Dobrý deň,

pri predaji vášho podielu na nehnuteľnosti má každá situácia svoje špecifiká. Môžete samostatne predať svoj podiel na nehnuteľnosti, ale musíte dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ to neurčí inak, napríklad pokiaľ predávate blízkej osobe. Externý znalec nemusí nutne oceniť vašu nehnuteľnosť, ale trhová hodnota zasa pomôže vyhnúť sa budúcim sporom.

Na predaj celej nehnuteľnosti je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak súhlas chýba, dom ako celok nemožno predať bez právnych krokov. Pokiaľ ide o dôveru voči ostatným spoluvlastníkom, odporúčam konzultovať s právnym zástupcom. Ak sa neviete vzájomne dohodnúť, môžete žiadať súd o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade sa jedná o situáciu podielového spoluvlastníctva (PS) a predkupného práva, ako je uvedené v § 140 Občianskeho zákonníka. Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza na osobu mimo blízkej rodiny, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo. Vzhľadom na to, že nikto z podielnikov nemá záujem o odkúpenie, deti môžu svoj podiel predať tretej osobe bez toho, aby Vás nútili predať Váš podiel na dome.

Ak by došlo k situácii, že nebudete schopný dosiahnuť dohodu o užívaní nehnuteľnosti, môžete podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na súd. V takomto prípade by však súd postupoval podľa zákonného poriadia spôsobov vyporiadnia PS. Najprv by skúmal, či je nehnuteľnosť deliteľná, ak je, potom ju rozdelil medzi spoluvlastníkov. Ak by ju nebolo možné dobre rozdeliť, potom nastupuje druhý zákonný spôsob vyporiadania,  a síce prikázanie nehnuteľnosti jednému zo spoluvlastníkov za náhradu. Ak by ani tento spôsob neprichádzal do úvahy, nakoľko žiadny zo spoluvlastníkov by nehnuteľnosť nechcel, súd by nariadil jej predaj a výťažok z predaja by rozdelil medzi všetkých spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckch podielov. Súd môže aj nevyporiadať PS, ak sú na to dôvody hodné osobitného zreteľa. Takýmito sú napr.  zachovanie domova detí, dôvod pre ktorý súd pre tento čas, t.j. pre čas, kým predmet spoluvlastníctva plní túto funkciu, podielové spoluvlastníctvo nezruší a nevyporiada. Avšak treba pamätať na to, že v prípade PS platí zásada, že nikoho nemožno nútiť, aby zortrvával v podielovom spoluvlastníctve proti jeho vôli.

Dobrý deň,

v prípade rozvedených osôb, ktoré sú spoluvlastníkmi domu, je dôležité zohľadniť práva a povinnosti podielových spoluvlastníkov. Každý spoluvlastník má právo so svojim podielom nakladať, čo zahŕňa aj jeho predaj, avšak toto právo je obmedzené predkupným právom ostatných spoluvlastníkov a predaj nehnuteľnosti alebo podielu je teda bežne možný len so súhlasom ostatných spoluvlastníkov. V prípade, že jeden spoluvlastník chce svoj podiel predať tretej osobe, musí ho najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí majú predkupné právo.

Ak existujú nezhody medzi spoluvlastníkmi a nie je možné dosiahnuť dohodu je možné podať návrh na súd na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže nariadiť predaj celej nehnuteľnosti a rozdeliť výťažok medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov.

Teda, ak jeden spoluvlastník nesúhlasí, nemôže druhý spoluvlastník legálne predať alebo prepísať celý dom bez jeho súhlasu.

Dobrý deň,

Pri predaji majetku nesvojprávneho spoluvlastníka, ktorý je umiestnený v sociálnom zariadení, je potrebné zabezpečiť súhlas súdu. Tento súhlas súd poskytne len v prípade, ak konanie je v najlepšom záujme nesvojprávneho spoluvlastníka.

V zmysle Občianskeho zákonníka je nevyhnutné, aby bola urobená právna dohoda, ktorú musí schváliť súd. Potvrdenia a dokumenty, ktoré sú potrebné, zahŕňajú:
1. Lekársky posudok o stave nesvojprávneho spoluvlastníka.
2. Návrh na schválenie právneho úkonu zo strany opatrovníka, ktorý zastupuje nesvojprávneho.

Je potrebné myslieť aj na predkupné právo, ak je predmetom predaja podiel. 

Súd posúdi, či predaj nehnuteľnosti je v súlade s najlepšími záujmami nesvojprávneho a tým poskytne alebo odmietne súhlas na realizáciu predaja.

Ak máte ďalšie otázky, napíšte nám alebo si dohodnite konzultáciu.

Dobrý deň, v prípade, že ste väčšinovým vlastníkom nehnuteľnosti a chcete ju predať, ale druhý spoluvlastník má námietky, existujú právne mechanizmy, ako riešiť túto situáciu. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môžete požiadať súd, aby namietanú nehnuteľnosť rozdelil v naturálnej podobe, pokiaľ je to možné, alebo ak to nie je vhodné, aby nariadil jej predaj a následné rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkmi podľa ich podielov, ak ju žiaden nechce. To je založené na princípe spravodlivého rozdelenia hodnoty nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkov, pričom súd bude zohľadňovať príslušné právne predpisy týkajúce sa spoluvlastníctva nehnuteľností na Slovensku.

Napriek tomu, že ste väčšinovým vlastníkom, neznamená to automaticky, že môžete rozhodovať o predaji celého majetku bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. Každý spoluvlastník má právo na ochranu svojich práv a záujmov. V prípade, že interná dohoda medzi Vami a Vašim strýkom nie je možná, odporúča sa obrátiť na právneho zástupcu, ktorý Vám pomôže pri riešení situácie prostredníctvom súdnych postupov.

Pre podrobnejšie konzultácie a preskúmanie všetkých možných alternatív sa odporúča obrátiť na advokátov z našej advokátskej kancelárie Ficek & Partners, kde Vám poskytneme odbornú pomoc. Konzultáciu si môžete objednať cez webovú stránku www.ficek.sk.

Dobrý deň,
v prípade, že neexistuje dohoda o predaji spoločného bytu, bývalý partner nemôže nútiť k predaju bytu bez súhlasu druhého partnera. Ak sa vlastníctvo bytu delí na polovicu, každý z partnerov má právo na svoju časť bytu a nemôže byť nútený ju predať. Môže podať návrh na zrušenie spoluvlastníctva. Súd môže prisúdiť byt jednému alebo druhému partnerovi s povinnosťou výplaty toho druhého. 

Dobrý deň, v otázke sa pýtate či môžete predať svoj podiel na byte cudzej osobe a potom vyplatiť podielovému spoluvlastníkovi v podiele 1/3  jeho podiel vo vopred dohodnutej sume.

Zrejme je v otázke chyba, lebo ak predáte svoj  spoluvlastnícky podiel 2/3 nie je právny dôvod, aby ste vyplácali druhého spoluvlastníka, ak už nebudete podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti ako takej.

K samotnej podstate otázky uvádzame, že ak ste podiel. spoluvlastníkom  2/3 nehnuteľnosti a chcete svoj podiel predať cudzej osobe, všetko závisí od toho či tretia osoba je Vám blízkou osobou v zmysle  ust. § 140 Obč. zákonníka /citujeme/ :

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že dom je v podielovom spoluvlastníctve Vás a Vášho syna, ktorý je podiel. spoluvlastníkom v podiele 1/4 k celku. Syn poslal ponuku na výkon predkupného práva na sumu 38000 €. Nevieme aká je trhová hodnota domu.
Obávate sa, že svoj podiel na dome predá spoluobčanom.

Uvádzame, že ak by ste ponuku na odkúpenie podielu na sumu 38000 € neprijali a syn by predal svoj podiel spoluobčanom, muselo by sa tak stať za rovnakú sumu, akú žiada od Vás, teda sumu 38000 €.  Ak by sa tak nestalo, mohli by ste podať žalobu na súd o neplatnosť kúpnej zmluvy v zmysle ust. § 40a/ Obč. zákonníka. Dovoľujeme si vysloviť tiež pochybnosť, aby niekto odkúpil len podiel na dome v podiele 1/4 k celku.

Riešením pre syna je podanie návrhu na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. §  142 Obč. zákonníka, kde však platí aj jeho odstavec 2. citovaného zák. ustanovenia /citujeme/ :

"Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku."

V tejto súvislosti citujeme z rozsudku Najvyššieho súdu SR z 30. novembra 2010, sp. zn. 1 Cdo 84/2009), ktoré uvádza práve dôvody hodné osobitného zreteľa :

" Vo všeobecnosti na prospech žalovaného sú najmä jeho zdravotný stav, vek a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možnosti uspokojovať svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť, či už povahy nemateriálnej (napr. citové vyplývajúce z dĺžky času, po ktorý vec užíval, alebo dané osobou, od ktorej vec nadobudol, či s ktorou ju užíval) alebo materiálnej (napr. zárobkové, podnikateľské, ďalej dané výškou finančných prostriedkov vynaložených na jej získanie alebo zveľadenie)."

Odporúčam kontaktovať advokáta a sledovať katasterportal či došlo k predaju podielu na dome.

Dobrý deň, ak vlastníte nehnuteľnosť so svojimi sestrami, t.j. túto máte v podielovom spoluvlastníctve, pričom vaše sestry vám svoje spoluvlastnícke podiely na nej nechcú predať, ale vy viac v podielovom spoluvlastníctve nechcete zotrvať, jedinou cestou je zrušiť a vyporiadať takéto podielové spoluvlastníctvo. 

Vzhľadom na uvedené, vyzvite sestry písomnou formou, že máte záujem o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, a to takým spôsobom, že by ste od nich odkúpili ich spoluvlastnícke podiely za cenu, na ktorej sa dohodnete, s tým, že ak s navrhovaným postupom nesúhlasia, tak nebudete mať inú možnosť než riešiť vec súdnou cestou. Nikoho nemožno totiž nútiť, aby zotrvával v podielom spoluvlastníctve proti svojej vôli. AJ toto im môžete v liste uviesť. Ak by sa vám s nimi nepodarilo dohodnúť, nebudete mať inú možnosť ako vec riešiť podaním žaloby na súd. Súd bude však pri vyporiadaný viazaný zákonným poradím spôsobov vyporiadania podielového spoluvlastníctva. To znamená, že najprv bude skúmať, či je vec deliteľná. Pozemky sú spravidla deliteľné. Pokiaľ ide o dom, tento nemusí byť hneď deliteľný na bytové jednotky. To závisí od toho, ako je dom postavený a či reálne prichádza do úvahy jeho rozdelenie. Ak súd dospeje k záveru o nemožnosti delenia vyporiadavanej nehnuteľnosti, rozhodne o prikázaní nehnuteľnosť niektorému zo spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť ostatných.  Ak by ani uvedený spôsob neprichádzal do úvahy, t. j. nikto zo spoluvlastníkov by nehnuteľnosť nechcel nadobudnúť do svojho výlučného vlastníctva, potom súd nariadi predaj nehnuteľnosti a výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov.  

Dobrý deň,
keďže váš brat bol obmedzený v spôsobilosti na právne úkony a vy ste jeho opatrovníkom, samotná táto okolnosť nezakladá vaše právo predať dom a tým aj podiel brata na dome. Na uvedené - uzatvorenie kúpnej zmluvy budete potrebovať súhlas príslušného súdu na uzatvorenie kúpnej zmluvy.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta, aby celý proces ohľadom súdneho konania a spísania kúpnej zmluvy zrealizoval.