Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Dobrý deň,

skutočnosť, že syn predal byt a následne kúpil dom na hypotéku a takto riešil vlastné prvé bývanie nie je podstatné a ani nie je dôvodom, aby bol oslobodený od platenia dane z príjmu.
Daň z príjmu sa v prípade predaja bytu platí z rozdielu medzi nadobúdacou cenou, za ktorú byt kúpil a následne predal. Daň z príjmu sa paltí len z tohto rozdielu.

Predpokladáme, že po predaji bytu podal daň, priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach. Uvádame túto informáciu z dôvodu, aby  nedošlo následne k postihom zo strany správcu dane. Tlačivo na podanie daň, priznania nájdtete na stránke obce.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že informácia o trvalom pobyte dnes nie je aktuálna - bola aktuálna v čase platnosti zákona o dani z príjmov pred 1.11.2011.

Vo Vami uvedenom prípade platí, že ak by ste oreviedli zmluvou členské práva a povinnosti, potom platí  ust. § 9 ods. 1 písm. h/  zákona o dani z príjmov :

"Od dane je oslobodený príjem ...

Ods. 1 písm. h/ z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi zo zmluvy o budúcom prevode členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, uzavretej v čase do piatich rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom,"

Aj by ste byt odkúpili do osobného vlastníctva od bytového družstva, potom je rozhodujúca doba tých 5 rokov, ktoré spomínate v otázke : t. j. do 5 rokov príjem podielha ust., zákona o dani z príjmu  -  daň z príjmu sa platí z rozdielu medzi príjmov a výdavkom. Po  5 rokoch od nadobudnutia do vlastníctva je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmu.

Dobrý deň, z položenej otázky vyplýva, že Váš manžel je výlučným vlastnkom rodinného domu, pričom časť nadobudol dedením v roku 2018 a časť v roku 2026 na základe dedič. konania po svojom otcovi, pričom jeho otec ku dňu úmrtia bol vlastníkom domu viac ako 5 rokov.

Ak by ste teda dom v máji 2026 predali, príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov a daň. priznanie manžel ani nemusí podávať, resp. podanie DP je dobrovoľné.

Po predaji nehnuteľnosti je však potrebné poda čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach.

Dobrý deň,

na Vami položenp otázku uvádzame, že podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti. Pri bytoch a domoch sa táto lehota počíta od nadobudnutia vlastníctva bytu alebo domu, pri pozemkoch od nadobudnutia vlastníctva pozemku.

Vo Vašom prípade ste vlastníkom bytu už 4 roky, ale pozemok pod bytovým domom ešte nevlastníte – máte len právo užívať ho v nevyhnutnom rozsahu podľa § 21 ods. 1 zákona  o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ak pozemok odkúpite od mesta, stávate sa jeho spoluvlastníkom až odo dňa vkladu vlastníckeho práva do KN.

Pri predaji bytu spolu s podielom na pozemku by sa teda na byt vzťahovala 5-ročná lehota od nadobudnutia bytu a na pozemok 5-ročná lehota od nadobudnutia pozemku.

Nevieme koľko bytov sa nachádza v bytovom dome, ale podiel na pozemku je obvykle veľmi malý a teda pri predaji bytu v kúpnej zmluve by ste museli uviesť osobitne cenu, za ktorú predávate byt a za akú prísluchajúcu časť pozemku, rovnako v eurách. Ak by ste v čase predaja boli vlastníkom bytu viac ako 5 rokov, príjem z predaja bytu by bol oslobodený od dane z príjmov a pri pozemklu by to bola len minimálna suma pokiaľ ide o daň z príjmov a preto ohľadom pozemku by ste museli podať daňové priznanie. Uvádzame že podĺa ust. § 46 Zákona o dani z prájmov ak je vypočítaná daň z príjmov menšia ako 5 eur, daň sa neplatí :

"Daň na úhradu vypočítaná v daňovom priznaní sa neplatí, ak nepresiahne 5 eur. Daň vyberaná zrážkou podľa § 43 ods. 17 sa neplatí, ak nepeňažné plnenie podľa § 43 ods. 17 v úhrnnej sume za príslušný kalendárny rok nepresiahne 40 eur. "


Z vyššie uvedeného dôvodu sme preto právneho názoru, že ak sa Vám vyskytne vhodná príležitosť na predaj bytu nemá zmysle odkladať jeho predaj kvôli prípadnej dani z príjmov ohľadom pozemku.

Dobrý deň,

V prípade predaja nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou sa oslobodenie od dane z príjmov viaže na uplynutie piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Samotný trvalý pobyt a užívanie nehnuteľnosti v aktuálnom znení § 9 neznamenajú oslobodenie po dvoch rokoch. Oslobodenie pred uplynutím piatich rokov rieši § 9 ods. 1 písm. b) pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo medzi manželmi, pričom päťročná lehota sa posudzuje od nadobudnutia do vlastníctva poručiteľa. Ak teda ide o nehnuteľnosť kúpenú pred približne dvomi rokmi a nejde o prípad podľa § 9 ods. 1 písm. b), príjem z predaja spravidla nebude oslobodený.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o predaj rodinného domu, ktorý vlastníte spolu so synom v podiele 1/2. Zároveň je na nehnuteľnosti zriadené záložné právo v prospech banky na zabezpečenie úveru pre s.r.o. Vášho syna. Pýtate sa, či po predaji domu a splatení úveru vzniká povinnosť platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho. Vy ste dom nadobudli v roku 1991, teda vlastníte svoj podiel viac ako 5 rokov. Príjem z predaja podielu na uvedenej nehnuteľnosti je vo vašom prípade oslobodený od dane z príjmov a ani nemusíte podať daňové priznanie k dani z príjmov. Z uvedeného dôvodu nebudete platiť ani odvody na zdrav. poistenie.

Zo znenia otázky vyplýva, že syn nadobudol podiel na dome dedením, išlo o dedenie v priamom rade.Pre vysvetlenie uvádzame, že rozhujpce pre posúdenie prípadnej dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je rozhodujúce ako dlho bol poručiteľ vlastníkom nehnuteľnosti, Keďže manželka bola vlastníkom ku dňu úmrtia viac ako 5 rokov, potom aj predaj podielu syna na nehnuteľnsoti je oslobodený od dane z príjmov a platenia odvodova na zdrav. poistenie.

Vo veci súčasne uvádzame, že nie je podstatné to na aký účel použijete peniaze z predaja nehnuteľnosti, v tomto prípade splatenie úveru, toto nemá vplyv na daň z príjmov pri predaji nehnuteľnosti.

Odporúčam po predaji domu oznámiť banke zámer splatiť úver a požiadať o výmaz záložného práva z katastra. Po splatení úveru banka vydá súhlas s výmazom záložného práva, ktorý predložíte na kataster.

Po predaji nehnuteľnosti nezabudnite podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach.

V prípade ďalších otázok alebo potreby zastupovania pri predaji či komunikácii s bankou a katastrom ma môžete kontaktovať, rovnako aj pre spísanie kúpnej zmluvy.

Dobrý deň,

ak dom predáte ešte v roku 2025, príjem z predaja sa rozdelí na dve časti:

25 % podiel, ktorý ste v roku 2020 zdedili po otcovi, je od dane z príjmu oslobodený, pretože ide o dedenie v priamom rade a otec tento podiel vlastnil vyše piatich rokov (od 1991), čím splnil podmienku § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Zvyšných 75 %, ktoré ste v roku 2022 odkúpili od strýka, spĺňa len dvojročnú lehotu, a keďže pri kúpe platí päťročná hranica, bude sa táto časť príjmu zdaňovať, pokiaľ s predajom nepočkáte aspoň do roku 2027. 

Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že zápočet rokov, kedy ste nehnuteľnosť vlastnili pred tým  ako ste ju darovali rodičom, nie je právne možné.

Z otázky vyplýva, že nehnuteľnosť je vo vašom vlastníctve na základe darovacej zmluvy od r. 2025 a pýtate sa na prípadné paltenie dane z príjmu pri jej predaji do 5 rokov.

Uvádzame, že ak by ste nehnuteľnosť chceli predať do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vášho vlastníctva v roku 2025, budete musieť podať daňové priznanie k dani z príjmov. Daň z príjmov sa však paltí len z rozdielu medzi príjmov z predaja a výdavkom.

Keďže vaši rodičia neboli vlastníkmi nehnuteľnosti min. 5 rokov, potom v prípade predaja uvedenej nehnuteľnosti je výdavkom u predávajúceho, teda vás,  je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca  - vo vašom prípade je to rok 2021. Do výdavkov je možné zahrnúť finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti, ktoré daňovník vie preukázať riadnymi účtovnými dokladmi, aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod.

Dobrý deň, na Vami položenú otýzku uvádzame, že pokiaľ stará mama bola vlastníkom Vami zdedenej nehnuteľnosti ku dňu úmrtia viac ako 5 rokov, potom je príjem z predaja tohoto zdedeného majetku oslobodený od dane z príjmov a nemusíte ho ani uvádzať v daňovom priznaní. Keďže je príjem oslobodený od danz r príjmov, potom neplatíte ani odvody na zdrav. poistenie.

Dobrý deň, z ptázky predpokladáme, že v dedičskom konaní po starej matke došlo k započítaniu uvedeného daru nehnuteľnosti /darovacia zmluva z roku 2022/ a hodnota daru pre účely dedič. konania bola  60000 €. Následne syn darovanú nehnuteľnosť v roku 2024 predal za sumu 57000 €. 

Ak je náš predpoklad správny a teda syn nebol vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, musí podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo nebol vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov.

V tomto prípade nie je podstatné to ako bola ohodnotená nehnuteľnosť po starej mame (predpokladáme z otázky, že už nežije, lebo v otázke uvádzate, že v dedičskom konaní bol ohodnotený dar na sumu 60000 € a teda zrejme došlo k započítaniu uvedeného daru na dedičský podiel/, ale jej hodnota v čase darovania synovi.

Odporúčam vo veci preštudovať informácie uvedené na stránke FS SR.