Povinnosť zabezpečiť náhradné bývanie

Dobrý deň, ak máte uuzatvorenú nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, výpoveď zo zmluvy môžete dať, avšak v nej musíte uviesť dôvod výpovede v zmysle ust. § 711 ods. 1 písm. a/ Obč. zákonníka, kde jedným z dôvodov je že "prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov."

Dôvod výpovede nemôžete  dodatočne meniť.

Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Náhradný byt alebo ubytovanie nemusíte zabezpečovať.

Dobrý deň,
na vami položenú otázku uvádzame, že vy ako matka nie ste povinná synovi zabezpečiť náhradné bývanie. Náhradné bývanie by prichádzalo do úvahy iba v niektorých prípadoch nájomných zmlúv, čo nepredpokladáme, že ste so synom uzatvorili nájomnú zmluvu.

Ak byt predáte, bude v prípade neodsťahovania syna z bytu vecou kupujúceho resp. budúceho vlastníka ako bude problém riešiť. Riešením na jeho strane bude podať návrh na súd o vypratanie nehnuteľnosti, kedy následný rozsudok bude exekučným titulom a vlastník bytu bude môcť podať návrh na vykonanie exekúcie.

Odporúčam v tomto štádiu oznámiť synovi, že byt predávate a to s tým, aby si našiel vlastné bývanie /napr. nájom, kúpa nového bytu/.

Dobrý deň,

rozumiem. Vysvetlím postupne. 

Píšete, že dom ste postavili vy na pozemku patriacom vašej už teraz ex-partnerke. Otázkou preto je, v koho vlastníctve dom je. Ak je vo Vašom výlučnom vlastníctve, potom vy rozhodujete o tom, kto ho bude užívať. Resp môžete so svojím vlastníctvom akokoľvek nakladať, môžete ho ex-partnerke napr. aj predať. Naopak, ak je dom vo vašom podielovom spoluvlastníctve s vašou ex-partnerkou, potom môžete žiadať o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nemu s tým, že sa môžete s ňou dohodnúť aj na tom, že v dome zostane bývať ona a váš spoluvlastnícky podiel prejde do jej výlučného vlastníctva za náhradu, ktorú vám vyplatí. Ak by uvedené nechcela vyriešiť dohodou, potom sa môžete obrátiť priamo na súd so svojím návrhom. 

Spomínate hypotéku. Ak ste si na dom vzali hypotéku ako spoludlžníci, potom je to Váš spoločný dlh. Aj tento si môžete v rámci dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva vyporiadať. 

V prípade, že dom je podielovom spoluvlastníctve, avšak vy toto spoluvlastníctvo nechcete zrušiť, potom sa môžete dohodnúť na hospodárení so spoločnou vecou, a teda aj na tom, ktorý z vás bude nehnuteľnosť užívať. Môžete sa dohodnúť na bezodplatnom alebo odplatnom užívaní tejto spoločnej nehnuteľnosti.  Ak by ste sa na hospodárení so spoločnou vecou nedohodli a túto nehnuteľnosť by užívala výlučne vaša ex-partnerka, potom vám vzniká právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, nakoľko vaša ex-partnerka by v takomto prípade užívala nehnuteľnosť nad rámec svojho spoluvlastníckeho podielu.

Ak je dom v jej vlastníctve a vy ste to stavali, potom Vám vznikol nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia za tie práce, ktoré ste vykonali. To by ste ale mali riešiť čo najskôr kvôli premlčaniu. 

Pokiaľ ide o výživné na vaše spoločné dieťa. Pri jeho určení sa vychádza predovšetkým zo schopností možností a majetkových pomerov povinného rodiča vo vzťahu k odôvodneným potrebám maloletého dieťaťa. Súčasne sa zohľadňuje aj životná úroveň povinného rodiča, nakoľko dieťa je oprávnené túto zdieľať. Spravidla súd určuje výšku výživného v sume 20-30 % čistého príjmu povinného rodiča. Ak sa však viete na výške výživného s vašou ex-partnerkou dohodnúť, potom bude najlepšie, ak uzatvoríte rodičovskú dohodu. V tejto odporúčame upraviť aj váš styk s vašim maloletým, nakoľko ak tento zostane neupravený a matka vám postupom času začne brániť v stretávaní sa s vašim dieťaťom, potom budete nútený opätovne podávať návrh na súd na určenie styku. Ak by ste uzavreli rodičovskú dohodu, túto treba predložiť súdu na schválenie. V opačnom prípade  nebude vykonateľná, t.j. nebude môcť na jej podklade vymáhať svoje nároky z nej exekučnou cestou. 

Ak by ste potrebovali pomôcť, neváhajte sa na nás obrátiť. Pomôžeme Vám. 

