Vrátenie rezervačnej zálohy za nehnuteľnosť

Dobrý deň, podľa Vášho opisu ide vecne o dohodu na krátkodobé prechodné ubytovanie na určitý čas, teda typovo o zmluvu o ubytovaní, čo však nemáte písomne potvrdené, ako ani emailom.

Pri tomto zmluvnom type platí, že ubytovaný (objednávateľ) môže od zmluvy kedykoľvek odstúpiť aj bez uvedenia dôvodu, a to aj pred začatím pobytu. Zároveň však platí, že ak odstúpením ubytovateľovi vznikne ujma a ubytovateľ jej nemohol zabrániť, ubytovaný mu túto ujmu musí nahradiť; typicky ide o stratu z toho, že ubytovanie už nevie obsadiť iným záujemcom, čo vyplýva z ust. § 759 Obč. zákonníka.

Rozhodujúce je, že tieto predpoklady (vznik ujmy, jej výška a to, že jej ubytovateľ nemohol zabrániť) musí preukázať ubytovateľ. Z toho vyplýva, že majiteľky apartmánu nemajú „automatické právo“ ponechať si celú zálohu len preto, že ste sa rozhodli nevycestovať. Ak im vznikla preukázateľná ujma, môžu si voči Vám uplatniť nárok na jej náhradu; to však neznamená, že vždy môžu ponechať presne sumu zálohy, ani že ju môžu ponechať bez vysvetlenia a bez preukázania, že ubytovanie nevedeli prenajať iným.

To, že ste nemali písomnú zmluvu ani „potvrdenie“, ešte samo osebe neznamená, že ste bez práv. Pre účely vrátenia peňazí však bude kľúčové, či viete preukázať, že platba 450 EUR bola preddavok (záloha) na budúce ubytovanie a že po Vašom odstúpení právny dôvod držby tejto sumy v rozsahu presahujúcom prípadnú ujmu odpadol.

Prakticky Vám odporúčam postupovať tak, že majiteľky písomne vyzvete, aby Vám zálohu vrátili, prípadne aby Vám konkrétne vyčíslili a preukázali ujmu, ktorú Vám dávajú na ťarchu (napríklad že daný termín už nevedeli obsadiť a v akej výške im vznikla strata), čo však na pomerne dlhý čas do júla 2026 nebudú vedieť preukázať a preto si chcú ponechťa Vami uhradenpp zálohu. Naviac prenajímateľky  nemajú s Vami žiadnu písomnú zmluvu, resp. potvrdenú objednávku  minimálne emailom

Odporúčam vo veci kontaktovať Vašu banku, by od prijímateľa platby žiadala jej vrátenie  na Váš účet. k k dobrovoľnému vráteniu nedôjde, banka Vám poskytne meno majiteľa účtu a peniaze budete musieť vymáhať cestou súdu, na čo môžete ubytovateľa upozorniť.  V tomto smere následne odporúčam kontaktovať Európske spotrebiteľské centrum, prípadne kontaktovať miestne orgány ochrany spotrebiteľa v Španielsku.

V prípade, že k vráteniu sumy 450 € nedôjde, vec budete musieť riešiť cestou súdu.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať na konečné riešeníe.

Dobrý deň,
na vami položenú otázku uvádzame, že samotné zverejňovanie inzerátu na portáloch na predaj nehnuteľností určite nie je dôvodom na odstúpenie od rezervačnej zmluvy, ibaže by to vyplývalo zo samotnej rezervačnej písomnej zmluvy, ktorú ste podpísali.

Uvádzame, že ak rezervačná zmluva bola uzatvorená v písomnej forme, potom aj odstúpenie od zmluvy sa musí udiať v písomnej forme a nie formou telefonického rozhovoru.

Odporúčam vám preštudovať vašu rezervačnú zmluvu, a postupovať pri odstúpení od nej podľa jej obsahu. Od zmluvy v zmysle ust. Obč. zákonníka je možné odstúpiť len v prípadoch uvedených v zmluve alebo v zákone.

