Otázka: Riziko zániku/straty spoluvlastníckych podielov?

Dobrý deň. Nedávno nám zomrel otec. Sme štyria súrodenci a naša matka je nažive. Rodinný dom, o ktorý ide, bol pri dedičskom konaní rozdelený na osem častí. Polovica, teda štyri časti, pripadla matke a z otcovej polovice štyri časti nám, deťom. Po pol roku matka svoju polovicu prepísala len na jedno z detí, teda on vlastní päť častí a my ostatní máme každý jednu časť. Toto dieťa sľúbilo matke, že ju bude opatrovať do konca jej života. Už vyplatilo jedného z našich súrodencov sumou 1/8 zo znaleckého odhadu hodnoty domu, vlastní teda 6/8. My ostatní dvaja nesúhlasíme so sumou 1/8 zo znaleckého odhadu, požadujeme 1/8 z tržnej hodnoty domu alebo mu svoje podiely nepredáme. Máme otázku: Ak súrodenec neprijme náš návrh 1/8 z tržnej hodnoty, odmietame mu časť domu prepísať. Existuje možnosť, že by nás tento súrodenec mohol obrat o naše podiely, či už prostredníctvom súdu alebo iným spôsobom, ak mu ich nechceme predať?

Odpoveď: Riziko zániku/straty spoluvlastníckych podielov?

Dobrý deň,

vzhľadom na formuláciu skutočností vo Vašej otázke a uplynutí čas predpokladám, že dedičské konanie po Vašom zosnulom otcovi bolo už ukončené a v súčasnosti vlastníte nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve. On vlastní nehnuteľnosť v podiele o veľkosti 6/8 a vy s bratom o veľkosti 1/8. Z toho dôvodu odpovede na Vaše otázky nájdeme v ustanoveniach Občianskeho zákonníka upravujúcich podielové spoluvlastníctvo a ustanoveniach Civilného sporového poriadku upravujúcich dokazovanie.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva 

Vychádzajúc z výkladu ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je možné skonštatovať, že Občiansky zákonník dáva prednosť dohode podielových spoluvlastníkov. Tzn. že pred podaním žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je potrebné sa pokúsiť dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.

Podľa ustanovenia § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

Vzhľadom na to, že vo Vašom prípade nie je možné dosiahnuť s väčšinovým spoluvlastníkom dohodu o výške náhrady za Váš spoluvlastnícky podiel, nezostane mu nič iné ako podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. 

Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka

Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Súd v takomto konaní postupuje podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého musí v prvom rade skúmať, či je nehnuteľnosť reálne deliteľná. Vzhľadom na výšky vašich podielov však nie je možné očakávať, že nehnuteľnosť by bola nehnuteľnosť posúdená ako reálne deliteľná. Preto prichádza do úvahy druhý zákonný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva, a to prikázanie spoločnej veci do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu.

Zákonná úprava dokazovania znaleckým posudkom

Táto náhrada sa určuje podľa výšky podielov jednotlivých podielových spoluvlastníkov a všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom. Nakoľko Váš brat disponuje znaleckým posudkom, predpokladám (každý advokát by mu to poradil) spolu so svojou žalobou predloží aj nim objednaný znalecký posudok a navrhne z tejto hodnoty nehnuteľnosti určiť náhradu za Váš 1/8-ový podiel.

Ohodnotenie nehnuteľnosti, t.j. určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, z ktorej sa vychádza pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je otázka, na posúdenie ktorej sú potrebné vedecké poznatky. Tými disponujú znalci z odboru stavebníctvo odvetia odhad hodnoty nehnuteľnosti. Ide o najčastejší a bežný spôsob určenia hodnoty nehnuteľnosti. Problém nastáva vtedy, ak niektorá zo strán sporu nesúhlasí so závermi znaleckého posudku (t.j. s určenou výškou hodnoty nehnuteľnosti).

Podľa ustanovenia § 207 ods. 1 Občianskeho zákonníka

Ak rozhodnutie závisí od posúdenia skutočností, na ktoré treba vedecké poznatky, a pre zložitosť posudzovaných otázok nepostačuje postup podľa § 206, súd na návrh nariadi znalecké dokazovanie a ustanoví znalca. Ak súd ustanovil viacerých znalcov, môžu vypracovať spoločný posudok.

Okrem namietania nedostatkov znaleckého posudku, v súčasnosti Civilný sporový poriadok (účinný od 01.07.2016) umožňuje strane sporu v súdnom konaní predložiť i tzv. súkromný znalecký posudok. Ak tento posudok obsahuje všetky zákonné náležitosti upravené zákonom o znalcoch, súd musí zo zákona na takýto znalecký posudok prihliadať ako na znalecký posudok vykonaný súdom ustanoveným znalcom.

Podľa ustanovenia § 209 ods. 2 Občianskeho zákonníka

Ak je spolu so žalobou predložený súkromný znalecký posudok, ktorý má všetky zákonom predpísané náležitosti a obsahuje doložku o tom, že znalec si je vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku, postupuje sa pri vykonávaní tohto dôkazu akoby išlo o znalecký posudok súdom ustanoveného znalca.

Tzn. že ak nesúhlasíte s výškou hodnoty nehnuteľnosti určenej v znaleckom posudku Vášho brata, budete mať v prípadnom súdnom konaní možnosť predložiť vlastný znalecký posudok na určenie hodnoty nehnuteľnosti. Váš brat bude musieť poskytnúť znalcovi súčinnosť, aby mu umožnil vykonať zisťovanie miestnych pomerov a vykonať znalecký posudok. V prípade, že by si znalecké posudky odporovali môže súd nariadiť vykonať tretí znalecký posudok alebo požiadať znalecký ústav, aby vykonal kontrolu znaleckých posudkov a určili na základe nich hodnotu nehnuteľnosti.

Zhrnutie

Nakoľko sa s Vaším bratom neviete dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a bude chcieť napriek tomu zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, bude nútený podať žalobu na príslušný súd. Okrem dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo podania žaloby a súdneho rozhodnutia neexistujú žiadne iné možnosti ako by vás mohol brat pripraviť o váš spoluvlastnícke podiely. Vy ste jediný, kto má právo rozhodovať o scudzení Vášho spoluvlastníckeho podielu. Vyššie som uviedol jednu z možností ako sa v rámci súdneho konania brániť v prípade, že nebudete súhlasiť so znalcom určenou hodnotou nehnuteľnosti. Samozrejme súdne konanie je komplexná vec a vyššie uvedené je iba jednou z mnohých jeho aspektov.