Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že ste dom nadobudli dedením prípadne darovaním a preto aj Vaše sestry sú podielvými spoluvlastníčkami domu v podiele po 1/3 k celku. Treba uviesť, že ak sú podielovými spoluvlastníčkami domu, majp právny nárok dom tiež užívať a preto ak medzi Vami nedôjde k dohode o prípadnom zrušení a vyporidaní podielového spoluvlastníctva, svojho práva sa môžu domáhať aj cestou súdu, prípadne žiadať od Vás platenie nájmu za užívanie ich podielu na dome. Toto však riešenie pre Vás nie je dobré.

Uvádzate, že platíte hypotéku a v dome žijete spolu s rodinou. Sestry by sa aj cestou súdu mohli domáhať zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka :

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Sme názoru, že riešením pre Vás by bolo uhradiť kúpnu cenu za podiely Vyšich sestier ako podileových spoluvlastníčok v súčasne dohodnutých splátkach.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že na základe darovacej zmluvy ste v roku 2015 nadobudli byt a garáž do podielového spoluvlastníctva spolu s manželom.

V ptázke je trochu zmätok v tom, že ak manžel chce byť výlučným vlastníkom bytu a garáže, on od Vás musí odkúpiť Vaše podiely na nehnuteľnosti, a teda Vy budete mať príjem. Uvádzame, že ak sa nedohodnete, potom o veci rozhodne súd v súlade s ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka :

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Uvádzame, že podľa § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka platí, že súd nemsuí zrušiť pdielového spoluvlastníctvo napriek podanému návrhu a to z dôvodov hodných osobitného zreteľa.

V úrípade, že by manžel podal návrh na súd, a následne Vám bol doručený na vyjadrenie, kontaktujte nás na konzultáciu, aby sme Vám pomohli.

Záverom len poznamenávame, že ak by došlo k rozvodu manželstva, predmetné nehnuteľnosti nespadajú do bezpodielového spoluvlastníctva a preto nie sú ani predmetom vyporiadania BSM po rozvode.

Dobrý deň, nevieme z otázky, či ste aj podielovým spoluvlastníkom uličiek, ktoré slúžia na prechod - prejazd k Vašej nehnuteľnosti. Ak ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti - príjazdovej cesty, potom podiel. spoluvlastníci tak urobiť nemôžu, keďže na nakladanie s nehnuteľnosti je potrebný súhlas väčšiny spoluvlastníkov nehnuteľnosti. Podľa ust. §  139 Občianskeho zákonníka platí :

"(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. (2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. (3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd."

V tejto veci vyriešenia podiel. spoluvlastníctva by sme potrebovali vidieť doklady a podklady, aby sme sa mohli lepšie vyjadriť a nájsť najlepšie a najjednoduchšie riešenie.

Riešenie toho, aby ste mohli opraviť strechu Vašej chatky je vša napriek vyššie uevdenému pomerne jednoduché : Podľa ust. § 127 Občianskeho zákonníka platí :

"Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť."   Odporúčam s poukazom na uvedené zákonné ustanovenie osloviť suseda a žiadať ho o možnosť využitia jeho pozemku, aby ste sa mohli vykonať potrebné opravy na Vašej nehnuteľnosti.     V prípade potreby resp. záujmu kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že skutočnosť tá, že váš brat sa o nebohú matku nazaujímal, resp. sa o ňu nestaral, nie je dôvodom toho, aby nebol zákonným dedičom po matke, keďže matka nespísala listinu o vydedení.

Pokiaľ ide o vyplatenie brata zo zdedenej nehnuteľnosti, bude to vec dohody, prípadne znaleckého posudku na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Ak sa s bratom na cene nedohodnete, potom budete musieť podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka :

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Suma určená resp. dohodnutá v dedičskom konaní nie je pre ďalší predaj nehnuteľnosti resp. zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva záväzná v tom smere, že nemôže byť zmenená.

Odporúčam na vyporiadanie nehnuteľnosti kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
na vami položenú rozsiahlu otázku uvádzame nasledovné :

1./ Ak sestra uzatvorila nájomnú zmluvu bez vášho písomného súhlasu, potom je zmluva  neplatná a vy spolu s bratom máte nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré vzniklo na strane vašej sestry a to v rozsahu podielu na predmetnej nehnuteľnosti. Ak sestra dala byt do nájmu, jej povinnosťou bola registrácia u správcu dane /daňový úrad/, čo vyplýva z ust. daňového poriadku. Prípadné vymáhanie podielu na uhradenom nájme je možné aj cestou súdu titulom vydania bezdôvodného obohatenia.

2./ Nevieme aké je stanovisko vášho brata k predmetnému nájmu, ako aj k prípadného vyporiadaniu podielového spoluvlatnístníctva na ostatných nehnutelnostiach /pozemky, záhrada/.  Riešením by bolo, aby ste sestre ponúkli na predaj svoje podiely na nehnuteľnosti za trhovú hodnotu nehnuteľnosti a následne ak by k dohode nedošlo, mohli by ste svoje podiely na predmetných nehnuteľnostiach predať inej tretej osobe. V prípade, že by ste chceli vec riešiť cestou súdu podaním návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, je to možné aj naraz ohľadom všetkých nehnuteľností, na ktorých ste podielovým spoluvlastníkom vy ako aj váš brat.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,
vo veci uvádzame, že podmienky, ktoré by nebolo možné splniť nie sú žiadne. Je len vecou dohody vás s bratom, aby ste sa dohodli na kúpnej cene a nechali spísať advokátovi dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ktorý advokát súčasne zabezpečí aj vklad nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

V otázke uvádzate, že ste nehnuteľnosť nadobudli darom od Vašich rodičov. Uvádzame, že ak od darovania uplynulo viac ako 5 rokov, potom Váš príjem z predaja spoluvlastníckeho podielu je oslobodený od dane z príjmov a daňové priznanie ani nemusíte podávať.

Ak od darovania bytu uplynulo menej ako 5 rokov, potom príjem z predaja spoluvlastníckeho podielu bude predmetom dane z príjmov a daňové priznanie k dani z príjmov musíte podať. Daň z príjmov sa platí len z rozdielu medzi príjmom z predaja spoluvlastníckeho podielu a výdavkami.

Pokiaľ ide o výdavky, tu je podstané to, ako dlho boli rodičia ako darcovia vlastníkmi nehnuteľnosti v čase darovania. Ak by to bolo viac ako 5 rokov, potom výdavkom pri podaní daňového priznania vo vašom prípade by bola hodnota nehnuteľnosti v čase darovania Vám na základe znaleckého posudku. Ak znalecký posudok nemáte, potom súdny znalec vie tento vyhotoviť aj k času darovania nehnuteľnosti Vám. V tejto veci Vám v konečnom dôsledku vie pomôcť aj advokát, keďže do výdavkov môžete zahrnúť aj odmenu advokáta za spísanie dohody o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, správny poplatok za návrh na vklad a pod.

Uvádzame  záverom, že po zavkladovaní podielu na nahnuteľnosti v prospech brata musíte podať ešte čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podla zákona o miestnych daniach.

Dobrý deň, neuvádzate v ptázke kedy bolo skončené dedičské konanie, len skutočnosť, že syn vášho otca tam nebýva dva roky.

Pokiaľ ide o samotnú kúpnu, kde bude kúpna cena dohodnutá na sumu 5000 €, odporúčame nechať vyhotoviť znalecký posudok a to z dôvodu, že nehnuteľnosť bola predmetom dedenia a následne bude predaná vašej mame, ako aj s ohľadom na ustanovenia zákona o dani z prímov.

Pokiaľ ide o to, že kúpna cena nebude predávajúcemu vyplatená, vami navrhované riešenie nie je riešením.Uvádzame, že ak by ste to riešili tak ako uvádzate v otázke, teda kúpna cena by vyplatená nebola, predávajúci  by bol oprávnený od kúpnej zmluvy odstúpiť v súlade s ust. § 517 Občianskeho zákonníka :

"Dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení."

Usudzujeme, že kúpnu cenu chcete nastaviť na nižšiu sumu a to z dôvodu už vykonaných investícií zo strany vašej matky, prípadne aj z dôvodu, že na syn vášho otca na nehnuteľnosť nijako neprispieval pokiaľ ide o povinné platby /napr. daň z nehnuteľností, odber vody a alektriny, keď v nehnuteľnosť užíval a pod./ a tieto poplatky a náklady v celosti uhradila vaša mama. Preto je riešením toto uviesť v kúpnej zmluve, že kúpna cena sa započítava v určitom resp. celom rozsahu na uvedené dlhy syna Vášho otca, ktoré dlhy je potrebné v kúpnej zmluve uviesť.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta na spísanie kúpnej zmluvy.

Dobrý deň, našu odpoveď začneme od konca vašej otázky.

Teoreticky by ste mohli svoje podiely spolu so sestrou predať tretej - cudzej osobe, ale len za podmienky, že by ste najprv ponúkli svoj podiely na predaj vašej sestre v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka, keďže ona má zákonné predkupné právo k vašim podielom na nehnuteľnosti. Uvedené sa týka samozrejme aj vašej sestry.

Pokiaľ ide o predaj nehnuteľnosti ako celku, v otázke uvádzate, že sestra chce za svoj podiel inú - vyššiu sumu, ako vy dve spolu so sestrou. Právne nie je vylúčené, aby vaša sestra predal svoj podiel na nehnuteľnosti záujemcovi za inú sumu ako vy dve spolu so sestrou. Je to vec dohody a formulovania kúpnej zmluvy.

Ak by k dohode medzi vami napriek vyššie uvedenému nedošlo, potom riešením je podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Občianskeho zákonníka. Súdne konanie vša môže trvať aj niekoľko rokov a je však spojené so súdnym poplatkom a prípadnými trovami právneho zastupovania, vrátane nákladov na znalecké dokazovanie.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta a riešenie sa nájde.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve, vy neviete určiť, že presne časť pozemku v podiele 3/16 tvorí pozemok, ktorý predstavuje vstup na pozemok.

Riešenie vyporiadania pozemku v podielovom spoluvlastníctve existujú :

1./ Ak je vám známe meno osoby, ktorá je spoluvlastníkom pozemku v podiele 3/16, potom treba podať návrh na dodatočné konanie o dedičstve v zmysle ust. § 211 Civilného mimosporového poriadku :

"Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, ďalší poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh vykoná o tomto majetku dodatočné konanie o dedičstve. Ak sa objaví iba dlh poručiteľa, dodatočné konanie o dedičstve sa nevykoná."

Návrh treba podať na súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza, Pokiaľ ide o zákonných dedičov po poručiteľovi a vy neviete kde žijpú, notár má na to právne prostriedky a bude im ustanovený procesný opatrovník  zmysle ust. § 190 Civil. mimosporového poriadku :

"(1) Ak nie je známy ten, o kom sa možno dôvodne domnievať, že je poručiteľovým  dedičom, alebo ak nie je známy jeho pobyt, súd mu ustanoví procesného opatrovníka. O jeho dedičskom práve ho upovedomí verejnou vyhláškou. Vo verejnej vyhláške ho súd vyzve, aby sa prihlásil na súde alebo u procesného opatrovníka v lehote nie kratšej ako jeden mesiac od zverejnenia verejnej vyhlášky na úradnej tabuli súdu a poučí ho o následkoch, ak sa neprihlási včas.  

(2) Verejná vyhláška sa doručí ostatným účastníkom, procesnému opatrovníkovi a zverejní sa na úradnej tabuli súdu, webovej stránke príslušného súdu a webovom sídle Notárskej komory Slovenskej republiky. Verejná vyhláška môže byť zverejnená aj prostredníctvom hromadných oznamovacích prostriedkov."

Pokiaľ ide o dedičov poručiteľky ako spoluvlastníčky, pozemku, v tomto smere môže byť nápomocné Veľvyslanectvo SR v USA.

Následne by ste s dedičmi poručiteľky uzatvorili kúpnu zmluvu.

2./ Ďalšou možnosťou riešenia problému je konanie o potvrdení vydržania v zmysle ust. § 359a/ Civil. mimosporového poriadku, kde podstatné je to kto a akú dlhú dobu pozemok užíval v zmysle ust. § 134 Obč. zákonníka :

"Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť."

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, v prípade podania na súd o vysporiadanie podielového vlastníctva podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka (OZ), súd pri svojom rozhodnutí nie je viazaný podaným návrhom a môže na základe potreby a okolností prípadu rozhodnúť aj o predaji spoločnej nehnuteľnosti. Podľa uvedeného ustanovenia, ak spoluvlastníci neprídu k dohode o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní, má súd na výber niekoľko možností, ako vyporiadanie vykonať. Ak je to možné, súd môže vec rozdeliť medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Ak nie je takéto rozdelenie možné, môže vec prikázať za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, pričom zohľadní účelné využitie veci. Ak ani toto nie je možné alebo ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd može nariadiť jej predaj a výťažok z predaja rozdeliť medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov.

Tým pádom v prípade, ak vaši rodičia nebudú schopní vyplatiť sestrin podiel a nedôjde k dohode, súd môže rozhodnúť o predaji domu.