Odpoveď: Darovacia alebo kúpna zmluva a dedenie
Dobrý deň,
ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :
Najprv kúsok právnej teórie. Základná právna úprava predmetnej problematiky je upravená v ust. Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ").
1./ Podľa ust.§ 628 OZ "darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť. Neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti. Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy."
2./ Pri kúpnopredajnej zmluve je nadobudnutie nehnuteľnosti je odplatné. Podľa ust. § 588 OZ platí :
"Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu."
OZ hovorí o dohodnutej cene, čo neznamená, že cena musí byť podľa znaleckého posudku. Avšak pre účely hodnoty nehnuteľnosti je treba dať vyhotoviť znal. posudok potrebný z hľadiska dane z príjmov v súčasnosti, ak aj v prípade potreby v budúcnosti ak budete s nehnuteľnosťou disponovať, či už následný predaj, darovanie, zámena a podobne.
Ako darovacia, tak aj kúpnopredajná zmluva podiehajú zápisu do katastra nehnuteľností.
3./ ; Ohľadom zaplatenia predávajúcemu dohodnutej ceny je potrebné upriamiť pozornosť aj na odovzdanie a prevzatie peňazí :
Od 1.1.2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15 000 eur, ak sa jedná o platby medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi. Ak je odovzdávajúcim alebo preberajúcim platby fyzická osoba vykonávajúca podnikateľskú alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo právnická osoba, platba v hotovosti nesmie presiahnuť sumu 5 000 eur.
Zákon zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem výnimiek presne definovaných v zákone. Zákaz sa vzťahuje nielen na platby za predaj tovaru, ale aj na platby pôžičiek, plnenie záväzkov, platby záloh. Teda aj ak by platba za nehnuteľnosť bola rozdelená na niekoľko časti, teda v prípade fyzických osôb napr. po 14 000 eur krát počet splátok, hodnotou platby v hotovosti bude potom je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu (kúpnopredajná zmluvanapr. na sumu za nehnuteľnosť vo výške 50 000 eur).
Ak dôjde k porušeniu zákona zo strany fyzickej osoby – nepodnikateľa, bude jej uložená pokuta za priestupok do 10 000 eur /pri PO až do výšky 150 000 €.
4./ Otázka započítania darov na dedičský podiel je riešená v ust. § 484 OZ platí : ; "Súd potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovanie; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený."
Ako príklad postupu započítania daru v dedičskom konaní budeme vychádzať z Vami uvedených údajov :
Predmet dedičstva :
100 000 eur napr. na bank. účte mínus - 50 000 ; eur titulom daru = 50 000 eur sa delí medzi dvoch dedičov = 50 000 eur : 2 dediči = 1. dedič dostane 25 000 eur a 2. dedič tiež 25 000 eur.
Pri takomto výpočet nebude hodnota daru pre jedného z dedičov zohľadnená, preto je tento výpočet nesprávny.
Správny výpočet :
Dedičstvo 100 000 eur na bank. účte ; plus hodnota bytu darovaná jednému z dedičov 50 000 eur = 150 000 eur delené 2 dediči = 75 000 €, nakoľko jeden z dedičov dostal dar za života poručiteľa v hodnote 50 000 eur zo sumy 75 000 eur sa mu odpočíta hodnota daru - 50 000 eur a na tohoto dediča pripadne z dedičstva 25 000 eur a na druhého dediča 75 000 eur. Týmto výpočtom obaja dediči dostanú v podstate rovnako po 75 000 eur.
Pri určení hodnoty daru sa vychádza z ceny, ktorú mal dar v čase darovania. Niekedy však môže dôjsť k tomu, že v čase dedenia hodnota tohto daru je značne iná napr. vzhľadom na nárast ; alebo zníženie cien na realitnom trhu a hodnota nehnuteľnosti bude značne rozdielna /vyššia lebo nižšia/ a preto by sa v dedičskom ;konaní započítala hodnota v čase dedenia. Jedná sa však o prípady nárastu/zníženia hodnoty veci z dôvodu, ktoré nie sú na strane obdarovaného, teda že on do nehnuteľnosti investoval, prenajímal ju a podobne.
Ale to sú právne úvahy, konkrétny prípad započítania sa musí preskúmať v dedičskom konaní.
Odporúčanie a záver
Je na Vašom zvážení resp. dohode akú formu prevodu bytu zvolíte či darovanie alebo kúpnopredajnú zmluvu. Tu len poznamenávame, ako je aj vyššie uvedené, že prevod peňazí sa musí realizovať zákonným spôsobom. Len poznamenávame, aj ak by bola dohodnutá kúpnopredajná zmluva, druhý dedič by mohol v dedič. konaní žiadať preukázať zaplatenie kúpnej ceny zákonným spôsobom, nakoľko je možné, že predmetné peniaze by potom mali byť teoreticky predmetom dedičského konania a dedič, ktorý uzatvoril kúpnopredajnú zmluvu a nevedel by preukázať zaplatenie kúpnej ceny, zrejme by sa nevyhol započítaniu na svoj dedičský podiel. ;
Takže pokiaľ sú hodnoty darov pomerne rovnaké, nie je dôvod sa vyhýbať tejto forme prevodu darovacou zmluvou.
Pre zmluvu odporúčame kontaktovať advokáta, ktorý zo zákona musí vykonať autorizáciu zmluvy podľa zákona o advokácii, čím budete mať právnu istotu, že zmluva je právne perfektná. Samozrejmosťou je aj podanie na kataster nehnuteľností, ktoré je v prípade elektronického podania aj rýchlejšie a lacnejšie, zároveň odpadá povinnosť overiť podpisy prevodcu resp. darcu, čo zabezpečí tiež advokát.
Projekt podporili:
