Vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Košický
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát

Otázka: Vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov

Dobrý deň. Chcela by som sa opýtať, ako by sa postupovalo pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti, ak spoluvlastník A vlastní nehnuteľnosť (byt) s podielom 65% a spoluvlastník B s podielom 35%. Spoluvlastník A zložil 10% kúpnej ceny v hotovosti a 55% spláca cez svoj hypotekárny úver. Spoluvlastník B spláca byt cez svoj hypotekárny úver. Čiže na nehnuteľnosť sú dve separátne hypotéky A a B. Berme situáciu, že spor by nastal v priebehu prvých 3 rokoch splácania. 1. Ako by sa postupovalo ak jeden z vlastníkov už nechce užívať danú nehnuteľnosť a chce vrátiť investované prostriedky, resp. previesť úver a vlastníctvo na toho druhého? Ako by sa postupovalo ak by išlo o vlastníka A a vlastníka B? 2. Ako postupovať ak sa vlastníci nedohodnú? T.j. buď sa jeden z nich nechce vysťahovať alebo nespláca úver? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov

Dobrý deň,

pokiaľ ide o vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov, odpovedám na Vami polozene otázky. 

 
1. Ako by sa postupovalo ak jeden z vlastníkov už nechce užívať danú nehnuteľnosť a chce vrátiť investované prostriedky, resp. previesť úver a vlastníctvo na toho druhého?
 
V tomto prípade ide o podielové spoluvlastníctvo, to znamená, že je ho možné zrušiť iba dohodou (ak sa vedia dohodnúť) alebo súdnou cestou, ak sa nevedia dohodnúť.
Dohoda musí byť písomná a podpisy musia byt overené. V podstate nejde o vrátenie investovaných prostriedkov, pretože peniaze investovali osoby do svojho majetku (do svojich podielov).
V tomto prípade je veľmi dôležité spojiť vysporiadanie podielového spoluvlastníctva s úvermi, pretože toto vysporiadanie (úveru a bytu) nie je automaticky spojené.
Čo mám na mysli spojiť vysporiadanie úverov s majetkom (podielovým spoluvlastníctvom)? Ide o to, že keď sa spoluvlastníci dohodnú na tom, komu zostane nehnuteľnosť (byt), tak je dôležité, aby jeden spoluvlastník (najmä ten, ktorý sa stane vlastníkom nehnuteľnosti) bol chránený pred druhým spoluvlastníkom. Pretože na nehnuteľnosti zostane úver (záložné právo). Podmienkou je odstránenie záložného práva spoluvlastníka, ktorý prestal byť spoluvlastníkom a to či už tým, že dôjde k vyplateniu úveru alebo jeho prevzatiu druhým spoluvlastníkom (tým, ktorý sa stane vlastníkom nehnuteľnosti).
Pred spísaním dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva musia mať spoluvlastníci jasno, ako chcú vysporiadať úver, t.j. či si ho druhý spoluvlastník prevezme na seba (musí mať však príjem akceptovateľný pre banku) alebo dôjde k navýšeniu existujúcej hypotéky a vyplateniu úveru druhého spoluvlastníka (taktiež musí mať príjem, ktorý je akceptovateľný pre banku). Ďalšie možnosti sú: vyplatenie úveru z vlastných zdrojov (ak má peniaze) alebo pristúpi tretia osoba, ktorá prevezme na seba záväzok odstupujúceho spoluvlastníka. V banke je potrebné mať toto všetko “predjednané”, aby sa nestalo, že uzatvoria dohodu ohľadom úverov a banka ju nebude akceptovať.
Ak to budú mať takto s bankou vopred dohodnuté, potom môžu uzatvoriť dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, v ktorej si dohodnú všetky podmienky aj ohľadom úverov. Táto dohoda bude potom predložená banke.
 
Ako by sa postupovalo ak by išlo o vlastníka A a vlastníka B?
Postup pri oboch spoluvlastníkoch je rovnaký, je jedno, ktorý má vyšší úver, je to o dohode.
 
Ak by sa nedohodli na vysporiadaní dohodou, musí sa to riešiť súdnou cestou. Je potrebné vedieť, že súd nebude rozhodovať o tom, že jeden spoluvlastník je povinný prevziať úver druhého spoluvlastníka. Súd rozhodne iba o vysporiadaní bytu (nehnuteľnosti). Úver patrí tomu spoluvlastníkov, ktorý si ho v banke vzal, preto nie je možné ho nanútiť niekomu inému bez jeho súhlasu.
Súd pri vysporiadaní spoluvlastníctva rozhodne o tom, komu pripadne byt a akou sumou bude musieť jeden spoluvlastník vyplatiť druhého (bez ohľadu na hypotéku – v tomto konkrétnom prípade).
 
 
2. Ako postupovať ak sa vlastníci nedohodnú? T.j. buď sa jeden z nich nechce vysťahovať alebo nespláca úver? Ďakujem za odpoveď.
 
Ak sa spoluvlastníci nedohodnúť, potom môže nastať veľký problém. Tak ako som naznačil vyššie, súd nebude riešiť vysporiadanie úveru (ide o dve samostatné hypotéky). Potom odporúčam, čo najskôr podať žalobu na súd a žiadať o zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva k bytu. Pokiaľ by sa to predlžovalo, zbytočne by sa len zvyšoval dlh, ktorý by bolo nutné platiť, inak by banka mohla siahnuť na byt. Ak by platil jeden spoluvlastník úver za druhého (t.j. nielen svoj úver), potom tomu, kto platil vzniká nárok na vrátenie bezdôvodného obohatenia (vo výške splátok úveru). Pozor, tento nárok sa premlčuje v dvojročnej lehote a lehota začína plynúť od nasledujúceho dňa po úhrade úveru za iného.

