať, či by sme sa mohli potom, ak to pôjde k súdu, obrátiť na právnu radu vo Vašej kancelárii. Ešte raz. Ďakujem veľmi pekne.

Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.01.2018)

Dobrý deň. V prípade potreby sa na nás môžete opätovne obrátiť.


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Položením otázky advokátovi v bezplatnej právnej poradni beriete na vedomie, že Vaša otázka môže zostať nezodpovedaná, najmä, ak nejde o jednoduchú právnu radu alebo v prípade pracovnej zaneprázdnenosti advokáta.

V platenej online právnej poradni advokát odpovie na každú otázku, ak je možné otázku zodpovedať. Po položení otázky Vám oznámime, koľko stojí odpoveď odborníka (advokáta). Odpoveď Vám odošleme v priebehu niekoľkých hodín od úhrady odmeny.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk