Práva väčšinového spoluvlastníka nehnuteľnosti

Dobrý deň,

najskôr je potrebné rozobrať Vašu situáciu z pohľadu spoluvlastníckych vzťahov podľa Občianskeho zákonníka.

Ako väčšinový spoluvlastník (7/8) máte právo podieľať sa na správe spoločnej veci spolu s ostatnými spoluvlastníkmi, v tomto prípade so strýkom (1/8). Každý spoluvlastník má právo vec užívať a vykonávať na nej úpravy, avšak len so súhlasom ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ ide o podstatné zmeny alebo úpravy, ktoré presahujú bežnú správu veci. Prerobenie izby bez Vášho súhlasu je zásahom do spoločnej veci, ktorý by mal byť predmetom spoločného rozhodnutia spoluvlastníkov podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Ak strýko vykonal úpravy bez Vášho súhlasu, ide o porušenie jeho povinností ako spoluvlastníka .

Čo sa týka vysporiadania spoluvlastníctva, ak sa neviete dohodnúť na cene za prevod podielu, máte právo podať návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva na súd podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd v takom prípade rozhodne, komu vec (alebo podiel) prikáže a akú náhradu určí. Pri určení výšky náhrady sa vychádza z hodnoty podielu určenej na základe znaleckého posudku. Ak ste ponúkli strýkovi 10 000 €, čo je viac ako hodnota jeho podielu (1/8 z 48 000 € je 6 000 €) a on s tým nesúhlasí, môžete podať návrh na súd, aby rozhodol o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Súd pri určovaní náhrady za spoluvlastnícky podiel vychádza zo znaleckého posudku, čiže strýko by súdnou cestou nedostal ani 10.000,- EUR. Na toto ho môžete upozorniť. 

Odporúčam Vám preto najskôr písomne vyzvať strýka na dohodu o vysporiadaní spoluvlastníctva s tým, že ho upozornite, že ak podáte žalobu, súd bude pri určení ceny podielu vychádzať zo znaleckého posudku. Ak nebude súhlasiť, môžete podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. 

Dobrý deň,

v situácii, ktorú popisujete, je kľúčové určiť, či existuje vecné bremeno alebo iný právny dôvod, na základe ktorého môžete využívať plynovú prípojku cez cudzí pozemok. Vecné bremeno je právny inštitút, ktorý oprávňuje konkrétnu osobu využívať časť cudzieho pozemku na určitý účel, napríklad pre plynové vedenie.

Ak máte povolenie od predchádzajúceho väčšinového vlastníka, mohlo by to byť považované za základ na zriadenie vecného bremena. Prípojka je tiež stavba a musí mať stavebné povolenie. Nový väčšinový vlastník vás nemôže jednoducho odpojiť, ak už je prípojka legálne zriadená a využívaná na základe právneho dôvodu.

Ak by však prípojka bola nelegálne na jeho pozemku, potom by ju mohol žiadať odstrániť z pozemku. Dôležité je, či sa to presne zameralo v tom čase, keď sa to stavalo a umiestnilo tam kde to malo byť.

Dobrý deň,
vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že ak ste hoci aj väúčšinovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti, celú nehnuteňosť predať nemôžete, lebo nie je vo Vašom výlučnom vlastníctve.

Môžete predať teda len svoj podiel na nehnuteľnosti. Z otázky predpokladáme, že podiel na nehnuteľnosti chcete predať cudzej tretej osobe. Ak je to tak a tretia osoba nie je blízkou osobou v zmysle ust. § 116 Občianskeho zákonníka /brat, sestra mama otec, deti/, potom na predaj Vášho podielu musíte splniť ponukovú povinnosť voči druhému spoluvlastníkovi nehnuteľnosti v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Odporúčam splniť ponukovú povinnosť v zmysle predkupného práva, aby následne nedošlo k právnym problémom zo strany druhého spoluvlastníka, ktorý sa aj cestou súdu môže dožadovať svojich práv /odkúpenie podielu, neplatnosť kúpnej zmluvy/.

Pokiaľ ide o užívanie pozemku druhým spoluvlastníkom, nateraz od neho nemôžete žiadať nájomné za užívanie Vášho podielu na pozemku, lebo nemáte spísanú nájomnú zmluvu. Môžete len žiadať vydanie bezdôvodoného obihatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu za podobný pozemok v uvedenej lokalite a čase.

Na vyporiadanie nehnuteľnosti odporúčam kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

vzmysle ustanovení Občianskeho zákonníka (najmä § 137 a nasl. a § 139) platí, že podieloví spoluvlastníci sa v zásade podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov. Rozhodovanie o bežných záležitostiach správy spoločnej veci sa uskutočňuje väčšinovým súhlasom (nadpolovičná väčšina vypočítaná podľa podielov), avšak užívanie, plody a úžitky z veci patria všetkým spoluvlastníkom pomerne k ich podielu, a to bez ohľadu na to, ako sa jednotliví spoluvlastníci rozhodnutí účastnili.

