Odpoveď: Podielové Spoluvlastníctvo - Úhrada Nákladov
Dobrý deň,
na Vašu otázku odpovedáme nasledovne :
V otázke uvádzate že celkom už 13 rokov uhradzuje všetky náklady spojené s užívaním nehnuteľnosti, pričom ste podielovým spoluvlastníkom o veľkosti podielu 3/4 k celku. Druhý podielový spoluvlastník nehradí žiadne náklady.
Pre komplexnejšie zodpovedanie otázky predovšetkým z hľadiska riešenia by sme potrebovali vedieť viac údajov, najmä pokiaľ sa jedná o samotnú nehnuteľnosť, jej deliteľnosť a právny stav, na základe ktorého došlo k nadobudnutiu vlastníctva.
I. ZÁKLADNÁ PRÁVNA ÚPRAVA
Podľa ust. §§ 123 a nasl. Obč. zákonníka platí :
" Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana."
II. PRINCÍPY A PODSTATA PODIELOVÉHO SPOLUVLASTNÍCTVA
Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.
V zmysle ust. § 137 a nasl. Obč. zákonníka :
"Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké."
Podstata podielového spoluvlastníctva
Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v takom rozsahu, v akom zodpovedá veľkosti podielov podielových spoluvlastníkov. Podstatný teda podľa ustanoví zákona nie je počet spoluvlastníkov /hľadisko počtu osôb/, ale podiel, ktorý na jednotlivých spoluvlastníkov pripadá k celku, resp. vo vzťahu k celku.
Následne tomu zodpovedá aj podiel na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva nehnuteľnosti, ktorými je aj úhrada bežných nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti, vo Vašom prípade 75 % a 25 % k celku, a to :
a/ Právo hospodárenia so spoločnou vecou, za ktoré možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, popr. jej odstránenie.
Platí ust. § 139 Obč. zákonníka :
" Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."
Dôležitou zmenou spoločnej veci je napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície.
b/ Veľkosť podielu určuje aj to, v akom pomere sa podieľa spoluvlastník na úžitkoch a prírastkoch a znáša náklady s vecou spojené.
c/ Veľkosť podielu určuje aj to, aký podiel pripadne z výťažku z predaja, zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva pripadne ostatným spoluvlastníkom vo vzťahu k celku.
III. JUDIKATÚRA
Z pohľadu Vášho prípadu je dôležité rozh. NS SR 4 M Cdo 12/2011 z 27. 2.2012 :
" Z hľadiska povahy nárokov a ich premlčania treba rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Obč. zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu."
"Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania voči takejto pohľadávke.
S prihliadnutím k tomu potom pôjde
- buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3 (pozn. spoločné záväzky), § 137 ods. 1 a § 139 ods. 1,2,3 Obč. zákonníka, ktoré sa premlčí v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 Obč. zákonníka, (pozn. : bežné náklady)
- alebo o právo na vydanie bezdôvodného obohatenia ktoré môže uplatňovať investujúci spoluvlastník už za trvania spoluvlastníckeho vzťahu, ktoré sa premlčí v dobe podľa § 107 Obč. zákonníka v súvislosti s vynaložením nákladov na opravu alebo údržbu, (3 ročná premlčacia lehota), (pozn. : nevyhnutné náklady)
- alebo o právo na vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka v súvislosti so zánikom podielového spoluvlastníctva, ktoré sa premlčí v dvojročnej premlčacej dobe podľa § 107 Obč. zákonníka od zániku tohto spoluvlastníctva. (pozn. : náklady, ktoré neboli nevyhnutné).
Dôležitý je aj rozsudok NS SR 6 Cdo 184/2010 :
"Pri posudzovaní rozsahu užívania spoločnej veci však nemusí byť rozhodujúca len veľkosť užívanej časti veci (výmera časti pozemku), ale rozhodujúca môže byť úžitková (hospodárska) hodnota užívanej časti veci, ak je táto hodnota, vzhľadom na konkrétne okolnosti, u jednotlivých častí veci, rozdielna.“
IV. ODPORÚČANIE A RIEŠENIE
1./ Odporúčame zadovážiť resp. zhromaždiť všetky doklady, ktoré preukazujú vykonané úhrady titulom bežných nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti (voda, energie, plyn, poplatky za odvoz odpadu), ako aj tie, ktoré sa platia bez ohľadu na to, či sa nehnuteľnosť užíva alebo neužíva, napr. daň z nehnuteľnosti, ďalej náklady na bežnú údržbu a opravy nehnuteľnosti. Rozpočítanie nákladov bude závisieť buď z rozsahu skutočného užívania nehnuteľnosti alebo od veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
2./ Z otázky predpokladáme, že nehnuteľnosť užívate ako spoluvlastníci celú, že nemáte vymedzené priestory, do ktorých nemá prístup druhý spoluvlastník. Potom otázka úhrady nákladov na bežnú prevádzku a užívanie nehnuteľnosti ( voda, el., plyn, odpad) by mali byť hradené v podiele 1/2 k celku, a nie podľa veľkosti spoluvl. podielu 75 % a 25 %. Je to však vec dohody.
3./ Upriamujeme Vašu pozornosť aj na plynutie premlčacej lehoty. Nepíšete v otázke, či z Vašej strany boli vykonané nejaké investície do nehnuteľnosti. Všeobecná premlčacia lehota je 3 roky. Za celé obdobie 13 rokov náklady zrejme nevymôžete, nakoľko je pravdepodobné, že dlžník vznesie námietku premlčania, a to pokiaľ sa jedná o bežné prevádzkové náklady (voda, el., plyn, kúrenie a pod.), tak aj rôzne opravy a údržbu nehnuteľnosti.
4./ Navrhujeme, aby ste sa pokúsili o písomnú dohodu, s tým, že podielový spoluvlastník, ktorý doteraz neuhradzoval žiadne náklady, tieto v písomnej forme uznal čo do dôvodu a rozsahu v zmysle ust. Obč. zákonníka. Za obdobie 13 rokov predpokladáme, že boli Vami hradené aj rôzne náklady na opravu nehnuteľnosti. Pri vyporiadaní dohodou, ako aj pri uplatnení cestou súdu, musia byť jasne identifikované, identifikovateľné a ohodnotené v peniazoch.
Na toto poukazuje aj rozsudok NS SR č. NS SR 4 M Cdo 12/2011 z 27. 2.2012 :
" Bolo by potrebné podrobne zistiť charakter týchto opráv či úprav, predovšetkým, či išlo o nevyhnutné opravy alebo údržbu, či boli bežnou záležitosťou alebo nie a v zápornom prípade, či účastníčky dali k ich vykonaniu súhlas a či tiež došlo k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov."
V prípade, že nedôjde medzi Vami k dohode budete musieť podať návrh na súd žalobu o vydanie bezdôvodného obohatenia resp. náhradu škody.
5./ Ďalšou možnosťou riešenia celej nehnuteľnosti a súčasne vyporiadania vzniklých - Vami uhradených nákladov, je aj rozdelenie nehnuteľnosti na dve samostatné bytové jednotky, čo však bude predstavovať aj investície, na ktorých sa budete musieť dohodnúť (nepoznáme nehnuteľnosť).
6./ Možnosťou je zrušenie podiel spoluvlastníctva bez povinnosti platiť finančnú náhradu ustupujúcemu spoluvlastníkovi (25%), resp. v nižšej sume vzhľadom na jeho záväzky voči Vám za 13 rokov, a zriadenie vecného bremena v prospech menšinového spoluvlastníka.
V. ZÁVER
Odporúčame, aby ste sa obrátili na advokáta, aby Vám vo veci s celou vecou pomohol, spísal potrebné listiny a aj v celom prípade právne zastupoval.
Ak by súčasťou vyporiadania by boli zmluvy o prevode nehnuteľnosti a tieto by boli spisované advokátom máte právnu istotu, že zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody (jedná sa o tzv. autorizáciu zmluvy advokátom).
Advokát je tiež poistený pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti a účastníkom zmluvy musí oznámiť výšku poistného krytia aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Autorizovanie zmluvy advokátom zaručuje, že zmluvy bude právne bezvadné.
Dúfame, že sme Vám pomohli.
Dobrý deň,
