Podielové Spoluvlastníctvo - Úhrada Nákladov

Dobrý deň,
bez nájomnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorá mu umožňuje užívať nehnuteľnosť nemá právo užívať nehnuteľnosť, nakoľko nie je jeho spoluvlastníkom.

Výšku primeranej náhrady za Váš spoluvlastnícky podiel je potrebné určiť na základe hodnoty nehnuteľnosti, investícii do nehnuteľnosti. Pri vyporiadaní je potrebné vziať do úvahy aj to, kto vzal hypotéku, či je ťarcha na dome... Ide o zložitú situáciu, najmä ak jeden zo spoluvlastníkov investuje viac peňazí do nehnuteľnosti než druhý. Odporúčam Vám v tomto smere kontaktovať advokáta. Môžete sa obrátiť aj na niektorého z našich advokátov.  

Dobrý deň,   náklady na spoločnú vec musia spoluvlastníci znášať podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho pomeru. Vo Vašom prípade teda 50 : 50 (to, že Vy ste viacčlenná rodina a teta je sama nemá právny význam). Ak investície schválila, tak je povinná sa podieľať na s tým spojených nákladoch podľa veľkosti jej spoluvlastníckeho podielu.

Dobrý deň,
vy nie ste spoluvlastník a preto nemáte povinnosť platiť náklady za ich nehnuteľnosť, ak užívate len bratov podiel. 

Jediná povinnosť, ktorá by tam bola je, ak by ste spotrebovali energie, na ktorých sa podieľa (ktoré platí) aj sestra.

Sestra asi myslí to, že ak by tam žil len brat, minul by menej vody, elektriny, plynu. 

Ale pokiaľ nejde o tieto náklady, tak nemá právo od Vás žiadať žiadnu úhradu. 

 

Dobrý deň, k jednotlivým otázkam uvádzame nasledovné odpovede :
1./ Stavebné práce na nehnuteľnosti a jej rekonštrukcia : Tu platí ust. § 139 Obč. zákonníka :

"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

Naviac v súlade s ust. stav. poriadku bolo potrebné vykonať ohlásenie stav. úradu prípadne požiadať o stav. povolenie v závislosti od druhu a rozsahu stav. prác. Odporúčame oznámiť stav. úradu stav. úpravy bez ohlásenia prípadne stavebného povolenia a ostatných vlastníkov vyzvať, aby v prácach nepokračovali až do podpísania dohody o hospodárení s nehnuteľnosťou.

Vymáhať náklady na rek. práce od Vás ako podiel. spoluvlastníkov by mohli a to titulom vydania bezdôvodného obohatenia, kde platí lehota 2 roky, max. 3 roky (§ 107 Ob. zákonníka).

2./ Užívanie domu : Zrejme v tejto otázke k dohode nedôjde, teda aby Vám sprístupnili dom na užívanie v rozsahu Vašich podielov spolu s Vašou mamou. Potom do úvahy prichádza žiadať o vydanie bezdôv. obohatenia, keďže užívajú aj Vaše podiely na nehnuteľnosti. Nájomné vymáhať nemôžete, keďže nájomná zmluva nie je podpísaná. Výška bezdôvodného obohatenia bude fakticky spočívať vo výške nájmu za Váš podiel na nehnuteľnosti. 

3./ Úvodom poznamenávame, že Vaša mama ako podiel. spoluvlastník a blízka osoba môže na Vás previesť svoj podiel bez toho, aby ponúkla odkúpenie svojho podielu ostatným spoluvlastníkom. Platí tu ust. § 140 Obč. zákonníka :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."
Ak by sa tak stalo následne v prípade podania žaloby o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva Vaša mama by už nebola účastníkom súdneho konania.
Ak by svoj podiel Vaša mama na Vás nepreviedla či už na základe darovacej alebo kúpnej zmluvy, potom je pravdou, že ak by ste podali návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podle. spoluvlastníctva s tým, že by ste chceli nadobudnúť celú nehnuteľnosť, potom Vaša mama ako podiel. spoluvlastník by bola účastníkom súd konania u zrušenie a vyporiadanie na strate žalovaných - na strane odporcu. 

V súdnom konaní by bol ustanovený znalec na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Odporúčame kontaktovať advokáta za účelom spísania dohody o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva s možnosťou zriadenia vecného bremena spočívajúceho v doživotnom užívaní nehnuteľnosti so zápisom katastra nehnuteľností (ujo, 66 ročná teta).

 

Dobrý deň, 

podľa ust. § 140 Občianskeho zákonníka platí (citujeme) :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Keďže je byt v podielovom spoluvlastníctve a spoluvlastnícky podiel svokra previedla na blízku osobu v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka, nakoľko vnuk patrí  tiež medzi tieto osoby, svokra nebola povinná ponúknuť svoj podiel na predaj Vášmu synovi a teda mohla bez súhlasu resp. informovania Vášho syna o darovaní svojho podielu na nehnuteľnosti, svoj podiel darovať svojmu vnukovi.

Nie je podstatné to, či vnuk žil spoločne so svokrou.

V prípade, že by ste toto darovanie chceli napadnúť na súde, bolo by to možné len v prípade, že darovacia zmluva bola uzatvorená v tiesni, za nápadne nevýchodných podmienok, pod nátlakom, alebo z dôvodu, že svokra nebola spôsobilá na právne úkony. Určite Vám pred napadnutím darovacej zmluvy odporúčam konzultáciu u advokáta, ktorý Vám poradí, ako napadnúť darovaciu zmluvu a či máte šancu na úspech.

 

Dobrý deň, 

keďže byt je v podielovom spoluvlastníctve, na to, aby Váš syn dal byt do nájmu tretej osobe, potrebuje súhlas druhého spoluvlastníka.

Otázka platenia nákladov za byt : Keďže byt je v podielovom spoluvlastníctve, potom platí ust. § 137 Obč. zákonníka (citujeme) : 

"Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci."

Váš syn ako podielový spoluvlastník môže druhému spoluvlastníkovi predložiť návrh na predaj svojho podielu. V prípade, že sa nedohodnú, syn má možnosť podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Vo veci zrušenia a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva odporúčame kontaktovať advokáta, aby zmluva bola právne perfektná.

 

 

   Dobrý deň,

   na Vašu otázku uvádzame nasledovnú odpoveď :

   1./ Píšete, že spoluvlastník bytu odmieta uhradiť platby súvisiace s užívaním bytu, resp. podiel na neho pripadajúci.

   2./ Vo veci v súlade s ust. Obč. zákonníka je potrebné rozlišovať kto byt užíval v období, za ktoré žiadate od spoluvlastníka uhradiť jeho podiel. Ide o to kým a v akom rozsahu bol byt užíval. Pokiaľ ste byt užívali Vy a neužíval ho druhý spoluvlastník,  sme toho názoru, že by mal uhradiť len podiel na neho pripadajúci z platieb, ktoré sa musia platiť aj keby byt neužíval nikto napr. daň z nehnuteľností, poistenie nehnuteľnosti a pod./. Na druhej strane v prípade Vášho užívania celej nehnuteľnosti má druhý spoluvlastník právo na úhradu za užívanie celého bytu Vami. 

Je potrebné rozlišovať teda rozsah užívania  resp. neužívania bytu v období, za ktoré požadujete od spoluvlastníka náhradu a jednotlivé položky spotreby, ktoré sú spojené s užívaním bytu /voda, el., plyn, kúrenie, daň z nehnuteľností, poistenie bytového domu a pod./.

Pokiaľ byt neužíval nikto v období, za ktoré požadujete úhradu od spoluvlastníka, odporúčame výzvu k finančnému vyporiadaniu a následne vec postúpiť na súd ak Vaša výzva zostane bez povšimnutia.  Teraz je na to vhodné obdobie, nakoľko už by ste mali vyť vyúčtovanie za byt za rok 2017.

 

 

Dobrý deň, náklady sa počítajú podľa výšky podielov.

Dobrý deň, ďakujeme  za Vašu reakciu a aj poďakovanie.

Na otázku odpovedáme nasledovne :

1./ Predovšetkým je potrebné uviesť, že v prípade spísania zmluvy, bez ohľadu na to, aká bude /darovacia, kúpnopredajná, zaopatrovacia/ bude potrebný súhlas - podpis prevodcu, teda Vášho strýka. Z toho vyplýva, že je nevyhnutné osobné jednanie, ibaže strýko by sa dal v predmetnej veci zastupovať na základe plnomocenstva.

 

2./ Chápeme Vašu situáciu. Najideálnejším riešením by bolo, keby svoj podiel na Vás previedol formou daru a to s tým, že by bolo zriadené vecné bremeno - právo doživotného užívania a bývania v nehnuteľnosti. Toto vecné bremeno však neznamená, že sa nemá podieľať na základných poplatkoch spojených s užívaním nehnuteľnosti /voda, el., plyn/,  a to aspoň čiastočne.  Kúpnopredajná zmluva za cenu podľa znal. posudku by spravodlivá nebola vo vzťahu k Vám /vami vynaložené náklady/.

 

3./V prípade dedenia  v otázke píšete, že nemá potomkov. V zmysle ust.  § 475  Obč. zákonníka  "ak nededí manžel ani žiadny z rodičov, dedia v tretej skupine rovnakým dielom poručiteľovi súrodenci a tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z toho dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa."

 

4./ V  prípade dedič. konania by ste si mohla uplatňovať Vami vynaložené náklady. Pre tento prípad je možné za života, aby strýko  písomne potvrdil tento jeho záväzok voči Vám čo do dôvodu a rozsahu, tak, aby toto nebolo spochybniteľné v  dedič. konaní.  je na dohode so Vašim strýkom, ako sa dohodnete na riešení jeho podlžnosti voči Vám a zrejme aj on čaká na riešenie, ktoré  s ním je treba prebrať.

 

5./ V každom prípade odporúčame konzultáciu u advokáta, ktorý, ako sme už uviedli v predchádzajúcej odpovedi,  vykoná tzv. autorizáciu zmluvy a máte tak právnu istotu, že zmluva bude právne perfektná.

 

6./ Pokiaľ sa jedná o odmenu advokáta, aj tu je možná dohoda v zmysle ust. zákona o advokácii vzhľadom na majetkové pomery klienta.

Dobrý deň. 

V zmysle Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. V zmysle tohto ustanovenia by sa teda podieloví spoluvlastníci mali spoločne podieľať na úhrade nákladov na prevádzku a údržbu dotknutého domu, a to pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.

Ak ste podielovými spoluvlastníkmi s rovnakými spoluvlastníckymi podielmi, tak obidvaja spoluvlastníci by sa mali na úhrade týchto nákladov podieľať v zásade rovným dielom. Spoluvlastníci tejto nehnuteľnosti sa však môžu dohodnúť aj inak, pričom dohoda má vždy prednosť pred zákonnou právnou úpravou. 

Pokiaľ ide o poistenie nehnuteľnosti, tak predmetom poistnej zmluvy je nehnuteľnosť ako celok, preto by sa poistka mala hradiť obidvoma spoluvlastníkmi podľa výšky ich spoluvlastníckeho podielu. 

Náklady spojené s užívaním domu, t.j. najmä odplaty za vodu, elektrickú energiu, plyn a pod., by mali uhrádzať obyvatelia predmetného domu. Predpokladám však, že aj keď dom má dve bytové jednotky so samostatnými vchodmi, merače (vodomer, elektromer, plynomer a pod.) nie sú oddelené osobitne pre bytové jednotky. V tomto prípade je na dohode spoluvlastníkov akým spôsobom sa dohodnú na úhrade týchto nákladov, pretože je veľmi ťažké určiť bez oddelených meračov, ktorá bytová jednotka koľko spotrebovala z nameraného množstva. 

Preto odporúčam, ak je to reálne možné, zabezpečiť oddelenie meračov pre jednotlivé bytové jednotky. 

Podieloví spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zmene podstaty spoločnej veci, a to aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka tu však nemožno nahradiť rozhodnutím súdu.

 

Ochranu práv podielového spoluvlastníka proti zásahu zo strany druhého zo spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu spoluvlastníka (spoluvlastníkov) mení alebo zmenil podstatu spoločnej veci, súd prizná s použitím ustanovenia § 132 OZ (teraz § 126 OZ). Dotknutému spoluvlastníkovi prináleží aj právo na náhradu škody, ktorá mu uvedeným konaním spoluvlastníka prípadne vznikla.