Máte
otázku?

Vady na kúpenej nehnuteľnosti


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Nitra
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát

Otázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Vyskytol sa záväzný problém s kanalizáciou pod domom. Po nasťahovaní necelé dva mesiace sme mali problém s odpadovým potrubím do septiku. Upchal sa. Zavolali sme cisternu na vytiahnutie žumpy lebo bola plná až po vrch. Majiteľ pri odovzdávaní uviedol citujem " septik som vytiahol čerpadlom je prázdny. Obsah žumpy je cca 8m3 + 3m3 na hustý odpad stačí vytiahnuť raz za 3 mesiace. " Po mesiaci a pol bolo všetko plne. Cisterna vytiahla žumpu komplet no voda z domu neodtekala. Kanalizácia bola zapchatá. Otvorom v rúre (kameninovej) , ktorú mi majiteľ ukázal, že čistí odpadové potrubie som začal no nepomáhalo to. Po preplachovaní hadicou s veľkým tlakom sa uvoľnil z potrubia asi meter dlhy štopeľ z tukových odpadov. Pri preplachovaní som zistil prasknuté dve rúry v odpade v technickej miestnosti kade vytekala voda mimo kanalizácie a podtekala pod dom. Po príchode majiteľa som mu ukázal nedostatky a pýtal som sa ho aj na kuchynskú dlažbu, ktorá je popukaná. Povedal, že to je už dávno ako sa zdvihla spodná voda pred desiatimi rokmi, keď boli záplavy. No ta podlaha sa nám stále nezdala, lebo počuť pukanie. Včera som tu mal firmu, ktorá prešla kamerovým systémom komplet rúry pod domom a zistili popukané rúry od technickej miestnosti cez kuchyňu až pod spojovacím múrom medzi kúpeľnou a špajzou kde pri rekonštrukcii spojili starú kameninovú rúru s novou plášťovou. Puklinami preteká odpadová voda pod dom a spôsobuje vlhkosť múrov a deštrukciu podlahy. O tom musel bývalý majiteľ vedieť. Ja som medzi tým objednal domovu COV a vsakovaciu šachtu, aby sme nemali problém so žumpou no budeme musieť komplet v kuchyni a komore rozobrať podlahu a vymeniť poškodené potrubie.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Dobrý deň. Vaša otázka súvisí s vadami kúpenej veci a s tým súvisiacimi nárokmi z vád. Hoci nemám k dispozícii kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod dotknutého domu, pokúsim sa Vám priblížiť aspoň možnosti, ktoré v takýchto situáciách ponúka priamo zákon.

 

Relevantná právna úprava

 

Podľa ustanovenia § 596 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.“

 

Podľa ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka platí, že:

„(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.“

 

Podľa ustanovenia § 598 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.“

 

Podľa ustanovenia § 599 Občianskeho zákonníka platí, že:

„(1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

(2) Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.“

 

Podľa ustanovenia § 600 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody.“

 

Vady kúpenej veci

 

Aj s poukazom na citovanú právnu úpravu je zrejmé, že priamo zákon chráni kupujúceho pred možnými vadami kúpenej veci. Okrem toho za účelom vyhnúť sa prípadným sporom zákon predávajúcemu ukladá povinnosť upovedomiť kupujúceho o vadách, o ktorých vie.

 

Ak však predávajúci o nejakých vadách nevie, je logické, že na ne kupujúceho upozorniť nemôže. S cieľom vyhnúť sa prípadnej zodpovednosti aj za takého vady, predávajúci často do kúpnych zmlúv uvádzajú formuláciu „kupuje vec ako stojí a leží“.

 

Podľa ustanovenia § 501 Občianskeho zákonníka totiž platí, že: „Ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil.“

 

Na prvý pohľad by teda použitie tejto formulácie zbavovalo predávajúceho prakticky akejkoľvek zodpovednosti za vady na kúpenej veci. V zmysle ustálenej judikatúry však platí, že citované zákonné ustanovenie sa má vzťahovať len na veci určené úhrnom (per aversionem). V praxi pritom môže ísť napríklad o rôzne dielne plné náradia, strojov a podobne.

 

Ak sa však predáva nehnuteľnosť ako taká, ide o individuálne určenú vec, a preto by sa v prípade jej odplatného prevodu nemalo aplikovať spomínané ustanovenie §501 Občianskeho zákonníka.

 

Zjednodušene povedané, ak aj máte v kúpnej zmluve formuláciu „kupuje vec ako stojí a leží“, bez ďalšieho by to nemalo mať za následok vylúčenie zodpovednosti predávajúceho za vady na kúpenej veci.

 

Pritom zodpovednosť predávajúceho za vady na kúpenej veci sa týka aj skrytých vád, t.j. takých vád, ktoré kupujúci nemohol rozpoznať napr. pri prehliadke predmetu kúpy.

 

Nároky z vád kúpenej veci

 

V prípade, že dodatočne, v určitom čase od kúpy, vyjdu najavo vady na kúpenej veci, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,  vznikajú na strane kupujúceho nároky z vád, ktoré si môže v zákonom určenej dobe uplatniť u predávajúceho.

 

Primárne má kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny, pričom primeranosť sa určuje na základe povahy a rozsahu vady. Ak však ide o takú zásadnú vadu, ktorá robí kúpenú vec neupotrebiteľnou (t.j. fakticky nepoužiteľnou), má predávajúci aj druhú alternatívu, a to právo na odstúpenie od zmluvy.

 

Pri využití práva odstúpiť od kúpnej zmluvy by došlo k zániku zmluvy od počiatku (ex tunc), t.j. akoby sa zmluva nikdy neuzavrela a obe strany (predávajúci aj kupujúci) by boli povinní navzájom si vrátiť poskytnuté plnenia. Inak povedané, predávajúci by vrátil kúpnu cenu a kupujúci predmet kúpy.

 

Okrem toho právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy vzniká kupujúcemu aj vtedy, ak:

 

  • predávajúci kupujúceho ubezpečil, že vec má určité vlastnosti (najmä vlastnosti vymienené kupujúcim), avšak toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé alebo
  • predávajúci kupujúceho ubezpečil, že predmet kúpy nemá žiadne vady, pričom toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

 

Pri existencii niektorej z vyššie uvedených okolností má teda predávajúci nárok na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny alebo má nárok na odstúpenie od kúpnej zmluvy. V tomto smere je však nutné poznamenať, že ak už si kupujúci uplatnil určitý nárok z vád, tento nárok nemôže dodatočne jednostranne meniť.

 

Zodpovednosť predávajúceho za vady kúpenej veci má objektívny charakter, čo znamená, že sa nevyžaduje zavinenie predávajúceho. Fakticky to znamená, že predávajúci o vadách ani nemusel mať vedomosť. Predávajúci sa môže svojej zodpovednosť zbaviť jedine tým, že upozorní kupujúceho na konkrétne vady predávanej veci, ktoré mu už potom nemôže kupujúci vytýkať. Predávajúci, ktorý na vadu neupozornil, sa teda nemôže zodpovednosti za vady zbaviť.

 

Záverom je však nutné poukázať na fakt, že zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje len na vady kupovanej veci v čase plnenia, t.j. také vady, ktoré už museli existovať v čase kúpy, hoci ich existencia vyšla najavo až dodatočne.

 

Uplatnenie nárokov z vád kúpenej veci

 

Kupujúci musí vady a nároky vyplývajúce z vád kúpenej veci, resp. rozhodnutie, či od zmluvy odstupuje, alebo požaduje primeranú zľavu z dojednanej ceny, uplatniť u predávajúceho v zákonnej lehote 24 mesiacov od prevzatia veci. Len vtedy sa môže svojich nárokov domáhať aj súdnou cestou.

 

Zákonom ustanovená lehota je lehotou prekluzívnou, čo znamená, že ak kupujúci v tejto lehote neuplatní u predávajúceho právo zo zodpovednosti za vady, toto právo mu zanikne a predávajúci mu nemôže ani dobrovoľne poskytnúť plnenie titulom zľavy z kúpnej ceny, nakoľko u kupujúceho by došlo k vzniku bezdôvodného obohatenia.

 

Kupujúci musí vytknúť vadu dostatočne určitým spôsobom. Nestačí teda len všeobecné oznámenie, že vec má vady, ale kupujúci musí výslovne uviesť, aké konkrétne vady vytýka, prípadne vadu opísať a uviesť ako sa navonok prejavuje.

 

V prípade súdneho konania potom môže kupujúci uplatniť právo zo zodpovednosti len za tie vady, ktoré predávajúcemu včas vytkol a nemôže vady dodatočne rozširovať po uplynutí prekluzívnej lehoty.

JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo


4,9 (2,639)
Všetky recenzie

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:




Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa spýtať. Po otcovej smrti na dedičskom konaní som si nechala svoj podiel. Ostatný súrodenci dali napísať matku. Po 10 rokoch matka svoj podiel napísala na vnučku a dvoch súrodencov vyplatila a jedného nie samozrejme ani mňa. Ale moja otázka znie môže matka prepísať jej podiel a založiť nehnuteľnosť ako jej podiel v banke ? Môže sa brat nejako brániť ? Ďakujem.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.06.2020)

Dobrý deň,
pokiaľ ste nadobudli podiel na byte v dedičskom konaní, tento je aj naďalej Vašim vlastníctvom bez ohľadu na to, že Vaša matka svoj podiel na byte darovala alebo predala svojim vnúčatám a Vašim 2 súrodencom vyplatila nejaké peniaze. Keďže ide o blízke osoby /vnúčatá/, v súlade s ust. § 140 Obč. zákonníka Váš súhlas na prevod (predaj, darovanie) vnúčatám nepotrebovala a ani nebola povinná Vám ponúknuť svoj podiel v zmysle predkupného práva :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Keďže Vaša matka už nie je vlastníkom nehnuteľnosti, nemôže s nehnuteľnosťou nijako disponovať, ani ju založiť v banke.

V otázke sa pýtate či brat sa môže nejako brániť; túto časť otázky však nekonkretizujete.

Usudzujeme, že brat sa v dedičskom konaní vzdal svojho podielu v prospech svojej matky a to bez povinnosti výplaty zo strany jeho matky vyplatiť mu určitú sumu do dohodnutej doby. Ak sa brat vzdal svojho podielu na dedičstve bez povinnosti výplaty zo strany matky, potom sa nemôže domáhať, aby mu vyplatila jeho podiel na dedičstve.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň,
plánujem kúpiť zariadený byt. Znalecký posudok sa však robí iba na byt. Realitná maklérka mi spomínala, že sa to rieši cez nejaký dodatok k zmluve na zariadenie bytu, že tak to mal urobené aj súčasný majiteľ. Celkom tomu nerozumiem. Rada by som sa vyhla nejakým problémom a mala všetko pekne uvedené v kúpnej zmluve. Vedeli by ste mi, prosím, poradiť ?
Ďakujem za radu. J.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 04.03.2020)

Dobrý deň,

v otázke uvádzate, že chcete kupovať byt cez realitnú kanceláriu, preto predpokladáme, že máte spísanú aj zmluvu o sprostredkovaní, ktorá  musí spĺňať náležitosti Obč. zákonníka a dodržať ustanovenia právnych predpisov o ochrane spotrebiteľa.

To, ako mal súčasný vlastník bytu spísanú zmluvu o prevode vlastníctva nie je podstatné.

Odporúčame vec riešiť jednou zmluvu o prevode vlastníctva bytu, teda bez nejakého dodatku k zmluve.

Je pravdou, že znalecký posudok na zariadenie bytu, ktorý chcete kúpiť, nemusí byť vyhotovený, podstatné je to, ako bude špecifikovaný jeho stav v samotnej zmluve o prevode vlastníctva, teda funkčnosť, prípadné poškodenie, celkový stav, najlepšie je nechať vyhotoviť fotodokumentáciu.

Odporúčame vec riešiť jednou zmluvou, ktorej prílohou bude zoznam zariadenia byt, ktoré súčasne s bytom kupujete. V samotnej zmluve odporúčame rozdeliť kúpnu cenu za byt  a to na kúpnu cenu bytu ako nehnuteľnosti a kúpnu cenu za zariadenie bytu. Je to dôležité resp. podstatné v prípade, že by ste chceli byt predať a teda z hľadiska zákona o dani z príjmov.

Pokiaľ chcete zmluvu nechať skontrolovať, môžete nám ju poslať na posúdenie.

Poznamenávame súčasne, že nie ste povinná podpísať kúpnu zmluvu na byt a jeho zariadenie, ktoré Vám predloží realitná kancelária, je to len návrh, ktorý môžete pripomienkovať. Naviac podľa zákona o advokácii zmluvy ohľadom predaja nehnuteľností spadajú do poskytovania právnej pomoci advokátov.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som Vás poprosiť o právnu radu ako postupovať v prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti (konkrétne garáže), ktorá je vo vlastníctve štátu. Celá radová výstavba garáži je vo vlastníctve FO až na túto jedno. Ja by som mal záujem o jej odkúpenie. Je to možné? Ak áno, aký je postup resp. koho treba osloviť? Ďakujem za odpoveď S pozdravom.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.06.2017)

Dobrý deň. 

