Dobrý deň,

ak spoluvlastník nevyužije predkupné právo, nieje potrebné túto skutočnosť uviesť v kúpno-predajnej zmluve pre kataster nehnuteľností. Zákon tiež nepožaduje, aby spoluvlastník podpisoval samotnú kúpnu zmluvu. 

V prípade, že spoluvlastník neodpovie na ponuku predkupného práva do dvoch mesiacov, považuje sa toto právo za nevyužité. Táto lehota je stanovená v § 605 Občianskeho zákonníka. Aby ste predišli neskorším právnym problémom, odporúčam uložiť si niekde doklad o doručení ponuky na predkupné právo spoluvlastníkovi.

Dobrý deň,

Váš dotaz sa týka uplatnenia predkupného práva, ktoré môže vzniknúť v prípade predaja spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach. V zmysle slovenského práva spoluvlastníci majú predkupné právo, ktoré je upravené v Občianskom zákonníku (§ 140). Predkupné právo sa však uplatní len medzi spoluvlastníkmi tej istej nehnuteľnosti.

Vo Vašom prípade ste vlastníkmi samostatnej parcely s vlastným číslom listu vlastníctva, takže nie ste spolu so spoluvlastníkmi okolitých 3000 m² parcely v spoluvlastníckom vzťahu. Tým pádom nemáte nárok na predkupné právo v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu na tejto okolitej parcele.

Ohľadom ďalšieho postupu, ak máte záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, odporúčam osloviť konkrétneho spoluvlastníka, ktorého podiel Vás zaujíma, a vyjednávať o kúpe. Zároveň, ak by ste mohli preukázať, že prístup na Vaše pozemky je obmedzený alebo nemožný, mohli by ste zvážiť právne riešenie, ako napríklad zriadenie vecného bremena práva cesty podľa Občianskeho zákonníka. 

Dobrý deň,

pri darovaní spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na Slovensku platí predkupné právo v prospech ostatných spoluvlastníkov, a to aj pri darovacej zmluve. Judikatúra na Slovensku jednoznačne stanovuje, že predkupné právo sa vzťahuje aj na prípady darovania.

Vaši príbuzní sú povinní ponúknuť predaj podielu za cenu odpovedajúcu obvyklým trhovým podmienkam, ale potom to nemôžu Vám darovať ale predať. 

V Českej republike je právna úprava odlišná, kde darovanie nepotrebuje uplatnenie predkupného práva. V SR však pri darovaní môžete spoluvlastníkom ponúknuť predkupné právo s odvolaním sa na trhovú cenu podielu, ktorý zamýšľate previesť. Možno to príde raz aj k nám. 

Dobrý deň,

predkupné právo podielových spoluvlastníkov je obmedzujúce a ak nebolo dodržané, môže oprávnený spoluvlastník napadnúť relatívnu platnosť zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka (OZ). Povinnosť ponúknuť podiel všetkým spoluvlastníkom platí aj pre nehnuteľnosti s viacerými parcelami.

Je však dôležité uvedomiť si, že oprávnenie domáhať sa relatívnej neplatnosti sa vzťahuje iba na tie parcely, na ktorých má daný spoluvlastník podiel. Teda spoluvlastník, ktorý nie je spoluvlastníkom na všetkých kupovaných parcelách, môže žiadať o odpredaj iba tých podielov, kde má aj on spoluvlastnícky podiel. Ak kupujúci nezahrnul všetkých spoluvlastníkov do ponuky predkupného práva, dotknutý spoluvlastník môže žiadať zrušenie zmluvy len na konkrétne nehnuteľnosti.

Dobrý deň,

predkupné právo spoluvlastníkov je zakotvené v § 140 Občianskeho zákonníka (OZ). Toto právo znamená, že ak chce niektorý spoluvlastník predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Keď spoluvlastník zomrel, jeho podiel prechádza do dedičského konania, kde sa dedičia stávajú novými spoluvlastníkmi, s kým máte jednať zistíte až po ukončení tohto konania. Prakticky to znamená, že v čase, keď je dedičské konanie otvorené, treba počkať až do uzavretia dedičského konania.

Ak ste už pozemok kúpili a nevedeli ste koho osloviť ohľadom predkupného práva, je potrebné počkať, až budú dedičské konanie ukončené. V podstate, až po vyriešení dedičského konania možno identifikovať nových spoluvlastníkov, ktorí by mohli mať záujem uplatniť si predkupné právo. Dovtedy nie je známe, kto bude dedičom a s kým by ste mali komunikovať.

Ak by ste chceli byť proaktívni, môžete sa obrátiť na súdneho komisára alebo notára, ktorý vedie dedičské konanie, aby vás informovali o dedičoch, ak už sú známi. Takto môžete predísť následným sporom ohľadom predkupného práva.

Ak dedičské konanie ešte nie je ukončené a vy ste nevedeli koho osloviť, neznamená to automaticky neplatnosť kúpnej zmluvy. Oprávnení dedičia však môžu po skončení dedičského konania využiť svoje právo domáhať sa relatívnej neplatnosti zmluvy alebo požadovať prevedenie podielu na nich za rovnakých podmienok.

Dobrý deň,z otázky predpokladáme, že svoj spoluvlastnícky podiel chcete predať cudzej tretej osobe, teda nie blízkej osobe v zmysle ust. § 116 a 117 Občianskeho zákonníka. Ak je to tak, potom musíte odstatným spoluvlastníkom opätovne poslať výzvu na uplatnenie predkupného práva, ktoré im vyplýva z ust. § 140 Občianskeho zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

V ponuke musíte uviesť sumu, za ktorú chcete predať svoj spoluvlastnícky podiel.

