Odkúpenie spoluvlastníckeho podielu

Dobrý deň,
na úvod je dôležité zdôrazniť, že znalecký posudok môže zohrávať kľúčovú úlohu pri riešení sporov o trhovú hodnotu nehnuteľnosti a jej podielov. Váš prípad, kde vlastníte 3 zo 4 podielov domu so záhradou a jeden podiel patrí matkinnej sestre, predstavuje situáciu, kde je objektívne ocenenie nehnuteľnosti veľmi podstatné. Znalec na nehnuteľnosti určí trhovú hodnotu jednotlivých podielov, čo môže pomôcť v rokovaniach o odkúpení podielu. Ak sa nedohodnete na cene, znalecký posudok môže slúžiť ako podklad pre súdne konanie, kde by bol posudzovaný aj význam vašej dlhoročnej starostlivosti o nehnuteľnosť.

Podľa občianskeho zákonníka a judikatúry možno uplatniť princíp núteného odkúpenia alebo oddelenia podielu. Možnosť núteného odkúpenia spočíva v tom, že ak sa jedna zo strán nedokáže dohodnúť na cenovom vyrovnaní, súd môže určiť cenu odkúpenia na základe znaleckého posudku. Táto možnosť vám môže poskytnúť právnu cestu na dosiahnutie spravodlivej hodnoty, ktorá by bola vyvážená s vašou dlhodobou starostlivosťou o nehnuteľnosť.

Ak by matkina sestra trvala na oddelení svojho podielu,  súd by skúmal či je nehnuteľnosť deliteľná. Deliteľnosť sa skúma nielen z pohľadu reálnej deľby ale aj právnej. Napríklad zlé vzťahy medzi spoluvlastníkmi môžu spôsobiť nedeliteľnosť. 

Odporúčam preto najprv iniciovať rokovania o odkúpení jej podielu za cenu stanovenú znaleckým posudkom. 

Ak to nikam nebude smerovať konzultujte situáciu s advokátom so skúsenosťami v oblasti majetkového práva, ktorý vám pomôže správne zhodnotiť všetky právne aspekty a pripraviť stratégiu, ktorá bude najlepšie chrániť vaše práva a záujmy.

Dobrý deň,
ešte som osobne nevidel dom s takým počtom vlastníkov. Pri pozemkoch je to bežnejšie, ale pri domoch nie.
Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorá je v spoluvlastníctve viacerých osôb, je kľúčové získanie súhlasu a dohody so všetkými spoluvlastníkmi. Podľa Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci predkupné právo na podiely, ktoré plánujete odkúpiť, pokiaľ teda nejde o prevod blízkej osobe. V prvom rade by som odporúčal začať rokovania s tými spoluvlastníkmi, ktorí sú otvorení predaju ich podielov, predovšetkým s tými, ktorí majú najväčší podiel. Ak sa Vám podarí získať ich podiely, zvýšite si vplyv na budúce rozhodovanie o nehnuteľnosti.

Potom ako budete mat podiel, tak sa môžete pokúsiť o dohodu. 

Ak by sa nepodarilo uzatvoriť dohody so všetkými spoluvlastníkmi, môžete sa pokúsiť o súdne zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže nehnuteľnosť priznať niektorému zo spoluvlastníkov aj Vám) za primeranú náhradu. 

Predpokladám, že niektorí spoluvlastnícu už budú mŕtvi. To trochu komplikuje vysporiadanie ale nie je to neriešiteľné. 

Dobrý deň,

váš prípad sa týka predkupného práva medzi spoluvlastníkmi. Podľa slovenského Občianskeho zákonníka (§ 140 OZ), spoluvlastníci majú zákonné predkupné právo, ak sa spoluvlastnícky podiel predáva tretej osobe, s výnimkou prípadu, keď sa podiel prevádza na blízku osobu. Pokiaľ sesternica predala podiel bez toho, aby ponúkla vás a ostatných spoluvlastníkov predkupné právo, išlo o porušenie tohto práva.

1. Napadnutie zmluvy na súde: Skutočne môžete žiadať súd, aby zmluvu vyhlásil za relatívne neplatnú, ak došlo k porušeniu predkupného práva. To znamená, že musíte dokázať súdu, že vám nebola riadne ponúknutá možnosť uplatniť predkupné právo. Avšak, ako vás upozornila vaša právnička, vzniká riziko nákladov bez záruky úspechu, takže s tým súhlasím. 

Domáhanie sa ponuky od aktuálneho vlastníka: Ak sa rozhodnete spojiť so zvyšnými spoluvlasníkmi, môžete sa domáhať, aby nový vlastník vám podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol. Toto riešenie sa javí ako efektívnejšie, pretože by ste získali potrebný podiel bez nutnosti vrátenia peňazí sesternici.

