Otázka: Vysťahovanie osoby bez vlastníckeho alebo iného užívacieho práva k nehnuteľnosti

Dobrý deň, moja sestra kúpila dom a prepísala ho na našeho otca. Práve plánuje rozvod. Ani ona, ani jej manžel nemajú trvalý pobyt v tomto dome. Napriek tomu tam jej manžel býva. Je možné, že ho otec môže vysťahovať? Otec je totiž majiteľ domu a manžel ani neplatí nájom, ani tam nemá trvalé bydlisko.

Odpoveď: Vysťahovanie osoby bez vlastníckeho alebo iného užívacieho práva k nehnuteľnosti

Dobrý deň, ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej uvádzame nasledovné stanovisko, vyjadrujúce náš právny názor k Vašej veci:

V zmysle čl. 20 ods.1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Toto právo rovnako ako ostatné požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 zákona č. 40/1964 Občiansky zákonník v účinnom znení (ďalej len OZ), umožňuje vlastníkovi veci nakladať s ňou podľa vlastného uváženia, najmä ju držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju. 

Vlastnícke právo pôsobí erga omnes, teda voči všetkým. Nikto preto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu, teda protiprávne. O protiprávny zásah do vlastníckeho práva ide napríklad aj tým, ak osoba, ktorá nemá vlastnícke alebo iné užívacie právo k nehnuteľnosti (napr. právo nájmu, podnájmu, či právo užívania vychádzajúce z rodinného pomeru k vlastníkovi či spoluvlastníkovi nehnuteľnosti) užíva danú nehnuteľnosť.

Právny poriadok aj proti tomuto zásahu do vlastníckeho práva poskytuje vlastníkovi nehnuteľnosti prostriedky zamedzenia týmto protiprávnym zásahom.

Svojpomocné vysťahovanie osoby užívajúcej nehnuteľnosť bez právneho dôvodu vlastníkom

Už na tomto mieste je však potrebné uviesť, že napriek tomu, že užívaním nehnuteľnosti osobou bez vlastníckeho či iného užívacieho práva k nehnuteľnosti dochádza k zásahu do vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnosti, vlastník nehnuteľnosti nemôže vysťahovať takúto osobu z vlastnej nehnuteľnosti.

Je veľmi dôležité, aby vlastník nehnuteľnosti nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. bez právoplatného rozhodnutia súdu alebo iného exekučného titulu! Dôvodom je, že takýmto konaním vlastníka nehnuteľnosti by došlo k zásahu do vlastníckeho práva tretej osoby, ktorá v danej nehnuteľnosti býva, pretože bývajúca osoba spravidla má v nehnuteľnosti, ktorú obýva aj veci, ktoré nepatria prenajímateľovi a svojpomocným vyprataním nehnuteľnosti by došlo k už spomenutému zásahu do vlastníckeho práva nájomcu.

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc. Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38 ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav). Útočná (ofenzívna) svojpomoc, ktorej cieľom je zmeniť existujúci stav, nie je prípustná. 

Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia či iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním, ktoré by mohlo mať v závislosti od okolností až trestnoprávne následky pre vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti by sa uvedením konaním totiž mohol dopustiť spáchania trestného činu porušovania domovej slobody. Hoci z etického hľadiska sa môže tento prístup javiť ako nespravodlivý, právny stav je taký, že súdy už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorá bola jeho vlastníctvom, avšak obýval ju niekto iný. V tomto smere je úplne právne bezvýznamné, či takáto osoba má alebo nemá evidovaný v takej nehnuteľnosti trvalý pobyt. Dôležitý je faktický stav - teda či tretia osoba v nehnuteľnosti v skutočnosti býva alebo nie.

Taktiež je potrebné uviesť, že dokonca ani súdne rozhodnutie, ktoré je právoplatné a vykonateľné, a ktorým súd zaviazal užívateľa nehnuteľnosti túto nehnuteľnosť vypratať ešte nie je podkladom na to, aby vlastník nehnuteľnosti do nej vstúpil a vypratal tretiu osobu.

Súd v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je tretia osoba povinná vypratať nehnuteľnosť. Ako príklad, čo sa rozumie pod vyprataním nehnuteľnosti, možno poukázať na rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19.04.2013, podľa ktorého vyprataním nehnuteľnosti sa rozumie odstrániť všetky hnuteľné veci nachádzajúce sa v priestoroch nehnuteľnosti a zabezpečiť opustenie priestorov osobami tam sa nachádzajúcimi.

Ak žalovaný povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy žalobca, ktorým musí byť vlastník alebo iná osoba oprávnená užívať nehnuteľnosť, môže podať návrh na výkon exekúcie súdnemu exekútorovi, a to podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) v účinnom znení (ďalej len "Exekučný poriadok").

Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce. 

Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 15 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Ak zúčastnené strany nevznesú námietky alebo ak súd zamietne vznesené námietky vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti a určí lehotu vypratania.

Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a vhodnej osobe podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku, najčastejšie zástupcovi obce.

Podľa § 181 ods. 4 Exekučného poriadku po doručení exekučného príkazu exekútor:

• urobí opatrenie, aby sa z vypratávaného objektu odstránili veci patriace povinnému a príslušníkom jeho rodiny, ako aj veci, ktoré síce patria niekomu inému, ale sú so súhlasom povinného umiestnené vo vypratávanom objekte alebo na vypratávanom objekte,
• urobí opatrenie, aby bol z vypratávaného objektu vykázaný povinný a všetci, ktorí sa tam zdržujú na základe práva povinného.

Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy. Exekútor o tom upovedomí povinného. V prípade, že ak si povinný tieto veci do 6 mesiacov neprevezme, obec navrhne ich predaj a výťažok z tohto predaja vyplatí exekútor povinnému po tom, čo strhne sumu za úschovu, za predaj a za samotnú exekúciu.

Záver

Hoci ako uvádzate vo Vašom opise skutkového stavu, nehnuteľnosť, ktorej vlastníkom je Váš otec, obýva tretia osoba bez vlastníckeho či iného užívacieho práva, Váš otec nemôže túto osobu vysťahovať a vypratať jej veci. Vysťahovať a vypratať veci tejto osoby môže len súdny exekútor, a to na základe právoplatného rozhodnutia súdu, ktorým uloží tejto tretej osobe povinnosť nehnuteľnosť vypratať.

Vo Vašom prípade je teda najskôr potrebné, aby Váš otec podal žalobu na vypratanie nehnuteľnosti manželom Vašej sestry. Až po právoplatnom skončení súdneho konania, v ktorom súd uloží tretej osobe povinnosť vypratať nehnuteľnosť a táto osoba si túto povinnosť v súdom uloženej lehote dobrovoľne nesplní, môže vlastník nehnuteľnosti podať návrh na vykonanie exekúcie. V takom prípade následne nehnuteľnosť vyprace súdny exekútor.

Ak by Váš otec nedodržal uvedený postup, neoprávnene by zasiahol do práv manžela Vašej sestry a v závislosti od spôsobu tohto zásahu, mohol by sa Váš otec dopustiť spáchania aj trestného činu, poprípade by mohol spôsobiť škodu, na ktorej náhradu by táto tretia osoba mala nárok.