Nerešpektovanie predkupného práva spoluvlastníka

Dobrý deň, Vami uvedená problematika je pomerne častá v našej poradni.
Vo veci platí ust. § 140 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého spoluvlastníci pri prevode podielu majú predkupné právo, okrem prevodu na osobu blízku v zmyslem ust. § 116 a 117 Obč. zákonníka. Ak však spoluvlastník prevedie svoj podiel darovaním na osobu, ktorá nie je osobou blízkou, ide o obchádzanie predkupného práva. V takomto prípade sa môžete domáhať ochrany svojho predkupného práva žalobou na súde, a to v trojročnej premlčacej lehote odo dňa, keď ste sa o prevode dozvedeli.

Ak by ste podali žalobu, môžete sa domáhať, aby súd určil, že darovacia zmluva je voči vám neúčinná (relatívna neplatnosť), a požadovať, aby vám nový nadobúdateľ podielu ponúkol tento podiel na odkúpenie za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol. Súd by v takom prípade posudzoval, či išlo o obchádzanie predkupného práva a či boli splnené podmienky na uplatnenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu .

Ak nový vlastník podielu nie je ochotný vám podiel predať za primeranú cenu, môžete sa domáhať, aby vám bol podiel ponúknutý za cenu, za ktorú ho nadobudol (v prípade darovania je to bezodplatne, ale súd môže prihliadnuť na okolnosti prípadu). Ak by ste podiel odkúpili, stali by ste sa jeho vlastníkom namiesto osoby, ktorá ho nadobudla darovaním.

V prípade, že pôvodný spoluvlastník už zomrel, nemá to vplyv na Vaše právo domáhať sa ochrany predkupného práva voči novému spoluvlastníkovi, ak ste sa o prevode dozvedeli až po jeho smrti a ste v rámci trojročnej premlčacej lehoty.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať, aby sme Vám pomohli.

Dobrý deň,

Okamih prevodného aktu je chvíľa, keď sa spoluvlastnícky podiel právne preniesol na tretiu osobu. Pri nehnuteľnosti to v praxi znamená deň, keď katastrálny úrad povolil vklad vlastníckeho práva (prevod je účinný vkladom, samotná kúpna zmluva ešte vlastníctvo nepresúva). Od tohto dňa začína plynúť všeobecná 3-ročná premlčacia doba na uplatnenie porušeného predkupného práva žalobou voči nadobúdateľovi – domáhate sa, aby súd nahradil jeho prejav vôle uzavrieť s Vami kúpnu zmluvu za rovnakých podmienok, za akých kúpil podiel (dnes podľa § 229 CSP, staršie odkazy uvádzajú § 161 ods. 3 OSP). Žaloba musí smerovať proti nadobúdateľovi, nie proti bývalému spoluvlastníkovi. 

Dobrý deň,

v tomto prípade ste postupovali správne, keďže podľa § 140 Občianskeho zákonníka má spoluvlastník predkupné právo. Ak si spoluvlastník zásielku s ponukou neprevzal a úmyselne sa vyhýba doručeniu, je možné uplatniť využiť všetky známe adresy, ktoré poznáte, ktoré vyplývajú z verejných dokumentov.

Pošta zásielku uloží a ak si ju adresát neprevezme v odbernej lehote, môže sa považovať za doručenú posledným dňom tejto lehoty. Dôležité je, aby ste mali doklad o odoslaní a neprevzatí zásielky (napr. doručenka s poznámkou o neprevzatí). Po uplynutí lehoty na uplatnenie predkupného práva môžete svoj podiel predať realitnej kancelárii za rovnakých podmienok, aké ste ponúkli spoluvlastníkovi. Odporúčam dôkladne archivovať všetky doklady o doručovaní, aby ste mali dôkaz o splnení zákonnej povinnosti.

Občiansky zákonník neobsahuje ustanovenia o doručovaní ale je možné použiť dobré mravy ak by sa vyhýbal úmyselne doručeniu zásielku. Dá sa to urobiť aj tak, že pôjdete za ním so svedkom a ten potvrdí, že to nechcel prevziať. 

Dobrý deň, na základe daného kontextu a zákonov platných na Slovensku možno konštatovať nasledujúce:
Každý spoluvlastník pozemku má zo zákona zákonné predkupné právo. Toto predkupné právo sa uplatňuje v momente, keď jeden zo spoluvlastníkov chce predávať svoj podiel na spoločnej veci, v tomto prípade na pozemku. Predkupné právo znamená, že predávajúci spoluvlastník musí svoj podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom na predaj. Zároveň platí, že predkupné právo sa nevzťahuje na prípady, keď spoluvlastník predáva, alebo inak prevádza svoj podiel blízkej osobe. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov je špecifický právny režim, podľa ktorého všetko, čo nadobudol jeden z manželov za trvania manželstva, spadá do tohto spoluvlastníctva. Ak teda manželský pár, ktorý je spoluvlastníkom pozemku v rámci BSM, prevádza svoj podiel formou darovacej zmluvy na iný manželský pár, ktorý nie je s nimi v priamom príbuzenskom vzťahu, dané konanie predstavuje porušenie predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. 

Dobrý deň, v otázke uvádzate, že mama predala svoj podiel na nehnuteľnosti v podiele 1/2 k celku cudzej osobe a to bez toho, aby vám ponúkla na predaj svoj podiel.

Vo vami uvedenom prípade platí ust. §  140 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že predkupné právo spoluvlastníka platí resp. sa uplatNuje iba v prípade, ak spoluvlastník chce svoj podiel predať cudzej osobe. Z otázky nie je zrejmé komu mama predala svoj podiel, či blízkej osobe /napr. vnukovi/, alebo cudzej osobe. Ak mama svoj podiel predala napr. vnnukovi, potom nebola povinná vás informovať o to, že svoj podiel predáva.

Ak mama svoj podiel predala celkom cudzej osobe bez toho, aby vám ponúkla podiel na predaj, máte možnosť žiadať od tejto osoby, teraz už podielového spoluvlastníka, aby svoj podiel na dome vám predal za rovnakých podmienok, ako ho od nadobudolv súlade s ust. §  603 Obč. zákonníka.

Ak vaša výzva zostane bez povšimnutia, môžete podať návrh na súd v zmysle ust. § 40a/ Obč. zákonníka , alebo sa dovolať neplatnosti tohto úkonu na súde, v ktorom prípade budete musieť žalovať nového podiel. spoluvlastníka, ako aj pôvodnú spoluvlastníčku - vašu mamu.

Pozor na premlčaciu dobu, ktorá v zmysle ust. §  101 Obč. zákonníka je 3 roky a plynie od vkladu nehnuteľnsoti do katastra na nvého spoluvlastníka.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že vzhľadom na okolnosť, že uplynula premlčacia doba na uplatnenie práva vyplývajúceho z porušenia predkupného práva, v súčasnosti váš otec ako spoluvlastník už nemôže právnou cestou - cestou súdu - nič dosiahnúť. Žaloba by bola zamietnutá pre uplynutie premlčacej doby, ktorá je tri roky v zmysle ust. § 101 Obč. zákonníka a teda nemôže sa domáhať predkupného práva na podiel spoluvlastníka, pri ktorom došlo k porušeniu predkupného práva. Predkupné právo na podiely spoluvlastníka/-kov v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka mu však zostáva naďalej zachované pre budúcnosť.

Z otázky usudzujeme, že otec sa chce svojho podielu zbaviť, najskôr predať, potom riešením je len ponúknuť na predaj svoj podiel ostatným podielovým spoluvlastníkom v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka a ak ponuku nikto nevyužije, môže podiel predať cudzej osobe.

Vo veci vyporiadania podielového spoluvlastníctva odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,
v otázke uvádzate, že ste vlastníkom pozemku a chceli ste odkúpiť aj susedný pozemok, ktorého výlučným vlastníkom bola iná osoba v podiele 1/1, teda nie neboli ste podielovým spoluvlastníkom susedného pozemku.

Ak je to tak, potom oprávnenie suseda pozemok predať inej, cudzej osobe bez predchádzajúcej ponuky Vám hoci ste jeho susedom, je jeho oprávnením a nie je daná povinnosť ponúknuť pozemok Vám na predaj.

Ak by ste boli podielovým spoluvlastníkom predmetného susedného pozemku, potom platí ust. § 140 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Dobrý deň. V obdobných prípadoch sa v praxi zaužívalo, že dotknutý spoluvlastnícky podiel by sa mal ponúknuť na odpredaj za trhovú cenu. Trhová cena býva najčastejšie určovaná na základe znaleckého posudku. Nie je však vylúčené, aby sa trhová cena určila aj inak, napr. odhadom realitnej kancelárie.

Dobrý deň, v prípade porušenia predkupného práva zo strany ktoréhokoľvek spoluvlastníka majú ostatní spoluvlastníci právo dovolať sa neplatnosti právneho úkonu, ktorým bolo ich predkupné právo porušené. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu a nerešpektovania predkupného práva totiž právny úkon nie je absolútne neplatný, ale len relatívne (t.j. neplatnosti sa treba dovolať). Tzn. že ak spoločnosť previedla na inú osobu svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, mohli ste sa na súde alebo priamo u nového nadobúdateľa dovolať neplatnosti právneho úkonu. Právo dovolať sa neplatnosti takéhoto právneho úkonu sa však premlčuje v lehote 3 rokov odo dňa vykonania tohto úkonu. Vo Vašom prípade sa Vaše právo premlčalo dňa 13.01.2016. To však neznamená, že si svoje právo nemôžete uplatniť a neplatnosti takéhoto právneho úkonu sa dovolať. Ak však v súdnom konaní žalovaný vznesie námietku premlčania, žaloba bude zamietnutá.

Dobrý deň, podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Pokiaľ nie ste blízkou osobou predávajúceho, predávajúci mal splniť povinnosť, ktorá mu vyplýva z predkupného práva, a to ponúknuť ju na predaj najskôr podielovému spoluvlastníkovi. Keďže sa v danom prípade jedná o nehnuteľnosť, ponuka mala byť urobená v písomnej forme. Oprávnený z predkupného práva (poškodený spoluvlastník) sa môže domáhať, aby ste mu ponúkli spoluvlastnícky podiel na predaj v zmysle § 603 ods. 3 a to aj súdnou žalobou o nahradenie Vašej vôle predať mu spoluvlastnícky podiel. Druhým prostriedkom je dovolanie sa neplatnosti kúpnej zmluvy zo strany poškodeného spoluvlastníka, vzhľadom na to, že porušenie predkupného práva spôsobuje len tzv. relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, v dôsledku čoho sa tento právny úkon považuje za platný až do momentu dovolania sa neplatnosti. V takom prípade nastanú účinky absolutnej neplatnosti kúpnej zmluvy, v dôsledku čoho k prevodu vlastníckeho práva na Vás nikdy nedošlo. Teda akýkoľvek prevod podielu z pozemku na tretiu osobu z Vašej strany, ktorý nastane po dovolaní sa neplatnosti, bude absolutne neplatný.