Dobrý deň,

pri kúpe dvoch podielov zo spoločného pozemku, na ktorých ste sa už dohodli s ich súčasnými vlastníkmi, je potrebné postupovať s ohľadom na predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Každý podielový spoluvlastník má totiž prednostné právo kúpy ponúkaného podielu za rovnakých podmienok.

Ak spoluvlastník, ktorý nesúhlasí, odmieta dať rovnakú cenu, ktorú ste vy ponúkli, a snaží sa vyhrotiť situáciu ponukou neadekvátnej sumy, máte možností.

Najskôr nech predávajúci ponúknu všetkým spoluvlastníkom písomne podiel za sumu, ktorú to chcú predať Vám, ak do 2 mesiacov to neodkúpia, tak ich predkupné právo zaniká. Potom to môžu predať vám za dohodnutú cenu. 

Dobrý deň,

čo sa týka pozemku s označením 12/2880, číslo 2880 označuje podiel na celkovej výmere pozemku. Ak je celý pozemok rozdelený na 2880 podielov a vy vlastníte 12/2880, tak vlastníte 12 takýchto podielov z celkovej výmery. Podiely sa vypočítavajú ako zlomky, ktoré určujú vlastnícky vzťah k celku.

Ak chcete odkúpiť podiely od ostatných spolumajiteľov, odporúčam postupovať nasledovne:

1. Identifikácia podielov: Zistite, koľko a aké podiely vlastnia ostatní spoluvlastníci. Môžete to overiť na katastri nehnuteľností.
2. Oznámenie zámeru: Informujte ostatných spoluvlastníkov o vašom zámere odkúpiť ich podiely. Ostatní môžu mať predkupné právo. Preto je potrebné ho uplatniť.
3. Príprava zmlúv: S každým spoluvlastníkom uzavrite kúpnu zmluvu. Zmluva musí obsahovať všetky zákonom stanovené náležitosti vrátane identifikácie pozemkov, podielov, kúpnej ceny a vyjadrenia súhlasu oboch strán.
4. Podanie návrhu na vklad: Po podpise zmlúv podajte návrh na vklad do katastra nehnuteľností, kde sa zmeny spoluvlastníckych vzťahov zaregistrujú.

Odporúčam tiež, aby ste sa poradili s advokátom, ktorý vám pomôže s prípravou zmlúv a zabezpečí, že celý proces prebehne v súlade so zákonom. Ak chcete, môžete si dohodnúť konzultáciu v našej kancelárii a preberieme postup. 

Dobrý deň,

na základe informácií, ktoré ste uviedli, by ste sa mohli ako väčšinový vlastník nehnuteľností domáhať zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva na súde. Vzhľadom na to, že ide o nepatrné spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach, súd by s najväčšou pravdepodobnosťou rozhodol o prikázaní týchto podielov Vám za primeranú náhradu.

Pokiaľ ide o výšku súdnych poplatkov, tie sa odvíjajú od hodnoty nehnuteľností a vášho podielu. Boli by vyššie ako je tých 100 eur.

Je to určitá forma vydierania, ale cez súd by Vás to stalo omnoho viac. Hoci nakoniec by ste mohli požadovať celú sumu trov konania od protistrany. Súdne konanie ak sa nedohodnete, môže trvať aj niekoľko rokov. Ja na Vašom mieste by som zobral tých 100 eur. Ficek 

Dobrý deň,
áno realitná kancelária má pravdu. Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlatníka sa nevypláca. Ak ste zmenili podmienky, za ktorých chcete podiel predať (čo zníženie kúpnej ceny je), potom musíte vykonať vo vzťahu k spoluvlastníkovi novú ponuku na odkup, a síce za novú cenu, nakoľko práve za túto cenu manželka možno Váš podiel odkúpi. Až po uplynutí dvoch mesiacov po vykonaní takejto ponuky s novými podmienkami, ak za podiel exmanželka nezaplatí, môžete ho za túto cenu predať tretej osobe. 

Ide totiž o to, že ak by ste ponuku neukutočnili, jednalo by sa vo vzťahu k exmanželke o porušenie jej predkupného práva a ona by sa mohla voči novému nadobúdateľovi domáhať odpredaja podielu za tých podmienok, za akých ho on kúpil. Ak by ju na ňu neprieviedol, mohla by podať žalobu a súd by jej vyhovel. Tomuto sa chce evidentne realitná kancelária vyhnúť. 

Dobrý deň,

ak druhý spoluvlastník predal váš spoločný pozemok bez vášho súhlasu, potom sa jedná o absolútne neplatný právny úkon. V takomto prípade však musel byť váš podpis na zmluve sfalšovaný, čo je trestný čin. Totiž iba jeden zo spoluvlastníkov nemohol uzavrieť zmluvu s kupujúcim o predaji celého pozemku, takáto zmluva by cez kataster neprešla, nakoľko by bola absolútne neplatná. Uvedené by si kataster všimol a návrh na vklad vlastníckeho práva v prospech nového nadobúdateľa by nepovolil. 

Čo však mohol urobiť druhý spoluvlastník je, že predal iba svoj spoluvlastnícky podiel na spoločnom pozemku. V takomto prípade, ak ho predal inej než blízkej osobe, vám patrilo predkupné právo. Ak ho nedodržal, potom sa môžete voči novému nadobúdateľovi tohto podielu domáhať odpredaja podielu za cenu, za ktorú ho nadobudol od pôvodného spoluvlastníka vzhľadom na to, že došlo k porušeniu vášho predkupného práva. Ak vám podiel nebude chcieť predať, obráťte sa žalobou na súd. Na uvedené nadobúdateľa upozornite aj vo výzve, ktorú ho vyzvete na odpredaj spoluvlastníckeho podielu. Totiž ak bolo porušené predkupné právo, jedná sa v prípade kúpnej zmluvy o predaji spoluvlastníckeho podielu o relatívne neplatný právny úkon, ktorý môže druhý spoluvlastník, teda vy, napadnúť do troch rokov od uzavretia predmetnej kúpnej zmluvy na súde. 

Ak by spoluvlastník predal svoj podiel jeho blízkej osobe, potom vám v zmysle zákona nepatrí predkupné právo a k predaju mohol pristúpiť bez akéhokoľvek porušenia zákona. 

Kto je blízku osobou ustanovuje § 116 Občianskeho zákonníka: 

"Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu." 

Ak by ste s uvedeným potrebovali pomôcť, neváhajte sa obrátiť na advokáta. 

Dobrý deň,

pokiaľ ide o vašu otázku, či sa dá uskutočniť prevod bez toho, aby spolumajiteľ najprv ponúkol svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom, odpoveď je, že sa to žiaľ dá. Jedná sa však o relatívne neplatný právny úkon. Relatívne neplatný znamená, že pokiaľ ho spoluvlastníci do troch rokov nenapadnú, považuje sa za platný. 

Áno, spoluvlastníci majú predkupné právo, ibaže by išlo o prevod na blízku osobu. Ak suseda nie je blízkou osobou spoluvlastníčky, ktorá podiel na spoločnej nehnuteľnosti previedla, potom sa môžete  dovolávať neplatnosti tohto právneho úkonu priamo voči nadobúdateľovi, t. j. voči susede,  ktorá podiel nadobudla. V liste jej oznámte, že ste zo strany prevodcu (pôvodného spoluvlastníka) neboli upovedomený o možnosti kúpy tohto spoluvlastníckeho podielu, a to aj napriek tomu, že tento mal zo zákona vo vzťahu k vám ako aj vo vzťahu k ostatným spoluvlastníkom (nakoľko je vás 23 podľa toho, čo uvádzate) takúto povinnosť. Vzhľadom na to, že túto porušil (pričom ju porušil aj vo vzťahu k ostatným spoluvlastníkom) uplatňujete si predkupné právo priamo voči  nej ako nadobúdateľke, a síce, že máte záujem o odkúpenie tohto podielu za cenu, za ktorú ich nadobudla ona od pôvodného spoluvlastníka resp. máte nárok aspoň na časť tohto podielu zodpovedajúcu výške vášho spoluvlastníckeho podielu. Ak aj ostatní spoluvlastníci by mali záujem o odkúpenie tohto podielu, potom zašlite výzvu nadobúdateľke spoločne.

Rovnako ju môžete vo výzve upozorniť, že pokiaľ túto vašu žiadosť nebude rešpektovať, budete nútený vec riešiť súdnou cestou, nakoľko dôsledkom porušenia predkupného práva je kúpna zmluva, ktorú nadobúdateľ uzavrel s pôvodnými spoluvlastníkmi, neplatná. Určite jej uveďte, že súdnym konaním jej vzniknú ďalšie náklady na trovy konania, ktoré bude musieť zaplatiť. Ak by podiel previesť nechela, potom podajte žalobu na príslušný súd, úkon je potrebné napadnúť do troch rokov od uzavretia kúpnej zmluvy na súde, inak sa nárok premlčí. 

Dobrý deň, za právneho stavu ako  je uvedený v otázke, môžete s bratom uzatvoriť len zmluvu o pôžičke.

Vec sa má tak, že ak žijúci otec je vlastníkom rodinného domu, potom sa vy ako súrocenci, a teda ani žiaden z vás jednotlivo sa nemôžete vzdať svojho podielu na budúcom dedičstve, lebo toto dedičstvo nateraz v podstate ani neexistuje - otec žije a môže so svojim majetkom nakladať podľa svojho uváženia. V konečnom dôsledku /to už by bol zrejme extrém/, vy ako súrodenci sa nemusíte dožiť úmrtia otca. Toľko pre vysvetlenie.

Riešením by bolo, aby otec vám ako svojho synovi daroval 2/3 rodinného domu a súrodencovi, ktorý pôžičku nepotrebuje by daroval 1/3 domu, samozrejme so spísaním dohody o vecnom bremene v prospech otca spočívajúce v práve doživotného bývania. Následne by ste s bratom uzatvorili buď zmluvu o pôžičke, alebo by ste mu peniaze darovali. Otázkou je kedy dôjde k rozvodu a aký bude výsledok vyporiadania bezpodielovího spoluvlastníctva manželov po rozvode. Otázka vyplatenia, v akej sume, jeho následne budúcej manželky je nateraz tiež bez poznania konkrétnych okolností a znalostí vecou ich dohody, ktorú by ste mali samozrejme vidieť.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, v súvislosti s Vašou otázkou o odkúpení podielu, ktorý prešiel na štát v dôsledku exekúcií, je potrebné uviesť, že spoluvlastníci majú zákonné predkupné právo k spoluvlastníckym podielom podľa Občianskeho zákonníka. Toto znamená, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu máte ako spoluvlastníci prednosť pred inými záujemcami. Pokiaľ ide o možnosť požiadať štát o odkúpenie daného podielu, predkupné právo Vám dáva možnosť byť preferovaným kupcom v prípade, že štát sa rozhodne tento podiel predávať. Ohľadom Vašej konkrétnej situácie, kde máte viacero sestier ako spoluvlastníkov, môže o odkúpenie podielu požiadať aj len jedna z Vás, ale je dôležité mať na pamäti, že v praxi by sa mali takéto záležitosti riešiť dohodou medzi všetkými spoluvlastníkmi. O konkrétnej procedúre a mieste, kam poslať žiadosť o odkúpenie podielu, môže rozhodovať konkrétny orgán štátu, ktorému daný podiel momentálne patrí, preto odporúčam obrátiť sa priamo na tento orgán so žiadosťou o informácie, ako postupovať v konkrétnom prípade.

Dobrý deň,
na Vami položenú otázku uvádzame, že nedodržanie predkupného práva voči ostatným spoluvlastníkom v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka nezakladá neplatnosť kúpnej zmluvy. Katastrálny odbor okresného úradu splnenie podmienok v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka neskúma.

Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Zjednodušene povedané, ak spoluvlastník nehnuteľnosti nedodržal predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov na nehnuteľnosti i keď toto mal urobiť a predal svoj spoluvlastnícky podiel cudzej tretej osobe, potom možnosťou na strane spoluvlastníkov, ktorých predkupné právo bolo porušené je možnosť využiť právne prostriedky ochrany a to nasledovné :

1./ Oprávnený z predkupného práva (poškodený spoluvlastník) sa môže domáhať, aby aby nový podielový spoluvlastník mu ponúkol svoj podiel na predaj v zmysle § 603 ods. 3 a to aj súdnou žalobou o nahradenie prejavu vôle predať mu spoluvlastnícky podiel.

2./ Druhým prostriedkom je dovolanie sa neplatnosti kúpnej zmluvy zo podielového/podielových  spoluvlastníkov, vzhľadom na to, že porušenie predkupného práva spôsobuje len tzv. relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, v dôsledku čoho sa tento právny úkon považuje za platný až do momentu dovolania sa neplatnosti. V tomto prípade treba na súde uplatniť žalobu ako voči pôvodnému podielovému spoluvlastníkovi, tak aj voči novému podielovému spoluvlastníkovi.

Pokiaľ ide o užívanie prístupovej cesty, poukazujeme na ust. § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka :