Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Dobrý deň,

na Vami položenp otázku uvádzame, že podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti. Pri bytoch a domoch sa táto lehota počíta od nadobudnutia vlastníctva bytu alebo domu, pri pozemkoch od nadobudnutia vlastníctva pozemku.

Vo Vašom prípade ste vlastníkom bytu už 4 roky, ale pozemok pod bytovým domom ešte nevlastníte – máte len právo užívať ho v nevyhnutnom rozsahu podľa § 21 ods. 1 zákona  o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ak pozemok odkúpite od mesta, stávate sa jeho spoluvlastníkom až odo dňa vkladu vlastníckeho práva do KN.

Pri predaji bytu spolu s podielom na pozemku by sa teda na byt vzťahovala 5-ročná lehota od nadobudnutia bytu a na pozemok 5-ročná lehota od nadobudnutia pozemku.

Nevieme koľko bytov sa nachádza v bytovom dome, ale podiel na pozemku je obvykle veľmi malý a teda pri predaji bytu v kúpnej zmluve by ste museli uviesť osobitne cenu, za ktorú predávate byt a za akú prísluchajúcu časť pozemku, rovnako v eurách. Ak by ste v čase predaja boli vlastníkom bytu viac ako 5 rokov, príjem z predaja bytu by bol oslobodený od dane z príjmov a pri pozemklu by to bola len minimálna suma pokiaľ ide o daň z príjmov a preto ohľadom pozemku by ste museli podať daňové priznanie. Uvádzame že podĺa ust. § 46 Zákona o dani z prájmov ak je vypočítaná daň z príjmov menšia ako 5 eur, daň sa neplatí :

"Daň na úhradu vypočítaná v daňovom priznaní sa neplatí, ak nepresiahne 5 eur. Daň vyberaná zrážkou podľa § 43 ods. 17 sa neplatí, ak nepeňažné plnenie podľa § 43 ods. 17 v úhrnnej sume za príslušný kalendárny rok nepresiahne 40 eur. "


Z vyššie uvedeného dôvodu sme preto právneho názoru, že ak sa Vám vyskytne vhodná príležitosť na predaj bytu nemá zmysle odkladať jeho predaj kvôli prípadnej dani z príjmov ohľadom pozemku.

Dobrý deň,

V prípade predaja nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou sa oslobodenie od dane z príjmov viaže na uplynutie piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Samotný trvalý pobyt a užívanie nehnuteľnosti v aktuálnom znení § 9 neznamenajú oslobodenie po dvoch rokoch. Oslobodenie pred uplynutím piatich rokov rieši § 9 ods. 1 písm. b) pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo medzi manželmi, pričom päťročná lehota sa posudzuje od nadobudnutia do vlastníctva poručiteľa. Ak teda ide o nehnuteľnosť kúpenú pred približne dvomi rokmi a nejde o prípad podľa § 9 ods. 1 písm. b), príjem z predaja spravidla nebude oslobodený.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o predaj rodinného domu, ktorý vlastníte spolu so synom v podiele 1/2. Zároveň je na nehnuteľnosti zriadené záložné právo v prospech banky na zabezpečenie úveru pre s.r.o. Vášho syna. Pýtate sa, či po predaji domu a splatení úveru vzniká povinnosť platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho. Vy ste dom nadobudli v roku 1991, teda vlastníte svoj podiel viac ako 5 rokov. Príjem z predaja podielu na uvedenej nehnuteľnosti je vo vašom prípade oslobodený od dane z príjmov a ani nemusíte podať daňové priznanie k dani z príjmov. Z uvedeného dôvodu nebudete platiť ani odvody na zdrav. poistenie.

Zo znenia otázky vyplýva, že syn nadobudol podiel na dome dedením, išlo o dedenie v priamom rade.Pre vysvetlenie uvádzame, že rozhujpce pre posúdenie prípadnej dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je rozhodujúce ako dlho bol poručiteľ vlastníkom nehnuteľnosti, Keďže manželka bola vlastníkom ku dňu úmrtia viac ako 5 rokov, potom aj predaj podielu syna na nehnuteľnsoti je oslobodený od dane z príjmov a platenia odvodova na zdrav. poistenie.

Vo veci súčasne uvádzame, že nie je podstatné to na aký účel použijete peniaze z predaja nehnuteľnosti, v tomto prípade splatenie úveru, toto nemá vplyv na daň z príjmov pri predaji nehnuteľnosti.

Odporúčam po predaji domu oznámiť banke zámer splatiť úver a požiadať o výmaz záložného práva z katastra. Po splatení úveru banka vydá súhlas s výmazom záložného práva, ktorý predložíte na kataster.

Po predaji nehnuteľnosti nezabudnite podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach.

V prípade ďalších otázok alebo potreby zastupovania pri predaji či komunikácii s bankou a katastrom ma môžete kontaktovať, rovnako aj pre spísanie kúpnej zmluvy.

Dobrý deň,

ak dom predáte ešte v roku 2025, príjem z predaja sa rozdelí na dve časti:

25 % podiel, ktorý ste v roku 2020 zdedili po otcovi, je od dane z príjmu oslobodený, pretože ide o dedenie v priamom rade a otec tento podiel vlastnil vyše piatich rokov (od 1991), čím splnil podmienku § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Zvyšných 75 %, ktoré ste v roku 2022 odkúpili od strýka, spĺňa len dvojročnú lehotu, a keďže pri kúpe platí päťročná hranica, bude sa táto časť príjmu zdaňovať, pokiaľ s predajom nepočkáte aspoň do roku 2027. 

Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že zápočet rokov, kedy ste nehnuteľnosť vlastnili pred tým  ako ste ju darovali rodičom, nie je právne možné.

Z otázky vyplýva, že nehnuteľnosť je vo vašom vlastníctve na základe darovacej zmluvy od r. 2025 a pýtate sa na prípadné paltenie dane z príjmu pri jej predaji do 5 rokov.

Uvádzame, že ak by ste nehnuteľnosť chceli predať do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vášho vlastníctva v roku 2025, budete musieť podať daňové priznanie k dani z príjmov. Daň z príjmov sa však paltí len z rozdielu medzi príjmov z predaja a výdavkom.

Keďže vaši rodičia neboli vlastníkmi nehnuteľnosti min. 5 rokov, potom v prípade predaja uvedenej nehnuteľnosti je výdavkom u predávajúceho, teda vás,  je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca  - vo vašom prípade je to rok 2021. Do výdavkov je možné zahrnúť finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti, ktoré daňovník vie preukázať riadnymi účtovnými dokladmi, aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod.

Dobrý deň, na Vami položenú otýzku uvádzame, že pokiaľ stará mama bola vlastníkom Vami zdedenej nehnuteľnosti ku dňu úmrtia viac ako 5 rokov, potom je príjem z predaja tohoto zdedeného majetku oslobodený od dane z príjmov a nemusíte ho ani uvádzať v daňovom priznaní. Keďže je príjem oslobodený od danz r príjmov, potom neplatíte ani odvody na zdrav. poistenie.

Dobrý deň, z ptázky predpokladáme, že v dedičskom konaní po starej matke došlo k započítaniu uvedeného daru nehnuteľnosti /darovacia zmluva z roku 2022/ a hodnota daru pre účely dedič. konania bola  60000 €. Následne syn darovanú nehnuteľnosť v roku 2024 predal za sumu 57000 €. 

Ak je náš predpoklad správny a teda syn nebol vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, musí podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo nebol vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov.

V tomto prípade nie je podstatné to ako bola ohodnotená nehnuteľnosť po starej mame (predpokladáme z otázky, že už nežije, lebo v otázke uvádzate, že v dedičskom konaní bol ohodnotený dar na sumu 60000 € a teda zrejme došlo k započítaniu uvedeného daru na dedičský podiel/, ale jej hodnota v čase darovania synovi.

Odporúčam vo veci preštudovať informácie uvedené na stránke FS SR.

Dobrý deň,
Vami uhradzované sumy spojené s užívaním bytu /poplatky správcovi bytového domu, odber el. energie, daň z nehnuteľností/ nie je možné započítať do výdavkov, ktoré by znižovali základ dane.

Bližšie informácie môžete vo veci získať aj na stránke Finančnej správy SR.

Dobrý deň,

vyplnené daňové priznanie s prílohami daňový subjekt môže na daňový úrad odoslať elektronicky, poštou alebo osobne doručiť do podateľne na daňovom úrade, takže ho môžete poslať aj poštou.

Dobrý deň,
máme pre Vás dobrú správu :
Ak by ste nehnuteľnosť predali za cenu, za akú ste ho kupovali, potom nebudete platiť žiadnu daň z príjmu v zmysle ust. Zákona o dani z príjmov. Keďže nehnuteľnosť vlastníte menej ako 5 rokov, budete musieť aj napriek tomu podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Nezabudnite následne po predaji nehnuteľnosti podať aj čiastkové priznanie priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach.

V prípade záujmu o vypracovanie kúpnej zmluvy môžete kontaktovať našu advokátsku kanceláriu.