Dobrý deň,
nie. Nakoľko nie ste manželmi, právo na náhradné bývanie jej nevzniká. Jedine by jej mohlo toto právo vzniknúť, ak by ste mali uzatvorenú nájomnú zmluvu, čo však pochybujem, nakoľko v takýchto prípadoch sa takmer nikdy nájomná zmluva neuzatvára.

Môže jej však vzniknúť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, ak počas spolužitia investovala zo svojich peňazí do Vašej nehnuteľnosti.

Dobrý deň, 
vo Vami uvedenom prípade ide o podielové spoluvlastníctvo, kde platí okrem iných ust. § 141 Obč. zákonníka :
"(1) Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.
(2) Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu."

Z otázky usudzujeme, že Váš otec v dome aj býva. Ak sa dohodnú na zrušení a vyporiadaní podiel spoluvlastníctva, je vecou dohody kedy sa otec z domu odsťahuje, čo je z dôvodu právnej istoty dať do samotnej zmluvy o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, resp. či už má bytovú náhradu zabezpečenú. Zo zákona sestra Vášho otca nie je povinná zabezpečiť náhradné bývanie. 

V prípade, že by došlo k súdnemu konaniu o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, ktorý návrh by podala sestra Vášho brata, je na rozhodnutí súdu, či podiel. spoluvlastníctvo zruší.  Platí ust. § 142 Obč. zákonníka :

"(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

(3) Pri  zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti."

Súd podielové spoluvlastníctvo zrušiť nemusí aj keby bol takýto návrh na súd podaný , napr. Váš otec so svojou rodinou v dome býva dlhodobo, nemá možnosť si vlastnými fin. prostriedkami zabezpečiť zodpovedajúce náhradné bývanie aj napriek tomu, že by mu boli vyplatené peniaze za spoluvlastnícky podiel a pod. 
Ak by došlo k zrušeniu podiel. spoluvlastníctva súdom, súd môže určiť, že Váš otec je povinný sa z domu vysťahovať až po zabezpečení náhradného bývania,ktorým sa v zmysle zákona myslí nájomný byt, podnájom, teda nie byt do vlastníctva.

Možnosťou riešenia veci je okrem iných aj to, že dôjde k rozdeleniu nehnuteľnosti na dve samostatné bytové jednotky s vyporiadaním spoluvl. podielov.

V prípade potreby nás kontaktujte.

Dobrý deň, 

otázke vypratania z nehnuteľnosti osoby bez nájomnej zmluvy sa venujeme v samostatných článkoch,ako aj v mnohých našich odpovediach.

Z otázky predpokladáme, že v RD naďalej bývate a došlo k predaju predmetného RD novému vlastníkovi a Váš brat už nie je vlastníkom RD. Všetky práva a povinnosti spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prešli na nového vlastníka RD a písomná výzva brata je teraz pre Vás bezpredmetná.

Vy máte nateraz komunikovať len s novým vlastníkom RD, s ktorým sa môžete dohodnúť na nájme RD, k čomu však nový vlastník nie je povinný. Predpokladáme, že v RD máte trvalý pobyt a nový vlastník RD nie je oprávnený Vás z domu vysťahovať a veci odniesť do TS.
Aby ste boli povinný sa z RD vysťahovať, nový vlastník RD by musel podať žalobu na súd  o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe rozsudku súdu by ste boli povinný sa vysťahovať, k čomu súd určí primeranú lehotu. Bytová náhrada  Vám pravdepodobne nebude priznaná súdnym rozhodnutím. Ak nedôjde z Vašej strany k splneniu povinnosti dobrovoľne, nový vlastník sa bude musieť obrátiť na súdneho exekútora s návrhom na vypratanie nehnuteľnosti v exekučnom konaní.

Ak ste investovali do RD finančné prostriedky a vlastníkom v tom čase bol Váš brat, mali ste mať minimálne písomný súhlas s investíciami, ako aj ich výške a o finančnom vyporiadaní. Ak sa tak nestalo, investovali ste v podstate do cudzej nehnuteľnosti a na strane vlastníka nehnuteľnosti  v čase investovania - Vášho brata vzniklo bezdôvodné obohatenie.  Toto obohatenie môžete vymáhať ale len od svojho brata, nie od nového vlastníka nehnuteľnosti.
Podľa ust. § 107 Obč. zákoníka platí, že lehota na vymáhanie bezdôvodného obohatenia je dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil; najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.

Na finančnú náhradu od brata právny nárok nemáte, je len povinný vydať - vrátiť  bezdôvodné obohatenie buď na základe dohody s Vami, alebo na základe súdneho rozhodnutia. 
 

Dobrý deň,

podľa ust. § 325  Civil. sporového poriadku môžete podať návrh na vydanie neodkladného opatrenia na súd /citujeme/ :
"Neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby
písm. e/ : nevstupovala dočasne do domu alebo bytu, v ktorom býva osoba, vo vzťahu ku ktorej je dôvodne podozrivá z násilia."

Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ sú dôvody tie, ktoré uvádzate v otázke, vysťahovať manžela z domu nemôžete aj keď je RD vo Vašom výlučnom vlastníctve. Manžel na základe uzatvoreného manželstva má tzv. odvodené právo bývania v tomto RD.

Predpokladáme, že dom počas trvania manželstva prešiel aj nejakými úpravami a opravami, prípadne rekonštrukciou, potom v prípade rozvodu sa bude musieť zohľadniť aj predmetná suma, ktorá bola hradená z prostriedkov patriacich do bezpodielového spoluvlastníctva /mzda obidvoch manželov/, nakoľko došlo k zhodnoteniu Vášho výlučného majetku.

V prípade rozvodu ak sa s manželom nedohodnete inak, bude mať manžel  právo na zabezpečenie náhradného bývania a až do jeho zabezpečenia nie je povinný sa z domu odsťahovať.

Dobrý deň,

povinnosť zabezpečiť určitej osobe náhradné bývanie vyplýva z Občianskeho zákonníka (§ 712 a nasl.). Tie sa týkajú najmä situácií v nájomných vzťahoch. Judikatúra tiež určila, že za istých okolností má povinnosť zabezpečiť po rozvode bytovú náhradu aj manžel manželovi. Vo Vašom prípade však podľa môjho názoru túto povinnosť nemáte a nemusíte mu hľadať bytovú náhradu. Odporúčam ho však vyzvať (najlepšie písomne, alebo aspoň mailom) aby sa do určitého dátumu vysťahoval.

Dobrý deň,

odpovedáme nasledovne :

To, že ste byt kúpili na hypotéku, a ako uvádzate, ste ju platili po celý čas, nemá vplyv na to, že by ste neboli povinný bývalej manželke zabezpečiť náhradné bývanie. Nemusí sa jednať o byt vo vlastníctve, teda, že by ste jej kúpili nový byt. 

Otázka bytu a hypotéky : Prevod vlastníctva bytu je možný, ale pozrite aj zmluvu s bankou aké Vám dala podmienky pre prípadný prevod nehnuteľnosti. Je možné, že ak by ste byt predali banka by mohla požadovať splatenie celého zostatku úveru z Vám uhradenej kúpnej ceny a zostatok kúpnej ceny/ak by nejaký bol/ by ostal Vám.  

Je tu aj hľadisko BSM, lebo aj keď, ako píšete, ste úver platili aj počas manželstva, Váš príjem počas trvania BSM patrí do bezdpodielového spoluvlastníctva a teda z prostriedkov patriacich do BSM ste hradili hypotéku na Váš byt a manželka by mohla požadovať, aby sa jej vrátilo to, čo do Vášho majetku bolo investované z prostriedkov patriacich do BSM /viď  § 150 Obč. zákonníka :

"Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Pri určení miery pričinenia treba vziať tiež zreteľ na starostlivosť o deti a na obstarávanie spoločnej domácnosti."

Dobrý deň,

na Vašu otázku predkaldáme nasledovnú odpoveď :

1./ V otázke uvádzate, že ste výlučným vlastníkom bytu, ktorý spoločne naďalej aj po rozvode užívate spolu s bývalou manželkou a s deťmi. Manželka mala odvodené právo bývania k tomuto bytu a to z toho dôvodu, že povinnosťou manželov je žiť spolu.  Rozvodom došlo k zániku odvodeného práva bývania Vašej manželky.
Aj keď zákon vyslovene tieto prípady nerieši, súdna prax a súdne rozhodnutia súdov riešia tieto prípady tak, že Vaša bývalá manželka nie je povinná sa z bytu vysťahovať a byt vypratať  dokiaľ jej nebude zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Napriek rozvodu nemôžete bývalú manželku ani svojpomocne, ani za pomoci polície prípadne exekúrora svojpomocne vysťahovať. 
Bytovými náhradami sú náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístreši; náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.

2./ Predaj bytu : V otázke nepíše ako ste nadobudli byt, či na kúpu bytu neboli použité finančné prostriedky aj Vašej manželky, prípadne boli vykonané investície do bytu z  prostriedkov patriacich do bezdpodielového spoluvlastníctva. 

Bez ohľadu na uvedené, ak ste vedený ako výlučný vlastník bytu, byt predať aj v súčasnosti môžete. Z ust. zákona o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami vyplýva, že bytovú náhradu musí zabezpečiť ten, v prospech koho sa byt vypratáva, t.j. ak by ste byt predali tak potom nový vlastník. Na druhej strane manželka aj v prípade predaja bytu bude mať právo predmetný byt užívať až do splnenia povinnosti zabezpečiť bytovú náhradu.

Odporúčame vyporiadať bezpodielové spoluvlastníctvo dohodou. Súdne  vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva predstavuje náklady /súdne poplatky, dĺžka súdneho konania, trovy zastupovania/.