'

Predaj domu v spoluvlastníctve


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Prešovský
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát
Odpovedané dňa: 27. 11. 2013

Otázka: Predaj domu v spoluvlastníctve

Dobrý deň, chcel by som Vás poprosiť o radu ohľadom predaja domu v spoluvlastníctve. Problém sa týka starkiného domu a pozemku. Starká s dedkom boli majitelia domu. Dedko umrel, takže polovičnou majiteľkou domu je starká. Druhá polovica domu (po dedkovi) je rozdelená medzi deti na 10 častí z toho je 1/10 rozdelená ešte na 4 časti (na vnukov). V dome bývala starká spolu s 3 synmi (z toho dvaja tam majú aj trvalý pobyt) ktorí sa tam svojvoľne nasťahovali. Starkú využívali, neplatili účty.. Starká už teraz v dome nebýva, momentálne býva u nás, a rozhodla sa že dom chce predať. Ostatní spoluvlastníci súhlasia až na jedného, ktorý býva v dome. Tak Vás chcem poprosiť o radu, či je možné dom predať aj keď jeden spoluvlastník nesúhlasí, poprípade ako postupovať v takomto prípade. Ďakujem za odpoveď a ostávam s pozdravom.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Dobrý deň,

pokiaľ ide o predaj domu v spoluvlastníctve, nie je možné uplatniť väčšinový princím a dom predať. Pokiaľ máte záujem predať dom, ktorý je v spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov je potrebné mať súhlas úpne všetkých spoluvlastníkov. Ak by chýbal čo i len jeden podpis spoluvlastníka (bez ohľadu na výšku jeho podielu), dom ako celok nie je možné predať.

 

V tomto prípade Vám nezostane nič iné, ako sa obrátiť na súd a žiadať, aby súd zrušil a vyporiadal podielové spoluvlastníctvo. Súd rozhodne, komu nehnuteľnosť zverí a koho teda zaviaže, aby vyplatil ostatných spoluvlastníkov. AK žiaden zo spolulvastníkov nehnuteľnosť nebude chcieť súd môže nariadiť predaj domu v spoluvlastníctve na dražbe. Pokiaľ by niektorý zo spoluvlastníkov prejavil súhlas s odkúpením podielov, súd môže tento podiel prisúdiť tomuto účastníkov. Pri vyplácaní podielov sa bude vychádzať z ceny nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, ktorým znalec určil trhovú cenu.

 

Ten spoluvlastník, ktorý sa nechcel dohodnúť bude musieť znášať náhradu trov konania, ak ho súd k tomu na žiadosť žalobcu zaviaže.

 

Predaj domu v spoluvlastníctve bez súhlasu všetkých nie je možný.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Vlastním s bratom nehnuteľnosť  (dom) aj s pozemkom. Keďže nemám financie na jeho údržbu ani renováciu, ktorá je potrebná, tak som sa rozhodol svoju časť predať. Pokiaľ viem brat ma nárok na predkupné právo. A tu sa dostávame k jadru veci! Kupca na nehnuteľnosť ešte nemám (všetky možnosti zvažujem). A taktiež ani neviem za koľko by som chcel svoj podiel predať.  V predkupnej zmluve, ktorú musím bratovi predložiť musí byt uvedená suma? A pokiaľ do dvoch mesiacov nerozhodne a zanikne mu nárok tak podľa tej sumy sa musím orientovať a až tak môžem dom predať ? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.10.2018)

Dobrý deň, uvádzame pre Vás odpoveď : 
Z ust. § 140 Občianskeho zákonníka vyplýva, že "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov." 
Podstatou  predkupného práva je povinnosť spoluvlastníka ponúknuť pred samotným prevodom svoj podiel ostatným spoluvlastníkom. Túto povinnosť ponuky voči ostatným podielovým nemali by ste v prípade, že by ste svoj podiel predali blízkej osobe /mama, otec, sestra a pod./.

Z predkupného práva vyplýva, že ak by ste chceli svoj podiel predať cudzej - tretej osobe, museli by ste ponukovú povinnosť voči Vášmu bratovi splniť.

V podstate máte tri možnosti :
1./ Ponúknete písomne dopor. listom bratovi svoj podiel  na predaj za Vami uvedenú cenu - môžte vychádzať z ceny podobných nehnuteľností  vo Vašom regióne napr. z ponuky real kancelárií, prípadne podľa znaleckého posudku, ktorý si necháte za týmto účelom vyhotoviť. Teda nezasielate mu tzv.predkupnú zmluvu.

Uvediete cenu, s tým že brat musí ponuku prijať v lehote najneskoršie do dvoch mesiacov  tak, že Vám uhradí sumu na Váš účet a následne uzatvoríte  zmluvy o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. 

2./ Ak brat ponuku neprijme /navrhne inú cenu, neuhradí cenu do 2 mesiacov,  môžete podiel predať cudzej - tretej osobe za rovnakých podmienok za akých ste svoj podiel ponúkli bratovi.

3./ Nedodržíte literu zákona a podiel predáte cudzej - tretej osobe bez toho, aby ste ponúkli svoj podiel bratovi.

V tomto prípade bratovi zostáva aj naďalej predkupné právo voči novému spoluvlastníkovi  alebo sa môže súdnou cestou domáhať od nového spoluvlastníka nehnuteľnosti, aby mu predal svoj podiel za rovnakých podmienok, za akých on nadobudol podiel od Vás alebo môže sa súdnou cestou domáhať tzv. relatívnej neplatnosti zmluvy a to ako voči Vám, tak aj voči novému spoluvlastníkovi. 


Odporúčame priame jednanie s bratom s dojednaním ceny. 
Znalecký posudok je dobré dať vyhotoviť z hľadiska daňového /daň z príjmov, následný predaj nehnuteľnosti. Na výdavkoch keďže sú v záujme oboch by ste sa mohli podeliť podľa podielu na nehnuteľnosti.

Odporúčame zmluvu dať vypracovať advokátovi.


 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, prosím o radu ohledne nemovitostí na Slovensku. Tatínek vlastní společne s bratrem nemovitosť po babičce (každý 1/2). Strýc pred časem zemrel a jeho podíl zdedili bratranec a šesťrenice (každý 1/4). Nyní nabídli otci svoje podíly k odkoupení za neprimerenou cenu (nemovitosť je 20 let využívaná pouze rekreačne pár týdnu v roce) s tím, že pokud nebude souhlasit, prodaji svoje podíly realitní společnosti. Mohou to udelat? Tatínek se o nemovitosť po celou dobu staral sám. Muže si uplatniť náklady na údržbu zpetne za tech 20 let? Dekuji za odpoved.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.10.2018)

Dobrý deň. Pokiaľ ide o prevod spoluvlastníckeho podielu, takýto podiel je potrebné najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom, resp. vo Vašom prípade zostávajúcemu spoluvlastníkovi - Vášmu otcovi, a to z dôvodu existencie zákonného predkupného práva. Ak by sa toto zákonné predkupné právo porušilo, išlo by o relatívne neplatný právny úkon. V takom prípade by sa dalo dovolať neplatnosti právneho úkonu, ktorým boli prevedené spoluvlastnícke podiely alebo by sa mohol podielový spoluvlastník, ktorému tieto podiely neboli riadne ponúknuté na odkúpenie, domáhať od nového majiteľa toho, aby mu podiely predal za rovnakých podmienok, za akých ich nadobudol.

Pokiaľ však ostatní spoluvlastníci voči Vášmu otcovi riadne ponúknu podiely na predaj a tento ich nekúpi, môžu so svojimi podielmi voľne nakladať a previesť ich na tretiu osobu, napr. aj na realitnú kanceláriu. Pre úplnosť však uvádzam, že podiely by mali byť ponúknuté za rovnakú cenu tak podielovému spoluvlastníkovi (Vášmu otcovi), ako aj tretej osobe. Ak sa totiž tretej osobe predajú za nižšiu cenu, než boli ponúknuté zostávajúcemu podielovému spoluvlastníkovi, išlo by o porušenie predkupného práva.

Čo sa týka nákladov na údržbu spoločnej nehnuteľnosti, domnievam sa, že tieto si Váš otec nemôže uplatniť spätne za uplynulých 20 rokov. Pre komplexné posúdenie otázky týkajúcej sa nákladov, ktoré na spoločnú vec vynaložil len jeden zo spoluvlastníkov, by však bolo potrebné posúdiť okrem iného aj to, či boli tieto náklady investované na nevyhnutnú údržbu alebo nie.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Čo sa týka, technického riešenia-rozdelenia domu, tak to sme absolvovali v pohode. Sestra ma svoj vlastný samostatný byt + vlastný/ pôvodný originál / vchod, proste si to bez dohody zabrala. Ja som si urobil extra provizórnu pavlač: s tým problém nieje - problém je, že svoj podiel by predala / chce tam bývať môj syn - ona tam nebýva má bytovku, stojí to bez ÚDRŽBY - len pýta za svoj podiel neúmerne veľa - mimo trhové ceny domov v okolí. Otázka znie:-, či súd sa bude riadiť odborným cenovým odhadom nehnuteľnosti /kto vyzve znalca? - či určí súd?/ alebo tým čo pýta sestra minoritná vlastnícka. Za celé roky /12-15r. / nehla ani prstom na údržbe spoločného :- strecha, nátery, oplotenie, čistenie spoločného dvora.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 05.03.2018)

