Nájomná zmluva a vymáhanie nedoplatku

Dobrý deň,

Vaša otázka sa týka dvoch dôležitých tém: výpočtu príjmu pre nájomné byty s podporou štátu a možnosti automatického prechodu zmluvy na dobu neurčitú po piatich rokoch.

Najskôr k výpočtu príjmu: Pravidlá pre posudzovanie príjmu pri štátom podporovanom nájomnom bývaní vychádzajú zo zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní a z vykonávacích predpisov. Zákon stanovuje všeobecné kritériá, najmä maximálnu a minimálnu výšku príjmu domácnosti, ktoré sa viažu na násobky životného minima. Obce však môžu mať vlastné interné predpisy alebo metodiky, ktoré spresňujú spôsob výpočtu alebo dokladovania príjmu, pokiaľ tým neporušujú zákon. Preto sa môže stať, že kalkulačka na webovej stránke vychádza z iných údajov alebo metodiky, než používa vaša obec. Odporúčam požiadať obec o písomné zdôvodnenie a presný výpočet, podľa ktorého ste nesplnili podmienky, a porovnať ho s oficiálnymi pravidlami.

Čo sa týka automatického prechodu zmluvy na dobu neurčitú po piatich rokoch, slovenská právna úprava takúto povinnosť neukladá. Zmluva na dobu určitú sa nemení automaticky na dobu neurčitú, pokiaľ to nie je výslovne dohodnuté v zmluve alebo v interných pravidlách obce. Obec si môže ponechať systém zmlúv na dobu určitú, ak to neodporuje zákonu.

Odporúčam vám vyžiadať si od obce presné pravidlá a metodiku výpočtu príjmu a v prípade pochybností sa obrátiť na právneho poradcu. Ďalším krokom je písomne požiadať obec o vysvetlenie a prípadne podať námietku voči rozhodnutiu.

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že prenajímateľ bytu nie je povinný Vám dať súhlas na prihlásenie na trvalý pobyt.

V tejto súvislosti ivádzame, že mnoho vlastníkov nehnuteľnosti ako prenajímateľ si myslí, že prihlásením nájomcu na trvalý pobyt v prenajatom bytu mu vznikne nejaké právo k nehnuteľnosti - bytu/domu, ktorý má v nájme nájomca. Uvádzame, že podľa ust. § 3 Zákona o hlásení pobytu občanov SR prihlásenie na trvalý pobyt má len evidenčný charakter a nezakladá žiadne právo k nehnuteľnosti a ani k jej vlastníkovi. V prípade, že by došlo ku skončeniu nájmu, prenajímateľ je oprávnený aj bez Vášho súhlasu Vám zrušiť trvalý pobyt.

Ak by prenajímateľ s prihlásením na trvalý pobyt súhlasil, následne si sama vymeníte občiansky preukaz.

Nevieme kde ste nateraz hlásená na trvalý pobyt, ale skúste s prenajímateľom dohodnúť, aby ste si aspoň poštu mohli nechať zasielať na adresu tohto bytu. Následne by ste uvedenúp adresu bytu oznámili prísl. orgánom /soc. a zdrav. poisťovňa a pod./, aby táto adresa bola ako korešpondenčná.

Dobrý deň, Vami popisovaná situácia /nepaltenie nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu/ je ako problematika v našej poradni pomerne častá, avšak vyhotovenie nájomnej zmluvy vo Vami uvedenom písomnom znení nie je častné a ani štandardné.

Odporúčam zmluvu o nájme vyhotovovať podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, a nie podľa ust. Občianskeho zákonníka, kde v zmysle ust. § 5 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu platí :

"Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1."

Ak by ste počas trvania nájmu nechali odpojiť odber el. energie, v podstate by ste poškodili seba, lebo by ste museli platiť poplatky za zanovuzapojenie odber, čo sa týka aj internetu. Pri zrušení odberu vody, by ste museli urobiť opatrtenia  priamo v byte. V týchto vyššienuvedneých prípadoch by ste porušili práva nájomcu na užívanie bytu. O prípadoch prenájmu nehnuteľností sa zmieňujeme aj našej FB stránke.

Odporúčam znenie nájomnej zmluvy konzultovať s advokátom.

Dobrý deň, v otázke sa v podstate pýtate na to, čo by mal obsahovať protokol o odovzdaní bytu, ku ktorému má dôjsť dňa 25.1.2025.

Predovšetkým protokol má spísať oprávnená osoba /prenajímateľ prípdne realitná kancelária nazáklade písomného splnomocnenia od prenajímateľa, jeden exemplár podpísaný Vám musia odovzdať. Predpokladáme,že pri odovzdaní bytu Vám bol spísaný protokol o jeho odovzdaní, vrátane stavu jednotlivých médií.

Pokiaľ ide o obsahovú stránku, treba postupovať podľa zmluvy, a a zákona a teda sopísať stav bytu, jeho jednotlivých miestnosti, odovzdaného nnapr. nábytku, čistoty a podobne, najlepšie aj s fotodokumentáciou, vrátane odpočtu média /vola, elektrina, plyn, kúrenie, čo si môžete urobiť aj na mobil, ale treba to podchytiť aj zápisnične. Pokiaľ ide o platbu pre RK v sume 300 € tu môžete do protokolu žiadať uviesť, že nesúhlasíte s uvedenou sumou, ktorú žiadate súčane vrátiť. Druhá zml. strana môže mať k uvedenému pripomienky, ktoré však v prípade nevrátenia uvedenej sumy budete musieť riešiť cestou súdu.

Na odovzdanie bytu a spísanie zápisnice o jeho odovzdaní môžete kontaktovať aj advokáta.

Dobrý deň,pre zhodnotenie prípadnej Vašej povinnosit uhradiť nedopaltok na médiích /plyn, voda/ by sme potrebovali vidieť Vami podpísanúp nájomnpú zmluvu. Občiansky zákonník nestanovuje, že podpisy účastníkov nájomnej zmluvy /prenajímateľ a nájomca/ musia byť úradne osvedčené či už notárom alebo na obci. V tomto smere ak nie sú  podpisy overené, neznamená to neplatnosť zmluvy. Je potrebné pri povinnosit uhradiť prípadný nedoplatok vychádzať z textu Vami podpísanej nájomnej zmluvy.

K samotnému textu otázky uvádzame, že k 28.2.2024 nemohla mať prenajímateľa ako vlastník bytu ešte vyúčtovanie zo strany správcu bytového domu za rok 2023, a už vôbec nie za rok 2024. Plyn je zrejme paltený zo strany prenajímateľky, priamo dodávateľovi  plynu a je to vec zmluvy, kedy dochádza k vyúčtovaniu /nemusí to byť nevyhnutne k poslednému dňu kal. roka/.

V otázke sa týtate či máte uhradiť nedoplatok. Podstatné v tomto smere je znenie nájomnje zmluvy, to či platby za dodávku služieb spojené s bývaním /voda, elektrina, plyna pod./ bolo dohodnuté paušálnou sumou bez ohľadu na spotrebu /vo Vašom príapde 100 € mesačne/, ale ste paltili mesačne 100 € len titulom záloh a bol vykonaný odpočet médií ako pri prevztaí bytu, tak aj pri ukočení nájmu.

Ak bola suma 100 € uhradzovaná mesačne bez oh%ladu na spotrebu, potom žiadny nedopaltok neuhradzujte.

Ak bola suma 100 € platená ako záloha a bol vykonaný odpočet médií na začiatku nájmu ako aj pri skončení, potom žiadajte od prenajímateľky vyúčtovania jednotlivých  médií, z ktorých bude zrejmá ako spotreba, tak aj neoplatok/preplatok/.

AK by pre Vás naša odpoveď nebola postačujúca, potom odporúčam kontaktovať advokáta an konzultáciu s dokladmi /nájomná zmluva, vyúčtovania médií, odpočty pri začiatku nájmu a pri jeho skončení/. Uvádzame záverom, že bez predloženia vyúčtovaní zo strany vlastníka bytu nič neuhradzujte.

Dobrý deň, riešenie Vmai uevdenej problému je možné na základe písomnje dohody s nájomcom rodinného domu.

Nepoznáme text Vami spísanej nájomnej zmluvy, či bola spísaná podľa ust. Obč. zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, a teda či bola uzatvorená an dobu neurčitp alebo na dobu určitú. Riešením by bolo aj posúdenie samotnej zmluvy z hľadiska jej platnosti /určenie výšky nájmu samostatne v €, a určenie úhrad spojených s bývaním /voda, elektrina, plyn a podobne/ rovnako samostatne v €.

Pokiaľ ide o peňažnú zábezpeku, túto otázku Občiansky zákonník nerieši. Obvykle sa používa v nájomných zmluvách citácia ust. § Zákona o krátkodobom nájme bytu /citujeme/ :

"Peňažná zábezpeka

(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

V prípade záujmu v uvedenej veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, vo Vami uvedenej veci poznamenávame úvodom, že je potrebné vychádzať z Vami podpísanej nájomnej zmluvy, kde má byť vedené aká suma sa platí za nájom v € a aká suma na úhradu za služby spojení s bývaním /voda, elektrina, plyn, kúrenie a pod,/ tiež samotstatne v €. Nevieme, či pri odovzdaní bytu Vám do nájmu bola spísaná aj zápisnica o jeho odovzdaní, vrátane uvedenia stavu médií, čo platí aj pre odovzdanie bytu pri skončení nájmu. Toto je veľmi podstatné.

Nemôžeme vedieť čo obsahuje tabuľka, ktorú Vám predložil prenajímateľ.

Ak ste sa však v nájomnej zmluve dohodli na nájme a úhradách sa služby spojené s bývaním v jednej sume v € a teda bez rolíšenia, potom žiadny nedoplatok neuhradzujte. Rovnako nič neuhradzujte, ak ste sa v nájomnej zmluve dohodli na paušálnej platbe na úhradách za služby spojené s bývaním /napr. v sume 100 € mesačne/ a teda bez ohľadu na spotrebu.

Keďže nepoznáme obsah zmluvy a tabuľky predloženej prenajímateľom požiadajte ho o písomné vysvetlenie, vrátane doloženia príslušných dokladov k prípadnému nedoplatku. Nateraz nič neuhradzujte. Nepodpisujte žiadne uznanie dlhu alebo dohodu o splátkach.

Ak si vo veci nebudete vedieť pomôcť, následne odporúčam kontaktovať advokáta, aby preštudoval Vašu nájomnú zmluvu, ako aj ostatné doklady, ktoré máte k dispozícií.

Vo veci môžete kontaktovať aj anšu adovkátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
vo veci uvádzame, že ak chcete uzatvoriť nájomnú zmluvu len na tri mesiace, potom treba uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Podľa ust. § 7 pds. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu platí :

"Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) /naše vysvetlenie :  poškodzovanie bytu, neplatenie nájmu/ alebo odseku 2 písm. a) / naše vysvetlenie : nespôsobilosť oredmetu nájmu z dôvodu na strane nájomcu/ kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného predpisu5) uplatní režim podľa § 3 ods. 5, platí, že výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace."

Nájomnú zmluvu si nechajte skontrolovať advokátovi.

Dobrý deň,
z ptázky predpokladáme, že nájomná zmluva bola spísaná podľa zákonov Českej republiky, keďže v týke uvádzate platby v Kč a otázku posielate z púzemia mimo SR.

Náš názor :

Nepoznáme obsah zmluvy, prepokladáme, že obsahové znenie zákonných ustanovení upravujúcich nájemní smlouvu bude pobodné ako na Slovensku. Sme názoru, že ak je nájomná zmluva spísaná v súlade s ust. zákonov Českej republiky, bol odpísaný stav médií /elektrina sa uvádza v texte otázky/ či tento stav aj zodpovedá ako zmluve, tak aj samotným odpočtom jednotlivých médií.  Ide o to, že nie všetky položky z vyúčtovania, ktoré vám predložil prenajímateľ ako vlastník bytu ste povinná hradiť /napr. poplatky za správu bytu, ktoré sa uhradzujú správcovi byt. domu, fond opráv a údržky a pod./. Toto si musíte vy skontrolovať, resp.  sa obrátiť na advokáta v Česku.

Ak však po vašom odbornom posúdení súhlasíte so stavom preplatkov ako aj vrátením kaucie /v SR ide o peňažnú zábezpeku/, potom treba platbu prijať. Otázka nepredloženia vyúčtovaní v zmysle nájemní smlouvy a prípadné vymáhanie penále za ich nepredloženie je až druhou otázkou, ktorú sumu môžete ale aj nemusíte vymáhať. Je to na vašom rozhodnutí. Podstatné je podľa nášho názoru vrátenie preplatkov a nevyčeranej peňažnej zábezpeky/kaucie/ a až následne treba riešiť úroky za prepredloženie vyúčtovaní.

Dobrý deň, k veci sa vyjadrujeme nasledovne :

Sme názoru, že samotná nájomná zmluva bola uzatvorená pokiaľ ide o nájom vo výške 150 € a 550 € za úhradu za služby spojené s bývaním, je viac ako podivná, keďže pri úhrade za služby spojené s bývaním vo výšk 550 € je suma nadmerne resp. enormne nadhodnotená. Nviac nemáte  všetky doklady o úhrade nájmu a za služby spojené s bývaním.

Ak vám po skončení nájmu prenajímateľ vrátil peňažnú zábezpeku vo výške 500 € namiesto 700 €, pričom žiadny nedoplatok neexistuje, odporúčal by som ho tento peňažný depozit vrátiť a to doporučeným listom,  keďže nebol právny dôvod na zadržanie peňažnej zábezpeky vo výške 200 €.

Nevieme ako máte koncipovanú nájomnú zmluvu ohľadom úhrad za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn, kúrenie a pod./ či paušálnou sumou bez ohľadu na spotrebu, alebo ste len platili zálohové platby s následným povinným vypčtovaním nedoplatku - preplatku podľa skutočného odberu, kde by musel byť urobený odpočet jednotlivých médií. Je však na škodu veci, že ste nájomnú zmluvu minimálne nekonzultovali s advokátom. Sme názoru, že žiadny nedoplatok ani tých 360 € ste neboli povinný uhradiť, keďže ako uvádzate v ďalšom texte otázky nebol urobený odpočet médií. Je vecou prenajímateľa ako si nastaví platby s dodávateľom el. energie, toto nie je váš problém, lebo vy ste platili 550 € mesačne.

V tejto časti odporúčam prenajímateľa vyzvať k predloženiu vyúčtovania, aby ste sa finančne vyporiadali. Ak by ste nepochodili, v kontexte s textom nájomnej zmluvy ako uvádzame vyššie, by ste museli svoj nárok uplatniť cestou súdu. Podstatný je teda text nájomnej zmluvy. Otázkou je tiež, či prenajímateľ sa registroval u príslušného správcu dane ako prenajímateľ nehnuteľnosti, ktorá povinnosť mu vyplýva z ust. zákona o dani z príjmov /registračná povinnosť/ a teda v konečnom dôsledku či prenajímateľ ako vlastník nehnuteľnosti zdanil všetok príjem.