Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o otázku vyporiadania užívania spoločnej veci medzi spoluvlastníkmi podľa § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka. Ak jeden zo spoluvlastníkov užíva spoločnú nehnuteľnosť výlučne, zatiaľ čo druhý ju nevyužíva, vzniká tzv. bezdôvodné obohatenie na strane užívajúceho spoluvlastníka voči ostatným. Máte teda právo požadovať primeranú náhradu za užívanie Vašej časti bytu.

Výška tejto náhrady by mala zodpovedať obvyklej cene nájmu za obdobný byt alebo jeho časti v danej lokalite, a to v pomere k Vášmu spoluvlastníckemu podielu (1/3). Odporúčam zistiť, aký je bežný mesačný nájom za podobný byt vo Vašom meste (napr. podľa realitných portálov). Ak by napríklad trhový nájom za celý byt bol 600 € mesačne, Vaša známa by Vám mala platiť 1/3 z tejto sumy, teda 200 € mesačne.

Pri určovaní výšky náhrady je vhodné zohľadniť, že Vaša známa hradí všetky energie a prevádzkové náklady. 

Odporúčam uzatvoriť písomnú dohodu o výške a spôsobe platenia tejto náhrady, aby ste predišli budúcim sporom. Odporúčam samotnú dohodu spísať za pomoci advokáta, aby ste predišli zbytočným budúcim sporom. Ak by ste si náhradu neuplatňovali, mohli by ste sa neskôr domáhať jej vyplatenia spätne, avšak len za posledné tri roky, lebo tu platí premčacia doba v zmysle ust. § 107 Obč. zákonníka 3 roky. 

V otázke uvádzate, že sa máte stať v budúcnosti podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti, preto predpokladáme, že židna zmluva nateraz nie je uzatvorená. Odporčúam aj predmetnp kúpnu zmluvu, na základe ktorej by ste nadobudli podiel na nehnuteľnsoti v podiele 1/3 z celku konzultovať s advokátom.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

spoluvlastník, ktorý užíva nehnuteľnosť nad rámec svojho podielu, je povinný poskytnúť peňažnú náhradu, pokiaľ neexistuje zmluva o bezodplatnom užívaní nehnuteľnosti. Tento názor podporuje rozsudok Najvyššieho súdu ČR (sp. zn. 33 Odo 778/2005).

Vaša situácia, kedy ste nehnuteľnosť nemohli využívať, zatiaľ čo druhý spoluvlastník ju využíval, Vás oprávňuje požadovať náhradu za jej nevyužívanie. Týmto konaním sa druhý spoluvlastník bezdôvodne obohatil na Váš úkor a Vy máte právo na ekonomickú protihodnotu tohto obohatenia. Odporúčam teda zaslať druhému spoluvlastníkovi písomnú výzvu na úhradu nájomného za uvedené obdobie.

Ak by došlo k sporu, môžete sa obrátiť na súd s dôkazmi o tom, že ste nemohli užívať nehnuteľnosť z dôvodu konania druhého spoluvlastníka. Pozor však na premlčanie. Nárok sa premlčuje za 2 roky. 

Dobrý deň,

podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel podielového spoluvlastníka vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. To znamená, že tak pri výlučnom vlastníctve ako aj pri podielovom spoluvlastníctve má spoluvlastník nielen oprávnenia, ale aj povinnosti. Medzi povinnosti spoluvlastníka patrí aj podielanie sa na nákladoch spojených s užívaním a údržbou spoločnej veci, v tomto prípade bytu.

V prípade, že neexistuje dohoda medzi spoluvlastníkmi o bezplatnom užívaní veci jedným z nich, máte nárok na náhradu za užívanie bytu druhým spoluvlastníkom nad rozsah jeho spoluvlastníckeho podielu. Ak teda jeden zo spoluvlastníkov byt užíva sám, mal by sa sám podieľať aj na úhradách spojených s užívaním bytu ako sú zálohové platby za energie či údržbu.

Akonáhle by ste žiadali uhrádzať náklady na opravy, spoluvlastník by mohol žiadať uhrádzať za užívanie. 

Neodporúčam ignorovať tento fakt a odporúčam riešiť situáciu dohodou so spoluvlastníkom alebo právnou cestou. 

Dobrý deň, v prípade, že vlastníte nehnuteľnosť spolu s niekým iným, ste spoluvlastníkmi tejto nehnuteľnosti. Pravidlá spoluvlastníctva umožňujú, že každý spoluvlastník môže v princípe využívať vec vo výši svojho podielu a podobne musí znášať s tým súvisiace náklady. V prípade, že jeden z vás využíva nehnuteľnosť nad rámec svojho podielu na spoluvlastníctve, môže byť teoreticky možné, aby sa medzi vami uzavrela nájomná zmluva, na základe ktorej by jeden spoluvlastník platil druhému za užívanie nehnuteľnosti, ktoré presahuje jeho podiel na spoluvlastníctve. Právo spoluvlastníka požadovať nájomné za užívanie veci spoluvlastníkom, ktorý má v užívaní veci viac než svoj podiel, nie je vyriešené v zákone, no zásady spoluvlastníctva umožňujú dohodu medzi spoluvlastníkmi na akomkoľvek rozvrhu užívania alebo prínosu z nehnuteľnosti, ktorý môže obsahovať aj platenie "nájomného" medzi spoluvlastníkmi. V takomto prípade je však dôležité uzavrieť jasnú písomnú dohodu a všetky podmienky a výšku "nájomného" jasne špecifikovať, aby sa predišlo neskorším nedorozumeniam.

Dobrý deň, utajovaná skutočnosť to rozhodne nie je. To, čo je utajovanou skutočnosťou definuje zákon o ochrane utajovaných skutočností, a síce utajovanou skutočnosťou sa rozumie informácia alebo vec určená pôvodcom utajovanej skutočnosti, ktorú vzhľadom na záujem Slovenskej republiky treba chrániť pred vyzradením, zneužitím, poškodením, neoprávneným rozmnožením, zničením, stratou alebo odcudzením. 

Nakoľko ste však spoluvlastníkom bytu, aj vy máte právo požiadať správcu o vydanie potvrdenie o neexistencii nedoplatkov. Zákon nepodmieňuje jeho vydanie zo strany správcu súhlasom všetkých spoluvlastníkov. Preto sa tento nevyžaduje. Môžete si o potvrdenie požiadať, správca je povinný Vám ho vydať, ak tomu tak skutočne je (že nemáte nedoplatky).

Ak to neurobí, môžete ho za to žalovať. Alebo sa dá obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu, že si správca neplní svoje povinnosti voči Vám ako spoluvlastníkovi.

Dobrý deň, ak ste však sestru vylúčili z užívania nehnuteľnosti, môže žiadať 1/2 bežného nájomného za byt s podobnou rozlohou, lokalitou ako bezdôvodné obohatenie. Ak mala možnosť byť užívať a len ho neužívala, potom nemôže žiadať od vás náhradu za užívanie.

Podľa Občianskeho zákonníka však platí, že "Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci." (§ 137 ods. 1) a tiež "Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne." (§ 139 ods. 1). Preto môžete naopak Vy od sestry žiadať 1/2 Vami vynaložených odôvodnených nákladov na byt (ale iba tých, ktoré nesúvisia so spotrebou (napríklad voda, elektrina,..). Mohli by ste požadovať tie náklady, ktoré by sa platili, aj keby sa byt neužíval.

Dobrý deň,

pre presnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vedieť viacero informácii. Preto pri zodpovedaní otázky bude vychádzať len z otázky. 

1./ V otázke uvádzate, že "ste dostali exekúciu za bytový podnik", že sa jedná o dlh na nájomnom z čias, kedy Vy ste ešte chodili do školy a že "o tom rozhodol bytový podnik". Z tohto nie je pre nás jasné, či o tom rozhodol bytový podnik alebo vo veci bolo aj súdne konanie, ktorým Vám bola stanovená povinnosť uhradiť uvedenú sumu 4500 € a teraz je vedená exekúcia.  Otázkou je tiež to, kedy nastala splatnosť dlhu, teda z akého obdobia je predmetný dlh, kto je vlastníkom  resp. nájomcom, či Vaši rodičia ešte žijú, či bytový podnik prihlásil svoju pohľadávku do dedičského konania, resp. iné ďalšie podrobnosti.

2./ Pokiaľ vo veci nebolo vydané žiadne súdne rozhodnutie /platobný rozkaz alebo rozsudok/, kde Vy vystupuje ako dlžník /ten čo je povinný dlh uhradiť/, a pokiaľ vo veci "rozhodol" len bytový podnik, ak ste nájomcom bytu alebo jeho vlastníkom, je potrebné vzniesť námietku premlčania ohľadom platieb starších ako tri roky, t.j.: od 6/2015 a staršie platby pokiaľ neboli uplatnené cestou súdu, sú už premlčané. 

3./ Vzhľadom na sumu 4500 € predpokladáme, že sa jedná o dosť dlhé obdobie, kedy neboli vykonávané platby v prospech bytového podniku. Len na základe rozhodnutia bytového podniku nemôže byť vykonávaná exekúcia cestou súdneho exekútora.

Prípadne doplnite otázku do podotázok.

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď. :

1./ Z otázky usudzujeme, že nebola spísaná darovacia zmluva, neuvádzate ani sumu v €. Darovaciu zmluvu môžete spísať dodatočne.