 

Obyčajne po podaní žaloby sa druhý spoluvlastník rozhýbe a bude sa snažiť spoluvlastníctvo a úver vysporiadať. 

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov (Občianske právo)

Dobrý deň, pán doktor.
Žijeme v byte kde polovinu vlastní môj strýko v usa.
Druhá polovina je rozdelená rovným dielom medzi dve moje dospelé deti. Rozhodli sme sa, že by bolo dobre ak by jeden syn zobral hypotéku a vyplatili by sme strýka. Rada by som vedela Vás názor a najideálnejšie riešenie. Ďakujem za info.

Odpoveď: Vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.08.2020)

Dobrý deň,
najrýchlejšie a možno aj najlacnejšie riešenie je dohodnúť sa na prevode podielu strýka na jedného, prípadne druhého spoluvlastníka, alebo na oboch. Ak by ste chceli úplne zrušiť spoluvlastníctvo, tak potom sa môžu dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak však nebude ochotný, potom do úvahy prichádza jedine možnosť podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva, kde by sa navrhlo, aby sa zrušilo tak, že byt bude patriť Vašim deťom, alebo jednému z nich s povinnosťou vyplatiť odchádzajúcich spoluvlastníkov (spoluvlastníka).


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov (Občianske právo)

Dobrý deň, chcem Vás požiadať o radu pred 5 rokmi sme si s ex priateľkou brali hypotéku na byt. Som majiteľom bytu ona ručiteľka a spolumajiteľka, od roku 2017sme sa rozišli mame 2 ročného syna, ktorého mávam na víkendy ex priateľka je na materskej. Vzhľadom, že bola sama som riadne platil úver, nájom a všetko ohľadom bytu, aj keď som tam už nebýval. S mojou terajšou priateľkou a jej 6 ročnou dcérou bývame v jednoizbovom byte v podnájme. Ex priateľka si našla priateľa, s ktorým býva už rok v našom byte po dohode s ňou už neplatím hypotéku ani nájom, že jej v tom pomôže terajší priateľ, len aby tam snou mohol bývať a, keďže platím nájom v podnájme nemôžem platiť aj byt, v ktorom žijú oni dvaja. S terajšou priateľkou plánujeme bábätko a spoločnú budúcnosť hlavne si zabezpečiť vlastne bývanie a je nereálne ostávať v podnájme a hlavne nie v jednoizbovom byte, ktorý bude pre nás malý. Hypotéku si ďalšiu brat nemôžem kým sa nezbavím tej na byt čo mám. S ex priateľkou som sa snažil riešiť predaj bytu a vyplatená čas sa rozdelí medzi nás no neúspešne navrhol som jej viac riešení už aj to nech si byt nechá len nech sa nejako zbavím hypotéky. Vraj nanu nemám tlačiť, a že čo som si vybral to mám a mám si žiť v podnájme, lenže to jednoducho nejde ona žije v našom byte s jej priateľom a ja v podnájme ona to vraj niak riešiť nemieni stým bytom. Už som zúfalý potrebujem radu, či sa stým niečo dá robiť ona sa ma snaží udržať v tej hypotéke, len aby som si nemohol zobrať s terajšou priateľkou ďakujem.

Odpoveď: Vysporiadanie spoluvlastníctva dvoch spoluvlastníkov

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.02.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve a naviac ste brali aj úver spoločne, je potrebné vec riešiť  komplexne ako z hľadiska vlastníctva nehnuteľnosti, tak aj úverovej zmluvy, ako aj samotného užívania nehnuteľnosti v nadväznosti na plnenie záväzkov voči správcovi bytu resp. spoločenstvu, teda či sú platené všetky platby za byt v súlade s ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ako aj dodávky jednotlivých médií /el., plyn, odpad/, aby nedošlo k nedoplatkom, ktoré bude správca resp. dodávateľ médií vymáhať od vlastníka resp. osoby, ktorá je v zmluvnom vzťahu s dodávateľom médií.

Najvhodnejšie považujeme vec prekonzultovať s bankou, zistiť stav splácania resp. nesplácania úveru, jeho aktuálny zostatok, zistiť, aké podmienky dáva banka na to, aby ste Vy vystúpili z úverov zmluvy, následne tento návrh písomne predložili priateľke. 

Pokiaľ nedôjde k dohode k dohode, budete musieť podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, čo môže trvať pomerne dlhý čas.

Odporúčame konzultáciu s advokátom.


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musia zhodovať a otázka musí byť vyplnená..
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií
Vyplňte prosím toto políčko..
Vyplňte prosím toto políčko..
Vyplňte prosím toto políčko..
Prosím vyberte svoj kraj..
Prosím vyberte kategóriu..
V bezplatnej poradni nie je zaručená odpoveď, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
V bezplatnej poradni je otázka a odpoveď verejná, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
Vyplňte prosím toto políčko..
Vyplňte prosím toto políčko..





Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
LEXANA - asistentka

Text zprávy
Moje zprava
Text v prvnim tlacitku