Skryté vady na dome

Online právna poradňa
Oblasť práva: Dedičské právo, Bratislava

Otázka: Skryté vady na dome

Dobrý deň, chcel by som vás poprosiť o radu, ako mám postupovať ďalej vo veci predaného rodinného domu. Moja mama kúpila v roku 2008 rodinný dom, v ktorom bývala. Žiaľ, pred dvoma rokmi zomrela a ja som dom zdedil. Bývam s manželkou a dcérkou vo svojom dome, a tak som dom predal. Jedná sa o asi 40-50 ročný dom, ktorý bol ale kompletne zrekonštruovaný ešte pôvodným majiteľom. Problém je, že vnútorné steny boli zrekonštruované vytvorením novej steny zo sadrokartónu a vznikla tam medzera medzi starými a novými stenami. Nová majiteľka však po nasťahovaní zistila, že sú v dome myši. Keďže dom bol pred predajom asi 3 mesiace neobývaný a predal sa 3. septembra 2013, kedy sa dosť ochladilo, je možné, že sa tam objavili v tomto období. Dom sa nachádza na dedine. Nebol som si toho vedomý a nezatajil som to. Dohodol som sa s novou majiteľkou na zľave na odstránenie chýb v sume 5000 eur. Nová majiteľka začala s rozoberaním sadrokartónových stien a oznámila mi, že dom nemá základy, že je vlastne len vymurovaný z tehál, ktoré sú síce v hĺbke 1 až 1,5 metra, ale je tam aj medzera medzi obvodovou stenou a podlahou asi 15-20 cm, kadiaľ sa myši a kuny podhrabávajú do domu. Dohodli sme sa, že sa to zaleje betónom, aby sa tomu zabránilo. Robia to robotníci, ktorých si objednala, ale zrejme po ich odporúčaniach sa rozhodla, že by chcela dom vrátiť na základe klauzuly o skrytých vadách, ktorá je samozrejme v zmluve, nakoľko som dom predával cez realitnú kanceláriu. O týchto chybách som vôbec nevedel, nakoľko som v dome nikdy nebýval a bol som tam len niekoľkokrát na návšteve u rodičov ešte za života mojej mamy. Pred predajom som na to aj novú majiteľku upozorňoval, že o dome nič bližšie neviem, že som len dedič, a na to ju upozorňoval aj realitný maklér, aby si priviedla odborníkov, čo však neurobila. Dom bola obhliadnuť 3-krát. Chcel by som vás poprosiť o radu, či som aj tak zodpovedný za vady, o ktorých som ani sám nevedel a boli zistené až rozobratím stien po predaji. A či má nárok na vrátenie peňazí, aj keď najprv prijala 5000 eur na odstránenie doteraz skrytých vád, o čom bolo u notára overené potvrdenie, avšak neboli presne špecifikované. Pýtam sa aj preto, lebo peniaze (80 %) sme použili na splatenie dlhu. Alebo môže požadovať ďalšie zľavy a do akej výšky? V zmluve v časti skryté vady je uvedené, že môže od zmluvy odstúpiť alebo uplatniť zľavu. Ona už dom nechce po uvedených peripetiách a ja zase už nemám tie peniaze, ale takisto dom nechcem. Realitka od toho dala, samozrejme, ruky preč. Musí mi realitka v prípade zrušenia zmluvy na základe skrytých vád vrátiť peniaze z provízie za predaj? A čo s tými 5000 eurami, ktoré preinvestovala do odstránenia vád? Samozrejme neviem, koľko skutočne minula. Práca sa tam ale spravila v určitom rozsahu. Neviem si poradiť, ako ďalej, tak ak by ste sa aspoň všeobecne mohli vyjad

Odpoveď: Skryté vady na dome

Dobrý deň, Vás problém je komlikovanejší rozobrať z právneho hľadiska, pokiaľ nevidím zmluvu, ktorú ste podpísali. Poradíme Vám teda podľa toho, čo ste napísali.

Dôvody, ktoré ste uviedli, nevidím na právo kupujúcej odstúpiť od zmluvy. Predpokladám, že do zmluvy ste si dali klauzulu, že kupujúca nehnuteľnosť videla a bola oboznámená so stavom nehnuteľnosti. Taktiež predpokladám, že v nehnuteľnosti bola, a teda videla aj sadrokartónové steny.

Pokiaľ bol dom skolaudovaný, musel byť postavený podľa projektu, a teda v súlade so zákonom. Pokiaľ kupujúca neurobila žiadny právny krok, t.j. neposlala Vám žiadny list, odporúčam Vám zatiaľ nekonať. Pokiaľ dostanete od nej list, napíšte nám alebo zavolajte, pozrieme sa na to. Na osobne stretnutie si prineste kúpnu zmluvu k nehnuteľnosti a list od kupujúcej.

Nadobúdateľ môže uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady na súde len vtedy, ak vytkol vady bez zbytočného odkladu po tom, čo mal možnosť vec prezrieť. Nadobúdateľ môže vadu vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Ak v tejto lehote nevytkne vadu, právo zanikne.

Predávajúci zodpovedá za Vady na predmete predaja aj vtedy, ak ide o vady, ktoré mal predmet prevodu a na ktoré predávajúceho neupozornil. Nie je pritom rozhodujúce, či predávajúci vedel alebo nevedel o vadách.

Trápi vás "Skryté vady na dome" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:

Projekt Online právna poradňa
Pomáháme vám bezplatne v rámci nášho projektu Online právnej poradne. Objavte viac o možnostiach, ako môžete projekt podporiť.

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň, Potrebovala by som vedieť, ako postupovať v mojej situácii. Kúpila som rodinný dom cez realitku a pri prepise elektrického prípojky sa zistilo, že trojfázový istič bol inštalovaný načierno. Kým nedoriešim tento problém s trojfázou oficiálne cez revízneho technika, nemôžem prepísať prípojku na môj meno. O tejto skutočnosti bola upovedomená ani realitná kancelária, ani ja ako nový majiteľ. V súčasnosti je dom kvôli tomu neobývateľný. Mám tam elektrické kúrenie aj sporák, preto nemôžem túto nehnuteľnosť využívať. Veľmi pekne ďakujem za odpoveď a radu, ako mám v tejto situácii postupovať. S pozdravom, Silvia

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 24.11.2021)

Dobrý deň, škoda, že ste s samotnú kúpnu zmluvu nedali skontrolovať advokátovi.

Keďže nepoznáme obsah Vašej kúpnej zmluvy, je možné uviesť, že v zmysle ust. § 596 a § 597 Obč. zákonníka platí :

"§ 596 : Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

§ 597

"(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."

Dovoľujeme si vysloviť pochybnosť, že predávajúci o vade nevedel, resp. samotnému obsahovému zneniu kúpnej zmluvy zrejme zo strany RK nebola venovaná dostatočná odborná pozornosť.

Nepoznáme obsah Vašej kúpnej zmluvy. Sme názoru, že ak z kúpnej zmluvy vyplýva, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady, potom máte nárok na odstúpenie od kúpnej zmluvy oproti vráteniu kúpnej ceny.

Nevieme, či vec chcete riešiť až týmto postupom, nárokom je tiež uplatniť reklamáciu u predávajúceho a žiadať zníženie kúpnej ceny o náklady na rekonštrukciu el. vedenia, vrátane príslušných poplatkov a nároku na náhradu škody spočívajúcej v nemožnosti užívania nehnuteľnosti, resp. nemožnosti jej rekonštrukcie z dôvodu nemožnosti dodávky el. energie.

Odporúčam kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

4,9 (4 969)

Andrea Hammerova

2. januára

Veľmi pekne Vám ďakujem za rýchlu a odbornú odpoveď na moju otázku. Veľmi ste mi pomohli a vyhla som sa tak zbytočným nedorozumeniam. Ešte raz ďakujem a určite Vás odporúčam.

recenzie

Dana Medzihradská

21. septembra

Vyjadrujem veľkú spokojnosť. Je to advokátska kancelária na vysokej úrovni. Nesmierne si vážim ľudský prístup JUDr. Ficeka..

recenzie

Beata Šoltesová

12. februára

Som veľmi spokojná s reakciou na moju otázku. Odporúčam využitie tohto poradenstva.

recenzie

Robo Vessa

1. novembra

Ďakujem veľmi pekne za radu veľmi mi to pomohlo, viem čo môžem podniknúť a byť si pri tom istý, že robím správne. Ešte raz ďakujem a určite odporúčam

recenzie

Adam Orihel

25. júla

Som Vám veľmi vďačný za radu. Maximálna spokojnosť. Veľmi ochotný prístup, ktorý sa len tak nevidí.

recenzie

Renata Rusnakova

1. augusta

Veľmi milo som bola prekvapená vysoko profesionálnym a ľudským prístupom.

recenzie

Juraj Hašek

24. septembra

Rýchla a zrozumitelná odpoveď, ktorá naozaj pomôže. Vysoká profesionalita a maximálna moja spokojnosť

recenzie

Vanesa Šebová

24. novembra

Veľmi mi pomohla advokátska kancelária pána advokáta JUDr. Milana Ficeka, ocitla som sa naozaj vo veľmi zložitej situácii s pani majiteľkou v byte, ktorý som si prenajímala a..

recenzie

Všetky recenzie

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň, 10.3.2020 som predala rodinný dom. Pri predaji sme informovali, že sme staviteľovi dali opraviť tri steny, pretože sa od nich odlupovala omietka. Podľa staviteľa šlo o miesto pre žľab, ktorým sa ťahá elektrina, a to uvedené opravil. V decembri 2020 mi volal nový majiteľ, tvrdiac, že steny sú znovu poškodené a vlhnú. Požadoval peniaze na opravu – odmietla som, pretože nie som si vedomá, že by dom vlhol. Včera mi na moj e-mail dorazila výzva na odstránenie závad od advokátskej kancelárie JUDr. Potrebujem poradiť, či je takto doručená výzva v poriadku a či som povinná závady odstrániť. Ďakujem.

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 07.04.2021)

Dobrý deň,

ak by išlo o skrytú vadu, ktorá tu bola v čase, keď ste predávali dom, tak potom za ňu ako predávajúca zodpovedáte ak ste na to kupujúceho neupozornili. Vždy je dôležité do zmluvy dávať všetky vady, aby sa potom nestalo to, že bude kupujúci žiadať zľavu z kúpnej ceny. To, či tam ta vada bola alebo nie by sa muselo preukázať, obyčajne odborným vyjadrením. Ak Vám to však nevlhlo a vadu si spôsobil sám, teda tam nebola v čase predaja, tak za to nezodpovedáte.

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň. Ak predávajúci zistí vadu, na ktorú v kúpno-predajnej zmluve neupozornil, a v dobe pred prevzatím nehnuteľnosti upozorní kupcu na túto chybu, pôjde o skrytú vadu so všetkými konsekvenciami? Ďakujem.

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 16.04.2019)

Dobrý deň,

podľa § 596 Občianskeho zákonníka Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Je teda zrejmé, že zákon vyžaduje upozornenie pri rokovaní o zmluve (dojednávaní) a nie až dodatočne po podpise zmluvy. Odporúčam tak dohodnúť sa na riešení situácie, napr. na zľave z ceny, prípadne oprave. Kupujúci by to mohol využiť a žiadať zľavu s argumentom, že mu predávajúci nedal vedieť o tejto vade a on to kúpil aj s tým (nevediac o vade).

Trápi vás "Skryté vady na dome" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň, čo sa dá robiť v prípade, keď som kúpila byt a po štyroch mesiacoch zistím, že vytápam susedov? Majiteľka tvrdila, že sa jej to stalo dva razy, keď v práčke prasklo potrubie. Avšak susedia hovoria, že to sa dialo pravidelne a ona to tajila. Môžem po takej dobe žiadať náhradu škody?

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 09.09.2018)

Dobrý deň,

predávajúci je povinný upozorniť kupujúceho na vady veci, o ktorých vie. Ak tak neurobí, vzniká mu zodpovednosť za škodu. V tejto situácii vzniká najmä možnosť žiadať zľavu z kúpnej ceny a rovnako tak právo žiadať, aby Vám nahradil škodu (prostriedky, ktoré ste museli použiť na to, aby ste nahradili škodu susedom). Odporúčam písomne uplatniť svoj nárok voči predávajúcej (aj na zľavu z kúpnej ceny aj na náhradu škody).

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň, nedávno sme si kúpili dom, avšak od začiatku sa vyskytli problémy. Po nákupe sme objavili pivnicu, ktorú zaplavuje občasná voda. Od predávajúcich sme vyžiadali nápravu, čo aj splnili. Taktiež sme sa pýtali, či nám niečo nezatajujú, na čo odpovedali, že nie. Avšak, dva týždne po prevzatí kľúčov, sme zistili, že strecha zateká. Keď sme oslovili realitného makléra, tvrdil, že pani mu spomínala, že strecha trošku zateká. Nám však nič nebolo povedané. Všetky informácie zatajili. Teraz, keď prší, je zrejmé, ako strecha preteká. Momentálne nevieme, kde by sme mali začať - či máme osloviť predchádzajúcu majiteľku domu alebo rovno sa obrátiť na súd. Máme vôbec nárok na uplatňovanie opravy u predchádzajúceho majiteľa? Ďakujeme za odpoveď.

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 15.06.2018)

Dobrý deň,
na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Pri riešení problému je potrebné vychádzať zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorú ste uzatvorili s predávajúcim a prísl. ustanovení Obč. zákonníka ("OZ").
Podľa ust. § 133 OZ platí, že "ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje."
Ako ostatné zmluvy, tak aj pri zmluve o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti možno reklamovať vady, tu platí ust. § 596 a nasl. OZ (citujeme) :

"§ 596 : Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.
§ 597 : (1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."

§ 598 : Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.
§ 599 : (1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.
(2) Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v ods.1.
§ 600 : Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody."

Pokiaľ Vás predávajúci v kúpnopredajnej zmluve ubezpečil, že na predávanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne vady, resp. neuviedol všetky vady, a toto tvrdenie sa ukázalo ako nepravdivé, môžete uplatniť zodpovednosť za vady - zľavu z kúpnej ceny prípadne od kúpnej zmluvy odstúpiť v závislosti od formulácie kúpnej zmluvy.
Z otázky vyplýva, že ste s predávajúcim už boli v kontakte z dôvodu uplatnených vád, ktoré odstránil. Odporúčame písomne doporučeným listom reklamovať ďalšie zistené vady u predávajúceho s uvedením rozsahu reklamovaných vád na nehnuteľnosti a žiadať zľavu z kúpnej ceny.
V prípade, že sa nedohodnete, riešením je podať návrh na súd, kde na základe znal. posudku by sa určila hodnota tejto nevýhody v kupovanej nehnuteľnosti, ktorá by predstavovala zľavu z kúpnej ceny.

Ešte poznámka na záver :

Aj keď ste sa nepýtali na predávajúceho a jeho zmluvný vzťah s realitnou kanceláriou, odporúčame mu rovnako kontaktovať advokáta za účelom posúdenia zmluvy s realitnou kanceláriou, nakoľko predpokladáme, že aj samotnú kúpnopredajnú zmluvu vypracovala realitná kancelária a v závislosti od predajnej ceny nehnuteľnosti bola stanovená aj výška provízie za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti.

Budeme radi, ak nám dáte vedieť ako ste dopadli.

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň. Kúpil som pozemok pre stavbu rodinného domu. Na pozemku sa nachádza starý dom s plechovou strechou, ktorý je v staticky narušenom stave. Realitná kancelária spomenula tento fakt pri predaji v zmluve. Už som plánoval tento dom zbúrať, takže jeho narušený statický stav mi nevadil. Predávajúci mi však zatajili, že na pozemku je zakopaná stará eternitová strecha, ktorá je vlastne nebezpečný odpad. Ide o azbestovú strechu, ktorá je zasypaná zeminou. Predtým som si nevšimol kopcovitý povrch na pozemku. Na tuto waste-ale.sk skladku som narazil len teraz pri úpravách pozemku pre výstavbu nového domu. Pozemok som kúpil začiatkom októbra minulého roka. Je možné prostredníctvom realitnej kancelárie požadovať zľavu od predchádzajúcich majiteľov za to, že tuto skládku zamlčali? Od nákupu ubehlo asi sedem mesiacov.

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 04.05.2018)

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, ku ktorej predkladáme nasledovnú odpoveď :

1./ Podľa ust. Obč. zákonníka platí :

§ 596 " Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

§ 597 (1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

§ 599 (1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci."

Z uvedeného vyplýva /§ 596/, že ak predávajúci vedel o uvedenej zakopanej streche bol povinný Vás na toto upozorniť ako na vadu kupovanej nehnuteľnosti. Ak vychádzame z predpokladu, že predávajúci bol aj stavebníkom predmetného domu, o vadách - zakopanej eternitovej streche musel vedieť, čo bude vyplývať aj zo samotného stavebného povolenia, prípadne aj nejakej fotodokumentácie /obec, stav. povolenie, susedia, dodávateľ stavby a podobne/. Dôvod jej zakopania bol ten, že predmetný odpad sa považuje za nebezpečný a musí ho likvidovať určená oprávnená osoba. Ak by tomu tak nebolo, nebol dôvod eternit ukryť. To je len naša poznámka ku konaniu predávajúceho.

2./ Nevieme ako máte formulovanú zmluvu o sprostredkovaní s realitnou kanceláriou o sprostredkovaní, ako aj samotnú kúpnopredajnú zmluvu s predávajúcim.

3./ Je potrebné uplatniť primeranú zľavu u predávajúceho obratom, vrátane fotodokumentácie.

Budeme radi ak nám dáte vedieť ako vec dopadla.

Trápi vás "Skryté vady na dome" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň, potrebujem radu, prosím. Môj snúbenec kúpil dom. Ako to býva, pri obhliadke domu sme zistili pár závad, ktoré sme s predávajúcim konzultovali. Tieto závady neboli vážne a nevyžadovali mimoriadne opravy. Avšak po tom, ako sa bývalí majitelia odsťahovali (30 dní po podpísaní zmluvy) a my sme sa rozhodli ešte v ten týždeň nasťahovať, zistili sme, že na dome sú závady, o ktorých sme neboli informovaní. Máme neustále problémy s naplňovaním žumpy, ktorú sme od nasťahovania museli ťahať trikrát za mesiac, pričom sme na dome len ráno a večer. Tá žumpa ani nie je malá. Ďalší, ešte väčší problém je, že nemôžeme používať ani WC a ani sa okúpať či osprchovať. Je pravda, že pri obhliadke sme, bohužiaľ, nepoužili WC ani sprchu, ale myslíme si, že keď tam bývala rodina s dieťaťom, neočakávali sme problémy s tým, že po použití toalety alebo sprchy budeme mať vyplavenú kúpeľňu a v celom dome budeme cítiť žumpu. Mysleli sme si, že problém bol v potrubí, ale to sme už dali prečistiť. Bohužiaľ to nepomohlo. Problém sa vrátil za týždeň späť a ako bonus sme zistili, že v dome je prasknutá vaňa na dvoch miestach, čo znamená, že ak by sme aj chceli vykonať hygienu, nemôžeme, pretože voda by zatiekla pod vaňu. Nemáme prístupové miesto na prípadné odsatie tejto vody, takže nám nielen vytopí kúpeľňu, ale hrozí nám, že sa voda dostane pod vaňu a spôsobí ďalšie škody. V kúpnej zmluve, ktorú nám vypracovala realitná kancelária, je napísané: "Vyhlasujem, že stav nehnuteľnosti osobne poznám z obhliadky, ako aj z predložených dokladov o vlastníctve." Je reálne to, že stav domu sme poznali z obhliadky, ale v žiadnom prípade sme nemali vedomosť o tom, že sú v ňom takéto problémy. Už sme to konzultovali s bývalým majiteľom aj realitnou kanceláriou, avšak odozva bola taká, že dom vrátiť nemôžeme a bývalý majiteľ nám zaplatí len škodu na vani, čo sa zatiaľ nestalo. Dom zatiaľ neobývame. Prosím, poraďte nám, ako môžeme postupovať. Ďakujem za radu.

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 27.03.2018)

Dobrý deň. Zo zadanej otázky je zrejmé, že na predmete kúpy - na rodinnom dome sa vyskytujú skryté vady, ktoré v zásade ani nebolo možné zistiť z obhliadky. Predávajúci pritom zodpovedá za vady (aj tie skryté), ktoré sa na predmete kúpy vyskytli v čase kúpy. Odporúčam Vám preto písomne vytknúť predávajúcemu všetky konkrétne vady, ktoré ste na dome zistili.

Medzi nároky z vád predanej veci patrí právo kupujúceho na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady alebo právo na odstúpenie od zmluvy za predpokladu, že ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou. Právo na odstúpenie od zmluvy zo strany kupujúceho platí aj v prípade, ak predávajúci kupujúceho ubezpečil, že kupovaná vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Záverom si ešte dovoľujem uviesť, že ak si raz uplatníte určitý nárok z vady, tento nie je možné dodatočne jednostranne meniť.

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň, chcem poprosiť o radu. Kúpili sme dom a bývalému majiteľovi som poslala doporučené vytknutie vád. Avšak on si to neprevzal, pretože vie, o čo sa jedná. Ako by som mala postupovať, aby mi nezanikol nárok na zľavu z ceny z dôvodu skrytých a zatajených vád, pokiaľ si zásielky nepreberá? Ďakujem.

