Máte
otázku?

Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Bratislava

Otázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

Byt vlastním spolu s bývalým manželom vo vlastníckom podiele 1/1. Už nestačím každý druhý mesiac platiť nájomné, on odkladá predaj bytu a aj súhlas so zriadením bezpodielového spoluvlastníctva. Ak prestanem platiť za byt, môžem prísť o časť svojho podielu na ňom?

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

Dobrý deň, neplatením nájomného nemôžete prísť o svoju časť bytu nachádzajúcu sa vo Vašom bezpodielovom spoluvlastníctve. Neplatením nájomného Vám "iba" vzniká dlh u veriteľa, ktorí budete musieť spoločne a nerozdielne s Vaším bývalým manželom splatiť. Obdobné prípady sú po rozvode manželstva časté a väčšinou sa v nich postupuje tak, že 1/2 nájomného, ktorú ste uhradili namiesto Vášho bývalého manžela sa zohľadní pri uzatváraní dohody o vyporiadaní BSM. Tzn. že o túto sumu by sa znižovala odplata poskytnutá Vášmu bývalému manželovi, ak by ste byt nadobudli do svojho výlučného vlastníctva Vy. Do tejto sumy by sa započítali všetky splátky nájomného, ktoré ste po rozvode Vášho manželstva zaplatili výlučne Vy (ak sa to nezohľadnilo, bolo by možné Vami zaplatenú časť namiesto Vášho bývalého manžela vymáhať). Vzhľadom na to, že Váš bývalý manžel neustále odďaľuje uzatvorenie dohody o vyporiadaní BSM Vám odporúčam dávať si veľký pozor na plynutie trojročnej lehoty od právoplatnosti rozsudku o rozvode. Po uplynutí trojročnej lehoty dochádza k uplatneniu zákonnej domnienky vyporiadania BSM. V rámci toho sa nehnuteľnosti vyporiadavajú tak, že sa stanú podielovým spoluvlastníctvom bývalých manželov, pričom podiel každého z nich je vo výške 1/2.  

Trápi vás "Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, od nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti až do jej predaja mi bol zamedzený prístup a užívanie danej nehnuteľnosti po dobu 15 rokov až do jej predaja. Po predaji si však jeden vlastník (2/3) nárokuje podiel z nájomného odo mňa za 15 rokov (druhého vlastníka 1/3). Keďže neexistovala žiadna dohoda a nehnuteľnosť využíval len on, má na to vôbec nejaký nárok? Ďakujem vopred.

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 06.07.2024)

Dobrý deň,

spoluvlastník, ktorý užíva nehnuteľnosť nad rámec svojho podielu, je povinný poskytnúť peňažnú náhradu, pokiaľ neexistuje zmluva o bezodplatnom užívaní nehnuteľnosti. Tento názor podporuje rozsudok Najvyššieho súdu ČR (sp. zn. 33 Odo 778/2005).

Vaša situácia, kedy ste nehnuteľnosť nemohli využívať, zatiaľ čo druhý spoluvlastník ju využíval, Vás oprávňuje požadovať náhradu za jej nevyužívanie. Týmto konaním sa druhý spoluvlastník bezdôvodne obohatil na Váš úkor a Vy máte právo na ekonomickú protihodnotu tohto obohatenia. Odporúčam teda zaslať druhému spoluvlastníkovi písomnú výzvu na úhradu nájomného za uvedené obdobie.

Ak by došlo k sporu, môžete sa obrátiť na súd s dôkazmi o tom, že ste nemohli užívať nehnuteľnosť z dôvodu konania druhého spoluvlastníka. Pozor však na premlčanie. Nárok sa premlčuje za 2 roky. 


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, mám byt v spoluvlastníctve s exmanželom (podielové spoluvlastníctvo, pôvodne 1/1). Rozvedení sme už niekoľko rokov. Byt používam na bývanie ja, na základe tichej dohody, o detailoch sme sa nikdy nerozprávali, ani o predaji bytu, ani o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Momentálne nemôžem uhrádzať všetky zálohové platby. Otázka: Je v zákone ustanovené, že spoluvlastník sa má určitou čiastkou podieľať na nájomnom a nevyhnutnej údržbe bytu?

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 22.06.2024)

Dobrý deň,

podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel podielového spoluvlastníka vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. To znamená, že tak pri výlučnom vlastníctve ako aj pri podielovom spoluvlastníctve má spoluvlastník nielen oprávnenia, ale aj povinnosti. Medzi povinnosti spoluvlastníka patrí aj podielanie sa na nákladoch spojených s užívaním a údržbou spoločnej veci, v tomto prípade bytu.

V prípade, že neexistuje dohoda medzi spoluvlastníkmi o bezplatnom užívaní veci jedným z nich, máte nárok na náhradu za užívanie bytu druhým spoluvlastníkom nad rozsah jeho spoluvlastníckeho podielu. Ak teda jeden zo spoluvlastníkov byt užíva sám, mal by sa sám podieľať aj na úhradách spojených s užívaním bytu ako sú zálohové platby za energie či údržbu.

Akonáhle by ste žiadali uhrádzať náklady na opravy, spoluvlastník by mohol žiadať uhrádzať za užívanie. 

Neodporúčam ignorovať tento fakt a odporúčam riešiť situáciu dohodou so spoluvlastníkom alebo právnou cestou. 


Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, vlastním nehnuteľnosť spolu so sestrou. Môže mi sestra požadovať nájomné, keďže využívam nehnuteľnosť?

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 28.03.2024)

Dobrý deň, v prípade, že vlastníte nehnuteľnosť spolu s niekým iným, ste spoluvlastníkmi tejto nehnuteľnosti. Pravidlá spoluvlastníctva umožňujú, že každý spoluvlastník môže v princípe využívať vec vo výši svojho podielu a podobne musí znášať s tým súvisiace náklady. V prípade, že jeden z vás využíva nehnuteľnosť nad rámec svojho podielu na spoluvlastníctve, môže byť teoreticky možné, aby sa medzi vami uzavrela nájomná zmluva, na základe ktorej by jeden spoluvlastník platil druhému za užívanie nehnuteľnosti, ktoré presahuje jeho podiel na spoluvlastníctve. Právo spoluvlastníka požadovať nájomné za užívanie veci spoluvlastníkom, ktorý má v užívaní veci viac než svoj podiel, nie je vyriešené v zákone, no zásady spoluvlastníctva umožňujú dohodu medzi spoluvlastníkmi na akomkoľvek rozvrhu užívania alebo prínosu z nehnuteľnosti, ktorý môže obsahovať aj platenie "nájomného" medzi spoluvlastníkmi. V takomto prípade je však dôležité uzavrieť jasnú písomnú dohodu a všetky podmienky a výšku "nájomného" jasne špecifikovať, aby sa predišlo neskorším nedorozumeniam.


Trápi vás "Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného" a chcete pomôcť?

Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, som spoluvlastník bytu a potrebujem od správcu bytového domu potvrdenie o tom, že som vyrovnal všetky svoje pohľadávky. Chcel by som sa tiež opýtať, či potrebujem súhlas druhého vlastníka bytu pre získanie tohto potvrdenia a či je informácia o súhlase alebo nesúhlase druhého vlastníka podľa zákona utajovanou skutočnosťou. Je to tak? Ďakujem.

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 19.01.2024)

Dobrý deň, utajovaná skutočnosť to rozhodne nie je. To, čo je utajovanou skutočnosťou definuje zákon o ochrane utajovaných skutočností, a síce utajovanou skutočnosťou sa rozumie informácia alebo vec určená pôvodcom utajovanej skutočnosti, ktorú vzhľadom na záujem Slovenskej republiky treba chrániť pred vyzradením, zneužitím, poškodením, neoprávneným rozmnožením, zničením, stratou alebo odcudzením. 

Nakoľko ste však spoluvlastníkom bytu, aj vy máte právo požiadať správcu o vydanie potvrdenie o neexistencii nedoplatkov. Zákon nepodmieňuje jeho vydanie zo strany správcu súhlasom všetkých spoluvlastníkov. Preto sa tento nevyžaduje. Môžete si o potvrdenie požiadať, správca je povinný Vám ho vydať, ak tomu tak skutočne je (že nemáte nedoplatky).

Ak to neurobí, môžete ho za to žalovať. Alebo sa dá obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu, že si správca neplní svoje povinnosti voči Vám ako spoluvlastníkovi.


Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, spolu so sestrou sme zdedili byt po našej mame, v ktorom máme každá polovičný podiel. Už uplynuli dva roky od právoplatnosti uznesenia súdu o nadobudnutí dedičstva, teda bytu. Ja som v tomto byte počas týchto dvoch rokov žila so svojím synom a platila nájomné, kým moja sestra ako spoluvlastník neprispievala. Po dvoch rokoch však od mňa požaduje, aby som jej vyplatila ušlý zisk za tieto dva roky, s argumentom, že by sme mohli byt prenajímať, keby som tam ja so synom nebývala. Má na to právo, požadovať ušlý zisk za prenájom za obdobie dvoch rokov spätne, keď ja som za byt riadne platila nájom a ona nie? Momentálne už byt neobývam a je prázdny. Ďakujem.

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 03.04.2019)

Dobrý deň, ak ste však sestru vylúčili z užívania nehnuteľnosti, môže žiadať 1/2 bežného nájomného za byt s podobnou rozlohou, lokalitou ako bezdôvodné obohatenie. Ak mala možnosť byť užívať a len ho neužívala, potom nemôže žiadať od vás náhradu za užívanie.

Podľa Občianskeho zákonníka však platí, že "Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci." (§ 137 ods. 1) a tiež "Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne." (§ 139 ods. 1). Preto môžete naopak Vy od sestry žiadať 1/2 Vami vynaložených odôvodnených nákladov na byt (ale iba tých, ktoré nesúvisia so spotrebou (napríklad voda, elektrina,..). Mohli by ste požadovať tie náklady, ktoré by sa platili, aj keby sa byt neužíval.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, rád by som sa opýtal. Dostal som exekúciu vo výške 4500 eur od bytového podniku. Je to kvôli tomu, že som tam býval, keď som chodil do školy, a moji rodičia neplatili nájom, pretože pracovala len moja mama. A keďže teraz mám príjem, pretože pracujem, mám to splatiť. Údajne sa tak rozhodol bytový podnik, pretože teraz mám príjem.

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 07.07.2018)

Dobrý deň,

pre presnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vedieť viacero informácii. Preto pri zodpovedaní otázky bude vychádzať len z otázky. 

1./ V otázke uvádzate, že "ste dostali exekúciu za bytový podnik", že sa jedná o dlh na nájomnom z čias, kedy Vy ste ešte chodili do školy a že "o tom rozhodol bytový podnik". Z tohto nie je pre nás jasné, či o tom rozhodol bytový podnik alebo vo veci bolo aj súdne konanie, ktorým Vám bola stanovená povinnosť uhradiť uvedenú sumu 4500 € a teraz je vedená exekúcia.  Otázkou je tiež to, kedy nastala splatnosť dlhu, teda z akého obdobia je predmetný dlh, kto je vlastníkom  resp. nájomcom, či Vaši rodičia ešte žijú, či bytový podnik prihlásil svoju pohľadávku do dedičského konania, resp. iné ďalšie podrobnosti.

2./ Pokiaľ vo veci nebolo vydané žiadne súdne rozhodnutie /platobný rozkaz alebo rozsudok/, kde Vy vystupuje ako dlžník /ten čo je povinný dlh uhradiť/, a pokiaľ vo veci "rozhodol" len bytový podnik, ak ste nájomcom bytu alebo jeho vlastníkom, je potrebné vzniesť námietku premlčania ohľadom platieb starších ako tri roky, t.j.: od 6/2015 a staršie platby pokiaľ neboli uplatnené cestou súdu, sú už premlčané. 

3./ Vzhľadom na sumu 4500 € predpokladáme, že sa jedná o dosť dlhé obdobie, kedy neboli vykonávané platby v prospech bytového podniku. Len na základe rozhodnutia bytového podniku nemôže byť vykonávaná exekúcia cestou súdneho exekútora.

 

Prípadne doplnite otázku do podotázok.

 


Trápi vás "Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného" a chcete pomôcť?

Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Dostal som od rodičov hotovosť na kúpu polovice bytu v Poľsku. Potrebujem na Slovensku potvrdenie od notára, že som dostal čiastku ako dar? Môžu príslušné úrady v Poľsku alebo banka žiadať informácie o pôvode tejto hotovosti? Čo mám urobiť, aby bolo všetko právne v poriadku?

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 05.06.2018)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď. :

1./ Z otázky usudzujeme, že nebola spísaná darovacia zmluva, neuvádzate ani sumu v €. Darovaciu zmluvu môžete spísať dodatočne.

2./ Chceme však upozorniť na ust. zákona  č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti sú zakázané platby v hotovosti, ak hodnota platby prevyšuje 5000 €. Zakázaná je platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000 € medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi.
Predmetný zákaz sa vzťahuje aj na odovzdanie hotovosti v cudzine odovzdávajúcim, ktoré súvisí s plnením uskutočneným na území SR, ak odovzdávajúci má v SR trvalý pobyt, prechodný pobyt, tolerovaný pobyt, sídlo, prevádzkareň alebo miesto podnikania.

Nedodržanie zákazov citovaný zákon kvalifikuje ako priestupok, za ktorý je možné uložiť pokutu až 10 000 €, resp. až do 150 000 € ak sa jedná o platby v hotovosti medzi podnikateľmi v rozpore so zákonom.

3./ Podľa našich informácií zákaz platieb v hotovosti platí aj území Poľska ak sa jedná o fyzické osoby - nepodnikateľov v pri platbách nad 15 000 €.
Pre prepravu peňažných prostriedkov v hotovosti v rámci územia SR, z územia iného členského štátu Európskej únie na územie Slovenskej republiky alebo z územia SR na územie iného členského štátu Európskej únie slovenský právny poriadok nezakotvuje žiadny limit peňažných prostriedkov, ani žiadnu oznamovaciu povinnosť. Alebo inakšie, je to riziko na vlastnú zodpovednosť pri preprave finačných prostriedkov v hotovosti.

4./ Aj keď nateraz nemáte spísanú darovaciu zmluvu s rodičmi, odporúčame túto z dôvodu právnej istoty spísať, ako pre tento účel kúpi nehnuteľnosti v Poľsku, tak aj pre prípadnú potrebu v budúcnosti /nevieme, či ste ženatý a teda aby nevznikli pochybnosti, že tieto finančné prostriedky neboli darované aj Vašej manželke, a iné podobné prípady, napr. v prípade dedičského konania/, kedy už bude ťažšie dokazovať okolnosti darovania peňazí.

5./ To či sa Vás môžu v Poľsku pýtať na pôvod peňazí, pochybnou  by bola platba v hotovosti v drobných bankovkách pri vklade v hotovosti v Poľsku. Odporúčame platby realizovať len cez účet a obozretnosť pri uzatvorení zmluvy vzhľadom na okolnosť, že nemusíte poznať ich právny poriadok, prípadne zmluvu nechať prekontrolovať advokátom v SR.


Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. Spolu s mojim bratom a sestrou sme po rodičoch zdedili dom s týmito podielmi: brat vlastní 3/5 a ja so sestrou sme vlastníkmi zvyšného 2/5. Brat v dome býval 30 rokov a momentálne sa tam už neubytúva, pretože býva v dome svojej priateľky. Chceli sme dom predať, ale brat nesúhlasil s cenou, ktorá mu mala pripadať podľa jeho podielu. Rozhodol sa dom prenajať rodine so štyrmi deťmi bez nášho vedomia a súhlasu. S nimi uzavrel nájomnú zmluvu a rodina s deťmi tam už aj býva. Keďže ja žijem v inom meste, pred časom som s bratom a sestrou napísal dohodu o užívaní jednej izby v tomto dome, aby som mal kde prespať, keď tam prídem jeden alebo dvakrát do roka. Teraz sa kvôli najomníkom, ktorých tam brat nastahoval, do domu nemôžem dostať. Poradte mi prosím, ako možno tejto situácii zabrániť a čo môžem urobiť, aby som mohol izbu opäť užívať, keďže aktuálne nemám kde prespať, keď tam prídem. Taktiež by som rád vedel, či môžeme so sestrou uplatniť právo na finančnú náhradu od brata za to, že on v dome býval 30 rokov a nič nám za to nedal. Rovnako by sme vymáhali aj náhradu za to, že tam v súčasnosti ubytoval nájomníkov a z ich nájomného nám nič neodvádza. Ďakujem.

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 08.08.2014)

Dobrý deň,

o dispozícii so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci podľa veľkosti svojich podielov. Brat Vás mal minimálne vyzvať na to, aby ste hlasovali, ako sa má nakladať s nehnuteľnosťou. Brat však pri prenajímaní spoločnej nehnuteľnosti postupoval svojvoľne. 
Prehlasovaní spoluvlastníci majú právo sa obrátiť na súd a žiadať, aby súd rozhodol o tom, či sa bude nehnuteľnosť prenajímať alebo nie. 

Pokiaľ ide o Vašu prvú otázku ohľadom náhrady za užívanie vašich podielov bratom, tak je potrebné upozorniť na premlčaciu lehotu. Všeobecná premlčacia lehota je 3 roky. Okrem toho však je potrebné preukázať, že ste nemali možnosť nehnuteľnosť užívať (svoj podiel). Ak Vám nebránil v užívani nehnuteľnosti a mali ste možnosť podiel užívať, potom nemáte nárok na finančnú náhradu.

Vaša ďalšia otázka ohľadom prenajímania spoločnej nehnuteľnosti sa týkala finančnej náhrady z titulu prenajímania nehnuteľnosti tretím osobám. Užívatelia (nájomníci) užívajú aj Váš podiel, preto máte právo od svojho brata požadovať podľa veľkosti svojho podielu finančnú náhradu (bezdôvodného obohatenie), ktoré dostáva ako nájomné. 

Ak chcete nájomníkov dostať preč z nehnuteľnosti a nie je možná dohoda s bratom, potom Vám nezostane nič iné, ako podať žalobu na súd. Nakoľko Vás brat nevyzval na hlasovanie o užívaní nehnuteľnosti, súd by ste s najväčšou pravdepodobnosťou vyhrali a nájomníci by sa museli z domu vysťahovať.


Podotázka: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň. S bratom vlastníme byt v Bratislave, kde on vlastní 2/3 podiel a ja 1/3. On zatiaľ nechce tento byt prenajímať, čím ma obmedzuje na potenciálnom zisku z nájomného. Ja však mám záujem o prenájom, keďže byt je neobývaný. Chcem sa spýtať, či môžem si na súde uplatniť takýto nárok voči nemu, keďže mi neumožňuje byt prenajímať. Ďakujem za odpoveď. Monika.

Odpoveď: Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného

(odpoveď odoslaná: 19.12.2013)

Dobrý deň. Odpoveď na Vašu otázku dáva rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 2608/2000, podľa ktorého:

Ak väčšinoví podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti v súlade s § 139 ods. 2 OZ rozhodli, že určitú dobu neuzavrú nájomnú zmluvu, a to ani so subjektom navrhovaným menšinovým spoluvlastníkom, tento menšinový spoluvlastník nemá právo na náhradu škody spočívajúcej v podiele z príjmu z očakávaného nájomného.

 

Doplním k judikátu aj to, že v tomto prípade prí náhrade škody je potrebné preukázať príčinnú súvislosť, ktorá v tomto prípade absentuje.



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Spoluvlastníctvo bytu a platenie nájomného" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.