Dobrý deň,
uvediem najprv správne právne východiská a potom posúdim Vaše možnosti A a B. Rozostavaná stavba môže byť „stavbou“ aj v občianskoprávnom zmysle (teda samostatnou vecou), až od určitého štádia rozostavanosti.
rozhodujúce je, či je už jednoznačne zrejmé aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia; v opačnom prípade nejde o vec v právnom zmysle a rozostavané práce sa posudzujú len ako súčasť pozemku. Zároveň platí, že samotná skutočnosť, že stavba nie je zapísaná v katastri, neznamená, že neexistuje, a ani nebráni tomu, aby sa s ňou právne nakladalo.
Kľúčové je však nadobudnutie vlastníctva. Ak ide o stavbu, ktorá „má byť“ evidovaná v katastri (typicky rodinný dom, a rovnako aj rozostavaná stavba, ak spĺňa zákonné znaky rozostavanej stavby na evidovanie), potom vlastnícke právo k nej pri kúpe nadobudnete až vkladom do katastra. Toto platí bez ohľadu na to, že stavba v katastri zatiaľ zapísaná nie je (t. j. aj keby bola „neevidovaná v rozpore s predpismi“).
Z toho vyplýva posúdenie Vašich dvoch úvah. Pri možnosti A (zamerať, zapísať a potom prevádzať pozemok aj rozostavanú stavbu ako samostatné nehnuteľnosti) postupujete spôsobom, ktorý korešponduje s tým, že pri stavbe podliehajúcej evidencii v katastri sa vlastníctvo prevádza vkladom. Z občianskoprávneho hľadiska to považujem za riešenie, ktoré najlepšie znižuje riziko, že síce zaplatíte kúpnu cenu, ale vlastníctvo k stavbe (ako samostatnej veci) na Vás neprejde, lebo bez vkladu to pri tomto type stavby nemá nastať.
Pri možnosti B (kúpa iba pozemku s formuláciou „so všetkými rozostavanými stavbami vrátane práv“) závisí právny výsledok od toho, či rozostavaný rodinný dom je už samostatnou vecou v právnom zmysle, alebo ešte nie. Ak rozostavaný dom už dosiahol štádium, že je „stavbou“ ako samostatná vec (čo pri Vašom opise zastrešenia a výplní otvorov veľmi pravdepodobne nastalo, ale právne to stojí na tom, či je zjavné dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia), potom samotný prevod pozemku Vám vlastníctvo k tejto stavbe automaticky „nepribalí“, lebo stavba zásadne nie je súčasťou pozemku. Navyše, ak ide o stavbu, ktorá má byť evidovaná v katastri, vlastníctvo k nej nadobudnete iba vkladom do katastra, a teda formulácia v kúpnej zmluve na pozemok nedosiahne ten vecnoprávny účinok, ktorý potrebujete (hoci zmluva môže mať obligačné účinky).
Ak by naopak rozostavané práce ešte nedosiahli štádium stavby ako veci v právnom zmysle, potom by to, čo je na pozemku vybudované, tvorilo súčasť pozemku a kúpa pozemku by Vám „pokryla“ aj tento rozostavaný stav. Toto je však presne tá neistota, kvôli ktorej považujem možnosť B pri rozostavanom rodinnom dome za rizikovú: buď budete neskôr riešiť, že ste vlastne nekúpili stavbu (ak už je samostatnou vecou), alebo sa budete musieť sporovo domáhať zosúladenia stavu, a naviac tiešiť stavebné povolenie, ktérho paltnosť už uplynula.
Preto k Vašej otázke „ktorá možnosť dáva zmysel“ a „či je B realizovateľná“ uzatváram takto: možnosť B sa dá zmluvne napísať, ale pri rozostavanom rodinnom dome, ktorý už pravdepodobne je samostatnou stavbou ako vecou, Vám sama o sebe spoľahlivo nezabezpečí nadobudnutie vlastníctva k stavbe, pretože pri stavbe podliehajúcej zápisu je rozhodujúci vklad do katastra.
Za rozhodujúce preto považujem nastaviť transakciu tak, aby predmetom prevodu bol pozemok aj rozostavaná stavba ako samostatná nehnuteľnosť a aby ste vedeli dosiahnuť vklad vlastníckeho práva; tomuto zodpovedá možnosť A aj keď je administratívne náročnejšia. Zápis rozostavanej stavby musí zabezpečiť budúci predávajúci.
