Otázka: Nájom poľnohospodárskej pôdy

Dobrý deň. Od roku 2012 vlastním spoluvlastnícky podiel na pozemkoch, ktoré využíva určitá Agrospoločnosť. V roku 2016 mi táto spoločnosť zaslala šek za nájom za roky 2014 až 2016 a návrh nájomnej zmluvy. Spoločnosť začala využívať tieto pozemky na základe inventarizácie pozemkov. Rád by som sa informoval, či má daná spoločnosť právo obhospodarovať tieto pozemky podľa určitého zákona a zasielať mi nájom, ktorý si sama vypočítala, aj napriek tomu, že som nájomnú zmluvu nepodpísal. Je tento nájom v sume 1-2 eurá ročne? Zaujímalo by ma tiež, či je možné nejakým spôsobom požiadať túto spoločnosť, aby vyčlenila náhradný pozemok v rozmeroch zodpovedajúcich môjmu spoluvlastníckemu podielu. Je možné žiadať vyššie nájomné? Rád by som sa dozvedel, ako by som mal postupovať, ak si neprajem, aby spoločnosť naďalej vykonávala poľnohospodársku činnosť na týchto pozemkoch, pokiaľ nedosiahneme vzájomne výhodnú dohodu. Ďakujem vám za pomoc a informácie o možnom postupe.

Odpoveď: Nájom poľnohospodárskej pôdy

Dobrý deň,
ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

Základná právna úprava úprava predmetnej problematiky je upravená v ust. zákona Obč. zákonníka, zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov, súvisiacich predpisoch - zákone o miestnych daniach a zákone o určení hodnoty pozemkov a porastov.

1./ Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v ust. Obč. zákonníka. Niektoré druhy nájmov sú obsiahnuté v osobitných právnych predpisoch, ktorým je aj  zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov.

2./ Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Podľa citovaného zákona nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom.
Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ako aj iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku.
Nájomca pozemku prenechaného na poľnohospodárske účely je oprávnený brať z neho aj úžitky.
Ak nie je dohodnuté inak, obvyklé náklady pri bežnom užívaní prenajatého pozemku spojené s jeho udržiavaním v stave spôsobilom na dosiahnutie účelu nájmu znáša nájomca.
Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru kalendárneho roka.
Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov.

Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,
c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
d) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,6)
e) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.

Nájomca je oprávnený využívať prenajatý pozemok riadnym spôsobom na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, primerane druhu pozemku a v súlade s osobitnými predpismi.
Nájomca môže vykonať zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku len s písomným súhlasom vlastníka pozemku a v súlade s osobitnými predpismi, ktoré upravujú zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku.

Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu.
V súčasnosti platia ust. vyhl. č. 38/2005 Z.z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav.

Ďalej platí :  

Ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami, pestovaných na prenajatých poľnohospodárskych pozemkoch v priebehu troch po sebe nasledujúcich rokoch klesli alebo stúpli o viac ako 20 %, môže prenajímateľ alebo nájomca požadovať pomernú úpravu nájomného, a to počnúc najbližším obdobím, za ktoré sa nájomné platí.

Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Na podnájom sa v prípadoch mimoriadnych udalostí vzťahuje ustanovenie § 5 primerane.

Uvádzame tiež novelu cit. zákona, ktorá nadobudne účinnosť 01.05.2018 :

Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely.

Vo veci terajšej zmluvy resp. jej návrhu platí, že ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slov. pozemkový fond nakladá podľa osobitného predpisu.
Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak/t.j. viď vyššie údaje o dobe 5 a 25 rokov, ako aj nájme na účely prenájmu pôdy na ovocný sad, škôlka, atď./.

Vrátenie pozemkov : 
Ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len „doterajší prenajímateľ") uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Nájomcovi vzniká právo a povinnosť hospodárenia na pozemkoch, ktoré vlastní doterajší prenajímateľ za tých istých podmienok, aké sú upravené v podnájomnej zmluve.
Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, teda Vy ako agrofima, potom vstupujete ako doterajší prenajímateľ do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. Náklady spojené s vyčlenením pozemkov znášajú nájomca a doterajší prenajímateľ , teda Vy, rovnakým dielom.

V prípade vrátenia pozemkov V8m do užívania boli by ste povinná uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie. Ak doterajší prenajímateľ neuhradí nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, má sa za to, že podnájomná zmluva nebola uzavretá.

Poznámky : 
1. Agrofirma síce Vašu pôdu užíva, ale platí aj daň z nehnuteľnosti. Jej výšku upravuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení. Býva zverejnená na internetovej stránke obce.
2. Prenájom poľnohos.  pôdy sa nedá brať ako prenájom bytu. Agrofirma pôdu obhospodaruje a zlepšuje jej kvalitu, ak by na nej nik nehospodáril, tak by sa zhoršila jej kvalita, zarástla by  a bola by ťažko použiteľná, v zahraničí sa platí bežne pokuta za neužívanie pozemku, t. j. ak pozemok zarastie. Preto sa niekedy pôda radšej  prenajme aj zadarmo, len aby vlastník neplatil pokutu.
3. V  zmluve je potrebné jasne uviesť, na aký účel bude Vaša pôda využívaná /chov, pestovanie, sklad, skládka, t.j. či sa nebude aj znehodnocovať. 
4. Zvážte tiež výplatu v naturáliách, čo môže byt pre Vás výhodnejšie. 
5. Rovnako uzavrite svoj vzťah na čo najdlhšie. Ak je nájom dlhší čas viac ako 5 rokov dá  sa zapísať do katastra.

6. V otázke sa zmieňujete o tom, že pozemok je v spoluvlastníctve, Vy ste podiel získali v r. 2012, teda v podstate pred 5 rokmi, preto ho riešte spoločne všetci spoluvlastníci od nadobudnutia vlastníctva /zrejme nadobudnutý bol dedením/. Otázka zákazu užívania  pôdy je podľa nášho názoru nateraz nie možná, nakoľko ju užívajú už 5 rokov,a aj Vašou povinnosťou ako vlastníka pozemku je o tento pozemok sa starať. Zistite súčasne na základe akého vzťahu, napr. aj zmluvy, užíva agrofirma pozemok aj pred rokov 2012. 

7. Celkovo prenájom poľnohospodárskej pôdy je vzájomný prospech a tak sa k tomu treba aj stavať, odporúčame vec riešiť zmierčou cestou.

Odporúčame vo veci kontaktovať agrofirmu a žiadať o oznámenie z akého základu vychádzala pri výpočte nájmu a aj kontaktovať advokáta na posúdenie samotnej zmluvy a prípadne aj ďalšieho postupu - pridelenie náhradných pozemkov do Vášho užívania avšak s tým, že budeme musieť uhradiť už zaplatenú daň z nehnuteľností a znášať náklady na vyčlenenie pozemku.

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.
Budeme radi, ak nám dáte vedieť, ako ste dopadli.