Máte
otázku?

Predkupné právo


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Košice
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát

Otázka: Predkupné právo

Dobrý deň, Mám pozemok v podielovom vlastníctve. Majiteľ ďalšieho podielu ma na základe predkupného práva doporučeným listom informoval o úmysle predať podiel inému záujemcovi. V liste však uviedol, že podiel mi ponúka za minimálne xy Eur. Pri osobnom stretnutí som vyjadrila súhlas, ale majiteľ povedal, že má lepšiu ponuku. Je možné (zákonné), aby v liste nebola stanovená pevná suma, a teda sa o nej ešte zjednávalo ? Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Dobrý deň, ďakujeme za vami položenú otázku, na ktorú odpovedáme a súčasne odporučíme aj postup :

I.  PODIELOVÉ SPOLUVLASTNÍCTVO  a  PREDKUPNÉ PRÁVO

Základná právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ").

Podielové spoluvlastníctvo (§137 a nasl. OZ) je charakterizované podielovosťou, kde podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.  Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Podstata podielového spoluvlastníctva je v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho  podielu v takom rozsahu, v akom  zodpovedá  veľkosti jeho podielov.

Z ust. § 140 OZ  vyplýva, že "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Prevodom  sa myslí odplatný prevod vlastníctva.

Podľa ust. § 116 a 117 OZ platí :

"Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka."

Na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ, tak ako to uvádza aj uznesenie NS SR z 23.5.2012 sp. zn. 6 Cdo 115/2011 "z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka, t.j. ust. § 602 až § 606. Ponuka urobená v rámci predkupného práva nie je klasickým návrhom na uzavretie zmluvy vychádzajúcim zo všeobecnej občianskoprávnej zásady zmluvnej voľnosti, v ktorom môže navrhovateľ - povinný z predkupného práva - svojím prejavom vôle vymedziť lehotu pre prijatie návrhu.

Ponuka povinného z predkupného práva, dokedy má byť predaj zavŕšený, vám mala byť určená podľa § 605 OZ -  táto lehota je dva mesiace od ponuky (pokiaľ by nebola dohodnutá iná doba – čo je typicky využiteľné pre zmluvné predkupné právo, nie však pre zákonné predkupné právo podľa § 140 O.z.).

Ak by spoluvlastník nevyčkal uplynutie zákonnej dvojmesačnej lehoty a previedol vám ponúkaný spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu poruší   vaše predkupné právo spoluvlastníka (viď nález ÚS ČR, sp.zn. I ÚS 156/2005).

 

Samotná ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá.

Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred písomne dohodli, platia pre predaj veci oprávnenej osobe z predkupného práva, teda vám, tieto osobitne dohodnuté podmienky, ktoré musia byť v ponuke uvedené.

Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred nedohodli, povinný z predkupného práva uvedie cenu,  ktorú mu ponúkla iná tretia osoba, prípadne aj iné podmienky ponúknuté pri cene.  Cena má byť byť uvedená pevnou sumou, nakoľko sa jedná o nehnuteľnosť, kde sa cena dojednáva v kúpnopredajnej zmluve tiež pevnou sumou.

 

 

II. JUDIKATÚRA

NS ČR sp. zn. 22 Cdo 446/2002 :

Ustanovenie § 140 OZ je ustanovením dispozitívnymi a spoluvlastníci sa od neho po dohode môžu odchýliť . Predkupné právo zaniká aj v prípade, že spoluvlastník vie o zamýšľanom predaji druhým spoluvlastníkom tretej osobe, dá však nepochybne najavo , že o vec nemá záujem a že s predajom súhlasí. Ak sa spoluvlastníci dohodnú o určitom spôsobe predaja veci tretej osobe , túto dohodu treba považovať za vzdanie sa predkupného práva pod podmienkou , že predaj bude realizovaný za podmienok uvedených v tejto dohode.

 

Veľmi dôležitým pre  vás je rozsudok NS SR z 5.10.2006, sp. zn. 3 Sž-o-KS 84/2006 :

Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu. Správa katastra je povinná vznesenú námietku doručiť účastníkom katastrálneho konania o povolení vkladu a vysporiadať sa s ňou v odôvodnení rozhodnutia.

 

 

III. ODPORÚČANIE a ZÁVER

Na základe obsahu vašej otázky odporúčame, aby ste na písomnú ponuke reagovala v súlade s ust. § 605 OZ a to tým spôsobom, že cenu uvedenú v ponuke uhradíte v tam uvedenej výške navýšenej o 1,- € (slovom : jedno euro) a týmto spôsobom vlastne vyhoviete požiadavke povinného spoluvlastníka.

Cenu musíte uhradiť v lehote do 2 mesiacov odo dňa dôjdenia ponuky.

 

V prípade, že by napriek uvedenému povinný predal svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, máte následne tieto možnosti :

1./ domáhať sa na súde vydania neodkladného opatrenia - nenakladať s nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom  predkupného práva a v rámci katastrálneho konania  žiadať jeho prerušenie (§ 31a/ katastrálneho zákona)

 

2./ domáhať sa podaním žaloby o určenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu - zmluvy a to ako voči nadobúdateľovi, tak aj prevodcovi, všetko v lehote 3 rokov, 

 

3./ môžete sa dožadovať na nadobúdateľovi podielu písomnou formou, aby vám tento podiel ponúkol na predaj za rovnakých podmienok ako ho nadobudol on od prevodcu. V prípade, že výzva akceptovaná nebude, potom môžete  podať žalobu na súde, aby súd svojim rozhodnutím nahradil prejav vôle nadobúdateľa podielu.

 

Ak možnosti nevyužijete predkupné právo vám naďalej zostáva voči všetkým spoluvlastníkom.

 

 

 

Dúfame, že sme vám pomohli.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo


4,9 (2,639)
Všetky recenzie

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:




Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
mám otázku ohľadom predkupného práva. Bol mi, ako spoluvlastníkovi, ponúknutý podiel na spoločných nehnuteľnostiach. Moja povinnosť je vyjadriť sa a aj vyplatiť v lehote do 2 mesiacov (v prípade, že mám záujem), inak to bude ponúknuté tretej strane. Ma aj protistrana, kt. mi ponuka podiel, povinnosť predať tretej strane podiel (ak neprejavím záujem) do určitej lehoty? Pretože mi to ponuka za vysokú cenu, len aby vytiahli odo mňa viac peňazí. Ak si neuplatním predk. právo, môžu tie podiely predať aj o rok, dva, sedem?
Moc ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 25.11.2021)

Dobrý deň,
ak sa ponúka týmto spôsobom podiel, takmer vždy je už predaj dohodnutý. Povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu však nemajú.

V budúcnosti by mohol podiel predať tretej osobe, ak by ho predával za rovnakých podmienok, ako Vám ponúkli teraz. Ak by sa akákoľvek podmienka predaja menila, musel by spraviť novú ponuku.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
chcel by som sa prosím opýtať : môj otec spolu s jeho sestrou zdedili po svojich rodičoch dom. Každý vlastní : 1/2 otec a 1/2 jeho sestra. Otec by chcel svoj podiel predať, má už aj kupujúceho. Ako by mal postupovať. Ďakujem. Peter

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 20.10.2021)

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že otec chce svoj podiel na dome predať cudzej osobe. Ak je to tak, potom je potrebné dodržať ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel v pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že je potrebné, aby otec pred predajom svojho podielu cudzej osobe ponúkol na predaj svoj podiel dcére. Ponuka povinného z predkupného práva - otca, dokedy má byť predaj zavŕšený, má byť určená podľa § 605 Obč. zákonníka  -  táto lehota je dva mesiace od ponuky.

Ak by porušil otec predkupné právo, potom dcéra má nasledovné možnosti :

1./ domáhať sa na súde vydania neodkladného opatrenia - nenakladať s nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom  predkupného práva a v rámci katastrálneho konania  žiadať jeho prerušenie (§ 31a/ katastrálneho zákona)

2./ domáhať sa podaním žaloby o určenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu - zmluvy a to ako voči nadobúdateľovi, tak aj prevodcovi, všetko v lehote 3 rokov,

3./ môže sa dožadovať na nadobúdateľovi podielu písomnou formou, aby podiel jej ponúkol na predaj za rovnakých podmienok ako ho nadobudol on od prevodcu/otca. V prípade, že výzva akceptovaná nebude, dcéra môže podať žalobu na súd, aby súd svojim rozhodnutím nahradil prejav vôle nadobúdateľa podielu.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,

som podielovým vlastníkom lesného pozemku. Keďže som sa rozhodla svoj podiel predať, na základe predkupného práva som písomne ponúkla svoj pozemok na predaj všetkým 30 spoluvlastníkom. V stanovenej lehote na moju ponuku nikto nezareagoval, čo znamená, že môžem svoj podiel predať osobe mimo podielovoveho spoluvlastníctva. Problém je však v tom, že jeden list sa mi vrátil nakoľko spoluvlastník zomrel a voči dedičského konaniu sa jeden z jeho dedičov odvolal a momentálne sa kvôli majetkom súdia, pričom súd prebehne až v januári. Ako mám ďalej postupovať, ak chcem pozemok čím skôr predať, ale taktiež neporušiť zákon?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 18.10.2021)

Dobrý deň,

predpokladám, že sa nejedná o tzv. spoločnú nehnuteľnosť v zmysle zákona o pozemkových spoločenstvách, ale ide o lesný pozemok, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. Tam je iný režim. To, či ide o spoločnú nehnuteľnosť zistíte z LV. 

Ust. § 140 OZ upravuje inštitút zákonného predkupného práva podielových spoluvlastníkov. Štandardne sa rozlišuje medzi zmluvným predkupným právo a týmto zákonným predkupným právom. Zákonné predkupné právo má vecno-právny charakter a prejavuje sa tým, že sa neviaže na osobu konkrétneho spoluvlastníka, ale je spojené s vlastníctvom veci (spoluvlastníckeho podielu) a prechádza na každého nadobúdateľa. Vzhľadom na to, že podielový spoluvlastník zomrel, a list s ponukou sa Vám vrátil z tohto dôvodu, potom buď môžete počkať kým dedičské konanie bude právoplatne skončené alebo to uplatniť u dedičov, o ktorých viete, ze budú dediť. Predaj pozemku bez poskytnutia predkupného práva nie je ale porušením zákona. Zmluva bude len relatívne neplatná, čo znamená, že ak to do 3 rokov nenápadnú, tak bude platná. Súdne konanie medzi dedičmi môže trvať aj viac ako 3 roky. 

Len pre úplnosť, neuviedli ste lehotu, v ktorej ste realizovali ponukovú povinnosť. Dávam Vám do pozornosti, že dĺžka tejto lehoty podľa Občianskeho zákonníka je dvojmesačná. Lehotu treba dodržať (ibaže by ste si dohodli dlhšiu lehotu), inak by ste porušili predkupné právo. Vzhľadom na to, že sa jedná o lesný pozemok, rešpektovať treba aj zákaz drobenia týchto pozemkov, t.j. právnym úkonom nemôže vzniknúť lesný pozemok menší ako 5-tisíc štvorcových metrov.

Zákon však tiež stanovuje, kedy nie je potrebné predkupné právo dodržať, resp. kedy sa neuplatní, a to v prípade ak by ste svoj podiel chceli previesť na tzv. blízku osobu, ktorou sa rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
vlastním polovicu bytu s maminou, ak mamina odkáže svoju polovicu mojim súrodencom, čo sú blízke osoby, môžem si uplatniť nárok na predkupné právo?
Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.09.2021)

Dobrý deň,

v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka (OZ) predkupné právo patrí spoluvlastníckom v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu iným spoluvlastníkom, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe. Kto sa rozumie blízkou osobou v zmysle zákona hovorí § 116 a 117 OZ. Blízkou osobou sa v prvom rade rozumie príbuzný v priamom rade, čiže aj deti spoluvlastníka. Vzhľadom na to, vo Vami uvedenom prípade, Vaša mama má právo previesť svoj spoluvlastnícky podiel na Vašich súrodencov bez toho, aby najskôr musela ponúknuť svoj podiel na kúpu ostatným spoluvlastníkom, teda priamo Vám. Preto nemáte nárok si predkupné právo uplatniť. 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
spoluvlastník mi poslal list - návrh spoluvlastníka pozemku na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu. Chce, aby som mu vyplatila kúpnu cenu v lehote 30 dní. Má na to takúto lehotu právo?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 06.09.2021)

Dobrý deň,

posúdenie vyššie uvedenej lehoty závisí od toho, či sa v pôvodnej nadobúdacej zmluve (alebo inej zmluve medzi Vami a druhým spoluvlastníkom) dohodla konkrétna dĺžka lehoty, v rámci ktorej sa má následný predaj predmetu v rámci využitia predkupného práva uskutočniť. Ak takáto osobitná lehota pre tento prípad bola zmluvne dohodnutá, potom je potrebné vychádzať zo zmluvy a túto lehotu v nej uvedenú dodržať. Absencia zmluvnej podmienky vo forme dohodnutej lehoty znamená aplikáciu ustanovenia § 605 Občianskeho zákonníka. Predmetné ustanovenie upravuje lehotu na vyplatenie za predaj nehnuteľnosti až v dĺžke dvoch mesiacov po realizovanej ponuke. Z toho vyplýva, že v prípade, ak by osobitné zmluvné dojednanie o tejto lehote chýbalo, v zmysle zákonnej úpravy má spoluvlastník právo žiadať, aby ste mu vyplatili kúpnu cenu v lehote 2 mesiacov. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

Ak suma nebude vyplatená, spoluvlastník má právo za rovnakú sumu (nie nižšiu) predať pozemok inej osobe.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
mám otázku ohľadne dĺžky platnosti predjupného práva. V roku 2018 jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti zaslal informáciu o zámere predať podiel na pozemku, dal si požiadavku reagovať do 5 dni a vyplatiť sumu do 10 dní od doručenia listu inak sa pozemok predá tretej osobe, ktorá nie je blízkou osobou. Spoluvlastník, ktorému bol list zaslaný v krátkej lehote vzhľadom na jeho vek, 75 rokov, nebol schopný zareagovať písomne, požadol čas bol na to, aby bol vôbec schopný sa s niekým poradiť. A teda iba telefónom vyjadril svoj postoj. Nesúhlasil s tým, aby došlo k predaju rodičovského majetku. Nakoniec sa však predaj neuskutočnil. Uvedený záujemca odstúpil od ponuky. Nakoniec však uvedený spoluvlastník zrealizoval predaj po 3 rokoch od prvotného pokusu. Avšak inému záujemcovi a za úplne inú cenu. Mohlo byť prvé odmietnutie považované za postačujúce aj k ďalším predajom, alebo ak nedôjde k predaju a po čase je iný záujemca je predávajuci povinný opätovne kontaktovať spoluvlastníka?  Chcem spýtať na primeranosť lehôt na vyjadrenie. Môžeme uvedené lehoty považovať a adekvátne k veku a vzdelaniu spoluvlastníka ? Ďakujem za odpoveď. J.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 05.07.2021)

Dobrý deň,
z Vami uvedenej otázky vyplýva, že spoluvlastníkovi ponúkli na predaj podiel v roku 2018 v súlade s ust. § 140 Obč. zákonníka, pričom lehota na vyjadrenie bola 5 dní so zaplatením kúpnej ceny do 10 dní. Išlo o vtedy 75 ročného spoluvlastníka.

