Rezervačná zmluva

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že ste rezervačnú zmluvu s RK podpisovali v RD, ktorý ste chceli pôvodne kúpiť. Nepíšete dátum, kedy došlo k podpísaniu zmluvy.

Nevieme ako máte koncipovanú zmluvu, ale podľa ust. § 7 zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho platí, že ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy v zmysle cit. zákona, potom spotrebiteľ je oprávnený aj bez uvedenia dôvodu od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho /čo je Váš prípad/ a to do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy o poskytnutí služby.

Ak predávajúci /RK/ Vám poskytol ako spotrebiteľovi informácie o možnosti odstúpenia od zmluvy až dodatočne, najneskôr však do 12 mesiacov od začatia plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy, potom lehota na odstúpenie od zmluvy uplynie po 14 dňoch odo dňa, keď predávajúci dodatočne splnil informačnú povinnosť o možnosti odstúpenia od zmluvy.

Ak ste od zmluvy platne odstúpili, RK si nemôže ponechať poskytnutú zálohu, čo okrem iných vyplýva z ust. § 774 Obč. zákonníka a to, že odmena patrí sprostredkovateľovi - RK vtedy, ak došlo k uzatvoreniu zmluvy - kúpna zmluva ohľadom nehnuteľnosti - pričinením sprostredkovateľa /RK/.

Vy ako záujemca nemôžete byť potrestaný /prepadnutie zálohy 5000 €/, za to, že ste využili Vaše právo na odstúpenie od zmluvy s RK.

Odporúčame vec konzultovať s advokátom, ktorý preštuduje Vaše písomné materiály.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu podľa informácií uvedených na úvodnej stránke v časti kontakty (kontrola zmluvy advokátom : https://ficek.sk/kontakt-judr.ficek.html).

Dobrý deň,
v prvom rade si dajte pozor na to, aby záujemca bol informovaný o všetkých zistených vadách. Ak by ste totiž predali vec s vadami, ktoré zatajíte, bude mať v budúcnosti nárok na odstúpenie od kúpnej zmluvy a vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny. Ak by takto konal záujemca ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy, nakoľko by vady zistil pri osobnej obhliadke, ak odstúpi z dôvodov na Vašej strane, budete musieť v zmysle rezervačnej zmluvy zaplatiť zmluvnú pokutu.

Dobrý deň,
po oboznámení sa s obsahom Vašej otázky, uvádzame, že sme názoru, aby ste rezervačnú zmluvu /zmluvu o sprostredkovaní/ nepodpisovali. Znenie bodu zmluvy o tom, že v prípade, že nebude uzatvorená kúpna zmluva, v podstate z akéhokoľvek dôvodu, zakladá zo strany sprostredkovateľa právo na započítanie uhradenej zálohy na zmluvnú pokutu. Ak vychádzame z reality, kúpnu zmluvy by ste napr. nepodpísali preto, že nehnuteľnosť nevyhovuje z akéhokoľvek dôvodu, rezervačný poplatok by si "rozdelili" predávajúci a RK ako sprostredkovateľ.

Naviac úver Vám nemusí byť poskytnutý, na to nie je zákonný nárok. Zmluva o sprostredkovaní by mala v tomto smere znieť v tom, že v prípade, že úver pre budúceho kupujúceho nebude bankou poskytnutý z akéhokoľvek dôvodu, ste povinný o tom bez zbytočného odkladu informovať ako sprostredkovateľa, tak aj predávajúceho, a máte právo odstúpiť od zmluvy o sprostredkovaní bez akýchkoľvek sankcií a sprostredkovateľ je povinný vrátiť rezervačný poplatok.

Odporúčame znenie zmluvy konzultovať s advokátom.

Dobrý deň,

z otázky pre nás vyplýva, že ste už podpísali rezervačnú zmluvu s RK.

Pýtate sa, či musíte podpísať nimi predloženú kúpnu zmluvu. Odpoveď je, že nemusíte. Zo strany RK ide vždy len o návrh, ktorý Vy ako kupujúca alebo predávajúca (nie je podstatné) môžete pripomienkovať.

RK v zmysle živn. zákona len sprostredkováva kúpu, predaj a prenájom nehnuteľností, nie je subjektom, ktorý by bol oprávnený vyhotovovať kúpne zmluvy. Podľa zákona o advokácii týmto subjektom je advokát, ktorý zmluvu autorizuje a budete mať tak právnu istotu, že zmluva je právne perfektná, advokát za obsah zmluvy zodpovedá.

Pokiaľ máte obavy o obsahovom znení rezervačnej zmluvy pošlite nám ju na kontrolu; uvedené sa samozrejme týka aj kúpnej zmluvy, ktorá Vám bude predložená (link na zaslanie zmluvy na kontrolu :https://ficek.sk/kontakt-judr.ficek.html).

Dobrý deň,
často sa stretávame s tým, že v kúpnych zmluvách sú ustanovenia, ktoré jednej alebo druhej strane nevyhovujú. Ide najmä o časti týkajúce sa spôsobu úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Kúpna zmluva má však byť konsenzom oboch zmluvných strán a nielen diktátom predávajúceho. Ak však predávajúci, resp. realitná kancelária už na začiatku odmieta predložiť k nahliadnutiu návrh kúpnej zmluvy, naznačuje to možné problémy alebo problematické ustanovenia, ktoré Vám práve chcú ukázať až po podpise rezervačnej zmluvy.

Dobrý deň,

otázkam rezervačných zmlúv resp. zmlúv o sprostredkovaní sa v našej poradni venujeme často, ako aj následným problémom, keďže sa na nás mnohí obracajú aj vtedy keď vznikne problém.

Na Vašu otázku uvádzame, že Vy ste v zmluvnom vzťahu s RK, nie s predávajúcim.
Ak ste jednali s RK cestou diaľkovej komunikácie (emailom) a týmto spôsobom bola aj podpísaná zmluva s RK, uhradili ste zálohu na kúpnu cenu, nie je právny dôvod, aby ste zmluvu s RK podpisovali ešte raz priamo v sídle RK.
Predávajúci má zrejme vedomosti o tom, že je rozdiel v tom kde jedná RK so záujemcom o kúpu nehnuteľnosti, čomu zodpovedá aj rozsah poučení, ktoré je RK povinná poskytnúť (ide o cca 20 poučení) a preto je pre Vás ako záujemcu o kúpu nehnuteľnosti už zmluvu v sídle RK nepodpisovať, keďže ste ju už naviac aj podpísali a uhradili zálohu na kúpnu cenu.

V prípade záujmu nám pošlite Vašu zmluvu na prekontrolovanie, prípadne následne návrh kúpnej zmluvy, ktorý Vám predloží RK, na prekontrolovanie. Ide o to, že RK zo zákona je len sprostredkovateľom a môže Vám predložiť návrh kúpnej zmluvy, ktorý Vy, aj keď ste podpísali rezervačnú zmluvu s RK, nie ste povinná podpísať, ale môžete ju pripomienkovať. Pri zmluve vyhotovenej advokátom máte právnu istotu, že zmluva bude právne perfektná, advokát zodpovedá za je správnu formuláciu.

V prípade potreby nás kontaktujte, aby následne po kúpe nehnuteľnosti nevznikli problémy s predávajúcim, hlavne pokiaľ ide o zodpovednosť za vady a podobne.

Dobrý deň,

otázkam kúpy nehnuteľnosti cez RK sa venujeme v mnohých našich odpovediach.
Dôležité je ako máte spísanú sprostredkovateľskú zmluvu s RK, ktorá  zmysle ust. Obč. zákonníka a zákona o ochrane spotrebiteľa musí obsahovať stanovené náležitosti a v závislosti od toho, kde sa zmluva podpisovala aj obsahové náležitosti. 

Všeobecne v zmysle ust. § 48 Obč. zákonníka platí, že účastník môže od zmluvy odstúpiť , len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Keďže nevidíme Vašu zmluvu s RK, je možné, že v zmluve máte klauzulu, že sprostredkovateľ /RK/  je oprávnený od zmluvy odstúpiť  ak nebude rezervačný poplatok zaplatený v dohodnutej lehote alebo zmluva sa automaticky zrušuje  ak rezervačný poplatok nebude zaplatený v dohodnutej dobe podľa zmluvy.

Pre posúdenie veci potrebujeme vidieť zmluvu.

Prípadne do podotázok napíšte ako máte v zmluve riešené odstúpenie od zmluvy.

Dobrý deň, bez videnia zmluvy s RK sa nemôžeme právne zodpovedne vyjadriť k Vami uzatvorenej a podpísanej zmluve. Len poznamenávame, že nie je vecou budúceho predávajúceho, aby hodnotil to, či bude poskytnutá hypotéka na byt, lebo on o tom jednak nerozhoduje a zrejme účelom bolo len dosiahnuť podpísanie zmluvy s RK a zaplatenie provízie, preto bol zľahčovaný aj predmet samotnej zmluvy a nevenovala sa tomu náležitá pozornosť.
Otázkam kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom RK sa venujeme v množstve odpovedí, vrátane nároku RK na vyplatenie provízie.
Zmluvy s RK musia byť spísané v súlade s ust. Obč. zákonníka a ust. zákona o ochrane spotrebiteľa. 
Všeobecne platia ust. § 774 a nasl. Obč. zákonníka o  sprostredkovaní :
"§ 774 Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
§ 775 Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.
§ 776 Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu.
§ 777 Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom."