2./ Chceme však upozorniť na ust. zákona  č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti sú zakázané platby v hotovosti, ak hodnota platby prevyšuje 5000 €. Zakázaná je platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000 € medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi.
Predmetný zákaz sa vzťahuje aj na odovzdanie hotovosti v cudzine odovzdávajúcim, ktoré súvisí s plnením uskutočneným na území SR, ak odovzdávajúci má v SR trvalý pobyt, prechodný pobyt, tolerovaný pobyt, sídlo, prevádzkareň alebo miesto podnikania.

Nedodržanie zákazov citovaný zákon kvalifikuje ako priestupok, za ktorý je možné uložiť pokutu až 10 000 €, resp. až do 150 000 € ak sa jedná o platby v hotovosti medzi podnikateľmi v rozpore so zákonom.

3./ Podľa našich informácií zákaz platieb v hotovosti platí aj území Poľska ak sa jedná o fyzické osoby - nepodnikateľov v pri platbách nad 15 000 €.
Pre prepravu peňažných prostriedkov v hotovosti v rámci územia SR, z územia iného členského štátu Európskej únie na územie Slovenskej republiky alebo z územia SR na územie iného členského štátu Európskej únie slovenský právny poriadok nezakotvuje žiadny limit peňažných prostriedkov, ani žiadnu oznamovaciu povinnosť. Alebo inakšie, je to riziko na vlastnú zodpovednosť pri preprave finačných prostriedkov v hotovosti.

4./ Aj keď nateraz nemáte spísanú darovaciu zmluvu s rodičmi, odporúčame túto z dôvodu právnej istoty spísať, ako pre tento účel kúpi nehnuteľnosti v Poľsku, tak aj pre prípadnú potrebu v budúcnosti /nevieme, či ste ženatý a teda aby nevznikli pochybnosti, že tieto finančné prostriedky neboli darované aj Vašej manželke, a iné podobné prípady, napr. v prípade dedičského konania/, kedy už bude ťažšie dokazovať okolnosti darovania peňazí.

5./ To či sa Vás môžu v Poľsku pýtať na pôvod peňazí, pochybnou  by bola platba v hotovosti v drobných bankovkách pri vklade v hotovosti v Poľsku. Odporúčame platby realizovať len cez účet a obozretnosť pri uzatvorení zmluvy vzhľadom na okolnosť, že nemusíte poznať ich právny poriadok, prípadne zmluvu nechať prekontrolovať advokátom v SR.

Dobrý deň,

o dispozícii so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci podľa veľkosti svojich podielov. Brat Vás mal minimálne vyzvať na to, aby ste hlasovali, ako sa má nakladať s nehnuteľnosťou. Brat však pri prenajímaní spoločnej nehnuteľnosti postupoval svojvoľne. 
Prehlasovaní spoluvlastníci majú právo sa obrátiť na súd a žiadať, aby súd rozhodol o tom, či sa bude nehnuteľnosť prenajímať alebo nie. 

Pokiaľ ide o Vašu prvú otázku ohľadom náhrady za užívanie vašich podielov bratom, tak je potrebné upozorniť na premlčaciu lehotu. Všeobecná premlčacia lehota je 3 roky. Okrem toho však je potrebné preukázať, že ste nemali možnosť nehnuteľnosť užívať (svoj podiel). Ak Vám nebránil v užívani nehnuteľnosti a mali ste možnosť podiel užívať, potom nemáte nárok na finančnú náhradu.

Vaša ďalšia otázka ohľadom prenajímania spoločnej nehnuteľnosti sa týkala finančnej náhrady z titulu prenajímania nehnuteľnosti tretím osobám. Užívatelia (nájomníci) užívajú aj Váš podiel, preto máte právo od svojho brata požadovať podľa veľkosti svojho podielu finančnú náhradu (bezdôvodného obohatenie), ktoré dostáva ako nájomné. 

Ak chcete nájomníkov dostať preč z nehnuteľnosti a nie je možná dohoda s bratom, potom Vám nezostane nič iné, ako podať žalobu na súd. Nakoľko Vás brat nevyzval na hlasovanie o užívaní nehnuteľnosti, súd by ste s najväčšou pravdepodobnosťou vyhrali a nájomníci by sa museli z domu vysťahovať.

Dobrý deň. Odpoveď na Vašu otázku dáva rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 2608/2000, podľa ktorého:

Ak väčšinoví podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti v súlade s § 139 ods. 2 OZ rozhodli, že určitú dobu neuzavrú nájomnú zmluvu, a to ani so subjektom navrhovaným menšinovým spoluvlastníkom, tento menšinový spoluvlastník nemá právo na náhradu škody spočívajúcej v podiele z príjmu z očakávaného nájomného.

Doplním k judikátu aj to, že v tomto prípade prí náhrade škody je potrebné preukázať príčinnú súvislosť, ktorá v tomto prípade absentuje.