Dobrý deň,

ďakujeme za reakciu. K tejto otázke uvádzame nasledovné :

1./ Pokiaľ sa jedná o hodnotu podielu Vašej sestry, z praktického hľadiska treba vychádzať z toho, že najlepšie je, ak má nehnuteľnosť jedného vlastníka a práve toto obmedzenie z titulu podielu Vašej sestry jednak znižuje hodnotu nehnuteľnosti pre prípadných kupujúcich, a zvyšuje hodnotu podielu pre toho, kto je jeho vlastníkom. Preto Vaša sestra chce možno trochu viacej peňazí. Vec odporúčame riešiť mimosúdne, čo bude aj najrýchlejšie.

2./ Ak píšete, že 12 - 15 rokov sestra nehla ani prstom, je to chyba všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, nakoľko ste mohli žiadať o rozhodnutie súd podľa § 139 Obč. zákonníka :

"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

Treba počítať s tým, že sestra vznesie námietku premlčania ak by ste chceli vymáhať od nej niektoré Vami vynaložené náklady.

 

3./ Podľa § 132 ods. 3 Civil. sporového poriadku platí :

"Žalobca k žalobe pripojí dôkazy, ktorých povaha to pripúšťa, okrem tých, ktoré nemôže bez svojej viny pripojiť."


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, poprosil by som o radu. Chcel by som odkúpiť čiastky od mojich súrodencov, len jeden brat má ťarchu na svojom podiele, a sestra sa obáva, že v blízkej dome jej siahne exekútor aj na jej časť nehnuteľnosti. Otázka znie, či by mohla sestra previesť jej časť na mňa formou darovacej listiny alebo kúpnopredajnej zmluvy ( kde bude napísané, že za jej podiel som jej peniaze už vyplatil v minulosti )aj, keď nebude bratova exekúcia vyrovnaná alebo musí byť ťarchu brata zmazaná a až potom môžu ostatný súrodenci manipulovať so svojim podielom, a druhá otázka čo ak brat čo má exekúcie nebude sa chcieť dohodnúť na predaji svojho zaťaženého podielu (lebo tam býva ) akú šancu mám na súde ? Ja som vlastníkom 7/10 a zvyšný súrodenci majú po 1/10. Ďakujem Vám veľmi pekne za Vaše odpovede.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 25.02.2018)


Dobrý deň, Váš právny problém je potrebné riešiť z niekoľkých hľadísk :

I./ Brat - exekúcia : 
Podľa ust. exek. poriadku platí ust.§  63 exek. poriadku nasledovne : 
"Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur ( „drobné exekúcie“), nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa osobitného predpisu; právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté. Za drobnú exekúciu sa nepovažuje exekúcia na vymoženie pohľadávky na výživnom.
Exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa odseku 2, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú voči povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.


Podľa ust. § 166 exek. poriadku platí :

"Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe.
Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha schváleniu súdom."

Z uvedeného zákonného textu vyplýva, že k predaju podielu brata na nehnuteľnosti v exekučnom konaní dôjsť.


II./ Sestra, ktorá sa obáva exekúcie v blízskej budúcnosti: 
Nepíšete dôvod obáv, zrejme ťažkosti so splácaním nejakého dlhu. Odporúčame riešiť tento dlh, podľa okolností a v závislosti od toho, kto je veriteľom, teda komu dlhuje, či pohľadávka nie je premlčaná, ak by sa jednalo o spotreb. zmluvu či neobsahuje neprijateľné zmluvné podmienky a podobne.
Tu treba upriamiť pozornosť na ust. § 42a/ Občianskeho zákonníka (citujeme): 
"(1) Veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že dlžníkove právne úkony podľa odsekov 2 až 5, ak ukracujú uspokojenie jeho vymáhateľnej pohľadávky, sú voči nemu právne neúčinné. Toto právo má veriteľ aj vtedy, ak je nárok proti dlžníkovi z jeho odporovateľného právneho úkonu už vymáhateľný alebo ak už bol uspokojený.
(2) Odporovať možno právnemu úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť svojho veriteľa, ak tento úmysel musel byť druhej strane známy, a právnemu úkonu, ktorým bol veriteľ dlžníka ukrátený a ku ktorému došlo v posledných troch rokoch medzi dlžníkom a osobami jemu blízkymi (§ 116 a 117) alebo ktoré dlžník urobil v uvedenom čase v prospech týchto osôb s výnimkou prípadu, keď druhá strana vtedy dlžníkov úmysel ukrátiť veriteľa aj pri náležitej starostlivosti nemohla poznať."

 

Ak má Vaša sestra dlhy neznamená to, že v prípadnom exekučnom konaní musí byť predaný jej podiel na nehnuteľnosti. Rovnako aj v tomto prípade platí ust. § 63 a 166 exekučného poriadku  (viď vyššie).

Neodporúčame prípadnú kúpnu zmluvu riešiť spôsobom, že v tejto by bolo uvedené, že kúpna cena bola uhradená. Takýto úkon podľa § 39a/  Obč. zákonníka napĺňa znaky úžery :
"§ 39a Úžera 
Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere."

Naviac takéto konanie zakladá trestnoprávnu zodpovednosť podľa  §235 TZ :
"§ 235 Úžera
Kto zneužívajúc niečiu tieseň, neskúsenosť alebo rozumovú slabosť alebo niečie rozrušenie, dá sebe alebo inému poskytnúť alebo sľúbiť plnenie, ktorého hodnota je k hodnote vzájomného plnenia v hrubom nepomere, alebo kto takú pohľadávku uplatní alebo v úmysle uplatniť ju, na seba prevedie, potrestá sa odňatím slobody až na jeden rok až päť rokov.

III./ Odporúčame kontaktovať advokáta za účelom posúdenia dokladov v exekučnom konaní, ako aj dlhov Vašej sestry, ktoré už máte k dispozícii, rovnako aj ohľadom samotnej nehnuteľnosti za účelom usporiadania vzťahov pri jej užívaní druhým bratom, nakoľko nehnuteľnosť je potrebné riešiť komplexne (užívanie, opravy, údržba, užívanie v predchádzajúcom období).

 

 

 

 

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Pozdravujem. Darovacou listinou po rodičoch vlastníme spolu s manželkou 2/3 domu bez bližšej špecifikácie, a sestra 1/3. Teda každý-traja podielnici po 1/3/ každý má podiel všade - suterén, prízemie, poschodie. Sestra sa chce zbaviť svojej tretiny = nepísaná dohoda - časť prízemia, bez jednej izby, no pýta neúmerne veľa za podiel. Môže súd rozhodnúť, že jej vyplatíme 1/3 z úradného odhadu ceny z celej nehnuteľnosti ? 

 

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 01.03.2018)

Dobrý deň,

k Vašej otázke uvádzame nasledovné : 

1./ Podľa ust.§ 141 a nasl. Obč. zákonníka platí :

"Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

(2) Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.

§ 142 (1) : Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti."

 

2./ Zo zák. ustanovení pomerne jasne vyplýva, že spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní. Pri nehnuteľnosti musí byť dohoda písomná.

V prípade, že nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykonaná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. V prípadnom súdnom konaní súd je viazaný návrhom, ale nie je viazaný navrhovaným spôsobom vyporiadania a môže rozhodnúť  vyporiadaní iným spôsobom než ako je uvedené v návrhu.

Píšete v otázke, že máte nepísanú dohodu o užívaní nehnuteľnosti podľa podielov, takže ak by ste sa nevedeli dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva, vec môžete riešiť aj spôsobom reálneho rozdelenia nehnuteľnosti, t.j. vzniknú dve samostatné  bytové jednotky, ale by boli zrejme spojené aj stavebné práce a finančné investície. Uvádzame to len ako možnosť.

Ak by súd rozhodol o zrušení spoluvlastníctva,  rozhodujúca pre určenie primeranej náhrady je cena nehnuteľnosti v čase jej vyporiadania, teda trhovej hodnoty podľa znaleckého posudku. Pre vyplatenie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel treba vedieť, že plnenie v splátkach súd neschváli. Podľa ust. Civil. sporového poriadku platí, že "ak súd uložil v rozsudku povinnosť plniť, rozsudok je vykonateľný márnym uplynutím lehoty na plnenie, ak nie je ustanovené inak. Lehota na plnenie je tri dni a plynie od právoplatnosti rozsudku. Súd môže v odôvodnených prípadoch určiť dlhšiu lehotu."  Teda vyplatiť sestre jej podiel budete musieť v lehote podľa rozhodnutia súdu.

Napr. v rozsudku OS Topoľčany, č.k.  6C/189/2011 pre vyplatenie 16 400 eur súd určil lehotu 60 dní.

 

 

Odporúčame vec riešiť cestou advokáta spísaním dohody o zrušení spoluvlastníctva, tak budete mať istotu, že zmluva bude právne perfektná. 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, ak sme štyria spoluvlastníci nehnuteľnosti rovnakým dielom, bude čiastka získaná predajom rozdelená rovnako? Aký je mechanizmus prevodu peňazí ? Prevod sa uskutoční na účet každého podielnika zvlášť ? Nie je možné to obísť ? Máme totiž pochybnosť o serióznosti spoluvlastníka, ktorí realizuje predaj. Aký paragraf to rieši? Ďakujem za radu a odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: Advokátka (odpoveď odoslaná: 28.08.2017)

Dobrý večer,

na Vašu otázku odpovedáme nasledovne :

 

1./ Podľa ust. § 137a nasl. Obč. zákonníka platí, že "podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké."

Z uvedeného vyplýva, že aj podiel na predaji nehnuteľnosti a na uhradenej kúpnej cene bude pre Vás predstavovať sumu rovnajúcu sa podielu na nehnuteľnosti.

 

2./ Z otázky nám nie je zrejmé, či ste spoluvlastníka splnomocnili písomnou formou Vy sám  k podpísaniu kúpnopredajnej zmluvy alebo tento len hľadá kupujúceho, ktorý nehnuteľnosť od Vás všetkých ako podielových spoluvlastníkov kúpi a následne všetci osobne podpíšete kúpnopredajnú zmluvu.

 

3./ Ak máte akékoľvek pochybnosti resp. spoluvlastníkovi nedôverujete, odporúčame, aby ste nepodpisoval žiadne splnomocnenie na podpísanie kúpnopredajnej zmluvy, ale túto podpisoval sám. Je vecou Vašej vzájomnej dohody   ako bude kúpna cena uhradená, ale z dôvodu právnej istoty v každom prípade odporúčame úhradu na Váš vlastný účet podľa podielu na nehnuteľnosti, a  nie na účet spoluvlastníka.

 

4./ Odporúčame, aby ste kontaktoval advokáta. Prípadne  s kontrolou kúpnopredajnej zmluvy sa môžete obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu, kde po jej kontrole Vám budú oznámené pripomienky a prípadne nedostatky. Hlavný email : advokat@ficek.sk.

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, som vlastníkom 1/6 rodinného domu po smrti mamy. Pri dedičskom konaní pred notárom sme mali pozemok pod rodinným domom nevysporiadaný, takže tento pozemok ani nebol predmetom dedenia, ale otec neskôr tento pozemok usporiadal a pred smrťou celý pozemok pod týmto domom daroval jednému z troch bratov spolu s celým jeho dielom t.j. 1/2, takže tento brat je vlastníkom 4/6. Ja by som chcel tento môj podiel predať - ponuku na predaj som dal obom bratom cca pred dvoma rokmi, tento rok sa ozval brat vlastník 4/6, že by chcel kúpiť môj podiel, ale ponúkaná cena bola veľmi nízka. Moja otázka smeruje k tomu, či by som ja mohol predať svoj podiel aj niekomu inému ako bratom a ak áno, či by takáto zmluva bola priechodná na katastri (ak by sa taký záujemca našiel), a aké by mal právne postavenie tento 1/6 podielnik ak nie je podielnikom na pozemku, ale na jeho meno by bolo zriadené vecné bremeno (užívať pozemok dosiaľ zaužívaným spôsobom), keďže i ja mám iba takéto vecné bremeno zriadené na moje meno na katastri - brat mi nechcel dať podiel na vlastníctve na pozemku - skôr sa mi smeje, že keď mu nepredám môj podiel za jeho navrhnutú cenu tak aj tak s ním nebudem môcť nakladať, tak preto uvažujem, že by som ho predal aj úplne niekomu inému. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: Advokát (Trnava) (odpoveď odoslaná: 07.08.2017)

