Dobrý deň,

pri rozhodovaní o rozdelení rodinného domu na tri bytové jednotky je potrebné zohľadniť viaceré faktory. Z právneho hľadiska je dôležité, aby každá bytová jednotka spĺňala kritériá samostatnej veci podľa § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka. To znamená, že byty musia byť samostatne určené stavebným úradom na účel bývania a musia spĺňať všetky technické požiadavky.

Rodinný dom, ktorý je rozdelený na viac než dve bytové jednotky, sa môže za určitých podmienok považovať za bytový dom, čo môže ovplyvniť jeho klasifikáciu. Záleží na stavebne-technických možnostiach domu a jeho posúdenie by mal vykonať stavebný úrad. Je potrebné pripraviť potrebnú projektovú dokumentáciu a získať vyjadrenie stavebného úradu a kolaudáciu. 

Odporúčam konzultovať túto záležitosť aj s architektom, ktorý posúdi stavebné možnosti vášho domu, a so stavebným úradom za účelom overenia možnosti realizácie takéhoto kroku.

Dobrý deň,

z právneho hľadiska rodinný dom môže byť rozdelený na maximálne tri bytové jednotky. Ak by ste chceli zvýšiť počet bytových jednotiek nad tento limit, stavba by už spadala do kategórie bytového domu, čo by mohlo podliehať odlišným regulačným požiadavkám podľa stavebného zákona. Ak plánujete rozdeliť rodinný dom na štyri samostatné bytové jednotky, bude potrebné získať stavebné povolenie a súhlas príslušného stavebného úradu, ktorý zhodnotí, či budú splnené všetky potrebné technické a právne predpoklady. Takéto rozdelenie môže zahŕňať prísnejšie stavebné a kolaudačné požiadavky, najmä z hľadiska bezpečnosti, hygieny a iných právnych noriem.

Pred vykonaním akýchkoľvek úprav sa odporúča konzultovať plán so špecializovaným právnikom alebo architektom, aby ste sa uistili, že plne dodržíte všetky právne požiadavky.

Dobrý deň,

rozdelenie rodinného domu na dve bytové jednotky je právne možné, avšak vyžaduje splnenie určitých podmienok. Po prvé, musí ísť o reálne rozdelenie stavby tak, aby vznikli samostatné bytové jednotky, ktoré budú nezávisle použiteľné bez porušenia ich podstaty a účelu. V praxi to znamená, že musia mať samostatný vchod do bytu, prípadne byť vybavené samostatnými meračmi energií.

Podľa toho, co ste napísali, je to možné a presne takýto rodinný dom sme rozdelili na bytové jednotky. 

K formálnej realizácii budete potrebovať rozhodnutie stavebného úradu, ktoré potvrdí technickú vykonateľnosť danej zmeny v súlade so stavebnými predpismi. Stavebný úrad posúdi projektovú dokumentáciu, v ktorej je presne vymedzené, kam povedú nové rozvody energií a kde budú umiestnené merače. Následne vám bude vydané stavebné povolenie, po ktorom bude nasledovať kolaudačné konanie. Môžete mať aj spoločný merač, to nie je podmienka. 

Ak všetky tieto požiadavky splníte, rozdelenie by malo byť zapísateľné aj do katastra nehnuteľností ako dve samostatné bytové jednotky. Nevyhnete sa stavebnému konaniu a tiez bude potrebné znalcom prepočítať podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu. 

Rozdelenie rodinného domu môže pomôcť optimalizovať náklady na parkovacie miesta podľa miestnej politiky, ako ste spomenuli, ale zvážte všetky kroky a náklady na potrebné dokumenty a celý proces. 

Dobrý deň,
vo veci je potrebné zabezpečiť znalecký posudok o technickej vykonateľnosti rozdelenia stavby na dve samostatné bytové jednotky. Zoznam znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR (www.justice.sk).

Podľa výsledku posúdenia znalcom budete musieť nechať vypracovať potrebnú projektovú dokumentáciu a požiadať prísl. stavebný úrad o stavebné povolenie podľa § 55 a nasl. stav. poriadku. Stav. úrad posúdi či rozdelenie stavby na dve byt. jednotky zodpovedá prísl. bezpečnostným, stavebným a hygien predpisom.

Po zrealizovaní zmien a vydaní kolaudačného rozhodnutia, pridelení samostatného popis. čísla stavieb požiadate kataster o vykonanie prísl. zmien v KN.

Vo veci odporúčame súčasne vyporiadať aj zmeny ohľadom pozemku - jeho rozdelenie podľa napr. veľkosti podielov na RD.

Dobrý deň, 

podľa ust. § 139 a nasl. Obč. zákonníka platí :

"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

§ 140 : Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

§ 141 :

(1) Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

(2) Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.

§ 142 :

(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že aj pokiaľ je Vaša mama spoluvlastníkom 9/10 RD, na prístavbu resp. nadstavbu RD je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Najlepším riešením v tejto veci by bolo, keby Vaša mama ako spoluvlastník 9/10 odkúpila podiel 1/10 a následne by ste sa dohodli na súhlase s nadstavbou DR. 

Ak by spoluvlastník 1/10 nesúhlasil s predajom jeho podielu, Vaša mama bude musieť podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, čo môže byť pomerne dlhý  a nákladný súdny proces. Najlepším riešením je teda dohoda  spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva.

Otázkou predovšetkým je to, či nadstavba RD z hľadiska stavebného a technického ej možná, čo budete musieť vedieť preukázať v stav konaní  príslušnými projektami, hlavne statickým posudkom.