Výhody toho, že sa stanete väčšinovým vlastníkom: Ak by ste sa stali väčšinovým vlastníkom, mali by ste rozhodovaciu právomoc, ktorú ste zmienili. To znamená, že by ste mali väčšiu kontrolu nad užívaním pôdy, vrátane možnosti riadiť, či prenajímať pôdu, rozhodovať o jej údržbe a prípadnom využití. Väčšinové vlastníctvo môže aj uľahčiť vyjednávanie lepších podmienok s nájomcami, ako aj priamo ovplyvniť zisk z pôdy.

Odporúčam zvážiť možnosti domáhania sa ponuky na súd a následne, ak bude potrebné, hľadať právnu pomoc pri riešení po prípadnom súdnom konaní. 

Dobrý deň,

vaša situácia s bývalým partnerom a spoločným bytom je náročná, ale existuje niekoľko možností, ako ju riešiť. Pretože byt vlastníte spoločne (1/2 podiel), môže byť jeho predaj zložitý, keďže na to potrebujete súhlas oboch spoluvlastníkov. Ak sa váš bývalý partner nechce dohodnúť, môžete sa obrátiť na súd a žiadať o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť, že sa má byt predať, alebo rozdelí majetok iným spôsobom.

Čo sa týka výživného na dieťa, môžete využiť súdne konanie na určenie jeho výšky, najmä pokiaľ jeho otec má vyššie príjmy, ako uvádza. Pokiaľ ide o náklady spojené s používaním bytu, keďže ste spoluvlastníci, mali by ste sa obaja podieľať na ich úhrade v zmysle spoluvlastníckych podielov.

Odporúčam konzultovať situáciu s právnikom, ktorý vám pomôže formálne zostaviť návrh na súd, aby ste mohli riešiť predaj majetku a výživné správnou cestou. Ak hľadáte sociálne bývanie, informujte sa o možnostiach na miestnom úrade pre sociálne veci.

Dobrý deň,

situácia, ktorú popisujete, je komplikovaná predovšetkým z dôvodu nesúhlasu ostatných spoluvlastníkov s navrhovanou cenou pozemku, ktorú ste ocenenili súdnym znalcom.

Znalecký posudok má veľkú dôležitosť v prípadoch týkajúcich sa určenia všeobecnej, resp. trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Je to základný nástroj, ktorý by mal objektívne odrážať aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti na trhu. Táto hodnota môže zahŕňať aj rôzne náklady spojené např. s búracími prácami, ktoré ste uviedli.

Základná právna zásada je, že účastníci kúpnej zmluvy nie sú zásadne viazaní dohodnutou cenou, ktorá nemusí byť obvyklou trhovou cenou. 

Pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je súd povinný pri oceňovaní nehnuteľnosti vychádzať z jej všeobecnej ceny určenej podľa súčasnej situácie na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase. Ak nedôjde k dohode medzi spoluvlastníkmi o cene, jeden z možných spôsobov riešenia je predaj nehnuteľnosti prostredníctvom súdneho rozhodnutia, kde výťažok z predaja bude následne rozdelený medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov na nehnuteľnosti. 

Ak sú s nehnuteľnosťou spojené náklady, tak je možné ich žiadať zohľadniť pri vysporiadaní. 

Odporúčam teda pokúsiť sa ešte o dohodu so spoluvlastníkmi. Ak sa to nepodarí, možno budete musieť postupovať súdnou cestou, kde súd určí spôsob vysporiadania spoluvlastníctva, prípadne nariadi predaj nehnuteľnosti a následne rozdelí výťažok z predaja.

Dobrý deň,

pri kúpe spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti od jedného z podielnikov je potrebné dodržať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka (OZ). To znamená, že podiel, ktorý chcete odkúpiť, musí byť najprv ponúknutý všetkým ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho chce predať vám.

Ak spoluvlastníci predkupné právo nevyužijú, môže jeden zo spoluvlastníkov svoj podiel predať vám ako tretej osobe. Ponuka predaja musí byť písomná a doručená všetkým ostatným spoluvlastníkom. 

Ak sa toto predkupné právo nedodrží, môže to mať za následok relatívnu neplatnosť predajných zmlúv, čo znamená, že by mohlo dôjsť k ich napadnutiu pred súdom. 

Preto odporúčam zabezpečiť, že predávajúci spoluvlastník splní povinnosť ponuky predkupného práva ostatným spoluvlastníkom, aby ste predišli komplikáciám pri prevode podielu na katastrálnom úrade aj v budúcnosti.

