Otázka: Predaj poľnohospodárskej pôdy - ako postupovať ?

Dobrý deň! Oslovila som Vás na základe článku "Na čo si dať pozor pri predaji poľnohospodárskej pôdy", ktorý som našla na Vašej stránke. Každý rok dostávame ponuky na predaj našej poľnohospodárskej pôdy v katastrálnom území obce XYZ. Uvažujeme o predaji, ale nevieme, za akú cenu by sme ju mali predávať, ani na koho sa máme obrátiť, aby nám cenu stanovil. Máme tiež podozrenie, že v našej obci pôdu skupuje zahraničný investor XYZ národnosti. Ak by ste nám vedeli v tejto veci poradiť, budeme veľmi vďační. S pozdravom.

Odpoveď: Predaj poľnohospodárskej pôdy - ako postupovať ?

Dobrý deň, 

Úvodom poznamenávame, že katastrálne územie v  odpovedi neuvádzame, ale aj tento údaj nám pomohol pri zodpovedaní otázky. Meno pýtajúcich sa nezverejňujeme.

I./ Základná právna úprava predmetnej problematiky je obsiahnutá v ust. zák. č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. 

"Za poľnohospodársky pozemok na účely cit. zákona  sa rozumie poľnohospodárska pôda alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.   

Poľnohospodárskou pôdou sa rozumie produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty, 

Za poľnohospodársky pozemok sa podľa tohto zákona nepovažuje 

a)  záhrada, 

b)  pozemok v zastavanom území obce,

c)  pozemok mimo zastavaného územia obce, ak 

1.  je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov,

2.  možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov,

3. je jeho výmera menšia ako 2 000 m2, 

4. je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.

Vlastník alebo iná osoba oprávnená previesť vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku môže poľnohospodársky pozemok, bez použitia postupu podľa zákona previesť len 

a)  osobe, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, 

b)  spoluvlastníkovi poľnohospodárskeho pozemku, ak ide o spoluvlastnícky podiel podľa osobitných predpisov, 

c) blízkej osobe podľa § 116 Občianskeho zákonníka a osobe príbuznej podľa § 117 Občianskeho zákonníka. 

Pri prevode do vlastníctva inej osobe ako je vyššie uvedené musí byť dodržaný zákonný postup.

V prípade predaja podľa cit. zákona by ste museli ako prevádzajúci je povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR  a zároveň musí túto ponuku zverejniť v rovnakom čase aj na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Zverejnenie ponuky na úradnej tabuli je bezodplatné. 

Osoba oprávnená nadobúdať vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku je osoba, ktorá má na území SR trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov a vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku 

a) v obci susediacej s obcou, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza, alebo 

b) bez ohľadu na miesto podnikania.

Zverejnenie ponuky prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku musí obsahovať  údaje stanovené zákonom.  Zverejnená ponuka na účely prevodu zaniká šesť mesiacov od neúspešného ukončenia ponukového konania.

Ponuky sa zverejňujú na stránke Min.pôdohospodárstva SR :https://pozemky.mpsr.sk/estate/search/. Poznamenávame, že sme na uvedenej stránke nenašli na predaj  pozemok vo Vašej obci ako ste ho uviedli v otázke.

Splnenie podmienok nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku overuje okresný úrad, v ktorého obvode je poľnohospodársky pozemok evidovaný. 

Žiadosť o overenie podmienok na nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku je povinný podať nadobúdateľ na okresný úrad, v ktorého obvode je poľnohospodársky pozemok evidovaný, pred uzavretím zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. 

O splnení podmienok nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku vydá okresný úrad nadobúdateľovi osvedčenie do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti podľa odseku 2; vo zvlášť zložitých prípadoch vydá osvedčenie najneskôr do 60 dní.

Prílohou k zmluve o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku  stanovuje zákon."

Z uvedeného vyplýva, že samotný prevod poľnohosp. pozemku okrem stanovených výnimiek nie je jednoduchý a je pomerne časovo náročný . Z uverejnenej otázky a katastrálneho územia sme zistili, že v uvedenom kat. území  realitné kancelárie hľadajú pozemky na predaj s uvedením okrem iných aj "platba v hotovosti".

K tomu uvádzame, že  od 1.1.2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti,  ktorý zakazuje vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15 000 €, ak sa jedná o platby medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi.

Ak je odovzdávajúcim alebo preberajúcim platby fyzická osoba vykonávajúca podnikateľskú alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo právnická osoba, platba v hotovosti nesmie presiahnuť sumu 5 000 €.

ODPORÚČANIE

1./ V každom prípade odporúčame najprv zistiť skutkový stav pozemku, aký je alebo nie je plánovaná výstavba v tomto katastrálnom území. Nakoľko nepoznáme lokalitu a ani umiestnenie pozemku v teréne otázkou je aj územný plán obce.  Jedná sa o to, či predmetný pozemok nie je možné použiť na nepoľnohospodársky účel v zmysle ust. zák. č.  220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy. Jedná sa o to, že v niektorých prípadoch nie je potrebné vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. A možnosť využitia pozemku na stavebné účely je celkom iná otázka aj z hľadiska financií.

2./ V prípade predaja nehnuteľnosti  odporúčame v každom prípade konzultovať vec priamo s advokátom, otázku ceny stanoviť na základe znaleckého posudku, poznamenávame, že cena sa určuje dohodou. Otázku využitia územného plánu obce a využitia územia konzultovať so starostom a geodetom.  Len poznamenávame, že na  internetovej stránke Vašej obce sme našli množstvo dokumentov od územného plánu až po plán rozvoja poľnohospodárstva, takže to sú pre Vás podstatné informácie z hľadiska toho, či pozemok predať alebo nie, aj to, či nie je možná zmena pozemku na stavebný pozemok, resp. aspoň jeho časti.  Možnosť je aj dať pozemok do prenájmu. 

3./ Článok, na ktorý sa v otázke odvolávate, je dobrou inšpiráciou pre posúdenie aktuálnosti predaja pozemku (https://ficek.sk/predaj-polnohospodarskej-pody-odpovede-advokata-22.  V prípade predaja nehnuteľnosti  odporúčame v každom prípade konzultovať vec priamo s advokátom.

4./ Predaj pozemku  treba riešiť v súvislostiach a ziskať čo najviac informácií  ohľadom územia a nedať si nanútiť predať pozemok. 

Ak by ste sa následne rozhodli pre uzatvorenie zmluvy  odporúčame navštíviť advokáta,  zmluvu   bude autorizovať a budete mať istotu, že Vaše práva nebudú porušené.

ZÁVER

Pokiaľ by sa Vám naša odpoveď pozdávala ako veľmi obsiahla, uvádzame, že našim cieľom je ako zodpovedať otázku, tak aj poskytnúť pýtajúcemu sa odpoveď v širších súvislostiach.

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.