Dobrý deň,

Váš manžel môže predať dom a chatu ešte pred rozvodom, pretože oba sú zaznamenané na jeho meno ako výlučného vlastníka na liste vlastníctva. Rodinný dom bol nadobudnutý darom a predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) sa takáto nehnuteľnosť nestáva.

Vaša investícia do domu však môže byť zohľadnená pri vyporiadaní BSM, keďže ste do domu investovali prostriedky získané z predaja dedičstva.

Chata postavená počas manželstva z prostriedkov BSM môže patriť do BSM, preto by bez Vášho súhlasu nemala byť predaná bez rizika relatívnej neplatnosti prevodu. Ale to musíte zabezpečiť cez súd, ak viete ze to predáva.

Po rozvode a vyporiadaní BSM sa môžu Vaše investície zohľadniť a vrátia sa Vám príslušné hodnoty vkladu.

Odporúčam konzultovať s našim právnym špecialistom na majetkové právo na presné riešenie vašej situácie. Nie je dôležité to, či to je napísané na jeho meno ale ako a kedy ste to nadobudli. 

Dobrý deň, na základe informácií poskytnutých v zákone máte možnosť sama darovať alebo previesť svoj majetok len v prípade, že ide o majetok získaný pred manželstvom alebo v prípade, že ide o majetok získaný z výlučných finančných prostriedkov jedného z manželov, napríklad z daru určeného len pre jedného manžela. Vo Vašom prípade, ak byt patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, teda bol získaný počas manželstva za spoločné prostriedky, nie je možné previesť vlastníctvo svojej polovice bytu na manželovu sestru. Darovanie alebo prevod časti majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva medzi manželmi, alebo od manžela k tretej osobe, je možný len s výslovným súhlasom oboch manželov, nestratíte tým ale svoj podiel na zostávajúcej časti.

Dobrý deň,

dom, ktorý ste nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, manžel nemôže sám predať, pretože nejde o jeho výlučný majetok. Ku dňu právoplatnosti rozvodu manželstva zaniklo bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, ktoré sa musí vyporiadať a to buď dohodou manželov, alebo na návrh niektorého z manželov ho vyporiada súd. Dohodnúť sa môžete aj počas súdneho konania. Treba však myslieť na to, že Občiansky zákonník určuje trojročnú lehotu, v rámci ktorej má byť návrh na súd podaný, v opačnom prípade by sa uplatnil § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka, s tým, že pokiaľ by išlo o hnuteľné veci, vyporiadali by sa podľa stavu, v akom každý z nich veci z BSM užíva pre svoju potrebu a o ostatných hnuteľných a nehnuteľných veciach by platilo, že sú v podielovom spoluvlastníctve pričom podiely oboch manželov by boli rovnaké.

Od rozvodu zatiaľ uplynul krátky čas, preto vidím stále priestor na to, aby sa k dohode dospelo. Musia však chcieť obe strany. V každom prípade si trojročnú lehotu ustriehnite, ak budete vidieť, že sa s manželom nebude dať dohodnúť, určite podajte žalobu na vyporiadanie BSM. 

Ak by však dom bol napísaný len na jeho meno, tak Vám odporúčam to hneď riešiť, aby ste ho zablokovali v prevode.

Dobrý deň,  

v prípade, že dôjde k rozvodu, je treba vyporiadať BSM a to dohodou, súdnym rozhodnutím alebo uplynutím času. Návrh na súd  vyporiadanie BSM  môžete podať v lehote do 3 rokov odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva.

Súd pri vyporiadaní vychádza z ust. § 150 Obč. zákonníka :

"Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Pri určení miery pričinenia treba vziať tiež zreteľ na starostlivosť o deti a na obstarávanie spoločnej domácnosti."

Z Vami položenej otázky vyplýva, že byt je vo Vašom výlučnom vlastníctve a nepatrí do BSM a k splácaniu časti kúpnej ceny došlo počas trvania manželstva splácaním úveru.

Predmetom vyporiadania BSM po jeho zániku nebude suma 113 000 €, za ktorú sumu ste byt predali v roku 2016, keďže túto sumu ani už nemusíte mať, ale suma splátok a úrokov na splácanie úveru v PSS, ktorý ste splácali spoločne počas trvania manželstva spolu s manželom. Teda Váš manžel bude mať nárok v zmysle uvedeného ustanovenia § 150 Obč. zákonníka nárok, aby ste mu uhradili jednu polovicu uhradených všetkých splátok počas trvania BSM, keďže on v podstate investoval do cudzej nehnuteľnosti, ktorá nepatrí do BSM.

Otázkou je hlavne to, čo  bude predmetom vyporiadania BSM, ktoré je preto najlepšie vyporiadať dohodou.

V prípade aktuálnosti resp. problémov nás kontaktujte.

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Podľa ust. § 143 Občianskeho zákonníka platí :

"V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka."

Z uvedeného vyplýva, že byt nadobudnutý pred uzatvorením manželstva nepatrí do BSM, rovnako ani príjem z jeho predaja nepatrí do BSM.

Pokiaľ by za utržené peniaze z predaja bytu by ste kúpili niečo teraz počas trvania manželstva a na úhradu kúpnej ceny už tejto novej veci boli hoci len čiastočne použité prostriedky patriace do BSM, takto kúpená vec už bude patriť v celosti do BSM. 

Pokiaľ sa jedná o úhradu vrátenie fin. prostriedkov, ktoré ste Vy hradili zo svojich výlučných finančných prostriedkov, v prípade rozvodu bude Vaša manželka povinná uhradiť to, čo sa zo spoločného majetku /teda aj Vášho príjmu/, uhradilo na jej majetok - teda nákaldy spojené s predemtným bytom. Podľa ust. § 150 Obč. zákonníka platí :

"Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Pri určení miery pričinenia treba vziať tiež zreteľ na starostlivosť o deti a na obstarávanie spoločnej domácnosti."

Dobrý deň, 
textu  otázky rozumieme tak, že ste sa rozhodli predať byt prostredníctvom realitnej kancelárie a za týmto účelom ste podpísali sprostredkovateľskú zmluvu, z ktorej vyplýva, že v prípade, že nepodpíšete kúpnu zmluvu na predaj Vášho bytu, ktorý predaj sprostredkuje realitná kancelária, budete musieť zaplatiť zmluvnú pokutu 1500 €. Zmluvu ste podpísali iba Vy ako manžel.

Zmluva s realitnou kanceláriou podlieha okrem iných aj ustanoveniam zákona o ochrane spotrebiteľa a ust. Občianskeho zákonníka.
Podľa ust. § 53 Obč. zákonníka platí /citujeme/ :
 "(1) Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. 
(2) Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. 
(3) Ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané. 
(4)  Za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré /okrem iných aj/, ktoré
k) požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku,  atď.

(5) Neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné."

Pokiaľ by z textu Vašej zmluvy vyplývala tá okolnosť a povinnosť, že pokiaľ nepodpíšete zmluvu, ktorou by ste predali Váš byt tomu, koho nájde RK, potom by ste túto KPZ museli podpísať aj keby sa mal byt predať za 1 €. 
Táto podmienka je nie že neprijateĺná, ale zo zákona neplatná, keďže KPZ vznikne len za podmienky dohody zmluvných strán o predmete prevodu a cene.
Nepoznáme text Vašej zmluvy s RK, nepíšete kedy a kde bola Vami podpísaná, či priamo v priestoroch RK alebo mimo jej priestorov, pričom dohodu s RK nepodpísala Vaša manželka. 

Poznamenávame, že podľa ust. § 145 Občianskeho zákonníka platí, že "bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný."

Z uvedeného dôvodu, keďže manželka nie je účastníkom zmluvy, je právne záväzok z tejto zmluvy právne nevymožiteľný, o čom má vedomosť aj RK, keďže byt je v bezpodielovom spoluvlastníctve.

Nebudeme Vás zaťažovať otázkami platnosti právnych úkonov, ale odporúčame Vám odstúpiť od zmluvy s realitnou kanceláriou písomnou formou v písomnej forme.

Keďže predpokladáme, že zmluva s RK  bola uzatvorená podľa ust. § 774 a nasl. Obč. zákonníka, maximálne čo budete musieť zaplatiť  sú náklady realitnej kancelárie, všetko však závisí od textu zmluvy a jej výkladu v súlade s ust. Obč. zákonníka.

V prípade, že by Vám boli vyúčtované nejaké náklady zo strany RK,napr. pokuty, úrokov a podobne, môžete nás kontaktovať, aby sme Vám poradili. Potrebovali by sme však vidieť samotnú zmluvu s RK.

Bez porady s advokátom nič neuhradzujte.
 

Dobrý deň,

prebiehajúce súdne konanie o rozvod manželstva nie je ten dôvod, aby nemohlo dôjsť k predaju majetku  - bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov pokiaľ s tým vlastníci súhlasia. 

Dobrý deň. Vzhľadom na to, že dom ste postavili počas trvania manželstva, mal by patriť do BSM bez ohľadu na to, že je v katastri evidovaný len na Vášho manžela. Pri prípadnom predaji tohto domu ide teda o dispozíciu spoločným majetkom, ktorá sa však vymyká z rámca bežných záležitostí. Na predaj tohto domu by preto mal mať aj Váš súhlas. V opačnom prípade totiž bude kúpna zmluva na tento dom relatívne neplatným právnym úkonom (§ 145 ods. 1 v spojení s § 40 a Občianskeho zákonníka).