Nájomná zmluva a vymáhanie nedoplatku

Dobrý deň,
podľa Občianskeho zákonníka platí, že ak v nájomnej zmluve nie je dohodnutá možnosť jednostranného zvyšovania nájomného (napr. inflačná doložka alebo iný mechanizmus), prenajímateľ nemôže jednostranne meniť výšku nájomného počas trvania zmluvy na dobu neurčitú. Ak s dodatkom nesúhlasíte, nie ste povinná ho podpísať a platí pôvodná výška nájomného.

Podľa ust. § 40 ods. 2 Obč. zákonníka platí :

"Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne."

Ak prenajímateľ trvá na zvýšení a Vy nesúhlasíte, môžete nájomnú zmluvu vypovedať, nie je to však Vaša povinnosť.

Ak by výpoveď dával prenajímateľ, ten musí uviesť dôvod výpovede, ktorý je vymedzený v § 711 Občianskeho zákonníka (napr. potreba bytu pre seba, neplatenie nájomného, hrubé porušenie povinností nájomcu a pod.).

Nesúhlas so zvýšením nájomného nie je zákonným dôvodom na výpoveď.

Čo sa týka vrátenia bytu, ste povinná ho odovzdať v stave zodpovedajúcom bežnému opotrebeniu spôsobenému riadnym užívaním, čo vyplýva z ust. § 682 Obč. zákonníka. Bežné šmuhy na stenách nie sú dôvodom na zadržiavanie depozitu alebo požiadavku na kompletné vymaľovanie, pokiaľ to nie je výslovne - písomne - dohodnuté v nájomnej  zmluve. Ak by prenajímateľ zadržal depozit bezdôvodne vresp. z dôvodu, že má uhradenú peňažnú zábezpeku /depozit/, na toto nemá právo, lebo na zvýšení nájmu ste sa písomne nedohodli. 

Odporúčam komunikovať s prenajímateľkou písomne (e-mail, list), aby ste mali dôkaz o Vašom postoji. Ak by došlo k výpovedi, odporúčam obrátiť sa na advokáta. V prípade potreby Vám viem pomôcť aj so zastupovaním alebo prípravou písomnej komunikácie.

V prípade, že by došlo k platnému skončeniu nájmu /nepodpísanie dodatku k nájomnje zmluve ako to požaduje prenajímateľka, nie je dôvodom výpovede, potom pri odovzdaní bytu spíšte aj zápisnicu o stave bytu, najlepšie aj s fotodokumentáiou. Nič nemaľujte.

V prípade ďalších otázok alebo potreby konkrétnej pomoci ma neváhajte kontaktovať.

Dobrý deň,

z položenej otázky vyplýva, že Vaša mama býva v byte bez písomnej nájomnej zmluvy už 3 roky, čo znamená, že právny vzťah medzi ňou a majiteľom bytu je neformálny, tzv. „bývanie na čierno“. Aj keď neexistuje písomná zmluva, platby za bývanie a dlhodobé užívanie bytu môžu byť považované za ústnu nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.

Majiteľ bytu nemôže spätne jednostranne zvyšovať nájomné alebo požadovať doplatenie rozdielu za minulé obdobia, ak ste sa na takejto zmene písomne  nedohodli. Ak Vaša mamka platila dohodnutú sumu (200 € mesačne) a majiteľ ju prijímal bez námietok, platí sa za dohodnutých podmienok. Zákon neumožňuje jednostranné spätné navýšenie nájomného. Ak by majiteľ chcel zvýšiť nájomné, musí to oznámiť vopred a dohodnúť sa na novej výške, ktorá by platila až do budúcnosti, nie spätne a to všetko písomne.

Ak majiteľ žiada zaplatiť 5 500 € za údajné nedoplatky, odporúčam nepodpisovať žiadne dokumenty, ktoré by potvrdzovali dlh alebo uznanie dlhu, požiadať prenajímateľa o písomné vyčíslenie dlhu a jeho odôvodnenie.
Ak by majiteľ začal vyvíjať nátlak alebo hrozil súdom, odporúčam obrátiť sa na advokáta.
Ak by vlastník nehnuteľnosti ako prenajímateľ podal žalobu, bude musieť preukázať, že ste sa dohodli na vyššom nojomnom písomnou formou. Naviac platí všeob. premlčacia doba podľa § 101 Obč. zákonníka, ktorá je tri roky. Bez dôkazov je  šanca úspech vlastníka nehnuteľnosti ako prenajímateľa žiadna. Ak by však Vaša mamka nemala žiadne dôkazy o platbách, môže to byť komplikovanejšie.

