Máte
otázku?

Rezervačná zmluva


Online právna poradňa
Oblasť práva: Nezaradené, Košice
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát

Otázka: Rezervačná zmluva

Dobrý deň, chcel by som sa poradiť nakoľko nevieme ako sa máme k tomu postaviť. Predávame byt bez RK, podpísali sme zo záujemcom rezervačnú zmluvu na byt, no po mesiaci prišiel, že vraj mu v banke nedajú takú hypotéku na byt a žiadal o vrátenie rezervačného poplatku, aj keď sme sa dohodli, že si nebude vyžadovať vrátenie zálohy, no nakoniec sme sa dohodli, že z 1500 eurovej zálohy chce aspoň 600 eur tak sme vyhoveli a podpísali sme odstúpenie od rezervačnej zmluvy 31. 10.2017. No dnes nám doručil papier, že chce vrátenie celej sumy zo zálohy. Potrebovali by sme poradiť, či fakt musíme vrátiť celú sumu. Ďakujem.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

 

 

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

Vychádzajúc z položenej otázky, že zmluvný vzťah bol založený medzi fyzickými osobami, teda nie podnikateľmi resp. resp. medzi  predávajúcim ako podnikateľom a kupujúcim ako spotrebiteľom podľa ust. o spotrebiteľských zmluvách,  vzťahujú sa na Váš prípad ustanovenia Občianského zákonníka ("OZ").


Pre Váš je dôležité vedieť nasledovné :
1./ Rezervačná zmluva ako samostatný zmluvný typ nie ej upravená v ust. OZ. Podľa ust. § 50a/ OZ "účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela."
Vyššie uvedené ustanovenia  sa použijú  primerane aj na zmluvy, ktorými sa účastníci dohodli, že obsah zmluvy bude ešte doplnený, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo. Účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona (§ 51 OZ).

2./  Rezervačná zmluva je typ nepomenovanej zmluvy, v ktorej sú  resp. mali by byť uvedené základné podmienky predaja,  s tým, že búdúci predávajúci rezervuje  nehnuteľnosť pre záujemcu ako budúceho kupujúceho  do stanoveného termínu  a zaväzuje sa, že nehnuteľnosť nebude ponúkať inej osobe. Obvykle sa dojednáva aj výška rezervačnej istiny ako záloha na kúpnu cenu.
V rezervačnej zmluve je možné uviesť aj prípadnú sankciu, ak by nehnuteľnosť bola predaná niekomu inému do konca termínu rezervácie. Je bežné, že pokiaľ kupujúci neuhradí  rezervačný poplatok, nehnuteľnosť ponúka ďalej na predaj. Rezervačná zmluva je vlastne akýmsi písomným potvrdením, že predávajúci sa rozhodol nehnuteľnosť predať a kupujúci ju kúpiť. Nehnuteľnosť, ktorá je uvedená v rezervačnej zmluve je pre iných záujemcov zablokovaná a pre kupujúceho rezervovaná, až do podpisu kúpnej zmluvy. Rezervačný poplatok býva obyčajne časťou kúpnej ceny, ak dôjde k podpísaniu kúpnej zmluvy.
Predpokladáme, že v samotnej zmluve ste si dojednali aj prípadné sankcie pre prípad porušenia povinností zmluvných strán.

3./ V otázke uvádzate, že kupujúci Vám poskytol rezervačný poplatok vo výške 1500 € a následne po určitej dobe od zmluvy odstúpil, resp. ste sa dohodli na odstúpení resp. zrušení rezervačnej zmluvy. Nevieme ako máte formulovanú samotnú zmluvu, ale pokiaľ ste sa následne dohodli na odstúpení od zmluvy, k tomu uvádzame, že v zmysle ust. §  48 OZ "od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. Účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť."

4./Predpokladáme, že v samotnej rezervačnej zmluve sú uvedené aj okolnosti  jej uzatvorenia, s tým, že záujemca ako budúci kupujúci uviedol, že bude si vybavovať úver v banke na kúpu nehnuteľnosti. Uvádzame, že na úver zo zákona právny nárok nie je. Vy ako budúci predávajúci ste mali vedomosť o tom, že úver v čase podpísania rezervačnej zmluvy nie je. Následne pokiaľ ste sa dohodli na odstúpení od zmluvy, vzniká Vám povinnosť vrátiť rezervačný poplatok, nakoľko jeho nevrátením by vzniklo na Vašej strane bezdôvodné obohatenie.

