darovanie alebo predaj

Dobrý deň,
na Vami položenú otázku uivádzame, že ak je pozemok vo výlučnom vlastníctve otca a plánujete na ňom postaviť dom, ktorý chcete následne predať do 5 rokov od jeho nadobudnutia, je dôležité rozlišovať medzi vlastníctvom pozemku a vlastníctvom stavby, ako aj medzi daňovými povinnosťami pri predaji nehnuteľnosti.

Ak by ste chceli, aby dom aj pozemok boli vo Vašom vlastníctve, najjednoduchšie by bolo, aby Vám otec pozemok predal alebo daroval ešte pred začatím výstavby. 

AK by Vám otec pozemok daroval, výdavkom pri predaji pozemu by bola cena pozemku zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania.

Z pohľadu dane z príjmov (čo je však už otázka mimo občianskeho práva, ale je úzko súvisiaca s Vašou otázkou), ak by ste nehnuteľnosť (dom s pozemkom) predali do 5 rokov od nadobudnutia, vzniká Vám povinnosť zdaniť príjem z predaja. Ak by ste pozemok od otca kúpili, do daňových výdavkov si môžete zahrnúť kúpnu cenu pozemku a náklady na výstavbu domu, čím by ste znížili základ dane pri predaji.

Odporúčam, aby ste pozemok od otca kúpili ešte pred začatím výstavby. Po kúpe môžete na pozemku postaviť dom, ktorý bude vo Vašom vlastníctve. Pri následnom predaji domu s pozemkom do 5 rokov od nadobudnutia budete môcť do daňových výdavkov zahrnúť kúpnu cenu pozemku aj náklady na výstavbu domu, čím si znížite základ dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Ak by ste stavali dom na otcovej parcele bez prevodu vlastníctva, následný predaj pozemku by bol od dane oslobodený, keďže otec ho vlastní viac ako 5 rokov. Pre výstavbu domu na pozemku otca potrebovali jeho súhlas so zriadením stavby na tomto pozemku, napr. nájomná zmluva, čo vyplýva z ust. § 29 zákona č. 25/2025 Z.z. - stavebný zákon.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o otázku oslobodenia od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti podľa zákona o dani z príjmov.

Ak Váš otec vlastní pozemok viac ako 5 rokov, pri predaji samotného pozemku by bol podľa § 9 ods. 1 písm. a) tohto zákona oslobodený od dane z príjmu, pretože uplynula zákonom stanovená doba vlastníctva. Nebude musieť podať ani daňové priznanie a súčasne neplatí ani odvody na zdrav. poistenie. Bude musieť podať len čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach.

Ak by ste na pozemku postavili hrubú stavbu domu, ktorá nebude skolaudovaná (teda nebude zapísaná ako stavba určená na bývanie v katastri nehnuteľností), z pohľadu zákona sa stále jedná o rozostavanú stavbu. Pri predaji takejto rozostavanej stavby spolu s pozemkom sa posudzuje oslobodenie od dane z príjmu samostatne pre pozemok a samostatne pre stavbu. A teda predaj samotnej rozostavanej stavby by nebol oslobodený od dane z príjmov.

Ak by ste stavbu postavili na otcovo meno a predali ju spolu s pozemkom, otec by bol oslobodený od dane len z časti týkajúcej sa pozemku, nie však z hodnoty rozostavanej stavby, ak ju nebude  vlastniť viac ako 5 rokov.

Ak by ste stavbu postavili na svoje meno na pozemku otca, pri predaji by ste museli zdaňovať príjem z predaja celej nehnuteľnosti (pozemok aj stavba).

Odporúčam zvážiť, či je možné stavbu ponechať na otcovo meno a počkať s predajom, kým uplynie 5 rokov od jej nadobudnutia (t. j. zápisu do katastra), aby bol celý príjem oslobodený od dane. V opačnom prípade bude potrebné zdaniť časť príjmu z predaja rozostavanej stavby. Pri predaji rozostavanej stavby je tiež dôležité správne určiť jej hodnotu a viesť evidenciu , vrátane dokladov ako nákladov na výstavbu, ktoré je možné odpočítať od príjmu pri výpočte základu dane.

Dobrý deň,
vo Vašom prípade ide o dve transakcie: najskôr nadobudnete byt darovaním od rodičov a následne ho plánujete predať. Z pohľadu dane z príjmov je dôležité, ako dlho ste boli vlastníkom nehnuteľnosti pred jej predajom.

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak ju vlastník vlastní viac ako 5 rokov pred predajom. Váš prípad je však špecifický, pretože byt  by ste nevlastnili 5 rokov – vlastníctvo sa Vám začne počítať až dňom zápisu do katastra na základe darovacej zmluvy.

Uvádzame, že daňové priznanie k dani z príjmov budete musieť podať a rozdiel medzi predajnou cenou, za ktorú byt predáte a hodnotou bytu v čase darovania Vám budete musieť zdaniť. Výdavkom pri podaní daňového priznania bude hodnota nehnuteľnosti v čase darovania Vám na základe znaleckého posudku. Výdavkom budú aj náklady na vypracovanie dar. zmluvy, a následnej kúpnej zmluvy, správne poplatky pre kataster.  Zdaňujete teda len rozdiel medzi príjmom a výdavkom.

Z tohto pohľadu keďže nebudete vlastníkom nehnuteľnosti v čase jej predaja viac ako 5 rokov, vec odporúčam riešiť tak, že rodičia byt predajú a peniaze z predaja darujú Vám. Rodičia daň z príjmov platiť nebudú, lebo sú vlastníkmi nehnuteľnosti viac ako 5 rokov. Nebudú paltiť ani odvody na zdrav. poistenie. Keďže príjem z predaja nehnuteľnosti bude u rodičov oslobodený od dane z príjmov, nemusia podať ani daň. priznanie k dani z príjmov. Po predaji nehnuteľnosti však musia podať čiastokové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach.

V prípade záujmu o vypracovanie zmlúv alebo zastupovanie pri prevode a predaji ma môžete kontaktovať.