Uvádzame, že vek spoluvlastníka a ani jeho vzdelanie nie sú podstatné, lebo platí ust. § 605 Obč. zákonníka platí :

"Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná."

Následne predaj tretej osobe nebol zrealizovaný z určitých dôvodov. Pýtate sa či ponuka z roku 2018 v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka je platná aj pre predaj podielu na nehnuteľnosti v neskoršom období - zrejme rok 2020 - 2021-  za iných podmienok a inej osobe. Uvádzame, že ponuka, ktorú poslali spoluvlastníkovi v roku 2018 nemôže byť platná pre neskorší predaj inej tretej osobe a za iných cenových podmienok.

Spoluvlastník, ktorého v podstate pri neskoršom prevode nehnuteľnosti obišli a teda porušili jeho predkupné právo v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka sa môže právne brániť v zmysle ust. § 603 ods. 3 Obč. zákonníka /domáhať sa od nového spoluvlastníka, aby mu podiel na nehnuteľnosti predal za rovnakých podmienok, za ktorých ho on nadobudol, prípadne podať žalobu na súd relatívnu neplatnosť zmluvy/.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
prosila by som poradiť v oblasti predkupného práva. Dvaja spolupodielnici bez ponuky predali svoj podiel na pozemku dvom tretím osobám. Teraz prvý z tých tretích osôb predal svoj podiel druhej tretej osobe. Prakticky dva mesiace po tom, čo neoprávnene kúpil podiel z nášho pozemku predal tomu druhému, čo tiež kúpil podvodne podiel. Čo s tým prosím? Mám záujem pozemok odkúpiť od všetkých podielnikov. Ďakujem Iza

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 19.06.2021)

Dobrý deň,
vo Vami uvedenom prípade došlo k porušeniu predkupného práva v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z otázky vyplýva, že nebol Vám ponúknutý ako podiel. spoluvlastníkovi pozemku na predaj od  ostatných podiel. spoluvlastníkov.

Za tohto právneho stavu môžete postupovať nasledovne :

1./ Vyzvať nových podiel. spoluvlastníkov pozemku, aby Vám predali nimi nadobudnuté podiely za rovnakú cenu, za akú ich nadobudli oni a poskytnúť primeranú lehotu.  AK budú súhlasiť s prevodom pozemkov na Vás, spíše sa o uvedenom príslušná zmluva podľa ust. Obč. zákonníka.

2./ Ak k predaju vo Váš prospech nedôjde, môžete v lehote do troch rokov podľa § 101 Obč. zákonníka /všeobecná premlčacia lehota/ a podať návrh na súd o určenie relatívnej neplatnosti kúpnych zmlúv a to ako proti pôvodnému spoluvlastníkovi, ako aj voči nadobúdateľom.

3./ V otázke uvádzate, že o spoluvlastnícke podiely máte  záujem. Uvádzame však aj tretiu možnosť, a síce ak nepodáte žalobu na súd o určenie neplatnosti kúpnych zmlúv, predkupné právo Vám zostáva naďalej zachované, teda ak by spoluvlastníci chceli svoje podiely predať, musia si voči Vám splniť povinnosť vyplývajúcu z ust. §  140 Obč. zákonníka.

Vo veci odporúčame kontaktovať advokáta, aby vykonal príslušné úkony vo Vašom záujme  a vec aj právne vyporiadal. Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
Mám v prenájme pozemok od obce a obec nemá peniaze chce dať pozemok na predaj do verejnej dražby, nemám ako nájomca predkupné právo? V nájomnej zmluve to nieje uvedené. Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.05.2021)

Dobrý deň,

 

nájomná zmluva sama o sebe nezakladá predkupné právo pre nájomcu. Predkupné právo by muselo byť dohodnuté, prípadne by muselo vyplývať z osobitnej právnej úpravy. Pritom obec musí pri predaji vlastného majetku postupovať podľa platnej právnej úpravy, ktorá ju do istej miery limituje a sleduje cieľ, aby sa s majetkom obce hospodárilo efektívne.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
zdedila som po otcovi 1/3 chaty a 1/6 pozemku, brat zdedil 2/3 chaty a 5/6/ pozemku. Poslal mi ponuku predkupného práva. Nemám záujem odkúpiť jeho podiel. On chce svoj podiel odpredať, ale separátne bez mojej čiastky. Ponúkol, aby som si aj ja predala svoj podiel separátne. Podľa mňa je to nezmysel. Pozemok i chata by sa mal predať ako celok. Zdá sa mi, že chce vydierať alebo obísť zákon o zapise takéhoto dedičstva do Katastra ako celku. Chcem mu navrhnúť, keďže predpokladám, že ma kupca formou kes, aby zahrnul do tohto predaja aj môj podiel. Tomu nie je naklonený. Ja o toto dedičstvo záujem nemám a rada ho predám záujemcovi.
Ako mám postupovať, môžete mi poradiť? S bratom nekomunikujeme, dohoda s ním možná nie je.
Ďakujem srdečne za radu. Som už človek v starobe a rada by som to vyriešila, aby moje deti nemali problém.  Božena

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 01.05.2021)

Dobrý deň, je ťažké vyjadriť sa k pohnútke vášho brata, ktorý poslal ponuku na predaj jeho spoluvlastníckeho podielu.  Váš brat ako podielový spoluvlastník konal v súlade s ust. §  140 Obč. zákonníka, podľa ktorého platí :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

 

Brat nemôže predať celú nehnuteľnosť, teda aj podiel, ktorý je vo vašom vlastníctve.

Z otázky vyplýva, že vy ako podielová spouvlastníčka nemáte záujem o nehnuteľnosť, preto reakcia z vašej strany môže byť tá, že bratovi písomne oznámite, že nemáte záujem o jeho podiel na nehnuteľnsoti a tiež chcete nehnuteľnosť /podiel na chate a pozemku/ rovnako predať a požiadať ho, aby ste nehnuteľnosť predali spoločne.

Druhou možnosťou je nereagovať a následne sledovať údaje na stránke katasterportal.sk a zistiť nového podielového spoluvlastníka a jemu ponúknuť podiel na nehnuteľnosti na predaj.

Ďalšou možnosťou je podiel na nehnuteľnosti darovať vašim deťom, kedy nemusíte dodržať ust. §  140 Obč. zákonníka, teda nemusíte poslať ponuku predkupného práva novému podiel. spoluvlastníkovi, ktorý podiel na nehnuteľnosti kúpi od vášho brata.

Predpokladáme, že sme vám poskytli dostatok možností riešenia.

V prípade záujmu o vyporiadanie môžete kontaktovať našu advokátsku kanceláriu.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, mám pozemok v spoluvlastníctve. Majiteľ ďalšieho podielu ma na základe predkupného práva zo zákona oslovil doporučeným listom, že ide previesť jeho spoluvlastnícke podiely Zámennou zmluvou. Keďže ja vystupujem vo vybraných parcelách ako spoluvlastník ponúka mi zámenu týchto podielov za rovnakých podmienok a žiada odo mňa uzatvorenie Zámennej zmluvy do dvoch mesiacov. Ak nevyužijem jeho ponuku, uzatvorí Zámennú zmluvu podľa uvedenej ponuky. Chcem sa spýtať, ak mu dám písomnú odpoveď, že svoje podiely nebudem prevádzať Zámennou zmluvou, neprídem o ne? Chcem, aby boli vybrané podiely stále v mojom vlastníctve.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 19.04.2021)

Dobrý deň,
ak budete reagovať negatívne na jeho výzvu, stane sa, že svoje podiely prevedie na inú osobu. Vy však Vaše podiely nestratíte. Nevyužitím zákonného predkupného práva nestrácate Vaše podiely. Druhý spoluvlastník však bude môcť svoje podiely previesť bez toho, aby táto zmluva mohla byť napadnutá z dôvodu tzv. relatívnej neplatnosti.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
som 1/2 spoluvlastníkom pozemku. Druhá polovica bola predaná bez toho, aby mi bola ponúknutá na odkúpenie. O odkúpenie mám záujem. Predaj sa uskutočnil v lehote do troch rokov. Chcem napísať žiadosť na nového vlastníka, aby mi predal uvedený pozemok za takých istých podmienok, za aký ho kúpil.
Aké náležitosti presne musí žiadosť obsahovať, aby som v prípade súdneho sporu bola úspešná? Ďakujem Vám za odpoveď.
Iva  - vašu poradňu si čítam veľmi rada, a aj keby ste mi neodpovedali, Vaša služba je pre mňa veľkým prínosom. Za to Vám ďakujem zvlášť.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.03.2021)

Dobrý deň,
náležitosti sp presne tie, ako uvádzate v otázke : treba poslať novému podielovému spoluvlastníkovi výzvu, aby Vám ponúkol ním nadobudunutý podiel na nehnuteľnosti, keďže došlo k porušeniu došlo k porušeniu predkupného práva v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka a citovař aj ust. ust. § 603 ods. 3 Obč. zákonníka s tou výzvou, že žiadate, aby ním nadobudnutý podiel na nehnuteľnosti bol Vám ponúkol na predaj na Vás za rovnakých podmienok, za akých nadobudol podiel na nehnuteľnosti on s uvedením lehoty.

Citujeme aj ustanovenia zákona :

§ 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

§ 603 ods. 3 Obč. zákonníka :

"Ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo zachované."

Ak k náprave nedôjde, riešením je len podanie žaloby na súd o neplatnosť kúpnej zmluvy, kde treba žalovať ako pôvodného, tak aj nového spoluvlastníka v lehote do 3 rokov.

Uvádzame súčasne, že na stránke našej advokátskej kancelárie sa v mnohých odpovediach venujeme tejto problematike porušenia predkupného práva. V prípade potreby kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
prosím o jasnosť v otázke lehoty uplatnenia si predkupného práva. Ako podielová vlastníčka ponúknem ostatným spoluvlastníkom na základe predkupného práva svoj podiel, ktorý zamýšľam predať tretej osobe. Viem, že zákonná lehota využitia tohto práva je 2 mesiace. Je pravdivé tvrdenie, že Zákon dáva právo prevodcovi vymedziť dobu, do ktorej si ostatní spoluvlastníci musia uplatniť svoje predkupné právo. Môžem teda žiadať, aby sa ostatní spoluvlastníci vyjadrili do 8 dni (alebo do 18 dni, do doby možného vyzdvihnutia listu na pošte), pričom vyplatiť mi navrhnutú sumu musia do 2 mesiacov? Rozumiem tomu správne? Ďakujem vopred za skorú odpoveď. S pozdravom Zuzana.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.03.2021)

Dobrý deň,

Občiansky zákonník výslovne neoprávňuje prevodcu vymedziť dobu, do ktorej si ostatní spoluvlastníci musia uplatniť svoje predkupné právo a to spôsobom, ktorý uvádzate v otázke.

Podľa ust. § 605 Občianskeho zákonníka, "ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná."

Počas týchto lehôt musí oprávnená osoba ponuku nielen prijať oznámením povinnému, ale za predmet kúpy aj zaplatiť požadovanú kúpnu cenu, resp. splniť všetky podmienky stanovené v ponuke. Keďže ide o hmotnoprávnu lehotu, oznámenie o prijatí ponuky musí v určenej lehote dôjsť povinnému (preto nestačí len odovzdanie prijatia ponuky na poštovú prepravu).

Z uvedeného vyplýva, že ak ste si nedohodli dobu, dokedy sa má predaj uskutočniť, uplatní sa predmetné ustanovenie Občianskeho zákonníka. Potom iba v prípade, ak oprávnená osoba oznámi neprijatie ponuky v rámci určenej dvojmesačnej lehoty, je povinná osoba oprávnená vec predať už pred uplynutím lehôt na prijatie ponuky a zaplatenie kúpnej ceny.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, prosím Vás nedošlo k porušeniu zákona ak v roku 2016 predala čiastočná majiteľka parcely svoju 1/4 bez toho, aby pred samotným predajom oslovila ostatných troch spoluvlastníkov danej parcely, ako keby predkupné právo (všetci štyria majú 1/4)  a  ak áno, kupnopredajná zmluva je automaticky neplatná alebo to je potrebné niekde nahlásiť? Máme podozrenie, že došlo k uvedeniu predajcu do omylu. Ďakujem pekne za Vašu odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.03.2021)

Dobrý deň, na stránke našej advokátskej kancelárie máme množstvo odpovedí s problematikou porušenia predkupného práva, ktoré tiež budú pre Vás poučné.

K Vami položenej otázke uvádzame, že ak došlo k predaju podielu na pozemku v roku 2016 a zo strany predávajúceho došlo k porušeniu predkupného práva v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka, podľa ktorého platí, že  "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov" a hoci ste sa aj o uvedenej skutočnosti dozvedeli až teraz, v zmysle ust. Obč. zákonníka sa nedá podať žaloba na súd o neplatnosť kúpnej zmluvy. Všeobecná premlčacia doba je v zmysle ust. § 101 Obč.  zákonníka je tri roky a v danom prípade plynie odo dňa zápisu do katastra nehnuteľností v roku 2016, teda uplynula niekedy v roku 2019.

Možnosťou na Vašej strane je len kontaktovať podiel. spoluvlastníka s návrhom, aby Vám predal svoj podiel, ale len dobrovoľne. Ak by ste podali žalobu o neplatnosť kúpnej zmluvy na súd, súd by túto žalobu zamietol aj s poukazom na ust. § 101 Obč. zákonníka.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
môjmu manželovi darovala jeho matka pozemky za domom, čiže získal ich dedičským konaním. Mohol ich môj manžel predať bez toho, aby som o tom vedela? Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.03.2021)

Dobrý deň, keďže ide o výlučný majetok manžela, ktorý nadobudol darovaním prípadne dedením, k jeho predaju alebo darovaniu tretej osobe nepotrebuje súhlas manželky, teda Váš súhlas. 

Zdedený majetok prípadne vec darovaná výlučne jednému z manželov nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva v zmysle ust. par. 143 Obč. zákonníka. Rovanko ani peniaze z predaja predmetnej veci nadobudnutej dedením alebo darovaním nepatria do bezpodielového spoluvlastníctva.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
som v podielovom spoluvlastníctve spolu s ďalšími 8 podielnikmi. Rozhodla som sa predať svoj podiel blízkej osobe (synovi). Druhý podielnik to považuje za zamýšľaný predaj tretej osobe, a tak začal skupovať ostatné podiely bez toho, aby som o tom bola uzrozumená podľa zákona o predkupnom práve. Zbavuje ma zamýšľaný predaj blízkej osobe predkupného práva?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.03.2021)

Dobrý deň,
ak chcete svoj podiel na nehnuteľnosti predať alebo darovať synovi, v zmysle ust. par. 140 Obč. zákonníka nie ste povinná vykonať ponuku na predaj  spoluvlastníckeho  podielu ostatným podielovým spoluvlastníkom. Je to tak z dôvodu, že Váš syn v zmysle cit.zákonného ustanovenia  a ust. par. 116 Obč. zákonníka sa považuje za blízku osobu.  T.j. : ak Váš podiel na nehnuteľnosti predáte alebo darujete synovi, neporušíte tým ust. par 140 Obč. zákonníka.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)



Moja otázka teda znie, či môj zámer predať synovi podiel je dôvod na to, že iný podielnici môžu predávať svoje podiely bez toho, aby ma oslovili.



Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.03.2021)

Dobrý deň,
pochopili sme Vašu otázku správne. 

Ak chcete predať  alebo darovať synovi Váš podiel, nie ste povinná o tom informovať ost. podiel spoluvlastníkov. 

Práve naopak, podiel. spoluvlastník, ktorý predal svoj podiel inému spoluvlastníkovi s porušením  par.140 Obč. zákonníka (nedalVám ponuku),  porušil Vaše predkupné právo. Možnosťou na Vašej strane je žiadať od nového podiel. spoluvlastníka, aby Vám predal podiel alebo podať žalobu na súd o neplatnosť kúpnej zmluvy. Lehota na podanie žaloby je tri roky.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa informovať ohľadom predkupných práv k pozemkom. Ako je to v prípade, že by som chcela odkúpiť spoluvlastnícke podiely ostatných spoluvlastníkov (kde mám aj ja podiel) na firmu kde mám zapísaný ako predmet činnosti (poskytovanie služieb v poľnohospodárstve a záhradníctve, poskytovanie služieb v lestníctve a poľovníctve). Je potrebné aj v takomto prípade oslovovať všetkých spolupodielnikov pri kúpe?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 09.03.2021)

Dobrý deň,
mohli by ste odkúpiť jednotlivé podiely od každého z nich, ale v takom prípade by museli oni svoj podiel ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom na predaj. Inak by bol právny úkon neplatný a mohli by sa jeho neplatnosti opomenutí spoluvlastníci dovolávať. Druhá možnosť je, navrhnúť im zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, kde by ste žiadali priznať pozemok Vám, s tým že ostatných vyplatíte. Tu je ale problém, že ak by ste sa nedohodli, tak by ste museli podať žalobu a súd musí ešte pred tým, ako by Vám ich chcel dať do výlučného vlastníctva skúmať, či nie je možné pozemok rozdeliť podľa podielu. Bez zapojenia ostatných spoluvlastníkov si ho však neviete previesť celý na seba.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, som spoluvlastníkom pozemku a svoj podiel chcem dpredať jednému zo spoluvlastníkov, ktorý nie je mojou blízkou osobou. Môžem tak urobiť bez toho, aby som svoj podiel na pozemku ponúkol aj ostatným spoluvlastníkom a tým neporušil zákonné predkupné právo ?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.01.2021)

Dobrý deň,
platí ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. "

 

Záver : Musíte aj ostatným spoluvlastníkom ponúknuť podiel na nehnuteľnosti na predaj a to za rovnakých podmienok, za aký ponúkate podiel tomuto spoluvlastníkovi, ktorý má záujem podiel kúpiť.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň. Som spoluvlastníkom pozemku (1/15). V lete 2020 predal jeden zo spoluvlastníkov podiel tretej osobe. Keďže bolo porušené predkupné právo, zaslal som mu výzvu na odpredaj podielu za rovnakých podmienok, ako to bolo medzi ním a predávajúcim. Odpoveď na list bola, že ponuku nemôže akceptovať, nakoľko 2 zo spoluvlastníkov (zomreli v roku 1970) k tomuto pozemku sú jeho predkovia a on sa považuje za ich dedičov. Je potrebné brat do úvahy tieto podiely pri stanovení nároku na veľkosť podielu, na ktorý mám nárok z predkupného práva?
Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.01.2021)

Dobrý deň,
otázku sme pochopili tak, že jeden zo spoluvlastníkov pozemku v lete 2020 predal svoj podiel tretej. Predmetný spoluvlastník, ktorý predal svoj podiel tretej osobe, nadobudol svoj podiel na základe dedenia v roku cca 1970.

Ak je to tak, nie je podstatné to, že podiely nadobudol v dedičskom konaní. Ak v lete 2020 predal svoj podiel tretej osobe, bez toho, aby podiely ponúkol Vám na predaj, potom porušil ust. § 140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Možnosťou z Vašej strany je domáhať sa od nového vlastníka spoluvlastníckeho podielu, aby Vám predal pozemok za rovnakých podmienok, za ktorých ho on nadobudol, alebo podať žalobu na súd v zmysle ust. § 40a/ Obč. zákonníka o neplatnosť kúpnej zmluvy.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,

Som podielový spoluvlastník na nehnuteľnosti. Je nás dokopy 10 spoluvlastníkov. Mame kupca na túto nehnuteľnosť ale jednen spoluvlastník odmietol predaj. Kupec je ochotný kúpiť nehnuteľnosť aj bez neho. Preto sme mu poslali predkupné právo, ktoré mu marne uplynulo už pred 3 mesiacmi. Kupec však od nás vyžaduje kópie podacich lístkov a kópie nami podpísaných predkupných práv, ktoré sme spoluvlastníkovi poslali, inak nepodpíše s nami kúpnopredajnú zmluvu. Kópie podacich lístkov sme mu poslali ale mame problém s kópiou podpísaného predkupného práva. Môže to od nás vyžadovať? Chceli sme to dať do zmluvy ako prílohu ale s tým nesúhlasí.

Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 21.12.2020)

Dobrý deň,
kupujúci chce mať len istotu. Môžete sa s ním dohodnúť tak, že do zmluvy o prevode dáte klauzulu o tom, že ak Vaše vyhlásenie o tom, že ste si splnili podmienky ustanovené zákonom pre predkupné právo nesplníte, má právo odstúpiť od zmluvy. Tým by bol chránený. Dôležité však je, že Vy nemôžete predať nehnuteľnosť bez posledného spoluvlastníka. Účastníkmi zmluvy musia byť všetci spoluvlastníci. Inak Vám to kataster nezapíše. môžete maximálne previesť 9 podielov na kupujúceho a on následne, keď sa stane spoluvlastníkom vyporiada spoluvlastníctvo s posledným (dohodou / žalobou). Iná cesta nie je.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
sme štyria súrodenci s rovnakým podielom k domu a pozemku. Čo musí urobiť naša sestra, keď chce od nás troch odkúpiť naše podiely? Mala by nám zaslať ponuku?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.12.2020)

Dobrý deň,
ak sa jedná o blízke osoby a všetci súhlasia so zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva tak, ako navrhuje sestra, stačí spísať zmluvu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak niektorí nesúhlasia, zrejme Vám pošle výzvu na mimosúdne zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a následne ak nebudete súhlasiť, podá voči Vám všetkým žalobu na miestne príslušný súd.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Pekný deň
Moja stará mama predala záhradu za domom tretej osobe. Chcel by som vedieť, či ma mala pred predajom osloviť ako vnuka, či mám záujem, alebo nie, a teda, či pri predaji bolo porušené moje predkupné právo ako blízkej osoby v druhom rade, a či v prípade napadnutia kúpnej zmluvy v prípade podania žaloby o neplatnosti kúpnej zmluvy by som bol v práve z dôvodu opomenuteľnosti mojej osoby.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 13.11.2020)

Dobrý deň,

 

zákonné predkupné právo by Vám patrilo, ak by ste boli podielovým spoluvlastníkom k predmetnej záhrade. Samotný blízky vzťah nestačí. Iná alternatíva je ak by ste mali riadne dohodnuté predkupné právo a toto by ste mali aj ako ťarchu vpísané do príslušného LV. Ak ale nejde ani o jednu z týchto situácii, nemáte právny základe pre napadnutie zmluvy. V takom prípade by som Vám podanie žaloby neodporúčal.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dnes mi prišla ponuka na predkupné právo na nehnuteľnosť. Čo mám robiť, ak nesúhlasím s navrhovanou cenou? Vopred ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.10.2020)

Dobrý deň,

 

ak s ponukou nevyjadríte súhlas, resp. ak nevyplatíte požadovanú cenu, môže byť za tú cenu ponúknutý podiel na predaj tretej osobe.

 

Nie je však vylúčené, aby ste poslali druhému spoluvlastníkovi proti ponuku na odkúpenie jeho podielu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
spoluvlastníkom nehnuteľnosti som odoslal výzvu na využitie predkupného práva aj s uvedením ceny, za ktorú môžem svoj podiel predať tretej strane. Jeden zo spoluvlastníkov sa ozval, že ma záujem a chce uzatvoriť kúpnu zmluvu, podpísať ju na matrike, zavkladovať na kataster a vyplatiť. Pri príprave kúpnej zmluvy som zistil, že na jeho osobu (kupujúceho) je vyhlásený konkurz (osobný bankrot, začiatok 1/2019), zatiaľ v Obchodnom vestníku nebolo zverejnené ukončenie. Môže v takomto prípade on uzatvárať kúpnu zmluvu? Bude právoplatná?
V prípade, že by sa ozval aj tretí spoluvlastník, ktorý ma právo na kúpu?
Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.10.2020)

Dobrý deň,
majetok môže nadobudnúť aj takáto osoba, ale v takom prípade hrozí, že následne správca môže pristúpiť k speňaženiu tohto majetku. Účinky konkurzu obmedzujú takúto osobu vo vzťahu nakladania s už nadobudnutým majetkom (s majetkom, ktorý je v jeho vlastníctve v čase konkurzu).

V prípade, že by sa ozval aj druhý spoluvlastník, Váš spoluvlastnícky podiel by obaja nadobudli pomerne.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň. Chcela by som sa opýtať ako môžme riešiť nás problém. Na jednom pozemku sme 6 spoluvlastníci. 5 rokov dozadu jeden zomrel a prepísal pozemok tretej (cudzej) osobe bez toho, aby nás informoval s právom predkupnej zmluvy. Samozrejme sme sa to dozvedeli až po premlčacej dobe, keďže táto osoba má rodinu na katastrálnom úrade ( nie sme 1. komu zrazu pozemok bol prepísaný na túto osobu). Môžme sa nejak odvolať ?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 13.09.2020)

Dobrý deň,
v otázke uvádzate, že ste 6 spoluvlastníci pozemku a zistili ste, že jeden spoluvlastník previedol svoj podiel na inú tretiu osobu bez toho, aby Vám ponúkol pozemok na predaj.
Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že podiel. spoluvlastník je povinný použiť uvedené ustanovenie ak chce svoj podiel na pozemku predať prípadne darovať inej trestej - cudzej osobe. Z otázky usudzujeme, že podiel bol predaný tretej cudzej osobe za života spoluvlastníka.

Ak je to tak a uplynula už premlčacia doba 3 roky, potom žaloba na súde by bola zamietnutá. Možná je len dohoda so spoluvlastníkom, aby Vám podiel na pozemku predal. Predkupné právo v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka Vám zostáva naďalej zachované aj k podielu nového podielového spoluvalstníka.

Len poznamenávame, že ak by k prechodu  vlastníctva podielu spoluvlastníka došlo až v dedičskom konaní (v otázke uvádzate, že pred 5 rokmi spoluvlastník zomrel a prepísal pozemok cudzej tretej osobe, otázkou teda je, či k prevodu pozemku došlo za života spoluvlastníka alebo až v rámci dedič. konania po smrti spoluvlastníka), v procese dedenia neplatí uvedené ust. § 140 Obč. zákonníka a platia ustanovenia Obč. zákonníka o dedení (zákonné dedenie alebo dedenie na základe závetu).

Poznamenávame, že KÚ neskúma, či pri prevode boli splnené  podmienky ust. § 140 Obč. zákonníka a teda či prevodca nehnuteľnsoti splnil svoju povinnosť z predkupného práva.

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
môj otec mal jedného brata. Po jeho smrti dedička predala pozemky, na ktorých mal aj otec svoj podiel bez toho, aby môjmu otcovi ponúkla využiť predkupné právo (stalo sa to asi pred 2, 5 rokmi). Ako je možné požiadať o zrušenie kúpnej zmluvy a využitie predkupného práva? Aké náležitosti by mala taká žiadosť obsahovať?
Vopred ďakujem za odpoveď. 

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 21.08.2020)

Dobrý deň,

ak chcete dosiahnuť zrušenie danej zmluvy - zneplatniť ju. Treba sa písomnou formou dovolať relatívnej neplatnosti u všetkých účastníkov zmluvy. Tým by malo dôjsť k zrušeniu zmluvy. Nie je však vylúčené, že nakoniec sa budete musieť aj súdiť o určenie neplatnosti zmluvy.

 

Dovolanie sa relatívnej neplatnosti nemá predpísané formálne náležitosti priamo zákonom. Z podstaty veci ale vyplýva, že musí byť zrejmé, z čoho vyvodzujete neplatnosť zmluvy - porušenie predkupného práva. Do tohto úkonu by som tiež spomenul, že máte záujem uplatniť si zákonné predkupné právo na predaný podiel.

 

Pre úplnosť ale upozorním, že ak išlo o prevod na blízku osobu, tak zákonné predkupné právo sa uplatniť nemuselo.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, prajem,
prosím Vás je uplatniteľné predkupné právo u susedov, som vlastníkom väčšiny pozemkov v našom dvore, chyba nám jedna posledná parcela, ktorú mame záujem odkúpiť boli sme už ústne dohodnutí so susedovcami ( sú tam 3 vlastníci na jednu parcelu) čakali sme na lehotu po dedení, kvôli daniam a teraz, keď prišiel čas a chceli sme to dotiahnuť do konca nám povedali, že nám pozemok nepredajú, pretože pôjde vnukovi dvoch z podielnikov. Mame možnosť uplatniť si predkupné právo ako prví susedia?
Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.05.2020)

Dobrý deň,

 

predkupné právo sa medzi spoluvlastníkmi uplatní pri prevode spoluvlastníckeho podielu len vtedy, ak nejde o prevod na blízke osoby. Ak sa prevádza podiel na vnuka, tak ide o príbuzného v priamom rade, čo spĺňa zákonnú definíciu blízkej osoby. Na vnuka teda môžu podiel previesť bez obmedzenia predkupným právom.

 

Chápem, že celú situáciu vnímate ako nespravodlivosť, ale po právnej stránke môžu podiel previesť na vnuka bez zaťaženia predkupným právom.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa spýtať ako je to s prednostným pravom na kúpu pozemku. Sme susedia, bývame v radovke, za našimi záhradami leží pozemok, ktorý mal vlastníkov, ale spravovalo ho družstvo (kosili trávu, pásli sa tam ovce). Každý z nás dlhodobo užíval časť, ktorá susedí s našim pozemkom, ale ani jeden z nás tam nemal podiel. Ale jedného dňa jeden zo susedov nás postavil pred hotovú vec a stal sa vlastníkom všetkých pozemkov, ktoré sme užívali.
Chcem sa teda spýtať, či nemal povinnosť nám oznámiť, že chce vyvlastniť dané pozemky a ponúknuť nám ako dlhodobým užívateľom nejaké prednostné právo. A či je ešte nejaká možnosť, stať sa majiteľom pozemku, ktorý sme 20 rokov užívali a, ktorý nám tak trochu chýba, a nemuseli sa každý deň pozerať na suseda, ktorý sa nám vysmieva do oči.
Za odpoveď Vám vopred ďakujem.
S pozdravom.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 13.03.2020)

Dobrý deň, ak ste nemali žiadne vlastnícke právo a pozemky ste užívali iba na základe ústnej dohody s ostatnými, resp. s vlastníkmi, nemali ste ani žiadne predkupné právo alebo prednostné právo na odkúpenie pozemkov. Predkupné právo na ostatné podiely by ste mali iba v prípade, že by ste boli zároveň vlastníkom nehnuteľnosti alebo ak by ste v písomnej dohode s vlastníkmi pozemku o užívaní tohto pozemku mali dohodnuté predkupné právo na svoju časť pozemku. Tieto skutočnosti však zrejme nebudú splnené. Ak sa vlastníci tohto pozemku rozhodli tento pozemok predať určitej osobe, bolo to ich slobodné právo a v tomto smere ich nie je možné žiadnym spôsobom obmedzovať alebo vyvodzovať akékoľvek sankcie voči nim za to, že to previedli inej osobe, než tím, ktorí pozemky reálne užívali. V súčasnosti je jediným spôsobom ako sa stať vlastníkom alebo užívateľom pozemku, buď kúpiť časť pozemku na základe kúpnej zmluvy s novým vlastníkom alebo s ním uzatvoriť dohodu o užívaní časti jeho pozemku, aby ste ho mohli naďalej obhospodarovať.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň. Pokiaľ som vlastníkom domu, ale pozemok, na ktorom stojí vlastní niekto iný a tento pozemok chce predať vzťahuje sa naň moje predkupné právo nakoľko na parcele, ktorú chce odpredať, stojí spomínaná nehnuteľnosť? Za odpoveď vopred ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.03.2020)

Dobrý deň, Občiansky zákonník pre tieto prípady nepozná zákonné predkupné právo na pozemok, na ktorom stojí stavba. Predkupné právo ste si však mohli s vlastníkom pozemku dohodnúť napríklad v nájomnej zmluve, na základe ktorej máte užívacie právo k jeho nehnuteľnosti. Ak tomu tak je, tak máte predkupné právo na pozemok v prípade že sa ho chystá predať. Ak však nemáte písomne dohodnuté predkupné právo k pozemku, tak takéto právo nemáte a pozemok môže predať komukoľvek.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Právnička ma neupovedomila ani písomne, že mám predkupné právo na sestrinu 1/6, ktorú zahrnula do osobného bankrotu z rod.domu po rodičoch. Ako mám postupovať ďalej. Vraj je už neskoro ale chcem sa brániť, pretože som o ničom nevedela.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.02.2020)

Dobrý deň, ak prebiehalo tzv. oddlženie fyzickej osoby formou vyhláseného konkurzu, tak poukazujeme na ustanovenie § 167s zákona č. 7/2005 Z.z. o konkurze a reštrukturalizácii. Podľa ustanovenia § 167s Pri speňažení majetku správca nie je viazaný predkupným právom; osobe oprávnenej z predkupného práva zriadeného ako vecné právo však predkupné právo zostáva zachované. Tzn. že Vaše predkupné právo na spoluvlastnícky podiel zostalo zachované, a to aj napriek tomu, že spoluvlastnícky podiel zrejme speňažený a má nového vlastníka.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň. Chcem sa spýtať ako odkúpiť dom, ak má 4 majiteľov (každý po 1/4). 1/4 je však zaťažená exekúciou. Môžem odkúpiť 3/4 domu a neskôr aj tu poslednú 1/4? Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 31.01.2020)

Dobrý deň. V zásade nie je vylúčené kúpiť len určité spoluvlastnícke podiely na dome. Ak sa prevádzajú spoluvlastnícke podiely, tak je ale potrebné rešpektovať zákonné predkupné právo podielových spoluvlastníkov. Inak povedané podiely, ktoré budete kupovať, treba najskôr ponúknuť zostávajúcemu spoluvlastníkovi (hoci má aj exekúciu). Predídete tak problémom s prípadnou napadnuteľnosťou prevodnej zmluvy z dôvodu relatívnej neplatnosti.

Rovnako nie je vylúčené, aby ste neskôr odkúpili aj zostávajúci podiel.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Jedná sa o predkupné právo časti pozemku, ktoré by som chcel využiť a kúpiť ten pozemok. Vo výzve sa píše, aby som im do 30 dní poslal písomne uplatnenie práva a zaplatil. Tomu som zatiaľ rozumel, ale potom je doplnená táto veta: "Pri výkone predkupného práva ste povinný postupovať v zmysle Občianskeho zákonníka." Čo tým myslia?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 13.12.2019)

Dobrý deň. Ako spoluvlastník máte zákonné predkupné právo ak chce iný spoluvlastník svoj podiel predať. Ak by sa toto predkupné právo nerešpektovalo, tak by bol prevod na tretiu osobu relatívne neplatný, a teda po dobu troch rokov napadnuteľný.

Ak Váš spoluvlastník ponúkol podiel na predaj, postupoval správne. Nesprávne však uviedol lehotu 30 dní, pretože táto lehota je zo zákona pri nehnuteľnostiach 60 dní. Pre úplnosť ešte dodávam, že ponuku a rovnako aj akceptáciu je potrebné realizovať písomne.

Predkupné právo je upravené v §140 v spojení s § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka. Tieto ustanovenia sú teda vo Vašom prípade rozhodujúce. Osobne si myslím, že Vami citovaná veta má sledovať za cieľ to, aby ste akceptáciu ponuky realizovali písomne. Plus je potrebné v spomenutej lehote vyplatiť cenu za prevod podielu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý večer, poprosím Vás, akým spôsobom musím oznámiť spoluvlastníkovi zámer predať spoluvlastnícky podiel tretej osobe, aby si mohol uplatniť predkupné právo? Je nutný návrh zmluvy, alebo stačí  meno, adresa a preddohodnutá suma. Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 06.11.2019)

Dobrý deň, 

podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Podľa ust. § 605 Obč. zákonníka platí :

"Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná."

Z uvedených zák. ustanovení vyplýva, že spoluvlastníkovi je potrebné oznámiť, že chcete predať podiel na nehnuteľnosti, ponúknuť mu tento podiel a uviesť cenu; list teda ponuku na kúpu Vášho spoluvlastníckeho podielu pošlite doporučeným listom, teda nie je potrebné mu poslať návrh kúpnej zmluvy. Ak doba dvoch mesiacov márne uplynie, podiel na nehnuteľnosti môžete predať tretej osobe.

Problematike predkupného práva sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ktoré môžu byť pre Vás tiež nápomocné.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Ďakujem za rýchlu odpoveď. Som prekvapený. Polopate : Pošlem list, že to chcem predať podiel, napr za 100. 000, - spoluvlastník si musí do dvoch mesiacov uplatniť predkupné právo a zaplatiť uvedenú čiastku. Aký ma doklad?, ako si vie overiť, že nejde o podvod? Čo, keď si to predkupné právo neuplatní a naozaj sa to predá len za 50. 000, - Ma sa to ako dozvedieť, a čo potom ? Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 06.11.2019)

Dobrý deň, nastolili ste zaujímavú otázku :
Ako sa dozvie o skutočnej cene, za ktorú spoluvlastník predal nehnuteľnosť ?

Odpoveď dáva ust. § 68 zákona o katastri nehnuteľnosti :
"§ 68 Verejnosť katastrálneho operátu
(1) Každý má právo do katastrálneho operátu nahliadať a robiť si z neho pre svoju potrebu výpisy, odpisy, náčrty alebo kópie, ak odseky 2 a 3 neustanovujú inak. Pri nahliadaní do katastrálneho operátu sa rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca, iný identifikátor sprístupňuje len osobe, ktorej sa rodné číslo alebo iný identifikátor týka.
(2) Údaj o cene nehnuteľnosti sa poskytuje na požiadanie vlastníkovi. Údaj o cene nehnuteľnosti sa poskytuje na požiadanie na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov aj štátnym orgánom, Národnej banke Slovenska, súdu, prokuratúre, Policajnému zboru, notárovi, súdnemu exekútorovi, daňovému úradu, správcovi podľa osobitného predpisu,21a) znalcovi z odboru stavebníctvo – odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností, znalcovi z odboru poľnohospodárstvo – odvetvie odhad poľnohospodárskej pôdy, znalcovi z odboru lesníctvo - odvetvie odhad hodnoty lesov a osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy.
(3) Verejnosť zbierky listín je obmedzená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín sa umožňuje len vlastníkovi alebo inej oprávnenej osobe, ich právnym predchodcom a právnym nástupcom. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín sa umožňuje na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov aj osobe, ktorá vykonáva geodetické a kartografické činnosti, znalcovi z odboru geodézie a kartografie, súdu, prokuratúre, PZ, notárovi, súdnemu exekútorovi, správcovi podľa osobitného predpisu,21a) daňovému úradu, štátnemu zamestnancovi, ktorého služobným úradom je úrad, Národnému bezpečnostnému úradu, Slovenskej informačnej službe a Vojenskému spravodajstvu."

T.j. : Terajší spoluvlastník nehnuteľnosti by sa mohol obrátiť na katastrálny odbor a požiadať o údaj cene za predaj Vášho spoluvlastníckeho podielu.  

K otázke možného podvodu : Predpokladáme obozretnosť na strane spoluvlastníka, že na ponuku bude reagovať nielen zaslaním požadovanej sumy, ale zistí  skutočný stav a nie je vylúčené, aby ste uzatvorili zmluvu u budúcej zmluve alebo priamo kúpnu zmluvu.

Spoluvlastníkovi zostávajú v prípade porušenie predkupného práva v podstate 3 možnosti :
1./ Predkupné právo mu naďalej zostáva voči novému spoluvlastníkovi.
2./ Môže na súde napadnúť real. neplatnosť kúpnej zmluvy, ktorou by ste predali podiel tretej - cudzej osobe v 3 ročnej premlčacej dobe.
3./ Môže sa súdnou cestou domáhať, aby nový spoluvlastník mu predal svoj podiel a to za rovnakých podmienok, za ktorý on tento podiel nadobudol, teda podľa otázky za 50 000 €, rovnako v 3 ročnej premlčacej dobe.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,
Mám podielové spoluvlastníctvo na pozemku. Bola mi zaslaná výzva na odkúpenie aj s cenou, za ktorú môžem pozemok odkúpiť. Na čo som reagoval, že mám záujem. Spätne som nedostal žiadnu odpoveď. No a teraz sa ukázalo, že sa z majiteľom, ktorý mi podiel na našom podielovom pozemku ponúkal sa dohodol niekto iný. Dosť som z toho vytočený, pretože osoba, ktorá sa očividne z majiteľom dohodla, teraz chodí ešte aj za mnou, aby som predal aj svoj podiel. A hovoril mi, že ešte nie je predaj završený, ale už sa dohodli. Chcel by som iba nejakú radu ako ďalej, alebo, či sa mám na to vykašľať.
 

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 15.10.2019)

Dobrý deň prajem,

v takýchto prípadoch nestačí len vyjadriť súhlas s odkúpením podielu, ktorý Vám bol v rámci predkupného práva ponúknutý na predaj. Je potrebné, aby bola cena za podiel aj vyplatená, inak predkupné právo zaniká a v takom prípade má spoluvlastník, ktorý podiel predáva právo predať ho už aj 3. osobe. Podľa § 605 Občianskeho zákonníka Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

Ak boli splnené podmienky, no Vy ste nestihli vyplatiť podiel, tak Vaše predkupné právo zaniklo a dotyčný spoluvlastník (predávajúci) môže previesť podiel aj na 3. osobu, a to aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň. Chcem Vás poprosiť o radu. Chcem kúpiť od môjho bratranca spoluvlastnícky podiel na pozemku (naši rodičia boli súrodenci). Je teda bratranec osobou navzájom blízkou a nemusí oslovovať ostatných spoluvlastníkov v zmysle predkupného práva ? Ďakujem veľmi pekne za odpoveď.
 

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 13.10.2019)

Dobrý deň, 

podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Ust. § 116 Obč. zákonníka vymedzuje blízke osoby tak, že sú nimi príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Vo vašom prípade nie je podstatné to, že vaši rodičia boli súrodenci, ale podstatné je to, aký je vzťah medzi vami ako bratrancami. Vzťah bratranstva by sa mohol považovať za osoby sebe navzájom blízke za predpokladu, ak by ujmu, ktorú by utrpel niekto z vás, druhý bratranec by ju považoval ako vlastnú. Ide o to, aký blízky vzťah je medzi vami ako príslušníkmi určitej rodiny a teda v prípadnom súdnom konaní by ste to museli vedieť preukázať. Muselo by sa jednať o obojstranný blízky vzťah z hľadiska pociťovania ujmy, teda váš vzťah k bratrancovi a rovnaký vzťah by bol aj zo strany bratranca k vám. Nestačí teda len tvrdenie, že ste bratranci s poukázaním na uvedené ust. § 116 veta za bodkočiarkou z hľadiska pociťovania ujmy.

Len poznamenávame, že aj bez splnenia ponukovej povinnosti na výkon predkupného práva by bratranec mohol realizovať prevod podielu na vás, následne spoluvlastník, ktorému podiel neponúkol na predaj by mal v podstate tri možnosti :
1./ môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu na vás ako tretiu osobu;
2./  môže  sa voči nadobúdateľovi, teda vám ako novému spoluvlastníkovi, domáhať, aby ste mu predali spoluvlastnícky podiel  za rovnakých podmienok; 
3./ treťou možnosťou pre podiel. spoluvlastníka je, že si ponechá predkupné právo, ktoré začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi spoluvl. podielu, teda voči vám.

 


 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Darovacou zmluvou z r. 1994 sme zdedili so sestrou každá polovicu rodinného domu spolu s pozemkami a s vecným bremenom doživotného užívania mamy. Každá polovica domu ma samostatný vchod, elektrinu, plyn, vodu a pozemky a podľa darovacej zmluvy boli zapísané aj v katastri. Po smrti mamy r. 2010 bolo zrušené vecné bremeno v katastri a podľa darovacej zmluvy sme sa so sestrou stali samostatnými vlastníkmi domu s pozemkami. Keďže dom ma 2 vchody podľa nepísanej dohody /ústnej/ si sestra vybrala, ktorú polovicu domu chce. Ani jedna z nás dom neobývala používal sa len ako chalupa.
Nakoľko vznikli nezhody medzi mnou a sestrou rozhodla som sa svoju časť predať. Dom ma spoločnú stenu inak sú to vlastne 2 samostatne bytové jednotky. Aj v tomto prípade musím ponúknuť svoju časť domu na predaj svojej sestre?
Ma to byt formou predkupnej zmluvy alebo stačí iba písomný oznam o ponuke na predaj s udaním ceny 2 mesiace pred uskutočnením predaja?
Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 09.10.2019)

Dobrý deň, 
z otázky usudzujeme, že aj keď  dom má dva samostatné vchody, samostatné prívody el. energie, vody, plynu, že dom je v podielovom spoluvlastníctve vás a vašej sestry, rovnako sa to týka aj samotného pozemku, teda dom je vo vašom podielovom spoluvlastníctve.
Pre to, aby dom bol zapísaný v katastri nehnuteľností ako dve samostatné nehnuteľnosti, k tomu by ste potrebovali rozhodnutie stavebného úradu o technickej vykonateľnosti reálneho delenia stavby, listinu o určení súpisného čísla a  geom. plán na rozdelenie nehnuteľnosti domu prípadne aj pozemku. 

Vychádzajúc z uvedeného potom platí ust. § 140 Obč. zákonníka, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. 

Z uvedeného ustanovenia vyplýva v súlade s ust. § 605  Obč. zákonníka, že postačuje, ak sestre zašlete doporučený list, v ktorom jej ponúknete na predaj svoj podiel za vami uvedenú cenu s tým, že v lehote do 2 mesiacov musí byť ponuka prijatá a to zaplatením vami ponúkanej ceny. Zo zákona nevyplýva, aby v uvedenej lehote 2 mesiacov bola spísaná zmluva o prevode vášho podielu na sestru. 

Sestre teda nemusíte teraz predkladať návrh zmluvy, treba jej len zaslať ponuku na predaj podielu za vami stanovenú cenu.
Ak vaša sestra ako podiel. spoluvlastník nevyplatí  cenu v uvedenej lehote do 2 mesiacov, potom môžete podiel na dome predať tretej osobe.

Len poznamenávame, že aj bez uvedenej ponuky môžete realizovať prevod podielu na tretiu osobu, následne však vaša sestra by mala v podstate tri možnosti :
1./ Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu na tretiu osobu.
2./  Môže  sa voči nadobúdateľovi, teda novému spoluvlastníkovi, domáhať, aby mu predal spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, za ktorých ho on kúpil od vás.
3./  Treťou možnosťou je, že si ponechá predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi spoluvl. podielu.
 

V záujme predídenia možným sporom odporúčame, aby ste sestre zaslali ponuku na predaj spoluvl. podielu.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,

ide o darovaciu zmluvu a spoluvlastníctvo pozemkov. Viac krát ste už odpovedali na danú problematiku. Ak matka daruje spoluvlastnícky podiel dcére, ktorá je v zmysle úst. § 116 a 117 Obc. Zákonníka "osobou navzájom blízkou", nie "osobnou blízkou", to je len manžel a súrodenec, tak ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť darovaciu zmluvu z dôvodu porušenia úst. § 140 Obc. Zákonníka? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 04.09.2019)

Dobrý deň,

podľa § 140 Občianskeho zákonníka Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Priamo zákon odkazuje na § 116 a 117 Občianskeho zákonníka. Uvádzate, že podiel chce matka darovať dcére. V tomto prípade ide jednoznačne o blízku osobu, nakoľko sa jedná o vzťah dcéra - matka, teda o vzťah priameho príbuzenstva. Podľa § 116 Občianskeho zákonníka Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Podľa môjho názoru sa nejedná o porušenie predkupného práva. Napadnúť žalobou to síce môžu, ale súd by ju zamietol a žalovaný by mohol žiadať aj náhradu trov konania.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, chcem sa opýtať, predali sme pozemok a jeden spoluvlastník nás súdne napadol, že sme porušili predkupné právo.
Každého spoluvlastníka sme písomne informovali o predaji. Keďže vstanovenej lehote nik neodpovedal, svoju čiastku sme predali tretej osobe. Listy sme neposielali doporučune, čo žalobca využil, že ponuku nedostal. Doporučenú zásielku nepovažujem za dôkaz, lebo rozposlať prázdne doporučené zásielky, alebo z iným znením kvôli potvrdeniu nieje problém a žalobca by tiež asi ťažko obhájil, že ponuku nedostal. Stačia na obhajobu aj svedkovia, že žalobca nemal záujem o kúpu?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.08.2019)

Dobrý deň,

ak ste si svoju ponukovú povinnosť skutočne splnili a máte svedkov, ktorí dosvedčia, že ste ponuku zaslali aj jemu, hoci ako obyčajnú zásielku, potom mu súd nemôže vyhovieť, pretože Vy ste jeho predkupné právo neporušili. Síce môže viesť súdny spor a domáhať sa ochrany, no podľa môjho názoru, ak jeho tvrdenia vyvrátite, nebude úspešný.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, aký je, prosím Vás, postup, keď mi prišla ponúka na využitie predkupného práva? Túto ponuku chcem prijať. Treba zájsť k notárovi a spísať kúpnu zmluvu? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 07.06.2019)

Dobrý deň,

nie je potrebné spísať kúpnu zmluvu u notára, týmto sa neprijíma ponuka (oferta) na využitie predkupného práva. Ponuku je potrebné prijať akceptáciou - písomným listom adresovaným druhej osobe. Následne spíšete kúpnu zmluvu s predávajúcim. Samotná ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá.

Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred písomne dohodli, platia pre predaj veci oprávnenej osobe z predkupného práva, teda vám, tieto osobitne dohodnuté podmienky, ktoré musia byť v ponuke uvedené.

Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred nedohodli, povinný z predkupného práva uvedie cenu,  ktorú mu ponúkla iná tretia osoba, prípadne aj iné podmienky ponúknuté pri cene.  Cena by mala byť uvedená pevnou sumou.

Ponuka povinného z predkupného práva, dokedy má byť predaj zavŕšený, by Vám mala byť určená podľa § 605 OZ , a to nasledovne:

,,Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná."

Týmto Vám ponuku odporúčame prijať (akceptovať) podľa vyššie uvedených pokynov. Povinný nemôže predať podiel niekomu inému pokiaľ vy neodmietnete využiť predkupné právo.

Podielové spoluvlastníctvo (§137 a nasl. OZ) je charakterizované podielovosťou, kde podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.  Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Podstata podielového spoluvlastníctva je v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho  podielu v takom rozsahu, v akom  zodpovedá  veľkosti jeho podielov.

Na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ, je potrebné aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) i všeobecnú úpravu o predkupnom práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka, t.j. ust. § 602 až § 606.

Dúfame, že sme vám pomohli.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, Chcel by som sa opýtať, či je možné uplatniť predkupné právo v situácii keď: Jeden z dvoch majiteľov (50/50) pozemku (majiteľ A) predal svoju polovicu v čase, keď na LV ako druhý majiteľ figuroval mrtvý vlastník (B). Následne majiteľ A zomrel. U majiteľa B sa našiel pozostalý a žiada o dedičské konanie. Budú mať dediči po majiteľovi B možnosť uplatniť si predkupné právo v podobe napadnutie zmluvy, ktorú uzavrel majiteľ A ? Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.03.2019)

Dobrý deň, 
pri zodpovedaní Vašej otázky je treba vychádzať z ust. § 140 Obč. zákonníka :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že pokiaľ osoba A ako podielový spoluvlastník previedla svoj podiel na blízku osobu, nebola povinná svoj podiel ponúknuť na predaj osobe B.

Podľa ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka platí, že "blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka."

 

V otázke neuvádzate konkrétne dátumy kedy došlo k prevodu a na akú osobu, teda či sa jednalo o blízku osobu alebo o cudziu tretiu osobu, kedy došlo k úmrtiam a ku skončeniu dedičského konania; tieto údaje by pomohli pri zodpovedaní Vašej otázky.

Preto uvádzame nasledovné :

Pre posúdenie toho, či môžu dediči spoluvlastníka B napadnúť kúpnu zmluvu, ktorou previedol podiel spoluvlastník A na inú tretiu osobu, túto napadnúť nemôžu. 

Do úvahy teoreticky pripadá napadnutie relatívnej neplatnosti právneho úkonu prevodu spoluvl. podielu z dôvodu porušenia ust. § 140 Obč. zákonníka. Otázkou však je, kedy sa stali spoluvlastníkmi nehnuteľnosti po osobe B, ktorá osoba B  v čase prevodu spoluvlastníckeho podielu z osoby A na tretiu osobu, nežila. Duhopu možnosťou je domáhať sa prevodu vlastníctva od osoby, ktorá nadobudla podiel od osoby A, alebo vec nechať tak, a ppredkupné právo im zostáva aj naďalej.

Osobitnou možnosťou je dohodnúť sa na zrušení podiel. spoluvlastníctva jeho vyporiadaní.

Aby dedičia po osobe B mohli urobiť ohľadom pozemku nejaké právne kroky konanie o dedičstve musí prebehnúť.

 

 

 


 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý večer, prosím Vás o radu. S manželom sme kúpili RD. Nastal nám však taký problém, že na dvore je garáž a vchod do garáže je cez iný pozemok, ktorý my nevlastnime. Je to pozemok v podielovom vlastníctve a 1/3 patrí bývalým vlastníkom nášho RD. Chceli nám tu 1/3 dať darovacou zmluvou, ale to by nám neprešlo, keďže o ten pozemok ma záujem aj jeden z tých podielnikov. A jemu vyslovene prekáža, keď tam ideme autom. Prosím Vás ako by sme to mali riešiť? My nepotrebujeme ani celú tu 1/3. Nám stačí len prístupová cesta do garáže. Vopred ďakujem za odpoveď. S pozdravom Adriana Carnotová.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.03.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :
Podľa ust. § 140 Občianskeho zákonníka platí :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Pre presnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vedieť usporiadanie pozemku v teréne, teda hlavne to, či prístupová cesta, ktorá vedie do garáže je v podstate využívaná v skutočnosti len Vami a v podstate táto časť pozemku, aj keď je v podielovom spoluvlastníctve, neslúži ostatným spoluvlastníkom na iné ďalšie účely, teda či nie je možné v záujme veci len odčlenenie tejto časti pozemku určeného len na prístup do garáže a pozemok by sta stal Vašim vlastníctvom

V otázke uvádzate, že pozemok prístupovej cesty je v podielovom spoluvlastníctve v podiele po 1/3 k celku. 
Vo veci máte v podstate 4 možnosti :

1./ Podielový spoluvlastník, od ktorého ste kúpili RD, môže ostatným podielovým spoluvlastníkom predložiť návrh na odkúpenie podielu na pozemku za vysokú cenu, kde je možné /nemusí sa tak však stať/, že ani jeden podielový spoluvlastník neuplatní svoje predkupné právo. Následne by mohol svoj podiel na pozemku predať Vám. 


2./Podiel. spoluvlastník, ktorý Vám predal RD,  predá svoj podiel na pozemku ku garáži priamo Vám, avšak nevýhodou, resp. rizikom je, že spoluvlastník pozemku môže dovolať sa cestou súdu neplatnosti právneho úkonu, prípadne od Vás ako nového spoluvlastníka dožadovať sa predaja podielu na pozemku za rovnakých podmienok, za ktorých ste Vy pozemok nadobudli. 

3./ Aj keby niektorý zo súčasných spoluvlastníkov využil predkupné právo, a Vy ako vlastník nehnuteľnosti RD a garáže nemáte inú možnosť prístupu  do garáže, súd Vášmu návrhu na zraidenie vecného bremena vyhovie.  Podľa ust. § 151o/ Občianskeho zákonníka platí (citujeme) : 

" Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Z uvedeného zák. ustanovenia v podstate vyplýva, že Vy ako vlastník garáže sa k tejto dostanete, aj bez toho, aby ste boli podiel. spoluvlastníkom pozemku, len by ste museli podať návrh na súd na zriadenie vecného bremena, len to bude trvať určitú dobu a aj peniaze spojené so súdnym konaním. 

4./ Riešením je aj to, že advokát všetkým podielovým spoluvlastníkom na spoločnom rokovaní príp. písomne vysvetlí situáciu,  spíše sa príslušný doklad o vzdaní sa predkupného práva terajších podiel. spoluvlastníkov, a Vy sa stanete podiel. spoluvlastníkom. Advokát teraj. podiel. spoluvlastníkov upozorní na okolnosť ust.  § 151o/ Obč. zákonníka, teda že súd Vášmu návrhu na zriadenie vecného bremena v práve prejazdu a prechodu do garáže vyhovel, takže v konečnom dôsledku nie je riešením to, že jeden z podielových spoluvlastníkov odkúpi podiel na pozemku od bývalého vlastníka Vášho RD. Pokiaľ prístup do garáže nie je možný z inej strany /zrejme nie vzhľadom na vstup do garáže pre auto/, súd návrhu vyhovie a vlastníci pozemku budú musieť toto obmedzenie svojho vlastníckeho práva strpieť,  Advokát ich upozorní aj na súdne poplatky a trovy právneho zastupovania.

Najlepšie riešenie považujeme riešenie uvedené v bode 4./.

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, Chcela by som sa informovať, či musím dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (je nás dokopy 8), ak som jedným zo spoluvlastníkov na parcele/parcelách a mám záujem odkúpiť podiel otcovho brata. Viem, že predkupné právo sa nevzťahuje na prevod podielu medzi blízkymi osobami, čo ale neviem, či v tomto prípade (neter-strýko) platí. Problém je ten, že ostatní spoluvlastníci mi svoj podiel nemajú záujem predať, okrem spomínaného otcovho brata. Bojím sa ale, aby som nespravila nejaký právny omyl, a aby to nebolo napadnuteľné, ak to od otcovho brata odkúpim bez upovedomenia ostatných spoluvlastníkov. Ďakujem veľmi pekne za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.03.2019)

Dobrý deň, v tomto prípade je potrebné posudzovať, aký je Váš vzťah so strýkom. Napadnúť by bolo možné iba práve tento vzťah. Ak však so strýkom komunikujete a udržiavate dobré vzťahy a jeho ujmu by ste pociťovali ako svoju vlastnú, môže sa aj práve on považovať za blízku osobu v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka.

Ak by to napadli na súde, Váš strýko by bol predvolaný a tam by potvrdil, že ste blízke osoby. Vôbec sa toho nebojte a kúpte ten podkel.

 

Podľa § 116 Občianskeho zákonníka: "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu."


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, prajem, prosím o radu čo v našom prípade môžeme robiť. Postavili sme si dom pred 4 rokmi na pozemku, ktorý ma spoločnú príjazdovú cestu, ktorej sme 1/3 vlastníci rovnako ako ďalší dvaja. Dom sme sa rozhodli predať a susedia nám začali robiť problémy, nakoľko chcú získať príjazdovú cestu do vlastníctva a osamostatniť sa. Nemáme zapísané právo prechodu na nás pozemok a tým pádom vedia, že musíme uplatniť predkupné právo. Lenže ak by ho od nás odkúpili, nový majiteľ by sa nedostal na vlastný pozemok a dom je úplne znehodnotený. Obec nepovolí ani ďalší výjazd z nášho pozemku, nakoľko je to veľmi úzka ulica. Nevieme čo môžeme v takomto prípade robiť a v dome už nebývame. Veľmi ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.01.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :
I./ Podľa ust. § 140 Občianskeho zákonníka platí :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

V otázke uvádzate, že ste pozemok prístupovej cesty je v podielovom spoluvlastníctve v podiele po 1/3 k celku.
Pokiaľ si sused robí nárok, aby ste jemu odpredali svoj podiel na ceste, nie je to celkom tak, ako je jeho predstava. 
Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí, že "ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.", teda aj druhý spoluvlastník má nárok odkúpiť Váš podiel v 1/2.
T.j.: Samotný sused nemá  primao zo zákona na celý Váš podiel na pozemku. 

II./ Vo veci máte v podstate tri možnosti :
1./ Predaj domu aj s Vašim podielom na prístupovej ceste bez toho, aby ste ponúkli svoj podiel na predaj ostatným podielovým spoluvlastníkom, teda nielen jednému spoluvlastníkovi.
Nevýhodou postupu je, že spoluvlastník pozemku môže dovolať sa cestou súdu neplatnosti právneho úkonu, prípadne od nového spoluvlastníka dožadovať sa predaja podielu na pozemku za rovnakých podmienok, za ktorých on svoj podiel nadobudol.


2./ Ponúknete svoj podiel na predaj ostatným dvom podielovým spoluvlastníkom a vysvetlite im celkovú situáciu a to v tom, že nový vlastník Vášho domu sa môže cestou súdu dožadovať prístupu na svoj pozemok s domom cez pozemok suseda. A keďže prístup na pozemok s domom iný nie je, súd takémuto návrhu vyhovie. Takýto spor bude trvať pomerne dlho, a samozrejme stojí aj peniaze (súdny poplatok, odmena advokáta za právne zastupovanie), ktoré budú musieť zaplatiť odporcovia.
Podľa ust. § 151o/ ods. 3  Obč. zákonnika platí :

" Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."


3./ Záujemcovi o kúpu prevediete do vlastníctva Váš dom s pozemkom, avšak predmetom prevodu nebude Váš spoluvlastnícky podiel na pozemku - na ceste a tým pádom nie ste povinná ponúknuť na predaj svoj podiel na pozemku ostatným dvom podiel. spoluvlastníkom. 


V každom prípade uvedenú okolnosť podiel. spoluvlastníctva na prístup. ceste je potrebné v kúpnopredajnej zmluve uviesť.

Najlepšie riešenie  považujeme za riešenie uvedené pod bodom II./2.

Riešením je aj to, že advokát všetkým podielovým spoluvlastníkom na spoločnom rokovaní vysvetlí situáciu a spíše sa príslušný doklad o vzdaní sa predkupného práva, keďže súd by návrhu kupujúceho Vášho domu s pozemkom podľa bodu II./2. vyhovel.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, prosím o radu, či je potrebné overiť notárom podpis spolupodielníka na vzdanie sa predkupného práva alebo je postačujúci len neoverený podpis na dokumente? Je vhodné priložiť tento dokument do prílohy kúpnej zmluvy? Ďakujem vopred za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 04.01.2019)

Dobrý deň, podľa ust. Obč. zákonníka podpis spoluvlastníka nehnuteľnosti, ktorý sa rozhodol nevyužiť svoje predkupné právo k podielu na nehnuteľnosti nie je potrebné overiť.

Z dôvodu právnej istoty  /možné spochybnenie v budúcnosti zo strany tohto spoluvlastníka/ môžete podpis nechať overiť na matrike /vyjde Vás to lacnejšie/. 

Pozor na formuláciu textu : vzdanie sa predkupného práva nie je správna formulácia.

Použite termín, že spoluvlastník nevyužíva ponúknuté mu predkupné právo k nehnuteľnosti.

Predmetný doklad - nevyužitie predkupného práva sa neprikladá ku kúpnej zmluve.

Kúpnopredajnú zmluvu odporúčame konzultovať s advokátom.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Čo robiť pri predaji nehnuteľnosti bez výzvy na uplatnenie predkupného práva spolumajiteľa. Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 20.11.2018)

Dobrý deň, 
v prvom rade treba skúmať, akej osobe bola nehnuteľnosť, resp. jej podiel prevedený. Podľa ustanovení Občianskeho zákonníka "Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe."

Definíciu blízkej osoby nám poskytuje priamo OZ ako : "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu." To znamená, že ak bola nehnuteľnosť, resp. jej podiel prevedený blízkej osobe, nemusí spoluvlastník ponúknuť podiel najskôr Vám, teda nemáte v tomto prípade predkupné právo. Ak však došlo k prevodu podielu osobe inej ako blízkej, určite predkupné právo máte. Teda v prípade, ak Vám nebol ponúknutý podiel nehnuteľnosti, môžete sa domáhať, aby Vám nadobúdateľ ponúkol podiel na predaj, ak takto nespravíte, Vaše predkupné právo zostane zachované.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, Chcela by som sa opýtať ohľadom predkupného práva. Po smrti starej mamy zdedila moja mama a teta byt, ktorý je na katastri evidovaný ako rodinný dom, keďže ten byt je jedno podlažie a susedia druhé. V roku 1966 spísali už dnes všetci nebohí majitelia bytov predkupné právo, ktoré aj založili do katastra. Na LV ale toto ako ťarcha nikde nefiguruje je to iba ako titul nadobudnutia a nie je to ako vecné bremeno. Moja mama mi darovacou zmluvou darovala jej časť a chcem odkúpiť tu časť čo vlastní teta. Chcem sa opýtať, či mám na to právo, alebo sa musia susedia písomne oboznámiť, pretože oni majú predkupné právo? Problém je, že susedia záujem majú a ja sa bojím kúpy priamo od tety, aby to nemohli napadnúť. Dvaja rôzni právnici a rôzne názory, preto by som si rada vypočula aj Váš názor. Jeden hovorí priamo zmluva mama teta (sestry) tak je to priamy príbuzný a druhý názor, že keď sú všetci účastníci pôvodnej dohody po smrti, nie je to ako ťarcha na byt ani dom na LV a je to viac ako 20 -30 rokov staré, tak sa nemám obávať priamej kúpy od tety. Ja sa však obávam, pretože susedia sú naozaj zlí a verím, že by ma radi ťahali po súdoch. A ja chcem spávať v kľude a urobiť to presne ako mi káže zákon. No ako píšem 2 právnici a každý mi radi inak. Prosím o pomoc. Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 18.11.2018)

Dobrý deň, pokiaľ nadobúdate spoluvlastnícky podiel od blízkej osoby, tak vtedy ostatní spoluvlastníci predkupné právo nemajú. Blízkou osobou sa rozumejú pokrvní príbuzní ale môžu to byť za určitých okolností aj osoby, ktoré nemajú žiaden rodinný vzťah. Vo vašom prípade ide o vašu tetu. 

Zákon hovorí, že za blízku osobu sa považuje aj osoba, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. V prípade, ak by sa stalo, že by túto kúpu chceli napadnúť ostatní spoluvlastníci, tak na súde bude stačiť vypočuť aspoň 2 osoby, ktoré to potvrdia.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, moja babka bývala v rovnakom podnájme už 58 rokov. Tento byt patrí Slovenskej Sporiteľni (v ktorej môj dedko pracoval v tom čase, keď sa do bytu nasťahovali). Nikdy jej tento byt nebol ponúknutý na odkúpenie. Ma nárok byt odkúpiť? Ma (po toľkých rokoch platenia) nárok vlastniť tento byt? Môj brat kontaktoval Slovensku Sporiteľňu ohľadom tejto veci pred pár rokmi, ale odpovede sa nedočkal. Keď Slovenská Sporiteľňa patrila ešte Slovákom (teraz už spadá pod rakúsku firmu) tak ponúkli obom susedom možnosť odkúpiť byt, ale mojej babke nie. Ešte by som chcela dodať (lebo som sa o tom dozvedela až teraz), že babka tento byt aj splácala a keby bolo nutné tak od toho vieme nájsť aj doklady.

Vopred vďaka za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.10.2018)

Dobrý deň,

na Vašu otázku uvádzame odpoveď :

Dodatkom k podotázke ste uviedli, že stará mama platila nejaké splátky. Zrejme zo strany vlastníka nehnuteľnosti  SLSP a.s. starej mame bolo odpísané, že byt jej bude predaný za podmienky, že uhradí kúpnu cenu podľa ust. zákona o vlastníctve bytov.
Ak je to tak, je nevyhnutne potrebné predmetné doklady zadovážiť a podať žalobu na súd, aby súd nahradil vyhlásenie vôle žalovaného /predávajúci/ a žalobcu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva konkrétneho bytu. Súčasne pošlite výzvu na uzatvorenie kúpnopredajnej zmluvy súčasnému vlastníkovi nehnuteľnosti.

Pokiaľ Váš brat písal žiadosť na SLSP a.s., SLSP a.s. mu nebola povinná ani odpovedať keďže nie je nájomcom bytu, okrem prípadu, ak by konal v zastúpení na základe písomného splnomocnenia. Predovšetkým Vaša stará mama ako nájomca bytu mala byť aktívna a podať žiadosť o odkúpenie bytu. Pokiaľ splácala nejaké splátky, zrejme sa jednalo o splátky zostatku kúpnej ceny  bytu podľa zákona o vlastníctve bytov.

V zmysle ust. § zák. č. 182/1993 Z.z.  o vlastníctve bytov platí : 

"§ 29 :
(1) Ak nájomca družstevného bytu, garáže alebo ateliéru požiadal bytové družstvo o prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru podľa osobitného predpisu,7) je bytové družstvo povinné previesť vlastníctvo bytu, garáže alebo ateliéru do dvoch rokov od účinnosti tohto zákona; ak sa nájomca družstevného bytu, garáže alebo ateliéru písomne dohodol s bytovým družstvom o prevode vlastníctva v inej lehote, prevedie bytové družstvo vlastníctvo bytu, garáže alebo ateliéru v takto dohodnutej lehote. 
(2) Štátne podniky, štátne podniky v likvidácii, štátne rozpočtové organizácie a štátne príspevkové organizácie, právnické osoby, ktoré podľa osobitného zákona spravujú majetok štátu a bytové družstvá sú povinné s nájomcom bytu, garáže alebo s nájomcom ateliéru uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti. 
(3)  Ustanovenie odseku 2 sa nevzťahuje na 
a) služobné byty,31) byty v správe rozpočtových organizácií a príspevkových organizácií Ministerstva financií Slovenskej republiky, Ministerstva školstva Slovenskej republiky, Ministerstva vnútra Slovenskej republiky, Ministerstva obrany Slovenskej republiky, Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky a Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky, na byty vo vnútornom kúpeľnom území a území národných parkov, na byty slúžiace lesnému hospodárstvu a na byty vo vlastníctve Fondu národného majetku Slovenskej republiky obstarané z prostriedkov rozpočtu Fondu národného majetku Slovenskej republiky od 1. januára 1995, 
b) štátne podniky, štátne rozpočtové organizácie a štátne príspevkové organizácie, ak nadobudli byty do vlastníctva štátu podľa § 4 ods. 1 písm. a), 

c) byty v rodinných domoch. 
(4) Ak štátny podnik neuzavrel s nájomcom bytu, garáže alebo ateliéru zmluvu o prevode vlastníctva v lehote podľa odseku 2 a v tejto lehote vypracoval privatizačný projekt, je povinný na zabezpečenie tejto povinnosti s nájomcom uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve. Nájomca môže podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti. Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve prechádzajú na právneho nástupcu štátneho podniku v plnom rozsahu. 

§ 29b :
(1) Ak štátny podnik, štátny podnik v likvidácii, štátna rozpočtová organizácia, štátna príspevková organizácia alebo obec neuzavrela s nájomcom, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona, zmluvu o prevode vlastníctva bytu v lehote ustanovenej týmto zákonom, je pri uzatváraní zmluvy aj po uplynutí zákonom ustanovenej lehoty povinná previesť byt za cenu vypočítanú podľa predpisov platných v posledný deň dvojročnej lehoty. 

(3) Nájomcovi bytu, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona alebo podľa osobitného predpisu alebo s ktorým bola uzavretá zmluva o budúcej zmluve, nezaniká právo na prevod vlastníctva bytu, aj keď k prevodu bytu do vlastníctva nedošlo v lehote podľa tohto zákona alebo v lehote dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve, ak nájomca svoju žiadosť o prevod vlastníctva bytu písomne nevzal späť; týmto späťvzatím žiadosti nezaniká nájomcovi právo podať ďalšiu žiadosť o prevod vlastníctva bytu."


Výpis z obchod. registra nájdete tu SLSP a.s. nájdete na stránke www.orsr.sk.

Dôkazom bude jednak zaplatenie kúpnej ceny a predpokladáme, že aj  písomný doklad na základe ktorého stará mama platila splátky kúpnej ceny.

Vo veci žaloby odporúčame kontaktovať advokáta.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň. Chcel by som darovať darovaciu zmluvu-môj podiel z pozemku cudzej osobe ja som tiež obdarovaný.Aký postup by ste mi mohol poradiť ? Ďakujem.

 

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.09.2018)

Dobrý deň,

na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí, že"ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Podľa ust. § 605 Obč. zákonníka platí : 

"Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná."

Teda mali by ste podielovému spoluvlastníkovi ponúknuť svoj podiel na predaj s určením ceny tohto podielu. Ponuku realizujte  najlepšie písomne doporučeným listom. Podielový spoluvlastník pokiaľ sumu neuhradí v lehote do dvoch mesiacov, zo zákona vyplýva, že nemá záujem o Váš podiel. Ponuka na inú cenu za Váš podiel je odmietnutím návrhu. 

Pokiaľ by ste spoluvlastníkovi neponúkol svoj podiel na predaj a predaj tretej - cudzej osobe, potom sa môže podielový spoluvlastník domáhať predaja podielu od nového spoluvlastníka nehnuteľnosti a to aj cestou súdu.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa spýtať, či ponúka predkupného práva spoluvlastníkovi pozemku, ktorého podiel chcem predať, môže byt aj e-mailom, resp., či e-mailová ponúka sa považuje za písomnú formu ponuky ako ukladá zákon, prípadne, či je k tomu nejaká judikatúra. Ďakujem s pozdravom.

 

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.09.2017)

Dobrý deň, aj e-mailová ponuka je považovaná za písomnú ale nemáte istotu, že sa protistrana s e-mailom mala možnosť oboznámiť. Keď to protistrana poprie, tak len veľmi ťažko preukážete, že mu to bolo, doručené.

Preto odporúčame vždy uplatniť predkupné právo poštou, doporučeným listom.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň. Pred 12 rokmi som kúpil nehnuteľnosť. Stal som sa 1/3 vlastníkom spoločného nádvoria. Jeden z tretinových vlastníkov predal svoju časť 4 osobe. Je tomu asi 5 rokov. Chcem sa opýtať, či sa dá aj teraz proti tomu niečo robiť, nakoľko mi to neponúkol na predaj, a tým padol mi znehodnotil majetok, nakoľko som medzi časom odkúpil druhu tretinu. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 01.07.2017)

Dobrý deň, nakoľko bolo porušené Vaše predkupné právo (ak to nepredal alebo nedaroval blízkej osobe) mohli ste sa na súde domáhať určenia neplatnosti tohto právneho úkonu. Kúpna zmluva, ktorou podielový spoluvlastník previedol svoj spoluvlastnícky podiel na iného bez uplatnenia predkupného práva ostatných spoluvlastníkov, sa považuje za platnú kým ju nenapadnete. Ide o tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Túto neplatnosť je však možné napadnúť iba v rámci trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť odo dňa nasledujúceho po podpise kúpnej zmluvy. Vo Vašom prípade bohužiaľ (ak je od predaja 5 rokov) už uplynula premlčacia doba. V súčasnosti ak máte záujem o poslednú tretinu spoluvlastníckeho podielu, budete musieť komunikovať a dohodnúť sa na predaji s novým majiteľom tohto podielu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, ďakujem za rýchlu odpoveď, ktorá mi veľmi pomohla! Rada by som sa ešte informovala, či vzdanie sa predkupného práva musí mať určitú právnu písomnú formu alebo stačí jednoduchý papier vo forme "Dolupodpísaný, týmto potvrdzujem, že sa vzdávam predkupného práva na nehnuteľnosť c.p. ". Podpis isté musí byť potvrdený u notára alebo na matrike? Ďakujem vopred, s úctou, Zuzana.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 31.05.2017)

Dobrý deň, úplne to stačí tak, ako ste to napísali. Pridal by som tam však možno ešte sumu, za ktorú sa bude nehnuteľnosť predávať, aby to potom sused nepoprel. Prípadne sa tam uvedie, že sa vzdáva predkupného práva bez ohľadu na kúpnu cenu, za ktorú sa predá nehnuteľnosť.

Podpis suseda overte na matrike alebo u notára.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

V roku 1990 odkúpili moji rodičia rodinný dom, ktorý som po nich zdedila. K uvedenému rodinnému domu vedie prístupová cesta, ktorá je spoločná so susedom. Bohužiaľ nám pri predaji bolo zabudnuté zaniesť uvedenú prístupovú cestu do predajnej zmluvy, túto skutočnosť sme si uvedomili až nedávno. Prístupová cesta je tým pádom vedená na katastri ešte stále na bývalého majiteľa a na suseda (v pomere 1:1). Aby sme rýchlejšie vyriešili situáciu, sme sa s bývalým majiteľom dohodli, že od nich ich časť prístupovej cesty odkupime, s čím oni súhlasia. Moja otázka je nasledovná: musíme aj v tomto prípade rešpektovať pri kúpe predkupné právo nášho suseda? Podotýkam, že sa jedna o jedinú prístupovú cestu vedúcu k nášmu rodinnému domu. Ak by sa sused rozhodol, že odkúpi on zvyšok prístupovej cesty, môžem toto rozhodnutie napadnúť, pretože tým pádom by som nemala žiaden prístup na môj pozemok?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 30.05.2017)

Dobrý deň, špeciálny režim pri predkupnom práve sa napríklad uplatňuje pri spoločnom dvore. Predpokladám, že vo Vašom prípade nejde o spoločný dvor.

Sused by teda mal predkupné právo.

Sú rôzne možnosti ako to vyriešiť. Prvá je, že by predávajúci susedovi ponúkol odkúpenie podielu za veľmi vysokú cenu, ktorú by som si to určite neakceptoval, túto sumu by ste potom museli uviesť do kúpnej zmluvy.

Ďalšia možnosť je, že vysvetlíte susedovi, aby Vám podpísal papier o vzdaní sa predkupného práva. Ak by to odmietol, potom môže sused napadnúť zmluvu v lehote troch rokov.

Suseda môžete presvedčiť o vzdaní sa predkupného práva napríklad tým, že mu poviete, že pokiaľ sa predkupného práva nevzdá, budete žiadať zriadiť vecné bremeno cez jeho pozemok neskôr súdnou cestou. Ak máte na svojom pozemku dom a nemáte iný prístup, súd by Vám vecné bremeno zariadil.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, dozvedel som sa, že bolo porušené moje predkupné právo, pri predaji spoluvlastníckeho podielu z nehnutenosti, pozemku. Predaj prebehol v roku 2011. Je ešte šanca zvrátiť tento stav vzhľadom na premlčaciu lehotu? Ďakujem

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.04.2017)

Dobrý deň, podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ), ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, spoluvlastníci majú predkupné právo. Ak spoluvlastník, ktorý podiel prevádzal, neumožní druhému spoluvlastníkovi realizáciu predkupného práva, ide o dôvod neplatnosti tohto právneho úkonu. Právny úkon sa považuje za platný, pokiaľ sa ten, kto je právnym úkonom dotknutý, jeho neplatnosti nedovolá. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ. Týmto dňom je deň nasledujúci po dni, keď bol urobený právny úkon, ktorého relatívna neplatnosť sa namieta.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, potreboval by som poradiť, ako postupovať, ked pozemok na ktorom sme dvaja vlastníci, a to ja a sestra, sestra bez ponuky ani informovaní mojej osoby, previedla svoj podiel inej osobe. Nekoná protiprávne? Nemám predkupné právo ja ?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.04.2017)

Dobrý deň, v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. To znamená, že ak Vaša sestra, previedla svoj spoluvlastnícky podiel na inú, ako blízku osobu, porušila svoje povinnosti z predkupného práva. Teda predaj resp. darovanie Vaša sestra mala ponúknuť najskôr Vám a to za rovnakých podmienok, na akých sa dohodla s kupujúcim resp. obdarovaným. Právny úkon (zmluva) o prevode predmetného spoluvlastníckeho podielu sa považuje za relatívne platný, čo znamená, že sa jeho neplatnosti musíte dovolať, inak má všetky právne účinky platnej zmluvy. Neplatnosti zmluvy o prevode sa dovoláte písomným listom adresovaným svojej sestre. V prípade jeho nerešpektovania, sa svojich práv môžete domáhať na súde, a to žalobou o neplatnosť predmetného právneho úkonu.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, chcem sa opýtať kedy je možné uplatniť si nárok na predkupné právo ako spoluvlastníka na pozemku a kedy zaniká a z akých dôvodov? Ako postupovať, keď zistím, že spoluvlastník mi neponúkol svoj podiel a predal ho tretej osobe? Dohodnúť sa sním a pokiaľ odmietne tak jediné súdnou cestou riešiť a súd mi vyhovie, že zmluva je neplatná? Uvediem príklad ja kúpim pozemok kde nie som spoluvlastník a uplynie 3 ročná lehota potom sa stávam aj ja plnohodnotným spoluvlastníkom a nemožno proti mne uplatniť predkupné právo naspäť a potom môžem aj ja uplatniť predkupné právo na spoluvlastníka, keď predal svoj podiel 3 osobe alebo môžem ihneď od okamihu kúpy pozemku? Ďakujem vopred za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.04.2017)

Dobrý deň.

Z predkupného práva vyplýva, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti previesť tretím osobám alebo na jedného zo spoluvlastníkov, musí tento podiel najskôr ponúknuť všetkým ostatným spoluvlastníkom. Ak však spoluvlastník prevádza svoj podiel blízkej osobe definovanej v § 116 Občianskeho zákonníka, vtedy sa predkupné právo neuplatní. Ponuka na prevod nehnuteľnosti musí byť písomná, pričom v ponuke sa uvádza cena spoluvlastníckeho podielu a čas, do ktorej má byť návrh prijatý. Ak spoluvlastník ponuku nepríjme , jeho predkupné právo zanikne. Predkupné právo sa uplatňuje iba jeden krát, pričom lehoty sú pomerne krátke (osem dní pri hnuteľných veciach, dva mesiace pri nehnuteľných veciach), ak si spoluvlastníci nedohodli inú lehotu. Po uplynutí lehoty, vzniká prevodcovi právo na prevod previesť podiel na tretiu osobu.

V prípade nerešpektovania predkupného práva sa dotknutý spoluvlastník musí dovolať neplatnosti právneho úkonu, inak sa tento úkon (prevod spoluvlastníckeho podielu) považuje za platný. Môže sa domáhať svojho predkupného práva (žalobou) vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát, t.j. od nadobudnutia vlastníckeho práva. 

Spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené druhým spoluvlastníkom, sa môže domáhať vyslovenia neplatnosti zmluvy o prevode podielu alebo nahradenia prejavu vôle nadobúdateľa (ak mu nadobúdateľ predaný spoluvlastnícky podiel nechce predať za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od bývalého spoluvlastníka). 

Pokiaľ ste kúpili nehnuteľnosť od spoluvlastníka, ktorý ju neponúkol na predaj ostatným spoluvlastníkom, tak uplatniť predkupné právo voči inému spoluvlastníkovi, ktorý predal svoj podiel bez ponuky ostatným spoluvlastníkom (nový spoluvlastník sa musel stať vlastníkom až po tom, čo ste sa stali spoluvlastníkom Vy), môžete odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva, pretože Vaša zmluva je stále platná. 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Ak da spoluvlastník žalobu na súd o vysporiadanie spoluvlastníckeho podielu formou rozdelenia pozemku a novovzniknutý pozemok chce následne odpredať tretej osobe, pričom tento postup zvolí z dôvodu nedodržania predkupného práva spoluvlastníka, rozdelí súd spoločný pozemok, ak sa na súde preukáže rozdelenie pozemku za takýmto účelom?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.01.2017)

Dobrý deň, ak spoluvlastník nevyužil predkupné právo a nedošlo k vysporiadaniu ani rozdelením (dohodou), potom je na mieste žaloba na súd. Ak je pozemok deliteľný, súd ho rozdelí na samostatné pozemky.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Posim Vas, ak darujem byt manzelke, mozem si k nemu zriadit predkupne pravo? Alebo, aky je postup, aby ho nemohla predat bez mojho suhlasu. Dakujem

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 24.08.2016)

Dobrý deň, v prvom rade musíte byť výlučným vlastníkom predmetného bytu, aby ste ho mohli darovať manželke. Veci patriace do bezpodielového spoluvlastníctva manželov nemôžu byť predmetom darovania medzi manželmi. Predkupné právo je však inštitútom, ktorý sa viaže ku kúpnej zmluve. Pre zabezpečenie vrátenia daru (napr. bytu) možno v darovacej zmluve dohodnúť osobitné rozväzovacie podmienky účinnosti tohto právneho úkonu alebo upraviť podmienky vzniku oprávnenia od zmluvy odstúpiť, a to z rôznych dôvodov. Spôsobiť, že byt bude po darovaní prakticky nepredajný, môžete napr. zriadením vecného bremena doživotného bývania v byte vo váš prospech. Uvedené právo môže byť totiž zrušené len s vašim súhlasom. 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, som jedným z majiteľov pozemku parcely E. Pozemok je mimo zastavaného územia obce, je to orná pôda. Som väčšinovým vlastníkom, nakoľko mám podiel cca 1/2. Okrem mňa je ďalších 5 vlastníkov tejto parcely. Jeden z pôvodných vlastníkov sa však rozhodol svoj podiel predať. Nebol som o tom upovedomený, nebolo mi teda ponúknuté predkupné právo. Spoluvlastnícky podiel odkúpilo poľnohospodárske družstvo (PD) obce na základe kúpno-predajnej zmluvy (aspoň tak je to uvedené v katastri). Pri konzultácii s pôvodným vlastníkom som zistil, že tento podiel bol predaný na základe toho, že PD túto ornú pôdu dlhé roky užívalo (pôvodným majiteľom je staršia pani). Ako mám postupovať, keď bola uzavretá kúpno-predajná zmluva a ak chcem tento spoluvlastnícky podiel odkúpiť? Ak oslovím PD, sú povinný mi to predať? Môžem to napadnúť. Kto je vo väčšom práve? Ja ako vlastník a moje predkupné právo alebo to, že PD túto ornú pôdu dlhé roky užívalo? Ďakujem

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.08.2016)

Dobrý deň, podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ), ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. V zmysle § 40a OZ, je prevod spoluvlastníckeho podielu pri porušení predkupného len relatívne neplatným právnym úkonom, čo znamená, že jeho neplatnosti sa musí dovolať ten, kto je neplatnosťou dotknutý. Inak sa tento právny úkon považuje za platný. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa premlčuje v trojročnej premlčacej lehote. V uvedenej dobe sa teda môžete domáhať neplatnosti kúpnej zmluvy alebo sa od nadobúdateľa domáhať, aby Vám vec ponúkol na predaj.  Dovoľujem si Vás upozorniť, že spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. To znamená, že nejde o reálne vyjadrenie toho, že určitú časť spoločnej veci (pozemku), ten ktorý spoluvlastník napr. užíva. Jeden zo spoluvlastníkov si teda nemôže samostatne a svojvoľne vybrať časť pozemku a z tejto vylúčiť v užívaní ostatných spoluvlastníkov.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa spýtať ? Darovacou zmluvou som získala 1/2 rodinného domu. Dom má dve popisné čísla, obe polovice sú rovnaké. V prípade predaja som povinná ponúknuť moju polovicu druhej strane? Podotýkam, že každá polovica je samostatná a má samostatné popisné číslo. Za odpoveď Vám veľmi pekne ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 30.11.2015)

Dobrý deň, predkupné právo na podiel v dome je potrebné vo Vašom prípade uplatniť (okrem prípadu predaja blízkej osobe). Je tomu tak, pretože nehnuteľnosť je v podielovom spoluvlastníctve, nie je pritom rozhodujúce, či je dom samostatný. 

Predkupné právo by ste nemuseli uplatňovať, pokiaľ by bol dom právne rozdelený. Ak je reálne rozdelený, tak právne rozdelenie nebude problém a je to len otázka času. Taktiež jednoduchšie predáte právne rozdelený dom, ako keď predávateľ iba podiel. Odradíte tak veľa záujemcov a zároveň spoluvlastník to môže vždy napadnúť na súde. 

Chcete dom predať konkrétnej osobe (blízkej) alebo niekomu cudziemu?


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobry den, chcem sa spytat ci je mozne zmluvne zrusit alebo obmedzit zakonne predkupne pravo pri nehnutelnostiach pri podielovom vlastnictve? Narazam na §140 OZ kde takato moznost nie je spomenuta (okrem blizkych osob). Potrebujem zistit ci nebolo porusene moje zakonne predkupne pravo kde pri kupe pozemkov som mal v zmluve uvedeny bod, ze sa vzdavam zakonneho predkupneho prava na ostatne podiely pozemku. Je takyto bod v zmluve pravoplatny, prisiel som o zakonne predkupne pravo? Dakujem

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 24.11.2015)

Dobrý deň, vzdať sa svojho práva, ktoré Vám vznikne v budúcnosti sa nemôžete. Takéto dojednanie by bolo neplatné. Tohto práva sa môžete vzdať až keď Vám vznikne, teda následne. Na neplatný bod v zmluve sa neprihliada.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Sme dve spoluvlastníčky RD, každá 1/2. Spoluvlastníčka chce predať, ja nechcem. Ústne som jej oznámila, že ani nekúpim. Poslala mi návrh, ktorým smeruje k zrušeniu podielového spoluvlastníctva a následnému vyrovnaniu. Navrhuje, aby som sa ja stala výlučnou vlastníčkou RD a mojou povinnosťou je jej zaplatiť hodnotu jej podielu, uviedla sumu. Uviedla že očakáva moje stanovisko do 20 dní. Ak nemám záujem, navrhuje spoločne RD ponúknuť na predaj tretej osobe. O predaji v návrhu nehovorí. Ale keď mám zaplatiť, pre mňa je to kúpa. Otázka? Mám v tomto prípade predkupné právo. Môžem jej odpísať v lehote tých 20 dní, ktoré si v návrhu uvádza, že ide o nehnuteľnosť a mám lehotu 2 mesiace.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 06.08.2015)

Dobrý deň. V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) majú spoluvlastníci zákonné predkupné právo pri prevode spoluvlastníckeho podielu. V takomto prípade je predkupné právo vylúčené iba vtedy, pokiaľ ide o prevod spoluvlastníckeho podielu na blízke osoby (kto sú blízke osoby upravujú ustanovenia § 116 a § 117 OZ). Pri nehnuteľnosti sa má predkupné právo realizovať tak, že spoluvlastník prevádzajúci svoj podiel musí nehnuteľnosť najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom písomnou formou. Takáto ponuka by mala obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá. Pokiaľ sa účastníci nedohodli na konkrétnych podmienkach kúpnej zmluvy, v ponuke sa uvedie cena ponúknutá inou osobou, príp. aj podmienky ponúknuté popri tejto cene. Osoba oprávnená z predkupného práva môže vec kúpiť iba vtedy, ak splní dohodnuté alebo stanovené podmienky a vyplatí nehnuteľnosť do dvoch mesiacov. Uvedená lehota dvoch mesiacov je lehotou prekluzívnou, čo znamená, že po jej uplynutí  predkupné právo zanikne.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, môj brat predal svoj spoluvlastnícky podiel kamarátovi, bez toho, aby mi ho najskôr ponúkol. Nie je kúpna zmluva neplatná? Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.04.2015)

Dobrý deň, 

podľa ustálenej súdnej praxe skutočnosť, že jeden zo spoluvlastníkov predá svoj podiel tretej osobe (ktorá nie je blízkou osobou v zmysle príslušných ustanovení OZ) ešte nespôsobuje automaricky neplatnosť kúpnej zmluvy. Vy ako spoluvlastník máte právo podať návrh na súd, v ktorom namietnete práve fakt, že máte predkupné právo a že tretia osoba, ktorej bol podiel predaný nie je blízkou osobou.

Pripájam rozhodnutie súdu:

R 19/1953

Predkupné právo nie je prekážkou prevodu vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa, aj keď predávajúci scudzenú vec neponúkol na predaj najprv tomu, kto k nej mal predkupné právo.

Predkupné právo spoluvlastníka je vecným právom, ktoré pôsobí voči tretím osobám, ale aj porušenie tohto práva nerobí zmluvu zo zákona neplatnou alebo neúčinnou a nebráni tomu, aby podľa tejto zmluvy prešlo na kupujúceho vlastnícke právo. Predkupné právo má v tomto smere účinok len vtedy, keď bolo úspešne uplatnené.

 

Oprávnená osoba môže svoj nárok uplatniť samostatnou žalobou a preukázať, že jej patrí predkupné právo, že kupujúci nie sú blízkymi osobami predávajúcich a predávajúci si nesplnili svoju povinnosť ponúknuť svoje spoluvlastnícke podiely na výkup.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som svoj spoluvlastnícky podiel na spoločnom pozemku predať inej osobe. No dozvedel so sa, že existuje predkupné právo. Chcem sa teda spýtať, či aj v prípade, že iný spoluvlastník nemá zaujem o môj podiel je nutné dodržať predkupné právo. Ďakujem.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.04.2015)

Dobrý deň, 

predkupné právo na spoluvlastnícky podiel je ustanovené v § 140, podľa ktorého ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116,117) Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Podľa rozhodnutia súdu, ktoré posielam, sa predkupné právo neuplatnňuje ani vtedy ak iný spoluvlastníci nemajú o spoluvlastnícky podiel záujem. Musí to však dať jasne najavo.

Pripájam rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR:

Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 446/2002

Ustanovenie § 140 OZ je ustanovením dispozitívnymi a spoluvlastníci sa od neho po dohode môžu odchýliť .

Predkupné právo zaniká aj v prípade, že spoluvlastník vie o zamýšľanom predaji druhým spoluvlastníkom tretej osobe, dá však nepochybne najavo , že o vec nemá záujem a že s predajom súhlasí .

Ak sa spoluvlastníci dohodnú o určitom spôsobe predaja veci tretej osobe , túto dohodu treba považovať za vzdanie sa predkupného práva pod podmienkou , že predaj bude realizovaný za podmienok uvedených v tejto dohode.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Môže rodinný príbuzný, žijúci v USA - vlastník polovice domu predať svoj podiel inej osobe ako vlastníkovi druhej polovice žijúcemu v SR? Bolo nám ponúknuté predkupné právo na odpredaj polovice domu, avšak nedohodli sme sa na cene. Žiada sumu, ktorú nedokážeme vyplatiť. Jedná sa o rodinný dom, ktorý má jedny vstupné dvere, jedny merače vody, elekt., plynu, kúrenia a pod. Ďakujeme za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.11.2014)

Dobrý deň. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu vzniká ostatným spoluvlastníkom zákonné predkupné právo, čo neplatí ak ide o prevod na tzv. blízku osobu. Ak ide o prevod nehnuteľnosti, táto musí byť ostatným spoluvlastníkom ponúknutá na odkúpenie písomne. Ak bol prevádzaný podiel ostatným spoluvlastníkom riadne ponúknutý, a títo nedokážu splniť podmienky, za ktorých bol podiel ponúknutý, prevádzajúci spoluvlastník môže takýto podiel previesť na tretiu osobu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň,

chcem sa spýtať, ako je to s uplatňovaním predkupného práva pri vložení spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti do SRO (spoločnosti s ručením obmedzeným). Uplatňuje sa aj vtedy predkupné právo?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 19.12.2013)

Dobrý deň, pokiaľ ide o predkupné právo pri vložení spluvlastníckeho podielu do SRO, tak toto predkupné právo sa aj v tomto prípade musí uplatniť. Nižšie uvádzam judikát:

 

Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1143/2000

 

Vklad spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti do obchodnej spoločnosti má povahu prevodu spoluvlastníckeho podielu v zmysle § 140 OZ, preto sa aj na túto formu prevodu vzťahuje predkupné právo.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo (Občianske právo)

Dobrý deň. Jeden zo spoluvlastníkov predal svoj podiel bez toho, aby nám ho ponúkol na odkúpenie, tak ako mu to káže zákon. Podľa môjho známeho sme mali namietať relatívnu neplatnosť tohto predaja, ale nikto zo spoluvlastníkov tak doposiaľ neurobil.  Existuje nejaká možnosť získať predaný podiel do vlastníctva niektorého z pôvodných spoluvlastníkov, aj keď sme platnosť predaja nenamietali?

Odpoveď: Predkupné právo

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 19.12.2013)

Dobrý deň, s poukazom na rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 831/2000 v tomto prípade existuje možnosť získať takto nadobudnutý podiel na spoločnej veci späť. Ostatní spoluvlastníci sa môžu domáhať voči  novému spoluvlastníkovi (t.j. tomu, kto tento podiel nadobudol), aby im vec ponúkol na predaj. Podrobne je táto situácia upravená v citovanom judikáte nižšie.

Ak povinná osoba (jeden z podielových spoluvlastníkov) vec scudzí bez toho, aby ju ponúkla oprávnenému (ďalšiemu podielovému spoluvlastníkovi), nemá to za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, na základe ktorej nadobúdateľ vec získal, ale oprávnený má možnosť sa dovolať relatívnej neplatnosti tejto zmluvy (§ 40a OZ), alebo sa voči nadobúdateľovi (novému podielovému spoluvlastníkovi) domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj podľa § 603 ods. 3 OZ.

Ak sa oprávnený spoluvlastník účinne dovolal relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, nemôže sa úspešne domáhať, aby mu nadobúdateľ ponúkol vec na predaj, pretože ju (nadobúdateľ) platne nenadobudol.

Na základe výzvy oprávneného nadobúdateľovi vzniká právna povinnosť ponúknuť oprávnenému vec na predaj za podmienok, za ktorých mu vec mala pôvodne ponúknuť povinná osoba (§ 605 a 606 OZ). Ak si nadobúdateľ nesplní túto svoju povinnosť, oprávnený sa môže na súde domáhať, aby jeho prejav vôle v tomto smere bol nahradený súdnym rozhodnutím vydaným podľa § 161 ods. 3 OSP. Práva vyplývajúce z § 603 ods. 3 OZ a § 161 ods. 3 OSP môže teda podielový spoluvlastník uplatniť aj keď relatívnu neplatnosť zmluvy, na základe ktorej nadobúdateľ vec získal, neuplatnil vôbec, alebo ju súce uplatnil, ale vadne alebo neúčinne. Predpokladom postupu podľa týchto ustanovení teda nie je, aby sa oprávnený najprv dovolal relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu vo vzťahu ku všetkým účastníkom zmluvy.

 

Pri posúdení dôvodnosti návrhu podľa § 603 ods. 3 OZ a § 161 ods. 3 OSP, je rozhodujúce len to, či zmluvou o prevode spoluvlastníckeho podielu došlo k porušeniu predkupného práva žalobcu, alebo nie a či nastala situácia, keď prichádza do úvahy postup podľa § 161 ods. 3 OSP. Otázku relatívnej neplatnosti predmetnej zmluvy v tomto prípade treba posudzovať ako predbežnú otázku.


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Predkupné právo" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (2,639)
Všetky recenzie
LEXANA - asistentka

Text zprávy
Moje zprava
Text v prvnim tlacitku