Uvádzame, že ak by ste svoj spoluvlastnícky podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom neponúkli na predaj, títo by sa následne mohli domáhať neplatnosti kúpnej zmluvy a žalovať vás ako ako aj nového spoluvlastníka, prípadne mohli sa domáhať predaja podielu na pozemku od nového spoluvlastníka pozemku. Možnosťou na strane ostatných spoluvlastníkov je aj neurobiť žiadne právne kroky proti vám a novému spoluvlastníkovi pozemku, pričom predkupné právo im naďalej zostáva zachované v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka.

Na riešenie veci, ako aj na spísanie kúpnej zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, na základe Občianskeho zákonníka vám poskytujem odpoveď na vaše otázky a rady ohľadom predkupného práva a nezákonnosti prevodu pozemku.

1. Predkupné právo spoluvlastníkov:

Podielový spoluvlastník má povinnosť ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie pred tým, než ho predá tretej osobe. V prípade, že toto predkupné právo nebolo dodržané, môže sa oprávnený spoluvlastník dovolať relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu na tretiu osobu podľa §40a OZ, alebo požadovať od nového nadobúdateľa, aby mu ponúkol podiel na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých bol podiel pôvodne predaný.

2. Neplatnosť zmluvy a kataster:

Relatívna neplatnosť zmluvy neznamená automatickú neplatnosť prevodu. Ak je zmluva relatívne neplatná, je potrebné sa tejto neplatnosti dovolať. To znamená, že musíte podniknúť právne kroky na súde, aby sa takáto neplatnosť uznala. Podľa katastrálneho zákona KÚ nemá povinnosť automaticky kontrolovať obsah kupných zmlúv, ale sú povinní vykonávať konkrétne úkony podľa zákona č. 162/1995 Z.z. Katastrálny zákon.

3. Vysporiadanie predkupného práva:

Spoluvlastník môže využiť viaceré právne možnosti na nápravu situácie: a) Podanie žaloby na súd o určenie relatívnej neplatnosti zmluvy. b) Požiadanie nového nadobúdateľa o ponuku podielu na odkúpenie, pričom ak túto ponuku nový nadobúdateľ neuskutoční, môžete požiadať súd, aby jeho vôľu pri predaji nahradil.

4. Postup v súlade so zákonom:

Ak máte záujem získať predaný podiel, odporúča sa čo najskôr formálne podať výzvu novému nadobúdateľovi na odkúpenie podielu za rovnakých podmienok a zároveň pripraviť si podklady pre podanie žaloby na súde o určenie relatívnej neplatnosti zmluvy. 

Týmto spôsobom môžete získať spoluvlastnícky podiel a sceliť pozemok v súlade so zákonom.

Dobrý deň,

V prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na iného spoluvlastníka je dôležité zohľadniť ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje predkupné právo. Toto právo sa vzťahuje na všetkých spoluvlastníkov, čo znamená, že podiel spoluvlastníka musí byť najprv ponúknutý každému spoluvlastníkovi na predaj.

Ak by predkupné právo nebolo rešpektované, tretí spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, by sa mohol dovolať relatívnej neplatnosti právneho úkonu súdnou cestou.

Jednoducho povedané, obísť tretieho spoluvlastníka by znamenalo porušiť jeho predkupné právo. Ak tretí spoluvlastník toto právo nevedomky ignoruje alebo sa mu neponúkne aktuálna možnosť odkúpenia, môže napadnúť platnosť zmluvy na súde, ktorý by mohol rozhodnúť o relatívnej neplatnosti daného právneho úkonu.

Predkupné právo neplatí, ak sú nadobúdateľ a predávajúci blízke osoby. 

Dobrý deň, pri predaji alebo darovaní podielu na spoluvlastníctve pozemku je potrebné zohľadniť právne predpisy upravujúce predkupné právo. Podľa týchto právnych predpisov, ak spoluvlastník chce predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Avšak predkupné právo sa nevzťahuje na prípady, keď ide o prevod blízkej osobe. To znamená, že ak stará mama by rozhodla predsať alebo darovať svoj podiel Vám ako blízkej osobe, nebude potrebné odkúpiť podiely ostatných spoluvlastníkov.

Pokiaľ ide o súhlas s predajom alebo darovaním, v zásade záleží na tom, koho podiel sa predáva alebo daruje. Keďže v prípade predaja alebo darovania podielu blízkej osobe sa neuplatňuje predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, súhlas ostatných spoluvlastníkov v tomto kontexte nie je vyžadovaný. Avšak, v praxi môžu vznikať situácie, keď je vhodné mať otvorenú komunikáciu so všetkými spoluvlastníkmi, aby sa predišlo možným konfliktom alebo nedorozumeniam v budúcnosti.

Dobrý deň,

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka existuje zákonné predkupné právo spoluvlastníkov k spoluvlastníckym podielom. To znamená, že v prípade predaja podielu nehnuteľnosti musí mať spoluvlastník možnosť prvý kúpiť predávaný podiel na základe predkupného práva. Toto právo sa považuje za vecné právo a vzťahuje sa na vopred neurčených vlastníkov veci.

Avšak, dôležité je poznamenať, že záležitosť, či nevlastná sestra sa považuje za "blízku osobu" v kontexte predkupného práva, závisí od konkrétnych okolností. Ak majú spoločného rodiča, určite to bude blízka osoba. Ak nemajú spoločného rodiča, nemusí to tak byť automaticky a nemusia sa považovať za blízku osobu. 
Zákon je nastavený tak, že blízkou osobou môžu byť aj nepokrvné osoby.