Predaj domu v spoluvlastníctve


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Prešovský
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát
Odpovedané dňa: 27. 11. 2013

Otázka: Predaj domu v spoluvlastníctve

Dobrý deň, chcel by som Vás poprosiť o radu ohľadom predaja domu v spoluvlastníctve. Problém sa týka starkiného domu a pozemku. Starká s dedkom boli majitelia domu. Dedko umrel, takže polovičnou majiteľkou domu je starká. Druhá polovica domu (po dedkovi) je rozdelená medzi deti na 10 častí z toho je 1/10 rozdelená ešte na 4 časti (na vnukov). V dome bývala starká spolu s 3 synmi (z toho dvaja tam majú aj trvalý pobyt) ktorí sa tam svojvoľne nasťahovali. Starkú využívali, neplatili účty.. Starká už teraz v dome nebýva, momentálne býva u nás, a rozhodla sa že dom chce predať. Ostatní spoluvlastníci súhlasia až na jedného, ktorý býva v dome. Tak Vás chcem poprosiť o radu, či je možné dom predať aj keď jeden spoluvlastník nesúhlasí, poprípade ako postupovať v takomto prípade. Ďakujem za odpoveď a ostávam s pozdravom.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Dobrý deň,

pokiaľ ide o predaj domu v spoluvlastníctve, nie je možné uplatniť väčšinový princím a dom predať. Pokiaľ máte záujem predať dom, ktorý je v spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov je potrebné mať súhlas úpne všetkých spoluvlastníkov. Ak by chýbal čo i len jeden podpis spoluvlastníka (bez ohľadu na výšku jeho podielu), dom ako celok nie je možné predať.

 

V tomto prípade Vám nezostane nič iné, ako sa obrátiť na súd a žiadať, aby súd zrušil a vyporiadal podielové spoluvlastníctvo. Súd rozhodne, komu nehnuteľnosť zverí a koho teda zaviaže, aby vyplatil ostatných spoluvlastníkov. AK žiaden zo spolulvastníkov nehnuteľnosť nebude chcieť súd môže nariadiť predaj domu v spoluvlastníctve na dražbe. Pokiaľ by niektorý zo spoluvlastníkov prejavil súhlas s odkúpením podielov, súd môže tento podiel prisúdiť tomuto účastníkov. Pri vyplácaní podielov sa bude vychádzať z ceny nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, ktorým znalec určil trhovú cenu.

 

Ten spoluvlastník, ktorý sa nechcel dohodnúť bude musieť znášať náhradu trov konania, ak ho súd k tomu na žiadosť žalobcu zaviaže.

 

Predaj domu v spoluvlastníctve bez súhlasu všetkých nie je možný.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, sme 3-súrodenci, chceme predať byt po rodičovi (máme kupca), jeden súrodenec po oznámení predaja (pretým súhlasil a poradil vypratanie bytu pred predajom) sa zatajuje a nereaguje na telefonáty ani SMS. My 2-súrodenci mame 3/4 podiel bytu a nereagujúci súrodenec ma 1/4 podielu LV. Ako mame postupovať? Ďakujeme. S pozdravom

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.04.2019)

Dobrý deň, 

pokiaľ podielový spoluvlastník nereaguje na akceptovanie predaja bytu, je potrebné mu poslať návrh kúpnopredajnej zmluvy.

Ak na tento návrh kúpúnopredajnej zmluvy nebude nijako reagovať prípadne sa nedohodnete na predaji bytu a podmienkach s tým spojenými, budete musieť podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Inou možnosťou je tiež ponúknuť podielovému spoluvlastníkovi 1/4  na predaj Vaše podiely v rozsahu 3/4, teda uplatniť jeho predkupné právo a ak podiel 3/4 nevyplatí v lehote dvoch mesiacov, môžete svoje podiely 3/4 previesť na inú - cudziu osobu. Tu je však otázne, či kupec bude chcieť odkúpiť podiel  na byte v rozsahu 3/4.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Vlastním s bratom nehnuteľnosť  (dom) aj s pozemkom. Keďže nemám financie na jeho údržbu ani renováciu, ktorá je potrebná, tak som sa rozhodol svoju časť predať. Pokiaľ viem brat ma nárok na predkupné právo. A tu sa dostávame k jadru veci! Kupca na nehnuteľnosť ešte nemám (všetky možnosti zvažujem). A taktiež ani neviem za koľko by som chcel svoj podiel predať.  V predkupnej zmluve, ktorú musím bratovi predložiť musí byt uvedená suma? A pokiaľ do dvoch mesiacov nerozhodne a zanikne mu nárok tak podľa tej sumy sa musím orientovať a až tak môžem dom predať ? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.10.2018)

Dobrý deň, uvádzame pre Vás odpoveď : 
Z ust. § 140 Občianskeho zákonníka vyplýva, že "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov." 
Podstatou  predkupného práva je povinnosť spoluvlastníka ponúknuť pred samotným prevodom svoj podiel ostatným spoluvlastníkom. Túto povinnosť ponuky voči ostatným podielovým nemali by ste v prípade, že by ste svoj podiel predali blízkej osobe /mama, otec, sestra a pod./.

