Predkupné právo

Dobrý deň,

predkupné právo nie je "ťarcha" a preto ho kataster na list vlastníctva nezapíše. Zápisom vlastníckeho práva do katastra predkupné právo vzniká (ale nebude tam samostatne zapísané). 

Predkupné právo môže byť zákonné alebo zmluvné.

Vo Vašom prípade, ide o zmluvné predkupné právo, a preto je  len na dohode medzi predávajúcim a kupujúcim, či si ho časovo vymedzia (napríklad na tých 5 rokov).

Podľa § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo.

Predkupné právo tiež nemôže byť, ako píšete "in personam".  Tento latinský pojem znamená "viazaný na osobu" a to sa určuje pri vecnom bremene práva dožitia (napríklad v rodinnom dome alebo byte) a preto je to viazané na konkrétnu osobu, ktoré zaniká najskôr smrťou tejto osoby. 

Možno ste mali na mysli, že predkupné právo bude pôsobiť aj voči nástupcom kupujúceho. 

Podľa § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka, predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

Dobrý deň,

aký spôsob komunikácie s nadobúdateľom zvolíte, je už na Vás. Či pôjde o 15 alebo 30 dňovú lehotu, je rovnako na Vás (čím skôr tým lepšie) a tiež je dobré ho upozorniť, že budete porušenie Vášho predkupného práva uplatňovať na súde.

Na spísanie a podanie žaloby o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, by som Vám odporučila sa obrátiť na služby advokátskej kancelárie, nakoľko je tam špeciálny okruh účastníkov a špeciálny žalobný návrh (petit). Zároveň aj príslušnosť súdu, na ktorý sa žaloba podáva je výlučná miestna a lepšie to nechať na skúseného odborníka. 

Porušenie zákonného predkupného práva pri viacerých, ako dvoch spoluvlastníkoch je bežnou praxou a táto žaloba podaná v čo najkratšom čase, je jediným procesným a účinným prostriedkom Vašej obrany. 

Je potrebné rátať s tým, že ak podáte žalobu, súd Vás vyzve na úhradu súdneho poplatku za žalobu.  Ak budete v spore úspešný, môžete si potom tento poplatok uplatniť v rámci trov konania na úhradu od protistrany. 

 

Dobrý deň,
pojmovému vymedzeniu uvedenému v otázke "hoci nebola vysoká podľa ZP" nie celkom rozumieme.

Uvádzame, že ak vlastník stavby nie je ani spoluvlastníkom pozemku, potom v zmysle práva /§ 140 Obč. zákonníka/ nemá predkupné právo k pozemku, na ktorom sú jeho stavby postavené, ibaže by ste mali zmluvne dohodnuté predkupné právo.

Odporúčam vlastníkovi stavby poslať doporučenú výzvu ako ponuku na odkúpenie pozemku vo Vami uvedenej lehote a to s tým, že ak nebude s cenou súhlasiť pozemok predáte inému záujemcovi.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že Vaša tety ako podielový spoluvlastník bez toho, aby ponúkla svoj spoluvlastnícky podiel najpr Vám na predaj, tento predala inej cudzej osobe. V zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka zo strany tety došlo k porušeniu Vášho zákonného predkupného práva :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Ako podielový spoluvlastník máte teraz v podstate dve možnosti :

a) domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu na tretiu osobu /§ 40a) Obč. zákonníka/. Prípadná žaloba musí byť podaná voči všetkým účastníkom kúpnej zmluvy, na základe ktorej Vaša teta previedla svoj spoluvlastnícky podiel, budete teda žalovať ako tetu, tak aj nového podielového spoluvlastníka.  Žalobu je poterbné podať v premlčacej dobe, ktorá v zmysle ust. § 101 Obč. zákonníka je tri roky.
 
b) domáhať sa voči nadobúdateľovi (tretej osobe), aby jemu predaný spoluvlastnícky podiel Vám ponúkol pre predaj a to za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol on. Ak tak nadobúdateľ podielu neurobí dobrovoľne, oprávnený spoluvlastník - Vy - máte právo domáhať sa na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa. Aj v tomto prípade to treba urobiť vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá je tri roky v zmysle ust. § 101 Obč. zákonníka a žalobu musíte podať len voči novému podielovému spoluvlastníkovi.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta. Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

 

 

 

Dobrý deň,
uvedenú situáciu upravuje § 140 Občianskeho zákonníka: Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Z uvedeného vyplýva, že zákon uprednostňuje dohodu o výkone predkupného práva. To znamená, že daný spoluvlastnícky podiel si môžete rozdeliť v pomere na akom sa dohodnete. Ak by ste sa dohodnúť nevedeli, tak potom máte právo podiel vykúpiť podľa veľkosti podielov. Vysvetlím na príklade. Povedzme, že by boli spoluvlastníci traja. Každý z nich by disponoval podielom 1/3 z celej veci. V prípade že by sa jeden spoluvlastník rozhodol svoj podiel 1/3 predať, plniac si tak svoju povinnosť v zmysle zákona by ponúkol tento podiel na predaj najprv dvom zvyšným spoluvlastníkom. Ak by sa spoluvlastníci nedohodli, tak by mali obaja právo požadovať polovicu z daného podielu, teda 1/2 z 1/3 sa rovná podielu 1/6, keďže veľkosť podielov spoluvlastníkov je rovnaká. Každý z nich by mal teda právo požadovať 1/6 z podielu.  Ak by boli ich podiely rôzne, tak by mohol požadovať viac ten koho podiel je väčší a to pravidla uvedeného v § 140 OZ. Vo vašom prípade sa nemusíte obávať, nie je to tak, že by ste museli zareagovať na ponuku skôr, ani tak, že kto zaplatí viac má nárok na celý podiel, nakoľko obaja máte právo na časť z podielu v zmysle vyššie uvedených zásad. Lehota na prijatie ponuky plynie každému spoluvlastníkovi samostatne a pri nehnuteľnosti to musia byť najmenej 2 mesiace. Ponuka musí byť tiež urobená písomne.

Dobrý deň,
nie. Pre tieto prípady predkupné právo neexistuje. Uvažovať by sa dalo o tom, či Vaša rodina nevydržala časť tohto pozemku, avšak s ohľadom na uvedené skutočnosti to považujem za málo pravdepodobné. Odporúčam Vám vyhľadať advokáta, ktorý na základe listín posúdi Vašu vec a odporučí najlepší postup.

Dobrý deň,
áno. Ak predal svoj podiel na nižšiu sumu, než ponúkal Vám, porušil Vaše predkupné právo. Je potrebné vzniesť námietku relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy a zároveň si uplatniť 1 z troch právnych nárokov. Rovnako, ak je v súčasnosti nehnuteľnosť prenajímaná, máte právo na to, aby Vám vyplácal nájomné vo výške Vášho podielu.

Dobrý deň, uvedené je možné, za predpokladu, že spĺňate podmienku blízkej osoby. V zmysle ust. § 116 OZ sa blízkou osobou rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel, pričom aj iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Vzhľadom na to, ak by ste ujmu vašej sesternici pociťovali ako ujmu vlastnú, mohli by sme povedať, že ste jej blízkou osobou. V takomto prípade by však bolo potrebné bližšie skúmať váš vzájomný vzťah. V každom jednotlivom prípade sa to posudzuje individuálne. Preto nestačí len vaše tvrdenie ako dotknutých osôb. Komentár hovorí, že by sa malo posudzovať aj to, či si vzájomne prejavujete so sesternicou záujem, či si pomáhate a pod.  

Preto v prípade, že by Vám sesternica predala svoj spoluvlastnícky podiel bez toho, aby ho najskôr ponúkla na predaj ostatným spoluvlastníkom, môže sa stať, že títo predmetný prevod napadnú na súde. V takomto prípade, by súd skúmal, či ste skutočne boli blízkou osobou vašej sesternice v čase prevodu. Ak by sa preukázalo, že ste neboli osoby navzájom blízke, potom by to malo za následok, že spoluvlastnícky podiel v skutočnosti za rovnakých podmienok nadobudol niektorí zo spoluvlastníkov (prípadne všetci). 

