Darovanie spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe

Dobrý deň, označenie podielu 1/1 na liste vlastníctva znamená, že predmetný byt ste s manželom nadobudli počas manželstva do vášho bezpodielového spoluvlastníctva. Toto bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, tzv. BSM nie je možné za trvania manželstva len tak zrušiť. Zákon však vymedzuje dôvody, kedy môže BSM pred zánikom manželstva zrušiť súd. Je tomu tak v zmysle ust. § 1484 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ) vtedy, ak by zo závažných dôvodov ďalšie trvanie bezpodielového spoluvlastníctva odporovalo dobrým mravom. Za závažné dôvody by sa mohlo považovať podľa súdnej praxe také správanie sa manžela, ktoré sa prejavuje v nehospodárnom nakladaní so spoločným majetkom na úkor rodiny, najmä maloletých detí alebo aj v tom, ak sa manžel na tvorbe majetku nijako nepodiela, nežije trvalo s rodinoou a ani nezabezpečuje jej potreby, resp. vyhýba sa práci. Vtedy môže súd na návrh niektorého z manželov toto spoluvlastníctvo zrušiť i za trvania manželstva. Posúdenie správania sa manžela, či toto spĺňa uvedenú podmienku však vždy závisí od okolností prípadu. Rovnako tak v zmysle ust. § 148a ods. 2 OZ platí, že "súd na návrh zruší bezpodielové spoluvlastníctvo manželov v prípade, že jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Návrh môže podať ten z manželov, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Pokiaľ toto oprávnenie majú obaja manželia, môže návrh podať ktorýkoľvek z nich."

Vzhľadom na uvedené, pokiaľ spĺňate podmienky, pre niektorý z vyššie uvedených dôvodov, potom môžete požiadať súd o zrušenie Vášho BSM. Ak súd vaše BSM zruší, môžete pristúpiť k jeho vyporiadaniu. Potom je možné aj to, že si zrušené BSM vyporiadate tak, že vlastníkom celého bytu sa stanete len vy. V opačnom prípade, ak nespĺňate uvedené podmienky, vaše BSM zanikne až zánikom vášho manželstva. Jednoducho váš manžel vám nemôže ani darovať ani predať niečo, čo je predmetom vášho bezpodielového spoluvlastníctva. Takýto právny úkon by bol považovaný za neplatný z dôvodu obchádzania kogentných ustanovení Občianskeho zákonníka. 

V zmysle ust. § 39 OZ platí: "Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."

Dobrý deň, v zmysle ust. § 116 OZ sa je blízkou osobou  "príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. "

Pokiaľ ide o predmetnú definíciu, za navzájom blízke osoby sa môžu považovať aj iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako ujmu vlastnú. Rodinným pomerom sa v tomto prípade rozumie príbuzenský vzťah, ktorý sa nezaraďuje do prvej kategórie. Pôjde teda najmä o príbuzných v nepriamom (pobočnom) rade, napr. teta, strýko, sesternica, bratranec a pod. Pri obdobnom pomere sa na druhej strane skúma fakticita posudzovaného vzťahu, ktorá je najčastejšie založená na spoločnom súžití osôb. Pôjde teda napríklad o vzťah druh – družka, pestún – dieťa, poručník – dieťa, opatrovník – opatrovanec, manžel – dieťa manžela, ktoré nie je aj jeho dieťaťom, a pod. Komentár k Občianskemu zákonníku však hovorí, že rovnako môže ísť aj o vzťah na prvý pohľad vzdialenejší, avšak v konkrétnom prípade, napr. z dôvodu spoločného bývania, fakticky blízky (druh – rodičia družky). Sem možno zaradiť aj vzťah švagrovstva. Vzhľadom na to, prichádzam k záveru, že vedúceho sekty nemožno považovať za blízku osobu vašej mamy a teda v prípade, že by táto chcela svoj podiel na byte darovať takejto osobe, musela by ho najskôr ponúknuť na kúpu ostatným spoluvlastníkom, ktorým podľa zákona patrí predkupné právo, v opačnom prípade, ak by tak neurobila, môže dotknutí spoluvlastníci takýto prevod napadnúť. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, tak nemôže darovať "podiel" ani blízkej osobe. 

Dobrý deň,

ak je Vaša mama výlučnou vlastníčkou týchto pozemkov, môže o ich prevode rozhodnúť a previesť na Vášho manžela. Forma akú zvolí, je výlučne na dohode zmluvných strán, v prípade bezodplatného prevodu pôjde o darovaciu zmluvu a v prípade odplatného prevodu o zmluvu kúpnu. Darovacia zmluva sa od kúpnej zmluvy odlišuje najmä bezodplatnosťou a tým, že po obdarovaní môže darca za určitých okolností žiadať vrátenie daru (a to z dôvodu hrubého porušenia dobrých mravov voči darcovi alebo členom jeho rodiny). To pri kúpnej zmluve nie je možné. Z pohľadu daňovej povinnosti je darovanie výhodnejšie, pretože ide o prevod, ktorý je oslobodený od dane. Nie je to však výhodné pre obdarovaného, ak by to chcel neskôr predávať. Povinnosť platiť daň z príjmu nastane napríklad vtedy, ak sa predáva nehnuteľnosť, ktorú kúpil pred menej ako piatimi rokmi.

Dobrý deň,
Právne riešenie Vami uvedeného problému je jednoduché - postačuje spísať jednu zmluvu, kde predmetom darovania budú všetky uvedené nehnuteľnosti - resp. Vaše podiely na nich. 

Keďže ide o darovanie synovi, nie ej potrebné dodržať ani ust. § 140 Obč. zákonníka, teda že by ste museli ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným podielovým spoluvlastníkom.

Dobrý deň,
napíšte do zmluvy, že je vlastníčkou podielu vo výške 1/2. Predmetom darovacej zmluvy má byť podiel 1/4. Z toho bude okresnému úradu, katastrálnemu odboru jasné, že Vám daruje 1/2 z 1/2 a následne Vy dve so sestrou budete mať podiel po 1/4 a Vaša mama 1/2.

Dobrý deň,
každý právny úkon je možné napadnúť, ak je absolútne neplatný. Tzn. že v čase darovania Vaša mama nebola spôsobilá na právne úkony, trpela duševnou poruchou... Ak v čase darovania bola mama zdravá a slobodne sa rozhodla takto konať, je prakticky nemožné zmluvu napadnúť. Počas života môže vlastník nehnuteľnosti slobodne a ľubovoľne nakladať so svojím majetkom. 

Dobrý deň,
áno je to možné, spĺňate definíciu blízkej osoby podľa ustanovenia § 116 Občianskeho zákonníka. Z tohto dôvodu nebudú môcť platnosť zmluvy napadnúť.

Dobrý deň,
áno, je to možné, teda notár má pravdu.

Platí ust. par 140 Obč. zákonníka, podľa ktorého platí, že ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, spoluvlastníci majú predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe v zmysle ust. par. 116 a 117 Obč. zákonníka, kde patríte aj Vy ako syn. Teda Vaša mama pred darovaním Vám nemusí ponúknuť na predaj svojpodiel ostatným spoluvlastníkom.

Dobrý deň, na internete je možné nájsť rôzne vzory zmlúv na prevod spoluvlastníckeho podielu k bytu. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu je oproti zmluvám na ostatné nehnuteľnosti špecifická a rozsiahlejšia. Musí obsahovať osobitné zmluvné ustanovenia. V prípade, že nepoznáte všetky podrobnosti, ktoré musí zmluva obsahovať, vystavujete sa riziku, že kataster (ktorý bude o prevode opäť rozhodovať) konanie o vklade preruší a budete musieť podpisovať ešte aj dodatok k darovacej zmluve. K zmluve sa bude ako príloha prikladať, že nemá Váš brat nedoplatky na byte. Zmluvu Vám odporúčame dať si vyhotoviť odborníkom. Taký postup Vám v konečnom dôsledku môže ušetriť najmä čas, ale aj finančné prostriedky.

Dobrý deň. Za Vami opísaných okolností je Váš strýko pred prípadným darovaním podielu povinný osloviť v rámci uplatnenia predkupného práva aj ostatných spoluvlastníkov. Uvedené by neplatilo jedine, ak by sa Váš vzťah so strýkom dal podriadiť pod túto normu: "iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu". Vtedy by sa mohlo darovanie realizovať aj bez uplatnenia predkupného práva.

Dobrý deň prajem,

na internete sú rôzne vzory, avšak tieto neodporúčame použiť, nakoľko zmluva by sa vždy mala vypracovať takpovediac "na mieru" konkrétnemu prípadu. Vzor, ktorý je na internete nemusí zodpovedať Vašej situácii. Odporúčam teda nechať si vypracovať zmluvu advokátom vo Vašom okolí, prípadne vam zmluvu vypracujeme my. Cena je individuálna a závisí od zložitosti zmluvy ako aj termínu, dokedy ju je potrebné vypracovať. 

Dobrý deň,

uzatvorením darovacej zmluvy vo Vami uvedenom prípade ak ste podielovým spoluvlastníkom a spoluvlastník sa domáhal svojho predkupného práva v súlade s ust. § 140 Obč. zákonníka, si nepomôžete.

Podľa ustálenej judikatúry aj pri darovaní spoluvlastníckeho podielu musí byť dodržaný zákonný postup a teda splniť sa ponuková povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom v súlade s uvedeným ustanovením  § 140 Obč. zákonníka.

Citujeme z rozs. KS Žilina, sp. zn. 10Co/416/2013 (citujeme) :

".... Zároveň odvolateľ poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo 102/2005, v rámci ktorého sa Najvyšší súd jednoznačne priklonil k záveru, že predkupné právo podielového spoluvlastníka sa uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy. Za systematický, gramatický a logický výklad považoval taký, ktorý pod pojem prevod spoluvlastníckeho podielu zahŕňal odplatný aj bezodplatný prevod."
 

Dobrý deň,

pokiaľ by Vaša bývalá manželka ako podielový spoluvlastník chcela predať alebo darovať svoj podiel na nehnuteľnosti tretej- cudzej  osobe, v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka Váš otec ako vlastník nehnuteľnosti v podiele 3/4 k celku má stále  otec predkupné právo, ktoré zostáva aj keby Vaša bývalá manželka svoj podiel predala alebo darovala cudzej osobe.  Váš otec by mohol tento prevod napadnúť na súde, prípadne dožadovať sa od nového podielového spoluvlastníka, aby mu predal svoj podiel za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol on.

Je však dosť pochybné, či by cudzia osoba kúpila podiel na nehnuteľnosti v podiele 1/4 k celku. 

Ak by Vaša bývalá manželka  chcela svoj podiel 1/4 predať alebo darovať Vášmu synovi alebo inej pre ňu blízkej osobe /mame, sestre/, nemusí ponúknúť svoj podiel na predaj Vášmu otcovi, čo vyplýva z cit. ust. § 140 Obč. zák., ktoré citujeme :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Riešením by bolo, aby Váš otec predložil Vašej bývalej manželke návrh na odkúpenie jej podielu a ak by s tým nesúhlasila, musel by podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd by prípAde zrušenia podiel. spoluvlastníctva by určil súčasne fin. náhradu - trhovú cena, ktorý by otec - v prípade úspechu v konaní - musel zaplatiť v lehote obyčajne do 3 mesiacov maximálne jedného roka. Súdy v týchto prípadoch nerozhodujú tak, že by platil v splátkach /napr. 200 € mesačne sumu napr. 35 000 € ako  trhovú cenu podielu 1/4 nehnuteľnosti/.

Dobrý deň,

podľa § 140 Občianskeho zákonníka Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Ak by ste previedli podiel na blízku osobu, potom nemusíte ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom. Ak sa však brat stane podielovým spoluvlastníkom, platí pre neho to isté, to znamená, že ak by chcel prevádzať podiel inej osobe než osobe blízkej, musel by ho najskôr ponúknuť ostatným na predaj.

Dobrý deň,

pokiaľ podiel prevádzate na blízku osobu, potom spoluvlastníci musia rešpektovať to, že nemajú predkupné právo priamo zo zákona. Do zmluvy môžete uviesť (ale nemusíte) ustanovenie, ktoré o tom informuje nadobúdateľa. Niečo v zmysle že "Obdarovaný berie na vedomie, že vzhľadom na to, že je blízkou osobou, neuplatňuje sa voči ostatným spoluvlastníkom predkupné právo." To však platí len ak prevádzate podiel na blízku osobu (§ 116 Občianskeho zákonníka). Ak by ste prevádzali podiel inej, než blízkej osobe, potom by mali ostatní spoluvlastníci predkupné právo a Vy by ste ich právo nemohli nijako obísť.

Dobrý deň. Mám za to, že povinnosť spoluvlastníka ponúknuť spoluvlastnícky podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom platí aj pre prípad, že daný spoluvlastník má v úmysle dotknutý spoluvlastnícky podiel darovať. Inak povedané, v danom prípade je potrebné dodržať predkupné právo napriek tomu, že by malo ísť o bezodplatný prevod. Uvedený názor vychádza napr. z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 102/2005, podľa ktorého sa predkupné právo podielového spoluvlastníka uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy.

V právnej praxi sa však možno stretnúť aj s opačnými názormi, a síce, že pri darovaní spoluvlastníckeho podielu by sa predkupné právo uplatniť nemuselo (resp. nemalo), nakoľko ide o bezodplatný prevod.

Pokiaľ sa však chcete vyhnúť prípadným problémom, mám za to, že vhodnejšie je rešpektovať predkupné právo a ponúknuť prevádzaný spoluvlastnícky podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom.

Dobrý deň, vy ako manželka ste blízka osoba a preto sa nebude uplatňovať predkupné právo. Po prevode vlastníctva nemusíte ostatných spoluvlastníkov vôbec upovedomiť.

Dobrý deň. 

Novoobjavený majetok po Vašej mame sa musí prejednať v dedičskom konaní bez ohľadu na to, ako bolo ukončené predošlé dedičské konanie. Iný spôsob nie je možný a ani nie je právne správny, pretože na liste vlastníctva je možné zmeniť vo Vašom prípade Vašu mamu len osvedčením o dedičstve.

Preto je potrebné podať žiadosť o dodatočné konanie o dedičstve na príslušný súd, na základe ktorej sa v dodatočnom dedičskom konaní prededí všetok novoobjavený majetok, t.j. všetky pozemky na všetkých LV, na ktorých je zapísaná Vaša mama. Kto tieto pozemky z dedičov nadobudne bude na dohode dedičov, pričom na toto dedičské konanie nemá vplyv dohoda dedičov uzatvorená v pôvodnom dedičskom konaní po Vašej mame. 

Odpovede na otázky 1/ až 3/ je áno, 4/ platí to aj pre odkúpenie. Ak je spoluvlastníkom družstvo, obyčajne sú pozemky v pozemkovom spoločenstve ale nemusia byť.