Možnosť prenájmu a rozhodovanie:

Ak dvaja spoluvlastníci, ktorí spolu predstavujú nadpolovičnú väčšinu spoluvlastníckych podielov, prijmú rozhodnutie prenajať časť spoločných priestorov tretej osobe, takéto rozhodnutie bude (z hľadiska správy bežných vecí) právne účinné a bude zaväzovať aj zvyšných spoluvlastníkov. To znamená, že prenájom sa uskutoční, aj keď vy s tým nesúhlasíte.

Nárok na pomernú časť výnosu:

Podstatné však je, že všetci spoluvlastníci majú právo na pomerný podiel z výnosov plynúcich zo spoločnej nehnuteľnosti – teda z nájmu. Toto právo nie je viazané na to, či ste s rozhodnutím súhlasili alebo nie. Výnosy (nájomné) sa musia rozdeliť medzi všetkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. Ak by sa dvaja spoluvlastníci pokúsili dohodnúť na tom, že všetok zisk (resp. celý nájom) pripadne iba im, prípadne, že jednému z vás ostatných bude nahradená časť a vám nie, taká dohoda by v princípe nemala právne účinky voči ostatným spoluvlastníkom, ktorí sa na nej nepodieľali, pretože by bola v rozpore so zákonným princípom pomerného delenia plodov a úžitkov.

Náhrada za obmedzenie užívania:

Pokiaľ vám prenájmom vznikne faktický stav, že určitú časť spoločnej nehnuteľnosti nemôžete užívať tak, ako predtým (napríklad parkovacie miesto), máte nárok na primeranú náhradu. Táto náhrada v praxi znamená, že z výnosu (nájmu) by ste mali dostať svoj pomerný diel, a to bez ohľadu na to, že ste prenájmu nevyjadrili súhlas. Naopak, ak by vám dohodou medzi väčšinovými spoluvlastníkmi bola nepriznaná primeraná časť z výnosu, mali by ste právo domáhať sa svojho podielu súdnou cestou.

Zhrnutie:

Ak väčšina spoluvlastníkov rozhodne o prenájme spoločných priestorov, toto rozhodnutie je záväzné pre všetkých.

Všetci spoluvlastníci však majú nárok na pomerné rozdelenie výnosu z prenájmu podľa ich podielu.

Dvaja spoluvlastníci, hoci vo väčšine, vás nemôžu platne pripraviť o tento nárok len tým, že sa medzi sebou dohodnú inak.

V prípade, že vám náhradu odoprú, máte možnosť domáhať sa svojich práv na súde.

Dobrý deň,

v podielovom spoluvlastníctve nehnuteľností nie je možné rozhodovať o predaji samotnej nehnuteľnosti bez súhlasu všetkých spoluvlastníkov, vrátane menšinového. To znamená, že ani ako väčšinový vlastník nemôžete predať byt bez súhlasu otcovej druhej manželky, ak má ona spoluvlastnícky podiel. Predaj bytu by vyžadoval dohodu so všetkými spoluvlastníkmi, inak by bol neplatný.

Pokiaľ sa nedokážete dohodnúť, existuje možnosť podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd potom rozhodne, komu nehnuteľnosť prikáže a ak by ju nikto z vlastníkov nechcel, môže prísť k predaju na dražbe. Po zrušení spoluvlastníctva je možné vyplatiť menšinového vlastníka na základe znaleckého posudku určujúceho trhovú hodnotu podielu.

Vy ako väčšinový vlastník máte právo žiadať zveriť nehnuteľnosti do svojho vlastníctva. Máte väčšie právo ako menšinový spoluvlastník. Tiež máte právo rozhodovať o tom, kto a či vôbec sa bude nehnuteľnosť užívať. Menšinový spoluvlastník to musí rešpektovať. 

Dobrý deň,

keďže ste spoluvlastníkom pozemku a vlastníte najväčší podiel, máte viacero možností, ako postupovať pri záujme o užívanie konkrétneho pozemku. Hlavnými krokmi sú:

Najprv by som vám odporučil pokúsiť sa dohodnúť so spoluvlastníkmi. Môžete im vysvetliť váš záujem o užívanie konkrétneho pozemku a navrhnúť, aby ste vy merali a užívali túto časť. Dohoda spoluvlastníkov je najjednoduchším a najrýchlejším riešením.

Ak sa dohodnete, bude potrebné zabezpečiť vymeranie pozemku. Najmite geodeta, aby vykonal vytýčenie hranice časti pozemku, ktorú chcete užívať. Tento krok je dôležitý, aby boli hranice jasné a všetci spoluvlastníci mali o nich presnú predstavu.

Súdne rozhodnutie:

Ak sa s ostatnými spoluvlastníkmi nedokážete dohodnúť, môžete podať návrh na súd o povolenie užívania alebo dokonca o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť, ktorú časť pozemku budete užívať vy, alebo môže pozemok rozdeliť medzi spoluvlastníkov.

Zmluva o užívaní: Ak sa dohodnete so spoluvlastníkmi, je vhodné uzatvoriť písomnú dohodu o užívaní konkrétnej časti pozemku, aby ste mali právneho istotu. Takáto dohoda by mala obsahovať podrobnosti o tom, ktorá časť pozemku bude užívaná kým a príslušné hranice.

Dohoda so spoluvlastníkmi vždy predstavuje najrýchlejšiu a najjednoduchšiu cestu. Súdy sú však k dispozícii, ak dohoda nie je možná. Ak máte ďalšie otázky alebo potrebujete konkrétne právne rady, odporúčam konzultovať s právnikom špecializujúcim sa na majetkové právo.

Dobrý deň,

v prípade rozdelenia BSM je dôležité všetko dôkladne zvážiť a majetkové pomery si riadne ujasniť. Podľa § 150 Občianskeho zákonníka platí, že pri vyporiadaní BSM sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Zároveň má každý nárok na náhradu za to, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť to, čo zo spoločného majetku sa vynaložilo na jeho osobný majetok.

Keďže chata je spoluvlastníctvom viacerých osôb, je dôležité identifikovať, aký podiel patrí do BSM. Ak financie vašich rodičov boli použité na nákup nehnuteľnosti, môže byť relevantné, či išlo o dar alebo pôžičku. Ak vaša exmanželka neinvestovala do nehnuteľnosti žiadne financie, môžete sa snažiť v rámci súdneho konania preukázať proporcie vnosov z vašej strany a zo strany vašich rodičov.

Ak sa nedohodnete, máte možnosť podať návrh na súd o vyporiadanie BSM, kde súd môže zohľadniť všetky faktory, vrátane vnosov do majetku a špecifických okolností.

Je vhodné konzultovať vašu situáciu s advokátom, ktorý vám pomôže pripraviť potrebné návrhy a preukázať vnosy a iné relevantné skutočnosti pred súdom.

Dobrý deň,

Vaša situácia sa týka podielového spoluvlastníctva, ktoré je upravené v Občianskom zákonníku. Prvým krokom by mala byť snaha o dohodu s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak sa však nedohodnete na odkúpení ich podielov za navrhovanú sumu, máte možnosť podať žalobu na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Podľa § 142 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, súd môže zrušiť a vyporiadať spoluvlastníctvo. Ak rozdelenie veci nie je dobre možné, súd ju môže prikázať jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu alebo nariadiť jej predaj a rozdelenie výťažku. Súd zohľadňuje rôzne faktory vrátane veľkosti podielov a možnosti účelného využitia veci.

Odporúčam začať s pokusom o dohodu a, ak to nebude úspešné, porozmýšľať o podaní žaloby na súd. Buďte pripravení aj na náklady súdneho konania, ktoré môže niesť spoluvlastník odmietajúci dohodu. Býva to časté. 

Dobrý deň,

o tom ako sa disponuje s nehnuteľnosťou (a to kto ju užíva) o tom rozhodujú spoluvlastníci hlasovaním. Ak máte menšinu, tak Vás väčšinový spoluvlastník môže prehlasovať a rozhodnúť, že on bude užívať nehnuteľnosť. 

Pokiaľ ide o vstup do domu, dôležité je ale posúdiť, či nehnuteľnosť netvorí bydlisko spoluvlastníka. Pretože ak áno, nemôžete do domu len tak vstúpiť. 

Neznamená to však, že Vaše práva nie sú žiadne. Ak by ste však už nechceli v podielovom spoluvlastníctve zotrvať, môžete sa dohodnúť na jeho zrušení a vyporiadaní. Ak to nie je možné mimosúdnou cestou, môžete o to žiadať cestou súdu. Súd by pri vyporiadaní postupoval v zmysle zákona, podľa ktorého platí, že primárne sa vec vyporiadava rozdelením, ak je to možné. Pozemky sú v zásade deliteľné, ale pokiaľ ide o dom, tu to tak byť nemusí. V takom prípade, ak by rozdelenie nebolo dobre možné, súd môže rozhodnúť o prikázaní veci jednému zo spoluvlastníkov za náhradu. Iba v prípade, ak by žiaden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosť nechcel, súd nariadi jej predaj a výťažok z predaja rozdelí medzi podielových spoluvlastníkov. 

Ak Vás spoluvlastník vylúči z užívania, musí Vám platiť náhradu za užívanie Vášho podielu a to vo výške bežného nájomného (za Váš podiel).

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že ak ste podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti v určitom pomere k celku, potom najjednoduchším riešením by bolo osloviť priamo písomne ostatných spoluvlastníkov a predostrieť im návrh ako by ste chceli vyporiadať nehnuteľnosť /dom, pozemok, záhradu/ a ponúknuť aj konkrétnu cenu, ktorý ste ochotný zaplatiť za konkrétne nehnuteľnosti a ich výmery. Ak by došlo k súhlasu ostatných spoluvlastníkov, potom by ste nechali vypracovať geom. plán autorizovaným geodetom a na jeho podklade by bola spísaná dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, pričom práve geom. plán by bol podkladom pre jej vypracovanie.

Na vypracovanie zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý samozrejme spíše aj návrh na vklad do katastra nehnuteľností.