Vecné bremeno

Dobrý deň,

z položenej otázky vyplýva, že ste podielovou spoluvlastníčkou 1/2 bytu a druhú polovicu vlastnil Váš zosnulý manžel. Po jeho smrti sa táto polovica rozdelila medzi štyroch dedičov (Vy a tri deti z jeho prvého manželstva), takže každý z Vás má 1/4 z tejto polovice, teda 1/8 z celého bytu. Vy teda vlastníte spolu 5/8 bytu (Vaša pôvodná polovica + 1/8 z dedičstva), každé z detí vlastní 1/8 bytu. Okrem toho máte v katastri zapísané právo doživotného užívania bytu.

K samotnej otázke uvádzame :
Deti ako spoluvlastníci môžu žiadať o vyplatenie svojich podielov alebo o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Ak sa neviete dohodnúť, môžu podať žalobu na súd, ktorý rozhodne, ako sa byt vyporiada. Súd spravidla uprednostňuje rozdelenie veci v naturáliách, ak to nie je možné, môže rozhodnúť o prikázaní veci jednému spoluvlastníkovi za náhradu alebo o predaji veci a rozdelení výťažku.

Citujeme ust. § 142 Obč. zákonníka :

"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku."

Poukazujeme hlavne na odst. 2 § 142 Obč zákonníka, z ktorého vyplýva, že súd mpže rozhodnúť aj tak,l. spoluvlastníctvo nezruší. To je pre Vás podstatné, lebo nemáte reálne fin. prostriedky na vyplatenie spoluvlastníkov, na byte viazne vecné bremeno vo Váš prospech. Nevieme Váš vek, ale aj to zohráva svoju úlohu a to z toho hľadiska, že podiel na byte ste darovali a nemáte ako už si nasporiť peniaze na výplatu hľavne ak ste na dôchodku, úver Vám žiadna banka neposkytne.

Vaše doživotné užívacie právo (vecné bremeno) je však právne významné. Znamená to, že aj keby sa deti stali výlučnými vlastníkmi bytu, nemôžu Vás z bytu vysťahovať ani obmedziť vo Vašom užívaní počas Vášho života. Toto právo je zapísané v katastri a viaže sa na byt bez ohľadu na zmenu vlastníka. Ak by došlo k zmene vlastníka bytu po súdnom rozhodnutí, vecné bremeno zostáva zachované a nový vlastník bytu je povnný ho strpieť.

Nie ste povinná deti vyplatiť zo svojich prostriedkov, ak na to nemáte. Ak by súd rozhodol o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva a prikázal byt Vám, museli by ste ich podiely vyplatiť, ale ak na to nemáte prostriedky, súd môže rozhodnúť o predaji bytu. Aj v takom prípade však Vaše právo doživotného užívania zostáva zachované a nový vlastník bytu by ho musel rešpektovať. To výrazne znižuje hodnotu podielov detí, pretože byt s vecným bremenom doživotného užívania je na trhu menej hodnotný a ťažko predateľný.

Odporúčam komunikovať s deťmi a vysvetliť im, že ich podiely sú v praxi ťažko speňažiteľné, kým trvá Vaše právo doživotného užívania. Ak by ste potrebovali zastupovanie v konaní alebo ďalšiu pomoc v uvedenej veci, môžete nás kontaktovať.
Ak by Vám zo strany spoluvlastníkov bola predložená nejaká listina - zmluva na podpis, vždy si ju nechajte skontrolovať advokátovi.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
základná právna úprava je v § 151n Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje vecné bremená, a v § 123 OZ, ktorý definuje obsah vlastníckeho práva. Okrem týchto ustanovení však do úvahy prichádzajú aj všeobecné zásady občianskeho práva, najmä zásada ochrany oprávnených záujmov a dobrých mravov (§ 3 OZ), ako aj judikatúra súdov, ktorá tieto vzťahy konkretizuje.

Vecné bremeno doživotného užívania (najčastejšie právo bývať a užívať nehnuteľnosť) je právom, ktoré obmedzuje vlastníka v užívaní a nakladaní s nehnuteľnosťou v rozsahu, v akom je to potrebné na výkon práva oprávneného. Oprávnený z vecného bremena má právo užívať nehnuteľnosť v rozsahu dohodnutom v zmluve alebo rozhodnutí, ktorým bolo vecné bremeno zriadené. Vlastník je povinný toto právo rešpektovať a zdržať sa akýchkoľvek zásahov, ktoré by výkon vecného bremena znemožnili alebo podstatne sťažili.

Ku konkrétnym otázkam uvádzame 

1. Ak by ste chceli prenajať časť domu, ktorá je predmetom vecného bremena doživotného užívania, je potrebné zohľadniť, či by týmto prenájmom neboli obmedzené alebo narušené práva oprávneného. Ak by prenájom znamenal zásah do užívacích práv OOVBD (napr. zníženie komfortu, súkromia, obmedzenie prístupu), odporúčam vyžiadať si jeho písomný súhlas. Ak by prenájom nezasahoval do práv OOVBD (napr. prenajímate časť, ktorú OOVBD nevyužíva a nemá k nej prístup), súhlas nie je striktne vyžadovaný, ale vždy je vhodné postupovať obozretne a predísť sporom. Súdna prax sa prikláňa k ochrane oprávneného z vecného bremena, ak by prenájom mohol jeho práva akokoľvek ohroziť.

2. Predaj nehnuteľnosti je možný aj bez súhlasu OOVBD, vecné bremeno však viazne na nehnuteľnosti a prechádza na nového vlastníka zo zákona. Nový vlastník je povinný rešpektovať práva osoby oprávnenej z vecného bremena v rovnakom rozsahu ako pôvodný vlastník. Súhlas osoby oprávnenej z vecného bremena na predaj nehnuteľností nie je potrebný.

3. Ak ako vlastník bývate v dome spolu s manželkou a tým nezasahujete do dôstojných podmienok života OOVBD, nie je potrebný jeho súhlas. Ak by však spoločné bývanie znamenalo zásah do práv OOVBD (napr. strata súkromia, zhoršenie podmienok), môže sa domáhať ochrany svojho práva.

Záver :

Súhlas OOVBD je potrebný najmä vtedy, ak by Vaše konanie mohlo obmedziť výkon jeho práva z vecného bremena. Pri predaji domu súhlas nie je potrebný, pri prenájme časti domu závisí od konkrétnych okolností a rozsahu zásahu do práv OOVBD. Vždy odporúčam postupovať transparentne a komunikovať s oprávneným, aby ste predišli prípadným sporom.

Ak by ste potrebovali konkrétne posúdenie podľa špecifikácie okolností, môžete komntaktovať našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
najskôr je potrebné rozlíšiť dve právne situácie: zriadenie vecného bremena práva doživotného užívania (právo dožitia a užívania) a povinnosť starať sa o osobu, ktorá je v nepriaznivom zdravotnom stave.

Vecné bremeno práva dožitia a užívania znamená, že Vaša mama má právo bývať a užívať nehnuteľnosť po celý svoj život, a to bez ohľadu na to, kto je vlastníkom domu. Toto právo je obmedzené len na užívanie a bývanie, nie na povinnosť poskytovať osobnú starostlivosť alebo opateru. Pokiaľ v darovacej zmluve alebo v zmluve o zriadení vecného bremena nie je výslovne uvedené, že ste povinný poskytovať osobnú starostlivosť alebo opateru, Vaša povinnosť sa obmedzuje len na rešpektovanie práva Vašej mamy užívať dom.

Povinnosť starať sa o rodiča v prípade nepriaznivého zdravotného stavu by ste mali len vtedy, ak by ste sa na tom výslovne dohodli v zmluve alebo ak by išlo o vyživovaciu povinnosť podľa § 66 a nasl. Občianskeho zákonníka. Vyživovacia povinnosť detí voči rodičom však znamená zabezpečenie výživy, nie povinnosť osobne sa o rodiča starať alebo s ním bývať. Túto povinnosť možno splniť aj inak, napríklad finančným príspevkom na opatrovateľku alebo zariadenie sociálnych služieb. Navyše ttúto povinnosť majú aj vaši súrodenci, rovnako ako Vy.

Odporúčam preto skontrolovať presné znenie darovacej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného bremena. Ak v nich nie je uvedená povinnosť osobnej starostlivosti, nie ste povinný osobne sa o mamu starať, ale musíte jej umožniť užívať dom. Ak by Vaša mama potrebovala opateru, môžete jej pomôcť zabezpečiť opatrovateľskú službu alebo iné vhodné riešenie.

Dobrý deň,

vaša situácia je veľmi častá a rozumiem, že hľadáte riešenie, ktoré bude férové voči všetkým členom rodiny a zároveň ochráni vašu finančnú stabilitu. 

Ak je v darovacej zmluve zriadené vecné bremeno doživotného bývania a užívania pre vašu mamu, ste povinný jej umožniť bývať v dome a užívať ho v rozsahu, ktorý je v zmluve uvedený. Ak je v zmluve aj povinnosť opatrovať mamu, musíte ju plniť osobne alebo zabezpečiť opateru inak (napr. prostredníctvom opatrovateľskej služby). Ak tam povinnosť opatrovať v darovacej zmluve nie je uvedená, vaša povinnosť sa obmedzuje len na umožnenie bývania a užívania domu.

Ak vy ani vaša manželka nemôžete osobne opatrovať mamu, odporúčam zvážiť tieto možnosti ako opatrovateľská služba cestou obce/mesta. Ak mama súhlasí s domovom dôchocov, môže požiadať o umiestnenie do zariadenia pre seniorov. Rozhodnutie je na nej, nemôžete ju nútiť, ale môžete jej vysvetliť výhody (odborná starostlivosť, spoločnosť, bezpečie)

Uvádzame, že súrodenci nemajú právo vymáhať vrátenie daru, ak ste splnili podmienky darovacej zmluvy a vecného bremena. Právo na vrátenie daru má len darca a to len v zákonom stanovených prípadoch v zmysle ust. § 630 Obč. zákonníka pri hrubom porušení dobrých mravov /fyzické násilie, neposkytnutie bývania a jedenia a pod./. Ak by ste však zabezpečili opatrovateľskú službu alebo umiestnenie do zariadenia so súhlasom mamy, neporušujete žiadnu povinnosť.

Odporúčam preveriť presné znenie darovacej zmluvy a rozsah vecného bremena a kontaktovať obecný úrad a informujte sa o možnostiach opatrovateľskej služby za súčinnosti Vašej matky.

Dobrý deň,
v prvom rade, ak je vo vecnom bremene výslovne uvedené, že ste povinný postarať sa o mamu až do jej smrti, zákon (najmä § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka) umožňuje, aby sa starostlivosť realizovala rôznymi spôsobmi, nielen osobne vo vašej domácnosti. Ak sa mama sama rozhodla ísť do zariadenia pre seniorov a nie je to z vašej strany vynútené alebo zanedbanie povinnosti z Vašej strany, neporušujete tým podmienky vecného bremena. Dôležité je, že jej rozhodnutie je dobrovoľné a že jej zabezpečíte starostlivosť, ktorú potrebuje, hoci aj prostredníctvom zariadenia.

Odporúčam vám, aby ste si u advokáta dali spísať písomné vyhlásenie vašej mamy, v ktorom jasne uvedie, že sa z vlastnej vôle rozhodla ísť do zariadenia pre seniorov, a že na vás ani vašu rodinu nevyvíjal nikto nátlak. Toto vyhlásenie by mala podpísať pred svedkami alebo notárom, čím sa zvýši jeho dôkazná hodnota. 

Súrodenci by mohli napadnúť darovaciu zmluvu len v prípade, ak by preukázali, že ste hrubo porušili povinnosti vyplývajúce z vecného bremena (napr. zanedbanie starostlivosti, vyhnanie mamy z domu a pod.). Ak však preukážete, že ste mame umožnili dôstojnú starostlivosť podľa jej želania, riziko úspešného napadnutia zmluvy je minimálne.

Alternatívou a lepším riešením pre Vás by bolo spísať dohodu o zrušení vecného bremena na základe rozhodnutia Vašej matky, ktorá by tiež mohla uvedené vyhlásenie obsahovať /dobrovolné umiestnenie v domove dôchodcov na základe rozhodnutia matky z dôvodu jej zdrav. stavu. Dohodu by ste podpisovali Vy ako vlastník nehnuteľnosti a osoba povinná z vecného bremena a Vaša matka ako oprávnená z vecného bremena. Možnosťou aj v tejto dohode je riešiť prípadnú pomoc, hlavne finančnú v súvislosti s umiestnením matky v domove dôchodcov, čo tiež možno považovať za formu starostlivosti z Vašej strany o matku. Dohoda o zrušení vecného bremena podlieha  vkladovému konaniu do katastra nehnuteľností.

Uvádzame súčasne, že ak by mama skutočne bola umiestnená v domove dôchodcov, v súlade s ust. § 3 ods. 9 zákona o hlásení pobytu občanov SR môže mať v uvedenom soc. zariadení aj nahlásený trvalý pobyt :

"Zariadenia sociálnych služieb, v ktorých sa poskytuje bývanie, sú povinné dať písomný súhlas na prihlásenie na trvalý pobyt občanom, ktorí sú v nich celoročne umiestnení; súhlas vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej časti podľa odseku 8 písm. d) sa v týchto prípadoch nevyžaduje."

Ak by ste potrebovali, môžem vám odporučiť konkrétne znenie vyhlásenia alebo spísanie dohody o zrušení vecného bremena.

V prípade potreby resp. záujmu môžete kontaktovať našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

podľa Občianskeho zákonníka (§ 628 a nasl.) je darovacia zmluva platným právnym titulom na prevod vlastníckeho práva. Ak bola zmluva riadne uzatvorená, podpísaná všetkými darcami a zapísaná do katastra nehnuteľností, ste riadnym vlastníkom domu. Vaši súrodenci ani mama nemajú po darovaní automaticky žiadny právny nárok na vrátenie domu, pokiaľ nenastanú výnimočné okolnosti.

Takéto výnimočné okolnosti môžu nastať, ak by ste sa voči darcom (súrodencom alebo mame) správali hrubo nevďačne. Podľa § 630 Občianskeho zákonníka môže darca žiadať vrátenie daru, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny spôsobom hrubo porušujúcim dobré mravy. Hrubá nevďačnosť je však v praxi posudzovaná veľmi prísne – ide napríklad o fyzické alebo psychické týranie, závažné urážky, prípadne iné extrémne prejavy. Bežné rodinné nezhody alebo nesúhlas s niektorými rozhodnutiami obdarovaného za hrubú nevďačnosť považované nie sú.

Vecné bremeno doživotného bývania pre Vašu mamu znamená, že jej musíte umožniť užívať dom v rozsahu, ktorý je v zmluve dohodnutý. Ak by ste jej v tom bránili, mohla by sa domáhať ochrany na súde.

Dobrý deň,
pri zrušení vecného bremena na základe zmluvy kataster rozhoduje formou zápisu do katastra nehnuteľností podľa § 7 zákona č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon). Po vykonaní zápisu kataster vydáva rozhodnutie, ktoré doručuje účastníkom konania. Štandardne sa rozhodnutie doručuje písomne na adresu, ktorú účastník uviedol v návrhu, ak nepožiadal inak.

Ak si neželáte, aby vám bolo rozhodnutie zaslané poštou, môžete v návrhu na vklad alebo v osobitnom podaní požiadať, aby rozhodnutie prevzala iná osoba na základe plnej moci, ktorej podpis musí byť úradne overený V takom prípade odporúčam priložiť k návrhu plnú moc s jasne uvedeným oprávnením na prevzatie rozhodnutia. Kataster je povinný rešpektovať túto žiadosť, ak je riadne doložená.

Nie je však možné „nariadiť“ katastrálnemu úradu, aby rozhodnutie nedoručoval písomne, ak by tým došlo k porušeniu zákonných povinností úradu. V praxi však kataster akceptuje, ak účastník poverí inú osobu na prevzatie rozhodnutia.

Odporúčam vám v návrhu jasne uviesť, kto a akým spôsobom má rozhodnutie prevziať, a priložiť plnú moc. Ďalším krokom je kontaktovať kataster a overiť, či vaša žiadosť bola akceptovaná.

Dobrý deň,
vaša otázka sa týka ochrany práva doživotného užívania nehnuteľnosti na základe darovacej zmluvy a možnosti „vyhodenia“ babky z domu, kde má doživotné užívanie, hoci vecné bremeno nie je zapísané v katastri.

Najprv je dôležité rozlíšiť, že právo doživotného užívania môže vzniknúť aj na základe darovacej zmluvy, ak je v nej výslovne dohodnuté, aj keď nie je zapísané ako vecné bremeno v katastri nehnuteľností. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 151n a nasl.), vecné bremeno vzniká zápisom do katastra. Ak je v darovacej zmluve jasne uvedené právo doživotného užívania, ide o záväzkový vzťah, ktorý je pre obdarovaných záväzný aj keď nie je zapísané v katastri. Súdna prax opakovane potvrdzuje, že takéto právo je chránené a nemožno ho jednostranne zrušiť ani obmedziť, pokiaľ trvá život oprávnenej osoby.

Sesternica teda nemôže babku z domu „vyhodiť“, ak babka má v darovacej zmluve dohodnuté právo doživotného užívania a dochovania. Ak by sa o to pokúsila, babka sa môže brániť žalobou na ochranu držby alebo na určenie práva užívania. Odporúčam preveriť presné znenie darovacej zmluvy a zvážiť zápis vecného bremena do katastra, čo posilní právnu istotu. Ďalším krokom je konzultácia s advokátom, ktorý môže pripraviť návrh na zápis vecného bremena alebo zastupovať babku v prípade sporu.

Dobrý deň,

pokiaľ ide o doživotné právo užívania, ktoré bolo podpísané pod nátlakom, môže byť zmluva považovaná za neplatnú. Podľa Občianskeho zákonníka môže byť zmluva neplatná, ak bola podpísaná pod nátlakom alebo za nepriaznivých okolností, ktoré narúšajú slobodu rozhodovania. V tomto prípade môže klient argumentovať, že kvôli svojmu zdravotnému stavu (Parkinsonova choroba) nebol schopný zmluvu prehodnotiť a súhlasiť s ňou dobrovoľne.

Odporúčal by som zvážiť možnosť podať žalobu na súd. Je dôležité zadovážiť dôkazy, že skutočne došlo k nátlaku. Môže ísť o svedecké výpovede alebo lekárske správy dokazujúce hospitalizáciu na psychiatrii krátko po podpise zmluvy môžu byť dobrým dôkazom o neplatnosti takej zmluvy. 

Ďalším krokom by mohlo byť konzultovanie celej situáciu s našim advokátom špecializovaným na majetkové právo.

Dobrý deň,

pri kúpe rodinného domu a zriadení práva doživotného užívania pre priateľa je možné všetko vykonať jednou zmluvpi. Tento proces vyžaduje zmluvu o kúpe, ktorá môže zároveň obsahovať aj ustanovenie o zriadení vecného bremena, teda práva doživotného užívania, na zmluve budú 3 podpisy. Následne sa podá jeden návrh na vklad do katastra nehnuteľností, kde sa v rámci jednej žiadosti zaregistrujú oba úkony: nadobudnutie vlastníckeho práva a zriadenie vecného bremena.

Je však dôležité, aby zmluvy spĺňali všetky formálne náležitosti vyžadované katastrálnym zákonom a Občianskym zákonníkom, čo môže zahŕňať konkrétny opis vecného bremena a jeho trvanie. Preto je vhodné konzultovať tento proces s advokátom, ktorý zabezpečí správne vypracovanie zmlúv a návrhov na vklad.

Ušetrením času a vyhnutím sa administratívnym chybám môžete dosiahnuť jednoduchšie a efektívnejšie zriadenie vlastníckeho práva a práva doživotného užívania.