Dobrý deň,
textu otázky rozumieme tak, že ste sa rozhodli predať byt prostredníctvom realitnej kancelárie a za týmto účelom ste podpísali sprostredkovateľskú zmluvu, z ktorej vyplýva, že v prípade, že nepodpíšete kúpnu zmluvu na predaj Vášho bytu, ktorý predaj sprostredkuje realitná kancelária, budete musieť zaplatiť zmluvnú pokutu 1500 €. Zmluvu ste podpísali iba Vy ako manžel.
Zmluva s realitnou kanceláriou podlieha okrem iných aj ustanoveniam zákona o ochrane spotrebiteľa a ust. Občianskeho zákonníka.
Podľa ust. § 53 Obč. zákonníka platí /citujeme/ :
"(1) Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.
(2) Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah.
(3) Ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.
(4) Za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré /okrem iných aj/, ktoré
k) požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku, atď.
(5) Neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné."
Pokiaľ by z textu Vašej zmluvy vyplývala tá okolnosť a povinnosť, že pokiaľ nepodpíšete zmluvu, ktorou by ste predali Váš byt tomu, koho nájde RK, potom by ste túto KPZ museli podpísať aj keby sa mal byt predať za 1 €.
Táto podmienka je nie že neprijateĺná, ale zo zákona neplatná, keďže KPZ vznikne len za podmienky dohody zmluvných strán o predmete prevodu a cene.
Nepoznáme text Vašej zmluvy s RK, nepíšete kedy a kde bola Vami podpísaná, či priamo v priestoroch RK alebo mimo jej priestorov, pričom dohodu s RK nepodpísala Vaša manželka.
Poznamenávame, že podľa ust. § 145 Občianskeho zákonníka platí, že "bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný."
Z uvedeného dôvodu, keďže manželka nie je účastníkom zmluvy, je právne záväzok z tejto zmluvy právne nevymožiteľný, o čom má vedomosť aj RK, keďže byt je v bezpodielovom spoluvlastníctve.
Nebudeme Vás zaťažovať otázkami platnosti právnych úkonov, ale odporúčame Vám odstúpiť od zmluvy s realitnou kanceláriou písomnou formou v písomnej forme.
Keďže predpokladáme, že zmluva s RK bola uzatvorená podľa ust. § 774 a nasl. Obč. zákonníka, maximálne čo budete musieť zaplatiť sú náklady realitnej kancelárie, všetko však závisí od textu zmluvy a jej výkladu v súlade s ust. Obč. zákonníka.
V prípade, že by Vám boli vyúčtované nejaké náklady zo strany RK,napr. pokuty, úrokov a podobne, môžete nás kontaktovať, aby sme Vám poradili. Potrebovali by sme však vidieť samotnú zmluvu s RK.
Bez porady s advokátom nič neuhradzujte.