Preto odporúčam nechať Vašej mame skontrolovať nájomnú zmluvu advokátovi, keďže z otázky vyplýva okrem iných, že platby nájmu uhradzuje "na ruku", teda bez dokladu. Otázkou je, či prenajímateľ vôbec podáva daňové priznanie k dani z príjmov a či je vôbec registrovaný u správcu dane ako prenajímateľ nehnuteľnosti.
Záver :

Vaša mama nech nič nepodpisuje, neuhradzuje žiadny nedoplatok a nech kontaktuje advokáta.

Dobrý deň,
obdobná otázka dnes bola uverejnená na FB stránke právnej poradne.

Odporúčam mu oznámiť, že Vy podľa zmluvy nie ste povinná mu oznamovať svoje návštevy na pár hodín, lebo Vám to nevyplýva ako zo zmluvy, lebo návšteva u Vás nebýva a teda enhnuteľnosť neužíva ako nájomca. Je to značné porušenie Vášho súkromia. Vyhrážanie sa políciou nemá reálny právny základ. Polícia by to ani neriešila, iba by si prenajímateľ sám narobil problémy.

Odporúčam nechať zmluvu nechať skontrolovať advokátovi, či je táto vôbec platá a to hlavne z hľadiska toho či je v nej uvedený osobitne platba za nájom v €  osobitne sumou v € platba za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn, kúrenie a podobne/. Otázkou je tiež, či sumu platíte v hotovosti k rukám prejanímateľa, či Vám dáva doklad o úhrade, resp. sumu uhradzujete na bankový účet prenajímateľa. Podstatné je aj to či je vôbec prenajímateľ registrovaný u správcu dane ako prenajímateľ nehnuteľnosti a či vôbec podáva daňové priznanie k dani z príjmov /toto Vám však nie je povinný ani oznámiť a ani preukázať/. Nájom a úhradu za služby vždy uhradzujte tak, aby ste mali písomný doklad od prenajímateľa, ktorý musí potvrdiť, že peniaze prevzal v hotovosti. Pri bankovom prevode to nie je potrebné, lebo máte výpis z bank. účtu.

Pokiaľ má pochybnosti o svojich veciach v stodole, že by mohlo dôjsť k ich odcudzeniu, nechajte mu odkaz, že nech stodolu zamkne.

Vo veci môžete kontaktovať našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že príjem z prenájmu je podľa zákona o dani z príjmov zdaniteľným príjmom a prenajímateľ je povinný ho priznať a zdaniť. Ak tak neurobí, dopúšťa sa porušenia daňových predpisov, za čo mu hrozí sankcia zo strany daňového úradu. Toto však nemá za následok, že by ste Vy ako nájomca mali právo žiadať vrátenie nájomného, ktoré ste riadne zaplatili na základe platnej nájomnej zmluvy. Predpokladáme, že Vy máte doklad o tom, že ste nájom a úhradu za služby spojené s bývaním platili napr. bankovým prevodom, poštovou poukážkou alebo v hotovosti oproti vydaniu príjmového dokladu zo strany prenajímateľa a teda že takýto doklad máte za celé obdobie trvania nájmu.

Daňová povinnosť a povinnosť podať daňové priznanie vyplýva z ust. zákoan o dani z príjmov a daňového poriadku,  je to samostatná povinnosť prenajímateľa voči štátu, nie voči Vám ako nájomcovi.

Záverom uvádzame, že aj keď si prenajímateľ neplnil povinnosti voči správcovi dane podaním daň. priznania, Vy nemáte právo na vrátenie nájomného len z dôvodu, že prenajímateľ neodviedol daň z príjmu z prenájmu. Vaše plnenie bolo poskytnuté na základe platnej nájomnej zmluvy a povinnosť odviesť daň je vzťah medzi prenajímateľom a štátom.

Ak by ste mali ďalšie otázky alebo by ste chceli rozobrať inú situáciu, pokojne sa opýtajte.

Dobrý deň,
vo Vašej situácii je dôležité rozlišovať medzi právami vlastníka bytu a osobou, ktorá nie je vlastníkom ani nemá ani písomné splnomocnenie konať za vlastníka bytu.

Ak je majiteľ bytu vo VTOS a jeho manželka nie je spoluvlastníčkou bytu, nemá automaticky právo zasahovať do nájomného vzťahu, určovať výšku nájomného alebo vymáhať platby, pokiaľ na to nemá písomné splnomocnenie od vlastníka bytu, najlepšie úradne overené.  Manželstvo samo o sebe nezakladá právo konať za druhého v majetkových veciach, ak byt nadobudol jeho vlastník pred manželstvom a je jeho výlučným vlastníkom.