5./ Podľa ust. § 451 OZ  "kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov. Bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo podľa práva mal plniť sám."

6./ § 457 OZ :  
"Ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. 
S predmetom bezdôvodného obohatenia sa musia vydať aj úžitky z neho, pokiaľ ten, kto obohatenie získal, nekonal dobromyseľne."

 

7./  Pokiaľ aj by ste sa v rezervačnej zmluve písomne dohodli na tom, že budúci kupujúci nebude požadovať vrátenie rezervačného poplatku, tu uvádzame, že podľa  ust. §  § 574 OZ "dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná."

V prípade dojednania v rezervačnej zmluve o tom, že rezervačný poplatok je pokutou za odstúpenie od zmluvy, aj táto dohoda je neplatná. Zmluvná pokuta je viazaná na porušenie zmluvnej povinnosti a odstúpenie od zmluvy, naviac na ktorom ste sa dohodli, nemôže byť sankcionované nevrátením rezervačného poplatku ako sankcie za odstúpenie od zmluvy.

 

ZÁVER 

Keďže nepoznáme samotný text rezervačnej zmluvy, naša odpoveď môže byť len v tej forme, ako ju uvádzame vyššie. Máme za to, že poplatok máte vrátiť.  V prípade potreby posúdenia zmluvy sa môžete obrátiť na našu advokátsku kanceláriu na základný email podľa inštrukcií na úvodnej stránke JUDr. FICEKA.

 

Dúfame, že naša právna rada Vám pomohla.

 

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň,
Mali sme záujem o kúpu domu, obhliadka bola vykonaná s majiteľkou domu. Na základe nášho záujmu sme podpísali rezervačnú zmluvu s realitnou kanceláriou v dome predávajúcej. RK sme informovali, že si vybavujeme úver. Následne sme zaplatili rezer. poplatok 5000 €. Pri obhliadke domu so súdnym znalcom pre znalecký posudok bolo zistené že majiteľka nás zavádzala o vykonaných rekonštrukciách elektriky, vody odpadu. Na základe týchto informácií sme sa rozhodli odstúpiť od kúpy domu a od zmluvy. Realitná kancelária nám nechce vrátiť rezer. poplatok a považuje to za porušenie zmluvy z našej strany. Máme nárok na vrátenie rezer. poplatku? Ďakujem.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.12.2020)

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že ste rezervačnú zmluvu s RK podpisovali v RD, ktorý ste chceli pôvodne kúpiť. Nepíšete dátum, kedy došlo k podpísaniu zmluvy.

Nevieme ako máte koncipovanú zmluvu, ale podľa ust. § 7 zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho platí, že ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy v zmysle cit. zákona, potom spotrebiteľ je oprávnený aj bez uvedenia dôvodu od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho /čo je Váš prípad/ a to do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy o poskytnutí služby.

Ak predávajúci /RK/ Vám poskytol ako spotrebiteľovi informácie o možnosti odstúpenia od zmluvy až dodatočne, najneskôr však do 12 mesiacov od začatia plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy, potom lehota na odstúpenie od zmluvy uplynie po 14 dňoch odo dňa, keď predávajúci dodatočne splnil informačnú povinnosť o možnosti odstúpenia od zmluvy.

Ak ste od zmluvy platne odstúpili, RK si nemôže ponechať poskytnutú zálohu, čo okrem iných vyplýva z ust. § 774 Obč. zákonníka a to, že odmena patrí sprostredkovateľovi - RK vtedy, ak došlo k uzatvoreniu zmluvy - kúpna zmluva ohľadom nehnuteľnosti - pričinením sprostredkovateľa /RK/.

Vy ako záujemca nemôžete byť potrestaný /prepadnutie zálohy 5000 €/, za to, že ste využili Vaše právo na odstúpenie od zmluvy s RK.

Odporúčame vec konzultovať s advokátom, ktorý preštuduje Vaše písomné materiály.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu podľa informácií uvedených na úvodnej stránke v časti kontakty (kontrola zmluvy advokátom : https://ficek.sk/kontakt-judr.ficek.html).


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň, 9. 11. 2020 som kúpila byt cez realitku, byt ma skryté závady (elektrika, chýbajúca dokumentácia rozvodov, odpady), rozhodla som sa byt odpredať ďalej. Realitka našla záujemcu, v tomto týždni mame podpísať Rezervačnú zmluvu. Na čo si mám dať pozor pred podpisom? Ďakujem.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 03.12.2020)

Dobrý deň,
v prvom rade si dajte pozor na to, aby záujemca bol informovaný o všetkých zistených vadách. Ak by ste totiž predali vec s vadami, ktoré zatajíte, bude mať v budúcnosti nárok na odstúpenie od kúpnej zmluvy a vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny. Ak by takto konal záujemca ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy, nakoľko by vady zistil pri osobnej obhliadke, ak odstúpi z dôvodov na Vašej strane, budete musieť v zmysle rezervačnej zmluvy zaplatiť zmluvnú pokutu.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň.
Kupujeme nehnuteľnosti a dostali sme do ruky rezervačnú zmluvu, v ktorej sa nachádza formulka, ktorej nie úplne rozumieme. "V prípade, že počas doby trvania účinnosti tejto Zmluvy nebude uzatvorená kúpna zmluva k Nehnuteľnostiam z dôvodu na strane Kupujúcich, zaväzuje sa Kupujúci zaplatiť Predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške xxxx eur, a to najneskôr do 3 pracovných dni od márneho uplynutia posledného dna účinnosti tejto Zmluvy. Zmluvne strany sa dohodli, že v prípade, ak vznikne Predávajúcemu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, Predávajúci je oprávnený jednostranne si započítať nárok na zmluvnú pokutu proti Rezervačnému poplatku, s čím sú Kupujúci v plnom rozsahu oboznámený a podpisom tejto Zmluvy s takýmto postupom výslovne súhlasí. Predávajúci zároveň súhlasí, že polovica zo zmluvnej pokuty zaplatenej Kupujúcim patrí Sprostredkovateľovi. "
Znamená to, že keď sa nám nepodarí kúpa t.j. vybavenie úveru/nestihnutie termínu a pod., že prídeme o rezervačný poplatok a ešte budeme musieť zaplatiť zmluvnú pokutu predávajúcemu?
Taktiež by ma zaujímalo ako sa môžem ako kupujúci chrániť pred tým, aby som v prípade, že nedostanem od banky hypotéku neprišiel o rezervačný poplatok t.j., aby nedošlo k zmluvnej pokute (teda predpokladám, že neschválenie hypotéky nie je chyba na mojej strane? ).

Ďakujem.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.10.2020)

Dobrý deň,
po oboznámení sa s obsahom Vašej otázky, uvádzame, že sme názoru, aby ste rezervačnú zmluvu /zmluvu o sprostredkovaní/ nepodpisovali. Znenie bodu zmluvy o tom, že v prípade, že nebude uzatvorená kúpna zmluva, v podstate z akéhokoľvek dôvodu, zakladá zo strany sprostredkovateľa právo na započítanie uhradenej zálohy na zmluvnú pokutu. Ak vychádzame z reality, kúpnu zmluvy by ste napr. nepodpísali preto, že nehnuteľnosť nevyhovuje z akéhokoľvek dôvodu, rezervačný poplatok by si "rozdelili" predávajúci a RK ako sprostredkovateľ.

Naviac úver Vám nemusí byť poskytnutý, na to nie je zákonný nárok. Zmluva o sprostredkovaní by mala v tomto smere znieť v tom, že v prípade, že úver pre budúceho kupujúceho nebude bankou poskytnutý z akéhokoľvek dôvodu, ste povinný o tom bez zbytočného odkladu informovať ako sprostredkovateľa, tak aj predávajúceho, a máte právo odstúpiť od zmluvy o sprostredkovaní bez akýchkoľvek sankcií a sprostredkovateľ je povinný vrátiť rezervačný poplatok.

Odporúčame znenie zmluvy konzultovať s advokátom.

 

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Rezervačná zmluva" a chcete pomôcť?

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň. Kupujem byt cez realitku a po prečítaní rezervačnej zmluvy začínam mať obavy, akú kúpnu zmluvu mi pošlú na pripomienkovanie. Máte skúsenosti, resp. aké možnosti mám ja, ako kupujúci, ak navrhovaná kúpna zmluva bude v môj neprospech a predávajúci/realitka, nebudú ochotní zapracovať moje pripomienky, teda nebudeme sa vedieť dohodnúť na znení kúpnej zmluvy (tak, aby nebola v neprospech predávajúceho ani mňa). Berie sa to potom ako prekážka na mojej strane, aj keď len logicky nechcem uzavrieť zmluvu, ktorá by bola pre mňa v niektorých ohľadoch nevýhodná ? Rezervačná záloha je vysoká a nechcela by som o tie peniaze prísť. Ďakujem.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 25.08.2020)

Dobrý deň,

z otázky pre nás vyplýva, že ste už podpísali rezervačnú zmluvu s RK.

Pýtate sa, či musíte podpísať nimi predloženú kúpnu zmluvu. Odpoveď je, že nemusíte. Zo strany RK ide vždy len o návrh, ktorý Vy ako kupujúca alebo predávajúca (nie je podstatné) môžete pripomienkovať.

RK v zmysle živn. zákona len sprostredkováva kúpu, predaj a prenájom nehnuteľností, nie je subjektom, ktorý by bol oprávnený vyhotovovať kúpne zmluvy. Podľa zákona o advokácii týmto subjektom je advokát, ktorý zmluvu autorizuje a budete mať tak právnu istotu, že zmluva je právne perfektná, advokát za obsah zmluvy zodpovedá.

Pokiaľ máte obavy o obsahovom znení rezervačnej zmluvy pošlite nám ju na kontrolu; uvedené sa samozrejme týka aj kúpnej zmluvy, ktorá Vám bude predložená (link na zaslanie zmluvy na kontrolu :https://ficek.sk/kontakt-judr.ficek.html).


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň,
chceme podpísať rezervačnú zmluvu na pozemok, avšak realitka nám odmieta poskytnúť k nahliadnutiu Kúpnu zmluvu. Je to problém? Obávame sa, že po podpise rezervačnej zmluvy by sme mohli prísť o 3000e poplatok + 3000e pokutu za nepodpísanie kúpnej zmluvy v prípade, že s ňou nebudeme súhlasiť. Je možné, že sa pri kúpe pozemku môže v kúpnej zmluve objaviť niečo s čím nemusíme súhlasiť?
ďakujem za info.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.08.2020)

Dobrý deň,
často sa stretávame s tým, že v kúpnych zmluvách sú ustanovenia, ktoré jednej alebo druhej strane nevyhovujú. Ide najmä o časti týkajúce sa spôsobu úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Kúpna zmluva má však byť konsenzom oboch zmluvných strán a nielen diktátom predávajúceho. Ak však predávajúci, resp. realitná kancelária už na začiatku odmieta predložiť k nahliadnutiu návrh kúpnej zmluvy, naznačuje to možné problémy alebo problematické ustanovenia, ktoré Vám práve chcú ukázať až po podpise rezervačnej zmluvy.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň, veľmi ma zaujal Vás portál. Preto som sa rozhodla Vám napísať a poprosiť o informáciu.
Chcela by som sa opýtať. Či má právo predávajúci prostredníctvom realitnej maklérky žiadať o opätovný podpis rezervačnej zmluvy keď originál rezervačná zmluva bola podpísaná, skenovaná, zaslaná na email realitnej maklérky. Následne bolo odoslané na email realitnej maklérky potvrdenie o prevode.
Potvrdili nám prostredníctvom emailu, že prišli peniaze na ich účet.
Je takéto podpísanie rezervačnej zmluvy platné? Musíme ísť podpísať rezervačnú zmluvu osobne ?
Ďakujem veľmi pekne za Vašu odpoveď ak je to z Vašej strany možné odpovedať.
Prajem pekný deň. Mirka

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.07.2020)

Dobrý deň,

otázkam rezervačných zmlúv resp. zmlúv o sprostredkovaní sa v našej poradni venujeme často, ako aj následným problémom, keďže sa na nás mnohí obracajú aj vtedy keď vznikne problém.

Na Vašu otázku uvádzame, že Vy ste v zmluvnom vzťahu s RK, nie s predávajúcim.
Ak ste jednali s RK cestou diaľkovej komunikácie (emailom) a týmto spôsobom bola aj podpísaná zmluva s RK, uhradili ste zálohu na kúpnu cenu, nie je právny dôvod, aby ste zmluvu s RK podpisovali ešte raz priamo v sídle RK.
Predávajúci má zrejme vedomosti o tom, že je rozdiel v tom kde jedná RK so záujemcom o kúpu nehnuteľnosti, čomu zodpovedá aj rozsah poučení, ktoré je RK povinná poskytnúť (ide o cca 20 poučení) a preto je pre Vás ako záujemcu o kúpu nehnuteľnosti už zmluvu v sídle RK nepodpisovať, keďže ste ju už naviac aj podpísali a uhradili zálohu na kúpnu cenu.

V prípade záujmu nám pošlite Vašu zmluvu na prekontrolovanie, prípadne následne návrh kúpnej zmluvy, ktorý Vám predloží RK, na prekontrolovanie. Ide o to, že RK zo zákona je len sprostredkovateľom a môže Vám predložiť návrh kúpnej zmluvy, ktorý Vy, aj keď ste podpísali rezervačnú zmluvu s RK, nie ste povinná podpísať, ale môžete ju pripomienkovať. Pri zmluve vyhotovenej advokátom máte právnu istotu, že zmluva bude právne perfektná, advokát zodpovedá za je správnu formuláciu.

V prípade potreby nás kontaktujte, aby následne po kúpe nehnuteľnosti nevznikli problémy s predávajúcim, hlavne pokiaľ ide o zodpovednosť za vady a podobne.




JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Rezervačná zmluva" a chcete pomôcť?

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň, podpísali sme na zmluvu na rezerváciu domu ale ešte sme zatiaľ nepreviedli peniaze takže je zmluva platná ?

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 03.02.2020)

Dobrý deň,

otázkam kúpy nehnuteľnosti cez RK sa venujeme v mnohých našich odpovediach.
Dôležité je ako máte spísanú sprostredkovateľskú zmluvu s RK, ktorá  zmysle ust. Obč. zákonníka a zákona o ochrane spotrebiteľa musí obsahovať stanovené náležitosti a v závislosti od toho, kde sa zmluva podpisovala aj obsahové náležitosti. 

Všeobecne v zmysle ust. § 48 Obč. zákonníka platí, že účastník môže od zmluvy odstúpiť , len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Keďže nevidíme Vašu zmluvu s RK, je možné, že v zmluve máte klauzulu, že sprostredkovateľ /RK/  je oprávnený od zmluvy odstúpiť  ak nebude rezervačný poplatok zaplatený v dohodnutej lehote alebo zmluva sa automaticky zrušuje  ak rezervačný poplatok nebude zaplatený v dohodnutej dobe podľa zmluvy.

Pre posúdenie veci potrebujeme vidieť zmluvu.

Prípadne do podotázok napíšte ako máte v zmluve riešené odstúpenie od zmluvy.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň, s priateľom sme chceli kúpiť byt cez realitnú kanceláriu. Už pri prvotnej obhliadke bolo povedané, že byt môžeme v plnej miere financovať hypotekárne. Od banky sme dostali zoznam dokumentov, ktoré sú potrebné pre ďalšie úkony a následne schválenie hypotéky. Pri stretnutí s majiteľom bytu bolo odkonzultovane, že všetko dodá a podpísala sa rezervačná zmluva. Následne nám však bolo povedané, že znalecké posudky vypracovať nemôže, lebo byt je v kolaudačnom konaní. V banke nám teda odmietli zafinancovať nehnuteľnosť bez znaleckého posudku a vlastne odmietajú financovať byt pokiaľ pán nie je výlučným vlastníkom(tým sa stane až po kolaudácii). Teda pán nám vytvoril portfólio, v ktorom sa nijako nevieme pohnúť nakoľko žiadna z bank nezafinancuje takéto postúpenie práv. Rezervačný poplatok sme ešte nezaplatili, ako mame prosím postupovať?

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 03.02.2020)


Dobrý deň, bez videnia zmluvy s RK sa nemôžeme právne zodpovedne vyjadriť k Vami uzatvorenej a podpísanej zmluve. Len poznamenávame, že nie je vecou budúceho predávajúceho, aby hodnotil to, či bude poskytnutá hypotéka na byt, lebo on o tom jednak nerozhoduje a zrejme účelom bolo len dosiahnuť podpísanie zmluvy s RK a zaplatenie provízie, preto bol zľahčovaný aj predmet samotnej zmluvy a nevenovala sa tomu náležitá pozornosť.
Otázkam kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom RK sa venujeme v množstve odpovedí, vrátane nároku RK na vyplatenie provízie.
Zmluvy s RK musia byť spísané v súlade s ust. Obč. zákonníka a ust. zákona o ochrane spotrebiteľa. 
Všeobecne platia ust. § 774 a nasl. Obč. zákonníka o  sprostredkovaní :
"§ 774 Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
§ 775 Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.
§ 776 Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu.
§ 777 Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom."


Rozdiel je aj v tom, či zmluva bola podpísaná v prevádzkových priestoroch RK alebo mimo týchto priestorov napr. priamo pri obhliadne nehnuteľnosti. 
Pokiaľ ide o odmenu pre RK za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, platí, že RK ako sprostredkovateľ má nárok na odmenu vtedy ak nastane výsledok podľa zmluvy o sprostredkovaní (§ 774 Obč. zákonníka).

Z otázky usudzujeme, že predmet predaja nebol v zmluve o sprostredkovaní uvedený v súlade so skutočným stavom, teda, že ide o rozostavanú stavbu - nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a byt nie je zapísaný na LV).  V tomto smere platí ust. § 49a/  Obč. zákonníka platí :
"Právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným."

Z otázky predpokladáme, že chcete z tohto zmluvného vzťahu odísť. 

Odporúčame RK napísať doporučený list a uviesť, že sa dovolávate sa relatívnej neplatnosti zmluvy, keďže predmet prevodu právne neexistuje - byt nie je zapísaný na LV. Týmto krokom dôjde k tomu, že zmluva o sprostredkovaní sa bude považovať za neplatnú od začiatku /ex tunc - spätne).
V prípade, že by bol textu zmluvy s RK pre Vás nie celkom jasný a umožňoval by rôzny výklad v prospech RK, radšej nás kontaktujte pre ukončenie zmluvného vzťahu s RK. resp. na zmenu zmluvy podľa Vášho rozhodnutia.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň, prajem. S manželom kupujeme nehnuteľnosť ľavú polovicu dvojdomu. Podpísali sme rezervačné zmluvy zaplatili rezervačný poplatok v sume 3000 EUR. Rezervačný zmluva obsahovala aj presne čísla parciel ako aj informácie o dátume budúceho uzavretia kúpnej zmluvy K dvojdomu prislúcha 5 parkovacích miest v spoluvlastníckom podiele medzi nami a susedou, ktorá ma druhu časť dvojdomu. Predajca sa nám včera ozval stým, že o tie parcely kde sa mali nachádzať parkovacie miesta sa nám rozšíri a zväčší pozemok. A parkovacie miesta budú pred domom. Avšak na katastri je táto časť kde by mala byt zväčšená naša záhrada zapísaná v spoluvlastníckom podiele nakoľko tu mali byt parkovacie miesta. Tým, že už ma suseda schválenú hypotéku a aj my aký postup by sme mali zvoliť, aby zväčšená časť záhrady bola napísaná na nás? Bude postačujúce ak by pri podpise kúpnej zmluvy boli zmluvy v pôvodnom znení a podpísal by sa k tomu aj dodatok, ktorý by sa následne vložil na kataster už so správnymi údajmi? A v prípade ak predajca nebude súhlasiť s prepisom zväčšenej časti záhrady na nás mame právo odstúpiť od zmluvy nakoľko nedodržali podmienky a bez nášho súhlasu sa rozhodli robiť zmeny ? Ďakujem s pozdravom a prianím pekného dna.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.07.2019)

Dobrý deň, 
bez poznania bližších okolností  je ťažšie zaujať stanovisko, resp. by sme potrebovali vidieť rezervačnú zmluvu s realitnou kanceláriou čo je vlastne predmetom samotnej zmluvy.
Na základe Vami uvedených informácií sme názoru, že predaj nehnuteľnosti do Vášho vlastníctva je treba riešiť jednou zmluvou, a nie dodatkami ku kúpnej zmluve.
Z otázky vyplýva, že sa v podstate jedná o dvojdom a pozemok, ktorý má byť v podielovom spoluvlastníctva. Samotnú kúpu pozemku, pokiaľ sa jedná o jeho umiestnenie výmeru, odporúčame riešiť tak, že bude geom. plánom presne vytýčený Váš pozemok, ktorý kúpite do  bezpodielového spoluvlastníctva, nakoľko toto je pre Vás najlepšie riešenie z hľadiska predídenia problémom v budúcnosti.
Zmluvy o prevode nehnuteľnosti odporúčame nechať prekontrolovať advokátovi, nakoľko tento zo zákona zodpovedá za ich obsah, advokát vykoná tzv. autorizáciu zmluvy. Advokát v zmysle ust. zákona o advokácii musí byť poistený na výkon svojej činnosti, naša AK je poistená na sumu 1,5 mil. €.

Bližšie o autorizácii zmluvy  advokátom a jej význame si môžete prečítať aj na našej stránke.
Len poznamenávame, že podľa zákona RK je môže len sprostredkúvať kúpu a predaj nehnuteľností, ich prenájom a podobne, a teda nie koncipovať zmluvy, maximálne len predložiť návrh zmluvy  vzor zmluvy, teda s návrhom RK súhlasiť nemusíte.

V každom prípade rezervačnú zmluvu s RK, ako aj prípadný návrh kúpnej zmluvy nechajte prekontrolovať advokátovi.


JUDr. Milan Ficek, advokát
Trápi vás "Rezervačná zmluva" a chcete pomôcť?

Podotázka: Rezervačná zmluva (Nezaradené)

Dobrý deň, mám záujem kúpiť byt v novostavbe, ktorá sa začala realizovať. Byty pre developera predáva realitná kancelária, s ktorou maa uzavretú rezervačnú zmluvu a teraz mi právnik, ktorý zastupuje realitku a developera poslal Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluve, v ktorej sa uvádza: 1. 5 Byt sa bude predávať v technickom stave holobyt - novostavba. 1. 6 Na nehnuteľnostiach podľa bodu 1. 1 tejto zmluvy budú viaznuť tieto ťarchy: - Záložné právo v zmysle § 15 odst. 1 žák. 182/93 Z. Z. - Záložné právo financujúcej banky budúceho predávajúceho - Novovzniknuté záložného právo hypotekárnej banky, ktorou bude financovaná časť kúpnej ceny budúceho kupujúceho pre budúceho predávajúceho. Nechcem, aby sa stalo, že mi na liste vlastníctva ostane aj záložné právo financujúcej banky budúceho predávajúceho. Je takto formulovaná zmluva pre mňa prijateľná? Realitná kancelária na mňa vyvíja tlak, na podpis tejto zmluvy. Ďakujem za skorú odpoveď Mária.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 15.02.2019)

Dobrý deň,

uvádzame, že sa nedajte dotlačiť k podpisu zmluvy z dôvodu, že na Vás vyvíja nátlak RK, nakoľko táto má svoju províziu aj z toho, že Vy zmluvu s realitnou  kanceláriou podpíšete.
Pre zodpovedanie otázky by sme potrebovali vidieť samotnú zmluvu, ktorá Vám bola predložená.
Poznamenávame, že podmienka uvedená v zmluve s odkazom na ust. § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov je v súlade so zákonom, platí pre všetky byty v bytových domoch.

Otázna je formulácia ktorú uvádzate v otázke, z ktorej pre nás vyplýva, že Vy zaplatením časti kúpnej ceny budete financovať projekt realizácie bytového domu, teda aj Vášho bytu, pre budúceho predávajúceho a do splatenia hypotéky budúceho predávajúceho bude na nehnuteľnosti viaznuť záložné právo v prospech banky predávajúceho.
Odporúčam pozrieť resp. oboznámiť sa s históriou developerskej činnosti budúceho predávajúceho, ako aj s históriou samotnej RK.
Môžete nás kontaktovať na posúdenie Vašej zmluvy. 

RK Vám mala predložiť aj splnomocnenie na zastupovanie developerskej spoločnosti.
Bez konzultácie s advokátom zmluvu nepodpisujte.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Rezervačná zmluva" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
Všetky recenzie
LEXANA - asistentka

Text zprávy
Moje zprava
Text v prvnim tlacitku