Odpoveď: Predkupné právo
Dobrý deň, ďakujeme za vami položenú otázku, na ktorú odpovedáme a súčasne odporučíme aj postup :
I. PODIELOVÉ SPOLUVLASTNÍCTVO a PREDKUPNÉ PRÁVO
Základná právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ").
Podielové spoluvlastníctvo (§137 a nasl. OZ) je charakterizované podielovosťou, kde podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Podstata podielového spoluvlastníctva je v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v takom rozsahu, v akom zodpovedá veľkosti jeho podielov.
Z ust. § 140 OZ vyplýva, že "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."
Prevodom sa myslí odplatný prevod vlastníctva.
Podľa ust. § 116 a 117 OZ platí :
"Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka."
Na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ, tak ako to uvádza aj uznesenie NS SR z 23.5.2012 sp. zn. 6 Cdo 115/2011 "z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka, t.j. ust. § 602 až § 606. Ponuka urobená v rámci predkupného práva nie je klasickým návrhom na uzavretie zmluvy vychádzajúcim zo všeobecnej občianskoprávnej zásady zmluvnej voľnosti, v ktorom môže navrhovateľ - povinný z predkupného práva - svojím prejavom vôle vymedziť lehotu pre prijatie návrhu.
Ponuka povinného z predkupného práva, dokedy má byť predaj zavŕšený, vám mala byť určená podľa § 605 OZ - táto lehota je dva mesiace od ponuky (pokiaľ by nebola dohodnutá iná doba – čo je typicky využiteľné pre zmluvné predkupné právo, nie však pre zákonné predkupné právo podľa § 140 O.z.).
Ak by spoluvlastník nevyčkal uplynutie zákonnej dvojmesačnej lehoty a previedol vám ponúkaný spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu poruší vaše predkupné právo spoluvlastníka (viď nález ÚS ČR, sp.zn. I ÚS 156/2005).
Samotná ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá.
Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred písomne dohodli, platia pre predaj veci oprávnenej osobe z predkupného práva, teda vám, tieto osobitne dohodnuté podmienky, ktoré musia byť v ponuke uvedené.
Ak sa účastníci na týchto podmienkach vopred nedohodli, povinný z predkupného práva uvedie cenu, ktorú mu ponúkla iná tretia osoba, prípadne aj iné podmienky ponúknuté pri cene. Cena má byť byť uvedená pevnou sumou, nakoľko sa jedná o nehnuteľnosť, kde sa cena dojednáva v kúpnopredajnej zmluve tiež pevnou sumou.
II. JUDIKATÚRA
NS ČR sp. zn. 22 Cdo 446/2002 :
Ustanovenie § 140 OZ je ustanovením dispozitívnymi a spoluvlastníci sa od neho po dohode môžu odchýliť . Predkupné právo zaniká aj v prípade, že spoluvlastník vie o zamýšľanom predaji druhým spoluvlastníkom tretej osobe, dá však nepochybne najavo , že o vec nemá záujem a že s predajom súhlasí. Ak sa spoluvlastníci dohodnú o určitom spôsobe predaja veci tretej osobe , túto dohodu treba považovať za vzdanie sa predkupného práva pod podmienkou , že predaj bude realizovaný za podmienok uvedených v tejto dohode.
Veľmi dôležitým pre vás je rozsudok NS SR z 5.10.2006, sp. zn. 3 Sž-o-KS 84/2006 :
Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu. Správa katastra je povinná vznesenú námietku doručiť účastníkom katastrálneho konania o povolení vkladu a vysporiadať sa s ňou v odôvodnení rozhodnutia.
III. ODPORÚČANIE a ZÁVER
Na základe obsahu vašej otázky odporúčame, aby ste na písomnú ponuke reagovala v súlade s ust. § 605 OZ a to tým spôsobom, že cenu uvedenú v ponuke uhradíte v tam uvedenej výške navýšenej o 1,- € (slovom : jedno euro) a týmto spôsobom vlastne vyhoviete požiadavke povinného spoluvlastníka.
Cenu musíte uhradiť v lehote do 2 mesiacov odo dňa dôjdenia ponuky.
V prípade, že by napriek uvedenému povinný predal svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, máte následne tieto možnosti :
1./ domáhať sa na súde vydania neodkladného opatrenia - nenakladať s nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom predkupného práva a v rámci katastrálneho konania žiadať jeho prerušenie (§ 31a/ katastrálneho zákona)
2./ domáhať sa podaním žaloby o určenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu - zmluvy a to ako voči nadobúdateľovi, tak aj prevodcovi, všetko v lehote 3 rokov,
3./ môžete sa dožadovať na nadobúdateľovi podielu písomnou formou, aby vám tento podiel ponúkol na predaj za rovnakých podmienok ako ho nadobudol on od prevodcu. V prípade, že výzva akceptovaná nebude, potom môžete podať žalobu na súde, aby súd svojim rozhodnutím nahradil prejav vôle nadobúdateľa podielu.
Ak možnosti nevyužijete predkupné právo vám naďalej zostáva voči všetkým spoluvlastníkom.
