Rezervačná zmluva

Otázka: Rezervačná zmluva

Dobrý deň, chcel by som sa poradiť nakoľko nevieme ako sa máme k tomu postaviť. Predávame byt bez RK, podpísali sme zo záujemcom rezervačnú zmluvu na byt, no po mesiaci prišiel, že vraj mu v banke nedajú takú hypotéku na byt a žiadal o vrátenie rezervačného poplatku, aj keď sme sa dohodli, že si nebude vyžadovať vrátenie zálohy, no nakoniec sme sa dohodli, že z 1500 eurovej zálohy chce aspoň 600 eur tak sme vyhoveli a podpísali sme odstúpenie od rezervačnej zmluvy 31. 10.2017. No dnes nám doručil papier, že chce vrátenie celej sumy zo zálohy. Potrebovali by sme poradiť, či fakt musíme vrátiť celú sumu. Ďakujem.

Odpoveď: Rezervačná zmluva

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

Vychádzajúc z položenej otázky, že zmluvný vzťah bol založený medzi fyzickými osobami, teda nie podnikateľmi resp. resp. medzi  predávajúcim ako podnikateľom a kupujúcim ako spotrebiteľom podľa ust. o spotrebiteľských zmluvách,  vzťahujú sa na Váš prípad ustanovenia Občianského zákonníka ("OZ").

Pre Váš je dôležité vedieť nasledovné :
1./ Rezervačná zmluva ako samostatný zmluvný typ nie ej upravená v ust. OZ. Podľa ust. § 50a/ OZ "účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela."
Vyššie uvedené ustanovenia  sa použijú  primerane aj na zmluvy, ktorými sa účastníci dohodli, že obsah zmluvy bude ešte doplnený, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo. Účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona (§ 51 OZ).

2./  Rezervačná zmluva je typ nepomenovanej zmluvy, v ktorej sú  resp. mali by byť uvedené základné podmienky predaja,  s tým, že búdúci predávajúci rezervuje  nehnuteľnosť pre záujemcu ako budúceho kupujúceho  do stanoveného termínu  a zaväzuje sa, že nehnuteľnosť nebude ponúkať inej osobe. Obvykle sa dojednáva aj výška rezervačnej istiny ako záloha na kúpnu cenu.
V rezervačnej zmluve je možné uviesť aj prípadnú sankciu, ak by nehnuteľnosť bola predaná niekomu inému do konca termínu rezervácie. Je bežné, že pokiaľ kupujúci neuhradí  rezervačný poplatok, nehnuteľnosť ponúka ďalej na predaj. Rezervačná zmluva je vlastne akýmsi písomným potvrdením, že predávajúci sa rozhodol nehnuteľnosť predať a kupujúci ju kúpiť. Nehnuteľnosť, ktorá je uvedená v rezervačnej zmluve je pre iných záujemcov zablokovaná a pre kupujúceho rezervovaná, až do podpisu kúpnej zmluvy. Rezervačný poplatok býva obyčajne časťou kúpnej ceny, ak dôjde k podpísaniu kúpnej zmluvy.
Predpokladáme, že v samotnej zmluve ste si dojednali aj prípadné sankcie pre prípad porušenia povinností zmluvných strán.

3./ V otázke uvádzate, že kupujúci Vám poskytol rezervačný poplatok vo výške 1500 € a následne po určitej dobe od zmluvy odstúpil, resp. ste sa dohodli na odstúpení resp. zrušení rezervačnej zmluvy. Nevieme ako máte formulovanú samotnú zmluvu, ale pokiaľ ste sa následne dohodli na odstúpení od zmluvy, k tomu uvádzame, že v zmysle ust. §  48 OZ "od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. Účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť."

4./Predpokladáme, že v samotnej rezervačnej zmluve sú uvedené aj okolnosti  jej uzatvorenia, s tým, že záujemca ako budúci kupujúci uviedol, že bude si vybavovať úver v banke na kúpu nehnuteľnosti. Uvádzame, že na úver zo zákona právny nárok nie je. Vy ako budúci predávajúci ste mali vedomosť o tom, že úver v čase podpísania rezervačnej zmluvy nie je. Následne pokiaľ ste sa dohodli na odstúpení od zmluvy, vzniká Vám povinnosť vrátiť rezervačný poplatok, nakoľko jeho nevrátením by vzniklo na Vašej strane bezdôvodné obohatenie.

5./ Podľa ust. § 451 OZ  "kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov. Bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo podľa práva mal plniť sám."

6./ § 457 OZ :  
"Ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. 
S predmetom bezdôvodného obohatenia sa musia vydať aj úžitky z neho, pokiaľ ten, kto obohatenie získal, nekonal dobromyseľne."
 

7./  Pokiaľ aj by ste sa v rezervačnej zmluve písomne dohodli na tom, že budúci kupujúci nebude požadovať vrátenie rezervačného poplatku, tu uvádzame, že podľa  ust. §  § 574 OZ "dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná."

V prípade dojednania v rezervačnej zmluve o tom, že rezervačný poplatok je pokutou za odstúpenie od zmluvy, aj táto dohoda je neplatná. Zmluvná pokuta je viazaná na porušenie zmluvnej povinnosti a odstúpenie od zmluvy, naviac na ktorom ste sa dohodli, nemôže byť sankcionované nevrátením rezervačného poplatku ako sankcie za odstúpenie od zmluvy.

ZÁVER 

Keďže nepoznáme samotný text rezervačnej zmluvy, naša odpoveď môže byť len v tej forme, ako ju uvádzame vyššie. Máme za to, že poplatok máte vrátiť.  V prípade potreby posúdenia zmluvy sa môžete obrátiť na našu advokátsku kanceláriu na základný email podľa inštrukcií na úvodnej stránke JUDr. FICEKA.

Dúfame, že naša právna rada Vám pomohla.