Z predkupného práva vyplýva, že ak by ste chceli svoj podiel predať cudzej - tretej osobe, museli by ste ponukovú povinnosť voči Vášmu bratovi splniť.

V podstate máte tri možnosti :
1./ Ponúknete písomne dopor. listom bratovi svoj podiel  na predaj za Vami uvedenú cenu - môžte vychádzať z ceny podobných nehnuteľností  vo Vašom regióne napr. z ponuky real kancelárií, prípadne podľa znaleckého posudku, ktorý si necháte za týmto účelom vyhotoviť. Teda nezasielate mu tzv.predkupnú zmluvu.

Uvediete cenu, s tým že brat musí ponuku prijať v lehote najneskoršie do dvoch mesiacov  tak, že Vám uhradí sumu na Váš účet a následne uzatvoríte  zmluvy o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. 

2./ Ak brat ponuku neprijme /navrhne inú cenu, neuhradí cenu do 2 mesiacov,  môžete podiel predať cudzej - tretej osobe za rovnakých podmienok za akých ste svoj podiel ponúkli bratovi.

3./ Nedodržíte literu zákona a podiel predáte cudzej - tretej osobe bez toho, aby ste ponúkli svoj podiel bratovi.

V tomto prípade bratovi zostáva aj naďalej predkupné právo voči novému spoluvlastníkovi  alebo sa môže súdnou cestou domáhať od nového spoluvlastníka nehnuteľnosti, aby mu predal svoj podiel za rovnakých podmienok, za akých on nadobudol podiel od Vás alebo môže sa súdnou cestou domáhať tzv. relatívnej neplatnosti zmluvy a to ako voči Vám, tak aj voči novému spoluvlastníkovi. 


Odporúčame priame jednanie s bratom s dojednaním ceny. 
Znalecký posudok je dobré dať vyhotoviť z hľadiska daňového /daň z príjmov, následný predaj nehnuteľnosti. Na výdavkoch keďže sú v záujme oboch by ste sa mohli podeliť podľa podielu na nehnuteľnosti.

Odporúčame zmluvu dať vypracovať advokátovi.


 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, prosím o radu ohledne nemovitostí na Slovensku. Tatínek vlastní společne s bratrem nemovitosť po babičce (každý 1/2). Strýc pred časem zemrel a jeho podíl zdedili bratranec a šesťrenice (každý 1/4). Nyní nabídli otci svoje podíly k odkoupení za neprimerenou cenu (nemovitosť je 20 let využívaná pouze rekreačne pár týdnu v roce) s tím, že pokud nebude souhlasit, prodaji svoje podíly realitní společnosti. Mohou to udelat? Tatínek se o nemovitosť po celou dobu staral sám. Muže si uplatniť náklady na údržbu zpetne za tech 20 let? Dekuji za odpoved.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.10.2018)

Dobrý deň. Pokiaľ ide o prevod spoluvlastníckeho podielu, takýto podiel je potrebné najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom, resp. vo Vašom prípade zostávajúcemu spoluvlastníkovi - Vášmu otcovi, a to z dôvodu existencie zákonného predkupného práva. Ak by sa toto zákonné predkupné právo porušilo, išlo by o relatívne neplatný právny úkon. V takom prípade by sa dalo dovolať neplatnosti právneho úkonu, ktorým boli prevedené spoluvlastnícke podiely alebo by sa mohol podielový spoluvlastník, ktorému tieto podiely neboli riadne ponúknuté na odkúpenie, domáhať od nového majiteľa toho, aby mu podiely predal za rovnakých podmienok, za akých ich nadobudol.

Pokiaľ však ostatní spoluvlastníci voči Vášmu otcovi riadne ponúknu podiely na predaj a tento ich nekúpi, môžu so svojimi podielmi voľne nakladať a previesť ich na tretiu osobu, napr. aj na realitnú kanceláriu. Pre úplnosť však uvádzam, že podiely by mali byť ponúknuté za rovnakú cenu tak podielovému spoluvlastníkovi (Vášmu otcovi), ako aj tretej osobe. Ak sa totiž tretej osobe predajú za nižšiu cenu, než boli ponúknuté zostávajúcemu podielovému spoluvlastníkovi, išlo by o porušenie predkupného práva.

Čo sa týka nákladov na údržbu spoločnej nehnuteľnosti, domnievam sa, že tieto si Váš otec nemôže uplatniť spätne za uplynulých 20 rokov. Pre komplexné posúdenie otázky týkajúcej sa nákladov, ktoré na spoločnú vec vynaložil len jeden zo spoluvlastníkov, by však bolo potrebné posúdiť okrem iného aj to, či boli tieto náklady investované na nevyhnutnú údržbu alebo nie.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Čo sa týka, technického riešenia-rozdelenia domu, tak to sme absolvovali v pohode. Sestra ma svoj vlastný samostatný byt + vlastný/ pôvodný originál / vchod, proste si to bez dohody zabrala. Ja som si urobil extra provizórnu pavlač: s tým problém nieje - problém je, že svoj podiel by predala / chce tam bývať môj syn - ona tam nebýva má bytovku, stojí to bez ÚDRŽBY - len pýta za svoj podiel neúmerne veľa - mimo trhové ceny domov v okolí. Otázka znie:-, či súd sa bude riadiť odborným cenovým odhadom nehnuteľnosti /kto vyzve znalca? - či určí súd?/ alebo tým čo pýta sestra minoritná vlastnícka. Za celé roky /12-15r. / nehla ani prstom na údržbe spoločného :- strecha, nátery, oplotenie, čistenie spoločného dvora.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 05.03.2018)

Dobrý deň,

ďakujeme za reakciu. K tejto otázke uvádzame nasledovné :

1./ Pokiaľ sa jedná o hodnotu podielu Vašej sestry, z praktického hľadiska treba vychádzať z toho, že najlepšie je, ak má nehnuteľnosť jedného vlastníka a práve toto obmedzenie z titulu podielu Vašej sestry jednak znižuje hodnotu nehnuteľnosti pre prípadných kupujúcich, a zvyšuje hodnotu podielu pre toho, kto je jeho vlastníkom. Preto Vaša sestra chce možno trochu viacej peňazí. Vec odporúčame riešiť mimosúdne, čo bude aj najrýchlejšie.

2./ Ak píšete, že 12 - 15 rokov sestra nehla ani prstom, je to chyba všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, nakoľko ste mohli žiadať o rozhodnutie súd podľa § 139 Obč. zákonníka :

"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

Treba počítať s tým, že sestra vznesie námietku premlčania ak by ste chceli vymáhať od nej niektoré Vami vynaložené náklady.

 

3./ Podľa § 132 ods. 3 Civil. sporového poriadku platí :

"Žalobca k žalobe pripojí dôkazy, ktorých povaha to pripúšťa, okrem tých, ktoré nemôže bez svojej viny pripojiť."


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Pozdravujem. Darovacou listinou po rodičoch vlastníme spolu s manželkou 2/3 domu bez bližšej špecifikácie, a sestra 1/3. Teda každý-traja podielnici po 1/3/ každý má podiel všade - suterén, prízemie, poschodie. Sestra sa chce zbaviť svojej tretiny = nepísaná dohoda - časť prízemia, bez jednej izby, no pýta neúmerne veľa za podiel. Môže súd rozhodnúť, že jej vyplatíme 1/3 z úradného odhadu ceny z celej nehnuteľnosti ? 

 

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 01.03.2018)

Dobrý deň,

k Vašej otázke uvádzame nasledovné : 

1./ Podľa ust.§ 141 a nasl. Obč. zákonníka platí :

"Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

(2) Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.

§ 142 (1) : Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti."

 

2./ Zo zák. ustanovení pomerne jasne vyplýva, že spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní. Pri nehnuteľnosti musí byť dohoda písomná.

V prípade, že nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykonaná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. V prípadnom súdnom konaní súd je viazaný návrhom, ale nie je viazaný navrhovaným spôsobom vyporiadania a môže rozhodnúť  vyporiadaní iným spôsobom než ako je uvedené v návrhu.

Píšete v otázke, že máte nepísanú dohodu o užívaní nehnuteľnosti podľa podielov, takže ak by ste sa nevedeli dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva, vec môžete riešiť aj spôsobom reálneho rozdelenia nehnuteľnosti, t.j. vzniknú dve samostatné  bytové jednotky, ale by boli zrejme spojené aj stavebné práce a finančné investície. Uvádzame to len ako možnosť.

Ak by súd rozhodol o zrušení spoluvlastníctva,  rozhodujúca pre určenie primeranej náhrady je cena nehnuteľnosti v čase jej vyporiadania, teda trhovej hodnoty podľa znaleckého posudku. Pre vyplatenie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel treba vedieť, že plnenie v splátkach súd neschváli. Podľa ust. Civil. sporového poriadku platí, že "ak súd uložil v rozsudku povinnosť plniť, rozsudok je vykonateľný márnym uplynutím lehoty na plnenie, ak nie je ustanovené inak. Lehota na plnenie je tri dni a plynie od právoplatnosti rozsudku. Súd môže v odôvodnených prípadoch určiť dlhšiu lehotu."  Teda vyplatiť sestre jej podiel budete musieť v lehote podľa rozhodnutia súdu.

Napr. v rozsudku OS Topoľčany, č.k.  6C/189/2011 pre vyplatenie 16 400 eur súd určil lehotu 60 dní.

 

 

Odporúčame vec riešiť cestou advokáta spísaním dohody o zrušení spoluvlastníctva, tak budete mať istotu, že zmluva bude právne perfektná. 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, poprosil by som o radu. Chcel by som odkúpiť čiastky od mojich súrodencov, len jeden brat má ťarchu na svojom podiele, a sestra sa obáva, že v blízkej dome jej siahne exekútor aj na jej časť nehnuteľnosti. Otázka znie, či by mohla sestra previesť jej časť na mňa formou darovacej listiny alebo kúpnopredajnej zmluvy ( kde bude napísané, že za jej podiel som jej peniaze už vyplatil v minulosti )aj, keď nebude bratova exekúcia vyrovnaná alebo musí byť ťarchu brata zmazaná a až potom môžu ostatný súrodenci manipulovať so svojim podielom, a druhá otázka čo ak brat čo má exekúcie nebude sa chcieť dohodnúť na predaji svojho zaťaženého podielu (lebo tam býva ) akú šancu mám na súde ? Ja som vlastníkom 7/10 a zvyšný súrodenci majú po 1/10. Ďakujem Vám veľmi pekne za Vaše odpovede.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 25.02.2018)


Dobrý deň, Váš právny problém je potrebné riešiť z niekoľkých hľadísk :

I./ Brat - exekúcia : 
Podľa ust. exek. poriadku platí ust.§  63 exek. poriadku nasledovne : 
"Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur ( „drobné exekúcie“), nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa osobitného predpisu; právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté. Za drobnú exekúciu sa nepovažuje exekúcia na vymoženie pohľadávky na výživnom.
Exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa odseku 2, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú voči povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.


Podľa ust. § 166 exek. poriadku platí :

"Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe.
Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha schváleniu súdom."

Z uvedeného zákonného textu vyplýva, že k predaju podielu brata na nehnuteľnosti v exekučnom konaní dôjsť.


II./ Sestra, ktorá sa obáva exekúcie v blízskej budúcnosti: 
Nepíšete dôvod obáv, zrejme ťažkosti so splácaním nejakého dlhu. Odporúčame riešiť tento dlh, podľa okolností a v závislosti od toho, kto je veriteľom, teda komu dlhuje, či pohľadávka nie je premlčaná, ak by sa jednalo o spotreb. zmluvu či neobsahuje neprijateľné zmluvné podmienky a podobne.
Tu treba upriamiť pozornosť na ust. § 42a/ Občianskeho zákonníka (citujeme): 
"(1) Veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že dlžníkove právne úkony podľa odsekov 2 až 5, ak ukracujú uspokojenie jeho vymáhateľnej pohľadávky, sú voči nemu právne neúčinné. Toto právo má veriteľ aj vtedy, ak je nárok proti dlžníkovi z jeho odporovateľného právneho úkonu už vymáhateľný alebo ak už bol uspokojený.
(2) Odporovať možno právnemu úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť svojho veriteľa, ak tento úmysel musel byť druhej strane známy, a právnemu úkonu, ktorým bol veriteľ dlžníka ukrátený a ku ktorému došlo v posledných troch rokoch medzi dlžníkom a osobami jemu blízkymi (§ 116 a 117) alebo ktoré dlžník urobil v uvedenom čase v prospech týchto osôb s výnimkou prípadu, keď druhá strana vtedy dlžníkov úmysel ukrátiť veriteľa aj pri náležitej starostlivosti nemohla poznať."

 

Ak má Vaša sestra dlhy neznamená to, že v prípadnom exekučnom konaní musí byť predaný jej podiel na nehnuteľnosti. Rovnako aj v tomto prípade platí ust. § 63 a 166 exekučného poriadku  (viď vyššie).

Neodporúčame prípadnú kúpnu zmluvu riešiť spôsobom, že v tejto by bolo uvedené, že kúpna cena bola uhradená. Takýto úkon podľa § 39a/  Obč. zákonníka napĺňa znaky úžery :
"§ 39a Úžera 
Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere."

Naviac takéto konanie zakladá trestnoprávnu zodpovednosť podľa  §235 TZ :
"§ 235 Úžera
Kto zneužívajúc niečiu tieseň, neskúsenosť alebo rozumovú slabosť alebo niečie rozrušenie, dá sebe alebo inému poskytnúť alebo sľúbiť plnenie, ktorého hodnota je k hodnote vzájomného plnenia v hrubom nepomere, alebo kto takú pohľadávku uplatní alebo v úmysle uplatniť ju, na seba prevedie, potrestá sa odňatím slobody až na jeden rok až päť rokov.

III./ Odporúčame kontaktovať advokáta za účelom posúdenia dokladov v exekučnom konaní, ako aj dlhov Vašej sestry, ktoré už máte k dispozícii, rovnako aj ohľadom samotnej nehnuteľnosti za účelom usporiadania vzťahov pri jej užívaní druhým bratom, nakoľko nehnuteľnosť je potrebné riešiť komplexne (užívanie, opravy, údržba, užívanie v predchádzajúcom období).

 

 

 

 

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Chcela by som sa spýtať, ako môžem predať rodinný dom, ktorej polovička patrí mne a druhá patrí môjmu ex priateľovi. Kupovali sme dom spoločne, nie sme zosobášení a všetky investície potrebné k rekonštrukcii domu som platila ja, len problém je v tom, že nemáme o tom doklad. Pred pár mesiacmi sme sa rozišli, a priateľ nechce predať dom, a nechce mi vyplatiť ani polovičku. Ale ja potrebujem svoj podiel z domu, aby som mohla začať od znova. Tak by som Vás poprosila o pomoc ako postupovať pri takej situácii. Ďakujem za odpoveď. S pozdravom Zuzana.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 09.10.2017)

Dobrý deň, ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej si dovoľujem zaujať nasledovný právny názor.

Pokiaľ máte nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, o nakladaní s ňou rozhodujete obaja. V občianskom práve platí zásada, že nikoho nemožno držať v podielovom spoluvlastníctve proti jeho vôli. Ak ste sa rozhodli predať svoj podiel, či zrušiť spoluvlastníctvo, máte na to právo a nemôže Vám v tom nikto brániť.

V podstate máte dve možnosti. Prvou je, predať svoj spoluvlastnícky podiel. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. 

Podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. V zmysle tohto ustanovenia, ak chcete svoj podiel previesť na inú osobu a nepôjde o prevod blízkej osobe, musíte ho najskôr ponúknuť na predaj inému spoluvlastníkovi. Ak ten v určenej lehote podiel neodkúpi, potom môžete podiel predať aj tretej osobe. Ak by ste sa rozhodli postupovať takýmto spôsobom, odporúčam vykonávať tieto úkony písomne, aby ste mali preukázané splnenie povinností, ktoré v tejto situácii ukladá zákon. 

Dovolím si tiež uviesť, koho možno považovať za blízku osobu. Ustanovuje to § 116 Občianskeho zákonníka: Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Druhou možnosťou je, zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. To môžete urobiť buď dohodou spoluvlastníkov, alebo žalobou na súde. Ak nedospejete k dohode, môžete podať žalobu na súd. 

§ 141 (1) Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

(2) Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.

§ 142 (1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.

Ako vyplýva z vyššie uvedeného, ak by ste sa rozhodli pre zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, môžete podať žalobu a v tom Vám nemôže expriateľ brániť.

Pokiaľ ide o náklady na nehnuteľnosť, v prípade zániku podielového spoluvlastníctva môžete žiadať to, čo ste zo svojho vynaložili na spoločnú nehnuteľnosť. Dôvodom je, že odpadol právny dôvod Vašej investície a zánikom podielového spoluvlastníctva by išlo o bezdôvodné obohatenie. Podľa § 451 Občianskeho zákonníka 

§ 451

(1) Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

(2) Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, ak sme štyria spoluvlastníci nehnuteľnosti rovnakým dielom, bude čiastka získaná predajom rozdelená rovnako? Aký je mechanizmus prevodu peňazí ? Prevod sa uskutoční na účet každého podielnika zvlášť ? Nie je možné to obísť ? Máme totiž pochybnosť o serióznosti spoluvlastníka, ktorí realizuje predaj. Aký paragraf to rieši? Ďakujem za radu a odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.08.2017)

Dobrý večer,

na Vašu otázku odpovedáme nasledovne :

 

1./ Podľa ust. § 137a nasl. Obč. zákonníka platí, že "podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké."

Z uvedeného vyplýva, že aj podiel na predaji nehnuteľnosti a na uhradenej kúpnej cene bude pre Vás predstavovať sumu rovnajúcu sa podielu na nehnuteľnosti.

 

2./ Z otázky nám nie je zrejmé, či ste spoluvlastníka splnomocnili písomnou formou Vy sám  k podpísaniu kúpnopredajnej zmluvy alebo tento len hľadá kupujúceho, ktorý nehnuteľnosť od Vás všetkých ako podielových spoluvlastníkov kúpi a následne všetci osobne podpíšete kúpnopredajnú zmluvu.

 

3./ Ak máte akékoľvek pochybnosti resp. spoluvlastníkovi nedôverujete, odporúčame, aby ste nepodpisoval žiadne splnomocnenie na podpísanie kúpnopredajnej zmluvy, ale túto podpisoval sám. Je vecou Vašej vzájomnej dohody   ako bude kúpna cena uhradená, ale z dôvodu právnej istoty v každom prípade odporúčame úhradu na Váš vlastný účet podľa podielu na nehnuteľnosti, a  nie na účet spoluvlastníka.

 

4./ Odporúčame, aby ste kontaktoval advokáta. Prípadne  s kontrolou kúpnopredajnej zmluvy sa môžete obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu, kde po jej kontrole Vám budú oznámené pripomienky a prípadne nedostatky. Hlavný email : advokat@ficek.sk.

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, som vlastníkom 1/6 rodinného domu po smrti mamy. Pri dedičskom konaní pred notárom sme mali pozemok pod rodinným domom nevysporiadaný, takže tento pozemok ani nebol predmetom dedenia, ale otec neskôr tento pozemok usporiadal a pred smrťou celý pozemok pod týmto domom daroval jednému z troch bratov spolu s celým jeho dielom t.j. 1/2, takže tento brat je vlastníkom 4/6. Ja by som chcel tento môj podiel predať - ponuku na predaj som dal obom bratom cca pred dvoma rokmi, tento rok sa ozval brat vlastník 4/6, že by chcel kúpiť môj podiel, ale ponúkaná cena bola veľmi nízka. Moja otázka smeruje k tomu, či by som ja mohol predať svoj podiel aj niekomu inému ako bratom a ak áno, či by takáto zmluva bola priechodná na katastri (ak by sa taký záujemca našiel), a aké by mal právne postavenie tento 1/6 podielnik ak nie je podielnikom na pozemku, ale na jeho meno by bolo zriadené vecné bremeno (užívať pozemok dosiaľ zaužívaným spôsobom), keďže i ja mám iba takéto vecné bremeno zriadené na moje meno na katastri - brat mi nechcel dať podiel na vlastníctve na pozemku - skôr sa mi smeje, že keď mu nepredám môj podiel za jeho navrhnutú cenu tak aj tak s ním nebudem môcť nakladať, tak preto uvažujem, že by som ho predal aj úplne niekomu inému. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 07.08.2017)

Dobrý deň, svoj spoluvlastnícky podiel môžete predať i inej osobe ako ostatným podielovým spoluvlastníkom. Dôležité je, aby bolo dodržané ich zákonné predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Ak ste im však svoj podiel pred dvoma rokmi už ponúkli na predaj a oni toto svoje právo nevyužili, môžete za rovnakých podmienok (ako ste navrhovali im) predať svoj spoluvlastnícky podiel inej osobe. Ak by ste však svoj spoluvlastnícky podiel predávali tretej osobe za iných podmienok (či už cena, spôsob splatenia...) ako ste svojim bratom ponúkli pred dvoma rokmi musíte im opätovne ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel na predaj (aby mali možnosť uplatniť svoje zákonné predkupné právo podľa nových podmienok). Inak by došlo k porušeniu ich zákonného predkupného práva a mohli by napadnúť platnosť kúpnej zmluvy. Čo sa týka vecného bremena bude potrebné zistiť (napr. z výpisu LV), či je vecné bremeno spojené s právom prechodu alebo iba s Vašou osobou. Ak je vecné bremeno právom prechodu cez pozemok, tak prevodom spoluvlastníckeho podielu zostane zachované aj vecné bremeno i pre nového majiteľa. Ak by však vecné bremeno bolo spojené s Vašou osobou, prevodom spoluvlastníckeho podielu práva z neho neprejdú na nového majiteľa.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Po smrti rodičov zdedil 1 zo 6 súrodencov nehnuteľnosť s pozemkom, s tým, že všetci ostatní majú na majetok doživotné právo a v prípade predaja do 2 týždňoch vysporiada rovnakým podielom všetkých súrodencov. Jeden zo súrodencov sestra zomrela. Táto sestra ma žijúceho manžela. Ma tento manžel / dedič / nárok na celý podiel pri predaji tejto nehnuteľnosti?

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 21.06.2017)

Dobrý deň,

ak nemali deti, potom bude dediť v tzv. druhej dedičskej skupine, teda podľa § 474 OZ, podľa ktorého Ak nededia poručiteľovi potomci, dedí v druhej skupine manžel, poručiteľovi rodičia a ďalej tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z tohto dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa Dedičia druhej skupiny dedia rovnakým dielom, manžel však vždy najmenej polovicu dedičstva.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, prajem. Mal by som záujem o kúpu nehnuteľnosti kde je viacej spoluvlastníkov. Ako mám prosím postupovať najlepšie? Pobehať všetkých vlastníkov s otázkou o predaji? Treba mať nejakú zmluvu, aby bola naša dohoda podložená? Od koho z vlastníkov sa dá potom nehnuteľnosť odkúpiť? Alebo mi môže každý predať len svoj podiel? Ako je to s predpisom na katastri? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.03.2017)

Dobrý deň. Každý spoluvlastník môže scudziť len svoj spoluvlastnícky podiel. Ideálne by preto bolo osloviť všetkých spoluvlastníkov s tým, že máte záujem kúpiť nehnuteľnosť, ktorú majú v podielovom spoluvlastníctve, ako celok. Kúpna zmluva bude mať viacero predávajúcich a jedného kupujúceho – Vás. V rámci jednej kúpnej zmluvy Vám teda spoluvlastníci predajú svoje jednotlivé podiely, pričom Vy sa stanete výlučným vlastníkom. Pokiaľ bude zmluva správne pripravená, so zápisom vlastníckeho práva na katastri by nemal byť problém. V zásade totiž pôjde o kúpnu zmluvu s tým, že na strane predávajúcich bude viacero subjektov.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Ďakujem za odpoveď a ešte by som sa chcela spýtať: ako sa dostanú moje osobné údaje na kúpnu zmluvu, keď tam nebudem prítomná? Nie je tam riziko zneužitia, poslať ich len tak mailom? Ďakujem.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 18.02.2017)

Dobrý deň, Vaše osobné udaje (okrem rodného čísla a čísla občianskeho preukazu) sú na internete (pri nehnuteľnosti, ktorú predávate) a sú verejné prístupné. Skúste si dať svoje rodné číslo do Googlu, možno aj to tam nájdete.

 

Veľa ľudí sa bojí o zneužitie svojich údajov, ale ako a kto ich zneužije?

 

Ak ste niekedy na internete použili svoje rodné číslo, tak už sa nikdy nezmaže. Rodné čísla sa tiež o nejaký čas budú meniť.

 

Ktovie, kto bude zmluvu vypracovávať, ak to nebude advokát (ale len nejaký právnik alebo neprávnik) bude tiež potrebovať Vaše osobné údaje a môžete zmluvu niekde poslať alebo zverejniť.

Ľudia viac informácií poskytnú na Facebooku alebo iných sociálnych sieťach, fotky a vážnejšie údaje. Nechcem to zľahčovať, ale dnešná doba je rýchla a je neporovnateľne nižšia šanca, že niekto zneužije Vaše údaje, ktoré pošlete na vypracovanie kúpnej zmluvy. 

Keď to zoberieme prakticky, tak človek (ktorý vypracuje zmluvu) bude potrebovať len posledné štvorčíslie rodného čísla, pretože prvých 6 čísel si vyskladá z Vášho verejného dátumu narodenia. Iné údaje do zmuvy si nájde.

 

Váš podpis na zmluve musí byť overený okrem prípadu, že Vás niekto zastúpi na základe splnomocnenia.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcela by som Vás poprosiť o radu ohľadom predaja domu v spoluvlastníctve. Som jedna zo štyroch spoluvlastníkov, Dom chceme predať a podeliť sa. Nakoľko bývam v inom meste ako je dom a ostatní spoluvlastníci, predaj zariaďujú oni. Ktoré moje osobné údaje sú pri tom potrebné? Musím byt ja osobné prítomná pri uzatváraní zmluvy o predaji? Nestačí im poslať napr. mailom písomný súhlas overený notárom? Ďakujem.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 17.02.2017)

Dobrý deň, nemusíte byt prítomná pri podpise zmluvy. Budú potrebné a takmer všetky Vaše osobné údaje z občianskeho preukazu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt. Bez Vašej prítomnosti je možné vykonať prevod na základe splnomocnenia, kedy by za Vás podpísala zmluvu splnomocnená osoba. Druhá možnosť je, že Vám donesú kúpnu zmluvu k podpisu a Vy ju podpíšete u notára v mieste svojho bydliska.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Prosím o radu, vlastním rodinný dom v 3/4 a moje 4 plnoleté deti spolu 1/4. Som čiastočný invalid a nik mi neprispieva. Býva tu so mnou syn a je na úrade práce. Ja musím dom predať, ale nik nesúhlasí, ako mám pokračovať, keď chcem dom predať deti vyplatiť a oni nesúhlasia? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.02.2017)

Dobrý deň. Za daných okolností nie je vylúčené, aby ste predali iba svoj podiel. Pred prípadným predajom podielu však tento musíte ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Pri podielovom spoluvlastníctve totiž majú ostatní spoluvlastníci zákonné predkupné právo k podielu, ktorý sa má predať. Druhá alternatíva je zrušenie a vyporaidanie podielového spoluvlastníctva dohodou alebo súdnou cestou. Prinútiť ostatných spoluvlastníkov k tomu, aby svoje podiely predali totiž nemôžete.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, s bývalým manželom vlastníme dom. Exmanžel bráni predaju a tiež vyplateniu z podielu. Máme spísanú už aj dohodu o vysporiadaní, ale nie je podpísaná. Dohodli sme sa, že dom mu ostane a mňa vyplatí, ale až po troch rokoch. S čím som nesúhlasila. Môžem mu ponúknuť aj v dobe vysporiadania BSM predkupné právo, a keď sa to dvoch mesiacov nevyjadrí ponúknuť na predaj svoj podiel z domu niekomu inému? Ďakujem

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.11.2016)

Dobrý deň, v rámci BSM sa predkupné právo druhého spoluvlastníka neuplatňuje. Ide o inštitút podielového spoluvlastníctva. Kým vlastníte nehnuteľnosť v BSM nemôžete predať "svoju" časť, lebo túto nehnuteľnosť máte v bezpodielovom spoluvlastníctve. Nehnuteľnosť by ste mohli predať iba ako celok so súhlasom druhého manžela. V prípade, že by ste do troch rokov od právoplatnosti rozvodu nevyporiadali BSM a ani nepodali žalobu o vyporiadanie BSM uplatní sa zákonná domnienka vyporiadania. Pri nehnuteľnostiach platí, že ich nadobudnete do podielového spoluvlastníctva. Tzn. že po uplynutí troch rokov mu budete môcť poskytnúť podiel a následne ho predať inému ak neprejaví záujem.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcem sa spýtať, či je možné, aby keď sú 7 dedičia domu a pozemku pri ňom, jeden nesúhlasí s predajom ani domu ani pozemku, aby tí šiesti predali časť pozemku na stavbu nového domu aj bez jeho súhlasu?

