Predkupné právo

Dobrý deň,
pri zrušení kúpnej zmluvy súdom sa situácia vrátila do pôvodného stavu, ako keby k predaju nedošlo. V praxi to znamená, že ak plánujete znova predať svoj podiel na spoločnej nehnuteľnosti, mali by ste opäť dodržať tradičný postup a najprv ponúknuť spoluvlastníkom využitie ich zákonného predkupného práva podľa Občianskeho zákonníka. Ak predkupné právo vzniklo z dôvodu spoločného dedičstva alebo inej zákonnej situácie, je tento postup naďalej platný a od vás sa vyžaduje, aby ste im dali reálnu možnosť riešiť odkúpenie.

Odporúčam pripraviť písomné oznámenie, v ktorom uvediete cenu a podmienky, za akých chcete podiel predať, a zaslať ho každému spoluvlastníkovi. Ak sa spoluvlastníci tohto práva vzdajú alebo nevyjadria v zákonnej lehote, môžete podiel predať tretej osobe. Dôležité je predísť ďalšej možnej neplatnosti zmluvy, takže dbajte na správne splnenie predkupného práva. Ďalším krokom je zvážiť právnu konzultáciu, aby ste sa vyhli opakovaniu predchádzajúcich komplikácií.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že sa pýtate ako priamy dedič - potomok po poručiteľovi, ktorým bol Váš otec.

Skutkový stav je nateraz taký, že mama je podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti v nejakom pomere /viac ako 50 %/, a Vy ako potomkovia ste spoluvlastníkmi nehnuteľnosti v zostatku pomeru na nehnuteľnsoti. Ak mama chce teraz darovať svoj podiel na nehnuteľnosti cudzej osobe, potom ste spoluvlastníkmi nehnuteľnosti a priamy potomkovia, máte predkupné právo na uvedený podiel, čo potvrdzuje aj judikatúra R 58/2005, R 57/2005 :

"Predkupné právo podielového spoluvlastníka sa uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy."

Vašej matke nemôžete zabrániť tomu, aby svoj podiel na nehnuteľnosti darovala, avšak ak by k tomu došlo, riešením na Vašej strane je napdnú´t nepôlatnosť darovacej zmluve, prípadne sa domáhať aj cestou súdu svoj nárok na spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti.

Pozor treba dať aj na premlčanie nároku pri porušení predkupného práva.

Citujeme z rozsudku NS ČR, sp. zn. 33 Cdo 3371/2008 z 25.11.2010: 

"Trojročná premlčacia doba k uplatneniu práva podielového spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené, domáhať sa voči nadobúdateľovi, aby mu spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti ponúkol ku kúpe, začína bežať dňom nasledujúcim po dni, ku ktorému vznikli účinky vkladu práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy, ktorou bolo predkupné právo porušené".

Dobrý deň,

pri prevode spoluvlastníckeho podielu medzi spoluvlastníkmi, ktorí nie sú blízkymi osobami, sa zákonné predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka uplatňuje. Znamená to, že ak väčšinový spoluvlastník chce odkúpiť podiely od iných spoluvlastníkov, musí najprv ponúknuť tento podiel všetkým ostatným spoluvlastníkom, ktorí majú právo na jeho odkúpenie pomerne podľa veľkosti ich podielov.

Ak sa však podiel prevádza blízkej osobe, čo sú podľa § 116 Občianskeho zákonníka najmä príbuzní v priamom rade, súrodenci a manželia, predkupné právo sa neuplatňuje. V prípade nerešpektovania predkupného práva môže spoluvlastník, ktorého právo bolo porušené, podať žalobu a napadnúť neplatnosť prevodnej zmluvy.

Dobrý deň, preštudovali sme si Vami položenú otázku, ku ktorej uvádzame nasledovnú odpoveď :

V otázke uvádzate, že ste vlastníkom nehnuteľnosti postavenej na pozemku, ktorý nie je vo Vašom výlučnom vlastníctve, prípadne nie ste ani jeho podielovým spoluvlastníkom.

Ak nie ste ani podielovým spoluvlastníkom pozemku, potomsa na Váš prípad nevzťahuje ust. § 140 Obč. zákonníka o predkupnom práve. V tomto prípade odporúčam kontaktovať advokáta za účelom vyporidania pozemku /kúpa, darovanie, zámena/. Zo zákone neplatí, že kto je vlastníkom stavby je súčasne aj vlastníkom pozemku, na ktorom je postavená konkrétna stavba, čo vyplýva z ust. § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Pozemok a stavba sú dve samostatné veci.

Ak ste podielovým spoluvlastníkom pozemku, potom môžete ostatných podielových spoluvalstníkov osloviť s ponukou na predaj ich podielu do Vášho vlastníctva. Ak k dohode medzi Vami nedôjde, môžete podať návrh na súd v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, pri darovacej zmluve na byt je potrebné uviesť a vymedziť veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a na pozemku zastavanom domom v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ohľadom predkupného práva spoluvlastníka, ak sa jedná o darovanie tretej osobe, spoluvlastníci majú predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka. Toto praktikovať sa nemusí, ak je podiel darovaný blízkej osobe. Ako spoluvlastník sa môžete vzdať predkupného práva dobrovoľne a tento úkon odporúčam formálne zaznamenať v písomnom vyhlásení, ktoré by malo byť pripojené k darovacej zmluve alebo doložené nezávisle.

Odporúčam konzultovať detaily s právnikom, ktorý zabezpečí, aby zmluva obsahovala všetky zákonné náležitosti a predkupné právo bolo správne ošetrené.

Dobrý deň,

v prípade, že Vaša príbuzná previedla svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu bez toho, aby Vám ponúkla možnosť odkúpenia, porušila tým predkupné právo, ktoré je zabezpečené v § 140 Občianskeho zákonníka. Predkupné právo vyžaduje, aby každý, kto chce previesť svoj podiel nehnuteľnosti na inú osobu, ho najskôr ponúkol ostatným spoluvlastníkom.

Pre riešenie situácie máte niekoľko možností. Môžete podať žalobu na súd o určenie relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu bez uplatnenia predkupného práva. Ďalšou možnosťou je domáhať sa u nadobúdateľa, aby Vám ponúkol podiel na odkúpenie za rovnakých podmienok.

Ak máte pochybnosti alebo potrebujete ďalšiu pomoc, môže byť vhodné konzultovať s právnym odborníkom.

Dobrý deň,

v otázke dodržiavania podmienok predaja prostredníctvom predkupného práva platí len to, že ponuka predkupného práva musí obsahovať rovnaké podmienky ako tie dohodnuté v budúcnosti s treťou osobou. Predávajúci môže meniť podmienky ďalšej ponuky pri uplatňovaní predkupného práva.

Podľa mňa toto urobila účelovo a reálna suma, ktorá bude vyplatená bude pôvodná suma. Tomuto sa nedá zabrániť. Ale Vy máte možnosť žiadať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva a tam sa bude pozerať na sumu trhovú, nie vymyslenú a účelovo navýšenú. 

Dobrý deň,

v prípade predaja podielu na pozemku majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza na tretiu osobu, musí byť najskôr ponúknutý ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, vrátane ceny. Predkupné právo neplatí, ak sa prevod uskutočňuje na blízku osobu podľa §§ 116 a 117 Občianskeho zákonníka.

Vo vašom prípade je dôležité, že spoluvlastníčka bola informovaná o zámere ostatných spoluvlastníkov predať svoje podiely za 5 300 eur a mala možnosť dorovnať túto ponuku. Ak sa nevyjadrila alebo neprejavila záujem za určenú sumu, predkupné právo môže zaniknúť. Ak ponúka nižšiu sumu (5 000 eur) alebo má iné podmienky, neznamená to automaticky, že môže uplatniť predkupné právo, ak je rozdiel v cene podmienkou dohody o predaji. 

Odporúčam formálne riešenie – zaslať písomnú ponuku s určením lehoty na vyjadrenie, po uplynutí ktorej bude možné predať podiel tretej osobe. Tým sa zabezpečí ochrana vašich krokov voči prípadným právnym krokom spoluvlastníčky. Lehota je 2 mesiace. 

Dobrý deň,

po tom, čo ste splnili svoju povinnosť a ponúkli svoj spoluvlastnícky podiel ostatným spoluvlastníkom a tí neprejavili záujem do dvoch mesiacov, môžete voľne nakladať s podielom a predať ho tretej osobe. Nie ste časovo obmedzený v tom, kedy musíte uzavrieť kúpnu zmluvu s treťou osobou po uplynutí tejto dvojmesačnej lehoty. Môžete predať podiel tretej osobe za podmienok, ktoré ste ponúkli spoluvlastníkom. Ak by ste ale predávali za podmienok, ktoré sú podstatne odlišné od tých, ktoré boli obsiahnuté v ponuke, museli by ste znovu urobiť ponuku ostatným spoluvlastníkom s novými podmienkami. 

Takže, po splnení vašej ponukovej povinnosti máte možnosť predať svoj podiel tretej osobe bez ďalších časových obmedzení.

Dobrý deň,

na základe Vášho opisu situácie, predaj podielu ornej pôdy bez ponúknutia ostatným spoluvlastníkom na predkupné právo je relatívne neplatný. To znamená, že spoluvlastníci môžu napadnúť tento predaj. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 140), spoluvlastníci majú predkupné právo, ak predávate svoj podiel tretej osobe. Tento predaj môžu napadnúť do troch rokov od uzavretia kúpnej zmluvy.

Na nápravu situácie je potrebné:

1. Kontaktovať všetkých spoluvlastníkov a ponúknuť im predkupné právo za rovnakých podmienok, aké ste mali dohodnuté s treťou osobou.
2. Ak niektorý zo spoluvlastníkov prejaví záujem, je potrebné uzavrieť novú kúpnu zmluvu s ním.
3. S pôvodným kupujúcim zrušiť predajnú zmluvu, ak sa dohodnete na vrátení kúpnej ceny.

Založné právo Okresného úradu môže komplikovať situáciu, preto je vhodné ho vyriešiť pred uzavretím nových zmlúv. Doporučujem konzultáciu s advokátom, ktorý Vám pomôže s vypracovaním potrebných dokumentov. 

Tento postup minimalizuje riziko ďalšej sporovosti medzi spoluvlastníkmi a zabezpečí právnu istotu pre všetkých zúčastnených.