Rozdiel je aj v tom, či zmluva bola podpísaná v prevádzkových priestoroch RK alebo mimo týchto priestorov napr. priamo pri obhliadne nehnuteľnosti. 
Pokiaľ ide o odmenu pre RK za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, platí, že RK ako sprostredkovateľ má nárok na odmenu vtedy ak nastane výsledok podľa zmluvy o sprostredkovaní (§ 774 Obč. zákonníka).

Z otázky usudzujeme, že predmet predaja nebol v zmluve o sprostredkovaní uvedený v súlade so skutočným stavom, teda, že ide o rozostavanú stavbu - nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a byt nie je zapísaný na LV).  V tomto smere platí ust. § 49a/  Obč. zákonníka platí :
"Právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným."

Z otázky predpokladáme, že chcete z tohto zmluvného vzťahu odísť. 

Odporúčame RK napísať doporučený list a uviesť, že sa dovolávate sa relatívnej neplatnosti zmluvy, keďže predmet prevodu právne neexistuje - byt nie je zapísaný na LV. Týmto krokom dôjde k tomu, že zmluva o sprostredkovaní sa bude považovať za neplatnú od začiatku /ex tunc - spätne).
V prípade, že by bol textu zmluvy s RK pre Vás nie celkom jasný a umožňoval by rôzny výklad v prospech RK, radšej nás kontaktujte pre ukončenie zmluvného vzťahu s RK. resp. na zmenu zmluvy podľa Vášho rozhodnutia.
 

Dobrý deň, 
bez poznania bližších okolností  je ťažšie zaujať stanovisko, resp. by sme potrebovali vidieť rezervačnú zmluvu s realitnou kanceláriou čo je vlastne predmetom samotnej zmluvy.
Na základe Vami uvedených informácií sme názoru, že predaj nehnuteľnosti do Vášho vlastníctva je treba riešiť jednou zmluvou, a nie dodatkami ku kúpnej zmluve.
Z otázky vyplýva, že sa v podstate jedná o dvojdom a pozemok, ktorý má byť v podielovom spoluvlastníctva. Samotnú kúpu pozemku, pokiaľ sa jedná o jeho umiestnenie výmeru, odporúčame riešiť tak, že bude geom. plánom presne vytýčený Váš pozemok, ktorý kúpite do  bezpodielového spoluvlastníctva, nakoľko toto je pre Vás najlepšie riešenie z hľadiska predídenia problémom v budúcnosti.
Zmluvy o prevode nehnuteľnosti odporúčame nechať prekontrolovať advokátovi, nakoľko tento zo zákona zodpovedá za ich obsah, advokát vykoná tzv. autorizáciu zmluvy. Advokát v zmysle ust. zákona o advokácii musí byť poistený na výkon svojej činnosti, naša AK je poistená na sumu 1,5 mil. €.

Bližšie o autorizácii zmluvy  advokátom a jej význame si môžete prečítať aj na našej stránke.
Len poznamenávame, že podľa zákona RK je môže len sprostredkúvať kúpu a predaj nehnuteľností, ich prenájom a podobne, a teda nie koncipovať zmluvy, maximálne len predložiť návrh zmluvy  vzor zmluvy, teda s návrhom RK súhlasiť nemusíte.

V každom prípade rezervačnú zmluvu s RK, ako aj prípadný návrh kúpnej zmluvy nechajte prekontrolovať advokátovi.

Dobrý deň,

uvádzame, že sa nedajte dotlačiť k podpisu zmluvy z dôvodu, že na Vás vyvíja nátlak RK, nakoľko táto má svoju províziu aj z toho, že Vy zmluvu s realitnou  kanceláriou podpíšete.
Pre zodpovedanie otázky by sme potrebovali vidieť samotnú zmluvu, ktorá Vám bola predložená.
Poznamenávame, že podmienka uvedená v zmluve s odkazom na ust. § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov je v súlade so zákonom, platí pre všetky byty v bytových domoch.

Otázna je formulácia ktorú uvádzate v otázke, z ktorej pre nás vyplýva, že Vy zaplatením časti kúpnej ceny budete financovať projekt realizácie bytového domu, teda aj Vášho bytu, pre budúceho predávajúceho a do splatenia hypotéky budúceho predávajúceho bude na nehnuteľnosti viaznuť záložné právo v prospech banky predávajúceho.
Odporúčam pozrieť resp. oboznámiť sa s históriou developerskej činnosti budúceho predávajúceho, ako aj s históriou samotnej RK.
Môžete nás kontaktovať na posúdenie Vašej zmluvy. 

RK Vám mala predložiť aj splnomocnenie na zastupovanie developerskej spoločnosti.
Bez konzultácie s advokátom zmluvu nepodpisujte.