So žiadosťou o kúpu nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu je potrebné sa obrátiť na správcu tejto nehnuteľnosti, ktorý by mal byť uvedený aj na liste vlastníctva. Na liste vlastníctva sa vždy okrem vlastníka Slovenská republika uvádza aj konkrétny štátny orgán, ktorý je správcom. Ak by tam nebol takýto správca uvedený, skúste sa kontaktovať na Slovenský pozemkový fond, či spravuje aj predmetnú nehnuteľnosť. Následne tomuto správcovi je potrebné podať žiadosť o odkúpenie. 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Vady na kúpenej nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, prosím a radu ako mám postupovať, ak chcem darovať svoju časť nehnuteľnosti, ktorú som získala po bratovi na základe závetu jednému z ďalších dedičov a to synovcovi tejto nehnuteľnosti. Dedila som pred cca 20 rokmi. Ďakujem za radu.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 31.05.2017)

Dobrý deň. Pravdepodobne ide o podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti, pričom Vy ste jednou z podielových spoluvlastníkov. Neuviedli ste koľko je ďalších podielových spoluvlastníkov. Ale ak ich je viac a Vy máte záujem svoj podiel darovať jednému z podielových spoluvlastníkov, musíte osloviť všetkých s touto ponukou, nakoľko všetci majú predkupné právo. Prípadne sa všetci môžete dohodnúť aj na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak ste len dvaja podieloví spoluvlastníci v tom prípade nie je problém Váš podiel darovať na základe darovacej zmluvy. Možností je viac a preto by bolo vhodnejšie navštíviť advokáta osobne a po posúdení všetkých skutočností Vám poskytne presnejšiu odpoveď. 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, začiatkom minulého roka som uzavrela Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve o kúpe nehnuteľnosti v stave projektu – ZOBKZ je uzavretá podľa Obchodného zákonníka, kúpna zmluva ma byt uzavretá podľa Občianskeho zákonníka. Stavba už finishuje a je v procese kolaudácie, byt je však vyhotovený v rozpore s projektom a stavebným nákresom, čo podľa vyjadrenia inšpekčnej firmy viedlo k znehodnoteniu priestoru, keďže mi po stranách stien nechali stĺpy, o ktorých podľa tvrdenia developera predtým nevedeli, že sú nosné. Moja otázka znie, je z právneho hľadiska možnosť požadovať nápravu (neviem nakoľko by to bolo možné technicky), prípadne sa domôcť zľavy z kúpnej ceny? Takáto situácia v zmluve upravená nie je. Ďakujem.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 18.03.2017)

Dobrý deň, pokiaľ je stavba vyhotovená v rozpore s projektom a stavebným povolením potom sa môže stať, že nebude skolaudovaná.

Samozrejme je možné upraviť projekt a stavbu následne skolaudovať.

Pokiaľ však stavba nezodpovedá tomu, čo ste mali kúpiť podľa zmluvy, potom máte viaceré možnosti.

Určite budete mať nárok na zľavu z kúpnej ceny. To, či budete mať právo odstúpiť od zmluvy, závisí od rozsahu zmien.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, pán advokát. Mám na Vás niekoľko otázok. Sme 5 súrodenci a po nebohej matke som zdedil polovicu domu a vlastníkom tej druhej je môj 74 ročný otec. Moja prvá otázka na Vás je, či môže otec predať svoju polovicu tretej osobe, napr. mojej priateľke? Môže to potom aj po otcovej smrti niekto zo súrodencov napadnúť? Ďalšou vecou je to, že s otcom chceme vysťahovať brata s jeho rodinou z domu. Jednali sme s ním slušne dohovorom, ďalej poslali sme mu výzvu na vysťahovanie, zrušili trvalý pobyt, no žiaľ ani jedna z menovaných veci nepomohla. Preto jedinou možnosťou, ktorá nám ostala je obrátiť sa na súd. Preto sa chcem informovať, či mi viete povedať ako sa pohybuje výška súdnych trov konania, a či je nejaká možnosť na ich zníženie, ak som poberateľom dávky hmotnej núdzi. Čo sa týka platieb, brat platí iba vodu a energie, nakoľko nájomné odmieta platiť. Brat nás takto zneužíva a užíva cudziu vec neoprávnene. Vlastníkom nehnuteľnosti som od roku 2002 a bratovi sme výzvu doručili v júni 2016. Preto by som sa chcel aj informovať, či môžem žiadať spätne nájomné, a taktiež za aký čas. Čo sa týka hľadania náhradného bývania pre brata a jeho rodinu, posielal som mu ponuky, ktoré boli podľa neho somariny, ktorými ho nemám otravovať. Brat sa taktiež nezaujíma ani o otca. Po dedine rozhlasuje, že nemá žiadnu rodinu ani otca, nestará sa o neho. Otec bol asi 3 týždne chorý a za ten celý čas mu nijako nepomohol. Bol aj svedkom toho, ako jeho otec spadol a udrel sa o radiátor, ale nepomohol mu, prišiel pre mňa, aby som si zdvihol svojho otca. Občas prehodia pár slov, to je všetko. Jeho manželka už vyše 9 rokov s ním nekomunikuje a vnúčatá taktiež. Sú to dôvody na vydedenie? Čo môžeme s otcom podniknúť pokiaľ žije a po jeho smrti by to už nemohol nik napadnúť? Ďakujem.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.03.2017)

Dobrý deň, Váš otec môže so svojim spoluvlastníckym podielom voľne nakladať a previesť ho aj na tretiu osobu (Vašu priateľku) avšak za podmienok dodržania zákonného predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. Ak bude prevod uskutočnený zákonným spôsobom, nie je možné sa domôcť jeho neskoršieho zrušenia resp. neplatnosti kúpnej zmluvy. Ak Váš brat užíva dom bez akéhokoľvek právneho dôvodu a nerešpektuje výzvy na dobrovoľné vysťahovanie, podajte žalobu o vypratanie domu. Výška trov konania závisí od viacerých faktorov, tvoria ju predovšetkým náklady súdneho poplatku, náklady právneho zastúpenia, trov dôkazov, svedkov prípadne znalcov a preto ju nie je možné vopred vyčísliť. V prípade, že Vaše majetkové a sociálne pomery sú nedostatočné, môžete požiadať o oslobodenie od súdnych poplatkov, o čom súd rozhodne samostatným uznesením po preukázaní Vašich pomerov. V listine o vydedení môže poručiteľ vydediť potomka, ak

a) v rozpore s dobrými mravmi neposkytol poručiteľovi potrebnú pomoc v chorobe, v starobe alebo v iných závažných prípadoch,

b) o poručiteľa trvalo neprejavuje opravdivý záujem, ktorý by ako potomok mal prejavovať,

c) bol odsúdený pre úmyselný trestný čin na trest odňatia slobody v trvaní najmenej jedného roka,

d) trvalo vedie neusporiadaný život.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Vady na kúpenej nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, čiže keď mám list vlastníctva od nehnuteľnosti na Slovensku a zmením občianstvo tak netreba robiť žiadne zmeny v zápisoch u notára, katastri? Správne som to pochopil? Ďakujem P. S.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.02.2017)

Dobrý deň, 

bude potrebné podať na Kataster žiadaosť o zmenu údajov. Postup môžete nájsť na tomto odkaze: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/verejny-pristup-k-informaciam/oznam-postup-pri-zmene-udajov-kn-prostrednictvom-upvs.pdf


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Obcan SR, v manzelskom zvazku, chce zmenit obcianstvo na nemecke, na Slovensku vlastni dom, ma tu aj trvaly pobyt, avsak byva v Nemecku. Ovplyvni zmena obcianstva vlastnicke prava na dom na Slovensku? Dakujem!

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.01.2017)

Dobrý deň, zmenou občianstva nedôjde k zmene vlastníckych práv k domu. Vo vzťahu nadobúdania vlastníctva k nehnuteľnostiam cudzincami si Vás dovoľujem upozorniť na platnosť ustanovenie § 19a devízového zákona, podľa ktorého cudzozemec môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku okrem nehnuteľností, ktorých nadobúdanie je obmedzené osobitnými predpismi. Výnimka sa však vzťahuje len na niektoré poľnohospodárske pozemky a lesné pozemky a taktiež len vo vzťahu k cudzozemcom, ktorí sú definovaní ako právnické osoby so sídlom mimo územia SR alebo fyzické osoby s trvalým pobytom mimo územia SR.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

dobry den, smiem poprosit o radu, pomoc?vec sa tyka nehnutelnosti. priatelka si kupila byt, za hotovost, je v katastri vedena ako majitelka. urobila chybu, ze pred kupou si to poriadne nepreverila, takze kupila ho aj s dlhom vo vyske 11tisic, dlh na najomnom. jej mama to zaplatila. A momentalne sa vyjadruje, ako patri jej ten byt, ze ona je majitelom atd. a ze ma papier na to, ktory vsak nechce ukazat. nikomu. priatelka nic nepodpisovala obladom dlhu, ani bytu. odstahovali sa do ineho bytu, a jej mama, samozrejme ze potajomky zobrala z tej kabelky kluce, aj list vlastnictva. poradite ako z toho von? moze byt patrit jej mame ked vyplatila dlh na najomnom? za skoru odpoved vopred dakujem. pekny den prajem. dovidenia

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.10.2016)

Dobry den, nehnutelnost patri tomu, kto je napisany na katastri. 

Ak je to Vasa priatelka, tak jej patri byt. To, ze jej matka vyplatila dlh, tak ho vyplatila za dlznika (predchadzajuceho vlastnika), nie za Vasu priatelku. 

