OTÁZKA :
Môj kamarát zdedil po rodičoch byt spolu s bratom v pomere 50/50. Byt momentálne obýva jeho brat a nemá snahu vyplatiť podiel svoju bratovi. Ja ako kamarát „poškodeného“ brata som sa ponúkol, že tú jeho polovicu kúpim, keďže súrne potrebuje peniaze.
Má brat, ktorý užíva byt, predkupné právo na kúpu druhej polovice bytu ? V prípade, že áno, ale nemá prostriedky a ani vôľu odkúpiť podiel spoluvlastníka (brata), ako je možné postupovať ? Môžem s „poškodeným“ bratom a mojim kamarátom spísať kúpno-predajnú zmluvu na ½ bytu? Žiada sa v takýchto prípadoch (v katastri) nejaký doklad o tom, že jeho brat sa vzdal predkupného práva ?
ODPOVEĎ
Brat, ktorý nehnuteľnosť obýva, nemá povinnosť vyplatiť podiel druhému bratovi ak neexistuje medzi nimi dohoda o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva.
Obaja bratia ako podieloví spoluvlastníci majú oprávnenie predmet svojho vlastníctva - byt - držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Zo zákona platí, že všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje rovnaká sa im právna ochrana.
Pri podielovom spoluvlastníctve podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, teda aj na právach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva a nakladaní s ním.
V občianskom práve platí zásada, že nikoho nemožno držať v podielovom spoluvlastníctve proti jeho vôli. Preto, ak sa jeden z bratov rozhodol predať svoj podiel, či zrušiť spoluvlastníctvo, má na to právo. Brat ako podielový spoluvlastník (váš kamarát) môže som svojim podielom disponovať, nejde však o dispozíciu s konkrétnou časťou bytu ale s podielom ako takým.
Možností pre spoluvlastníkov sú nasledovné
1./ Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a majetkovom vyporiadaní musí byť urobená v písomnej forme, nakoľko v tomto prípade ide o nehnuteľnosť. Keďže u brata, ktorý obýva byt, táto možnosť z dôvodu nezáujmu prípadne nedostatku finančných prostriedkov, nie je aktuálna, riešiť zrušenie podielového spoluvlastníctva súdom je potrebné zvážiť vzhľadom na okolnosti prípadu. Súd napríklad z dôvodov hodných osobitného zreteľa podielové spoluvlastníctvo nemusí zrušiť a vyporiadať (§ 142 ods. 2 Obč. zákonníka, ďalej iba "OZ").
2./ Druhá možnosť - predaj spoluvlastníckeho podielu - je uvedená v samotnej otázke. Postup, ktorý je potrebné dodržať, vyplýva aj z ust. § 140 OZ : "Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 OZ). Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Ak vychádzame zo stavu, že ste kamarát brata - nie ste osobou blízkou podľa § 116 OZ, brat ako podielový spoluvlastník a budúci predávajúci musí splniť ponukovú povinnosť vyplývajúcu mu z ust. § 140 OZ a ponúknuť na predaj svoj podiel bratovi ako osobe oprávnenej z predkupného práva.
Splnenie povinnosti vyplývajúcej z predkupného práva musí brat ako budúci predávajúci realizovať zaslaním písomnej ponuky druhému bratovi s uvedením všetkých podmienok predaja, vrátane ceny, ktorá musí byť rovnaká ako cena ponúkaná vami ako treťou osobou, so súčasným uvedením lehoty na úhradu kúpnej ceny, ktorá nesmie byť kratšia ako dva mesiace od ponuky.
Zo zákona vyplýva, že v lehote uvedenej v písomnej ponuke musí byť kúpna cena zaplatená, ale neznamená to súčasne, že v tejto lehote musí byť uzatvorená aj kúpnopredajná zmluva. Zdôrazňujeme, že keďže ide o nehnuteľnosť, ponuka musí byť urobená písomne a lehota dva mesiace je zákonná, teda môže byť poskytnutá aj dlhšia lehota.
Márnym uplynutím lehoty uvedenej v ponuke resp. aj skorším oznámením brata, že ponuku neprijíma, prípadne navrhuje iné podmienky na kúpu podielu, dôjde k zániku jeho práva ako oprávneného z predkupného práva a budúceho kupujúceho a druhý brat ako predávajúci môže svoj podiel voľne predať.
Následne brat ako povinný z predkupného práva môže s vami, treťou osobou, spísať kúpnu zmluvu avšak za rovnakých podmienok, aké poskytol svojmu bratovi plniac si povinnosť z predkupného práva, vrátane ceny.
Nesplnenie povinnosti vyplývajúcej z predkupného práva
Pre prípad, že brat ako podielový spoluvlastník a povinný z predkupného práva si nesplní ponukovú povinnosť a priamo s treťou osobou (s vami) uzatvorí kúpnu zmluvu, neznamená to, že kúpna zmluva bude neplatná alebo neúčinná. Nesplnenie povinnosti vyplývajúcej z predkupného práva nemá za následok absolútnu neplatnosť zmluvy.
Pre kataster nehnuteľností nie je potrebné predkladať doklad o tom, že bola splnená povinnosť vyplývajúca z predkupného práva podľa § 140 OZ.
Druhý brat, užívateľ bytu, ako oprávnený z predkupného práva, v prípade nesplnenia povinnosti zo strany brata má resp. bude mať tri možnosti :
1./ dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu,
2./ domáhať sa od nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby mu ho ponúkol na kúpu za tých istých podmienok ako ho on nadobudol, alebo
3./neurobiť žiadne právne kroky podľa bodu 1./ a 2./, pričom mu naďalej zostane predkupné právo voči nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu ako novému spoluvlastníkovi.
Odporúčanie
Na spísanie zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý v súlade so zákonom o advokácii vykoná aj tzv. autorizáciu a budete mať tak právnu istotu, že zmluva je právne perfektná.
Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát
