Odpredaj nehnuteľnosti


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Košický
Odpovedá: Advokátka
Odpovedané dňa: 11. 12. 2017

Otázka: Odpredaj nehnuteľnosti

Sme dvaja bratia, jeden ma dvojaké občianstvo rakúske a slovenské, budeme dediť časť nehnuteľnosti domu, dom ma samostatné 3 bytové jednotky, jedna je vo vlastníctve občana s dvojakým občianstvom R a SR a druhá jednotka občana SR, dediť sa ma tretia byt. Jednotka. Občan s rak. Občianstvom chcel by odpredať občanovi SR svoju byt. Jednotku a časť tretej zdedenej byt. Jednotky a ja nemám záujem o odkúpenie, z jeho strany je vyhrážanie, že odpredá všetky tri byt. jednotky. Otázka: dovoľuje to zákon, keď sú spoluvlastníkmi dvaja občania USA, dvaja vlastníci SR a občan s dvojakým občianstvom SR a R Ďakujem.

Odpoveď: Odpredaj nehnuteľnosti

 

 

 

Dobrý deň,
ďakujeme za otázku, ku ktorej uvádzame nasledovný právny názor :
 
Základná právna úprava je obsiahnutá v ust. zákona o medzinárodnom práve súkromnom a procesnom a ust. Občianského zákonníka ("OZ").

Pre Vás je dôležité vedieť nasledovné :

1./ Podľa zákona o medzinárodnom práve súkromnom a procesnom dedičské právne pomery sa spravujú právnym poriadkom štátu, ktorého bol poručiteľ príslušníkom v čase smrti.
Právomoc slovenského súdu na prejednanie dedičstva je daná vždy, ak poručiteľ v čase svojej smrti bol slovenským občanom. Ak však ide o majetok, ktorý je v cudzine, slovenský súd prejedná dedičstvo len vtedy, ak sa takýto majetok vydáva slovenským orgánom alebo ak cudzí štát priznáva takýmto rozhodnutiam slovenských justičných orgánov právne následky.

Z uvedeného vyplýva, že z dôvodu, že  Váš brat má dvojité štátne občianstvo nie je prekážkou nadobudnutia nehnuteľnosti.


2./  V zmysle ust. OZ  sa dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Dedí sa zo zákona, zo závetu alebo z oboch týchto dôvodov. Ak nenadobudne dedičstvo dedič zo závetu, nastupujú namiesto neho dedičia zo zákona. Ak sa nadobudne zo závetu len časť dedičstva, nadobúdajú zvyšujúcu časť dedičia zo zákona. Dedičstvo, ktoré nenadobudne žiadny dedič, pripadne štátu.
Vyhlásenie o odmietnutí dedičstva môže dedič urobiť len do jedného mesiaca odo dňa, keď bol súdom o práve dedičstvo odmietnuť a o následkoch odmietnutia upovedomený. Z dôležitých dôvodov môže súd túto lehotu predĺžiť.
Dedič môže dedičstvo odmietnuť. Odmietnutie sa musí stať ústnym vyhlásením na súde alebo písomným vyhlásením jemu zaslaným. Zástupca dediča môže za neho dedičstvo odmietnuť len podľa plnomocenstva, ktoré ho na to výslovne oprávňuje.
Odmietnutie dedičstva znamená, že na miesto  tohto dediča nastupujú jeho dedičia. Dedičstva sa môžete aj vzdať. Tento úkon v podstate znamená, že ak dedičstvo nadobudne druhý dedič buď s povinnosťou výplaty Vám  alebo bez náhrady.

Dôležité je vedieť, že dedič zodpovedá do výšky ceny nadobudnutého dedičstva za primerané náklady spojené s pohrebom poručiteľa a za poručiteľove dlhy, ktoré na neho prešli poručiteľovou smrťou. Ak je viac dedičov, zodpovedajú za náklady poručiteľovho pohrebu a za dlhy podľa pomeru toho, čo z dedičstva nadobudli, k celému dedičstvu. 
Ak je dedičstvo predlžené, môžu sa dedičia s veriteľmi dohodnúť, že im dedičstvo prenechajú na úhradu dlhov. Súd túto dohodu schváli, ak neodporuje zákonu alebo dobrým mravom.
Vyššie uvedené platí z dôvodu, že dedičstvo nemôže byť na ujmu dediča, prijatím dedičstva nemá dôjsť k zaťaženiu dediča dlhmi poručiteľa.


3./ V otázke uvádzate, že budete dediť s bratom. Notár resp. súd v prípade oznámenia úmrtia zisťuje,  či poručiteľ zanechal závet. Platí, že ak by poručiteľ zanechal závet, dedí sa podľa závetu. Tu však platí  odmedzenie, pokiaľ nedošlo k vydedeniu, že "maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona. Pokiaľ tomu závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov."

Ďalej podľa OZ platí, že "pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený."

4./ Veľmi dôležitou časťou dedičského konanie je určenie hodnoty majetku poručiteľa. V súčasnosti sa všeobecná hodnota majetku určuje ako cena, ktorá by sa mala dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže pri poctivom predaji, keď kupujúci i predávajúci budú konať s náležitou informovanosťou a opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

5./ Dedičské konanie sa môže skončiť ďalej uvedenými spôsobmi (uznesenie vydané notárom)  : 
- potvrdí nadobudnutie dedičstva jedinému dedičovi, 
- potvrdí, že dedičstvo, ktoré nenadobudol žiadny dedič, pripadlo štátu, 
- schváli dohodu dedičov o vyporiadaní dedičstva; veriteľ poručiteľa je účastníkom dohody, ak sa vyporiadava jeho pohľadávka, 
- schváli dohodu o prenechaní predlženého dedičstva na úhradu dlhov, 
- potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov, ak medzi účastníkmi nedôjde k dohode, alebo vykoná vyporiadanie medzi dedičmi a rozhodne o tom, čo ktorý z dedičov nadobudol, 
- neschváli dohodu o vyporiadaní dedičstva a potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov alebo vykoná vyporiadanie medzi dedičmi a rozhodne o tom, čo ktorý z dedičov nadobudol.
Prejednanie dedičstva je tak skončené nadobudnutím právoplatnosti takéhoto uznesenia.


ODPORÚČANIE


1./ Úvodom treba uviesť, že Váš brat Vás nemôže nútiť, aby ste od neho odkúpili podiel na nehnuteľnosti. Z otázky predpokladáme, že sa jedná o podielové spoluvlastníctvo. V tomto prípade, ak by Vás brat chcel svoj podiel previesť na inú osobu, teda nie blízku osobu, potom má ponukovú povinnosť voči Vám.  Tu platí ust. OZ, že "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

"Blízkou osobou  sa  pritom rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu."

Ak by ju chcel previesť na tzv. blízku osobu, ponukovú povinnosť voči  Vám nemá, nemá povinnosť Vám ju ponúknuť na predaj pred predajom alebo aj napr. darovaním, blízkej osobe. 

2./ V rámci dedičského konania, ak nedôjde k dedeniu zo závetu v prospech iných osôb ako zákonných dedičov (závet zatiaľ neviete či exeistuje) a Vy budete dedičom po poručiteľovi,  vec môžete v rámci dedič. konania  dohodnúť aj tak, že celá nehnuteľnosť pripadne jednému dedičovi s tým, že nehnuteľnosť sa následne predá a ustupujúcim dedičom bude vyplatený ich podiel v dohodnutej lehote po jej predaji. Odporúčame opatrnosť. V dedičskom konaní sa môžete nechať aj zastúpiť advokátom.

3./ Nakoľko nepoznáme umiestnenie nehnuteľností, jej stav, hodnotu, rovnako ani dopyt po obdobných nehnuteľnostiach ako je Vaša, môžete uvažovať aj o jej prenájme  fyzickým osobám alebo podnikateľom, na ktoré úkony /predaj, prenájom/ Vás môže Váš brat písomne splnomocniť. Splnomocnenie musí byť v písomnej forme  s úradne overeným podpisom. 

 

Všetky tieto úkony - predaj, prenájom - vyžadujú Vašu komunikáciu. 

 

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.
 

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju tu:





Príbuzné otázky v PRÁVNEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk