'

Darovacia zmluva


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Trnavský
Odpovedá: Advokát (Trnava)
Odpovedané dňa: 29. 11. 2017

Otázka: Darovacia zmluva

Dobrý deň. S priateľom rok žijeme v byte, na ktorý si priateľ zobral úver a je jeho výlučným vlastníkom. Nie som spoludlžníčkou úveru, ale priateľovi mesačne posielam na účet polovicu mesačnej splátky úveru na byt. Chceli by sme byť obaja vlastníkmi bytu (1/1). Je možné, aby mi priateľ daroval polovicu bytu s podmienkou splácania úveru? Alebo by bola lepšia kúpno-predajná zmluva cez mesačne splátky? Aké riešenie by bolo vhodné? Vopred ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Darovacia zmluva

Dobrý deň,

 

na základe Vašej otázky si Vám dovoľujem uviesť, že je možné dosiahnuť, aby Váš priateľ previedol na Vás určitý spoluvlastnícky podiel na predmetnej nehnuteľnosti a Vy sa stali spoluvlastníčkou nehnuteľnosti. Na dosiahnutie tohto cieľa je však niekoľko možností a aj prekážok, ktoré nie je možné bez detailnej znalosti Vášho prípadu a tiež podmienok poskytnutia úveru a zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť ani odhadnúť. Z toho dôvodu Vám nižšie priblížim právnu úpravu spoluvlastníctva nehnuteľností, ale tiež možností nadobudnutia nehnuteľnosti do spoluvlastníctva.

 

Právna úprava podielového a bezpodielového spoluvlastníctva

 

Vo svojej otázke ste uviedli, že by ste chceli nehnuteľnosť vlastniť s Vaším priateľom v podiele 1/1. Tento podiel je však príznačný pre tzv. bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Iba manželia môžu nehnuteľnosť vlastniť v podiele 1/1, a to iba vtedy, ak túto nehnuteľnosť nadobudli v súlade s právnymi predpismi a najmä v súlade s ustanovením § 143 Občianskeho zákonníka.

 

Podľa ustanovenia § 143 Občianskeho zákonníka

V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

 

Nakoľko Váš priateľ predmetnú nehnuteľnosť už vlastní a v čase nadobudnutia tejto nehnuteľnosti ste neboli manželmi nie je možné po právnej stránke docieliť stav, kedy by ste nehnuteľnosť vlastnili v podiele 1/1. Pri všetkých ostatných prípadoch ak dvaja ľudia spoločne vlastnia nehnuteľnosť, ide o tzv. podielové spoluvlastníctvo. Tzn. že obaja sú vlastníkmi nehnuteľnosti v určitom podiele.

 

Podľa ustanovenia § 137 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka

(1) Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

(2) Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

 

Priamo z ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka vyplýva, že ak nie je medzi podielovými spoluvlastníkmi (účastníkmi darovacej alebo kúpnej zmluvy) dohodnuté inak alebo určené inak právnym predpisom platí, že ich podiely sú rovnaké. Tzn. že ak bude v darovacej zmluve uvedené, že Vám priateľ daruje spoluvlastnícky podiel vo výške 1/2, tak budete obaja podielovými spoluvlastníkmi každý v podiele 1/2. Ak by Vám daroval podiel 1/4, Vy budete podielovou spoluvlastníčkou vo výške 1/4 a Váš priateľ podielovým spoluvlastníkom vo výške 3/4.

 

Prevod vlastníckeho práva k akejkoľvek nehnuteľnosti je možné dosiahnuť dvoma spôsobmi, a to buď darovacou zmluvou (bezodplatne) alebo kúpnou zmluvou (odplatne). Konkrétny spôsob a voľba medzi nimi závisí na dohode zmluvných strán (najmä s prihliadnutím na odplatnosť alebo bezodplatnosť prevodu).

 

Právna úprava prevodu vlastníckeho práva

 

Tak, ako je uvedené vyššie, je možné vlastnícke právo k nehnuteľnosti, resp. spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti previesť na inú osobu darovacou zmluvou alebo kúpnou zmluvou. Najväčší rozdiel medzi nimi tkvie práve v tom, či sa vlastnícke právo (alebo spoluvlastnícky podiel) prevádzajú za odplatu alebo bezplatne.

 

Podľa ustanovenia § 588 Občianskeho zákonníka

Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

 

Podľa ustanovenia § 628 ods. 2 Občianskeho zákonníka

Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní.

 

V rámci posudzovania Vašej situácie je však oveľa významnejšou skutočnosťou, že na predmetnej nehnuteľnosti viazne záložné právo banky. Ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce záložné právo žiadnym spôsobom neobmedzujú možnosť prevádzania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na inú osobu, ani keď je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom. Tzn. že podľa ustanovení Občianskeho zákonníka je možné previesť aj vlastnícke právo k nehnuteľnosti zaťažené záložným právom na inú osobu.

 

Záložné zmluvy, ktoré vlastníci nehnuteľnosti podpisujú s bankou však môžu obsahovať (vo väčšine prípadov aj obsahujú) ustanovenia, ktoré obmedzujú možnosť prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Druhou možnosťou ako to zvyknú banky upraviť je, že v záložných zmluvách uvádzajú, že je možné nehnuteľnosť previesť iba na základe ich predchádzajúceho súhlasu.

 

Z toho dôvodu bude potrebné aj vo Vašom prípade zistiť, či záložná zmluva, ktorou bola pri uzatvorení zmluvy o hypotéke založená nehnuteľnosť neobsahuje ustanovenie, ktoré by obmedzovalo možnosť prevodu nehnuteľnosti, prípadne by kládlo nad rámec zákona ďalšie podmienky prevodu nehnuteľnosti.

 

Zhrnutie

 

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je možný i v prípadoch ako je ten Váš. To, či to spravíte darovacou zmluvou alebo kúpnou zmluvou je výlučne na vašej dohode s priateľom. Je však veľmi dôležité zistiť z pohľadu banky a podmienok záložného práva zriadeného na nehnuteľnosti, či prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je nejakým spôsobom obmedzený alebo vylúčený.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Darovacia zmluva (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, chcela by som sa informovať. Mám rodinný dom, na ktorý mám úver. Je možné dom prepísať na niekoho iného darovacou zmluvou, aby aj úver bol napísaný na daného človeka a aj iné poplatky ? Ďakujem.

Odpoveď: Darovacia zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.09.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku uvádzame nasledovné :

Podľa ust. § 151h/ Obč. zákonníka platí :

"(1) Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.

(2) Na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva. Nadobúdateľ zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, je povinný strpieť výkon záložného práva a vzťahujú sa na neho práva a povinnosti záložcu."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že aj keby ste nehnuteľnosť darovali, záložné právo v prospech banky nezanikne a nový vlastník nehnuteľnosti bude povinný strpieť výkon záložného práva. V samotnej úverovej zmluve máte uvedené podmienky výkonu záložného práva. Podpísaním darovacej zmluvy nezanikajú Vaše záväzky voči banke.
Odporúčame kontaktovať banku pred podpísaním darovacej zmluvy.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
V bezplatnej poradni nie je zaručená odpoveď, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
V bezplatnej poradni je otázka a odpoveď verejná, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole


Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk