Ako vybaviť stavebné povolenie - krok za krokom

Dobrý deň,

vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že  na vybavenie sťažnosti nemusíte čakať na konečné rozhodnutie „nadriadeného nad krajským orgánom“, lebo sťažnosť podľa zákona č. 9/2010 Z. z. o sťažnostiach neslúži ako ďalší opravný prostriedok proti rozhodnutiu v správnom konaní, ale ako nástroj na preverenie postupu (napr. prieťahy, nevhodné správanie, procesné pochybenia).

Podľa § 3 zákona o sťažnostiach platí :

"(1) Sťažnosť je podanie fyzickej osoby alebo právnickej osoby (ďalej len „sťažovateľ“), ktorým

a) sa domáha ochrany svojich práv alebo právom chránených záujmov, o ktorých sa domnieva, že boli porušené činnosťou alebo nečinnosťou (ďalej len „činnosť“) orgánu verejnej správy,

b) poukazuje na konkrétne nedostatky, najmä na porušenie právnych predpisov, ktorých odstránenie je v pôsobnosti orgánu verejnej správy.   (2) Podanie sa posudzuje podľa obsahu."   Zákon súčasne v ust. § 4 definuje čo nie je sťažnosťou /napr. podanie návrhu, podnetu a pod./

To, že odvolací orgán rozhodnutie zrušil a vec vrátil na nové konanie, zároveň znamená, že v samotnej „vecnej“ línii sa bude pokračovať znovu na stavebnom úrade a treba odstrániť vytknuté vady.

Odporúčam najprv sťažnosť formálne zaevidovať a posúďiť, či smeruje proti obsahu rozhodnutia, lebo toto do sťažnosti nepatrí, alebo proti postupu konkrétneho referenta.

Ak namieta proces (napr. doručovanie, vedenie spisu, nestrannosť), vybavte ju v zákonných lehotách a urobte opatrenia aj bez čakania na ďalší orgán.

Ak sťažnosť obsahuje tvrdenia, ktoré sa prekrývajú s tým, čo má posúdiť nadriadený orgán v rámci odvolacieho konania, resp. po zrušení rozhodnutia,  v odpovedi to jasne odlíšte: sťažnosť vybavíte (postup referenta), ale vecnú správnosť rozhodnutia rieši správne konanie, a teda nie je riešená v zmysle zákona o sťažnostiach.

Ak chcete, pošlite mi anonymizované znenie sťažnosti a zrušujúce rozhodnutie odvolacieho orgánu; navrhnem vám konkrétnu štruktúru vybavenia sťažnosti a interné opatrenia tak, aby obstáli aj pri kontrole zo strany prokuratúry.

Záverom uvádzame, že na našej stránke na soc. sieťach sa venujeme aj otázkam stavebného práva, môžete si preto nastaviť sledovanie našej stránky.

Dobrý deň,

uvediem najprv správne právne východiská a potom posúdim Vaše možnosti A a B. Rozostavaná stavba môže byť „stavbou“ aj v občianskoprávnom zmysle (teda samostatnou vecou), až od určitého štádia rozostavanosti. 

rozhodujúce je, či je už jednoznačne zrejmé aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia; v opačnom prípade nejde o vec v právnom zmysle a rozostavané práce sa posudzujú len ako súčasť pozemku. Zároveň platí, že samotná skutočnosť, že stavba nie je zapísaná v katastri, neznamená, že neexistuje, a ani nebráni tomu, aby sa s ňou právne nakladalo.

Kľúčové je však nadobudnutie vlastníctva. Ak ide o stavbu, ktorá „má byť“ evidovaná v katastri (typicky rodinný dom, a rovnako aj rozostavaná stavba, ak spĺňa zákonné znaky rozostavanej stavby na evidovanie), potom vlastnícke právo k nej pri kúpe nadobudnete až vkladom do katastra. Toto platí bez ohľadu na to, že stavba v katastri zatiaľ zapísaná nie je (t. j. aj keby bola „neevidovaná v rozpore s predpismi“).

Z toho vyplýva posúdenie Vašich dvoch úvah. Pri možnosti A (zamerať, zapísať a potom prevádzať pozemok aj rozostavanú stavbu ako samostatné nehnuteľnosti) postupujete spôsobom, ktorý korešponduje s tým, že pri stavbe podliehajúcej evidencii v katastri sa vlastníctvo prevádza vkladom. Z občianskoprávneho hľadiska to považujem za riešenie, ktoré najlepšie znižuje riziko, že síce zaplatíte kúpnu cenu, ale vlastníctvo k stavbe (ako samostatnej veci) na Vás neprejde, lebo bez vkladu to pri tomto type stavby nemá nastať.

Pri možnosti B (kúpa iba pozemku s formuláciou „so všetkými rozostavanými stavbami vrátane práv“) závisí právny výsledok od toho, či rozostavaný rodinný dom je už samostatnou vecou v právnom zmysle, alebo ešte nie. Ak rozostavaný dom už dosiahol štádium, že je „stavbou“ ako samostatná vec (čo pri Vašom opise zastrešenia a výplní otvorov veľmi pravdepodobne nastalo, ale právne to stojí na tom, či je zjavné dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia), potom samotný prevod pozemku Vám vlastníctvo k tejto stavbe automaticky „nepribalí“, lebo stavba zásadne nie je súčasťou pozemku. Navyše, ak ide o stavbu, ktorá má byť evidovaná v katastri, vlastníctvo k nej nadobudnete iba vkladom do katastra, a teda formulácia v kúpnej zmluve na pozemok nedosiahne ten vecnoprávny účinok, ktorý potrebujete (hoci zmluva môže mať obligačné účinky).

Ak by naopak rozostavané práce ešte nedosiahli štádium stavby ako veci v právnom zmysle, potom by to, čo je na pozemku vybudované, tvorilo súčasť pozemku a kúpa pozemku by Vám „pokryla“ aj tento rozostavaný stav. Toto je však presne tá neistota, kvôli ktorej považujem možnosť B pri rozostavanom rodinnom dome za rizikovú: buď budete neskôr riešiť, že ste vlastne nekúpili stavbu (ak už je samostatnou vecou), alebo sa budete musieť sporovo domáhať zosúladenia stavu, a naviac tiešiť stavebné povolenie, ktérho paltnosť už uplynula.

Preto k Vašej otázke „ktorá možnosť dáva zmysel“ a „či je B realizovateľná“ uzatváram takto: možnosť B sa dá zmluvne napísať, ale pri rozostavanom rodinnom dome, ktorý už pravdepodobne je samostatnou stavbou ako vecou, Vám sama o sebe spoľahlivo nezabezpečí nadobudnutie vlastníctva k stavbe, pretože pri stavbe podliehajúcej zápisu je rozhodujúci vklad do katastra.

Za rozhodujúce preto považujem nastaviť transakciu tak, aby predmetom prevodu bol pozemok aj rozostavaná stavba ako samostatná nehnuteľnosť a aby ste vedeli dosiahnuť vklad vlastníckeho práva; tomuto zodpovedá možnosť A aj keď je administratívne náročnejšia. Zápis rozostavanej stavby musí zabezpečiť budúci  predávajúci.

Dobrý deň,
podľa stavebného zákona je možné požiadať o povolenie na predčasné užívanie stavby, ak sú splnené zákonné podmienky. Stavebný úrad môže v rozhodnutí o predčasnom užívaní určiť podmienky, ktoré považuje za nevyhnutné na zabezpečenie týchto cieľov.
Pokiaľ ide o obrubníky, ich požiadavka môže vychádzať z technických noriem alebo miestnych predpisov (napr. územný plán, technické požiadavky na miestne komunikácie). Obrubníky slúžia najmä na zabezpečenie stability vozovky a odvádzanie dažďovej vody. Ak však ide o účelovú komunikáciu (prístupovú cestu k rodinnému domu), nie vždy je ich vybudovanie povinné, najmä ak to nevyžaduje projektová dokumentácia alebo miestne predpisy.

Čo sa týka kanalizácie, ak v obci kanalizácia nie je vybudovaná, stavebný úrad nemôže požadovať jej zriadenie len pre Vašu cestu. Takáto požiadavka by bola neprimeraná a v rozpore s princípom primeranosti správneho konania. V prípade, že obec nemá verejnú kanalizáciu, rieši sa odvod dažďových vôd iným spôsobom (napr. vsakovaním, priekopou, vsakovacími jamami).

Z otázky vyplýva, že ste sa na stavebnom úrade obci informovali len ústne a teda rovnako informácia zo strany obce bola podaná ústne.

Podľa ust. § 70 stavebného zákona č. 25/2025 Z.z. platí :

"(1) Správny orgán môže na žiadosť stavebníka povoliť časovo obmedzené predčasné užívanie stavby alebo jej samostatnej časti ešte pred jej úplným dokončením, ak to neohrozí dokončenie stavby a ak stavba alebo jej samostatná časť je v takom štádiu zhotovovania, že vyhovuje základným požiadavkám na stavby a všeobecným technickým požiadavkám na výstavbu. Ak sú súčasťou stavby vyhradené technické zariadenia alebo určené technické zariadenia, je podmienkou povolenia predčasného užívania stavby vykonanie úradných skúšok, odborných prehliadok a odborných skúšok.

(2) Návrh na povolenie predčasného užívania stavby alebo jej samostatnej časti podáva stavebník. Stavebník k návrhu na povolenie predčasného užívania stavby alebo jej samostatnej časti priloží stanovisko dotknutého orgánu a dotknutých právnických osôb, ktorých sa predčasné užívanie stavby a podmienky predčasného užívania stavby týkajú. Dotknutý orgán a dotknuté právnické osoby sú povinní do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti poskytnúť stavebníkovi stanovisko k povoleniu predčasného užívania stavby alebo jej samostatnej časti a určiť podmienky predčasného užívania stavby. Prílohou návrhu na povolenie predčasného užívania stavby alebo jej samostatnej časti je súhlas zhotoviteľa stavby a projektanta s odporúčanými podmienkami predčasného užívania stavby.

(3) Správny orgán v rozhodnutí o predčasnom užívaní stavby určí podmienky predčasného užívania stavby vrátane času jeho trvania. Správny orgán vydá rozhodnutie o predčasnom užívaní stavby do 30 dní od podania žiadosti.

(4) Predčasné užívanie stavby možno povoliť najdlhšie na 12 mesiacov. Ak je to potrebné z prevádzkových dôvodov, správny orgán môže na žiadosť stavebníka predčasné užívanie stavby primerane predĺžiť, a to aj opakovane; celkovo však predčasné užívanie s predĺženiami nesmie trvať viac ako päť rokov.

5) Platnosť rozhodnutia o predčasnom užívaní stavby zaniká uplynutím času, na ktorý bolo vydané; inak zaniká vydaním kolaudačného osvedčenia.

(6) Na konanie o predčasnom užívaní stavby sa primerane vzťahuje § 66."  

Odporúčam preto podať písomnú žiadosť o predčasné užívanie stavby v zmysle vyššie uvedeného zákonného ustanovenia. Rizikom je, že bez splnenia podmienok úrad povolenie na predčasné užívanie nevydá. Alternatívou je navrhnúť iné technické riešenie odvodu dažďových vôd, ktoré bude zodpovedať miestnym podmienkam.

V prípade potreby zastupovania alebo ďalšej komunikácie s úradom Vám viem ponúknuť právnu pomoc.