Dobrý deň,
keďže uvádzate, že v tomto prípade ide o pozemok, tak musí byť Vám ako oprávnenej z predkupného práva urobená ponuka v písomnej forme a len vtedy by si osoba, ktorá je povinná toto predkupné právo dodržať splnila svoju ponukovú povinnosť. Osobné stretnutie by nepostačovalo. Ak ponuku písomnou formou neurobí a predmet na ktorý sa predkupné právo vzťahuje prevedie na inú osobu, tak máte viacero možností, ktoré sa líšia v závislosti od toho o akú formu predkupného práva ide.

Ak pôjde o predkupné právo, ktoré má vecno-právny charakter, teda sa viaže na vec, tak sa môžete domáhať, aby Vám nadobúdateľ, teda osoba na ktorú bola vec prevedená, ponúkol túto vec na predaj alebo Vám predkupné právo zostane zachované aj voči tejto ďalšej osobe. Nato, aby vznikla takáto forma predkupného práva je potrebné, aby existovala písomná zmluva o zriadení takéhoto práva, pričom má toto predkupné právo charakter vecného bremena a zapisuje sa do katastra nehnuteľností.

Ak by išlo o obligačné právo, potom máte právo len voči osobe, ktorá predkupné právo nerešpektovala a previedla predmet predkupného práva na inú osobu. V tom prípade máte právo domáhať sa nasledovného v zmysle komentára OZ:

V prípade porušenia predkupného práva, ktoré bolo dojednané len ako obligačné právo, sa predávajúci môže domáhať svojho práva len voči povinnému z predkupného práva, s ktorým dojednal predkupné právo. Priame právo voči tretej osobe práve z dôvodu obligačného charakteru predkupného práva oprávnenej osobe nevzniká. Voči povinnej osobe sa môže domáhať predovšetkým plnenia zo samotnej dohody o predkupnom práve a v prípade, ak mu v dôsledku porušenia povinnosti vznikla škoda, a sú splnené ostatné predpoklady vzniku zodpovednosti za škodu, má právo domáhať sa jej náhrady. (Občiansky zákonník II, 2. vydání, 2019, s. 2264 - 2266: M. Križan)

Zákon taktiež rozlišuje medzi zmluvným a zákonným predkupným právom. Zákonné predkupné právo vzniká priamo zo zákona a ide o situáciu, kde majú jednu vec v spoluvlastníctve viaceré osoby a každá disponuje nejakým podielom danej veci. V takom prípade, ak by jeden so spoluvlastníkov zvažoval predaj svojho podielu, musí ho najprv ponúknuť všetkým spoluvlastníkom, pričom však zákon stanovuje jednu výnimku z predkupného práva v prípade, ak vlastník podielu prevedie tento podiel na blízku osobu. Pojem blízkej osoby upravuje Občiansky zákonník v § 116 nasledovne:

Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Avšak táto podmienka sa vzťahuje iba na spomínané zákonné predkupné právo a ide o jediný prípad, keď predkupné právo nemusí byť dodržané.

Aby som to zhrnul, vo veľkej miere závisia Vaše možnosti od toho o akú formu predkupného práva ide, avšak všetky prípady majú spoločné to, že ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka urobená v písomnej forme, a keďže vo Vašom prípade písomná ponuka urobená nebola, predkupné právo určite nezaniklo a teda sa nemusíte obávať.

Vám stačí, ak budete písomne reagovať na jej ponuku. Pošlite jej doporučený list, v ktorom jej napíšete, že s ponukou súhlasíte a že či máte pripraviť Vy zmluvu alebo to urobí ona.  Zároveň, že ste pripravená tu sumu vyplatiť. To bude dôkaz o tom, že ste reagovali na jej predkupné právo.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že ste výlučnými vlastníkmi pozemku a pýtate sa, či máte osloviť vlastníkov susediacich pozemkov. Lenže v otázke ste neuviedli prečo ich chcete osloviť.
Uvádzame, že ak by ste chceli váš pozemok predať alebo darovať a ste jeho výlučným vlastníkmi, teda pozemok nie je v podielovom spoluvlastníctve aj so susedom, vy nie ste povinný pozemok ponúknuť najprv na predaj susedovi ako oprávnenému z predkupného práva v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka, lebo sused nie je podielovým spoluvlastníkom vášho pozemku. Ak by ste chceli pozemok predať, otázkou však je, či by ste predajom pozemku práve susedovi nemohli získať lepšiu kúpnu cenu.