Ak to nechcete robiť, pretože nechcete aby to iní odkúpili, tak existuje na to riešenie. Bližšie informácie by sme Vám vedeli poskytnúť na konzultácii. Na konzultáciu sa dá objednať cez našu webovú stránku. 

Dobrý deň,

pri kúpe dvoch podielov zo spoločného pozemku, na ktorých ste sa už dohodli s ich súčasnými vlastníkmi, je potrebné postupovať s ohľadom na predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Každý podielový spoluvlastník má totiž prednostné právo kúpy ponúkaného podielu za rovnakých podmienok.

Ak spoluvlastník, ktorý nesúhlasí, odmieta dať rovnakú cenu, ktorú ste vy ponúkli, a snaží sa vyhrotiť situáciu ponukou neadekvátnej sumy, máte možností.

Najskôr nech predávajúci ponúknu všetkým spoluvlastníkom písomne podiel za sumu, ktorú to chcú predať Vám, ak do 2 mesiacov to neodkúpia, tak ich predkupné právo zaniká. Potom to môžu predať vám za dohodnutú cenu. 

Dobrý deň,

čo sa týka pozemku s označením 12/2880, číslo 2880 označuje podiel na celkovej výmere pozemku. Ak je celý pozemok rozdelený na 2880 podielov a vy vlastníte 12/2880, tak vlastníte 12 takýchto podielov z celkovej výmery. Podiely sa vypočítavajú ako zlomky, ktoré určujú vlastnícky vzťah k celku.

Ak chcete odkúpiť podiely od ostatných spolumajiteľov, odporúčam postupovať nasledovne:

1. Identifikácia podielov: Zistite, koľko a aké podiely vlastnia ostatní spoluvlastníci. Môžete to overiť na katastri nehnuteľností.
2. Oznámenie zámeru: Informujte ostatných spoluvlastníkov o vašom zámere odkúpiť ich podiely. Ostatní môžu mať predkupné právo. Preto je potrebné ho uplatniť.
3. Príprava zmlúv: S každým spoluvlastníkom uzavrite kúpnu zmluvu. Zmluva musí obsahovať všetky zákonom stanovené náležitosti vrátane identifikácie pozemkov, podielov, kúpnej ceny a vyjadrenia súhlasu oboch strán.
4. Podanie návrhu na vklad: Po podpise zmlúv podajte návrh na vklad do katastra nehnuteľností, kde sa zmeny spoluvlastníckych vzťahov zaregistrujú.

Odporúčam tiež, aby ste sa poradili s advokátom, ktorý vám pomôže s prípravou zmlúv a zabezpečí, že celý proces prebehne v súlade so zákonom. Ak chcete, môžete si dohodnúť konzultáciu v našej kancelárii a preberieme postup. 

Dobrý deň,

na základe informácií, ktoré ste uviedli, by ste sa mohli ako väčšinový vlastník nehnuteľností domáhať zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva na súde. Vzhľadom na to, že ide o nepatrné spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach, súd by s najväčšou pravdepodobnosťou rozhodol o prikázaní týchto podielov Vám za primeranú náhradu.

Pokiaľ ide o výšku súdnych poplatkov, tie sa odvíjajú od hodnoty nehnuteľností a vášho podielu. Boli by vyššie ako je tých 100 eur.

Je to určitá forma vydierania, ale cez súd by Vás to stalo omnoho viac. Hoci nakoniec by ste mohli požadovať celú sumu trov konania od protistrany. Súdne konanie ak sa nedohodnete, môže trvať aj niekoľko rokov. Ja na Vašom mieste by som zobral tých 100 eur. Ficek 

Dobrý deň,
áno realitná kancelária má pravdu. Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlatníka sa nevypláca. Ak ste zmenili podmienky, za ktorých chcete podiel predať (čo zníženie kúpnej ceny je), potom musíte vykonať vo vzťahu k spoluvlastníkovi novú ponuku na odkup, a síce za novú cenu, nakoľko práve za túto cenu manželka možno Váš podiel odkúpi. Až po uplynutí dvoch mesiacov po vykonaní takejto ponuky s novými podmienkami, ak za podiel exmanželka nezaplatí, môžete ho za túto cenu predať tretej osobe. 

Ide totiž o to, že ak by ste ponuku neukutočnili, jednalo by sa vo vzťahu k exmanželke o porušenie jej predkupného práva a ona by sa mohla voči novému nadobúdateľovi domáhať odpredaja podielu za tých podmienok, za akých ho on kúpil. Ak by ju na ňu neprieviedol, mohla by podať žalobu a súd by jej vyhovel. Tomuto sa chce evidentne realitná kancelária vyhnúť.