'

Nebytové priestory a ich uvedenie do pôv. stavu ?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Prešovský
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát
Odpovedané dňa: 4. 4. 2018

Otázka: Nebytové priestory a ich uvedenie do pôv. stavu ?

Dobrý deň, momentálne máme v nájme priestor, v ktorom prevádzkujem kozmetické služby. Z tohto nájmu chcem však odísť. V priestore som so súhlasom majiteľa postavil dve priečky a vymaľoval steny. V zmluve je uvedené, že po skončení nájmu mám priestor dať do pôvodného stavu. Majiteľ odo mňa žiada, aby som zbúral priečky a vymaľovať steny na pôvodnú farbu. V zmluve a ani v preberacom protokole nie je uvedený ako vyzeral pôvodný stav priestoru. Má právo majiteľ žiadať odo mňa tieto veci? Ďakujem.

Odpoveď: Nebytové priestory a ich uvedenie do pôv. stavu ?

 

Dobrý deň,

ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej týmto uvádzame nasledovné stanovisko, ktoré  vyjadruje právny názor advokátskej kancelárie :


Právna úprava rešenia predmetnej problematiky je upravená v ust. Občianskeho zákonníka ("OZ") a ust. zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení ("zákon o nájme").  V odpovedi budeme vychádzať z predpokladu, že Vy ste podnikateľ - nájomca a prenajímateľ je vlastníkom nebytových priestorov v súlade so zákonom a že sa nejedná o majetok štátu, ktorý je predmetom nájmu.


I./ Základná právna úprava nájmu nehnuteľností je upravená v ust. OZ, ktorý v ust. § 720 OZ odkazuje na zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, pričom platí : 

Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou  o nájme. ktorá musí mať písomnú formu, musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Ak zmluva neobsahuje predmetné náležitosti, je neplatná.
Zo zákona o nájme platí, že ak v zmluve nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve a je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním, pričom je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

 

Podľa zákona o nájme nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Vy ako nájomca nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas aj pred uplynutím dojednaného času, ak
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1( t.j. : prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.)

 

Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak
a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;
d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;
e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zák. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd, príp. ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zák. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

 

V otázke nepíšete na akú dobu je zmluva o nájme.

Pre prípad, že zmluva je uzavretá na neurčitý čas, prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak. Výpovedná lehota podľa § 12 zákona o nájme je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

 

 

II./ Otázka zmeny nebytových priestorov 

V otázke uvádzate, že prenajímateľ vyžaduje, aby ste 2 priečky postavené s jeho súhlasom odstránili a vymaľovali priestory. Z ust. § 13 zákona o nájme platí :
"Ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."


Zákon o nájme nerieši otázku zmien  resp. úprav nebytových priestorov, preto platí ust. § 667 OZ :
"(1) Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
(2) Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy."

Pre Vaše vysvetlenie :
V otázke uvádzate, že priečky boli postavené so súhlasom prenajímateľa, nepíšete formu súhlasu, teda či bol daný ústne, písomne, konkludentne (t.j.:  videl, že staviate priečky v nebyt. priestoroch a bol s touto premenou priestorov uzrozumený a nevyslovil nesúhlas/. Súhlas je možné dať pred aj po vykonaní  zmien resp. úprav. Späťvzatie súhlasu zo strany prenajímateľa po vykonaní úprav nie je podstatné. 

Z ust. OZ vyplýva, že zmeny v priestoroch ste boli oprávnený vykonať len na základe súhlasu prenajímateľa.

Druhá vec sú náklady na predmetné zmeny. Pokiaľ prenajímateľ sa nezaviazal k úhrade predmetných, teda Vašich nákladov, v prípade skončenia nájmu - Váš prípad, môžete požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci - prenajatých priestorov.

Pokiaľ Vám ako nájomcovi bol daný súhlas zo strany prenajímateľa  na vybudovanie priečok v nebytových priestoroch, v prípade skončenia nájmu nie ste povinný tieto zbúrať, čo vyplýva aj z ust. § 13 zákona o nájme :

"§ 13  : Ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."

Svoj názor podporujeme aj ust. § 667 ods. 2 OZ , z ktorého vyplýva, že "ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy."

Teda ak by nájomca musel vrátiť priestory vždy v pôvodnom stave, v akom ich prevzal, bez ohľadu na to, či bol alebo nebol daný súhlas prenajímateľa, potom by súhlas prenajímateľa bol viac-menej bezpredmetný, lebo stále by nájomca musel vrátiť priestory v pôvodnom stave. 

Pokiaľ sa jedná o vymaľovanie stien tu treba vychádzať zo stavu pri prevzatí priestorov a terajšieho stavu s prihliadnutím obvyklé opotrebenie. Zmenu farby z bielej napr. na tmavo modrú nemožno považovať za obvyklé opotrebenie, preto s premaľovaním na pôvodnú farbu by ste mali súhlasiť.  

 

©
 

 

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk