Otázka: Predaj domu bez spoluvlastníka

Dobrý deň, zdedil som rodinný dom po bratovi. Po dedičskom konaní som zistil, že tam je ešte jeden spoluvlastník, o ktorom som nevedel. Zistil som, že je to brat mojej babky, ktorý v 30. rokoch odcestoval do USA a zomrel tam v 90. rokoch. Neviem, kde presne žil, ani či mal potomkov. Na liste vlastníctva je vedený ako vlastník s podielom 3/18, zatiaľ čo mne patrí 15/18 podielu. Je možné predať takýto dom, keďže sa nevyužíva?

Odpoveď: Predaj domu bez spoluvlastníka

Dobrý deň, na vašu otázku odpovedáme nasledovne a súčasne odporúčame aj riešenie.

I. PODIELOVÉ  SPOLUVLASTNÍCTVO - právna úprava

Základná právna úprava podielového spoluvlastníctva je upravená v ust. §§ 137 a nasl.  Obč. zákonníka (ďalej iba "OZ"). Podiel v skutočnosti vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. 

Podiel  vo vami stanovenom prípade predstavuje  13/15 z celku, čo znamená, že  ako väčšinový  spoluvlastník nehnuteľnosti máte v skutočnosti lepšie právne postavenie. Keďže o spoluvlastníkovi neviete dlhodobo nič, resp. ani vaši právny predchodcovia, vaša situácia v súvislosti s predajom nehnuteľnosti poskytuje niekoľko možností. 

Pri podielovom spoluvlastníctve, čo zaujíma hlavne vás, je dôležité, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Blízkou osobou podľa ust. § 116 OZ je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.  Platí, že  stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka.

Nepíšete v otázke komu chcete predať svoj podiel na nehnuteľnosti, či sa jedná o blízku osobu, ale celkom cudziu - tretiu osobu.

Ak by ste chcel predať svoj podiel  blízkej osobe, spoluvlastníkovi  by ste uvedené nemusel oznamovať a podiel by ste mohol predať bez toho,  aby ste mu ho ponúkol na predaj.

Ak by sa jednalo  cudziu - tretiu osobu musel by ste splniť predkupné právo podielového spoluvlastníka v zmysle ust. § 140 OZ. Na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ, tak ako to uvádza aj uznesenie NS SR z 23. mája 2012, sp. zn. 6 Cdo 115/2011 z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aplikovať všeobecnú úpravu o predkupnom práve  obsiahnutú v  ust. §§ 602 - 606 OZ, t. j. : ponúknuť mu na predaj svoj podiel za stanovenú cenu a poskytnúť lehotu dva mesiace, ak by ste sa nedohodli inak. Márnym uplynutím uvedenej lehoty predkupné právo podielového spoluvlastníka zaniká.

Vy vzhľadom na  súčasný stav (spoluvlastník zomrel, nepoznáte dedičov a podľa vašich informácií  podiel na dome vo výške 3/18 nebol predmetom dedičského konania) nemôžete realizovať prípadné predkupné právo podielového spoluvlastníka, a nateraz ho ani nemôžete realizovať, nakoľko nepoznáte, kto je dedičom.

II. MOŽNOSTI RIEŠENIA　

Na základe vyššie uvedeného môžností ako vec riešiť sú nasledovné :

1./ Podáte na príslušný okresný súd v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza, návrh na prejednanie dedičstva. Príslušným je síce okresný súd v mieste posledného trvalého bydliska, ale nevieme, či toto je vám známe. Konanie môže trvať aj dlhšiu dobu vzhľadom na úmrtie v zahraničí.

Následne až po ukončení dedič. konania by ste nehnuteľnosť predal aj s druhým spoluvlastníkom za podmienky dohody, prípadne odkúpil by ste jeho podiel a následne ako výlučný vlastník by ste nehnuteľnosť predal.

2./ Druhou možnosťou je, že nepodáte návrh  na prerokovanie dedičstva a svoj podiel na nehnuteľnosti predáte, o ktorej skutočnosti by kupujúci musel vedieť.  Podielové spoluvlastníctvo aj keď vy sám svoj podiel predáte nezanikne. Ak by ste sa rozhodol pre túto možnosť dobré je  zabezpečiť znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti a urobiť aj príslušnú fotodokumentáciu z dôvodu právnej istoty. Bolo by už vecou kupujúceho, ako bude on následne postupovať.

Otázkou je v akom stave bola nehnuteľnosť v čase odchodu poručiteľa do USA, aké boli následne stavebné úpravy nehnuteľnosti, nakoľko poručiteľ sa na týchto nijakým spôsobom nepodieľal nijakým spôsobom fyzicky a ani finančne.

III. ODPORÚČANIE A ZÁVER

1./ Otázka zistenia dedičov je prácou na pomerne dlhú dobu  a aj to s neistým výsledkom. Slovenské súdy často čelia potrebe zistiť okruh dedičov v zahraničí. Medzinárodný mechanizmus na takéto zisťovanie v cudzine však neexistuje. Dôvodom je, že v cudzine, obdobne ako v SR, neexistuje orgán, ktorý by tieto skutočnosti evidoval. Preto je potrebné použiť iné právne i neprávne nástroje.

Možnosťou je aj oslovenie zastupiteľského úradu SR v cudzom štáte so žiadosťou o poskytnutie súčinnosti pri takýchto zisťovaniach (adresy veľvyslanectva SR v USA nájdete na správne MZV SR - https://www.mzv.sk/web/washington/domov).

Vo všeobecnosti majú tieto úrady určité možnosti zisťovania, aj keď situácia sa líši od štátu k štátu. Na zisťovania spravidla potrebujú okrem mena a bydlisko aj dátum úmrtia a prípadne ďalšie informácie, ktoré má súd k dispozícii. Zastupiteľské orgány môžu využiť i slovenskú komunitu v danom štáte (napr. Kanada či USA) so žiadosťou o informácie o osobách, prípadne spôsoboch vybavenia dedičstva.

Poslednou možnosťou je využitie služieb advokátskych či detektívnych kancelárií, čo je spoplatnené. 
Vo veci prípadne môžete pátrať vo vlastnej rodine, v obci, u susedov, slovenské spolky v USA a pod.

2./ V každom prípade odporúčame kontaktovať osobne advokáta za účelom prediskutovania veci, ktorý vás môže zastupovať aj v dedičskom konaní, ako aj spísať kúpnopredajnú zmluvu, ktorú bude tiež autorizovať.

Výhodou autorizácie zmluvy advokátom je, že vklad autorizovanej zmluvy katastrálny odbor povolí v lehote najneskôr do 20 dní bez bližšieho skúmania zmluvy na katastri nehnuteľností. 

Len poznámka : Ak účastníci zmluvy chcú, aby ich zmluvy boli zavkladované v zrýchlenej lehote 15 dní, musia zaplatiť správny poplatok 265,50 EUR. Pokiaľ  by ste si nechal zmluvu autorizovať advokátom, zmluva o prevode bude zavkladovaná v zrýchlenej lehote 20 dní za správny poplatok dokonca len za 18,- € (pri podaní zamýšľaného návrhu na vklad). Advokát je tiež poistený pre prípad vzniku škody. Naša kancelária je poistená do sumy 1,5 milióna €. Účastníci zmluvy už nemusia overovať podpisy u notára.

Dúfame, že sme vám pomohli.

Prípadne vo veci nás môžete kontaktovať na hlavný email  pre konkrétnu právnu pomoc :  advokat@ficek.sk.