Dobrý deň, svoj spoluvlastnícky podiel môžete predať i inej osobe ako ostatným podielovým spoluvlastníkom. Dôležité je, aby bolo dodržané ich zákonné predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Ak ste im však svoj podiel pred dvoma rokmi už ponúkli na predaj a oni toto svoje právo nevyužili, môžete za rovnakých podmienok (ako ste navrhovali im) predať svoj spoluvlastnícky podiel inej osobe. Ak by ste však svoj spoluvlastnícky podiel predávali tretej osobe za iných podmienok (či už cena, spôsob splatenia...) ako ste svojim bratom ponúkli pred dvoma rokmi musíte im opätovne ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel na predaj (aby mali možnosť uplatniť svoje zákonné predkupné právo podľa nových podmienok). Inak by došlo k porušeniu ich zákonného predkupného práva a mohli by napadnúť platnosť kúpnej zmluvy. Čo sa týka vecného bremena bude potrebné zistiť (napr. z výpisu LV), či je vecné bremeno spojené s právom prechodu alebo iba s Vašou osobou. Ak je vecné bremeno právom prechodu cez pozemok, tak prevodom spoluvlastníckeho podielu zostane zachované aj vecné bremeno i pre nového majiteľa. Ak by však vecné bremeno bolo spojené s Vašou osobou, prevodom spoluvlastníckeho podielu práva z neho neprejdú na nového majiteľa.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Po smrti rodičov zdedil 1 zo 6 súrodencov nehnuteľnosť s pozemkom, s tým, že všetci ostatní majú na majetok doživotné právo a v prípade predaja do 2 týždňoch vysporiada rovnakým podielom všetkých súrodencov. Jeden zo súrodencov sestra zomrela. Táto sestra ma žijúceho manžela. Ma tento manžel / dedič / nárok na celý podiel pri predaji tejto nehnuteľnosti?

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: Advokát (odpoveď odoslaná: 21.06.2017)

Dobrý deň,

ak nemali deti, potom bude dediť v tzv. druhej dedičskej skupine, teda podľa § 474 OZ, podľa ktorého Ak nededia poručiteľovi potomci, dedí v druhej skupine manžel, poručiteľovi rodičia a ďalej tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z tohto dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa Dedičia druhej skupiny dedia rovnakým dielom, manžel však vždy najmenej polovicu dedičstva.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, prajem. Mal by som záujem o kúpu nehnuteľnosti kde je viacej spoluvlastníkov. Ako mám prosím postupovať najlepšie? Pobehať všetkých vlastníkov s otázkou o predaji? Treba mať nejakú zmluvu, aby bola naša dohoda podložená? Od koho z vlastníkov sa dá potom nehnuteľnosť odkúpiť? Alebo mi môže každý predať len svoj podiel? Ako je to s predpisom na katastri? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: (odpoveď odoslaná: 23.03.2017)

Dobrý deň. Každý spoluvlastník môže scudziť len svoj spoluvlastnícky podiel. Ideálne by preto bolo osloviť všetkých spoluvlastníkov s tým, že máte záujem kúpiť nehnuteľnosť, ktorú majú v podielovom spoluvlastníctve, ako celok. Kúpna zmluva bude mať viacero predávajúcich a jedného kupujúceho – Vás. V rámci jednej kúpnej zmluvy Vám teda spoluvlastníci predajú svoje jednotlivé podiely, pričom Vy sa stanete výlučným vlastníkom. Pokiaľ bude zmluva správne pripravená, so zápisom vlastníckeho práva na katastri by nemal byť problém. V zásade totiž pôjde o kúpnu zmluvu s tým, že na strane predávajúcich bude viacero subjektov.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Prosím o radu, vlastním rodinný dom v 3/4 a moje 4 plnoleté deti spolu 1/4. Som čiastočný invalid a nik mi neprispieva. Býva tu so mnou syn a je na úrade práce. Ja musím dom predať, ale nik nesúhlasí, ako mám pokračovať, keď chcem dom predať deti vyplatiť a oni nesúhlasia? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: (odpoveď odoslaná: 16.02.2017)

Dobrý deň. Za daných okolností nie je vylúčené, aby ste predali iba svoj podiel. Pred prípadným predajom podielu však tento musíte ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Pri podielovom spoluvlastníctve totiž majú ostatní spoluvlastníci zákonné predkupné právo k podielu, ktorý sa má predať. Druhá alternatíva je zrušenie a vyporaidanie podielového spoluvlastníctva dohodou alebo súdnou cestou. Prinútiť ostatných spoluvlastníkov k tomu, aby svoje podiely predali totiž nemôžete.


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk