Dobrý deň,

v otázke dodržiavania podmienok predaja prostredníctvom predkupného práva platí len to, že ponuka predkupného práva musí obsahovať rovnaké podmienky ako tie dohodnuté v budúcnosti s treťou osobou. Predávajúci môže meniť podmienky ďalšej ponuky pri uplatňovaní predkupného práva.

Podľa mňa toto urobila účelovo a reálna suma, ktorá bude vyplatená bude pôvodná suma. Tomuto sa nedá zabrániť. Ale Vy máte možnosť žiadať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva a tam sa bude pozerať na sumu trhovú, nie vymyslenú a účelovo navýšenú. 

Dobrý deň,

v prípade predaja podielu na pozemku majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza na tretiu osobu, musí byť najskôr ponúknutý ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, vrátane ceny. Predkupné právo neplatí, ak sa prevod uskutočňuje na blízku osobu podľa §§ 116 a 117 Občianskeho zákonníka.

Vo vašom prípade je dôležité, že spoluvlastníčka bola informovaná o zámere ostatných spoluvlastníkov predať svoje podiely za 5 300 eur a mala možnosť dorovnať túto ponuku. Ak sa nevyjadrila alebo neprejavila záujem za určenú sumu, predkupné právo môže zaniknúť. Ak ponúka nižšiu sumu (5 000 eur) alebo má iné podmienky, neznamená to automaticky, že môže uplatniť predkupné právo, ak je rozdiel v cene podmienkou dohody o predaji. 

Odporúčam formálne riešenie – zaslať písomnú ponuku s určením lehoty na vyjadrenie, po uplynutí ktorej bude možné predať podiel tretej osobe. Tým sa zabezpečí ochrana vašich krokov voči prípadným právnym krokom spoluvlastníčky. Lehota je 2 mesiace. 

Dobrý deň,

po tom, čo ste splnili svoju povinnosť a ponúkli svoj spoluvlastnícky podiel ostatným spoluvlastníkom a tí neprejavili záujem do dvoch mesiacov, môžete voľne nakladať s podielom a predať ho tretej osobe. Nie ste časovo obmedzený v tom, kedy musíte uzavrieť kúpnu zmluvu s treťou osobou po uplynutí tejto dvojmesačnej lehoty. Môžete predať podiel tretej osobe za podmienok, ktoré ste ponúkli spoluvlastníkom. Ak by ste ale predávali za podmienok, ktoré sú podstatne odlišné od tých, ktoré boli obsiahnuté v ponuke, museli by ste znovu urobiť ponuku ostatným spoluvlastníkom s novými podmienkami. 

Takže, po splnení vašej ponukovej povinnosti máte možnosť predať svoj podiel tretej osobe bez ďalších časových obmedzení.

Dobrý deň,

na základe Vášho opisu situácie, predaj podielu ornej pôdy bez ponúknutia ostatným spoluvlastníkom na predkupné právo je relatívne neplatný. To znamená, že spoluvlastníci môžu napadnúť tento predaj. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 140), spoluvlastníci majú predkupné právo, ak predávate svoj podiel tretej osobe. Tento predaj môžu napadnúť do troch rokov od uzavretia kúpnej zmluvy.

Na nápravu situácie je potrebné:

1. Kontaktovať všetkých spoluvlastníkov a ponúknuť im predkupné právo za rovnakých podmienok, aké ste mali dohodnuté s treťou osobou.
2. Ak niektorý zo spoluvlastníkov prejaví záujem, je potrebné uzavrieť novú kúpnu zmluvu s ním.
3. S pôvodným kupujúcim zrušiť predajnú zmluvu, ak sa dohodnete na vrátení kúpnej ceny.

Založné právo Okresného úradu môže komplikovať situáciu, preto je vhodné ho vyriešiť pred uzavretím nových zmlúv. Doporučujem konzultáciu s advokátom, ktorý Vám pomôže s vypracovaním potrebných dokumentov. 

Tento postup minimalizuje riziko ďalšej sporovosti medzi spoluvlastníkmi a zabezpečí právnu istotu pre všetkých zúčastnených.

Dobrý deň,

vo vašom prípade ide o spoluvlastníctvo nehnuteľnosti podľa slovenského práva. Platí, že spoluvlastník má predkupné právo na podiel iného spoluvlastníka, ak ten svoj podiel predáva tretej osobe. Toto predkupné právo vyplýva priamo zo zákona, konkrétne z § 140 Občianskeho zákonníka.

Kedže sa vaše sestry (a matka) rozhodli predať svoje podiely na nehnuteľnosti, vy ako spoluvlastníčka máte predkupné právo na odkúpenie týchto podielov za cenu, za ktorú ich hodlajú predať tretej osobe. Musíte však dodržať rovnaké podmienky, za akých by predali svoj podiel ostatným.

Dôležitým aspektom je, že aby ste mohli toto právo využiť, musia vám byť známe podmienky predaja a zároveň musíte mať možnosť využiť predkupné právo v zákonnej lehote. Ak by vaši spoluvlastníci tieto podmienky nesplnili, predaj by bol voči vám neplatný, mohli by ste to napadnúť. 

Pokiaľ ide o fakt, že sa staráte o nehnuteľnosť, takáto skutočnosť na predkupné právo podľa zákona nemá priamy vplyv. 

Dobrý deň,

ak spoluvlastník nevyužije predkupné právo, nieje potrebné túto skutočnosť uviesť v kúpno-predajnej zmluve pre kataster nehnuteľností. Zákon tiež nepožaduje, aby spoluvlastník podpisoval samotnú kúpnu zmluvu. 

V prípade, že spoluvlastník neodpovie na ponuku predkupného práva do dvoch mesiacov, považuje sa toto právo za nevyužité. Táto lehota je stanovená v § 605 Občianskeho zákonníka. Aby ste predišli neskorším právnym problémom, odporúčam uložiť si niekde doklad o doručení ponuky na predkupné právo spoluvlastníkovi.

Dobrý deň,

Váš dotaz sa týka uplatnenia predkupného práva, ktoré môže vzniknúť v prípade predaja spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach. V zmysle slovenského práva spoluvlastníci majú predkupné právo, ktoré je upravené v Občianskom zákonníku (§ 140). Predkupné právo sa však uplatní len medzi spoluvlastníkmi tej istej nehnuteľnosti.

Vo Vašom prípade ste vlastníkmi samostatnej parcely s vlastným číslom listu vlastníctva, takže nie ste spolu so spoluvlastníkmi okolitých 3000 m² parcely v spoluvlastníckom vzťahu. Tým pádom nemáte nárok na predkupné právo v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu na tejto okolitej parcele.

Ohľadom ďalšieho postupu, ak máte záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, odporúčam osloviť konkrétneho spoluvlastníka, ktorého podiel Vás zaujíma, a vyjednávať o kúpe. Zároveň, ak by ste mohli preukázať, že prístup na Vaše pozemky je obmedzený alebo nemožný, mohli by ste zvážiť právne riešenie, ako napríklad zriadenie vecného bremena práva cesty podľa Občianskeho zákonníka. 

Dobrý deň,

pri darovaní spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na Slovensku platí predkupné právo v prospech ostatných spoluvlastníkov, a to aj pri darovacej zmluve. Judikatúra na Slovensku jednoznačne stanovuje, že predkupné právo sa vzťahuje aj na prípady darovania.

Vaši príbuzní sú povinní ponúknuť predaj podielu za cenu odpovedajúcu obvyklým trhovým podmienkam, ale potom to nemôžu Vám darovať ale predať. 

V Českej republike je právna úprava odlišná, kde darovanie nepotrebuje uplatnenie predkupného práva. V SR však pri darovaní môžete spoluvlastníkom ponúknuť predkupné právo s odvolaním sa na trhovú cenu podielu, ktorý zamýšľate previesť. Možno to príde raz aj k nám. 

Dobrý deň,

predkupné právo podielových spoluvlastníkov je obmedzujúce a ak nebolo dodržané, môže oprávnený spoluvlastník napadnúť relatívnu platnosť zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka (OZ). Povinnosť ponúknuť podiel všetkým spoluvlastníkom platí aj pre nehnuteľnosti s viacerými parcelami.

Je však dôležité uvedomiť si, že oprávnenie domáhať sa relatívnej neplatnosti sa vzťahuje iba na tie parcely, na ktorých má daný spoluvlastník podiel. Teda spoluvlastník, ktorý nie je spoluvlastníkom na všetkých kupovaných parcelách, môže žiadať o odpredaj iba tých podielov, kde má aj on spoluvlastnícky podiel. Ak kupujúci nezahrnul všetkých spoluvlastníkov do ponuky predkupného práva, dotknutý spoluvlastník môže žiadať zrušenie zmluvy len na konkrétne nehnuteľnosti.

Dobrý deň,

predkupné právo spoluvlastníkov je zakotvené v § 140 Občianskeho zákonníka (OZ). Toto právo znamená, že ak chce niektorý spoluvlastník predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Keď spoluvlastník zomrel, jeho podiel prechádza do dedičského konania, kde sa dedičia stávajú novými spoluvlastníkmi, s kým máte jednať zistíte až po ukončení tohto konania. Prakticky to znamená, že v čase, keď je dedičské konanie otvorené, treba počkať až do uzavretia dedičského konania.

Ak ste už pozemok kúpili a nevedeli ste koho osloviť ohľadom predkupného práva, je potrebné počkať, až budú dedičské konanie ukončené. V podstate, až po vyriešení dedičského konania možno identifikovať nových spoluvlastníkov, ktorí by mohli mať záujem uplatniť si predkupné právo. Dovtedy nie je známe, kto bude dedičom a s kým by ste mali komunikovať.

Ak by ste chceli byť proaktívni, môžete sa obrátiť na súdneho komisára alebo notára, ktorý vedie dedičské konanie, aby vás informovali o dedičoch, ak už sú známi. Takto môžete predísť následným sporom ohľadom predkupného práva.

Ak dedičské konanie ešte nie je ukončené a vy ste nevedeli koho osloviť, neznamená to automaticky neplatnosť kúpnej zmluvy. Oprávnení dedičia však môžu po skončení dedičského konania využiť svoje právo domáhať sa relatívnej neplatnosti zmluvy alebo požadovať prevedenie podielu na nich za rovnakých podmienok.