Odpoveď: Vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov
Dobrý deň,
pokiaľ ide o vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov, odpovedám na Vami polozene otázky.
1. Ako by sa postupovalo ak jeden z vlastníkov už nechce užívať danú nehnuteľnosť a chce vrátiť investované prostriedky, resp. previesť úver a vlastníctvo na toho druhého?
V tomto prípade ide o podielové spoluvlastníctvo, to znamená, že je ho možné zrušiť iba dohodou (ak sa vedia dohodnúť) alebo súdnou cestou, ak sa nevedia dohodnúť.
Dohoda musí byť písomná a podpisy musia byt overené. V podstate nejde o vrátenie investovaných prostriedkov, pretože peniaze investovali osoby do svojho majetku (do svojich podielov).
V tomto prípade je veľmi dôležité spojiť vysporiadanie podielového spoluvlastníctva s úvermi, pretože toto vysporiadanie (úveru a bytu) nie je automaticky spojené.
Čo mám na mysli spojiť vysporiadanie úverov s majetkom (podielovým spoluvlastníctvom)? Ide o to, že keď sa spoluvlastníci dohodnú na tom, komu zostane nehnuteľnosť (byt), tak je dôležité, aby jeden spoluvlastník (najmä ten, ktorý sa stane vlastníkom nehnuteľnosti) bol chránený pred druhým spoluvlastníkom. Pretože na nehnuteľnosti zostane úver (záložné právo). Podmienkou je odstránenie záložného práva spoluvlastníka, ktorý prestal byť spoluvlastníkom a to či už tým, že dôjde k vyplateniu úveru alebo jeho prevzatiu druhým spoluvlastníkom (tým, ktorý sa stane vlastníkom nehnuteľnosti).
Pred spísaním dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva musia mať spoluvlastníci jasno, ako chcú vysporiadať úver, t.j. či si ho druhý spoluvlastník prevezme na seba (musí mať však príjem akceptovateľný pre banku) alebo dôjde k navýšeniu existujúcej hypotéky a vyplateniu úveru druhého spoluvlastníka (taktiež musí mať príjem, ktorý je akceptovateľný pre banku). Ďalšie možnosti sú: vyplatenie úveru z vlastných zdrojov (ak má peniaze) alebo pristúpi tretia osoba, ktorá prevezme na seba záväzok odstupujúceho spoluvlastníka. V banke je potrebné mať toto všetko “predjednané”, aby sa nestalo, že uzatvoria dohodu ohľadom úverov a banka ju nebude akceptovať.
Ak to budú mať takto s bankou vopred dohodnuté, potom môžu uzatvoriť dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, v ktorej si dohodnú všetky podmienky aj ohľadom úverov. Táto dohoda bude potom predložená banke.
Ako by sa postupovalo ak by išlo o vlastníka A a vlastníka B?
Postup pri oboch spoluvlastníkoch je rovnaký, je jedno, ktorý má vyšší úver, je to o dohode.
Ak by sa nedohodli na vysporiadaní dohodou, musí sa to riešiť súdnou cestou. Je potrebné vedieť, že súd nebude rozhodovať o tom, že jeden spoluvlastník je povinný prevziať úver druhého spoluvlastníka. Súd rozhodne iba o vysporiadaní bytu (nehnuteľnosti). Úver patrí tomu spoluvlastníkov, ktorý si ho v banke vzal, preto nie je možné ho nanútiť niekomu inému bez jeho súhlasu.
Súd pri vysporiadaní spoluvlastníctva rozhodne o tom, komu pripadne byt a akou sumou bude musieť jeden spoluvlastník vyplatiť druhého (bez ohľadu na hypotéku – v tomto konkrétnom prípade).
2. Ako postupovať ak sa vlastníci nedohodnú? T.j. buď sa jeden z nich nechce vysťahovať alebo nespláca úver? Ďakujem za odpoveď.
Ak sa spoluvlastníci nedohodnúť, potom môže nastať veľký problém. Tak ako som naznačil vyššie, súd nebude riešiť vysporiadanie úveru (ide o dve samostatné hypotéky). Potom odporúčam, čo najskôr podať žalobu na súd a žiadať o zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva k bytu. Pokiaľ by sa to predlžovalo, zbytočne by sa len zvyšoval dlh, ktorý by bolo nutné platiť, inak by banka mohla siahnuť na byt. Ak by platil jeden spoluvlastník úver za druhého (t.j. nielen svoj úver), potom tomu, kto platil vzniká nárok na vrátenie bezdôvodného obohatenia (vo výške splátok úveru). Pozor, tento nárok sa premlčuje v dvojročnej lehote a lehota začína plynúť od nasledujúceho dňa po úhrade úveru za iného.
Obyčajne po podaní žaloby sa druhý spoluvlastník rozhýbe a bude sa snažiť spoluvlastníctvo a úver vysporiadať.
Projekt podporili:
