Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve

Dobrý deň,

Vaša teta má niekoľko možností na riešenie situácie s domom. Pokiaľ nedochádza k dohode so spoluvlastníkom, ktorý nechce dom predať ani ju vyplatiť, môže podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd rozhodne, a to buď rozdelením majetku alebo prikázaním nehnuteľnosti jednému spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť druhých. V prípade, že žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem o vlastníctvo a vyplatenie ostatných, súd môže nariadiť jej predaj.

Tiez je možnosť, že odkúpite jej podiel Vy alebo niekto z blízkych, teta bude mat peniaze a spoluvlastníctvo dorieši už ten blízky. Pozor ak by to teta predala neblízkej osobe, musela by ponúknuť predkupné právo a počkať 2 mesiace. 

Odporúčam, aby teta začala s písomnou výzvou pre svojho brata na zrušenie a vyporiadanie ich spoluvlastníctva, kde navrhne konkrétne podmienky vrátane výšky platby za jej podiel a zároveň pripadne aj to predkupné právo. Ak brat nebude reagovať, odporúčam sa obrátiť na advokáta, ktorý to dorieši.

Tento postup by mohol zabezpečiť, že teta sa nebude musieť zapojiť do nevyhovujúcich a stresujúcich situácií.

Dobrý deň,

vo Vašej situácii, kde ste spolu s bratom a matkou spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, platia ustanovenia o podielovom spoluvlastníctve podľa Občianskeho zákonníka. Každý spoluvlastník má nárok na podiel z predaja nehnuteľnosti podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu. Je dôležité zistiť, akým podielom ste boli na nehnuteľnosti evidovaní pred predajom.

Podľa Občianskeho zákonníka sa podiel spoluvlastníka vypočíta na základe jeho pomeru k celku. Matka a brat nemôžu jednostranne rozhodnúť o použití výnosov z predaja na iné účely bez vášho súhlasu. Ak si želáte získať konkrétnu sumu z predaja, odporúčam v kúpno-predajnej zmluve jasne určiť, aká čiastka vám prináleží a že pôjde priamo ma Váš účet.  

Dobrý deň,
z otázky vyplývam že dom - chalupa je v podielovom spoluvlastníctve, ktorú nehnuteľnosť zrejme na základe ústnej dohody ste si rozdelili na užívanie vy s manželom a jeho sestra.

Riešením v prípade predaja nehnuteľnosti pre spravodlivé určenie podielu na výplate kúpnej ceny je vyhotovenie znaleckého posudku súdny znalcom, ktorý v znaleckom posudku osobitne ohodnotí vaše investície do nehnuteľnosti a manžel by sa v podstate o toľko viac by ste sa podieľal na vyplatenej predajnej cene za nehnuteľnosť. Je otázkou dohody následne so sestrou vášho manžela predaj nehnuteľnosti a dohoda o podieloch na predajnej cene za nehnuteľnosť.

Zoznam súdnych znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR.

Dobrý deň, ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením, potom vaša sestra ako podielový spoluvlastník môže svoj podiel predať alebo darovať svojim vlastným deťom a nemusí svoj podiel ponúknuť na predaj ostatným podielovým spoluvlastníkom, teda vám ako ďalším sestrám. Ide o to, že v tomto prípade sa vaše predkupné právo v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka neuplatňuje, lebo deti vašej sestry sú jej blízkymi osobami /citujeme/ :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že realitná kancelária bez Vášho písomného súhlasu vyjadreného v písomnom splnomocnení s úradne overeným podpisom nemôže predať Váš podiel na byte, keďže predpokladáme, že zmluvu s realitnou kanceláriou podpísala iba  Vaša sestra.

Ak je situácia taká ako uvádzate v otázke, potom môžete Vašej sestre ponúknuť na predaj Váš podiel v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka za Vami uvedenú cenu s tým, že ak sumu nevyplatí v lehote do 2 mesiacov od ponuky, môžete Váš podiel predať cudzej tretej osobe /napr. aj realitnej kancelárii/.

Citujeme ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Odporúčam kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, vo vami uvedenom prípade by sa jednalo len o transformáciu majetku, to znamená, že peniaze, ktoré by ste za kúpu nadobudli by sa stali vaším výlučným vlastníctvom a neboli by predmetom BSM. Ak by ste za tieto následne kúpili inú nehnuteľnosť aj táto by sa stala Vašim výlučným vlastníctvom za predpokladu, že by ste sa s manželom nedohodli, že ju nadobudnete do vášho BSM. Pokiaľ by ste však na kúpu novej nehnuteľnosti použili čo aj len v malej časti aj spoločné finančné prostriedky, nehnuteľnosť by sa už stala predmetom BSM. Potom by ste až pri vyporiadaní BSM mohli žiadať, aby sa Vám vrátilo to, čo ste zo svojho výlučného majetku vynaložili na spoločný majetok. 

Dobrý deň,
určite odporúčam vec najprv vyriešiť mimosúdne. Je to rýchlejšie, jednoduchšie a hlavne lacnejšie. Súdne konanie v týchto veciach je "drahé", lebo sa platí súdny poplatok vo výške 6% z hodnoty požadovaného podielu. Pri niektorých nehnuteľnostiach sa jedná o tisíce eur.

Rovnako, ak by o predaji rozhodol súd, postupuje sa cez dobrovoľné dražby, kde sa málokedy dosiahne trhová hodnota nehnuteľnosti. Preto je z ekonomického hľadiska lepšie predávať nehnuteľnosť klasickým spôsobom.

Trovy súdneho konania znáša ten, kto súdny spor prehral. V tomto smere sa však začína objavovať právny názor, najmä v ČR, že ani jednu stranu nie je možné označiť za toho kto prehral a preto súdy ani jednej strane nepriznávajú náhradu trov a všetci si znášajú svoje trovy sami.

Dobrý deň,
možnosti sú viaceré. Ak ten, kto nechce predať nehnuteľnosť môže odkúpiť podiel toho druhého. Tým zabráni predaju, druhý získa hodnotu svojho podielu v peniazoch. Ak to nie je možné napríklad pre nedostatok financií, tak to zrejme skončí s tým, že ten z bratov, ktorý nehnuteľnosť chce predať podá na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V súdnom konaní totiž súd môže nariadiť predaj nehnuteľnosti, aj keď s tým druhý vlastník nesúhlasí (no žiaľ tento vlastník nemá peniaze na vyplatenie ustupujúceho). Tu si však treba uvedomiť, že pri predaji skrz súd (dobrovoľnú dražbu) sa zrejme nikdy nedosiahne taká kúpna cena, ako by sa mohla dosiahnuť, keby sa bratia dohodnú a predajú to klasickým spôsobom.

Dobrý deň, 
z otázky vyplýva, že nehnuteľnosť  je v podielovom spoluvlastníctve a že jeden zo spoluvlastníkov podpísal dohodu s RK o sprostredkovaní predaja svojho podielu.
Poznamenávame, že bez ohľadu na obsah zmluvy s realitnou kanceláriou platí ust. § 140 Obč. zákonníka :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že aj pokiaľ by RK chcela predať podiel spoluvlastníka, svojho klienta, tretej osobe, musí ho Vám ponúknuť na predaj. 

V otázke sa pýtate ako namietať neplatnosť zmluvy o sprostredkovaní.

Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní je uvedená v ust. § § 774 až 777 Obč. zákonníka a musí  zodpovedať ust. zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho.
Exkluzivita všeobecne znamená, že predávajúci sa v určenej konkrétnej dobe zaväzuje, že vo veci predaja svojho podielu sa neobráti na inú RK.
V závislosti od tohto kde bola zmluva s RK uzatvorená či priamo v priestoroch RK alebo mimo jej priestorov napr. pri obhliadke nehnuteľnsoti, zmluva musí spĺňať stanovené náležitosti.
Ak zmluva bola uzatvorená mimo prev priestorov RK, RK bola povinná odovzdať spotrebiteľovi v listinnej podobe alebo so súhlasom spotrebiteľa na inom trvanlivom nosiči jednak vyhotovenie uzavretej zmluvy alebo potvrdenie o uzavretí zmluvy, ako aj potvrdenie o výslovnom súhlase spotrebiteľa a vyhlásení podľa cit. zákona, že RK môže začať s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený resp. vyžiadať od spotrebiteľa predmetný súhlas s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy.

Otázkou teda je či súhlas spoluvlastníka s poskytovaním služieb  realiztnou kanceláriou bol daný písomne.

Ak súhlas s poskytovaním služieb pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy nebol daný, potom spoluvlastník ako klient môže od zmluvy s RK odstúpiť bez uvedenia dôvodu do 14 dní od podpísania zmluvy.
Samotná zmluva s RK musí spĺňať zákonné náležitosti a mnoho poučení pre spotrebiteľa ako klienta RK (cca 20). 

Preto ohľadom Vašej zmluvy nemôžeme uviesť viacej, základom však je to, či zmluva s RK  obsahuje povinné náležitosti vrátane poučení pre klienta podľa zákona o ochrane o ochrane spotrebiteľa.
Zmluvu nám môžete poslať na kontrolu, aby sme Vám vedeli presne poradiť podľa obsahu Vašej zmluvy.