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 05.02.2018)

Dobrý deň, pokiaľ si nepreberá zásielky a na tejto adrese sa zdržuje, potom ide o bezdôvodné odopretie prijatia listu. Niekedy sa do zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti uvádza aj spôsob doručovania, a fikcie doručenia (t.j. kedy sa zásielka považuje za doručenú).

Pozrite si preto svoju zmluvu, ktorú ste nadobudli nehnuteľnosť, či tam je takáto fikcia.

Pošlite mu správy nielen poštou ale aj e-mailom, na ktorý ste mu predtým písali správy a na ktoré reagoval z tohto e-mailu. Neskôr keď si budete chcieť uplatniť nároky z vád súdnou cestou, postačí to takto preukázať.

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň, kúpila som dvojizbový byt a realitná maklérka ma požiadala, aby som 4. 9. 2014 podpísala kúpnopredajnú zmluvu. Potrebovali to, aby si mohli v rodinnom dome aspoň zariadiť kúrenie a jednu obývateľnú izbu. Peniaze mi prevedli z účtu. V mojom zaplatenom byte bývali mesiac a pol. Kľúče a prevzatie môjho bytu bolo v polovici októbra. Tento rok boli silné mrazy a okná mali aj zvnútra námrazu. Keď som v letných mesiacoch umývala okná a balkón, zistila som, že chýba vonkajšie opracovanie spodného rámu balkónových okien. Na ľavej strane je vidieť iba drevenú triesku a žltú penu, malta vpravo je popraskaná a nezakrýva rám - tvorí len fugu. Informovala som o tom realitnú maklérku a požiadala som ju, aby sa spojila s pánom, bývalým vlastníkom bytu. Zatiaľ zo strany nezaznela žiadna reakcia. Bytový dom je zateplený firmou, ale podľa informácií ostatných spoluvlastníkov, vlastníci si mali sami realizovať výmenu okien a dlažbu balkóna. Spodná časť balkóna je zle opracovaná. Potrebujem poradiť, či mám právo žiadať bývalého vlastníka o nápravu a o pomoc aj realitnú maklérku. Som sama a už neviem, kde hľadať pochopenie. Ďakujem.

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 08.10.2017)

Dobrý deň, od realitnej kancelárie nemáte právo žiadať náhradu (zľavu z kúpnej ceny). Mohli by ste ju žiadat iba od pôvodného vlastníka, avšak od kúpy uplynuli 3 roky, čo je veľmi dlhá doba a súd by Vám zľavu pri jeho námietke s najväčšou pravdepodobnosťou nepriznal.

Trápi vás "Skryté vady na dome" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Skryté vady na dome (Dedičské právo)

Dobrý deň, chceli by sme kúpiť chatu (drevostavbu z roku 1943), preto si tu čítam otázky a odpovede. Zmluvu bude pripravovať predávajúci (advokát). Na čom by som mal trvať, aby to bolo zmluvne zakotvené a aby som predišiel problémom, s ktorými sa stretli niektorí z kupujúcich? Na niektoré nedostatky som už upozornil a cena bola v dôsledku toho upravená nadol. Netuším však, ako posúdiť stav niektorých častí chaty (krov, odpad). Mali by sme radšej osloviť znalca, aby vyhodnotil stav nehnuteľnosti? Ďakujem za radu.

Odpoveď: Skryté vady na dome

(odpoveď odoslaná: 24.05.2017)

Dobrý deň, určite by bolo dobré, aby prišiel odborník (najlepšie znalec) a skontroloval predmet kúpy. Môžete to urobiť aj tak, že využijete nedostatky na to, aby ste po kúpe žiadali zľavu z kúpnej ceny. Môžete to urobiť aj po tom, ako chatu kúpite. Ale je potrebné to urobiť hneď po kúpe. Ak sa totiž budú na nehnuteľnosti nachádzať vady, ktoré Vám predávajúci neoznámil (nie sú v zmluve), potom budete môcť žiadať zľavu z kúpnej ceny. Predpokladám, že advokát bude chcieť uviesť vady v zmluve a preto žiadajte uviesť formuláciu, že "predávajúci prehlasuje, že dom (chata) má tieto vady" (aby tam nebolo slovo v zmysle "najmä").

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:

Trápi vás "Skryté vady na dome" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk

Ficek & Partners
	Žilinská 14 811 05 Bratislava
	info linka: 00421 2 322 222 47
	tel.: 02/381 04 750