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.11.2016)

Dobrý deň, bez súhlasu všetkých spoluvlastníkov nie je možné predať spoločnú nehnuteľnosť. V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí s predajom spoločnej nehnuteľnosti je potrebné sa obrátiť na súd, a to buď aby nariadil predaj nehnuteľnosti alebo aby spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s predajom vyplatil podiel ostatných. Rovnako nie je možné predať ani časť nehnuteľnosti, pre predaj časti nehnuteľnosti (pozemku) by bolo potrebné najprv reálne rozdeliť nehnuteľnosť a až následne by ste mohli túto časť nehnuteľnosti predať.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobry den, mam otazku chcel by som odkupit sestrin podiel na dome, ale musim najprv predat chalupu a sestra nie je ochotna cakat. Posiela mi rozne dohody, ktore su terminovane datumom a ja neviem, ci dovtedy predam chalupu. Na tej dohode je, ze ak ju nevyplatim do urciteho datumu dom ide do realitnej kancelarie. Samozrejme som nic nepodpisal, ako jej mam vysvetlit ze akonahle budem mat peniaze ju vyplatim? Neda sa s nou rozumne rozpravat, lebo ona chce peniaze najlepsie zajtra.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.11.2016)

Dobrý deň, Občiansky zákonník pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dáva prednosť dohode podielových spoluvlastníkov. Ak sa im nepodarí dohodnúť, nezostáva nič iné, ako podať žalobu na súd. Je potrebné uviesť, že Vaša sestra sama nemôže predať spoločnú nehnuteľnosť. Na predaj takejto nehnuteľnosti potrebuje Váš súhlas (na kúpnej zmluve budete tiež vystupovať ako predávajúci). Do realitnej kancelárie ísť môže, ale nehnuteľnosť bez Vašej súčinnosti nebude schopná predať. V takom prípade jej nezostane nič iné ako podať žalobu na súd. Tieto konania však patria medzi najzdĺhavejšie a finančne najnáročnejšie konania. Z toho dôvodu je často v prospech oboch podielových spoluvlastníkov, aby našli kompromis a rozhodli o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodou. Vaša sestra si možno neuvedomuje všetky súvislosti spojené s podielovým spoluvlastníctvom, a preto tlačí na Vás s predajom svojho podielu, resp. celej nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu. V tomto smere by Vám možno pomohla mediácia, na ktorej by Vám obom odborník vysvetlil jednotlivé súvislosti, aby ste obaja vedeli s čím je spojené podielové spoluvlastníctvo.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Dobry den chcem sa spytat ohladne domu. Su traja surodenci co zdedili rodinny dom, dvaja ho chcu predat , treti nie, pretoze ma on zaujem na odkupenie jeho syn s manzelkou. Predat ho chcu za vyssiu cenu ako bol ohodnoteny. Mozu ho oni dvaja predat bez toho tretieho, aj ked s predajom nesuhlasi

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.12.2015)

Dobrý deň, dvaja spoluvlastníci môžu predať iba svoje podiely (samozrejme po uplatnení predkupného práva). 
Podiel tretieho spoluvlastníka bez jeho súhlasu nepredajú.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Kamaratkin otec chce predať dom, ale dom je napisany na dvoch majiteľov. Na je otca a mamu. Môže ten dom otec predať bez maminho vedomia? Je možné že jej otec sfalšuje manželkin podpis a predá ho?

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 27.07.2015)

Dobrý deň, podpis na zmluve o predaji domu v spoluvlastníctve musí byť overený u oboch spoluvlastníkov, takže jej podpis nedokáže sfalšovať, nakoľko ho musí overiť u notára aj mama. Takže sa nemusíte obávať.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predaj domu v spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)

Po smrti rodičov predávame rodičovský dom. Môj podiel je 1/3. Mám manželku, 4 deti a 2 vnukov. Ako mám s podielom naložiť ? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj domu v spoluvlastníctve

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.07.2015)

Dobrý deň, peniaze, ktoré získate z predaja domu sú Vašimi peniazmi. Tu nejde o právnu otázku, ako mate s nimi naložiť, pretože peniaze sú ako iný majetok, naložiť s nimi môžete podľa svojho uváženia. Najčastejšie sa stretávam s tým, že rodičia peniaze rozdelia a niekedy im nezostane vobec nič. Naložte s nimi tak, aby ste svoj krok neoľutovali ani o pár rokov. Ak sa rozhodnete peniaze dať deťom, dajte im ich tak, aby to bola pre nich pomoc, inak si Váš skutok nebudú vážiť. 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
V bezplatnej poradni nie je zaručená odpoveď, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
V bezplatnej poradni je otázka a odpoveď verejná, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole


Musíte súhlasiť s podmienkami.



Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk