Práva menšinového spoluvlastníka


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, 0
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát
Odpovedané dňa: 19. 12. 2013

Otázka: Práva menšinového spoluvlastníka

Dobrý deň, môžete mi prosím napísať, či sa menšinový spoluvlastník (ktorý chce zotrvať v podielovom spoluvlastníctve) musí podriadiť vôli väčšiny? Aké sú práva menšinového spoluvlastníka?

Odpoveď: Práva menšinového spoluvlastníka

Dobrý deň. Pokiaľ máte záujem zotrvať v podielovom spoluvlastníctve a existuje platné rozhodnutie väčšiny spoluvlastníkov, s ktorým nesúhlasíte, potom musíte rešpektovať rozhodnutie väčšiny spoluvlastníkov, ktoré sa ráta podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. Na druhej strane máte právo na to, aby ste sa k danému rozhodnutiu vyjadrili. Podľa rozsudku NS ČR sp. zn. 22 Cdo 599/99:

Pod pojem hospodárenie so spoločnou vecou, o ktorom majú spoluvlastníci podľa § 139 ods. 2 OZ rozhodovať, možno zahrnúť aj rozhodnutie o tom, aká investícia, t.j. náklady akého druhu a v akej výške majú byť vynaložené na spoločnú vec. Aj keď zákon ustanovuje, že spoluvlastníci rozhodujú väčšinou počítanou podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, menšinovému spoluvlastníkovi musí byť daná možnosť vyjadriť sa k zamýšľanej investícii.

Pri nesúhlase menšinového spoluvlastníka s takouto investíciou rozhodne väčšina spoluvlastníkov počítaná podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov a menšinový spoluvlastník je povinný prispieť na takto vynaložené náklady podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, keďže tak plní povinnosť vyplývajúcu z ustanovenia § 137 ods. 1 OZ.

 

V prípade, ak pred rozhodnutím väčšiny investícia nebola menšinovému spoluvlastníkovi vôbec predostretá, potom by menšinovému spoluvlastníkovi vznikla povinnosť vydať investíciu spoluvlastníkovi, pokiaľ by išlo o investície na nevyhnutné úpravy alebo údržbu, bezdôvodné obohatenie podľa § 451 ods. 1 OZ a 456 OZ. Jeho výška by zodpovedala podielu na investícii podľa veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu a povinnosť vydať bezdôvodné obohatenie by vznikla vynaložením investície za trvania spoluvlastníckeho vzťahu. Pokiaľ by išlo o iné investície než na nevyhnutné opravy a údržbu, potom by povinnosť menšinového spoluvlastníka vydať bezdôvodné obohatenie vznikla až pri zániku jeho spoluvlastníctva. Napríklad pri jeho zrušení alebo pri predaji spoluvlastníckeho podielu, a to vo výške zhodnotenia jeho podielu.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju tu:


Podotázka: Práva menšinového spoluvlastníka (Občianske právo)

Prosím Vás, bývame v dome, kde sme menšinoví vlastníci, majoritný vlastní podiel polovicu, my jednu šestinu, a ďalší dvaja súrodenci bývajúci mimo tiež po jednej šestine : 1. Ak dôjde na opravy, musíme prispieť v pomere vo výške nášho podielu, zaujíma ma, či musíme prispieť aj našou prácou, alebo ak sme s opravou, alebo investíciou nesúhlasili, stačí len finančne prispieť 2. Ak sme len šestinový vlastník, môžme si v záhrade urobiť vlastný kútik, ak majoritný vlastník si bez opýtania robil tiež len podľa svojho výzdobu záhrady 3. Ak sa zdržiavame podstatne menej doma, syn študuje, chodí len na víkendy a prázdniny,  ja pracujem v zahraničí, len dva predĺžené víkendy som doma, manžel sa trvale zdržiava doma. Väčšinový vlastník je v počte štyroch osôb vždy doma. Sme povinní v rovnakej miere prispievať na vodu, drevo, kúrenie, a to finančne aj prípravou.

 

 

Odpoveď: Práva menšinového spoluvlastníka

Odpovedá: Advokátka (odpoveď odoslaná: 01.10.2017)

 

 

Dobrý deň, ďakujeme za otázku, na ktorú aj odpovedáme.

Začneme trochou právnej teórie z ust. Občianského zákonníka (citujeme): 

"Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.

Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. 

Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

 

Na spoločnom užívaní veci  sa môžete   dohodnúť,  predovšetkým o tom, kto a za akých podmienok bude vec držať, užívať, ako budú rozdelené úžitky zo spoločnej veci, ako bude prenechaná vec do užívania inému, ako budú znášať náklady a údržbu veci, ako aj náklady spojené s užívaním nehnuteľnosti.

K jednotl. položeným otázkam :

1./ Pokiaľ ide o podstanú zmenu na veci – za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty, alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom oprávy a údržby, (napr. prestavba domu, prístavba domu) ak s týmito podiel. spoluvlastník nesúhlasí môže sa domáhať ochrany na súde. Rovnako aj v prípade ak ide o bežnú vec a hospodárenie s vecou, ak sa nedosiahne 51% väčšina, dohoda, alebo pri rovnosti hlasov. Otázka osobnej účasti na prácach na oprave domu je vecou dohody.

2./ V otázke kútika v záhrade pre Vás - mal by zodpovedať veľkosti Vášho podielu.

3./ Otázka nákladov by vyjadrovať podiel na užívaní nehnuteľnosti ako celku Vami ako vlastníkom a členmi Vašej domácnosti, ako aj ostatnými vlastníkmi a členmi ich domácnosti.

 

Odporúčanie :

Všetci vlastníci nehnuteľnosti môžete spísať dohodu o rozsahu užívania nehnuteľnosti jej vlastníkmi v príslušných podieloch, resp. o skutočnom rozsahu užívania nehnuteľnosti jej vlastníkmi, ako aj dohodu o úhrade nákladov jednak na opravu a úpravu nehnuteľnosti, a úhrade nákladov spojených s jej užívaním.  Uvádzame, že jedna vec je vlastníctvo nehnuteľnosti a ďalšia vec je jej užívanie resp. neužívanie vlastníkom, a užívanie nehnuteľnosti členmi domácnosti jednotlivých vlastníkov /t. j. : domácnosť  podľa ust. Obč. zákonníka tvoria fyzické osoby, ktoré spolu trvale žijú a spoločne uhradzujú náklady na svoje potreby/, a s tým súvisiace náklady na chod nehnuteľnosti (voda, elektrina, plyn, daň z nehnuteľnosti, poplatok za odpad).

Z položenej otázky vyplýva viacero problémov, ale aj možností ako riešiť vec  - či už cestou súdu, ktorú vzhľadom na množstvo otázok a vyriešenie cestou súdu neodporúčame, alebo vec riešiť cestou zmieru resp.  písomnej dohody  spísanej advokátom, ktorý sa v uvedenej problematike orientuje. 

Možnosťou je aj rozdelenie nehnuteľnosti s tým, že vzniknú dve samostatné bytové jednotky so samostatným meraniami spotreby vody, elektr. energie, plynu, a  budú takto aj zapísané v katastri nehnuteľností, vrátane rozdelenia pozemku. Týmto spôsobom by ste sa vyhli v najväčšej možnej miere nedorozumeniam v budúcnosti.  

V každom prípade odporúčame kontaktovať advokáta. 

 


PRÁVNA PORADŇA, advokátska kancelária Ficek & Ficeková advokát, Bratislava.



Príbuzné otázky v PRÁVNEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk