Dobrý deň,

v prípade podielového vlastníctva máte možnosť upraviť vlastnícke práva k nehnuteľnosti dohodou, alebo predajom nehnuteľnosti a rozdelením výťažku. Ak plánujete predať byt, podľa veľkosti podielov bude vyplatená suma z ceny predaja. Vzhľadom na vaše podiely (9/10 vy, 1/10 exmanželka) vychádza, že exmanželka má nárok na 10 % z ceny predaja.

Pokiaľ sa exmanželka nepodieľala na splácaní úverov, môže vzniknúť otázka, či má nárok na celú hodnotu jej podielu. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 137 a nasl.), podielový spoluvlastník má právo na zodpovedajúcu časť z hodnoty nehnuteľnosti. Takže na svoj podiel 10% bude mať nárok. 

Dobrý deň, v prípade, ak by ste riešili zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdnou cestou, súd je viazaný zákonnými spôsobmi vyporiadania, t.j. primárne musí skúmať, či je nehnuteľnosť deliteľná. Nakoľko uvádzate, že sa jedná o byt, potom to znamená, že byt deliteľný nie je a síce súd bude musieť pristúpiť k druhému zo zákonných spôsobov vyporiadania, a síce bude musieť skúmať, či je možné niektorému zo spoluvlastníkov byt prikázať za náhradu. Ak žiadna z vás o byt nebude mať záujem, súd nariadi jeho predaj a výťažok z neho rozdelí medzi vás ako spoluvlastníčky podľa výšky vašich podielov. 

V prípade, že súd bude postupovať tretím spôsobom vyporiadania a nariadi predaj bytu, nebudete povinné zabezpečiť vašej sestre, ktorá byt obývala náhradné bývanie. Toto si bude musieť zabezpečiť sama napr. z finančného obosu, ktorí obdrží po predaji bytu. 

Pokiaľ ide o trovy konania, v žalobe poukážte na to, že tretia sestra, ktorá byt užíva sa neche na vyporiadaní dohodnúť, a že práve z tohto dôvodu ste nuténé riešiť vec súdnou cestou. Navrhnite, aby súd zaviazal na úhradu trov konania práve ju. Odporúčame Vám však pred podaním žaloby naposledy sestru vyzvať na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k spoločnému bytu, ideálne písomnou výzvou, aby ste mali o tom dôkaz pre súd. V tejto jej navrhnite dva spôsoby, buď nech Vás vyplatí alebo sa byt predá. Súčasne jej uveďte, že máte v úmysle vec riešiť súdnou cestou, ak nebude možná z dôvodu jej nespolupráce mimosúdna dohoda. Možno sa nakoniec pod tlakom rozhodne vyriešiť to dohodou. 

Dobrý deň, ak je byt vo Vašom vlastníctve, ktorý ste zrejme nadobudli pred uzatvorením manželstva, prípadne ste ho zdedili, toto vlastníctvo nie je možné ani na základe dohody s manželkou prípadne cestou súdu zmeniť na bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. 

Riešením, aby aj Vaša manželka bola vlastníkom bytu, je darovať manželke dohodnutý podiel a to na základe darovacej zmluvy. Byt tak bude v podielovom spoluvlastníctve manželov.

Na spísanie darovacej zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,

ak od rozvodu uplynulo viac ako desať rokov a byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, potom zo zákona - ust. § 149 ods. 4 Obč. zákonníka platí, že byt je v podielovom spoluvlastníctve bývalých manželov :

"Ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. To isté platí primerane o ostatných majetkových právach, ktoré sú pre manželov spoločné."

Je vecou Vašej dohody, či podiel na byte bývalý manžel vám daruje, teda pôjde o bezodplatný prevod, alebo vám podiel na byte predá. To, že manžel v byte nebýval 10 rokov, neznamená, že byt ste nadobudli podiel manžela na byte uplynutím 10 rokov.

Dobrý deň,
vyplatenie hypotéky Vašou priateľkou ako podielovou spoluvlastníčkou bytu nie je dôvodom na to, aby kataster prepísal byt v celosti na jej meno. Hypotéka je záväzkom voči banke a nie voči katastru. Kataster by na tomto základe vyplatenia hypotéky v celosti jedným zo spoluvlastníkov ani neprepísal vlastníctvo celej nehnuteľnosti na osobu, ktorá hypotéku vyplatila. Samotná hypotéke a jej platenie tiež podlieha určitým pravidlám, vrátane jej predčasného splatenia, čo vyplýva zo zmluvy s bankou.

Na druhej strane ak by ste sa v budúcnosti nedohodli na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k bytu, v prípade súdneho konania táto skutočnosť bude mať vplyv na to, že ak by ste chceli byt získať do svojho výlučného vlastníctva, akú sumu by ste svojej bývalej priateľke boli povinný vyplatiť.

Vo veci odporúčame dohodou o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, teda vec riešiť bez účasti súdu.

Dobrý deň, na Vašu otázku uvádzame nasledovné :

Podľa § 141 Občianskeho zákonníka platí : 
"(1) Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.
(2) Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu."

Odporúčame podielovému spoluvlastníkovi poslať písomnú výzvu resp. predložiť ponuku na predaj Vášho spoluvlastníckeho podielu resp. odkúpenie jeho spoluvlastníckeho podielu v písomnej forme s uvedením návrhu na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a uvedením ceny podielu, ako aj návrhu na finančné vyporiadanie za užívanie Vášho podielu na nehnuteľnosti spätne 

Pokiaľ medzi Vami nedôjde k dohode o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva a vyporiadaní náhrady za užívanie aj Vášho podielu na nehnuteľnosti, budete musieť podať návrh na súd, na čo podielového spoluvlastníka môžete upozorniť.

Vyhrážok typu podania trestného oznámenia zo strany podiel. spoluvlastníka sa nemusíte obávať, nakoľko nemajú právny základ.

Dobrý deň, 
pri podielovom spoluvlastníctve platí ust. § 139 Občianskeho zákonníka : 
"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

Zákonné ustanovenie je pomerne jasné, t.j. : vo Vašom prípade väčšina vlastníkov sa dohodla na prenájme nehnuteľnosti, v podstate sa musíte prispôsobiť , lebo Váš podiel na nehnuteľnosti predstavuje 25 % - 5 m2.
Nemôžete svojich 5 m2 užívať na svoje účely.
Keďže byt bude daný do nájmu tretej osobe, a na nehnuteľnosti máte podiel v 1/ 4 k celku, máte aj právo na zisk z tohto nájmu, teda nemôžete na tom základe, že nesúhlasíte s prenájmom bytu, aby ste užívali svojich 5m2.

Dohliadnite preto, aby ste boli účastníkom zmluvy ako spoluvlastník nehnuteľnosti.

Dobrý deň, 

otázka zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je častou otázkou v našej poradni.

pokiaľ by vznikla tá situácia, že by ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti v podiele 3/4 k celku, mohli by ste spoluvlastníkovi 1/4 ponúknu odkúpenie jeho podielu. Ak by s týmto nesúhlasil Vy ako vlastníčka 3/4 podielu na nehnuteľnosti by ste mali v podstate dve možnosti : 

1./ Podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

2./ Predať svoj podiel 3/4 tretej osobe; treba tu rátať s predkupným právom podielového spoluvlastníka, ktorému by ste ponúkli svoj podiel na predaj. Ak by Vašu cenu neakceptoval a teda neuhradil v lehote najneskoršie do 2 mesiacov, mohli by ste svoj podiel  3/4 predať cudzej - tretej osobe. Ponuka musí byť vykonaná písomne (§ 605 Občianskeho zákonníka).

Je však otázne, či by sa Vám podarilo predať svoj podiel 3/4 na nehnuteľnosti, cena s ohľadom na uvedenú okolnosť by bola určite nižšia nielen vzhľadom na podiel, ale s odôvodnením na to, že by ste nepredávali celú nehnuteľnosť.

Dobrý deň, podielové spoluvlastníctvo k bytu vzniklo na základe zákonnej domnienky vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a to uplynutím trojročnej doby od jeho zrušenia. Z uvedeného dôvodu ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu k bytu o veľkosti jednej polovice, pričom rovnaký podiel svedčí aj Vašej bývalej manželke. Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Súdna žaloba ma okrem všeobecných náležitostí preto obsahovať aj spôsob vysporiadania, ktorým navrhujete spoluvlastnícke vzťahy vyriešiť, napr. prikázaním bytu do výlučného vlastníctva bývalej manželke s povinnosťou vyplatiť Vám peňažnú náhradu za Váš spoluvlastnícky podiel. Prílohou žaloby by tak mal byť dôkaz o tom, že byt je v podielovom spoluvlastníctve, teda list vlastníctva, prípadne aj rozsudok o rozvode manželstva s vyznačením jeho právoplatnosti. V prípade úspechu v súdnom konaní, a to vtedy, ak súd rozhodne v súlade s Vašim návrhom na začatie konania, máte právo na náhradu všetkých trov konania. 

Dobrý deň, ak partneri vzali spoločné úvery na vyplatenie podielov ostatných spoluvlastníkov a dôjde k tomu ešte pred uzavretím manželstva, nadobudnú vyplácaný podiel do svojho podielového spoluvlastníctva. Výpočet výšky ich podielu bude závisieť na tom, či niektorý z partnerov vlastnil už časť nehnuteľnosti aj predtým. Neskôr uzavreté manželstvo na toto vyplácanie nebude mať vplyv, nakoľko do bezpodielového spoluvlastníctva manželov patria iba veci nadobudnuté počas trvania manželstva. Vo vzťahu k prevodu vlastníckeho práva na nich Vám odporúčam spísať s ostatnými spoluvlastníkmi buď kúpnu zmluvu alebo dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Bez spísania písomnej zmluvy nemôže na Slovensku dôjsť k zmene vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Následne na základe tejto zmluvy sa vykoná vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Až povolením vkladu do katastra nehnuteľností sa obaja stanú vlastníkmi nehnuteľnosti.