Takze vy napotrebujete vidiet jej dokument, dolezite, kto je napisany na liste vlastnictva na katastri.

Priatelka ma pravo svoju matku vyprarat z tohto bytu. Ak s tym potrebujete pomoct, napiste nam.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Vady na kúpenej nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Je mozne takto postupovat aj voci realitnej kancelarii? Dakujem velmi pekne za Vase odpovede.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 17.10.2016)

Dobrý deň,

áno, v predchádzajúcich odpovediach popísaným spôsobom možno postupovať voči ktorejkoľvek fyzickej osobe alebo aj právnickej osobe (teda aj voči realitnej kancelárii), ktorá zneužila Vašu tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strane a dala sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dakujem Vam za odpoved. Neviem ako postupovat na koho sa obratit.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.10.2016)

vzhľadom na to, že ako sme Vám uviedli v predchádzajúcej odpovedi, Vašou možnosťou ako napadnúť platnosť uvedeného právneho úkonu je podať žalobu na určenie neplatnosti právneho úkonu - prevodu nehnuteľnosti na nebankovú spoločnosť. V žalobe je potrebné uviesť, že tento právny úkon napádate z dôvodu ustanoveného v § 39a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého je neplatný právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere.

Vo vzťahu k Vašej otázke týkajúcej sa postupu a subjektu, na ktorý sa obrátiť, uvádzam, že žaloba na určenie neplatnosti právneho úkonu sa podáva na okresnom súde, v obvode ktorého má žalovaný (vo Vašom prípade nebanková spoločnosť) sídlo.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Vedeli by ste mi poradit ako mozem postupovat proti nebankovke, ktorej som predala nehnutelnost s tym, ze vyplati dlhy a ja ju mozem spatne odkupit? Konala som v tiesni. Da sa nieco v tejto veci robit? Dakujem pekne za radu.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.10.2016)

Dobrý deň,

v prvom rade možno uviesť, že ak k uvedenému prevodu nehnuteľností na nebankovú spoločnosť došlo v čase od 01.06.2014, máte právo domáhať sa neplatnosti právneho úkonu - prevodu nehnuteľností z dôvodu úžery.

Podľa § 39a Občianskeho zákonníka totiž neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere.

Vzhľadom na Vami popísaný skutkový stav možno dôvodne predpokladať, že vo Vašom prípade ide práve o právny úkon, ktorý spĺňa vyššie uvedené predpoklady na to, že ho možno označiť za neplatný.

Rovnako, ak ste prevod nehnuteľnosti na nebankovú spoločnosť uskutočnili pred 01.06.2014, môžete sa taktiež domáhať na súde určenia jeho neplatnosti z dôvodu, že odporuje dobrým mravom, pričom tento odpor s dobrými mravmi možno vidieť práve v tom, že ide o úžeru.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Vady na kúpenej nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Moj znamy mi chce pozicat peniaze na kupu bytu, ktore by som mu splacal. Peniaze budu pozicane na zaklade zmluvy len s mojou osobou. Priatelka s ktorou uzavrieme manzelstvo v roku 2016 by chcela byt 50% spoluvlastnik bytu. Mam obavu ze v pripade neocakavaneho umrtia priatelky pred uzavretim manzelstva mi zostane 100% dlhu a 50% bytu. Obaja mame surodencov. Viete prosim poradit riesenie, aby v pripade umrtia jedneho z nas, druhy ziskal 100% bytu a 100% dlhu? V pripade umrtia uvazujeme ze by sa byt predal a peniaze vratili. Za radu vopred dakujem. V pripade potreby nemam problem navstivit Vasu kancelariu.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 09.09.2016)

Dobry den, vo Vasom pripade sa to da osetrit tak, ze obaja spisete zavet, v ktorej si odkazete svoj majetok navzajom. Ak nemate deti, potom by ste navzajom zdedili po sebe polovicu nehnutelnosti, takze by ste sa stali vylucnym vlastnikom nehnutelnosti.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, som starostka obce a zaujímalo by ma, či je možné oslobodiť urbársku spoločnosť od platenia dane z nehnuteľnosti. Môžem ju uviesť vo VZN, alebo na základe ich podanej žiadosti o odpustenie dane z dôvodu, že v min. roku nedosiahli žiaden príjem a bude to schválené obecným zastupiteľstvom? Vopred ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 25.02.2016)

