Odpoveď: Porušenie rezervačnej zmluvy a zmluvná pokuta
Dobrý deň.
V prípade vzniku nárok na zmluvnú pokutu je potrebné predávajúceho písomne vyzvať na jej uhradenie v lehote dohodnutej v rezervačnej zmluve spolu s uvedením príslušného ustanovenia rezervačnej zmluvy, v zmysle ktorej si uplatňujete zaplatenie zmluvnej pokuty.
Zmluva o sprostredkovaní
Zmluvou o sprostredkovaní v zmysle § 642 Obchodného zákonníka sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).
Je vecou zmluvných strán, akým spôsobom dohodnú výšku provízie v zmluve o sprostredkovaní. Výška provízie môže byť dohodnutá napríklad určitým percentom z hodnoty plnenia podľa sprostredkúvanej zmluvy, konkrétnou sumou a pod.
Sprostredkovateľovi v zmysle § 644 a § 645 Obchodného zákonníka vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania. Ak zo zmluvy vyplýva, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať pre záujemcu príležitosť uzavrieť s treťou osobou zmluvu s určitým obsahom, vzniká sprostredkovateľovi nárok na províziu už zaobstaraním tejto príležitosti.
Hoci zmluvné strany nie sú povinné v zmluve dohodnúť konkrétnu výšku provízie, v záujme právnej istoty účastníkov zmluvy o sprostredkovaní treba odporučiť, aby takúto dohodu uzavreli.
Ak by však zo strany realitnej kancelárie bola výška provízie namietaná, t.j. realitná kancelária by tvrdila, že ste si výšku provízie nedohodli, tak aj na túto skutočnosť myslí ustanovenie § 647 Obchodného zákonníka:
"Sprostredkovateľ má nárok na dojednanú províziu, inak obvyklú za sprostredkovanie obdobných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní. Sprostredkovateľovi však nevzniká nárok na províziu, ak zmluva s treťou osobou bola uzavretá bez jeho súčinnosti alebo ak v rozpore so zmluvou bol činný ako sprostredkovateľ tiež pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkúvaná zmluva."
"Nárok na úhradu nákladov spojených so sprostredkúvaním má sprostredkovateľ popri provízii, len keď to bolo výslovne dojednané, a pri pochybnostiach len pri vzniku nároku na províziu."
Zánik zmluvy o sprostredkovaní
Obchodný zákonník v ustanovení § 650 rieši zánik zmluvy o sprostredkovaní a s ním spojené účinky nasledovne:
"Zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania, nie je uzavretá v čase určenom v zmluve o sprostredkovaní. Ak nie je tento čas takto určený, môže ktorákoľvek strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane."
Ak sa zmluvné strany v zmluve o sprostredkovaní dohodli na lehote pre uzavretie sprostredkúvanej zmluvy, zmluva o sprostredkovaní zanikne uplynutím tejto lehoty, a to bez ohľadu na to, či sprostredkúvaná zmluva bola po zániku zmluvy o sprostredkovaní s treťou osobou uzavretá.
Ak záujemca a sprostredkovateľ čas uzavretia sprostredkúvanej zmluvy neurčili, ktorákoľvek zo zmluvných strán môže zmluvu o sprostredkovaní zrušiť tým, že to oznámi druhej strane. Oznámenie nemusí mať písomnú formu. K zrušeniu zmluvy o sprostredkovaní dochádza okamihom vedomosti druhej strany o takomto zrušovacom prejave.
Vzniku práva sprostredkovateľa na províziu v zmysle § 651 Obchodného zákonníka nebráni skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva ( § 644), prípadne splnená zmluva ( § 646), na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť.
V tomto prípade ide o vznik práva na províziu zo zákona, pričom podmienkou je, že k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy, prípadne k jej splneniu, došlo pričinením sprostredkovateľa jeho predchádzajúcou sprostredkovateľskou činnosťou.
Zmluvná pokuta
Zmluvná pokuta je zabezpečovací inštitút záväzkového práva a je v súčasnosti upravená v § 540 až 545 Občianskeho zákonníka a v § 300 až 302 Obchodného zákonníka.
Zatiaľ čo Občiansky zákonník upravuje zmluvnú pokutu na princípe zodpovednosti za zavinenie, t.j. dlžník nie je povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil ( § 545 ods. 3 OZ), Obchodný zákonník uprednostňuje princíp zodpovednosti bez ohľadu na zavinenie, teda zodpovednosť objektívnu (§ 300).
Celkom všeobecne možno zmluvnú pokutu charakterizovať tak, že ide o dohodou určené plnenie pre prípad porušenia zabezpečenej povinnosti, ktoré je oprávnenému subjektu povinný poskytnúť ten, kto zabezpečenú povinnosť poruší.
Z uvedenej všeobecnej charakteristiky vyplynú aj nasledujúce charakteristické črty zmluvnej pokuty:
a) Zmluvná pokuta môže vzniknúť len na základe konsenzuálneho právneho úkonu, t.j. strany sa musia na zmluvnej pokute dohodnúť.
b) Záväzok na zmluvnú pokutu má akcesorický (vedľajší) charakter.
c) Zmluvná pokuta má zabezpečovací význam, ktorý spočíva v tom, že núti toho, kto sa zaviazal splniť zabezpečenú povinnosť, aby sa správal tak, aby sa na plnenie tejto povinnosti nielen pripravil, ale aby ju aj v súlade s právom splnil.
d) Sankčný charakter zmluvnej pokuty vyplýva z § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý na jednej strane viaže povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu na porušenie zmluvnej povinnosti, a na druhej strane zmluvnú pokutu konštruuje bez závislosti od vzniku škody.
Dohoda o zmluvnej pokute musí mať obligatórne písomnú formu v zmysle § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie platí aj pre obchodné vzťahy, a to na základe § 272 ods. 1 Obchodného zákonníka, lebo ide o prípad, keď písomnú formu vyžaduje zákon.
Podmienkou platnosti dohody o zmluvnej pokute je nepochybne určenie povinnosti, ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, resp. porušením ktorej vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Na to, aby zmluvná pokuta bola platne dohodnutá, treba dostatočne presne a určito identifikovať, teda opísať povinnosť, ktorej splnenie zmluvná pokuta zabezpečuje.
Ustanovenie § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka na platnosť dohody o zmluvnej pokute z hľadiska obsahových náležitostí vyžaduje určenie výšky zmluvnej pokuty, alebo určenie spôsobu jej určenia.
Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú s vzťahuje zmluvná pokuta. Na náhradu škody, ktorá vznikla neskôr, je poškodený oprávnený do výšky zmluvnej pokuty podľa § 373 a nasl.
Odstúpenie od zmluvy sa v zmysle § 302 Obchodného zákonníka nedotýka nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty.
Záverom
Ak je zmluvná pokuta dohodnutá v rezervačnej zmluve platne, vzniká Vám na ňu nárok pri nesplnení povinnosti zo strany predávajúceho. Z dôvodu toho, že rezervačná zmluva bola uzatvorená všetkými účastníkmi, t.j. aj predávajúcim, je potrebné písomne predávajúceho vyzvať na jej úhradu a stanoviť mu primeranú lehotu na jej uhradenie.
V prípade, že v stanovenej lehote nedôjde zo strany predávajúceho k jej úhrade, máte právo vymáhať si splnenie povinnosti uhradiť Vám zmluvnú pokutu súdnou cestou.
Projekt podporili:
