Otázka: Náhrada za neužívanie časti spoločného bytu voči spoluvlastníkovi, ktorý ho užíva nad rámec svojho podielu a úhrada nákladov spojených s užívaním spoločného bytu

Dobrý deň, chcem Vás veľmi pekne poprosiť o radu. Minulý rok v septembri som si kúpila byt s priateľom, presne pol na pol. Ja som hneď odcestovala do zahraničia, už som v zahraničí rok na pracovnú zmluvu. Byt som vôbec neobývala. Chcem sa s priateľom rozísť a byt predať. On tam po celú dobu býval a platil inkaso - elektrika, voda, kúrenie. Ja si tu v zahraničí musím platiť sama nájom, elektrinu, vodu, kúrenie, internet, mobil, benzín... Preto sa Vás chcem opýtať, či som povinná prispieť na inkaso priateľovi, aj keď som bola celý rok preč. Keby v byte nebýval a odpojil by všetko od hlavných vypínačov, za rok by tam bolo nula minutej vody, nula elektriny a nula kúrenia. Čiže aj keby zaplatil vopred šeky, ako preddavok, po roku by sa mu všetko vrátilo v podobe preplatku. Ja predsa nie som povinná prispievať na jeho minutú vodu, elektrinu a kúrenie, kedže som tam rok vôbec nebola. Čo si minul, to si musí aj zaplatiť. Nebudem mu predsa platiť jeho minutú vodu, elektrinu a kúrenie, keď som ju neminula. Mne tu v zahraničí takisto nikto neprispieva, sama si tu musím všetko financovať. Poraďte mi prosím Vás, či mám povinnosť platiť inkaso, keď ten byt celý rok vôbec neobývam. A prípadné nedoplatky na elektrine, kúrení a vode... To on by mi mal platiť nájom, keďže sme vlastníkmi bytu obaja a len on jediný ho užíva, opotrebúva. Za rok ho opotreboval, zašpinil, gauče vyváľal, kuchyňa, WC a kúpelňa už vôbec nevyzerajú ako nové, už to po roku nie je novučký byt, aký som si spolu s ním kúpila. Aj cena bytu tým pádom klesá, keď už je použitý. To sa týka bytu, nábytku, aj všetkých spotrebičov. Všetko bolo nové a značkové. Neviem, či ho z toho bytu vôbec dostanem. Celú dobu ma len využíval. Ďakujem Vám veľmi pekne za skorú odpoveď a za pomoc. Prajem Vám pekný deň.

Odpoveď: Náhrada za neužívanie časti spoločného bytu voči spoluvlastníkovi, ktorý ho užíva nad rámec svojho podielu a úhrada nákladov spojených s užívaním spoločného bytu

Dobrý deň,

z Vášho popisu vyplýva, že Vy aj Váš partner ste každý spoluvlastníkom bytu, pričom spoluvlastnícky podiel každého z Vás je vo veľkosti 1/2. 

Odpoveď na Vašu otázku možno rozdeliť na dve časti: prvú časť - týkajúcu sa Vášho nároku voči Vášmu partnerovi za to, že spoločnú vec (byt) užíva nad rozsah jeho spoluvlastníckeho podielu a druhú čast týkajúcu sa úhrady nákladov spojených s užívaním bytu.

Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel podielového spoluvlastníka vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Teda už zo samotného znenia uvedeného ustanovenia vyplýva, že tak ako pri výlučnom vlastníctve tak aj pri podielovom spoluvlastníctve platí, že obsahom vlastníckeho práva nie sú len oprávnenia (napr. oprávnenie vec užívať v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu) ale aj povinnosti (napr. podielanie sa na nákladoch vynaložených na spoločnú vec ako aj na nákladoch spojených s jej užívaním a udržiavaním). 

K prvej otázke jednoznačne možno konštatovať, že spoluvlastník má nárok na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, pričom nevyhnutným predpokladom na vznik tohto nároku je to, že druhý spoluvlastník (príp. ostatní spoluvlastníci) užívajú túto spoločnú vec nad rozsah jeho (ich) spoluvlastníckeho podielu (k tomuto právnemu záveru dospel napríklad aj Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom rozhodnutí z 27.10.2010, sp. zn. 6 Cdo 184/2010).

K uvedenému predpokladu, pri ktorom vzniká nárok spoluvlastníkovi na náhradu za nadužívanie spoluvlastníckeho podielu druhým spoluvlastníkom ďalej možno uviesť, že nie je vôbec rozhodujúce, či tento stav vyplýva z dohody spoluvlastníkov (s výnimkou prípadu ak by súčasťou tejto dohody bola dohoda o bezplatnom užívaní celej veci druhým spoluvlastníkom), alebo z rozhodnutia väčšinového spoluvlastníka, alebo či ide len o faktický stav.

Ak teda medzi Vami a Vaším partnerom nebola uzavretá dohoda o bezplatnom užívaní veci výlučne Vaším partnerom (ústna či písomná - ak by existenciu takejto dohody tvrdil Váš partner v súdnom konaní, musel by ju preukázať), máte nárok na náhradu za užívanie bytu voči Vášmu partnerovi v časti, v ktorej ju užíval nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Rovnako je nutné konštatovať, že pre vznik tohto nároku voči druhému spoluvlastníkovi nie je vôbec z právneho hľadiska významný dôvod, prečo tento spoluvlastník spoločnú vec neužíva. Teda vo Vašom prípade napríklad nebude vôbec právne relevantné, že byt neužívate preto, že žijete v zahraničí, pretože v týchto prípadoch je relevantná len samotná skutočnosť, že Vy byt neužívate vôbec a súčasne ho užíva Váš priateľ v rozsahu, ako by bol jeho výlučným vlastníkom - ted nad rozsah, ktorý mu z jeho spoluvlastníckeho podielu prislúcha.

Uvedený nárok spoluvlastníkovi nevznikne len v prípade, ak by druhý spoluvlastník užíval vec v rozsahu neprevyšujúcom jeho spoluvlastnícky podiel (pretože v takomto prípade by nič nebránilo druhému spoluvlastníkovi, aby sa tiež podieľal na svojom užívacom oprávnení v rozsahu svojho podielu, a to užívaním zostávajúcej časti veci). 

Na základe Vami popísaného skutkového stavu a uvedených právnych záverov (vychádzajúcich z § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka a konštantnej rozhodovacej činnosti súdov) možno konštatovať, že máte nárok na náhradu za neužívanie spoločnej veci Voči druhému spoluvlastníkovi.

Čo sa týka druhej časti - nákladov spojených s užívaním bytu, ako sú náklady spojené s dodávkou vody, elektriny či tepla možno uviesť nasledovné: 

Základné východisko riešenia tohto prípadu je obdobné, ako je uvedené pri prvej časti otázky - teda tak, ako Vám zo spoluvlastníckeho podielu vyplývajú v rozsahu veľkosti Vášho podielu oprávnenia (napr. právo užívať spoločnú vec v tomto rozsahu či nárok na náhradu za užívanie od ostatných spoluvlastníkov, ak tí spoločnú vec užívajú nad rozsah svojho podielu), vyplývajú Vám z neho aj povinnosti - vo veľkosti Vášho spoluvlastníckeho podielu povinnosť podielať sa na nákladoch vynaložených na spoločnú vec, ako aj na nákladoch spojených s jej užívaním a udržiavaním. Medzi náklady spojené s užívaním spoločnej veci nepochybne v prípade bytu možno zaradiť aj náklady za dodávky energií (voda, elektrina, teplo, plyn a pod.). 

Za normálnych okolností (ak by ste spoločnú vec - vo Vašom prípade byt užívali spolu s ostatnými spoluvlastníkmi, každý v rozsahu, ktorý mu prislúcha podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu), by ste boli povinná podielať sa v rozsahu veľkosti Vášho spoluvlastníckeho podielu aj na nákladoch spojených s užívaním bytu ako spoločnej veci.

Súčasne ale niet žiadneho dôvodu, prečo by sa vo vzťahu k nákladom spojeným s užívaním bytu neuplatnili analogicky rovnaké právne závery a princípy ako tie, ktoré aplikačná prax súdov aplikuje v prípadoch priznania náhrady spoluvlastníkovi neužívajúcemu spoločnú vec voči spoluvlastníkovi (spoluvlastníkom), ktorý ju užíva nad rozsah prislúchajúci veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu.

Na základe uvedeného preto možno konštatovať, že ak ako spoluvlastníčka spoločnú vec - byt neužívate a druhý spoluvlastník ju užíva nad rozsah prislúchajúci veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu, nie ste ani povinná podielať sa vo veľkosti Vášho spoluvlastníckeho podielu na úhradách za náklady spojené s užívaním bytu (ako sú napr. dodávky energií či služieb ako je internet, káblová televízia a pod.).

Pre úplnosť možno ešte dodať, že dodávky energií do bytu sa dodávajú na základe osobitných zmlúv o poskytovaní týchto služieb. Zmluvnými stranami týchto zmlúv sú vždy na jednej strane dodávateľ príslušného druhu energie a na strane druhej odberateľ, ktorý je určený v zmluve - nemusí to byť nevyhnutne vlastník bytu, prípadne všetci spoluvlastníci bytu a pod. Naopak, v prípade viacerých spoluvlastníkov môže túto zmluvu uzatvoriť aj len jeden z nich, prípadne ako objednávateľ v zmluve vôbec nemusí byť vlastník ani podielový spoluvlastník, môže to byť aj tretia osoba - napr. nájomca. Tejto osobe, ktorá je odberateľom týchto služieb následne vyplýva na základe týchto zmlúv aj povinnosť platiť za dodané služby. Ak by bola táto zmluva uzavretá len s Vaším partnerom, situácia by bola jednoduchšia, pretože v danom prípade ani ako spoluvlastníčka nie ste z vyššie uvedených dôvodov povinná podielať sa na nákladoch spojených s užívaním bytu a súčasne aj na základe zmluvy by bol na úhradu povinný len Váš partner. V prípade, ak ste ako objednávatelia týchto služieb na týchto osobitných zmluvách uvedený obidvaja alebo len Vy, v takomto prípade by ste boli povinná tieto náklady uhradiť Vy (prípadne polovicu z nich, ak ste zmluvu uzatvárali obidvaja), a to preto, že vzťahy medzi spoluvlastníkmi nemajú vplyv na tretie strany. Avšak aj v takomto prípade, keďže byt neužívate a druhý spoluvlastník ho užíva nad rozsah veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, by ste po vykonaní úhrady, resp. jej časti mali (regresné) právo na náhradu nákladov, ktoré Vám v tejto súvislosti vznikli, a to voči osobe, ktorá energie, príp. služby odoberala a využívala, resp. z nich mala prospech.