Dobrý deň, podľa § 17 ods. 2 pís. a) zákona č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, správca dane môže všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti ustanoviť zníženie dane z pozemkov alebo oslobodiť od dane z pozemkov pozemky vo vlastníctve právnických osôb, ktoré nie sú založené alebo zriadené na podnikanie. Citované ustanovenie je možné aplikovať aj na pozemkové spoločenstvo. Rovnaká možnosť je pritom uvedená aj pri dani zo stavieb alebo dani z bytov. 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, som 1/2 spoluvlastníčkou rodinného domu, kde už niekoľko rokov nebývam. Dom obýva môj otec, ktorý je už 5 rokov na dôchodku. Otec je polovičný spoluvlastník tejto nehnuteľnosti. Vzhľadom na jeho príjem dôchodcu nestíha finančne pokrývať náklady na energie, dane a pod. Doposiaľ som mu finančne prispievala a platila za neho všetky podlžnosti, ktoré svojím užívaním domu vyprodukoval. Situácia sa však pre mňa stala neúnosnou a preto som mu navrhla riešenie, že dom sa predá. Kúpila som mu menší byt, kde by sa mal odsťahovať. Problém je, že otec odmieta opustiť dom a presťahovať sa do bytu. Dlhy za energie narastajú, on celé finančné bremeno preniesol na mňa a nie je ochotný pristúpiť na žiadne riešenie, ktoré by súviselo s jeho odsťahovaním sa. Ako postupovať v tomto prípade? Ďakujem za pomoc.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.11.2015)

Dobrý deň

kedže Váš otec je 1/2 spoluvlastník nehnuteľnosti nejde o neoprávnené užívanie nehnuteľnosti tak, ako ste napísali v nadpise. Podiel v spoluvlastníctve vyjadruje mieru  akou sa spoluvlastník podiela na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného spoluvlastníctva k spoločnej veci. 

Podľa § 139 ods. 1, 2 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: “1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. 2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.”

Pokiaľ sa nedohodnete je tu možnosť podať návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva a súd toto spoluvlastníctvo vyporiada jedným zo spôsobov podľa § 142 ods. 1 OZ. 

Je tu však aj možnosť podľa § 142 ods. 2 OZ, že súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo z dôvodov hodných osobitného zreteľa (napr. vysoký vek spoluvlastníkov a ich želanie v nehnuteľnosti dožiť a pod.), preto je potrebné vedieť konkrétne skutočnosti Vášej situácie.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Vady na kúpenej nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Prajem Vám dobrý večer. Rád by som sa informoval v nasledujúcej veci: spoločne s partnerkou sme kupovali nehnuteľnosť v Banskej Bystrici. Jednalo sa o 3 izbový byt v lokalite Radvaň. Pri úvodnej obhliadke bytu za účasti predávajúcej a zástukyne realitnej kancelárie TUreality Banská Bystrica sme boli informovaný, že v byte sa nachádza murované jadro. Aj v kontexte tejto informácie sme sa rozhodli o zakúpenie tejto nehnuteľnosti. S predávajúcou sme spísali kúpnu zmluvu a realitnej kancelárii uhradili financie za sprostredkovanie kúpy. Prepis na katastri však nebol z dôvodu neznámej skutočnosti na strane predávajúcej zrealizovaný. Znalecký posudok k nehnuteľnosti uvádza murované jadro. Pri preberaní nehnuteľnosti sme však zistili, že nás obe zúčastnené strany t.j. predávajúca a realitná kancelária zavádzali, pretože uvedené murované jadro sa v byte nenachádzalo. Jednalo sa o detailne oblepenú umakartovú stenu ktorej reálny stav nebolo možné komplexne posúdiť vzhľadom na to, že by bol pri takejto činnosti narušený. Upozornili sme na danú skutočnosť realitnú kanceláriu i majiteľku a požadovali stornovanie ďaľších aktivít transakcie. Majitelka následne súhlasila s vzájomným odstúpením oboch strán kupujúci/predávajúci od zmluvy bez ďalšieho riešenia otázky vzájomnej penalizácie. Dôvod prečo Vás kontaktujem je stav v rámci ktorého nám realitná kancelária odmieta vrátiť financie za sprostredkovanie nákupu. V prvom rade sa podľa môjho názoru jednalo o neuvedenie reálneho stavu nehnuteľnosti/zatajenie skutočnosti ktorá musela byť opätovná aj v prípade znalca ktorý uviedol v posudku murované jadro. Kúpna zmluva ďalej uvádza len právne následky v prípade odstúpenia jednej zo strán kupujúcej/predávajúcej. Neuvádza žiadne skutočnosti kto uhrádza sporné financie v prípade vzájomného odstúpenia. Máme narhraný telefonát s pracovníčkou realitnej kancelárie, kde uvádza, že o tomto zatajení skutočného stavu nič netušila, pretože nehnuteľnosť prebrala od svojho kolegu, avšak neupozornil som ju na nahrávanie telefónu, preto nebude pravdepodobne možné túto použiť. Je možné Vás požiadať o konzultáciu prípadne dodatočné možnosti/kroky v uvedených otázkach? Ďakujem S pozdravom 

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.10.2015)

Dobrý deň

nepíšete kto kontaktoval realitnú kanceláriu (či kupujúci alebo predávajúci). Ak ste podpísali zmluvu s realitnou kanceláriou je potrebné ju preštudovať, teda aké podmienky (práva a povinnosti) sa v nej nachádzajú. Pokiaľ chcete riešiť Vašu situáciu osobne, poprosím Vás kontaktujte advokátsku kanceláriu telefonicky a dojednajte si termín.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, rodičia mne a sestre darovali v roku 2015 nehnuteľnosti (byt, chata, garáž), na ktoré mali uzavreté poistky. Ročné poistné uhradené nimi končí v októbri 2015. Zaujímalo by nás, či musíme uzatvoriť nové poistky na naše mená, alebo môžu rodičia (obaja žijú) naďalej platiť poistky za uvedené nehnuteľnosti vo svojom mene aj keď sú už nehnuteľnosti darované. Jedná sa o to, že oni ako dôchodcovia majú určité úľavy na poistkách a či by sa teda nejednalo o poisťovací podvod. Ďakujem

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 27.08.2015)

Dobrý deň

je potrebné uzavrieť novú zmluvu, avšak podľa §794 OZ: ”1) Poistnú zmluvu možno uzavrie aj v prospech inej osoby. 2) Na poistné zmluvy uzavreté v prospech inej osoby sa primerane použijú ustanovenia o zmluve v prospech tretej osoby (§ 50) s tým, že súhlas inej osoby môže byť daný aj dodatočne pri uplatnení práv vyplývajúcich zpoistnej udalosti.”

Z horeuvedeného vyplýva, že poistník môže uzavrieť poistnú zmluvu aj v prospech 3. osoby. Poistnú zmluvu v prospech 3. osoby možno uzavrieť pri všetkých zakladných typoch poistenia. Podľa § 815 ods. 1 OZ: “1) Poistenie sa môže vzahovať na majetok iného než toho, kto poistnú zmluvu s poistiteľom uzavrel. Poistné podmienky určujú, kedy v tomto prípade nevzniká právo na plnenie z poistnej udalosti poistenému, ale inej osobe.” Teda tento postup bude možno pre Vás výhodnejší.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, mám záujem o kúpu bytu, ktorý má v liste vlastnictva v položke Titul nadobudnutia - Uznesenie OS B.Bystrica č.k. xx/xx/xx-xx zo dňa x.x.xxxx o schválení príklepu zo dňa xx.x.xxxx, právoplatné dňa xx.x.xx, do KN zapísané xx.x.xxxx - čz xxx/xxx. Predpokladám, že išlo o vydražeú nehnuteľnosť. Je bezpečné kúpiť takýto byt. Ďakujem

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 15.07.2015)

Dobrý deň

 

 

z opatrnosti si preverte ako prebiehala dražba.  Stávajú sa situácie, keď pôvodný vlastník nehnuteľnosti nesúhlasil s vydražením a odmieta sa vysťahovať. Teda to znamená, že nový vlastník je síce zapísaný na LV, avšak môže tu nastať problém, že pôvodný vlastník odmieta z nehnuteľnosti odísť. Na základe toho môže prebiehať aj súdne konanie o vypratenia nehnteľnosti. 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Vady na kúpenej nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?

Podotázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti (Občianske právo)

Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1283/2001

 

Pri posúdení otázky účelného využitia nehnuteľnosti slúžiacej na podnikanie sa prihliada na to, ktorý zo spoluvlastníkov v nehnuteľnosti podnikal, užíval ju, opravoval, prípadne do nej investoval a je schopný sa o jej údržbu naďalej starať.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 19.12.2013)

Uvedený judikát je ďalším z radu tých, ktoré upravujú tzv. "účelné využitie nehnuteľnosti" pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ide o kritérium, ktoré je dôležité pri rozhodovaní sa komu bude zverená ktorá časť nehnuteľnosti.

 

Judikát pritom poukazuje na to, že dôležité je, aby sa osoba, ktorá požaduje zveriť nehnuteľnosť do svojho vlastníctva o túto nehnuteľnosť starala spôsobom uvedeným v tomto judikáte.


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Vady na kúpenej nehnuteľnosti" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (2,639)
Všetky recenzie
LEXANA - asistentka

Text zprávy
Moje zprava
Text v prvnim tlacitku