Odporúčam Vám postupovať nasledovne:
1. Komunikácia a dôkazy: Všetky platby nájomného a úhrad za energie realizujte výhradne na účet vlastníka bytu, ktorý predpokladáme, že je uvedený v nájomnej zmluve. Uchovávajte si všetky doklady o platbách (výpisy z účtu, potvrdenia o úhrade).
2. Ignorujte neoprávnené požiadavky: Ak manželka vlastníka nemá písomné splnomocnenie, nie je oprávnená určovať výšku nájomného ani vymáhať platby. Neplaťte jej žiadne sumy, ktoré si vymýšľa, a neuznávajte jej požiadavky bez overenia.
3. Splnomocnenie: Ak by Vám predložila splnomocnenie od vlastníka bytu, odporúčam si ho dôkladne skontrolovať (musí byť písomné, ideálne s úradne overeným podpisom vlastníka).
4. Vyhrážky: Ak sa Vám vyhráža, odporúčam si všetku komunikáciu uchovávať (SMS, e-maily, listy). V prípade vážnych alebo opakovaných vyhrážok môžete podať trestné oznámenie na polícii.
5. Nedoplatky: Ak existujú nedoplatky za energie, odporúčam ich uhradiť priamo na účet dodávateľa alebo podľa dohody s vlastníkom, nie však manželke vlastníka bytu.
6. Kontakt s vlastníkom: Pokúste sa kontaktovať priamo vlastníka bytu (napr. cez list do väznice), aby ste si overili, ako si želá riešiť nájomný vzťah počas jeho neprítomnosti.

V prípade, že by sa situácia vyhrotila alebo by ste čelili neprimeranému nátlaku, odporúčam obrátiť sa na advokáta. Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.
Odporúčam tiež nechať si skontrolovať nájomnú zmluvu advokátom, v čom vám vieme pomôcť, lebo otázkou je či nedoplatok máte platiť Vy.

Dobrý deň,

v prípade, že nájomca poruší pravidlá dohodnuté v nájomnej zmluve a prenajímateľ z tohto dôvodu nájom ukončí, prenajímateľ nie je povinný zabezpečiť náhradné bývanie pre nájomcu. Podľa § 711 Občianskeho zákonníka, ak dôjde k výpovedi z dôvodov na strane nájomcu (napríklad závažné alebo opakované porušenie povinností), nárok na náhradné bývanie nevzniká. Nájomca je povinný byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi v lehote určenej v zmluve alebo podľa zákona.

Ak nájomca neporuší zmluvné pravidlá, ale prenajímateľ chce byt využívať inak (napríklad pre vlastnú potrebu alebo potrebu blízkej osoby) a rozhodne sa ukončiť nájom, situácia je odlišná. Podľa § 711 ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak ho potrebuje pre seba alebo blízku osobu. V tomto prípade však zákon stanovuje, že nájomcovi patrí právo na náhradné bývanie, ak ide o byt v bytovom dome a nájomca je fyzická osoba. Povinnosť zabezpečiť náhradné bývanie sa však nevzťahuje na všetky prípady – závisí od konkrétnych okolností, napríklad od toho, či ide o byt v rodinnom dome alebo bytovom dome, a či nájomca nemá inú možnosť bývania.

V praxi odporúčam, aby ste si vždy dôkladne preštudovali znenie nájomnej zmluvy a v prípade výpovede z dôvodu potreby bytu pre prenajímateľa alebo blízku osobu počítali s povinnosťou zabezpečiť náhradné bývanie, ak to zákon vyžaduje.

Nájomnú zmluvu pred jej podpisom si nechajte skontrolovať advokátovi, aby ste predišli zbytočným problémom a hlavne ide o to, aby zmliuva bola platná.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Uvádzame, že na soc. sieťach FB nájdete na našej stránke množstvo užitočných právnych typov na riešenie konkrétnych situácii. Odporúčam sledovať našu FB stránku.

Dobrý deň,

Vaša otázka sa týka dvoch dôležitých tém: výpočtu príjmu pre nájomné byty s podporou štátu a možnosti automatického prechodu zmluvy na dobu neurčitú po piatich rokoch.

Najskôr k výpočtu príjmu: Pravidlá pre posudzovanie príjmu pri štátom podporovanom nájomnom bývaní vychádzajú zo zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní a z vykonávacích predpisov. Zákon stanovuje všeobecné kritériá, najmä maximálnu a minimálnu výšku príjmu domácnosti, ktoré sa viažu na násobky životného minima. Obce však môžu mať vlastné interné predpisy alebo metodiky, ktoré spresňujú spôsob výpočtu alebo dokladovania príjmu, pokiaľ tým neporušujú zákon. Preto sa môže stať, že kalkulačka na webovej stránke vychádza z iných údajov alebo metodiky, než používa vaša obec. Odporúčam požiadať obec o písomné zdôvodnenie a presný výpočet, podľa ktorého ste nesplnili podmienky, a porovnať ho s oficiálnymi pravidlami.

Čo sa týka automatického prechodu zmluvy na dobu neurčitú po piatich rokoch, slovenská právna úprava takúto povinnosť neukladá. Zmluva na dobu určitú sa nemení automaticky na dobu neurčitú, pokiaľ to nie je výslovne dohodnuté v zmluve alebo v interných pravidlách obce. Obec si môže ponechať systém zmlúv na dobu určitú, ak to neodporuje zákonu.

Odporúčam vám vyžiadať si od obce presné pravidlá a metodiku výpočtu príjmu a v prípade pochybností sa obrátiť na právneho poradcu. Ďalším krokom je písomne požiadať obec o vysvetlenie a prípadne podať námietku voči rozhodnutiu.

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že prenajímateľ bytu nie je povinný Vám dať súhlas na prihlásenie na trvalý pobyt.

V tejto súvislosti ivádzame, že mnoho vlastníkov nehnuteľnosti ako prenajímateľ si myslí, že prihlásením nájomcu na trvalý pobyt v prenajatom bytu mu vznikne nejaké právo k nehnuteľnosti - bytu/domu, ktorý má v nájme nájomca. Uvádzame, že podľa ust. § 3 Zákona o hlásení pobytu občanov SR prihlásenie na trvalý pobyt má len evidenčný charakter a nezakladá žiadne právo k nehnuteľnosti a ani k jej vlastníkovi. V prípade, že by došlo ku skončeniu nájmu, prenajímateľ je oprávnený aj bez Vášho súhlasu Vám zrušiť trvalý pobyt.

Ak by prenajímateľ s prihlásením na trvalý pobyt súhlasil, následne si sama vymeníte občiansky preukaz.

Nevieme kde ste nateraz hlásená na trvalý pobyt, ale skúste s prenajímateľom dohodnúť, aby ste si aspoň poštu mohli nechať zasielať na adresu tohto bytu. Následne by ste uvedenúp adresu bytu oznámili prísl. orgánom /soc. a zdrav. poisťovňa a pod./, aby táto adresa bola ako korešpondenčná.

Dobrý deň, Vami popisovaná situácia /nepaltenie nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu/ je ako problematika v našej poradni pomerne častá, avšak vyhotovenie nájomnej zmluvy vo Vami uvedenom písomnom znení nie je častné a ani štandardné.

Odporúčam zmluvu o nájme vyhotovovať podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, a nie podľa ust. Občianskeho zákonníka, kde v zmysle ust. § 5 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu platí :

"Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1."

Ak by ste počas trvania nájmu nechali odpojiť odber el. energie, v podstate by ste poškodili seba, lebo by ste museli platiť poplatky za zanovuzapojenie odber, čo sa týka aj internetu. Pri zrušení odberu vody, by ste museli urobiť opatrtenia  priamo v byte. V týchto vyššienuvedneých prípadoch by ste porušili práva nájomcu na užívanie bytu. O prípadoch prenájmu nehnuteľností sa zmieňujeme aj našej FB stránke.

Odporúčam znenie nájomnej zmluvy konzultovať s advokátom.

Dobrý deň, v otázke sa v podstate pýtate na to, čo by mal obsahovať protokol o odovzdaní bytu, ku ktorému má dôjsť dňa 25.1.2025.

Predovšetkým protokol má spísať oprávnená osoba /prenajímateľ prípdne realitná kancelária nazáklade písomného splnomocnenia od prenajímateľa, jeden exemplár podpísaný Vám musia odovzdať. Predpokladáme,že pri odovzdaní bytu Vám bol spísaný protokol o jeho odovzdaní, vrátane stavu jednotlivých médií.

Pokiaľ ide o obsahovú stránku, treba postupovať podľa zmluvy, a a zákona a teda sopísať stav bytu, jeho jednotlivých miestnosti, odovzdaného nnapr. nábytku, čistoty a podobne, najlepšie aj s fotodokumentáciou, vrátane odpočtu média /vola, elektrina, plyn, kúrenie, čo si môžete urobiť aj na mobil, ale treba to podchytiť aj zápisnične. Pokiaľ ide o platbu pre RK v sume 300 € tu môžete do protokolu žiadať uviesť, že nesúhlasíte s uvedenou sumou, ktorú žiadate súčane vrátiť. Druhá zml. strana môže mať k uvedenému pripomienky, ktoré však v prípade nevrátenia uvedenej sumy budete musieť riešiť cestou súdu.

Na odovzdanie bytu a spísanie zápisnice o jeho odovzdaní môžete kontaktovať aj advokáta.