Otázkou pre vás je čo by ste chceli dosiahnúť. Odporúčam preto prípadne, aby ste postup zvážili podľa už uzatvorenej zmluvy s realitnou kanceláriou, prípadne kontaktovali advokáta na preštudovanie zmluvy, ktorý vám odporučí najlepší postup z hľadiska toho, čo chcete dosiahnúť, vrátane vrátenia zálohy. Tu len poznamenávame, že ak realitná kancelária nechce vrátiť zálohu, zrejme chce uvedenú sumu započítať na zmluvnú pokutu, ktorá však v zmysle ust. Občianskeho zákonníka musí byť dohodnutá písomne a musí byť uvedený dôvod a výška zmluvnej pokuty v zmysle ust. § 544 Obč. zákonníka.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

na začiatok je dôležité pochopiť právnu situáciu, do ktorej ste sa dostali, a zvážiť všetky možnosti riešenia.

Podpis zmluvy o budúcej zmluve vytvára povinnosť uzavrieť hlavnú (kúpnu) zmluvu za dohodnutých podmienok. Ak účastník zmluvy o budúcej zmluve túto povinnosť poruší, druhá strana sa môže domáhať náhrady škody vzniknutej z tohto porušenia.

Dôležité upozornenie je, že pokiaľ je v písomnom vyhotovení kúpnej zmluvy uvedená kúpna cena odlišná od ceny skutočne dohodnutej, takáto zmluva je absolútne neplatná. To platí aj v prípade, ak dôjde k uvádzaniu klamlivých údajov týkajúcich sa ceny pre účely banky, katastra alebo iných inštitúcií.

Čo sa týka zálohy, je nesporné, že v prípade, ak budúca zmluva nie je uzavretá z dôvodov na strane predávajúceho (majiteľky nehnuteľnosti), máte nárok na vrátenie zálohy. Ak by ste sa rozhodli podať žalobu, môžete sa domáhať náhrady škody, ktorú ste v dôsledku tohto konania utrpeli.

Vzhľadom na uvedené skutočnosti sa odporúča nasledujúci postup:

1. Kontaktujte banku a informujte ju o situácii, najmä o tom, že kúpna cena bola uvedená nesprávne kvôli predávajúcej, ktorá nespolupracovala a porušila dohodnuté podmienky. Požiadajte o dočasné zastavenie všetkých procesov, kým sa situácia nevyrieši.
2. Pokúste sa kontaktovať právneho zástupcu predávajúcej alebo priamo predávajúcu (ak je to možné) a vysvetlite jej, že trváte na dodržaní pôvodných zmluvných podmienok.
3. Ak nebude možné dosiahnuť dohodu, zvažujte podanie žaloby na súd o náhradu škody a vrátenie zálohy. Pridajte do žaloby aj požiadavku na nahradenie zákonného vyhlásenia vôle, ak predávajúca odmieta uzavrieť kúpnu zmluvu za podmienok dohodnutých v zmluve o budúcej zmluve.
4. Preverte právne možnosti týkajúce sa parcely pod Slovenským pozemkovým fondom (SPF). Ak bola poskytnutá nepravdivá informácia, môže to znamenať ďalší dôvod na podanie žaloby za uvedenie do omylu.

Jedna vec, ktorá je problematicka je, že aby Vás banka neobvinila z podvodu.

Je vhodné sa obrátiť na právnika špecializujúceho sa na toto právo, ktorý Vám dokáže poskytnúť konkrétne kroky a zastupovať Vás v prípadných súdnych sporoch.

Dobrý deň, vzhľadom na opísanú situáciu a s ohľadom na Vaše vyjadrenia o dohodnutých podmienkach v zmluve, možnosť odstúpiť od zmluvy a následne požadovať vrátenie zálohy závisí od toho, či boli podmienky zmluvy porušené. V zmluvnom práve je možné od zmluvy odstúpiť, ak je to v zmluve výslovne dohodnuté alebo ak to ustanovuje zákon. Odstúpenie od zmluvy má za následok, že zmluva sa zrušuje s účinkom od jej začiatku, čo znamená, že by mal nastat taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy vôbec nedošlo. Obligačné účinky zmluvy, teda vzniknúť záväzky medzi stranami, trvajú len do doby, kým nie sú nahradené účinkami vecnoprávnymi, ako je napríklad prevod vlastníctva nehnuteľnosti. 

Ak bola v zmluve dohodnutá podmienka, že predávajúci sa zaväzujú, že nebudú vykonávať žiadne úkony, ktoré by mohli ohroziť alebo sťažiť budúci výkon vlastníckeho práva na strane kupujúceho, a táto podmienka nebola splnená , môžete mať zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy, ak sa jedná o porušenie zmluvných podmienok. Navyše, domová prístavba, ktorá nie je evidovaná v katastrálnom operáte, by mohla byť považovaná za čiernu stavbu, čo by mohlo predstavovať ďalšie vážne porušenie podmienok.

Je však dôležité presne sa oboznámiť s konkrétnymi ustanoveniami Vašej zmluvy a zvážiť právne kroky v poradenstve s právnikom, ktorý má k dispozícii všetky relevantné informácie a dokumenty. Ak interpretujem informácie poskytnuté v zmluve, môžete mať dôvody na odstúpenie od zmluvy bez zaplatenia zmluvnej pokuty a s požiadavkou na vrátenie zálohy, ak máte dôkazy o porušení zmluvných podmienok zo strany predávajúceho alebo realitnej maklérky. Avšak pre konkrétne poradenstvo a odpoveď na Vašu situáciu odporúčam obrátiť sa na právnika špecializujúceho sa na oblasť nehnuteľností a majetkového práva.

Dobrý deň, pomerne častou je problematika v našej advokátskej kancelárii týkajúcich sa vami uvedenej problematiky.

Podstatný je síce obsah zmluva, ale samotná rezervačná zmluva nesmie odporovať zákonom, hlavne ustanoveniach Občianskeho zákonníka. Ak samotná rezervačná zmluva oprávňovala budúceho kupujúceho, aby od zmluvy odstúpil, prípadne možnosť odstúpenia od zmluvy vyplýva zo zákona, potom budúci kupujúci je oprávnený od rezervačnej zmluvy odstúpiť.

Odstúpenie od zmluvy je potom výkonom práva a toto odstúpenie nemôže byť pokutované tým, že realitná kancelária si rezervačný poplatok ponechá titulom pokuty. Toto konanie zo strany realitnej kancelárie je v rozpore so zákonom - ust. § 3 Obč zákonníka.

Odporúčam budúcemu kupujúcemu kontaktovať advokáta za účelom vyporiadania rezervačnej zálohy.

Dobrý deň,
nepoznáme obsah Vašej zmluvy s RK, preto môžeme len odporučiť žiadať vrátiť zálohu dopor. listom s požiadavkou na jej vrátenie vo Vami uvedenej lehote s tým upozornením, že ak k jej vráteniu nedôjde, budete kontaktovať advokáta za účelom jej vymáhania cestou súdu.

Ak k jej vráteniu nedôjde, kontaktujte nás aj s dokladmi.

Dobrý deň, výška sumy, ktorú máte zaplatiť ako prvú 1. časť kúpnej ceny závisí od dohody strán. Sú prípady, keď sa platí vyššia suma, ale aj prípady, keď sa platí nižšia suma. Ak sa stavba nezačala ani len stavať, uhradením takejto sumy môžete ísť do rizika.

Veľmi pozorne si pozrite predávajúceho, kto to je, akú má históriu. Ak ide o obchodnú spoločnosť (SRO), ktorá nie je spoločnosťou so silným zázemím, môže sa stať, že sa dostane do konkurzu a Vy svoje peniaze neuvidíte.

Kúpa budúcej veci, ktorá ešte neexistuje, je často riziko pokiaľ nemáte dostatočne zabezpečené svoje peniaze.

Stretol som sa už s tuctom prípadov kedy ľudia naozaj prišli o svoje peniaze pre problémy spoločnosti, ktorá nehnuteľnosť predávala. Tým, že spoločnosť zoberie od Vás peniaze, nejde vôbec do rizika a ak by sa niečo stalo, napr. dostala by sa do konkurzu, svoju pohľadávku by ste museli uplatňovať v konkurznom konaní. 

Môžete požadovať od predávajúceho zábezpeku k tomu, ak by nastal nejaký problém. Pokiaľ vám spoločnosť nedá žiadnu zábezpeku, rátajte s tým, že sa môže stať najhoršie. 

Aby ste to nebrali zle, ja vôbec nie som pesimista, práve naopak. Bez zábezpeky by som však nikdy nedával peniaze spoločnosti, ktorá nemá silné zázemie, alebo som mal čo i len 1 % pochybnosť o tom, že niečo nie je v poriadku.

Dobrý deň. Bez toto, aby som bol oboznámený s textom zmluvy, ktorú ste s realitnou kanceláriou uzavreli, nie je možné povedať, aké sú Vaše možnosti ohľadom prípadného vrátenia zloženej zálohy. Niektoré realitné kancelárie majú úpravu benevolentnejšiu a pokiaľ sa kupujúcemu nepodarí vybaviť hypotéku, tak zloženú zálohu, prípadne jej časť vracajú späť. Všetko závisí od konkrétnej zmluvnej úpravy.

Dobrý deň, obsah právneho vzťahu medzi Vami a realitnou kanceláriou je upravený v predmetnej zmluve o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti. Táto zmluva teda vymedzuje vaše vzájomné práva a povinnosti. Ak teda obsahom zmluvného vzťahu je povinnosť realitnej kancelárie, resp. Vaše právo, vyplatiť polovicu zaplatenej zálohy v prípade odstúpenia od kúpnej zmluvy zo strany kupujúceho, domáhajte sa svojho práva voči realitnej kancelárii. Na vyplatenie zodpovedajúcej sumy peňažných prostriedkov nepotrebujete žiadne osobitné potvrdenie, samotná zmluva o sprostredkovaní predaja je totiž právnym titulom pre ich zaplatenie.

Dobrý deň, tak ako ste sama vo svojej otázke uviedla, takéto konanie maklérky je nezvyčajné a tiež neseriózne. Už pri druhej rezervačnej zmluve ste mali spozornieť, nakoľko započítanie už uhradenej rezervačnej zálohy bolo dojednané len ústne s maklérkou. V prípade vzniku problémov, by ste nemali o tejto dohode žiadnu písomnú dohodu. Ak som správne pochopil, tak celá kúpna cena je už vyplatená, ale kvôli nepodpísanému dodatku nie je možné ešte podať návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti. Z pohľadu kupujúceho ide o nepríjemnú situáciu, kedy ste kúpnu cenu už zaplatili, ale zatiaľ nie ste vlastníkmi nehnuteľnosti (vo väčšine prípadov sa to rieši vinkuláciou v banke). Nakoľko maklérka v súčasnosti neberie mobil a ak ju nie je možné kontaktovať inak (napr. osobne) odporúčam Vám kontaktovať priamo predávajúceho (predávajúcu) a zistiť od nej, kde mohla nastať chyba. Rovnako je potrebné v kúpnej zmluve pozrieť, ako je dohodnuté podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. T.j. či je možné, aby ste návrh na vklad do katastra nehnuteľností podali Vy alebo je potrebné, aby bol návrh na vklad podaný spolu oboma zmluvnými stranami.