Vypratanie bytu / vypratanie domu
V zmysle čl. 20 ods.1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Toto právo rovnako ako ostatné požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 z. 40/1964 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), umožňuje vlastníkovi veci nakladať s ňou podľa vlastného uváženia, najmä ju držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju. Často však vlastník vec, ktorú má vo vlastníctve síce vlastní, no neužíva ju. Typickým príkladom je prenájom veci, na základe zmluvy o nájme (domu alebo bytu).
Niekedy však aj napriek vopred dohodnutým podmienkam prenájmu veci dochádza k problémom. Ide o napríklad o situáciu, keď sa nájomník odmieta vzdať užívania veci aj napriek tomu, že uplynula doba, na ktorú bolo toto užívanie dohodnuté a teda užíva vec bez právneho dôvodu. Takéto konanie je však už konaním protiprávnym.
V takomto prípade nájomca porušuje ústavné právo vlastníka (prenajímateľa) podľa č. 20 ods.1.. Podľa § 126 ods. 1 OZ má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.
Tu je pre vysvetlenie vhodné uviesť rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19.04.2013,podľa ktorého hmotné právo hovorí o práve vlastníka domáhať sa vydania veci, teda hnuteľnej aj nehnuteľnej (od toho, kto ju neprávom zadržuje). Procesné právo naproti tomu hovorí o vydaní veci iba vo vzťahoch k hnuteľným veciam a pri nehnuteľných veciach uvádza vypratanie.........Z tohto dôvodu pri práve vlastníka domáhať sa ochrany vlastníckeho práva vo vzťahu k nehnuteľnosti je potrebné sa domáhať vypratania nehnuteľnosti (R 53/1973). Teda ak niekto bez právneho dôvodu užíva vec, jedným z možných riešení ako sa brániť je inštitút vypratania nehnuteľnosti. Nehnuteľnosťou sa rozumie najčastejšie dom, byt, pozemok alebo iná nehnuteľnosť alebo jej časť.
Aký je vhodný postup vypratania nehnuteľnosti, v prípade ak dôjde k takejto situácii?
Najjednoduchšie vypratanie (domu, bytu) je v rozhodcovskom konaní. Podmienkou, aby mohol byť neoprávnený užívateľ bytu alebo domu vyprataný rozhodcom (a nie súdom) je rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve. Vzory nájomných zmlúv s rozhodcovskou doložkou nájdete tu: Nájomná zmluva s rozhodcovskou doložkou. Hlavnou výhodou rozhodcovského konania je rýchlosť. Exekučný titul je možné získať už do 5 týždňov.
V prípade, ak dva subjekty uzavrú zmluvu o nájme v zmysle § 663 OZ, prenecháva prenajímateľ za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Dôležitým prvkom je práve dojednanie doby nájmu. Podľa § 676 OZ sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak nájomca užíva vec aj po skončení dojednanej doby nájmu sú možné dve situácie: (netýka sa to nájmu bytu)
A) Buď sa nájom predĺži a nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne, pričom nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok a nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.
B) Prenajímateľ podá do 30 dní od uplynutia doby nájmu na súd návrh na vydanie veci, v prípade ak ide o nehnuteľnosť, tak jej vypratanie.
Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. Aktívne legitimovaným účastníkom súdneho konania je vlastník nehnuteľnosti, teda prenajímateľ a pasívne legitimovaným je nájomca, ktorý užíva danú nehnuteľnosť bez právneho dôvodu.
V návrhu je potrebné popísať na základe čoho vznikol medzi navrhovateľom a odporcom právny vzťah. Následne presne špecifikovať o akú nehnuteľnosť sa jedná (podľa listu vlastníctva) popísať okolnosti, najmä uviesť na ako dlhú dobu bol dojednaný nájom nehnuteľnosti. Napokon treba špecifikovať petit návrhu, čiže uviesť čoho sa navrhovateľ domáha.
V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. bez právoplatného rozhodnutia súdu! Dôvodom je, že by došlo k zásahu do vlastníckeho práva nájomcu, pretože nájomca môže mať v predmetnej nehnuteľnosti aj veci, ktoré nepatria prenajímateľovi a svojpomocným vyprataním nehnuteľnosti by došlo k už spomenutému zásahu do vlastníckeho práva nájomcu!
Existuje však aj právny názor, že vypratanie svojpomocou je právne dovolené.
Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc. Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38 ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav). Útočná (ofenzívna) svojpomoc, ktorej cieľom je zmeniť existujúci stav, nie je prípustná.
a základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti takpovediac „na vlastnú päsť“ by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Z toho dôvodu je potrebné obrátiť sa na súd (inak môže vlastník riskovať trestné stíhanie, ak nesplní podmienky svojpomoci). Pri svojpomocnom vypratávaní nehnuteľnosti je totiž možné sa dopustiť trestného činu (porušovania domovej slobody), ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu obydlie.
Zdá sa to absurdné, že vlastník nemôže vstúpiť do vlastnej nehnuteľnosti (domu, bytu), súdy však už v niekoľkých prípadoch rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal a bola jeho vlastníctvom. Taktiež je potrebné vedieť, že dokonca ani súdne rozhodnutie, ktoré je právoplatné a vykonateľné, ktorým súd zaviazal užívateľa nehnuteľnosti túto nehnuteľnosť opustiť ešte nie je podkladom na to, aby vlastník domu (bytu) do nehnuteľnosti vstúpil. Pozrite si toto rozhodnutie: (R 1/1980) Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek. Užívateľ domu alebo bytu je teda chránený aj proti vlastníkovi, a to aj vtedy, keď vlastník má vykonateľné rozhodnutie na vypratanie užívateľovho bytu. Naproti tomu: Vniknutie do neobývaného bytu, napríklad v dôsledku opráv alebo do prázdnej novostavby, nezasahuje do domovej slobody nikoho, a preto nezakladá trestný čin podľa § 238 TZ.
Keď si však všimnete judikát nehovorí o tom, či ide o oprávneného alebo neoprávneného užívateľa. Je však možné vydedukovať, že keďže už existuje súdne rozhodnutie o tom, že má opustiť nehnuteľnosť, ide o neoprávneného užívateľa.
Súd v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca ako uvádza rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19.04.2013 povinný vypratať nehnuteľnosť, čím sa rozumie odstrániť všetky hnuteľné veci nachádzajúce sa v priestoroch nehnuteľnosti a zabezpečiť opustenie priestorov osobami tam sa nachádzajúcimi.
Ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ, resp. prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov (ďalej len Exekučný poriadok).
Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak vykonateľné rozhodnutie ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce. Pribratie vhodnej osoby je dôležité, z dôvodu, že ide o výrazný zásah do práv povinného (nájomcu) a preto je nevyhnutné, aby tu bol aj nezávislý subjekt, v úlohe akéhosi pozorovateľa, ktorý dozerá či vypratávanie nehnuteľnosti prebieha v súlade s platnými právnymi predpismi.
Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 14 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Ak zúčastnené strany nevznesú námietky alebo ak súd zamietne vznesené námietky vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti a určí lehotu vypratania. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a tzv. vhodnej osobe, najčastejšie zástupcovi obce. V zmysle § 181 ods. 4 po doručení exekučného príkazu exekútor:
- urobí opatrenie, aby sa z vypratávaného objektu odstránili veci patriace povinnému a príslušníkom jeho rodiny, ako aj veci, ktoré síce patria niekomu inému, ale sú so súhlasom povinného umiestnené vo vypratávanom objekte alebo na vypratávanom objekte,
- urobí opatrenie, aby bol z vypratávaného objektu vykázaný povinný a všetci, ktorí sa tam zdržujú na základe práva povinného.
Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy. Exekútor o tom upovedomí povinného. V prípade, že ak si povinný tieto veci do 6 mesiacov neprevezme, obec navrhne ich predaj a výťažok z tohto predaja vyplatí exekútor povinnému po tom, čo strhne sumu za úschovu, za predaj a za samotnú exekúciu.
Na záver je ešte vhodné spomenúť problematiku náhrady škody a bezdôvodného obohatenia. V prípade, ak nájomca z vlastnej vôle nevypratal nehnuteľnosť a neopustil ju, tak ako bolo dohodnuté v zmluve o nájme a na základe toho vznikne prenajímateľovi škoda, môže sa prenajímateľ v zmysle § 420 OZ domáhať na súde náhrady tejto škody.
Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Stretávame sa aj s názorom, ku ktorému je tiež možné sa prikloniť a to, že ide o právo na náhradu za užívanie nehnuteľnosti, ktorá je vo vlastníctve inej osoby, toto právo na rozdiel od bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v 3 ročnej premlčacej lehote.
Najčastejšie potupujeme tak, že necháme vypracovať znalecký posudok, ktorým sa určí bežné nájomné v danej lokalite. Tento znalecký posudok je podkladom pre súdnu žalobu na náhradu za neoprávnené užívanie nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu.
Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát
