Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že realitná kancelária bez Vášho písomného súhlasu vyjadreného v písomnom splnomocnení s úradne overeným podpisom nemôže predať Váš podiel na byte, keďže predpokladáme, že zmluvu s realitnou kanceláriou podpísala iba  Vaša sestra.

Ak je situácia taká ako uvádzate v otázke, potom môžete Vašej sestre ponúknuť na predaj Váš podiel v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka za Vami uvedenú cenu s tým, že ak sumu nevyplatí v lehote do 2 mesiacov od ponuky, môžete Váš podiel predať cudzej tretej osobe /napr. aj realitnej kancelárii/.

Citujeme ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Odporúčam kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, vo vami uvedenom prípade by sa jednalo len o transformáciu majetku, to znamená, že peniaze, ktoré by ste za kúpu nadobudli by sa stali vaším výlučným vlastníctvom a neboli by predmetom BSM. Ak by ste za tieto následne kúpili inú nehnuteľnosť aj táto by sa stala Vašim výlučným vlastníctvom za predpokladu, že by ste sa s manželom nedohodli, že ju nadobudnete do vášho BSM. Pokiaľ by ste však na kúpu novej nehnuteľnosti použili čo aj len v malej časti aj spoločné finančné prostriedky, nehnuteľnosť by sa už stala predmetom BSM. Potom by ste až pri vyporiadaní BSM mohli žiadať, aby sa Vám vrátilo to, čo ste zo svojho výlučného majetku vynaložili na spoločný majetok. 

Dobrý deň,
určite odporúčam vec najprv vyriešiť mimosúdne. Je to rýchlejšie, jednoduchšie a hlavne lacnejšie. Súdne konanie v týchto veciach je "drahé", lebo sa platí súdny poplatok vo výške 6% z hodnoty požadovaného podielu. Pri niektorých nehnuteľnostiach sa jedná o tisíce eur.

Rovnako, ak by o predaji rozhodol súd, postupuje sa cez dobrovoľné dražby, kde sa málokedy dosiahne trhová hodnota nehnuteľnosti. Preto je z ekonomického hľadiska lepšie predávať nehnuteľnosť klasickým spôsobom.

Trovy súdneho konania znáša ten, kto súdny spor prehral. V tomto smere sa však začína objavovať právny názor, najmä v ČR, že ani jednu stranu nie je možné označiť za toho kto prehral a preto súdy ani jednej strane nepriznávajú náhradu trov a všetci si znášajú svoje trovy sami.

Dobrý deň,
možnosti sú viaceré. Ak ten, kto nechce predať nehnuteľnosť môže odkúpiť podiel toho druhého. Tým zabráni predaju, druhý získa hodnotu svojho podielu v peniazoch. Ak to nie je možné napríklad pre nedostatok financií, tak to zrejme skončí s tým, že ten z bratov, ktorý nehnuteľnosť chce predať podá na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V súdnom konaní totiž súd môže nariadiť predaj nehnuteľnosti, aj keď s tým druhý vlastník nesúhlasí (no žiaľ tento vlastník nemá peniaze na vyplatenie ustupujúceho). Tu si však treba uvedomiť, že pri predaji skrz súd (dobrovoľnú dražbu) sa zrejme nikdy nedosiahne taká kúpna cena, ako by sa mohla dosiahnuť, keby sa bratia dohodnú a predajú to klasickým spôsobom.

Dobrý deň, 
z otázky vyplýva, že nehnuteľnosť  je v podielovom spoluvlastníctve a že jeden zo spoluvlastníkov podpísal dohodu s RK o sprostredkovaní predaja svojho podielu.
Poznamenávame, že bez ohľadu na obsah zmluvy s realitnou kanceláriou platí ust. § 140 Obč. zákonníka :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že aj pokiaľ by RK chcela predať podiel spoluvlastníka, svojho klienta, tretej osobe, musí ho Vám ponúknuť na predaj. 

V otázke sa pýtate ako namietať neplatnosť zmluvy o sprostredkovaní.

Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní je uvedená v ust. § § 774 až 777 Obč. zákonníka a musí  zodpovedať ust. zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho.
Exkluzivita všeobecne znamená, že predávajúci sa v určenej konkrétnej dobe zaväzuje, že vo veci predaja svojho podielu sa neobráti na inú RK.
V závislosti od tohto kde bola zmluva s RK uzatvorená či priamo v priestoroch RK alebo mimo jej priestorov napr. pri obhliadke nehnuteľnsoti, zmluva musí spĺňať stanovené náležitosti.
Ak zmluva bola uzatvorená mimo prev priestorov RK, RK bola povinná odovzdať spotrebiteľovi v listinnej podobe alebo so súhlasom spotrebiteľa na inom trvanlivom nosiči jednak vyhotovenie uzavretej zmluvy alebo potvrdenie o uzavretí zmluvy, ako aj potvrdenie o výslovnom súhlase spotrebiteľa a vyhlásení podľa cit. zákona, že RK môže začať s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený resp. vyžiadať od spotrebiteľa predmetný súhlas s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy.

Otázkou teda je či súhlas spoluvlastníka s poskytovaním služieb  realiztnou kanceláriou bol daný písomne.

Ak súhlas s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy nebol daný, potom spoluvlastník ako klient môže od zmluvy s RK odstúpiť bez uvedenia dôvodu do 14 dní od podpísania zmluvy.
Samotná zmluva s RK musí spĺňať zákonné náležitosti a mnoho poučení pre spotrebiteľa ako klienta RK (cca 20). 

Preto ohľadom Vašej zmluvy nemôžeme uviesť viacej, základom však je to, či zmluva s RK  obsahuje povinné náležitosti vrátane poučení pre klienta podľa zákona o ochrane o ochrane spotrebiteľa.
Zmluvu nám môžete poslať na kontrolu, aby sme Vám vedeli presne poradiť podľa obsahu Vašej zmluvy.

Dobrý deň, ak chce manžel byt predať, Vaša sestra má zákonné predkupné právo. To znamená, že manžel musí najskôr ponúknuť svoj podiel jej, ak ona nebude reagovať na ponuku do 2 mesiacov a nezaplatí kúpnu cenu, manžel môže predať svoj podiel inému kupujúcemu. 

Ak ale Vaša sestra nechce byt predať ani vyplatiť podiel jej manželovi, môže sa manžel obrátiť na súd so žalobou o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, nakoľko nikto nemôže iného nútiť aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve. 

Ešte predtým je však potrebné, aby zaslal Vašej sestre písomnú doporučenú výzvu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Vo výzve by mal uviesť jeho návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a konkrétnu sumu, ktorú by chcel, aby mu Vaša sestra vyplatila za jeho podiel. Ak Vaša sestra nebude súhlasiť s jeho ponukou, alebo sa nedohodnú na inej alternatíve, súd by Vašu sestru zaviazal na úhradu sumy vo výške trhovej ceny nehnuteľnosti (jej podielu). Súd bude v prvom kroku zisťovať, či je byt deliteľný. Byty obyčajne nie sú deliteľné.  V tom prípade potom bude posudzovať, či byt pripadne jednému alebo druhému zo spoluvlastníkov. Ak ho žiaden nebude chcieť, pristúpi k dražbe bytu.

Dobrý deň, určite je to riziko, ale dá sa minimalizovať správnym nastavením notárskej úschovy. Peniaze budete poskytovať osobe oprávnenej z predkupného práva na základe zmluvy (predpokladám že zmluvy o pôžičke), prípadne, ak plánujete inú zmluvua, mali by byť stanovené podmienky za akých budú peniaze poskytnuté a aké bude proti plnenie (ak vôbec nejaké bude). Peniaze budú vložené do notárskej úschovy. Notársku úschovu môžete nadefinovať tak, že pokiaľ do určitého času nedôjde k vyplateniu peňazí (napríklad do troch mesiacov), notárska úschova zanikne a peniaze sa vrátia späť na váš účet). Pokiaľ dôjde k prevodu, peniaze budú prevedené na účet predávajúceho. Podmienky, za akých budú peniaze prepustené predávajúcemu, budú v notárskej zápisnici presne stanovené.

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

1./ K obave, že chce sa druhý spoluvlastník dostať k polovici domu Vášho manžela uvádzame, že vlastnícke právo sa nepremlčuje. Vlastnícke právo by mohol nadobudnúť kúpnou alebo darovacou zmluvou, prípadne na základe dedenia, čo vo Vašom prípade zrejme nehrozí.

2./ Ako vec riešiť : Pokiaľ Váš manžel má kupca, ktorý nie je blízkou osobou podľa Obč. zákonníka, napriek tomu, že dom chátra, odporúčame, aby bratovi napísal doporučený list  a oznámil mu svoj úmysel svoj podiel na nehnuteľnosti predať a súčasne uviedol cenu za svoj podiel, za ktorú bude predmetný podiel predaný. Zo zákona platí, že ak brat Vášho manžela  v lehote do 2 mesiacov  neuhradí ponúkanú cenu, Váš manžel môže svoj podiel predať. 

Ak by chcel Váš manžel svoj podiel na nehnuteľnosti predať blízkej osobe /vnuk, deti, rodičia atď. podľa § 116 a 117 Obč. zákonníka/, nepotrebuje súhlas druhého spoluvlastníka.

Vec môže Váš manžel riešiť aj tak, že svoj podiel na nehnuteľnosti predá bez toho, aby predmetnú skutočnosť oznámil bratovi. Tu je však riziko, že  brat Vášho manželasa môže žiadať predaj podielu od nového vlastníka alebo mu zostane naďalej predkupné právo.

3./ Upriamujeme pozornosť aj na ust. stavebného poriadku, kde je ustanovené, že  "stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie okrem iných aj v prípade závadnej stavby ohrozujúcej život alebo zdravie osôb, pokiaľ ju nemožno hospodárne opraviť.

Odporúčame preto kontaktovať advokáta.

Dobrý deň. V prípade potreby sa na nás môžete opätovne obrátiť.