Otázka: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Dobrý deň, vyskytol sa vážny problém s kanalizáciou pod domom. Po nasťahovaní, ktoré trvalo necelé dva mesiace, sme mali problém s odpadovým potrubím vedúcim do septiku. Upchal sa. Zavolali sme cisternu na vyčistenie žumpy, lebo bola plná až po vrch. Majiteľ pri odovzdávaní uviedol: "Septik som vyčistil čerpadlom, je prázdny. Obsah žumpy je cca 8 m³ + 3 m³ na hustý odpad, stačí vyčistiť raz za 3 mesiace." Po mesiaci a pol bolo všetko opäť plné. Cisterna vyčistila žumpu úplne, no voda z domu stále neodtekala. Kanalizácia bola upchatá. Otvorom v rúre (kameninovej), ktorú mi majiteľ ukázal na čistenie odpadového potrubia, som začal, no nepomáhalo to. Po preplachovaní hadicou s veľkým tlakom sa z potrubia uvoľnil asi meter dlhý uzáver z tukových odpadov. Pri preplachovaní som zistil prasknuté dve rúry v odpade v technickej miestnosti, kadiaľ vytekala voda mimo kanalizácie a podtekala pod dom. Po príchode majiteľa som mu ukázal nedostatky a pýtal som sa ho aj na kuchynskú dlažbu, ktorá je popraskaná. Povedal, že to je už dávno, ako sa zdvihla spodná voda pred desiatimi rokmi, keď boli záplavy. No tá podlaha sa nám stále nezdala, lebo počuť praskanie. Včera som tu mal firmu, ktorá prešla kamerovým systémom komplet rúry pod domom a zistila popraskané rúry od technickej miestnosti cez kuchyňu až po spojovací múr medzi kúpeľňou a špajzou, kde pri rekonštrukcii spojili starú kameninovú rúru s novou plastovou. Puklinami preteká odpadová voda pod dom a spôsobuje vlhkosť múrov a deštrukciu podlahy. O tom musel bývalý majiteľ vedieť. Ja som medzi tým objednal domovú čističku odpadových vôd a vsakovaciu šachtu, aby sme nemali problém so žumpou, no budeme musieť kompletne rozobrať podlahu v kuchyni a komore a vymeniť poškodené potrubie.

Odpoveď: Vady na kúpenej nehnuteľnosti

Dobrý deň. Vaša otázka súvisí s vadami kúpenej veci a s tým súvisiacimi nárokmi z vád. Hoci nemám k dispozícii kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod dotknutého domu, pokúsim sa Vám priblížiť aspoň možnosti, ktoré v takýchto situáciách ponúka priamo zákon.

Relevantná právna úprava

Podľa ustanovenia § 596 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.“

Podľa ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka platí, že:

„(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.“

Podľa ustanovenia § 598 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.“

Podľa ustanovenia § 599 Občianskeho zákonníka platí, že:

„(1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

(2) Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.“

Podľa ustanovenia § 600 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody.“

Vady kúpenej veci

Aj s poukazom na citovanú právnu úpravu je zrejmé, že priamo zákon chráni kupujúceho pred možnými vadami kúpenej veci. Okrem toho za účelom vyhnúť sa prípadným sporom zákon predávajúcemu ukladá povinnosť upovedomiť kupujúceho o vadách, o ktorých vie.

Ak však predávajúci o nejakých vadách nevie, je logické, že na ne kupujúceho upozorniť nemôže. S cieľom vyhnúť sa prípadnej zodpovednosti aj za takého vady, predávajúci často do kúpnych zmlúv uvádzajú formuláciu „kupuje vec ako stojí a leží“.

Podľa ustanovenia § 501 Občianskeho zákonníka totiž platí, že: „Ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil.“

Na prvý pohľad by teda použitie tejto formulácie zbavovalo predávajúceho prakticky akejkoľvek zodpovednosti za vady na kúpenej veci. V zmysle ustálenej judikatúry však platí, že citované zákonné ustanovenie sa má vzťahovať len na veci určené úhrnom (per aversionem). V praxi pritom môže ísť napríklad o rôzne dielne plné náradia, strojov a podobne.

Ak sa však predáva nehnuteľnosť ako taká, ide o individuálne určenú vec, a preto by sa v prípade jej odplatného prevodu nemalo aplikovať spomínané ustanovenie §501 Občianskeho zákonníka.

Zjednodušene povedané, ak aj máte v kúpnej zmluve formuláciu „kupuje vec ako stojí a leží“, bez ďalšieho by to nemalo mať za následok vylúčenie zodpovednosti predávajúceho za vady na kúpenej veci.

Pritom zodpovednosť predávajúceho za vady na kúpenej veci sa týka aj skrytých vád, t.j. takých vád, ktoré kupujúci nemohol rozpoznať napr. pri prehliadke predmetu kúpy.

Nároky z vád kúpenej veci

V prípade, že dodatočne, v určitom čase od kúpy, vyjdu najavo vady na kúpenej veci, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,  vznikajú na strane kupujúceho nároky z vád, ktoré si môže v zákonom určenej dobe uplatniť u predávajúceho.

Primárne má kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny, pričom primeranosť sa určuje na základe povahy a rozsahu vady. Ak však ide o takú zásadnú vadu, ktorá robí kúpenú vec neupotrebiteľnou (t.j. fakticky nepoužiteľnou), má predávajúci aj druhú alternatívu, a to právo na odstúpenie od zmluvy.

Pri využití práva odstúpiť od kúpnej zmluvy by došlo k zániku zmluvy od počiatku (ex tunc), t.j. akoby sa zmluva nikdy neuzavrela a obe strany (predávajúci aj kupujúci) by boli povinní navzájom si vrátiť poskytnuté plnenia. Inak povedané, predávajúci by vrátil kúpnu cenu a kupujúci predmet kúpy.

Okrem toho právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy vzniká kupujúcemu aj vtedy, ak:

• predávajúci kupujúceho ubezpečil, že vec má určité vlastnosti (najmä vlastnosti vymienené kupujúcim), avšak toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé alebo
• predávajúci kupujúceho ubezpečil, že predmet kúpy nemá žiadne vady, pričom toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Pri existencii niektorej z vyššie uvedených okolností má teda predávajúci nárok na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny alebo má nárok na odstúpenie od kúpnej zmluvy. V tomto smere je však nutné poznamenať, že ak už si kupujúci uplatnil určitý nárok z vád, tento nárok nemôže dodatočne jednostranne meniť.

Zodpovednosť predávajúceho za vady kúpenej veci má objektívny charakter, čo znamená, že sa nevyžaduje zavinenie predávajúceho. Fakticky to znamená, že predávajúci o vadách ani nemusel mať vedomosť. Predávajúci sa môže svojej zodpovednosť zbaviť jedine tým, že upozorní kupujúceho na konkrétne vady predávanej veci, ktoré mu už potom nemôže kupujúci vytýkať. Predávajúci, ktorý na vadu neupozornil, sa teda nemôže zodpovednosti za vady zbaviť.

Záverom je však nutné poukázať na fakt, že zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje len na vady kupovanej veci v čase plnenia, t.j. také vady, ktoré už museli existovať v čase kúpy, hoci ich existencia vyšla najavo až dodatočne.

Uplatnenie nárokov z vád kúpenej veci

Kupujúci musí vady a nároky vyplývajúce z vád kúpenej veci, resp. rozhodnutie, či od zmluvy odstupuje, alebo požaduje primeranú zľavu z dojednanej ceny, uplatniť u predávajúceho v zákonnej lehote 24 mesiacov od prevzatia veci. Len vtedy sa môže svojich nárokov domáhať aj súdnou cestou.

Zákonom ustanovená lehota je lehotou prekluzívnou, čo znamená, že ak kupujúci v tejto lehote neuplatní u predávajúceho právo zo zodpovednosti za vady, toto právo mu zanikne a predávajúci mu nemôže ani dobrovoľne poskytnúť plnenie titulom zľavy z kúpnej ceny, nakoľko u kupujúceho by došlo k vzniku bezdôvodného obohatenia.

Kupujúci musí vytknúť vadu dostatočne určitým spôsobom. Nestačí teda len všeobecné oznámenie, že vec má vady, ale kupujúci musí výslovne uviesť, aké konkrétne vady vytýka, prípadne vadu opísať a uviesť ako sa navonok prejavuje.

V prípade súdneho konania potom môže kupujúci uplatniť právo zo zodpovednosti len za tie vady, ktoré predávajúcemu včas vytkol a nemôže vady dodatočne rozširovať po uplynutí prekluzívnej lehoty.