Otázka: Ako zabezpečiť, aby druhovi ostala nehnuteľnosť?

Môže sa spoločne kúpená nehnuteľnosť zapísať na jednu osobu, no zabezpečiť, aby v prípade úmrtia jedného z nás, ostala druhému bez nutnosti zháňať peniaze na vyplatenie pozostalých (detí), až do jeho či jej úmrtia? Nie sme manželia a oboje máme po jednom dieťati. Nechceme ich odkázať bez dedičstva, len chrániť jeden druhého. Ďakujem vám za odpoveď.

Odpoveď: Ako zabezpečiť, aby druhovi ostala nehnuteľnosť?

Dobrý deň,

ďakujeme za položenie otázky a zasielame Vám nasledovné stanovisko:

z Vašej otázky máme za to, že si chcete kúpiť spoločnú nehnuteľnosť, za ktorú zaplatíte obaja s tým, že len jeden z partnerov sa stane vlastníkom a v prípade smrti tohto partnera bude ten druhý môcť v dome ostať bývať, prípadne sa stane výlučným vlastníkom bez povinnosti výplaty voči ostaným oprávneným dedičom.

V tejto súvislosti uvádzame, že pokiaľ má výlučný vlastník dieťa a nemá manžela, len druha/družku, pokiaľ nedôjde k vydedeniu potomka v zmysle § 469a zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „Občiansky zákonník“) a okrem tejto nevlastní iné nehnuteľnosti, druh/družka prakticky nemá možnosť stať sa výlučným vlastníkom takejto nehnuteľnosti (pokiaľ sa nedohodne inak s potomkom poručiteľa po vysporiadaní dedičstva v dedičskom konaní, napr. na základe darovacej zmluvy).

Ak je jeden z partnerov výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a tento partner zomrie, nehnuteľnosť po ňom zdedia jeho potomkovia a to podľa dedičských skupín. Vzhľadom na to, že Váš partner má dieťa, tak to by dedilo ako prvé z prvej dedičskej skupiny. Vy ako družka by ste na nehnuteľnosť nárok nemali. S výnimkou vecného bremena, v prípade ak by bolo zriadené (nižšie uvedieme podrobnosti), prípadne ak by bol napísaný závet.

V našej analýze uvedieme spôsoby, na základe ktorých je možné docieliť, aby ten z partnerov, ktorý nebude vlastníkom nehnuteľnosti, mohol ostať v spoločne zakúpenej nehnuteľnosti po smrti jej vlastníka, pričom sa budeme venovať aj možným vedľajším následkom takéhoto riešenia situácie.

Zriadenie vecného bremena

Vecné bremená v súlade s ust. § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vás by sa týkalo vecné bremeno, ktoré patrí osobe a to právo doživotného užívania nehnuteľnosti. To znamená, že by ste v nehnuteľnosti mohli dožiť až do Vašej smrti bezohľadu na to, kto by bol vlastníkom nehnuteľnosti. 

Vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona.

Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne.

Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. 

Na základe vyššie uvedeného Vám preto odporúčame uzavrieť kúpnu zmluvu so zriadením vecného bremena v prospech toho z partnerov, ktorý sa nestane vlastníkom nehnuteľnosti.

Zriadiť vecné bremeno sa dá aj samostatnou zmluvou, budete však musieť podať nový návrh na vklad do katastra nehnuteľností, čo je spojené s ďalšími poplatkami.

Zdôrazňujeme, aby sa vecné bremeno do katastra zapísalo, v opačnom prípade by vznikol len určitý záväzkový vzťah medzi jedným a druhým partnerom a toto právo dožitia v dome by už právny nástupcovia vlastníka neboli povinní rešpektovať.

Dedenie

Ak by ste uzavreli takúto kúpnu zmluvu so zriadením vecného bremena, kde vlastníkom by sa stal len jeden z partnerov, je potrebné brať do úvahy, že sa tak stane výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a v prípade jeho smrti, nakoľko má vlastné deti, bude v zmysle ust. § 473 ods. 1 Občianskeho zákonníka dediť dieťa pozostalého ako dedič z prvej dedičskej skupiny.

Teda druh a dieťa toho z partnerov, ktorý nebude vlastníkom nehnuteľnosti, zo zákona dediť nebude. Takáto možnosť by prichádzala do úvahy len v prípade, že by si vlastník nehnuteľnosti pred smrťou dieťa svojho druha osvojil.

V tejto súvislosti je možné ošetriť tento prípad tak, že vlastník nehnuteľnosti spíše závet, v ktorom ustanoví za dediča aj svojho druha a prípadne aj jeho dieťa.

Dopĺňame, že v zmysle vyššie uvedeného ust. § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka je možné závetom zriadiť aj vecné bremeno v prospech nevlastníka nehnuteľnosti.

V závete poručiteľ ustanoví v zmysle ust. § 477 Občianskeho zákonníka dedičov, prípadne určí ich podiely alebo veci a práva, ktoré im majú pripadnúť. Ak nie sú podiely viacerých dedičov v závete určené, platí, že podiely sú rovnaké.

Zároveň upozorňujme, že v súlade s ust. § 479 Občianskeho zákonníka platí, že maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona.

Pokiaľ tomu závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov.

Zároveň v prípade, že by medzi vami došlo k nedorozumeniam, môže vlastník nehnuteľnosti písať nový závet, v ktorom nevlastník a dieťa nevlastníka uvedené nebude.

V súlade s ust. § 480 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa závet zrušuje neskorším platným závetom, pokiaľ popri ňom nemôže obstáť, alebo odvolaním závetu; odvolanie musí mať formu, aká je potrebná pre závet.

Pre úplnosť dodávame, že podľa ust. § 480 ods. 2 Občianskeho zákonníka poručiteľ zruší závet aj tým, že zničí listinu, na ktorej bol napísaný.

Uzavretie manželstva

V súlade s ust. § 143 Občianskeho zákonníka platí, že v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Ak by ste nehnuteľnosť kúpili ako manželia, mali by ste na nej rovnaké podiely bez ohľadu na to, akou sumou by ste prispeli.

Zároveň by sa predišlo prípadu, že niektoré z Vašich detí by ostalo bez nároku na podiel na predmetnej nehnuteľnosti.

Ak by ste manželstvo uzavreli až po kúpe nehnuteľnosti, v zmysle ust. § 143a ods. 1 Občianskeho zákonníka môžete zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva rozšíriť o predmetnú nehnuteľnosť.

Odporúčame Vám ešte pred samotným uzavretím zmluvy zvážiť všetky možnosti, prípadne osobne navštíviť advokáta a nechať si všetky skutočnosti podrobne vysvetliť.